【JR津田沼南口プロジェクト】～プロローグ編～

昔千葉や船橋と、合併をめぐってさんざんなことになったので、
さすがにもうやろうとは思わないでしょう。やりたくても先方からお断り状態。

何があったの？

習志野は企業局があって独立色が強いので、他との合併は難しい。

津田沼町が二宮町と合併話→でも先方は船橋と合併
幕張・実籾あたりが習志野市（津田沼町）になるか千葉市になるかで流血の争い→何度も取り合った挙句市境が不自然な形に

ガスと上下水道事業をしている習志野市企業局と言うのは市の天下り先になっているのでしょうか？

へ？市の部局でしょ？

市が直接管轄してる事業です。
何とか法人ではありません。

企業ではないので総じて料金は他の民間の会社と比べると
かなり安い料金設定です。

住所千葉県習志野市「奏の杜」に変更決定。

まさかこんな地名が出来るとはねえ。最近の子供の＊＊名と変わらんなあ。

古臭い谷津よりは全然良い。これで奏住所のプレミア決定です。

奏の杜に決まってよかった。
反対、強行など、物騒な形相が見られたようだが、関係ない。
新しい街の誕生を楽しみにしています。

377 みたいなのが居るから周辺住民は反対したんだろうね。

>379
単純に、歴史のある地名を従来の形で残したいということ。
377みたいなのも中にはいるけど、わりとどうでもいい。

年月を経て、マンション本体がなくなっても奏の杜のままなんだよ。
それでいいのかね？

マンションがなくなる前にこちらの寿命が来てる。

>381
その頃には、私たちの次の世代が街の再建を考えるから、今から考える必要ない。
今は、その頃に街を支える世代を、しっかり育てていく事が大事だと思うよ。

その頃には習志野市がないんじゃない？
船橋か千葉か八千代と合併。

ことわる。

船橋も千葉も、過去の経緯から、もう習志野との合併話はこりごりだから絶対にないと思うよ。

よかった。生活保護天国の市と一緒にならずに本当によかった。

ま、どうでもいいわな。俺が住むわけじゃないし。

津田沼も船橋も、それぞれ良いところがあるでしょう。
それに同じ市内でも、地域によって地価は、だいぶ違う。

三井と三菱の小規模マンション情報って何もないのかな？

三井のマンションは厳しいと思うけど、三菱の小規模はかなりいいと思うよ。
駐車場が多分機械式であろう点はマイナスだけど、目の前は公園だし、主要採光面方向に高い建物もないし、間取り次第では、隠れたお勧め物件になるかもしれないね。

奏の杜三丁目はオワコン。

始まってもないのにオワコンとはこれいかに？

オワコンって何ですか？

奏の中でも駅からの道より東側は、地元で「三○川賃貸村」と呼ばれています。

すごいね、とうとう町名が「奏の杜」になっちゃったね！
街ブランド戦略のステップ１が完成ってとこかな！

あとは次々出てくるマンションや戸建が好調だと、ブランド相場で
地価上昇ってシナリオも夢ではなさそう！

街の具体的な全貌が見えた時、高すぎた土地価格の修正が入りそう。

東京駅直通始発駅近の整備された美しい街並みと環境、こんな希少な場所は無いから、価格は妥当。

美しいか？

坪125万円を維持できるのかが一つのポイント。
戸建のエリアが狭くて流通量が少ないから、実態が見えにくいけど。
周辺も連動して相場を上げていたから、そこらへんも指標として注目。

坪125万円って何の価格ですか？

戸建の坪単価じゃないかな？
ここ建築制限があって一定以上の広さの土地がないと建てられない。

戸建の坪単価にしては安すぎない？
30坪で3750万？

戸建の坪単価じゃなくて、土地の坪単価。
ちなみに土地は最低でも40坪。

もっとも坪単価125万は高い方かと。
場所によっては100万切るところもある。

まだまだですよ。街が完成すればもっともっと地価が上がる。
なにしろ、空地が少ないからね。世の中には、どうしても欲しいという客が必ずいる。
すぐに上がらなくても、上がるまで駐車場にでもして税金分の収入を得て待っていればいいのさ。

畑にとんでもない値段がついて、喜んでハウスメーカーに土地を売ってしまった
地権者もいるけど、いまごろ悔しがっていると思うよ。

ハウスメーカーに売った地権者は賢明。
土地を手放したくなくて、ちゃちな賃貸アパートにした地権者は
地域の発展に水を差した。

○○さんに相談して賃貸にした○○賃貸村のオーナーの方が個人的には先見の明があったと言える。
提示された値段にびっくりしてハウスメーカーに売ってしまった地権者は、悔し紛れに地域の発展
のために手放したなんて言うんだろうな。

