世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

地震によるリスクの高さを考慮しないと痛い目にあうよ。
交通事故とかとは比べものにならないぐらい高いリスク
リスクをなんでも考えてる訳ではない。
非常に高いリスクだから考えている。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%81%AB%E7%81%BD%E6%97%8B%E9%A2%A8
火災が起こると。。。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/books/na/20070918/511437/
マンション買うならこの本を嫁

問題は2005年3月に発生した福岡県西方沖地震で、築年数の新耐震基準をクリアしているはずの中高層マンションでも被害が出た事です。

震度６弱の揺れを示した中心部の比較的新しいマンションで、各戸のドアがゆがんで開かなくなったり、廊下の壁が崩れて部屋の中が見えたりなどの被害が伝えられました

これは、あの玄界島の話ではない。福岡市中心部のある高層マンションでの話だ。４月２０日早朝に震度５強の余震が起きたときは、朝食を作っている途中だった。炊飯ジャーがテーブルから落ちて、ご飯が飛び散った。主婦は言う。

　「地震の影響で、部屋の壁には何本もひびが入ってしまった。今度大きな地震が来たら崩れてしまうんじゃないでしょうか。５年ほど前に新しく買ったばかりなのに」

　３月の地震では、震源に近く大きな被害が出た玄界島などに注目が集まった。しかし、震度６弱を観測した福岡市の中心部にも地震のつめ跡は残っている。中でも、地震に強いと思われていた新しいマンションが、大きな損傷を受けているのだ。

　福岡市の中心、天神地区から歩いて１５分ほどのファミリー向け分譲マンション。１４階建てで、築５年とまだ新しい。しかし、このマンションでは現在も、全４８世帯中２６世帯が親類のもとなどに避難したままだ。

　各階で、ベランダや玄関周辺の壁などに無数のひびが入った。廊下や駐車場の共有部分でも壁がはがれ落ち、中の鉄骨があらわになっている部分もある。特に２階から７階くらいまでの中層階でダメージが大きく、玄関のドアがグニャグニャに湾曲している。

　１級建築士の資格を持ち、このマンションの管理組合理事長を務める白石信吾さんは言う。

　「もし地震で火事が起きていたら、ドアが開かなくて逃げ遅れていた人もたくさんいたはず。入居者に恐怖感が広がっており、避難して戻って来られない人もいる」

超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。

免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているのです。

現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。

建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1ｍ50ｃｍも動くとの数値が出ています。

この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。

1985年のメキシコ大地震（Ｍ8.1）の時に、震源から400Ｋｍも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。

実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。特に00年以前は安全が十分に検証されていません。

07年3月に起きた能登半島地震では、震源から約330ｋｍ離れた関東地方では7～8秒の長周期地振動が4分以上続いていた事が、古村地震研助教授の解析でわかりました。

この地震で、東大地震研究所の解析からは周期1～2秒の地震波が強く観測されました。この周期は阪神大震災で木造の倒壊にとどめをさす「キラーパルス」となったものと同じでした。ちなみに、木造の周期は0.5秒以下ですが、揺れて壊れはじめてから1秒後には1秒前後の周期振動で壊滅的な被害を受けるようです。

建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。

建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震（＝震度5強程度）に対して、建物の機能を保持すること。
建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震（＝震度6強～7程度）に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。
つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6～7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。

となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層ﾏﾝｼｮﾝでも震度６～７の本震があり、その後の余震で震度５程度がしばらく続くようですと、RC超高層ﾏﾝｼｮﾝはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には３５年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。

いやー、恐ろしいですね。地震になるとすべての財産を失うんですね。
確率的には９０％ですか？知りませんでした。

そうなると生き残ったマンションは高く貸せるってわけですね。
ありがとうございます。うちのマンションはみな周りは不燃建築だし、ＳＲＣの新耐震だから大丈夫ですよ。
なんか、ネタ本ふるいですよ。これもマンション建て替え、耐震補強キャンペーン本ですから。発行日：2006年7月10日
構造屋というのは実はとんでもない専門バカ。地震学者の予測に基づいてしか
物事を考えないから、こういうトンデモ本を書いてしまう。
今が絶版になっている意味をよく考えよう。

