タイムズ・ピース・スクエア（城東区）その２

＞１５さんのおっしゃる「原則」、その通りなんですけど、
シュミレーションした結果、
短期固定（2.3年）を検討しています。

今の短期固定、優遇1.2％でスタートして、
3年毎に0.5%上昇予定（甘いかもしれませんが。）
27年後に5.7%。
2000万借り入れで35年。

金利の低い間に『元金』を少しでも減らしたい・・・。
上昇時に返済額が苦しくならないよう、
毎月の返済にゆとりを持たせて、貯蓄分で繰り上げ返済。

今の長期固定と返済計画を比較すると、
2年ほど早く返済することができる結果になったと思います。

もちろん、シュミレーションが激甘で、
金利がもっと急上昇すれば論外なのですが、
元金を少しでも早く返し、少なくして、
金利上昇に対応したいので、
まずは、短期固定を選択しそうです。

そのあと、様子をみて長期固定に変えることは充分ありえますが、
リスク、ありすぎなんでしょうか。
先が見えないので、どっちに転ぶかわかりません。

原則は長期固定、
変動金利は論外、
短期固定は・・・ありかも。。と思うのですが・・？

ローンの話、むし返してしまってスミマセン。

薄い根拠で不用意に変動を推奨する書き込みがあったので少々極端な物言いをしました。
実際には変動と固定どちらの支払総額が多くなるかなど誰にも断言できません。すみません。
収入の変化（奥さんの収入など）や生活費の変化（子供の学費など）をある程度見越した上で
金利上昇があっても返済できる計画があるなら、どの選択もアリだと思います。

第２街区（セントラルパークシティ）の広告でてましたね。

第２街区のが良いよな。
公園に面している東向きとかなら向かいに何か建つ事もなさそうだし。
価格が高くなければ良いのだが。
第１街区より値上げするようならば見送りだな。

ハトは大丈夫でしょうか？

ハト？？いまさら。。。

ハトよりムクドリが最近ひどいです。
巣立ったばかりのヒナが悲鳴にも似た泣き声で・・・
一時は早朝にカラスも鳴いていたのですが最近はマシです。

最終分譲で抽選待ちをしているものです。
既にご契約された方と、検討中の方にお聴きしたいのですが
ここの固定資産税についてどのような印象をお持ちでしょうか？
私の希望している住戸で頂いた見積もりの初年度固定資産税は約１６万です。

担当の方に確認したのですが「減額処置」を受けての１６万だと伺いました。
２棟目と３棟目完成時以降、更に値上がりする可能性もありますが
それを無視しても購入後５年を過ぎれば年支払額が単純計算で３２万です。

５年間は「控除」と「減額処置」で相殺できたとしても、それ以降の
負担がかなり重そうですね。

正直マンションにしてはかなり高い固定資産税ではないでしょうか？

単純に二倍？

＞＞２８
あのなあ、不動産購入すれば固定資産税払うのは当たり前なの。
高いという不満があるなら、抽選に参加するなよ。
あなた以外に参加している他の人は安いとおもってるかもしれないよ。
それに広さはどのくらいなんだよ。
それを言わなければみんなわからないよ。

２棟目と３棟目完成時以降は敷地全体を１０００戸で負担する事になります。
ですから、あんだけ付帯設備がありその敷地が大きいと１戸あたりの固定資産税もそれなりになるでしょう。
固定資産税は嫌でも負担しないといけないものです。
それが嫌なら、このマンションは見送るべきです。
付帯設備がなく、もっと敷地の小さい物件にすべき。
ちなみに７０平米くらいで年に３２万であれば市内のマンションとしては平均的でしょう。
ただ、ここの場合は敷地が広いから２棟目と３棟目完成時以降はもっと高くなりそうですが。

同感。

敷地自体大きいし、城東区だから高い。
いやだったら買わなきゃいい。
負担が大きいって自分の支払える範囲でマンションを探すべきだと思う。

他に購入したくてたまらん人はあなたとかぶってしまい迷惑なんじゃ？

レスありがとうございます。
みなさまからのお叱りを受けて、自分の勉強不足を反省しております。
不動産を取得すれば固定資産税を支払わなければいけない事はわかって
いますし、納税に不満があるわけではありません。
家族と話し合い、資金計画を立て余裕を持って暮らしていけると
判断しましたので抽選に参加しました。しかし支払可能な経済力の有無では
なく1円でも安い方が有難いと思われませんか？
市内に計画中の他のマンションと比較して少し高めだと感じましたのでみなさまの
評価を伺いたく質問させて頂きました。
レベルの低い質問で大変失礼を致しました。申し訳ございません。