このデフレ時代に上がるかね。
奏に６０坪の土地買ったけど、永住前提だから微妙。
評価が上がって税金ふえるのも嫌だし、自分の土地の評価が下がるのも嬉しくないし。

南口モリシア第二駐車場あたりが、売却される予定のようです。
http://www.city.narashino.chiba.jp/

どのように売却するかどうかを検討する業者を選定する予定です。
検討業者選定→売却先決定→利用方法決定→建物完成 までどのくらいかかるんでしょうか…

奏は環境が良いから、永住希望者が多いと思うけどね。
なのに1LDKや2LDKの小さい賃貸ばかり出来るのは残念。

将来的に地価が上がるとすれば、分譲地としては高く売れるだろうけど
家賃はそれに合わせて高くは出来ない。

とうとう売却ですか。
噂だけが専攻してましたが、やっと一歩進みましたね。
あんなに駅に近い場所に平面駐車場と駐輪場は勿体ないですからね。

何になるのでしょうか？
タワーマンション？ 普通のマンション？ ショッピングモールはもういらないかな？
よく話題に出るプール付きジム？

奏の杜内ではないですが、南口の活性化と発展が期待できそうですね。

奏の南西のマンションの情報って何かわかりますか？いつごろ販売始まるんでしょうね。

>413
パークハウスの北西側の…ことで、よいでしょうか。
たしか再来年（H26）の秋に販売開始で、竣工は、H27年くらいと聞いています。

ひょっとしてパークハウス南東の小規模の三菱物件ですか？
それなら工事も進んでいるし、パークハウスの販売も終了したので
そろそろ詳細が公表されるのでは…と思っているのですが。

小規模というのは何戸ぐらいのマンションでしょうか？100戸未満だったらすぐ完売しそうですね。工事が進んでいるなら、そろそろ販売開始してもおかしくないですよね。

なぜか谷津1丁目は、小さな賃貸アパートばかり目立ちます。
この周辺は狭い道路に車の出入りが多くなり危険でもあります。

>417
何の先週号ですか、媒体名を教えてください。
モデルルームの入口にも、完売御礼の貼紙がされていますよ。情報が誤りの可能性もあります。

小規模の三菱物件はパークハウスの営業トークを信じるならば
同等仕様で値段アップか仕様を落として同等な値段みたい。

>小規模の三菱物件
私が聞いているのは、パークハウスより広さや仕様を上げる分、値段も高くなるとのことですが、実際は、どうなりますかね。

パークハウスの売れ行きを見ていたら、まず値段は、強気に出ると思います。

小規模の三井物件はどんな感じなんでしょうね。

でも、一般的にはこういうとこは大規模物件の方が人気じゃない？

４２１さんが正しければ
平均価格帯５０００万ぐらいのマンションになりそうだな。小規模三菱

ただ、奏の杜2丁目側ならともかく、3丁目の周囲が賃貸アパートのエリアにできるマンションです
からね。それにすぐ隣は谷津1丁目で電柱や路地が入り組んでますから、ここに住んでもニュータ
ウンに住んでいるという感じがしないのではないでしょうか。意外と苦戦するかも知れません。

三井の小規模は駐車スペースが無いように見えますがどうでしょう？
駅からはほんの僅か遠いけど、三菱のほうが眺望的にも優位に感じます。

あと開発地域外ですが、開発地北端（中低層住宅地）近くにある代々木ゼミナールのビルが取り壊されるとのこと。
跡地の計画をご存じの方いますか？
駅から徒歩３～４分で、いかにもマンションが建ちそうな雰囲気があるのですが。

三井、三菱共に分譲とはいえ機械式駐車場。
賃貸アパートが、平置式なのに比べるとちょつとね。

>419
すいません。ガセでした。

谷津3丁目がパークハウスより高いとしたら、北西マンションを待ちたいところ。立地も含めて、パークハウスと同等かそれ以下の価格じゃないと手は出したくないなぁ。

でも、大規模が嫌な人もいるから、あえて値段を下げる必要がないと思っているのかも。
そういう我が家も大規模よりはそこそこの規模がいいので３丁目物件を検討する予定。
勿論安い方がいいけど、大規模より多少高くても仕方ないと思っている。

奏の杜内の分譲マンションは
パークハウス奏の杜（三菱）
小規模三井
小規模三菱
大規模ＪＶ（三菱・三井・野村）
以外に何か計画あります？
土地区画整理事業の意向で大手デベ以外建てられないとか・・・

奏の杜3丁目の物件は、坪単価で換算すればパークハウスより安いはずですよ。
ただ、パークハウスは、80㎡～100㎡が少ないと不評でしたので、こちらは広い面積かもしれ
ませんね。管理費や修繕積立金は、どうしても大規模より高くなる傾向にあるようです。

ファミリーはたいてい大規模物件が好きなのかな？

大規模ＪＶ（三菱・三井・野村）はこの3社の連合というだけども、なんかすごそうですね。もっと情報が欲しいです。

その等価交換のマンションは土地仕入れが破格に安かったから、分譲価格に反映されるかな？

フジタがなにも知らない農民を洗脳し、安値で、土地提供させたらしいです。

区画整理の専門誌に、「住所までもしゃぶり尽くす、大手デベロッパー」との記事がありました。

436デベさん？
ここの等価交換は、土地を申し出た時点からフジタ一任みたいにされてた。
地権者にごねる余地はなかった。
まあ、自分の土地なのに、フジタのいいなりになっている地権者もどうかと思うが。

