パークシティ南千里丘 パート２

なんだ…
たらればの話か。
実際のところ評判はどうなんですかね？
摂津市でも駅前なら売れてるんですか？

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私の友人もゲストルームのあるマンション(三井ではない)もシーツ代は別と言ってました。

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実費（シーツリネン代）は確かに必要かもしれないが、共用部分はみんなの所有なので、利用料を取るのはおかしい。そんなんで管理組合が儲けてどうするんや。

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しょーもなー。
管理規約なんて住んでからいくらでも変えれるやん。
高かったら安くしたらいのよん。
それより売れるん？このマンション。

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ゲストルームの需要が少なければ、総会で管理規約を変更して共用部分から外し、１億円くらいで管理組合が分譲すればいいんとちゃう？その分、修繕積立金の支払いがかなり減らせられます。

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この2年ほど、吹田や茨木で販売好調と言われたマンションの場合、2期までに7割くらいが売約済でした。しかしそれでも竣工までに完売したところはありませんでした。
まして、2期までに5割程の契約率だったマンションの竣工後の販売状況は売れ残りが酷いものでした。1年以上経ってもまだまだ売れ残りを抱えているマンションもあります！

そこに興味ある人は当然、2期あたりまでには契約するでしょうから、2期以降の売れ行きの鈍化という結果は当然だと思います。

つまり、ここも1期で最低5割以上、2期で8割近くを売約済にしておかないと、戸数が多いだけに更に完売は程遠いでしょうね。タワーまで建つとなると、もう大変危険な様相になっていくのが目に見えてて・・・・・。

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ざっと数えただけでも一期で５〜６割が申し込み済みになってたで。一番価格の高いＡ棟は２割ぐらいやったけど。

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申込と売約（契約）は違うから気を付けて！今は仮押さえ段階だから、参考に7掛けくらいで考えておかないと！

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あーぁ、安いとこが一斉に埋まって、高いとこがほとんど埋まらないバランスの悪い申し込み状況・・・・。

典型的な売れ残りパターンにはまったね・・・・。

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抽選で外れたらどうしようかと思ってます…。
抽選漏れ組の人向けにＡ棟を値下げしてくれたらＡ棟欲しいんだけどなー、まぁそんな甘い話はないですね。
９日の連絡がドキドキです。

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↑
見取り図にある「お花のマーク」（契約済みの意味）や、
営業がくれる資料の「済」マークなんて、怪しいもの。
彼らの都合で、どうでも書き込めるから。売れているの
に、マークなしはトラブルのもとだけど、その反対なんて
彼らの常識内でしょ。

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＞６１１

だから６０８が注意喚起してくれてるよ。

今の状況だと（販売状況や今後の建築計画を加味して）、けっこう売れ残りが出そうですね～。

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>609
Ｃ棟の角部屋は4000〜5000万なのにほとんどが申し込み済みになっていて更に角部屋は抽選もあるみたいだから、高い部屋だけが売れ残ったわけじゃないと思うよ。
Ａ棟の価格が高すぎるからＡ棟は人気ないだけですよ。もし他棟と同価格だったらＡ棟が真っ先に売れたはず。

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ゲストルーム利用料や修繕積立が安くなるわけがない。

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611さん
あの申し込み表が怪しいと言うなら、なんで上の階に希望変更したときに先約が入ってるなんて言われたの？その上の階も、その上の階も、聞いてみたけど全て100％買うと言われてるお客様なので抽選しないといけないと説明され、結局、上の階はあきらめました。あれが嘘だと言うならすごくショックです。

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営業的には抽選を避けたいでしょう。でも一生の買い物ですから妥協は禁物です。抽選で負けたら縁がなかったとあきらめることです。

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抽選する前から諦めるなんて…。
一生に一度の買い物なのに、他人に譲るなんて私は出来ません。
8日に行く予定ですが、先約いても申込みます。

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抽選に外れた場合の第二希望や第三希望とかの記入はなかったのですか？といっても人気集中していたら
意味無しですけど・・・。残された部屋は最後まで売れないでしょうね。もっとバランス良く建てれば
良いものを・・・。＞三井さん販売戦略失敗か？

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申し込み書や要望書に、第二、第三希望を書く欄はあったけど、書き込みは半ば拒否されましたね。

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こことリバーガーデン井高野は競合しないのでしょうか。井高野の方がかなり安くて広いと思うのですが。茨木ＶＳ摂津の議論がありましたが､井高野も検討の要ありです。

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リバー産業とMFRじゃ比較ムリ

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622
ちょっと、そういうの止めなよ。
目くそ鼻くそて荒れるから。

