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匿名さん
[更新日時] 2011-05-13 22:14:05
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
全都道府県 |
交通 |
None
|
種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
世帯年収1000万円〜2000万円の方、いくらの家を買いますか?(その4)
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801
匿名さん
税金の話になると、知らないやつが文句垂れて業者扱いされるか
教えてくれとおんぶにだっこ。
もうやめだ。面白くねぇよ
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802
匿名さん
毎年の税金の還付額だけ書いておくよ
平成13年 41万
平成14年 86万
平成15年 5万
平成16年 33万
平成17年 6万
平成18年 10万
平成19年 46万
平成20年 記録なし
平成21年 22万
どうしても収益があがってしまうんで苦労してるんだよw俺も
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803
匿名さん
>>802
その収益不動産の取得時期はいつですか?
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804
匿名さん
3軒あってそれぞれ別の年度。取得年度は経費がたくさんでますよね。
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805
匿名さん
平成10年4月以降に取得した不動産は定額法のみですよね。
税理士にやってもらったなら間違うはずないし。
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806
匿名さん
買い換えた住宅のローン控除、扶養家族の変化、一時所得、雑所得との兼ね合いもあるんで難しいですよ。
ちなみに不動産収入+給与収入および課税される所得金額(申告書Bの26)の推移を記すると
年 総収入 課税される所得金額 所得税
平成13年 1583万 557万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万
平成15年 1712万 639万 0
平成16年 1632万 615万 62万
平成17年 1587万 559万 56万
平成18年 1582万 580万 58万
平成19年 1792万 354万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 227万 23万
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807
匿名
源泉所得税から還付されるとうれしいと思うのは、サラリーの高低問わず皆同じ?
不動産所得だろうが、とにかく収益(もうけ)部分を出来るだけプラスにするのが小銭を貯める鉄則でしょ。
「還付」とか「節税」とか、「お買い得感」で判断するのは、うちの奥さんと同じだな。
脱税ギリギリの手法だと効果でると思うけどサラリーマンがそこまでリスク背負うかな。
住宅取得のため4千万円の貯金を掃きだしてそれでも全然足りないから2千万円の不動産手放すことになったけど、
使ってしまうとなると金は一瞬で消えてしまう。さらにローン持ち、となれば生活に余裕なし。一生に一度の買い物とはよく言ったものだ。
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808
匿名さん
>805
おっしゃる通りです。
定率法の償却は平成19年の取得物件からです。建物付帯設備も分計し15年で償却しています。
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809
匿名さん
還付は手段であってけち臭いとかそういう問題じゃないでしょ
実際の収入と納税額書きますからよくみてね
収入 確定申告後納税額(源泉徴収税額-還付額)
平成13年 1583万 45万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万
平成15年 1712万 76万 0
平成16年 1632万 57万 62万
平成17年 1587万 39万 56万
平成18年 1582万 47万 58万
平成19年 1792万 0万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 110万 23万
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810
匿名さん
所得税・住民税は節税できるけど、
不動産を持つと固定資産税がかかりますよね。これは節税しづらい。
まあ、それを含めて経費にするのでしょうが、
経費が実費でいろいろかかるとなると、
空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは?
そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。
複数の不動産でキャッシュフローを稼いでいる方に伺いたいのですが、
立地はどのあたりでしょうか?
賃貸マンション同士の競合は発生していませんか?
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811
匿名さん
住民税を間違って所得税と書いた・・・再掲する
年 総収入 課税される所得金額 住民税
平成13年 1583万 557万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万
平成15年 1712万 639万 0
平成16年 1632万 615万 62万
平成17年 1587万 559万 56万
平成18年 1582万 580万 58万
平成19年 1792万 354万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 227万 23万
収入 確定申告後納税額
(源泉徴収税額-還付額) 住民時 計
平成13年 1583万 45万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万 56万
平成15年 1712万 76万 0 76万
平成16年 1632万 57万 62万 127万
平成17年 1587万 39万 56万 94万
平成18年 1582万 47万 58万 103万
平成19年 1792万 0万 35万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 110万 23万 133万
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812
匿名さん
>空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは?
しますよ。ローン返済額が、それぞれ9万~13万で、管理費などの支払いもありますから
まぁ3か月続くと結構つらいものがありますね。
>そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。
いや、ちゃんと敷金礼金とれる場所ですから、入れば大丈夫です。
ローンは13万でも家賃は22万ですから
空室三か月で満室時にくらべてキャッシュで39万のロス(借入元金の減みこまず)
22万のゲインですから17万の損
一方、帳簿上は昨年にくらべ66万収益が減ります。23%の税率で15万税金還付が
あることになります。
まぁ3か月ならなんとかなると・・・ははは。
>立地はどのあたりでしょうか?
これ書くと、仲介さんやら業者さんに、またあいつかって言われそうだから
書きたくないけど、もろ都心です。いわゆる都心3区の駅7分以内。
>賃貸マンション同士の競合は発生していませんか?
発生します。ですからできるだけ条件のいいところを選びます。
中層なら最上階
角部屋
高層なら高層階
低層階を買わざるを得ないなら駅3分以内。
競争力のある物件を選んで買いましたから。
とはいいながら、周辺にどんどん立つような立地はつらいですね。
街のどまんなかで単身者の居住にふさわしい場所がいいですね。
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813
匿名さん
敷金礼金取れるなんて、かなり優位性ありなんですね。今は礼金0が多いですから。
都心で単身者用、家賃22万円取れるとなると、1LDKで50平米くらいですか?
それで新築だと、買値は相当高くないですか?
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814
匿名さん
ぱっと見た印象。
総収入1600万ぐらいで課税所得額600万
不動産事業の大幅な赤字のため課税所得額が下がっているのでは?。
一時的に大きな経費がかかったのなら別だろうが
常に「家賃収入<<減価償却費」の状態でしょう。
マンション価格が上昇あるいは変わらない地域なら大丈夫なんだろうが
減価償却費相当に下落してる地域なら減税分以上に資産を失っている
可能性もある。
マンション価格が減価償却費よりもさらに下落してる地域なら最悪。
機械などの資産価値は確実に減るけど、マンションなどの不動産は必ずしも
減価償却分だけ減るものでもない。
そこが他の減価償却費と違うところ。
マンションの価値が下がらない地域なら、これでも大丈夫だろう。
しかし、それは限られた場所で、価格も高い。
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815
匿名さん
ローン返済が毎月13万円(ボーナス払いなし)、利率2.2%(こんな安く借りられるんかいな)、
返済期間30年、頭金2割入れるとして、
物件価格は4380万円というところかな。
単純にこれが3室として、借り入れ金額は1億を越えるね。
これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。
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816
匿名さん
>ローン返済が毎月13万円(ボーナス払いなし)、利率2.2%(こんな安く借りられるんかいな)、
金利は2.475% りそなアパマンローン、当初金利2.375%のものもあります。
現行2.475 ワンルームだと3.468%ですよね今は。
>単純にこれが3室として、借り入れ金額は1億を越えるね。
大中小とりまぜ借入総額は8600万くらいです。これに自宅がありますから
確かに借り入れは1億超えてますねw
年収が高かったから借りられたし優遇0.5%もらったのも物件がよかったからだと思います。
残債は7000万
65歳時の残債は4800万、
70歳でも3200万ある。
困ったもんだね。どうしますかね。70歳ででっかいの1軒売れば2500万くらいの手取りはありそうですけど。
売りたくはないですね。キャッシュフローはあるわけですから放っておいても
問題ないですよね。賃料下がったら500万くらい補てんすれば御の字かなと。
>これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。
そんな大げさすぎます。
別に私がローン払っているわけではないし、私に万が一のときは団信ありますし。金を足さないと売れない物件ないから平気ですけどね。
家賃、地価大暴落とかになったら、自宅貸して実家に帰りますわ(笑)
自己破産はないない。ローン+経費くらいの家賃はとれますし、金融資産の
一部を補てんすればローンは安くできる。
いちおういろんなケース考えて計算はしてます。
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817
匿名さん
「物件が良い」とありますが、
新築で上層階・角部屋だと、値引きなしでデベから買うんですよね?
新築プレミアムがかなり乗っかってる気がしますが、
それでもローンで有利だったり、
空室リスクが低くなることで、割に合うということでしょうか。
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818
匿名さん
>常に「家賃収入<<減価償却費」の状態でしょう。
19年以降の収支内訳書
賃貸料 減価償却費 借入金利子 その他 総経費
平成19年 500万 203万 200万 192万 600万
平成20年 538万 486万 234万 117万 837万
平成21年 570万 393万 200万 122万 716万
借入金利子のうち土地分 45万
>814さんお詳しいですね。
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819
匿名さん
>817
自分の中で目安あります。
駅徒歩7分以内、新築坪単価260万~280万
新築家賃で月坪最低1.3万~1.45万
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820
匿名さん
すげー難しい話していますね。
ほとんど意味わからない。
けど、相当頭良くないと収益物件には手を出せないことだけは分かった!
自滅。。。。。
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821
匿名
マンションに投資してる人は地震リスクはどう考えてるの?
関東大震災クラスや東海大地震がきたら免震建物でもかなりの損害受けるよ。
下手すれば建て直し。
地震保険は数百万円しか下りない。建て直したら一戸あたり2000から3000万円かかる。ローンはそのまま残る。自己破産必死だね。
今後30年以内に都心に大打撃を与える大地震がくる可能性は90%以上。
俺はそのことを考えると
とてもマンション投資などできない。
皆さんは地震リスクはどう考えているの?真剣に考えたほうがいいよ。
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822
匿名さん
地震リスクときましたか・・・いろいろ考えますねぇ
一応新耐震以降の新築物件ならなまじの地震では壊れないかな・・・と思ってます。確かに広域災害になったら店子もつかないですわな。
どうしますかね。なってから考えていいでしょう。自己破産はしませんよ。一応金は持ってますしほかに収入ありますから、最悪40万くらいのローンは3年は払えると思いますよ。
建て替えるほどの被害はないと思いますよ。過去2000年で一度もそんな大きな地震ないから大丈夫。あっても関東大震災クラスでしょうか。それ以上のものがきたら自分の命だって危ない。
やっぱり考える人は考えるんですね。宇宙人来襲リスクとか、隕石衝突リスクとかも考えて不動産投資やめるって人もいたりするんでしょうね。
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823
匿名さん
一番リアルなリスクは、税制改正。損益通算の廃止。
そうなればなったで株式会社つくって譲渡でもしますかね。
ローンは残したままやらざるを得ないから銀行がみつけたらぶつくさいうかもしれないですね。
会社に貸してサブリース契約というあたりまでは考えられますね。
さて、地震ですか。どうするかな。
対策としては老後も所得をふやすというくらいかな。
自営業で1500万くらい稼げたらいいけどね。
考えておくよ。どうもありがとう。
ただ、30年確率で70%という推進の説は鉛筆なめた数字ってのが
専門家の間でもっぱらの噂
。民主党政権で何かBCPがらみの防災の話題でてきているかい?