城東区が高い？六年目７０平米市内平均３２万くらい？それほんとう？

うちは、城東区、築20年、64平米　95000円です
平成18年現在

31さんへ

市内７０平米では３２万くらいが平均ってどこからの情報なん？

32さんへ

同感って何がなん？城東区が高いと言っといて
「市内７０平米の固定資産税３２万は平均的」に対してやったら矛盾してへんか？
そのわかりにくい、ええ加減なレスのほうが迷惑やわ

＞３７
言葉足らずで申し訳ないが、同感って言ったのは３０さんに賛同してるってこと。
高いのがいやなら買わなきゃいいということ。
倍率があがり抽選になるのは迷惑だって言ってるのです。
本当に購入したい人がそのせいで抽選にはずれたらいやでしょうから。

＞市内７０平米で３２万が平均的
そんなこと知りませんよ。
ただ城東区は高いと思うだけです。

32さんへ

ほんま言葉足らずやで。あんさんのレスはわかりにくいわ。
で結局「城東区が高い」て思てるだけかいな。

ちなみに　28さん　は税が高いから買うの嫌や言うてはるか？
ここの固定資産税についてみんなの意見聞いてはるだけやろ。

「いやなら買わなきゃいい」　とか　「迷惑だ」は失礼や思うで。

＞本当に購入したい人がそのせいで抽選にはずれたらいやでしょうから。
28さんは「本当に購入したい人」ではないと？
少しの不安や不満なんて誰しもあるもんやろ。

新規書込者に対してそない頭ごなしにつっこまんでもええて。
同じメンツばかりが書込んでても、ここをより良い情報交換の場にできへんと思う。

こんなレベルの低い討論するのも荒れる原因になるか・・

＞３７さん
本当に申し訳ないですね。言葉足らずで。
２８さんはちゃんと考えてのご決断とおっしゃってましたよ。
私は言ってるのはそういうちゃんと考えずに購入するつもりで申し込む方のことを言ってるのです。
実際に私も失敗した経験があるので、
だから今度こそ後悔のないように購入をしたいと思ってますし。
そういう気持ちからついついあつくなってしまいました。＾＾；

本当に申し訳ない。

もちろん情報は多いほどためになると私も思います。

32さんへ

こっちこそえらい勢いで横槍いれて申し訳ない。
誰しも失敗がないよう慎重になってるから熱くもなりますわなぁ。

自分もここを使用する者として、「良い意味」でみんなが熱くなれる
スレにしていければと思てます。

偉そうな事ばっかり言うてしもたな。ほんますんませんでした。

第２街区の予定価格を担当者にみせてもらいましたが価格以前に間取りの悪さにビックリしてここの購入はやめました。
ファーストゲートの売れ行きが良すぎて部屋数を増やしたのかな？キッチンもほぼ対面じゃなくなってるし。
４ＬＤＫの一部屋で４．９畳で縦長の部屋なんてありましたがそんな部屋どうやって使えばいいの？
固定資産税ですがだいたい２３万ぐらいだとうちの担当さんはゆってました。

チラシ見たけどそんなにひどい間取りでも無かったけどな〜
4.9畳は物置にちょうどいい感じだったけど？
うちは今4LDKの洋室5畳は物置にしてるよ
水周りも1ヶ所にまとまっててリフォームしやすそうで
長い目で見たらお買い得じゃないの？
それと固定資産税はそのうち評価下がってきて安くなっていくでしょうから
一番高い時が5年後位なだけでは？
今から購入の人が羨ましいな〜っと思ってます。

４ＬＤＫの一部屋で４．９畳で縦長の部屋は、趣味の部屋にしたいな、
お父さんの癒される空間に、書斎　や　お宝部屋などに使いたいですね
４ＬＤＫなんですから

市内の同価格帯の新築マンションは固定資産税＜概算＞もだいたい
似たり寄ったりだったと思うのですが、あれってどの程度正確なんでしょうね。
後でクレームになるのが嫌で適当に多めに表示してたりするのでしょうか。

やはり、敷地の広いのは、高いですよね。特に、自走式になってからは、高騰してますね。

>46 ？

固定資産税の件ですが別の書き込みでは30万は3期分譲後おそらくかかるだろうであり、担当者に確認したところ、同様の回答を受けました。しかし契約前にも幾度も固定資産税の件は気になってましたので確認していたのですが、まだ決まってません。平均的と思いますだけであり重要事項説明でも説明がなく説明義務体制の欠如と思い強く抗議しており契約解除も考えてますが担当者はすでに手付け受領済みでオプション等工事着工済みにつき難しいとのことで、現在本当に購入すべきか悩んでます。30万を最初から聞いていればいろいろな計画もまた違っていただろうと思いますし、腹立たしい思いが交差してます