リーマンショック以来、地震ネタは見直され、東京湾北部直下型はどうも眉唾だった。科学的根拠に乏しいと言いはじめた。

こういう本がでまわって世の中が不景気になったわけで、オオカミ少年もいいところ。

地震のリスクヘッジにはハワイのコンドミニアムとか買いますから平気です。
今底値でドル安だから日本で大地震が起きたら円安だよね
そこで売って建て替え費用ねん出しますわ。気が付かせてくれてどうも
ありがとう。

首都圏直下型で一番危ないのは、墨田区とかの木造密集地でしょう。
杉並、中野も怖いよ。
だからいま一生懸命再開発やっているんじゃないの？

逆に、庭先にアパート建てて家賃で生活している７０代とか本当に
地震で壊滅状態になる可能性は高いね。

そもそも都内の戸建てに住んでいた老人が新築のタワーマンションに
越してくるのは、周囲に燃えるものがないからだよ。

怖いならマンション買わない。木造のアパートの方が災害に強いなんて
話はやめてもらいたいけど。

まぁ海外不動産に投資できるほど高い知識とリスク評価ができる人なら
ファンドに就職してるだろうけど
オレはいいよ。国内で。

持っているマンションは固有周期が全部違うものを選んでいる。これだけで結構なリスク対策になってると自分では思ってるのだがダメですかね

大地震怖すぎ
マンション危険だな。

そんなこといったら、きみ。東北線と東海道線を貫通させる三階建ての線路なんてどうなるんだ？
いますごい再開発に何千億のカネが投入されて東京の価値がどんどんあがっていくけど
ＪＲのやっている開発も地震を考えたらやめた方がいいって話になるよね。

で、あんたは何をするの？批判だけ、不安を煽ってあそんでるだけ？
誰も相手にしてくれなくて、寂しいんだろうか。

運よく地震がこなかったらの話だが（笑）
今後１５年くらいは、繰り上げ返済しないで賃貸物件保有。残債が３０００万
くらいになったら、選択肢がいくつか出てくる。
案（１）一番大きい物件を売って、手元に残る２５００万で他の残債を返済し
　２軒の賃料を年金補てんに使う
案（２）金融資産から１５００万ほど補てんし、手取りを増やす。
　　　月額１８万くらいの収入になる。年金２５万と
　　　あわせて４３万くらいか。この時点でも節税をかんがえないといけない。
案（３）海外居住し自宅を他人に貸す。海外は年金と金融資産の運用益で暮らす　　自宅の賃貸純益が一定額になったら帰国。賃貸不動産の繰り上げにまわす。

案（４）全部の資産を売却し海外移住。理由：地震を避ける。

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

SRCでも３連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する

年収１５００万円。
物件額、７５００万円
ローン額、３２００万円
年齢、５０歳
家族構成、子供４人　独立
夫婦合算割合、なし
その物件の購入理由
所得層に大きなばらつきがなさそうで、近所づきあい
が楽な気がしたことと、資産価値の低下が少なそうな
立地だったから

三連動って東海、東南海、南海の地震の同時発生のこと

それが東京にどういう影響を与えるの？いわゆる長周期って話もあるけど
ＳＲＣの中層建物は固有周期が２秒以下だから関係ない。
高強度コンクリートＰＣ造の４０階程度のタワーマンションでも
長周期の周期６秒から１０秒に共鳴するほど固有周期が長くはない。
長いのは柔構造の鉄骨造オフィスビル。

少しは勉強してから書き込もう。

渋谷と新宿にマンション 一戸ずつもってるけど
怖くなってきたところ
今までは考えたことなかったけど大地震きたら無傷では済まないと思えてきた。

究極としては、全国各地にマンション持てばいいわけですね。
関東関西九州２戸ずつでどうでしょう。
今は関東３、関西１、福岡に１持ってます。

郊外木造建売業者のキャンペーンですか＞マンションは危ない。
実際に港区だけでも人口２０万人のうち１４万人がマンション居住ですよ。
全国では、４０％が共同住宅に居住している。
そういう時代にあなた・・・マンションが危ないからどこに住めっていうの。
心配しなくてもマンションは今後空き家だらけになっていく
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2010/fudo101006.pdf
だからこそ、物件選びが重要なのだと思うよ。
マンション投資は、誰がやっても儲かる安易な道ではない。でも高額所得者にとっては、持っていると税金の面でいろいろ有利なツールであり続けると思うよ。ただ勉強しないと生兵法は怪我の元。
誰かに勧めるという意味で書いていない。自慢するわけでもない。こういう世界もあるからのぞいてみたら面白いよと、高額所得の人に自分の体験談を書いたまで。