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617さんは一般のお客さんですか？会員はとっくに申し込み終わったはずなんだけど…？？

第二希望を書く欄あったけど書かなかったです。他に希望どおりの住戸が無かったので。抽選外れたら諦めます。

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ここを読んでると角部屋希望が多いですね。羨ましい限りです。
うちは抽選になるかどうか分からないけど角部屋の抽選会、盛り上がりそうだから見に行ってみようと思います。

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部屋ごとに抽選はしませんよ。
申し込み３倍の部屋すべてについて、何番が当選かというやり方です。
抽選器に入れる玉の直径は、どの玉も寸分違わず同じでないと、確率が
平等でなくなることがあります。

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井高野のマンションと比較ってｗここもホント地に堕ちたねｗ

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６００戸近くもある分譲事業なら、たいていは資金調達やリスクヘッジのために他のデベとJVを組んでいるが、ここは単独ですな。よっぽど販売に自信があったのか、それともどこもJVを組んでくれなかったのか、どっちや？

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会員が先に申込み済みだと、一般は申込みできないのでしょうか?
抽選が平等なら関係ないと思ってました。
営業に何を言われようと、希望の部屋を申し込むつもりです。

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>629
みーんな手を出しませんでした。阪急ですら。

これが全てを物語っている答えですよー。

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落札なので三井が落としただけでしょう

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×落札なので
○入札なので

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入札の際にパートナーが下りたのでは？そんな強気な値段ではとうてい無理だという理由で。
どう考えても投げても、最多価格帯は２８００～３０００万円ぐらいで収支をはじかないと苦しくないかね？

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摂津でも三井なら茨木の物件と競合できるもんなんですね。
三井の営業力って凄いものですね。

他のデベなら最初から白旗でしょう。

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三井の営業力ではなく、三井のブランド力ですね。営業さんの自画自賛でしょうか？

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どっちも検討したけどここは駅近だけ。井高野の方が安いし広いし最近悪い噂もないし落ち着いてきてていいのかな。
掲示板もここと違ってむこうはほのぼのしてたしね。
急に摂津摂津って書き込むやつが出てきていい流れ壊されてたけど。
摂津ってほんとガラ悪いんだねー。
ここみて納得。

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>638
井高野の評判って昔ッから変わらないって。安いのにはそれなりの理由があってのこと。
転売とか考えているのなら資産価値は期待しない方がいい。
掲示板がほのぼのって、最初ッからスルーされているだけかと。

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仕事は大阪
学ぶは京都
住むなら神戸
北摂も所詮 団地だらけの町

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ＪＲ西か阪急の関係者ですか？

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近くにららぽーとができれば買うけど(笑)

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市内がいい。摂津ガラ悪すぎ。

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ららぽーと？三井やから？それよりも摂津アウトレットパークシティにならないようにしてね！

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他物件を中傷するのはやめましょう。摂津も井高野も住めば都だと思います。

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地元で住み替えるんは別として、ナンボでも物件があんのにわざわざ不人気な所を選ばんでもエエがなという意見もあるわな

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ここは不人気な市だけどこんなに注目されている。駅前立地は結局売れるということなんでしょうね。
大日、大津、草津…、あんなとこ誰が住むんやと思うところに必ず駅前タワーが存在して、沢山の人が住んでいます。

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新駅と再開発ってそれだけで意味はあるとは思うけど、隣接が吹田市やら茨木市だからちょっと事情は違うよね。

何にもない滋賀県やらに出来るなら圧倒的支持だろうけどそれがないね。

新駅と駅前だけで緑多い訳でもないし地元の人なら別だけど子供をわざわざ摂津市で育てたいとは思わない。

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開発地域内は緑化率25%以上とのことですよ
周辺は緑が多いとは言えませんけど

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緑地は多ければ良いはずなのですが、青い小屋が出来ると最悪ですね。

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646さん

摂津ｱｳﾄﾚｯﾄﾊﾟｰｸ大賛成！
駅前だし駐車場完備なら尚更行くね。
北摂ってアウトレット弱いから絶対流行るな。

マンションよりはアウトレットパークだろね。
やっぱり。

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駅前何もないですね。それがいいと言う人もいますが､ちょっと外食でもとなると､電車に乗って茨木か梅田に出ることになりそうです（車だと飲めないのでつまらない）。将来お店がいっぱいできればいいのですが・・現状では､なかなか踏み切れません。

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摂津でこんなに注目されたマンションも初めてですね。
一期の売れ行きが楽しみです。