固定資産税がある程度高いということは、それだけ資産価値があると思ってみては？
それに、マンションの規模や、色々共有設備を考えれば安くないことは購入前に
考えなかったのでしょうか？別に担当が固定資産税を決めるのではないので、正確な値段は
言えなくて当然なんでは？
近隣で新築マンションを購入した友人に聞いても似たような値段でしたよ。

４８さんへ　固定資産・都市計画税は建物が出来上がって役所が評価して決めるのですよ。
何故営業担当が正確なの分かると思いません。それを説明義務体制の欠如と言うのは
言いすぎではないですか？

48みたいな人がいると営業の人も大変だねー

土地は路線価基準、建物は売買価格基準で固定資産税が決まるのかと思ってたら、少し違うみたい。
建物に関してもどうやら↓基準価格みたいなものがある様ですね。
　　木造住宅　　112千円/m2 以下
　　準耐火構造　144千円/m2 以下
　　耐火構造　　176千円/m2 以下　←タイムズはこれかな？　＜以下＞っていうのがくせ者ですね（笑

それを元に素人がざっくり計算してみました。詳しい方、間違いに気づけばつっこみよろしく。

◆建物固定資産税
　　建物延べ面積 ＝第１街区42,583 ＋第２街区49,597 ＋第３街区22,883 ＝115,063m2
　　平均面積 ＝115,063m2 ／総戸数1000戸 ＝115m2/戸
　　課税標準額　　＝115m2 ×基準価格176,000円/m2 ＝20,240千円／戸
　　建物固定資産税＝20,240千円/戸 ×税率1.4％ ×軽減率1/2(当初5年のみ)
　　　　　　　　　＝141,700円/戸（年額）

◆土地固定資産税
　　路線価　　　　＝約150千円/m2
　　　　　　　　　　（145〜160千円/m2の路線に挟まれていたので中をとってみました）
　　平均面積　　　＝総面積31,992m2 ／総戸数1000戸 ＝32.0m2
　　課税標準額　　＝32.0m2/戸 × 路線価150千円/m2 ＝4,800千円/戸
　　土地固定資産税＝4,800千円/戸 ×税率1.4％ ×軽減率1/6（期間限定なし）
　　　　　　　　　＝11,200円/戸（年額）

◆都市計画税
　　都市計画税　　＝（建物20,240千円 ＋土地4,800千円）×税率0.3％ ×軽減率1/3（期間限定なし）
　　　　　　　　　＝25,000円/戸（年額）

１〜５年目税金＝141,700 ＋11,200＋25,000＝177,900円/年
６年目以降税金＝141,700×2＋11,200＋25,000＝319,600円/年

営業さんが表示してくれた固定資産税と大体似たような金額になりました。
1000戸で平均したし、第３街区が完成するまで持ち分は若干変わるし、
路線価は毎年見直しされるし、建物は減価償却されるし、税率も変更される可能性が
ないとはいえないので超概算ですが、まあ参考程度に。

「タイムズ・ピース・スクエアは」、「今」「福」からの連想なのかな。

今日モデルルームに行って来ました。全部に花が付いていてとても嬉しくなりました。
ファーストを購入したにもかかわらず、セントラルの、間取りや、価格予定をじっくり
見てしまいました(๑￫ܫ￩人￫ܫ￩๑) 営業の人曰く、予定より早くファーストが売れたので今後の
スケジュールが少し早まっていくようです。

37みたいな人がいると荒れるね。
ここは敷地が広いから、1戸あたりの土地持分が他のマンションよりも多い。
だから固定資産税・都市計画税も高いのでしょう。
という事を言ってるだけなんだが。

>>55
52を読んでよ。建物にかかる固定資産税がほとんどですよ。

>>55
よく読んでからレスしてください。
それに37の人が言いたかったのはそんな事じゃないでしょ。
上で話は納まってるんだから蒸し返さない方がいい。そのほうが荒れます。