あれは電線地中化とマンション建て替えを促進しようというゼネコンの陰謀と
いう噂すらあるようですよ。
噂ですけどね。あまりにまじめに騒いだからおりからのリーマンショックと以降の
円高ドル安、ドル金利低下と重なり
外資系金融がみなシンガポールに逃げてしまって政策としては大失敗でしたけど。
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824
匿名さん
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825
匿名さん
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826
匿名さん
>815のいう万が一は、東京湾北部直下型の話だったのか。
あれが科学的根拠の薄い話だってのは、いまや常識なんだけどね。
それが本当なら、八王子や流山の地盤の固い住宅地が都心より高く
ならないとおかしいね。
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827
匿名さん
>825
私が買ったのは2001年から2005年の間ですよ。たまたま2002年に買った株が
2005年頃にあがっちゃったからそろそろ潮時かなと思って不動産に乗り換えた。
株はまだまだ上がりましたけど持っていたらアウトでしたね。
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828
匿名さん
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829
匿名さん
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830
匿名さん
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831
匿名
ばかでしょ
宇宙人襲来リスクとか隕石リスクとかいってる人は
そんなの何万分の一
9割以上の地震リスクとは全く違う。
大地震が起こったときに
火災による竜巻のダメージや基礎にどんなダメージあたえるか考えたことないことないバカでしょ
そういうリスクをはるかに可能性高いリスクを隕石リスクと
同程度に考えてるカスは自己破産したほうがいいよ。
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832
匿名さん
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833
匿名さん
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834
匿名さん
あのさ、節税、節税って叫んでる皆さん、ぜんぜん説得力ないんですけど。
減価償却費の意味きちんと理解できてますか?
実際出て行く経費ではないんで、利益が出ていても、帳簿上赤にできる魔法の杖とでも思ってるのかな?
そうだとしたらオオバカですよ。
例えば、
2200万の木造家屋は22年が法定償却期間。
定額法であれば毎年100万ずつ償却出来る。
そうすると、不動産の利益が0であったら、所得から100万控除できるわけ。
給与所得1000万であれば、合算所得は900万になります。
税金は1000万なら330万。900万なら297万。
33万還付されます。
これを得と思える人が節税、節税と騒ぐのです。
でも、それは完全な間違いです。
理由は考えて下さい。
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835
匿名さん
木造の場合 減価償却はリアルな「減価」なんですよ。
実際20年経って売却するときは土地代にしかならない。
というか中古木造を賃貸不動産として買うのは地方都市しかありえない。
しかし都心部のRCマンションに関しては、20年経っても建物の
減価はさほど起こらない。
たとえば、神田神保町駅3分のワンルーム
今賃料10万としても築15年の同じようなワンルームでも賃料が8.5万
築30年でも7万の家賃がとれる。
RCの耐用年数は48年だから土地1000万の建物1000万とすれば
定額償却で
築15年は 312万 1688÷2000=84%
築30年では 625万 1375÷2000=69%
-
-
836
匿名さん
もっと言えば。郊外のマンションの 土地:建物 価格比率は 25%~35%
都心部では 45~70%
減価償却が文字通り「減価」を表すのは郊外物件。事実郊外の中古は安い。
郊外の中古は利回りもいいのだが、その分空室リスクが大きい。
それとイクジットが読みにくい。
都心部で45%くらいだと、建物減価>収益性の低下
であるし 建物減価<売却価格の減
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837
匿名さん
>834
>わけのわからん理屈こねているうちに自分でも混乱したんだろう?
いいか?1300万の給与所得の人の納税額を以下に示す。
http://www.freshmanmoney.com/tax4.html
まず給与所得控除
収入金額×5%+170万円
1300×5%+170万円=235万円
所得控除: 配偶者控除(38万円)
+子供二人(38万円+38万円)
+社会保険料控除(140万円)
+生命保険料控除(10万円)
+基礎控除(38万円)
計302万円
課税所得額=収入-給与所得控除額-所得控除額
=1300-235-302
=763万円
その税額は
763万×23%-64万円=111万円
次年度の住民税 763万×10%=76万円
今年度も同じ住民税とすれば
社会保険料140万として
手取りは 1300-140-税(111+76)=974万円
これに 赤字不動産 200万を持てば
課税所得額が 567万になり
税額は 20%-43万
つまり567万×20%-43万=70万
次年度の住民税 57万
手取りは 1300-140-税(70+57)=1033万円
これに加えて
キャッシュフローでは -200万+減価償却費≒60万~
1033+60=1093万
節税しない場合との差 119万
まあ毎年海外旅行にいくか奥さんにバーキンでも買ってやるか程度の差だが
毎年10%の空室リスクをみても100万は手取りが増える。
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838
匿名さん
最も肝心なのは出口だよね。
>834
は、出口で大損こいたらいくら節税してもしょうがないって
いいたいんだろう。
でもよく考えてみて。
200万の帳簿上の赤字を出すために初期投資はいくらかかっているか
購入諸費用含めて1200万もあれば十分なんだよ。もちろん複数物件を
抱えていたら店子が出るたびに3万~6万のクリーニング、5年に一度の
クロス張り替え10万~15万、設備の修繕など20年で300万くらいの専用部修繕費は見込んでおくべき。
さて、仮に20年後ローン借り入れ残は半分になっているとして
売却価格>初期投資+修繕費+購入経費+売却経費
なら投下資本回収できるわけだ。
これはもうひとえに場所によるよね。同種の築20年の中古の坪単価から
類推するしかないが。
それを当然考えたうえで買ってますけど。
-
839
834
>837
頭の悪さが滲みでる書きこだね。
要は税金で59万得、60万の利益は出てるが、減価償却260万してるんでー200万の赤になるが、実質は60万の利益が出てるんで、59+60=119万の得ってことか?
的外れな意見ご苦労であった。
これは完全な間違いである。(根本の理解力0だな)
-
840
834
>838
出口?
ブーブー。
出口までいくと話がややこしくなるね。
もっと単純にお考えを。
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841
匿名さん
物件が同じとして赤字になるか黒字になるかの差は
自己資金をどれだけ投入するかだけの話。
仮に家賃収入500万として
これを全額自己資金にすると
こんな具合だ
減価償却費(定額法)220万 諸経費84万
不動産所得 =500-220-84
=196万
給与所得 1300万で控除がかわらないとするなら
課税所得額 763万+196万=959万
さて税金は 959万×33%-154万=162万円
住民税 96万(次年度から)計258万
手取りは 169万+1300-140(社会保険料)-258万
+減価償却費
=1291万円
一見、儲かるように思えますが
仮に総額9400万の物件を自己資金で全額支払っていたなら
20年で3割価格が下がれば簿価は6580万
毎年141万損している計算になる。
同じ20年後3割の価格減としたら
一方2割~1割の自己資金でも20年たてば残債は半分くらいになる。
さてそこで物件売却しても、あら不思議。自己資金の毀損はゼロ。
こんなこと書くと、お前投資用中古なんて利回り10%で買い叩かれるのを
知らないのかという人が出てくるのは見えてる。
あえていうけど、それはワンルームの話。1Lなら中古をリフォームして
自家用で買う需要もある。
なければ30年持つか、あるいはその段階で残債を返済しても遅くない。
いずれにしろ15%利回りは固い計算になるのだが。
最初から1億円近いカネを全部賃貸不動産にというのはリアリティがない。
2000万程度の田舎の物件をキャッシュで買う場合
170万の家賃収入として 築20年 残存価格27年
減価償却費 66万 賃料月14万 年額 168万
諸経費 64万
純利益 38万 税引き後利益 25万
キャッシュフロー 25+66万=81万円
こんなもんうまみないよ。
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842
匿名さん
まぁ、自己紹介はこれくらいにして
私の狙いは節税と老後の年金替わりの収入確保だから
どうもみなさんとは相いれない
というか、実際不動産投資の経験ない人とか法人不動産の関係者?