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経験ないビギナーさんなら655のような余裕たっぷりのコメントはできませんね

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↓　山形県上山市宮脇で現実に建ったタワーマンションです。

ttp://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-1773.html

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駅周辺に商業施設や外食チェーンなんかが出来ると夜もうるさいだろうし車の交通量が増えるし個人的にはあんまり賛成じゃないですね。せっかく産業道路から奥まった立地なんだから静かなまま暮らしたい。

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私もそうですね
駅前なのに静か　このマンションのそこに魅力を感じました。
どこにでもあるような雑多な駅前風景だったら申し込みしなかったかも・・・

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三井家の家訓に詳しい方はいらっしゃいますか？

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詳しくないけど、ネットで調べればわかりますよ。釣られたかな？

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コピペです。

一、単木は折れやすく、材木は折れ難い。汝ら相強力して家運の強固を図れ。
一、各家の営業より生じる総収入は、一定の積立金を引いた後、各家に分配せよ。
一、各家より年長者を一人あげ、「老分」と称してこれを全体の長とせよ。各家はみな、老分の命令を聞くべきものとする。
一、同族は決して相争うことのないように。
一、固く奢侈を禁じる。厳に倹約を心掛けよ。
一、名将の下に弱卒なし。賢く有能な者を登用するよう、最大の注意を払うこと。登用に当たっては、不平や怨嗟の声が上がらないようにせよ。
一、主人は一家のことについては、上下大小の区別なく、すべてに通じるよう心掛けよ。
一、同族の子供は、一定の年齢に達するまで奉公人と同様に扱い、番頭・手代の下で働かせよ。決して主人のような待遇をしてはならない。
一、商売は見切り時が大切であることを心に留め置け。
一、長崎に出て、外国と商売取り引きせよ。

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加藤家の家訓の方がわかりやすい。

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明日はモデルルーム道向いの大正川でこどもフェスティバル2010が開催されます。
大した規模ではありませんがお子さん連れなら十分楽しめますよ～。

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１期の申し込み状況はいかほどなのだろうか・・？
タワマンの計算書を見たが、A棟、B棟、C棟の右下も
季節により朝一は日陰になるようだった。
そのへん踏まえて２期はもう少し価格抑えてくんないかな・・・。

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２期は価格って下がるものなのですか？

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完成して売れ残りが半分以上ないとさがらないでしょう

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家訓の下から２行目にあるように、
完成在庫が大量に出たら値引きもありでしょう。

＞一、商売は見切り時が大切であることを心に留め置け。

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いよいよ明日が第１期締め切り。人気はどうでしょうか。

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おそらく200以上かと

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２００には届かなかったようですね。１５０程で苦戦でした。４００売れ残りは厳しすぎる現実です。

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第２期は値下げするかな～。やっぱり、ここで論争おきていたけど、摂津市がネックなのでしょうか？やっぱりプラウド茨木が注目ですね

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そこに加えてタワーで数百戸加算ですか・・・・

新駅早々、寂れた駅にならないことを祈っておきましょう・・・・

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いいえ、それって、駅名ふさわしい光景ではありませんか！！それも良いですよね。市町村格差、ブランド格差ですね。

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＞674
摂津市駅に相応しい光景が、寂れた駅ってことですか。
やっぱり摂津は摂津ってことなんですね。

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第一期分譲戸数を２３０戸に設定したのは、自信の表れだったんでしょうか？
普通は１００戸程度に抑えて、「即日完売」をうたい文句にするのですが・・・

三井アウトレットマンションにならないことを願っております。

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駅1分だけど静かな環境
駅前には何もないけど電車に乗れば茨木市駅へは5分で到着
電車賃はかかるし華やかさや利便性は人気のある駅に劣るかもだけど
歩く距離や時間を考えたら考えようによってはけっこう便利かも

うーん

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C棟75平米の購入を考えてます。
価格は約3500万ぐらいなのですが
将来、それなりの価格で売ることが
できるのか心配です。
5年後ぐらいに半値になってることも
あり得る物件でしょうか？

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今現在で、JR千里丘駅至近の中古マンションで築５年ぐらいの物件はありますか？
もしあれば５年後はそれと同等の値段と類推できるでしょう。

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まったく個人的な感想ですが、
この辺りでごく平凡な新築分譲マンションが売りに出るとしたら、＠２５００万円ぐらいでしょうか？
それと比較してここは、
駅前でプラス３００万円
三井でプラス２００万円
再開発エリアでプラス２００万円で
＠３２００万円が妥当な価格ではないかと考えています。