畑やってると、なにか問題有？
もともと農家だし。
それとも農家の地権者は一躍、実業家デビューかな？

結局北西の土地は安かったの？高かったの？
教えて地主さんｗ

畑やってもいいけど、何故農業希望者に中高層エリアを割り当てるかな。
畑するなら農地でしてほしい。

換地の割り当てが適当だからそうなる。

総武線津田沼駅徒歩9分
津田沼駅南口奏の杜
売主　三井不動産レジデンシャル
施工　三井住友建設　8階建
着工予定日　平成24年1月15日
完了予定日　平成25年5月30日

素晴らしいです！
規模不明だけど8階建てって事は、プラウド津田沼ぐらいなのかな？
高めの価格帯でもパークハウスみたく早期完売しちゃうんだろうなぁ

大規模の三菱三井野村の連合マンションは具体化されて来たのでしょうか？

北西大規模

（仮称）THE KANADENOMORI-29 PROJECT

総武線津田沼駅徒歩７分
津田沼駅南口奏の杜　２９街区
売主　三菱地所・三井不動産・野村不動産
施工　不明　
着工予定日　平成２５年３月末日
完了予定日　平成２７年１２月末日

構造　Ａ棟：６階　　５０戸　　西向き
　　　Ｂ棟：２４階　３７６戸　西南西向き
　　　Ｃ棟　２４階　３７４戸　南南東向き
　　　Ｄ棟　１３階　６９戸　　東向き

※まだ計画案につき変更となる可能性あり

等価交換の条件に納得がいかなければ地権者は交渉することは可能だと思われます。
デベと納得のいく交渉にいたらなければ、そのデベと契約をしないで新たなデベを探し交渉すればいいのではないでしょうか。
危険がいっぱいの土地の有効活用法というサイトなどご参照されるといいかもしれません。

>>442
駅からちょっと遠いね。パークハウスより高いのか？安いのか？

三井のマンションは、南側に三菱の中規模が建っちゃうから、個人的には難しいと思う。
ということで、個人的には、目の前が公園の三菱の中規模マンションが楽しみ。

中規模の方の値段は、全く予想が付かないね。
現在、いくらなら早期完売が可能か、会議の真っ最中なんじゃないだろうか？
デべ側でも、値段ははっきりとは決まっていないと思うよ。

距離だけでなく、中規模で、これから目の前にも建つ以上、その分安いと思うけど。

安くないよ、あの値段でパークハウスが早々完売。

まぁ3LDK4000万円以上だろうね

平均坪単価１８０万円くらいじゃない？

マンションが乱立してますが、あとどのくらい増えるのでしょう？
賃貸の情報もあるといいなあ。

賃貸情報なら、三〇川不動産で検索すれば出てきますよ。
なんたって「〇代川賃貸村」ですから。

それでも、あれだけの賃貸がほとんど契約済みになってる。さすが奏の杜。
新築だからでしょうか。

それを一手に扱える不動産屋さんがうらやましいです。　某駅前不動産会社員より

初めて津田沼に越してきてからずっと三〇川不動産にお世話になってますけど、いい不動産屋さんですよ。
１度引っ越しましたが敷金ほとんど帰ってきました。
今の家も三〇川不動産。居住中のトラブルにも対応いいし。
でも家賃は相場よりちょっと高め？

最初にフラリとはいった不動産屋(←全国展開ではない)は「とにかく先に手付金！」「手付金は返さないよ！」「出るときは敷金で畳、壁紙、障子を取り替えるからね」って感じで千葉の不動産屋ってこんななの？なんでタメ口なの？ってびっくりしましたけど・・・

土地持ちは強い。

財閥かなにかかと思ってました。

455さん
他の津田沼の不動産屋も親切ですよ～～
敷金返却とかは大家さんの意向もあるので、不動産屋だけの意向ではできない場合があります。

皆さんはどのマンションを買うんですか？

関係者降臨

どのマンションを買うかって言っても、詳細が分からないとなんにも言えませんよ。
モデルルーム出来るのを心待ちにしてます。

3丁目の小規模よりは2丁目の大規模物件かな。
更に次を待っていたら供給過剰で安く買えるかもしれないけど、
その前に社宅を追い出されてしまう。

一時話題となったタワー計画は？

タワーはモリシア駐車場だから、奏の敷地外でしょう。

タワー本当にできるかな？
駐車場辺りは売りに出されるみたいだけど。
やるならタワマンとモリシアと一体で再開発してほしい。

そうなったら面白いですね。いっそモリシアを更地にして青山ツインタワーのようにタワマン２棟を建てて、モリシアにあったショップを地下に配置、巧くレイアウト、勿論、JR津田沼駅まで地下モール化して直結。。でもバスターミナルどうする。。とアホな妄想をする私。

当初ダイエーや高島屋があった当時は現モリシアの建物も新しいと思えたが、今となっては昭和っぽく見えますからね実際。

近い将来は無いと思うが遠い未来には再開発されるはずきっと。きっと。

モリシアのレストランとか閑散としてるものね。今のままでは厳しすぎる。タワマン、モリシア計画、私も賛成。