の人からみても実感のない話だと思うよ。
投資に正しいも間違っているもない。
ただ、ねらいがあってその通りいくかどうか
それだけだろ。悪いがいまのところうまくいってる。
だから文句つけたり馬鹿よばわりは願いさげだ。
事実これで1000万くらい手取りが増えたし
もし今現在すべての不動産を売却したら
手元に残るカネは投資額を大きく上回るのは
事実だから。
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843
匿名さん
あの、収入って2001年から10年間の話な。
それと 書いてるのは自分の節税の整理だから
説得力なんて関係ないよ。
オレ業者じゃないから。
あんた宣徳しても得にならん。
こうやって人に説明すると、いままでの考え方に漏れがないか
確かめられるんだよ
ついでに20年後 どうするかのアイデアも出てくる。
いい機会だったよ。
つっこんでくれるとリスク対応も考えられるし。
シミュレーションだけでやってる未経験者がどこでつっかえるのかも
よくわかったよ。
どうもありがとう。
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844
匿名さん
勉強中のものです。
職場に電話がかかってくる、投資用マンション、の電話を聞いても節税にならないと思っておりました。
(買っている人もいますが、、、)→反論している人と同じように、赤字で経費を垂れ流しでも、最後の出口で転ぶとおもっていたからです。
反論している人と同じように、自分で考えた結果の【不動産での成功の仕方】は、
資産価値の高い物件を安く仕入れて(競売)、高い賃貸(相場がいい場所で安定した)で回せたらいいと思っていました。
ですが、ここで実際投資している人が言っているのは、条件があうときに限り節税にはなると思いました。
都心マンションは、土地:建物 価格比率が、45~70%と高い物件であればあるほど(建物比率が高い)、
減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。
ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。
そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。
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845
匿名
20年後にどうするかとか
老後とか馬鹿だねぇ
関東大震災の時にどんな現象が起こったかも調べてないんでしょw
東海大地震が起こったら最新のマンションにどういう影響を与えるかの検証もみたことないんでしょ
あんたの20年後は外壁がやけただれ基礎にひびが入って誰も入居しないで放置されているマンションを所有しているか 建て直して借金が倍になっているかだよ
都心や東海地方では将来の売却なんて考えても意味ないよ。それまでに地震で被害受けてるからね。
-
-
846
匿名さん
>845
ありがとうございました。目が醒めました。さっそく全部の物件を昨夜ヤフオクに
だしてさっき売り切りました。
ご指導ありがとうございました。今後とも2ちゃんねるの災害スレッドで
ご活躍くださいますよう衷心よりお祈り申し上げます。
では、よいお年をお迎えください。
-
847
匿名
俺も地震のこと真剣に考えたら怖くなった。
マンション投資はやめておく。
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848
匿名さん
勉強中のものです。
反論している人へ
地震リスクって、日本に住んでいたらどこでもリスクはありますよ。
地震の無い土地に移り住んでいるのなら納得がいきますが、そんな人に限って都心に電車通勤とかしてたりして。
そんなに確信あるな日経のオプションでも空売りしたらいいのに。
運転してたら事故にあう可能性もあるし、リスクばかり考えてたら生きていけないよ。
実際にうまくいっている可能性がある人の話をじっくり聞けないなんて、地震の前に人生にお先が無い気がします。
846さんへ
反対意見もあるなか色々あと説明してくれてありがと、
実際に行動をしている人の中では説得力があるきがしました。
まだわからないこともありますが、もう少し詰めて今後の参考にしたいと思います。
まだ私は若いので、早く1500~2000万のゾーンを上に抜けたいです。
-
849
匿名さん
>848
さん。まじめにお読みいただいてありがとうございます。
賃貸不動産の肝は、賃料収入で借入金返済をするというところにあるのだと思います。
ですから、金利の低いアパマンローンを借りるべき。ワンルームの場合、ノンバンク融資になり金利が3.468% これはメガバンク他の2.475%に比べ 1%近い差です。
元利均等返済での初期の利払い比率が高く、なかなか残債<時価になりません。
一方、大手デべ分譲の1Lなら金利が低いし50㎡超えていたら中古で売る場合でもローン控除対象ということで独身者が自宅として買う可能性もでてきます。
>都心マンションは、土地:建物 価格比率が、45~70%と高い物件であればあるほど(建物比率が高い)、
日本橋は、定住人口を増す政策のなかで、かつて大幅な容積割増し、斜線制限緩和をやりました。
その結果、路地裏まで11階建てが立ち並んだ。このような物件は建物比率が80%なんてのがあったりします。
これはもう一つ裏話があって、業者間で完成物件を転売する際に、土地に価格上乗せしないで建物価格に上乗せする習慣があったりして、実際のエンドユーザーが買う時点での建物価格が膨れ上がる。
これは、ご存じのように売買契約書の消費税額を5%で割り戻して計算します。
>減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。
減価償却費というのは、事業者が任意に選べます。定率法を選ぶには税務署の届けを出すだけでいい。
さらには、付帯設備を分計(設備比率を30%など決めて)償却年数を15年として計上することもできます。実際に給湯機や上水管の取り換えは将来でてくるわけですから。
一番大きい赤字要素は、借入金金利。これは土地分は経費になりませんから、自己資金の大半は土地に
いれたとして、のこりを計算します。
http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1121.html
実際、不動産賃貸が赤字になるかどうかは、自己資金をどこまで多く投入するかできまります。
ワンルームを値引きと称してフルローンで買わせる商法に乗ってみたことがあります。実際5年目以降で家賃相場が下がってきて手取りで赤になります。
もうひとつは1Lでフルローン値引きで取得する例ですがこれは金利が低いだけやや救いがあります。
いずれも200万程度の自己資金を投入すれば黒字にはなります。
一方、最初から1000万規模の投資をして4000万クラスの物件を買うと堂々の黒字です。
いくつか実例をあげておきますので参考になさってください。
>ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。
20年後に退職金や預貯金で賃貸不動産を買うのも手ではあります。高額所得者だから1億円近い借り入れができるというのも事実です。
退職してから融資をうけて物件利回りを上げようというのは困難。
ですから現役のときに物件は抑えておいてリタイアしたらわずかの追加投資で高利回りの利潤を得る
というのが目論見なわけです。
>そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。
すべてといってもいいです。ですから現役じだいにこまめに拾っていくんですね。
買う時期も重要。株価の下がった時期、さらには上がりはじめた時期とかは不動産は
買い時かもしれませんね。
それと場所。これは土地勘があることが一番です。
収益性の悪いワンルームでも20年後に再開発の予定地域になったりすると
評価はぐんとあがったりしますよ。
駅近はそういう面で重要なファクターです。
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850
匿名さん
事例です。1Kと小規模1L(中層旧称デべ)、中規模1lL(大手デべ)の比較
指数は1Kを1.0とした場合の数値です。
1K 1L(小) 1L(中)
面積(比率) 7坪=23㎡(1.00) 13坪=43㎡ (1.86)16坪=53㎡ (2.28)
経年数 10年 10年 4年
価格(比率) 2000万円 (1.00) 3300万円 (1.65)4200万 (2.10)
初期投資額 0(値引き) 0(値引き) 1070万
累計実費(修繕等) 40万 30万 18万
年間空室率 0.5% 0.1% 0.6%
坪単価 286万 254万 262万
賃料(比率) 9.5万円 (1.00) 17万円 (1.8) 24万円 (2.52)
月坪賃料 1.36万/月坪 1.3万 /月坪 1.5万 /月坪
ローン金利 3.468% 2.475% 2.475%
借り入れ期間 30年 28年 26年
月額返済 8.95万円 13.5万円 14.6万円
税・諸経費 1.7万円 2.8万円 3.5万円
月次収支 △-1.15万円 月次収支 0.7万円 5.9万円
年額純利益 -13.8万円 8.4万円 70.0万円
空室考慮後 -4.3万 -1.7万 -14.4万
-18.1万 6.7万 55.6万
投資利回り 投資ゼロ 投資ゼロ 5.2%
減価償却費 71万 62万 129万円
キャッシュフロー 52.9万 68.7万 185万
22年度元金返済 52.2万円 100万円 100万円
建物比率 57.1% 82.5% 41.0%
ローン残高 1560万 2450万 2950万
推定時価 1500万 3000万 4800万
売却経費 56万 100万 156万
売却損益 △116万 450万 624万
投下資本回収率 100%?? 100%?? 158%
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851
匿名
地震によるリスクの高さを考慮しないと痛い目にあうよ。
交通事故とかとは比べものにならないぐらい高いリスク
リスクをなんでも考えてる訳ではない。
非常に高いリスクだから考えている。
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852
地震による火災
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853
地震による火災
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854
東京はこの程度では済まない
問題は2005年3月に発生した福岡県西方沖地震で、築年数の新耐震基準をクリアしているはずの中高層マンションでも被害が出た事です。
震度6弱の揺れを示した中心部の比較的新しいマンションで、各戸のドアがゆがんで開かなくなったり、廊下の壁が崩れて部屋の中が見えたりなどの被害が伝えられました
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855
東京はこの程度では済まない
これは、あの玄界島の話ではない。福岡市中心部のある高層マンションでの話だ。4月20日早朝に震度5強の余震が起きたときは、朝食を作っている途中だった。炊飯ジャーがテーブルから落ちて、ご飯が飛び散った。主婦は言う。
「地震の影響で、部屋の壁には何本もひびが入ってしまった。今度大きな地震が来たら崩れてしまうんじゃないでしょうか。5年ほど前に新しく買ったばかりなのに」
3月の地震では、震源に近く大きな被害が出た玄界島などに注目が集まった。しかし、震度6弱を観測した福岡市の中心部にも地震のつめ跡は残っている。中でも、地震に強いと思われていた新しいマンションが、大きな損傷を受けているのだ。