誰も木造よりマンションのが損害受けるなんていってない。
だけどマンションはある程度の被害受けただけで共有部分の関係で塩漬け状態になってしまうんだよ。
それに東京の価値があがるなんて20年後には通用しないよ。東京は急激に高齢化が進み若者は離れていく。東京の高齢化のシナリオもわかってないのかい?
それにプラスして大地震がきたらおしまいだね。

それと、不動産ばかりに重点投資している人はいませんよ。外貨とか株に分散しているのが
普通ですよ。
思うけど、地震のリスクなんて建築学科の最初の授業でさんざん教えられたことと最新の
ニュースと中身は少しも変わっていませんよ。
今はコンピュータ解析で複雑な形状の建物でも振動解析が容易になったかわりに構造計算が
ソフトウエア使ってやるから完璧にブラックボックス化している。

マンションは何を基準に選ぶか・・・これはもうスーパーゼネコンの設計施工とかのブランド
信用力しかなくなってます。
それと、免震や制震の導入の有無でなく、シンプルな構造の建物が結局は地震に強い。

シンプルすなわち偏心がない平面形でかつ制震という建物が一番だがマンションでは少ない。
だから単純な構造で耐震設計で十分なのですよ。

免震構造の固有周期は　４秒程度に設定しているのが多いようだが、関東の平野の地盤の
固い層までの距離８０ｍから１００ｍの場合、長周期は８秒程度の周期になるといわれ
東海・東南海の長周期地震波に共鳴するのは２００ｍ以上の超高層オフィスだと言われて
いる。すでに霞が関ビルも新宿三井ビルも初期の超高層ビルの多くは制震壁の導入などで
長周期対策は完了している。

都内のマンションでもし震度６以上の地震が来た場合倒壊するのは１９８０年以前の
旧耐震設計のマンションだ。これは正直いって住みたくないし買いたくもない。

投資家のなかには、築３０年くらいのボロビル、ボロマンションを安く買ってリフォーム
して貸すのが好きな人がいるが、少し建築のわかる人間からみたら、危ない橋をわたって
いるなぁと思う。
利回りだけで考えすぎないほうがいい。

それと地方・・・今後極端に空室率が上がりそう。実際にデータ見ればわかる。
まぁそのなかから確実な物件みつけて安く買うのがだいご味化もしれないけど。

いや、しかし本当に一冊の本読んだだけでここまで悲観論にはまれる君は面白い子だね。

高齢化なんて２０年前からわかっていたことだし、２０年後も明確な話。
さっき上げたニッセイ基礎研の資料にもはっきり書いてある。

なにもあなた私を説得したりしてくれなくていいんだよ。ただ間違った説を流布するのは
気になるから反論している。

もう、やめだ。俺も相手するのは疲れた。議論していてカネがたまるならお好きにどうぞ。

なんだかまるで自分が発見したかのように地震によるリスクをくどくど述べてる基地がいるね。
そんなの周知の事実だよ。
欧米の投資家 投資期間は地震によるリスクを避けるために日本のマンションには投資しない。
常識的なことを知ったかぶりしてて恥ずかしい奴。

いやいやさっきの本なんて関係ないよ。
あなたを説得するつもりもない。
ただ地震リスクを知らずに投資する危険性を伝えたかっただけ。
あなたはシンプルな建物が強いとか基本はわかってるね。
うちは自営業で経費抜いた月収は200万程度だから
あなたみないにリスクは犯せないよ。
木造建築業者のはずないでしょ。
木造なんてマンションよりはるかに危険

もしなにに投資してるか教えて欲しいなら教えてあげるよ。

誰か、訊いてやれよ。
訊いてくれってさｗ
オレはいいよ　ここ住宅板だし金だの原油だの外国株だの
新エネ系のＳＰＣだのインドのインフラの投信だの聞いてもわからんから

それにしてもアパマンローンのりそなの金利優遇はすごいね。みずほのセカンドハウスローンを
借り換えたいくらいだな。

安定的に利益を出しているのなら教えて欲しいな。

まあ、いろいろあるんだろうね。
世の中にはタイの天然ゴムに実物投資している人もいるくらいだから。

建築と不動産に詳しい人はマンション投資すればいいし天然ゴムに詳しい人は
ゴムに投資するんでしょ。だけど地震に詳しい人が投資するのはちょっと思い浮かばない。
建設株かな、底値だし。てかリスク大杉。
自分に投資、とか子供の教育とか言いそうで、かなり怖いんですけど。この人＞876。