>>55
>1戸あたりの土地持分が他のマンションよりも多い。
目についた物件で確認してみました。
１戸あたりの敷地面積は声を大にするほどには広くないみたい。


物件名（所在地）　　　　　　　　敷地面積／総戸数＝１戸あたり面積
------------------------------------------------------------
コスモパークサイド（西淀川区）　　1,880m2／ 51戸 ＝36.9m2/戸
レスタージュラグゼ（西淀川区）　　6,495m2／185戸 ＝35.1m2/戸
森都ＯＳＡＫＡ（鶴見区）　　　　 22,735m2／703戸 ＝32.3m2/戸
タイムズピーススクエア（城東区） 31,992m2／1000戸＝32.0m2/戸
ザ・ウエステージ大阪（福島区）　　7,359m2／255戸 ＝28.9m2/戸
大阪ブライトパークス（鶴見区）　　9,195m2／367戸 ＝25.1m2/戸
メロディスクエア城東関目（城東）　　501m2／ 20戸 ＝25.1m2/戸
リバーガーデンこのはな（此花区）　5,760m2／279戸 ＝20.6m2/戸
ヴィークタワーＯＳＡＫＡ（北区）　3,158m2／244戸 ＝12.9m2/戸

もし固定資産税が高いのだとしたら、土地ではなく
共用施設（建物）による所が大きいのかもしれませんね。

体育館、保育園、ゲストルーム、シアタールーム、ミニコンビニ、
カフェラウンジ、ライブラリコーナー、etc
管理組合が出来たら、共用施設にかかる固定資産税や管理費を調べてみたいですね。

でも、本当に市内の他のマンションに比べてここの固定資産税って高いのですか？

>>59
管理組合　役員立候補お願いしまーす！

共有施設の中に病院を誘致することはできないんですかね？
というのも個人的には、今現在計画中の共有施設に特に「これはいらんやろ！」と
反対する気はないのですが、優先順位で考えますと病院を誘致することができれば
一番住人にとっていいのでは、と考えます。
もちろん医師の良し悪し、法的なこと、などなど問題はあるのかもしれませんが
もし可能であれば、署名運動でも何でもして提案していきたいですね。
内科、外科、小児科、など基本的なものがあれば良いと思います。
そうすることで住民に家賃収入が発生し、たとえばその建物だけでも住民負担が軽くなる！
これは甘いですかね？所得税とかどうなるんすかね、家賃収入したら？
いずれにしてもなんとかいろんな意味で住民負担を軽減する方法を考えたいです。
でも皆さんで何かできる頃って、住民になってる頃って全ての施設が出来てるんでしょうね。
なんとかしましょうよ！

医者もボランティアではないのだから無理でしょ。

なんでボランティア？開業医なり、コープクリニックなり、１０００戸住居を前に開業できるって
大きなアドバンテージでは？ごめんなさいね、抜けてたら！あくまで誘致ということで。
できれば前向き、建設的な意見をお願いいたします。

医者も経営的に成り立つなら誘致しなくてもやってくる。
いくら1000戸あっても競合他科やしがらみあるから。
今後、近くに競合できる可能性あるし。
以前のように医者は儲からないの。甘い考えで撤退する医院もあるの。
誘致は無理。来るのを待つのみ。資本主義だから。

自分がここを選んだ理由の１つが近くに大きめの病院があること。
病院の誘致にメリットは感じないですね。

そうか、やはり甘くないか！でも受け入れる物件がないと、やってこないのでは？
誘致という言葉が語弊がありました。すんません。
受け入れるためには、例えば体育館を建てずに４件くらい入居できるような建物を作って
募集するとか、いろいろやれそうじゃないですか！
ようは受け入れる体制をつくりましょう！ということです。
まぁコンビニでも（ミニコンはあるらしいけど）何でもいいいから住民にとって便利と
思えるものを入居させるというのはどうですか？
ポイントは負担の軽減です。
税金等支出面はどうも難しそうなので、なんとか収入を増やすことで考えれませんかね？
６６さんのいう大きな病院って済世会のことですか？
ガセやったらごめんなさい！なんか移転するって聞きましたけど・・・。

近くの病院というのは済世会と東大阪病院です。

敷地内やごく近くに普通のコンビニがあればいいなとは思いますが、
立地的にコンビニ経営者側からみたらペイしないと思います。

病院誘致は反対です。
あちこちから病人が集まるマンションは個人的に反対です
近くにいっぱい病院があるのだから、5分ぐらい歩いてでも
行ったほうがよいと考えます

＞67さん
＞ガセやったらごめんなさい！なんか移転するって聞きましたけど・・・。

http://www.saiseikai.or.jp/saiseikai_wdm/html/second/69650392617.html
確かに、数年後に新築移転を予定していると書いてますね。
でも、近くにコープもあるし、たいした問題ではないかと。

でも、マンションに病院ができるのはちょっと雰囲気悪くないですか？
私は反対ですね。
歯医者とかならまだいいですけど。
美容院とか、書店とか、大手コンビニとかそっちの方でなら賛成できるんですが・・・。
コンビニは、頭の悪い人がタムロしそうでちょっと心配ですけどね。