福岡市の中心、天神地区から歩いて15分ほどのファミリー向け分譲マンション。14階建てで、築5年とまだ新しい。しかし、このマンションでは現在も、全48世帯中26世帯が親類のもとなどに避難したままだ。
各階で、ベランダや玄関周辺の壁などに無数のひびが入った。廊下や駐車場の共有部分でも壁がはがれ落ち、中の鉄骨があらわになっている部分もある。特に2階から7階くらいまでの中層階でダメージが大きく、玄関のドアがグニャグニャに湾曲している。
1級建築士の資格を持ち、このマンションの管理組合理事長を務める白石信吾さんは言う。
「もし地震で火事が起きていたら、ドアが開かなくて逃げ遅れていた人もたくさんいたはず。入居者に恐怖感が広がっており、避難して戻って来られない人もいる」
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マンションは確実に被害を受ける
超高層建物はしなやかでゆっくりとした動きをするため、短周期地振動には共震しませんが、超高層建物が持つ固有周期と同じ周期の地震動が来たら危ないのです。その地震動が長周期地振動なのです。
免震建物の優れた性能が注目されつつあるようですが、これらの建物は皆、免震設計をしているはずです。
ところが免震ダンパーを入れると、構造物全体の固有周期は長周期側にシフトします。つまり、免震構造のおかげで超高層ビルは長周期地振動に共振しやすくなっているのです。
現在の超高層建築の地震時における挙動は、特に長周期地振動に関しては未知の領域ということになります。問題は古い設計基準は変えずに、新しい領域に踏み込むことを認めてしまったことにあります。
建築研究所によると、東海、東南海、南海地震が同じに起こった場合における、東京の揺れをシュミレーションした結果、40階建ての超高層の最上階の揺れは最大で1m50cmも動くとの数値が出ています。
この場合のように、大きな揺れを何回も繰り返すと建物の弱い接合部などの所に力が加わり最悪の場合は柱の崩壊につながる可能性も出てきます。
1985年のメキシコ大地震(M8.1)の時に、震源から400Kmも離れていたメキシコシティーで、中高層ビルが何棟も倒壊して、其の時の死者は9500人にも上った例があるのです。
実際、現在の日本の超高層ビルは、大地震時における揺れをまだ経験していないために、今の構造計算の正しさが検証出来ていない事が不安材料なのです。特に00年以前は安全が十分に検証されていません。
07年3月に起きた能登半島地震では、震源から約330km離れた関東地方では7~8秒の長周期地振動が4分以上続いていた事が、古村地震研助教授の解析でわかりました。
この地震で、東大地震研究所の解析からは周期1~2秒の地震波が強く観測されました。この周期は阪神大震災で木造の倒壊にとどめをさす「キラーパルス」となったものと同じでした。ちなみに、木造の周期は0.5秒以下ですが、揺れて壊れはじめてから1秒後には1秒前後の周期振動で壊滅的な被害を受けるようです。
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マンションは確実に被害を受ける
建築基準法施行令の建物に要求される耐震性能の考え方は次のとおりです。
建物の耐用年限中に数度は遭遇する程度の中地震(=震度5強程度)に対して、建物の機能を保持すること。
建物の耐用年限中に1度遭遇するかもしれない程度の大地震(=震度6強~7程度)に対して、建物にひび割れなどの部分的な損傷が生じても、最終的に建物が崩壊しないよう人命を守ること。
つまり、たとえ関東大震災級の大地震が起きても、超高層マンションは、柱・梁、壁面などにひび割れが生じることはあっても、マンション自体は倒壊しないように設計・施工されている。だから人が震度6~7の地震が来てもマンションの下敷きになることはない。
となっていますが、実際はまともに建てたRC超高層マンションでも震度6~7の本震があり、その後の余震で震度5程度がしばらく続くようですと、RC超高層マンションはダメージを徐々に蓄積して、余震が収まる頃にはもはや住居として機能しない構造物になります。RC建築は構造体にX印の大きなひび割れが生じると中の鉄筋が大きなダメージを受けている恐れがありますので、そうなると役所から危険建築物の指定を受け、退去命令が出されます。そして住民は立ち退くしか道がなくなります。その後には35年で組んだ住宅ローンだけが残ると言う訳です。
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858
匿名さん
いやー、恐ろしいですね。地震になるとすべての財産を失うんですね。
確率的には90%ですか?知りませんでした。
そうなると生き残ったマンションは高く貸せるってわけですね。
ありがとうございます。うちのマンションはみな周りは不燃建築だし、SRCの新耐震だから大丈夫ですよ。
なんか、ネタ本ふるいですよ。これもマンション建て替え、耐震補強キャンペーン本ですから。発行日:2006年7月10日
構造屋というのは実はとんでもない専門バカ。地震学者の予測に基づいてしか
物事を考えないから、こういうトンデモ本を書いてしまう。
今が絶版になっている意味をよく考えよう。
リーマンショック以来、地震ネタは見直され、東京湾北部直下型はどうも眉唾だった。科学的根拠に乏しいと言いはじめた。
こういう本がでまわって世の中が不景気になったわけで、オオカミ少年もいいところ。
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859
匿名さん
地震のリスクヘッジにはハワイのコンドミニアムとか買いますから平気です。
今底値でドル安だから日本で大地震が起きたら円安だよね
そこで売って建て替え費用ねん出しますわ。気が付かせてくれてどうも
ありがとう。
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860
匿名さん
首都圏直下型で一番危ないのは、墨田区とかの木造密集地でしょう。
杉並、中野も怖いよ。
だからいま一生懸命再開発やっているんじゃないの?
逆に、庭先にアパート建てて家賃で生活している70代とか本当に
地震で壊滅状態になる可能性は高いね。
そもそも都内の戸建てに住んでいた老人が新築のタワーマンションに
越してくるのは、周囲に燃えるものがないからだよ。
怖いならマンション買わない。木造のアパートの方が災害に強いなんて
話はやめてもらいたいけど。
まぁ海外不動産に投資できるほど高い知識とリスク評価ができる人なら
ファンドに就職してるだろうけど
オレはいいよ。国内で。
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861
匿名さん
持っているマンションは固有周期が全部違うものを選んでいる。これだけで結構なリスク対策になってると自分では思ってるのだがダメですかね
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862
匿名
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863
匿名さん
そんなこといったら、きみ。東北線と東海道線を貫通させる三階建ての線路なんてどうなるんだ?
いますごい再開発に何千億のカネが投入されて東京の価値がどんどんあがっていくけど
JRのやっている開発も地震を考えたらやめた方がいいって話になるよね。
で、あんたは何をするの?批判だけ、不安を煽ってあそんでるだけ?
誰も相手にしてくれなくて、寂しいんだろうか。
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864
匿名さん
運よく地震がこなかったらの話だが(笑)
今後15年くらいは、繰り上げ返済しないで賃貸物件保有。残債が3000万
くらいになったら、選択肢がいくつか出てくる。
案(1)一番大きい物件を売って、手元に残る2500万で他の残債を返済し
2軒の賃料を年金補てんに使う
案(2)金融資産から1500万ほど補てんし、手取りを増やす。
月額18万くらいの収入になる。年金25万と
あわせて43万くらいか。この時点でも節税をかんがえないといけない。
案(3)海外居住し自宅を他人に貸す。海外は年金と金融資産の運用益で暮らす 自宅の賃貸純益が一定額になったら帰国。賃貸不動産の繰り上げにまわす。
案(4)全部の資産を売却し海外移住。理由:地震を避ける。
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865
匿名
SRCでも3連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する
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866
匿名
SRCでも3連動地震では相当な被害を受けると言われている。
周囲が不燃建物でも火災旋風は離れた場所まで竜巻のように移動する
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867
匿名さん
年収1500万円。
物件額、7500万円
ローン額、3200万円
年齢、50歳
家族構成、子供4人 独立
夫婦合算割合、なし
その物件の購入理由
所得層に大きなばらつきがなさそうで、近所づきあい
が楽な気がしたことと、資産価値の低下が少なそうな
立地だったから
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868
匿名さん
三連動って東海、東南海、南海の地震の同時発生のこと
それが東京にどういう影響を与えるの?いわゆる長周期って話もあるけど
SRCの中層建物は固有周期が2秒以下だから関係ない。
高強度コンクリートPC造の40階程度のタワーマンションでも
長周期の周期6秒から10秒に共鳴するほど固有周期が長くはない。
長いのは柔構造の鉄骨造オフィスビル。
少しは勉強してから書き込もう。
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869
匿名
渋谷と新宿にマンション 一戸ずつもってるけど
怖くなってきたところ
今までは考えたことなかったけど大地震きたら無傷では済まないと思えてきた。
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870
匿名さん
究極としては、全国各地にマンション持てばいいわけですね。
関東関西九州2戸ずつでどうでしょう。
今は関東3、関西1、福岡に1持ってます。
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871
匿名さん
郊外木造建売業者のキャンペーンですか>マンションは危ない。
実際に港区だけでも人口20万人のうち14万人がマンション居住ですよ。
全国では、40%が共同住宅に居住している。
そういう時代にあなた・・・マンションが危ないからどこに住めっていうの。
心配しなくてもマンションは今後空き家だらけになっていく
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2010/fudo101006.pdf
だからこそ、物件選びが重要なのだと思うよ。
マンション投資は、誰がやっても儲かる安易な道ではない。でも高額所得者にとっては、持っていると税金の面でいろいろ有利なツールであり続けると思うよ。ただ勉強しないと生兵法は怪我の元。
誰かに勧めるという意味で書いていない。自慢するわけでもない。こういう世界もあるからのぞいてみたら面白いよと、高額所得の人に自分の体験談を書いたまで。
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872
匿名
誰も木造よりマンションのが損害受けるなんていってない。
だけどマンションはある程度の被害受けただけで共有部分の関係で塩漬け状態になってしまうんだよ。
それに東京の価値があがるなんて20年後には通用しないよ。東京は急激に高齢化が進み若者は離れていく。東京の高齢化のシナリオもわかってないのかい?