>>876
防災グッズの通信販売やってる人？

それでもって、ナマズの養殖に投資していたりとか。

マンション購入考えてたけどやめた。
たしかに地震で被害受けたら共有部分の話し合いはまとまらないだろうな。
気になって地震とマンションについて自分でも調べてみたら危険すぎる。
買う前に教えてくれてありがとう

>883
さん。保有しないで賃貸でじゅうぶんですよね。そうやって次第に賃貸希望者が
増えることを期待しています。

世田谷の２４６沿線の中層マンションに住んでいた友人が、目の前に広がる戸建て
密集地が地震で火の海になったら、避難場所までに行き着けないだろうと気が付いて
豊洲のタワマンに引っ越しましたね。液状化とか言われてますが火事よりは心配
なにだろうと。
買う前にしつこく相談されましたよｗ
タワーマンションは共用部の耐震性能が売りなんだと説明してあげました。

今頃、地震とマンションの話題に気が付くのはそうとう世情に疎い人ですね。
そもそも耐震偽装問題は２００５年だし、東京都の防災マップも４年近くの
あいだ更新されていないhttp://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_bousai/
ほど話題は下火になっているよ。

災害時の帰宅、週日での被災を考えてみなさん通勤距離を近づけ、歩いてでも
きたくできるように考えてきたのが昨今の「防災意識」
だとしたら、通勤１時間以上の郊外建売を勧めてもムダだと思うけど
どうなんだろう。そこまで売れないで困っているのかね。

>883
所得の減る時代に無理しないほうがいいよ。カネがない人にとっては呼吸するのも風邪ひいて
医療費がかかるリスクなんだから、なるべく家にこもってじっとしているのがいいよ。
その家も、八王子からバスで１０分くらいの丘の上の地盤のいいところの平屋建てが
安全です。

大地震のリスクを語るなら、壊れたマンションなんかよりまず自分の命だろう。
あんなすごい地下鉄網で通勤時に大地震に襲われたら助かる見込みゼロだろう。
火災でも起きた日にはどうなる。

東京に通勤していること自体大きなリスクなんじゃないの？

自宅用マンションと投資のために何軒もマンション買うのではリスクは大きく異なる。
住む分には木造よりマンションが安全
だけど投資としてはマンションは不適格。

投資って・・あんた、さっきの人自己資金１０００万しかいれてませんでしたよ。
地震で回収費用がいくらかかるか、空室率がいくらになるか試算してから批判して
みようよ。

改修費用な。

大みそかにこどもの相手するほど暇じゃないけど

５０戸、８０戸の区分所有だから自分一人で回収するわけじゃないですよ。
ひび割れ、破損、設備のオーバーホールなら５０００万もかからない。
５０戸で１００万円の負担だけどみんな収益物件だから払うだろうし、管理会社が儲けるネタだから臨時総会開いて支払決議きめちゃいますよ。
分譲賃貸と違って、管理会社の独裁政権みたいなものだから。
一方大型マンションの分譲賃貸なら、修繕積立金が膨大にあるから破損の改修はまず行うでしょう。行わないようなら自分が理事に立候補してまとめるまで。
知らないから臆病になるのは結構だけどそれで人の不安煽るとしたら目的は何なのかだいたい察しはつきますけど。

空室は１年くらいでるかもしれないけど３物件持っていてすべてが空きというのは考えにくいですね。だって倒壊したなら別だけどエレベータも動いていて上下水道・ガスが復旧したら生活するでしょう、普通は。
周辺が焦土と化すのは木造密集地。
心配すべきは周辺の老朽ビルの倒壊くらいかな。
ただ、何度も言うように東京湾北部直下型が３０年確率で７０％というのは科学的根拠がないというのは学者もみとめた事実ですよ。政府があまり声高にいうものだから外資系の資金が日本の不動産から一気に撤退したので、あわてて政府は精査した。
「すみません、どうしても誇張して数字つくれっていわれて・・」
そのへんが本音みたいですよ。

代わりに出てきたのが南海東南海で、わるいけどそれって私の子供のころから２５年以内に確実といわれてもう５０年過ぎたよｗ
代わりに宮城県沖や阪神淡路、新潟県中越沖地震がおきたね。