あくまでまったく個人的な感想です。

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大変参考になりました！
ありがとうございます。

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もうひとつ質問なのですが
子育てする環境としては
摂津市はどうなのでしょうか？

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5年後で3200万円は高すぎでは？これだけの世帯数があれば、常に売り物件が複数存在するでしょうから、互いに値下げをせざるを得ない・・・3000万弱というところか・・・たたき売りにならなければいいですが・・・

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この物件のすぐ北側のそばにある「千里丘グランドハイツ」
築後年数27年、専有面積が62.83m2で、1580万円で売りに出ていますので、
これを参考にすると、たかだか5年程度で半値にならないと思います。

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1580万円は定価（というよりも売主が勝手につけた価格）
不動産販売は必ず値引きがついてきます。
1580万円ならば運がよければ1300万円程度で売れる。
買い手が半年つかないようであれば1000万円以下になる可能性もある。
時間が経つにつれ買い手がいない恐怖心と管理費・固定資産税等の維持費がかかるので、買い手が現れたときは意地でも早期決着した方が得。一気に2割引～3割引でお得感を相手に植え付け、売りつける。
これ、不動産販売のイロハのイ。


ただ、最近は買い手もその辺の事情を知っててか、かなり強気に交渉してくる。

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買い手の事情次第ですね。色々な物件と比較検討して、買いに来るなら不利です。「この物件」という
ご指名でも無い限り。私は指名しませんね。だって摂津市の地理感ないし、同じような場所ならここに
執着することもない。高けりゃ買わない。

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マンションは買い手優位の市場です。

さて、どんなマンションでも１円でも安く買えるほうがいいですからねぇ。

すぐに完売が予想される物件じゃなければ、買い手は様子見ですよ。

逆に売主は、在庫を抱えているだけで固都税・維持費・販促のための人件費・広告費がかかるので値下げせざるを得ません。

■時間は売主の敵
■時間は買主の味方

これは不動産業界の常識ね。

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>678　何のためにマンション買うの？最初っから買い替え前提って。。。
>686　一生買わずに各掲示板めぐりしてなさい。
>689　待ってたらいい部屋なんて残っていませんよ。

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>>688
俺、待ってないけど。何で過去レスのあんたに指摘されるの？

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心の余裕が無くて、687と689を打ち間違えたんでしょう。
688さん、マンションは待ってたらどんどん安くなりますよ。ここ20年の歴史が証明しています。
完売したマンションもすぐに中古が出ますよ。
ローン破綻やらリストラやらでね。

688さんの言い分もわかります。不動産営業マンさんも同じようなことをくりかえし言ってましたんで・・・。

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摂津の中古市場で一番比較しやすいのが千里丘駅前のフォルテ摂津か千里丘徒歩４分のサンメゾンですね。目減りは少ないしすぐに売れます（当初うちはこの二つの中古も検討していたので）やはり駅前、駅近の立地は摂津といえども需要があるということがわかったので新築（ここ）を買うことに決めた次第です。

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必死だな・・・。

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中古なら販売時期によりますが駅近物件なので簡単に値崩れはおきないのではと思われます
梅田、新大阪、伊丹空港へ行く3路線が使える魅力かあることも好材料か

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今日の３時で登録申し込み終了！
残り３分ですよ！早く、早く！

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>693
600戸のマンションとタワーで、中古になる前から値崩れは起きませんか？

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今日が締切だから？さすがにマンションギャラリー駐車場も車がいっぱい並んでましたよ。

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いっぱいなのは近隣でお祭りがあり駐車場を開放してるから…。

流石に購入を考えてる人は１番札とるために早い時期に訪れてるんじゃないでしょうか？

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↑ご丁寧なご報告、ご苦労様。
今日が満車なのは、締め切り日というよりも、抽選会に立ち会うからですね。

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中古ってのは10年目が勝負だそうですよ。
たとえば彩都の10年後の中古マンションと摂津駅前の10年後の中古マンション、実際10年後にはどちらが需要あると思われますか？いまは小さい子供がいるから彩都の雰囲気を見て、こんなところで子育てしたい〜と、環境を重視する方が多いでしょうけど、子供が大きくなり高校大学、電車通勤ともなれば今度はたちまち子供たちの負担を考え便利さ重視に変わってくる。要は人間の価値観なんてそんなもの。長い目で見て長い将来住むことを考えてマンションを選んだ方が良いと、
三井とはまったく関係のない不動産屋から言われたアドバイスでした。
環境も便利さも価格も間取りも、全て100％希望どおりのマンションなんて無いですから、こうやって皆さん悩むわけですよ。笑

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