それにプラスして大地震がきたらおしまいだね。
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873
匿名さん
それと、不動産ばかりに重点投資している人はいませんよ。外貨とか株に分散しているのが
普通ですよ。
思うけど、地震のリスクなんて建築学科の最初の授業でさんざん教えられたことと最新の
ニュースと中身は少しも変わっていませんよ。
今はコンピュータ解析で複雑な形状の建物でも振動解析が容易になったかわりに構造計算が
ソフトウエア使ってやるから完璧にブラックボックス化している。
マンションは何を基準に選ぶか・・・これはもうスーパーゼネコンの設計施工とかのブランド
信用力しかなくなってます。
それと、免震や制震の導入の有無でなく、シンプルな構造の建物が結局は地震に強い。
シンプルすなわち偏心がない平面形でかつ制震という建物が一番だがマンションでは少ない。
だから単純な構造で耐震設計で十分なのですよ。
免震構造の固有周期は 4秒程度に設定しているのが多いようだが、関東の平野の地盤の
固い層までの距離80mから100mの場合、長周期は8秒程度の周期になるといわれ
東海・東南海の長周期地震波に共鳴するのは200m以上の超高層オフィスだと言われて
いる。すでに霞が関ビルも新宿三井ビルも初期の超高層ビルの多くは制震壁の導入などで
長周期対策は完了している。
都内のマンションでもし震度6以上の地震が来た場合倒壊するのは1980年以前の
旧耐震設計のマンションだ。これは正直いって住みたくないし買いたくもない。
投資家のなかには、築30年くらいのボロビル、ボロマンションを安く買ってリフォーム
して貸すのが好きな人がいるが、少し建築のわかる人間からみたら、危ない橋をわたって
いるなぁと思う。
利回りだけで考えすぎないほうがいい。
それと地方・・・今後極端に空室率が上がりそう。実際にデータ見ればわかる。
まぁそのなかから確実な物件みつけて安く買うのがだいご味化もしれないけど。
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874
匿名さん
いや、しかし本当に一冊の本読んだだけでここまで悲観論にはまれる君は面白い子だね。
高齢化なんて20年前からわかっていたことだし、20年後も明確な話。
さっき上げたニッセイ基礎研の資料にもはっきり書いてある。
なにもあなた私を説得したりしてくれなくていいんだよ。ただ間違った説を流布するのは
気になるから反論している。
もう、やめだ。俺も相手するのは疲れた。議論していてカネがたまるならお好きにどうぞ。
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875
匿名
なんだかまるで自分が発見したかのように地震によるリスクをくどくど述べてる基地がいるね。
そんなの周知の事実だよ。
欧米の投資家 投資期間は地震によるリスクを避けるために日本のマンションには投資しない。
常識的なことを知ったかぶりしてて恥ずかしい奴。
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876
匿名
いやいやさっきの本なんて関係ないよ。
あなたを説得するつもりもない。
ただ地震リスクを知らずに投資する危険性を伝えたかっただけ。
あなたはシンプルな建物が強いとか基本はわかってるね。
うちは自営業で経費抜いた月収は200万程度だから
あなたみないにリスクは犯せないよ。
木造建築業者のはずないでしょ。
木造なんてマンションよりはるかに危険
もしなにに投資してるか教えて欲しいなら教えてあげるよ。
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877
匿名さん
誰か、訊いてやれよ。
訊いてくれってさw
オレはいいよ ここ住宅板だし金だの原油だの外国株だの
新エネ系のSPCだのインドのインフラの投信だの聞いてもわからんから
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878
匿名さん
それにしてもアパマンローンのりそなの金利優遇はすごいね。みずほのセカンドハウスローンを
借り換えたいくらいだな。
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879
サラリーマンさん
安定的に利益を出しているのなら教えて欲しいな。
まあ、いろいろあるんだろうね。
世の中にはタイの天然ゴムに実物投資している人もいるくらいだから。
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880
匿名さん
建築と不動産に詳しい人はマンション投資すればいいし天然ゴムに詳しい人は
ゴムに投資するんでしょ。だけど地震に詳しい人が投資するのはちょっと思い浮かばない。
建設株かな、底値だし。てかリスク大杉。
自分に投資、とか子供の教育とか言いそうで、かなり怖いんですけど。この人>876。
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881
匿名さん
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882
匿名さん
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883
匿名
マンション購入考えてたけどやめた。
たしかに地震で被害受けたら共有部分の話し合いはまとまらないだろうな。
気になって地震とマンションについて自分でも調べてみたら危険すぎる。
買う前に教えてくれてありがとう
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884
匿名さん
>883
さん。保有しないで賃貸でじゅうぶんですよね。そうやって次第に賃貸希望者が
増えることを期待しています。
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885
匿名さん
世田谷の246沿線の中層マンションに住んでいた友人が、目の前に広がる戸建て
密集地が地震で火の海になったら、避難場所までに行き着けないだろうと気が付いて
豊洲のタワマンに引っ越しましたね。液状化とか言われてますが火事よりは心配
なにだろうと。
買う前にしつこく相談されましたよw
タワーマンションは共用部の耐震性能が売りなんだと説明してあげました。
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886
匿名さん
今頃、地震とマンションの話題に気が付くのはそうとう世情に疎い人ですね。
そもそも耐震偽装問題は2005年だし、東京都の防災マップも4年近くの
あいだ更新されていないhttp://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_bousai/
ほど話題は下火になっているよ。
災害時の帰宅、週日での被災を考えてみなさん通勤距離を近づけ、歩いてでも
きたくできるように考えてきたのが昨今の「防災意識」
だとしたら、通勤1時間以上の郊外建売を勧めてもムダだと思うけど
どうなんだろう。そこまで売れないで困っているのかね。
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887
匿名さん
>883
所得の減る時代に無理しないほうがいいよ。カネがない人にとっては呼吸するのも風邪ひいて
医療費がかかるリスクなんだから、なるべく家にこもってじっとしているのがいいよ。
その家も、八王子からバスで10分くらいの丘の上の地盤のいいところの平屋建てが
安全です。
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888
匿名さん
大地震のリスクを語るなら、壊れたマンションなんかよりまず自分の命だろう。
あんなすごい地下鉄網で通勤時に大地震に襲われたら助かる見込みゼロだろう。
火災でも起きた日にはどうなる。
東京に通勤していること自体大きなリスクなんじゃないの?
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889
匿名
自宅用マンションと投資のために何軒もマンション買うのではリスクは大きく異なる。
住む分には木造よりマンションが安全
だけど投資としてはマンションは不適格。
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890
匿名さん
投資って・・あんた、さっきの人自己資金1000万しかいれてませんでしたよ。
地震で回収費用がいくらかかるか、空室率がいくらになるか試算してから批判して
みようよ。
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891
匿名さん
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892
匿名さん
大みそかにこどもの相手するほど暇じゃないけど
50戸、80戸の区分所有だから自分一人で回収するわけじゃないですよ。
ひび割れ、破損、設備のオーバーホールなら5000万もかからない。
50戸で100万円の負担だけどみんな収益物件だから払うだろうし、管理会社が儲けるネタだから臨時総会開いて支払決議きめちゃいますよ。
分譲賃貸と違って、管理会社の独裁政権みたいなものだから。
一方大型マンションの分譲賃貸なら、修繕積立金が膨大にあるから破損の改修はまず行うでしょう。行わないようなら自分が理事に立候補してまとめるまで。
知らないから臆病になるのは結構だけどそれで人の不安煽るとしたら目的は何なのかだいたい察しはつきますけど。
空室は1年くらいでるかもしれないけど3物件持っていてすべてが空きというのは考えにくいですね。だって倒壊したなら別だけどエレベータも動いていて上下水道・ガスが復旧したら生活するでしょう、普通は。
周辺が焦土と化すのは木造密集地。
心配すべきは周辺の老朽ビルの倒壊くらいかな。
ただ、何度も言うように東京湾北部直下型が30年確率で70%というのは科学的根拠がないというのは学者もみとめた事実ですよ。政府があまり声高にいうものだから外資系の資金が日本の不動産から一気に撤退したので、あわてて政府は精査した。
「すみません、どうしても誇張して数字つくれっていわれて・・」
そのへんが本音みたいですよ。
代わりに出てきたのが南海東南海で、わるいけどそれって私の子供のころから25年以内に確実といわれてもう50年過ぎたよw
代わりに宮城県沖や阪神淡路、新潟県中越沖地震がおきたね。
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893
匿名さん
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894
匿名さん
中越沖でなく中越な あと十勝沖とかあるけど、建築基準法を大きく買えたのは
宮城沖地震だな。阪神淡路も大きかったけど計算基準は大きくかわらなかった。
それだけ1981年の改正は大きな見直しだった。
地震時の横にかかる力を自重と同じくらい大きく見ているんだよ。
保有耐力とかいろいろ新たな概念加えて強化した。
実際に阪神淡路では、1981年の改正がいかに適切だったかはからずも
実証する結果になったね。
問題は姉歯ちゃんの大馬鹿者だね。経済テロリストだねあいつは。
とにかく建築家不信と確認申請の遅延で建設業界を不況のどんぞこに追い込んだ
その功績はたいへんなもんだよね。
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895
匿名
そんな簡単に改修はすすまないよ。
損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。
首都も移転するし順番待ちの改修も資材も高騰して莫大な費用がかかる。
あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。
しかも3連動地震は約1200年に一回更に巨大地震になることがわかっている。
前回の巨大地震は約1200年前 次回はかなり危険!
地盤の隆起は愛知県から神奈川県にかけて通常の東海大地震で1〜 2メートル
それが1200年に一回の巨大地震では8メートルということが地盤調査で判明している。
一瞬で8メートルも地盤が跳ね上がる。その後に揺れは10分間 それから余震が延々と
マンションは倒れはしなくても住めない状態になるよ。
木造建物の被害は更にひどいけどね。
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896
匿名さん
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897
匿名さん
>あなたまだ関東大震災や前回の東海大地震のときにどんなことが起こったか調べてないでしょ。
わるいが学生時代、その手の文献はさんざん読まされたよ。君よりはかなり詳しい。
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898
匿名さん
>895は
ノストラダムス系のキティちゃんだよ。たぶんちょっと前には日本破綻とか
騒いでいて、外れたから今度は三連動大地震ときたか
まぁ、気持ちはわかるが、こういうのと付き合うと金運が落ちそうで怖いな。
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899
匿名さん
>895さん
教えてください。東海、東南海、南海地震で東京の震度はいくつくらいなんですか。
名古屋や静岡や四国は大被害はわかるけど、東京は長周期地震動でそれ以上に
揺れちゃうわけですか?
地震ってそこまで卓越周期が長時間続くものなんですか?
中層マンションの固有周期って2秒以下なんじゃないですか?
地震も共鳴しない限り揺れは少ないっていうのが常識なんじゃないですかね。
何度もいうようですけど、そこまで危ない地震が確かに起こるならなんで
リニアモーターカー作る計画が進んでいるんですか。
遷都もあるなんてロマンチックでいいですけど復旧するのが精いっぱいで
どこにもそんなカネないでしょうに。
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900
匿名さん
まだ、調べてないでしょ?って何??
なに言っての、インターネットで調べて裏も取らないなんて子供同然だね。
夏休みの宿題じゃないんだから
災害マニアってのは、廃墟マニア同様にそういうカタストロフィーが好きなんだよ。
でもね、日本の経済はそんな安直なうわさで動かないの
過去の災害記録を研究して防災計画や耐震・耐火・道路の拡幅、インフラの防災性能を高めて
いるわけで災害のたびごとに都市は強化されている。阪神淡路でさえ45日で主要なインフラは
復興した。倒れた建物はすべて旧耐震設計。
1982年以降竣工の建物は小破にとどまったのを知らないのかね。
まぁ、きみにどうこうしろというわけじゃない。無知な人も世の中にいたほうが
楽しいから許すよ。
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901
匿名
890と892は同じように改修を間違ってる。
恥ずかしい自演だなw
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902
匿名さん
>損害が広範囲すぎて10年は復興にかかるといわれてる。
がはは、ソースは?
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903
匿名さん
自演じゃない。連投と自演は別だろ ボ ケ。ここの書きこみ全部オレ。キティちゃんとオレしかいないだろ。
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904
匿名さん
で、ナマズの養殖以外に何投資しているか教えてくださいませんか。
お願いいたします。
嘘なら教えなくていいですよ。
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905
匿名
阪神程度の地震と巨大地震の規模の違いも知らないようだな。
今の建築物は巨大地震になんて対応してないよ。
1200年周期の巨大地震がありしかも前回が1200年前だったのが判明したのはここ数年だからね。
リニアがどうとか馬鹿すぎるよ。
政府が全能で全て調査して対策とってるとでも思ってるのかねぇ
とんだあまちゃんだ
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906
匿名さん
あ、さっきの人・・・ってところにひっかかっちゃったのね。
すまん、自分の投資をあんたみたいな馬鹿に説明する自分が間抜けに
みえたので、さっきの人って書いたが要するに「俺」だ。
これでいいのか?