回収でなく改修な。

中越沖でなく中越な　あと十勝沖とかあるけど、建築基準法を大きく買えたのは
宮城沖地震だな。阪神淡路も大きかったけど計算基準は大きくかわらなかった。
それだけ１９８１年の改正は大きな見直しだった。
地震時の横にかかる力を自重と同じくらい大きく見ているんだよ。
保有耐力とかいろいろ新たな概念加えて強化した。
実際に阪神淡路では、１９８１年の改正がいかに適切だったかはからずも
実証する結果になったね。
問題は姉歯ちゃんの大馬鹿者だね。経済テロリストだねあいつは。
とにかく建築家不信と確認申請の遅延で建設業界を不況のどんぞこに追い込んだ
その功績はたいへんなもんだよね。

そんな簡単に改修はすすまないよ。
損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。
首都も移転するし順番待ちの改修も資材も高騰して莫大な費用がかかる。
あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。
しかも3連動地震は約1200年に一回更に巨大地震になることがわかっている。
前回の巨大地震は約1200年前 次回はかなり危険!
地盤の隆起は愛知県から神奈川県にかけて通常の東海大地震で1〜 2メートル
それが1200年に一回の巨大地震では8メートルということが地盤調査で判明している。
一瞬で8メートルも地盤が跳ね上がる。その後に揺れは10分間 それから余震が延々と
マンションは倒れはしなくても住めない状態になるよ。
木造建物の被害は更にひどいけどね。

まるで神のおつげだな。見てきたような口ぶりが笑わせてくれる。


もっと論理的に話せよ、きみ。
学校でてんのか？

一級建築士が全国で３２万人いるが構造技術者はそのうちの７％２万人くらいで構造計算で飯を食えているいるひとは８０００人弱らしい。
要するに建築業界では日陰者的存在だから発言の機会を与えられるとついつい大げさなことを言ってしまう。
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/nankai/36/shiryou/shiryou4.pdf
日経アーキ元編集長のＨ氏もあやうくビルの話とマンションの話を混同しているようだ。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20100125/206875/
建築物の一次固有周期は、同じ構造形式の場合、建築物の高さにほぼ比例します。ＲＣ造よりＳ造の方が、一次固有周期が大きい。
建築物の地上部分に作用する地震力は、建築物の固有周期が長い場合、一般に、硬い地盤に比べて、軟らかい地盤の方が、地震力が大きくなる。
建物の地震被害というのは建物の固有周期が地震の揺れの周期と共鳴するとき
起こる。

＞あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。

わるいが学生時代、その手の文献はさんざん読まされたよ。君よりはかなり詳しい。

＞895は
ノストラダムス系のキティちゃんだよ。たぶんちょっと前には日本破綻とか
騒いでいて、外れたから今度は三連動大地震ときたか
まぁ、気持ちはわかるが、こういうのと付き合うと金運が落ちそうで怖いな。

＞895さん

教えてください。東海、東南海、南海地震で東京の震度はいくつくらいなんですか。
名古屋や静岡や四国は大被害はわかるけど、東京は長周期地震動でそれ以上に
揺れちゃうわけですか？

地震ってそこまで卓越周期が長時間続くものなんですか？
中層マンションの固有周期って２秒以下なんじゃないですか？
地震も共鳴しない限り揺れは少ないっていうのが常識なんじゃないですかね。

何度もいうようですけど、そこまで危ない地震が確かに起こるならなんで
リニアモーターカー作る計画が進んでいるんですか。
遷都もあるなんてロマンチックでいいですけど復旧するのが精いっぱいで
どこにもそんなカネないでしょうに。

まだ、調べてないでしょ？って何？？

なに言っての、インターネットで調べて裏も取らないなんて子供同然だね。
夏休みの宿題じゃないんだから

災害マニアってのは、廃墟マニア同様にそういうカタストロフィーが好きなんだよ。

でもね、日本の経済はそんな安直なうわさで動かないの

過去の災害記録を研究して防災計画や耐震・耐火・道路の拡幅、インフラの防災性能を高めて
いるわけで災害のたびごとに都市は強化されている。阪神淡路でさえ４５日で主要なインフラは
復興した。倒れた建物はすべて旧耐震設計。
１９８２年以降竣工の建物は小破にとどまったのを知らないのかね。

まぁ、きみにどうこうしろというわけじゃない。無知な人も世の中にいたほうが
楽しいから許すよ。