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907
匿名さん
>305
だから、それが初耳だから、ソースを教えてください。
お願いしますよ。この通りだ。
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908
匿名さん
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909
匿名さん
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910
匿名
前回の超巨大地震は
887年の仁和地震
その他にも歴史には残っていないが過去5000年でさらに三回起こったことが
地質調査で判明している。
あまちゃんはそんなことも知らなかったの?
それに同じ間違いしたからかくしきれなく白状したが恥ずかしい自演してるし
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911
匿名さん
そういう地震の歴史は建築学科の授業で聞きましたし単位も取得しました。
だから2チャンネルネタに付き合う気はないですから、検討スレで活躍してくださいね。
よいお年を
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912
匿名
政府は建設するときは
最大でM8.3までしか想定してないし対策もとっていない。
だけど次にくる可能性の高い超巨大地震はM9クラス。
あまちゃんに残るのは住めなくなったマンションと
ローン。
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913
匿名さん
マグニチュードは地震のエネルギーの対数と線形関係にあり、マグニチュードが2増えるとエネルギーは1000倍になる。
わかって書いてるの?マグニチュード9ってwww あほか 全員即死だぞ
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914
匿名
1200年周期は最近わかったことだからまだ学生の時には聞いてないだろ。
建築学科だから凝り固まった発想しかできないんだね。
俺は弁護士だよ。
建築の細かい話はしらんガマンション投資が危険なのはわかる。
もっとリスクが少なくて収益あがる投資すればいいのに。俺は批判するために書き込んだ訳ではない地震リスクを伝えたかっただけ。自己破産するときは相談に乗るよ。
五時半には出かけるからね。
よいお年を!
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915
匿名
だからね
1200年周期で
マグニチュード9クラスが起こってきたことやっぱり知らなかったんでしょ?
その書き込みからして知らなかったっぽいね。
だからマンション投資しちゃったんだね
無知は怖い。
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916
匿名さん
起きたかどうかって地質調査の「推定」で事実じゃないよ。
断層が変化していて、放射性同位元素の年代推定で1200年前とか推定しただけで
事実は不確か。
過去のことでさえ曖昧なんだから、未来なんて誰にもわからない。
よくBCPとかのテクニカルレポート読まされたけど、推定の数値の積み上げの
代物だよ。不動産はマスで評価するものでなく個々の物件の特異性をみるべき。
単体の防災性能は個別に調べなくちゃ評価できないよ。
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917
匿名さん
確かに、地震リスクが極めて高い東京で不動産投資しているのは中国人と日本人しか
いないだろうけど、投資した時点ではハワイのコンドミニアムとか欲しくても買えなかったよ。
いまようやく2ベッドルームで7000万くらいの中古でてきたけどね。
未来のリスクを確立でなく確実というような奴は信用できないな。
東京湾北部直下型は、確実に小泉政権と三■総研のでっちあげだったと思うけどね。
BCP屋がネタを変えて飯食いはじめただけでしょ。西日本は結構本気でカネだしてるけどね。
あこぎな商売だと思うよ。人の不安に漬け込むのは。
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918
匿名さん
オカルト的な言い方で返すなら、未来はひとつじゃないんだよ。過去もいくらでも
新たな歴史的事実を発掘して覆せる。
将来マグニチュード9(やめてくれ、笑っちゃう)の地震が東京を襲う未来を生きるのも
選択、なんにも来なくて平和な未来を選択するのも自由
そういうことを道元禅師がそれこそ800年前に書いていたらしいよ。
ただ、おもしろいのは不確実であるはずの未来を確実だといいつのることで不動産が
暴落して次に別の事実をアナウンスして暴落したものを買うというビジネスが
ある人種のなかではあたりまえに行われるようだね。
風説の流布というのだそうだが、不動産では違法ではない。おやりになったらいいだろう。
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919
匿名
ハワイの物件を購入したほうがいいね。
もっとも東京のマンションが地震リスクを認識する人が増えて暴落し
地震リスクを考慮しても旨みがある程度にまでなったら東京でもいいかもね。
あ あなたはその前に購入しちゃったんだ 可哀想に。
今売れば間に合うよ。
それでハワイのコンドミニアムかったらどうよ。
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920
匿名
きみもほんとは少し不安になってきたのでないかい?
超巨大地震で検索してごらんよ。
過去の大震災で各地域でどんな現象が起こったか調べてみるといいよ。
俺はいろんな文献で調べてみたから。
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921
匿名さん
人のカネを預かる立場(サラリーマンも含め)は大変だな。
大地震はこないと言い切れるか・・・なんて問われたら、くるかもしれません
確率ゼロじぁありません・・・そう答えたんでは仕事にならないから
着たら責任とれません。来ることに備えるべきです。くらいは言うでしょう。
そういう学説(周期ってのが全く科学的根拠がない。マグマが同じリズムで
動いているのか、地球温暖化や太陽磁気の影響なのか、惑星直列の影響かw)
があるみたいだ・・・って人のせいにしちゃう。
地震学ってそれほど確かなものじゃない。だいたい理学部地学科は落ちこぼれの
集まりだといってもいいくらいだから。
産総研でもろくな情報持ってない。
だって地震を防ぐのは学者の役目でなく土木・建築の役目だから。
その点、個人は楽だ。自分のカネが3000万あったら、不動産に1000万
株に1000万、残りは住宅ローンの返済と国債に・・・みたいに自分で
決められる。
大地震なんかこない。きても俺んちだけは壊れない。そう納得しているわけで
平気だよね。
だいたい9000万ぽっちのミニ不動産3つの改修費用なんて知れてる。
不動産関連の弁護士で五十嵐敬喜さんという人がいたが、あのひとのおかげで
区分所有法という不完全な法律がずいぶん補強されたよね。
建築基準法についてはさすがお手上げみたいですが
http://www.youtube.com/watch?v=-5beNzNsTPA
とにかく大地震はさておき、危ない建築を見極められる人がいないのが
大問題だって五十嵐先生も言ってる。
デューデリが自分でできない人は、不動産は買うべきではないと思うよ。
ゴムに詳しい人はゴムに投資、日本のマンションに詳しい人はマンションに投資
1200年周期の地震に詳しい人はそれをレポートして海外投資をシンガポールなり
インドなり上海なりに誘導したらいいんですよ。
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922
匿名さん
画一的に日本の不動産とか東京の不動産とかいっちゃうところが素人なんだよね。
さて、行ってらっしゃい。年明けは弁護士先生インドあたりかな。いますごいよね。
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923
匿名
>>913
M9クラスだと何故皆さん即死なんでしょうか?
まぁ、マグニチュードとはなんたるかを理解したつもりで知ったかぶりをしちゃったんでしょうが、あまりにも恥ずかしすぎです
>>916
推定の積み重ねが何故悪いのですか?
そもそもそれを言い出しちゃったらリスク分析は無意味になりますが?
あなたはリスク分析やBCPがなんたるかの基本的な理解が全くできていない人であることがばればれですよ
>>917
せめて確率という漢字を覚えてから書き込んで欲しいな
なんか、年末なのに痛々しい書き込みが多いですね
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924
匿名さん
マグニチュードと震度というのを素人さんは誤解している。
それとモーメントマグニチュードと表面派マグニチュード
の違いもわかってない人が多い。
そもそもマグニチュードは地震のエネルギーの強さを表す
数字。実際の影響は到達した時点の震度(揺れの強さ)で
表す。計測震度計で観測する。
確かに東海・東南海のプレートテクトニクスによる大地震
の規模がM9だとしても、名古屋の震度が7なら横浜は
6.5、東京はせいぜい6くらいじゃないのかな。
歴史的に記録にないというのは影響の範囲が局地的か震度が
小さかったのかもしれない。
震源地のエネルギーは大きくても伝わり方は異なる。
チリ地震のときの津波は有名だが揺れも我が国で記録されている。
地盤を通じて伝わる波動は減衰する。震源地の深さなどで震度の
分布は相当に違ってくる。
長周期地震波というのは、比較的やわらかい沖積層のなかで
増幅されて波長が伸びる、つまりゆるやかな振動が伝わる。
7秒周期の振動というのは相当にゆっくりした動き。これに
共鳴する固有周期の建造物だけが揺れ、そうでないものは
揺れない。
国の施設がマグニチュード8.7対応だとか駄法螺こいてた人が
いたが、そんなの意味ない。
その場の震度のいくつまでに対応できるかが重要。
耐震設計とは、震度を基準に設計するものだ。
震度7で倒壊しないとかそういうレベル
震度7というのはどういう揺れかというと
家屋の30%以上が倒れ、山崩れや地割れができる。
というレベル。
東京湾北部直下型でも想定震度は6だったよ確か。
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925
匿名さん
>623
ケータイからカキコ乙!
でもちょっと早すぎたなw
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926
匿名さん
これは、どこまで行っても平行線ですねぇ。
宮古島に住むやつは台風が怖くないのか、長崎県のやつは水害の学習効果がないのかというのと同じ。
断層から推定するのはモーメントマグ二チュードといいます。その場で起きた地震のエネルギーの大きさを推定します。一方表面のエネルギーを表面マグニチュードと呼びます。M9のエネルギーまともに受けたら転倒して即死ですよ。
エネルギーが伝搬することで地盤の隆起が起こるわけでなく地盤の隆起や沈下そのものが地震の一部なわけです。
プレートテクトニクスというのは学説です。何か起きたらその理由を説明するのに大変都合がいい。しかしそれを未来予測に使ってるいるのは詐欺師だけ。
震源地でM9のエネルギーが地殻を伝搬して減衰しながら地上へ到達する。
固い物質は地震のエネルギーを伝搬しづらいから距離の二乗に反比例して振幅つまり地震のエネルギーは減衰するのです。
直下型ってのは怖いわけです。活断層とかのマップが産総研から出ていますから見てみるといいですよ。断層がそのまま震源となる場合も結構多いです。
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927
匿名さん
リスクマネジメントって掛け算だからねぇ
誤差ってどんどん広がっていく。
また一個でも不確かな情報が入ったら全部ウソってはなしでしょ。
当該地区で今後30年間に震度6以上の地震が起きる確率 70%(科学的根拠不明)
その建物が震度6で受けるであろう被害 簿価の10%程度
その改修までの空室時間 6か月
家賃の低下 5%
不動産時価の低下 10%
こりゃ誰でもやめたくなりますわなw
何のための計算かといえばファンドが日本の起業買収するときの保有夫不動産
を過小評価するための道具立てだわさ。
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928
匿名さん
人からもらった情報でデューデリしているようなお気楽な人にはリスクマネジメントの
本質はわからないだろう。
リスクマネジメントとはどこまでその対象に詳しくなれるかだよ。
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929
匿名さん
ところで世帯年収1000万から2000万の方、いくらの家を買いますか?
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930
匿名さん
その点でいえば、立地といい災害後の対応といいワンルームは確かにやばい。しかし立地を考えると災害復旧の再開発では地権者になってぼろもうけできそうな気もするよ。
ローンに関しては災害復旧無利子融資とか出てきそう。復旧住宅確保特別措置法とかでるぞきっと。被災住宅固定資産税免除とかあるだろ。
資材なんて韓国中国台湾からいくらでも来るよ。地方のあぶれゼネコンが大挙して東京にくる。日比谷公園は労働者のテント村になるね。東大阪の労働者も全部東京で復旧工事だ。
赤字国債増発する名目ができて政府は喜ぶな。国債発行残高はかるく1千兆円超すなぁ。
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931
923
>>925
意味不明・・・
もう少し一般人でもわかるように書いていただけないでしょうか?
>>926
平行線というよりも、あなたと私は根本的な軸が違うので平行かそうじゃないかを論じること自体に意味がありません
そもそもあなたの軸は地震の振幅でゆれゆれのようですが
で、プレートテクトニクスを未来予測に使っているのが詐欺しということですが
少なくとも地殻の移動については理論通りになっています
地殻の未来予測には十分使えるかとおもいますが、それを覆すような理論をお持ちならば即刻発表するべきだと思います
また、M9のエネルギーをまともにうけたら『転倒して即死』という珍説をお持ちのようですが、それこそ『まともに』うける状態ならば転倒どころか、加速機の中で再現されるような状態ですよ(笑)
地震の話に戻すと、震源という言葉から地震はある一点でエネルギーが発生して周りに伝わると考えちゃう人がいますが、実際は面にで発生していてそれの総和のエレルギーがマグニチュードとして語られるわけです
だから、M9のエネルギーをまともに受けるような状態は発生しません(笑)
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932
匿名さん
毎年下関・南風泊からふぐを送ってもらっています。
そうなんですか、ふぐにはそういう危険性があったんですね。
教えてくれてありがとう。
あれほど美味いものはないと思っていましたが、そうですか毒がある
とは知りませんでした
もう食べないようにします・・・・てか。
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933
匿名さん
>931
そりゃ確かに、いままで大船にのった気でいたのが、なんか必ず倒壊するみたいに
自信持って言われると揺らぎますわなぁ
そんな状況あるかなともう一度確認してみたわけですよ。
東海・東南海・南海地震で、東京の予想震度に起因する揺れで東京のマンション
ことに杭長20m以下で高強度コンクリートPC造のタワーマンションが
復旧でもめるほどの被害を受ける確率はきわめて少ないと思いますよ。
問題ありそうなのは中層の隠れた耐震偽装だね。これは五十嵐先生の言うとおり
構造計算書子細に眺めて買ったわけじゃないからちょっと心配ではあるよ。
さて、ワインあけて紅白みますわ。
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934
匿名
>>927
確かな情報だけで構成された時点でそれはリスクとは呼びませんが?
普通は発生する可能性がある事象(リスク)を洗い出し、その発生確率と、それが発現した場合に発生するであろう影響から重要度を見極め対策やらを検討していくのが基本かと
で、発生確率がサイコロをふれば決定するほどに洗練される物なんてほとんどありませんし、そういう状態だからこそリスク分析をするのです
ちなみに、地震の発生確率は過去の事例や痕跡に基づいた統計学からきていますから、科学的ですし、どちらかというとリスク分析に使うものとしては洗練された部類でしょう
少なくても陰謀論を唱えて無視するようなものではないと思いますよ。
リスク分析はどちらかというと悲観的なサイドでおこなうのが一般的なものですから
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935
匿名
年越し蕎麦食べて帰ってきたよ。
この二時間は俺は書き込みしてないからな。
インドになんていかないよ。
年明けはオーストラリア
日本法人の顧問弁護士してるし投資もしてるから
はっきりいって日本でマンションなんかよりはるかに低リスクで高収益。
日本の不動産には興味ないよ。日本で投資してるのは仕事上の付き合い程度。
俺もワインあけたよ。
紅白は例年興味ない。
格闘技がはじまるまで
たけしの番組みるよ!
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936
匿名
フグはいいでしょ
おれもフグは大好き
なんか曲解してるよね。
俺はマンションが確実に倒壊するなんていってない。
地質調査からして次はマグニチュード9クラスの超巨大地震がくる可能性がある。
そのばあいには東京のマンションは倒壊はしなくても損傷する可能性がある。
そういうリスクも考えて投資したほうがいいと言ってるんだよ。
確実に大地震がくるとかマンションが倒壊するとか言ってないからね。
他人の意見は素直に聞いたほうがいいよ。
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937
匿名さん
コブクロの流星 いいなぁ
トイレの神様は貧乏くさいから嫌いだ
さて
自営業がうらやましいですよ
。課税所得額を200万以下にできるなら私も節税なんかしませんよ。
開業医の知人など最初から収入の6割は課税されませんからすごいですね、自営業
私はずっと給与所得者だから、勤務先は副業禁止でした。
支給額が1000万超えたあたりから、どうやったら自営業並みの課税になるか
考えながら10年近く毎年所得税+住民税で170万~200万払ってましたね。
10年前から手探りでやりはじめました。株もやってみましたが、
株とか為替とか知識がないとだめですね。権利確定日とかお化粧とか仕手株だとか
ファンドの決算日だとかまるで不勉強でした。
たまたま不動産はにとっては自分の畑みたいなもので、何でも聞いてくれって世界
だったから安心感ありますよ。
今回の議論は、状況変化を見直す上で発想をひろげさせてくれるいい機会でしたよ。
礼をいいます。どうもありがとう。
地震リスクは心配してないけど、考えてみれば給与所得はだんだん減っていくわけで
60歳以降、給与のあるうちに次の稼ぎを考えるべきかもしれませんね。
というかいろんなオプション持つことはいいことですからね。
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938
サラリーマンさん
ちょっと調べてみたら、東海・南海・東南海連動型地震って、東京はあんまり関係ないね。
M8.6(日本史上最大)だった宝永地震でも、伊豆以東では極端に震度が小さかったんだって。
地震を異常に恐れている弁護士センセイは関西か中京の人かな。
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939
匿名
俺は弁護士で自営業だけど自営業がそんなに恵まれてる訳ではない。
たしかに税金は給与所得者と比べて有利な面も多い。やり方次第でかなり稼げしね。だけどいろんな面で給与所得者を羨ましく思うときはある。
この業界いつまでも仕事してる人が多いけど俺はもう疲れてきたよ。50ぐらいでその後の生活のメドついたら引退したい。
本題に戻るけど自宅は土地建物合わせて外構や諸経費まですべて含めて7200万だったよ。
ローンの残りはあと1500万ぐらい。
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940
匿名
宝永は最大ではないよ。
この5000年で最大なのが1200年周期の超巨大地震。
前回は887年の仁和地震。
でもね 実は東京のマンション投資には揺れや損壊のほかに危険なリスクが存在しているんだよ。しかもそのリスクはあえて特別法で民法による損害賠償の対象外にされてしまっている。正確には補償額が限定されており意味なくされている。
さらにそのリスクは保険などでもカバーすることはできない。
そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。
どんな工法で建てたとかは一切関係ないし地盤も関係ない全く異なるリスク。
地震のみたいにやってる時間はないから詳細は控えておくよ。
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941
匿名
ちなみに940のリスクは未知のリスクだから 確率はよくわからない。
一部の弁護士仲間では議論されてるけど
その悪法についてね。
そのリスクではマンション価値は最悪0になる。
そのリスクが今後40年で現実に起こる可能性は
20〜40%ぐらいかなと思ってます。
リスクがあることはたしかだけど可能性については
たんにわたしの見解です。
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942
サラリーマンさん
709条の特別法って、失火責任法じゃなくて?
で、仮に失火責任法がなかったとして、
所有するマンションが超巨大地震に起因する火災の被害にあったら誰かに求償できるの?
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943
匿名
失火責任法のはずないでしょ
そんなのだったらかなりの人が知っている。
失火責任法があろうとなかろうと地震による火災で賠償請求などできないよ。
戦争でもテロでも隕石でもないからね。
ただ詳しい説明は面倒なのとそれ以上に本業にも関わっていて職業教えちゃったしその件の詳細述べると検索で特定されかねないから控えておきます。
最初はこのリスクのことは一切ふれないつもりだったけど罵りあいから脱したので老婆心ながら軽く伝えただけです。
実は体調悪くて蕎麦たべて少しワイン飲んだ以外はベッドにいたからたくさん書き込みしていました。
あけましておめでとうございます。
おやすみなさい。
-
944
匿名さん
あけましておめでとうございます。
私の考える最悪のリスクは事故物件になること。自殺や他殺です。
女子大生を入居させるときはかなり意識してます。
本人自殺しなくても襲われて殺されるとかありますから。
親と契約ですから子供とは直接会いませんけど
テナント審査は慎重にやります。住んでるマンション追い出された総会屋まがいの
オッサンが借入申し込んだりとかしてきたので、自宅と会社を見に行きましたよ。
変な旗があるのが窓から見えた。もちろん断りました。
下手に貸すと立ち退かせるのに弁護士さんの費用かかりますから嫌なんです。
一応ここ10年お世話になってる弁護士先生にはお歳暮贈ってます。
納税証明書とれば暴力団関係者はだいたいわかります。
地震で人が死んだ部屋も事故物件ですね。まぁ1Lですから元気のいい人しか
借りませんけど、家具の転倒で圧死はあります。
あと何だろう。考えるのも楽しいですね。
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945
匿名さん
あとは、容積率の下方修正かな。これは国家賠償法の対象にはならない。
なんだろなぁ。
マンション内の感染症発生?細菌テロリスク。街区が封鎖になったら確かに家賃はとれない。
それから、中国人が買っている区分所有建物があるとき突然中国共産党に押収されるとか、
これなんか小説書けそうですね。
筒井康隆が20年若ければ書いてますね。
宅建レベルの民法ではかなわないですねw
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946
購入検討中さん
実際に家の購入が決まったあと、購入するために掛かる費用や、引っ越しなどに掛かる費用はいったいどれくらいになるか知ってますか?
家を買うだけで、たくさんの諸経費が掛かってきます。
そこで、ここではだいたいいくらになるかを、調べていこうと思います。
家のローンとは別に掛かる費用があることをしっかりと認識していなければ、せっかく貯めた頭金用の貯金が無くなってしまいます。
続きURL:http://www.so1so8.com/syohiyou/2010123159.html
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947
匿名
このリスクは地震と違い政府により事前に対策することが可能!対策により危険はほとんどなくなる。
まだ話題にあまりなってないし危機感持ってる人も少ないけど一部の政治家 弁護士 学者などはかなり危険だと認識してきてる。
なぜ弁護士や政治家も入ってるかと言えば法律改正や訴訟も必要だから。
マンションに限った問題ではないのだけれどね。木造でも鉄骨でも同じ。
このリスクは可能性が高いわけではないけど実際に起きた場合には大地震よりはるかに甚大な被害になるよ。
事故物件とかいろんなリスクがあるね。
学生の頃に彼女の友達が不動産業者にレイプされて殺されてかわいそうだった。
寝つけないからつい書き込みしてしまった。
あとマンション所有してるなら施設賠償責任も手当てしておいたほうがいい。
もうしてるならいいけどね。賃借人の過失なら賃借人の個人賠償責任保険などで対応できるけど
いつだか相談された案件で賃貸用マンションだが賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。
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948
サラリーマンさん
ああ、現行法じゃないのね。
文句があるなら民主党にどうぞ。
いろいろ調べちゃったよ。
ヒンカク法でもないし、PL法でもないし、なんだろうって。
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949
匿名さん
継続家賃とインフレ対応ですかね。
今後40年でインフレ(スタグフレーション)が現実に起こる可能性は20〜40%ぐらい
かもしれません。
インフレはローンの負担を小さくしてくれます。
金利もあがりますが5年125%ルールで未払い金利が積み上がるだけ。
残債の額がかわらなくてもマネーの価値が減る分だけ小さくなる
。
既存家賃の値上げは相当厄介です。
大家に不利な法律が1940年から続いています。戦時下の出征兵士の銃後の憂い
をなくすために、大家がインフレでも家賃をあげないようにした国家の悪法です。
定期借家更新なしという制度もありますが、家賃相場が下がるので大手の賃貸マンション以外
個人の大家ではやりたがりません。
家賃は店子が値上げを了承せず、従来の家賃を振り込んできたら買主が受けとれば、
継続家賃を了承したことになります。
大家が受け取らない場合は(契約時に借家人の口座を聞いてない場合が多いので
内容証明郵便で「受け取らない」旨を添えて口座番号を聞いて返金します。
店子は家賃を供託し訴訟になる。訴訟はもちろん大家が起こす。
訴訟になるとたちのわるい居座り屋とかが出てきて転貸借契約をみせてわしは賃料はろうとるで
とか怒鳴る。
転貸禁止命令を裁判所に出してもらうとか、厄介なんですよ借家法。
不動産関係はあっちの世界の人はプロですからね。
何とか示談になって家賃とれても
消費者物価が上昇しても店子の所得が伸びなくて周辺相場もあがらないと家賃は塩漬け。
老後家賃収入で生活するビジョンも見直さねばなりません。
ただし、インフレですから場所によっては不動産の価格は上昇します。
インフレ時は既存家賃に甘んじ空室率が極端に低下、新築物件の需要は高まる。
定期借家契約で貸せば物価に応じた賃料がとれる場合もあるからです。
1990年頃はバブルでしたが、丸の内・大手町の賃料で新規が10万/月坪
継続2.5万月/坪(建て替え前の丸ビル)などいうのが実際ありましたね。
店子の居座りはいつの時代もやっかい。
-
950
匿名さん
マンション賃貸でもっと大きな話題は、連帯保証人が
とれなくなっていること。
そもそも若年層は親などを連帯保証人してきたけど、
現在の平均年齢は45.3歳。つまり親は75歳以上の
年金生活者。
こんなのに保証人になってもらって滞納家賃どうやって
とるんだろう。とれまへんな。
そこでリプラスができたけど不動産投資で倒産しちゃった。
リクルートとか他の保証会社もあるけど、もともと低金利時代で
儲かる商売ではない。
法人契約で入居者本人を保証人にするケースが多い。
その場合会社を調べまくるがこいつもやっかい。
でも店子様あっての賃貸
。どこかに店子神社でもあったら
初詣にいきたいくらい
ありがたい存在です。
特にデフレの現在は長期入居は神様です。
-
951
匿名さん
>947
施設賠償責任は保有物件が築10年以内のものなので漏水はテナントの過失以外
考えにくいです。
給水管の腐食や排水管の詰りの溢水事故は保守会社の責任でもあります。多くは
共用部の損害保険でカバーできたりしますよ。
10年過ぎるあたりから、管理組合の総会に出るようにしなくてはいけませんね。
長期修繕の第一回目ですから、理事長になって工事見積もり査定するのが楽しみです。
テナント退去のたびに内装工事入れているので、給排水管も調べさせるようにします。
ファイバースコープ調査とか便利なものができましたから。
排水管の水漏れなら、維持管理契約に排水ブロワ―の処理とか入っているはず。
それがあっての事故なら、管理会社にも文句を言えます。
で、300万の損害賠償?嘘でしょ。住宅で下階の住居に水漏れしても二重天井なら
シミをつくるだけ。たまたま下にパソコンおいてあってデートレができなくなった
とか、高価なリトグラフやタピストリーにシミがついたとかいうのなら別だけど、
53㎡程度の部屋のクロス張り替えなんて50万円もかからないでしょ。
設備劣化は20年を境にひどくなります。25年過ぎたあたりは、住宅用と用途では
使えなくなるのが普通。当初からオフィス転用可能な立地にしておくことです。
管理規約でオフィス使用禁止とかうたってあっても住居兼事務所は許されているため
長い間にはオフィス貸しが増えていくのが実態。
その先は再開発待ち。いろいろ楽しめますよ。
-
952
匿名さん
-
953
匿名さん
あった、あった。23㎡の1kのクロス張り替えで壁が8万天井が2万で10万だよ。
高級品のクロスでも15万あれば足りる。下階の被害がどこまで広かったかしらない
が、休業補償みたいのとられたのかな。工事の手配さえ早くすれば工事費+精神的損害賠償
で50万でおつりくるでしょ。
ぼられたもんですな先生。
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954
匿名さん
>賃借人の過失ではなく配管の関係での漏水で損害賠償額300万超えてたよ。
これ一棟貸しでしょ。下にコンビニでも入れていたのかもね。
それにしてもオレに相談してくれたら被害見積もり算定してやったのに
惜しかったですね。
どこから見積もったんですかね。まず仮に見舞金だすか修繕代理代行させて
もらえばいいんですよ。
あとからわけのわからない業者の請求書つきつけ
られたんじゃないですかねぇ。
-
955
匿名
下は店舗で休業損害が発生しましたよ。
そういう場合に備えて占有部分の火災保険にも施設賠償を付帯できるようですよ。
専門ではないしはっきり覚えていませんがかなり安いようですよ。
なんだか年末年始は体調悪くなることが多い。
昨日からいまだにほぼ寝たきり状態です。
初詣どころではないな。
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956
匿名さん
下階がデータセンタでなくてよかったですね。
マンションでも下階が店舗なら気の利いた設計なら水回りにピットを
設けて塗膜防水とかしてますね。
私はロンドンの古いホテルの3階に泊まったときに酔っぱらって
バスタブの水溢れさせてロビーの天井に水漏れさせたことがありますよ。
向こうは保険かけてるはずなのに、デポジットで1000ポンドおいてけ
というからオーバーフローのパイプの詰りだろうと主張して一銭も払わなかった
何日休業したのかな
コンビニの粗利って一日15万だから7日で105万
天井のクロス、照明器具の事故等がなければクロス張り替えで材工20万
商品損害があっても150万で済んだでしょうね。初期動作が悪かったんですか?
南青山あたりのレストランの上階なら話は別ですが、そういう部屋を持つ人は
改装の際に水回りに防水ピットを造ってあげ床にするべきですね。
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957
匿名さん
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958
去れ
あのさぁ
あんたらいつまでスレ違いの話題を続ければ気が済むんや?
新年になったんだからやめろ
スレタイもよめんの。
ふさわしいスレにいけ
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959
匿名さん
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960
匿名さん
もしかりに震度6弱の地震がきたら、何が壊れるか。
ワンルームの場合
ドア枠がゆがむ可能性あり。
外壁亀裂、タイル剥落・・・なんともいえない。
給水タンクの基礎損傷、
ポンプモーター損傷給排水配管の一部断裂・・・
くらいで、このあたりはすべて共用部。
大規模修繕前なら修繕積立金+100万程度で解決する。
もっとも大家が嫌気がさして売却しはじめたら、
安値で買い取って回収して投資家に売る業者が出てくるでしょうね。
ワンルームってそういうふてぶてしい業界ですよ。
仮にそこまで1年かかるとして250万円くらいのロスでしょう?
小型1Lのほうは修繕が最大300万、空室による支出は180万/年、
中型1Lはスーパーゼネコン施工の物件で戸数が大規模だから、まぁ無傷かなと。
あっても修繕積立金の取り崩しで対応するでしょう。
阪神淡路が神戸三宮地区で震度7、関東大震災が大手町で6強ですよ。
ポートアイランドの高層マンションもホテルもとりたてて改修するほどの
被害なかったことは日本の耐震設計の誇りでもあるわけですよ。
逆に、1981年以前の旧耐震の中古買っている人、耐震偽装やってそうな
危ないマンションは怖いです。震度6で柱断裂したらもうおしまいですから。
関東大震災は、昼時で七輪の火を使っていた最中の出来事で木造の家屋が
密集していたから、阪神淡路の永田地区のように火災の被害が大きかった。
当時も公共施設を中心にRC建物はありましたけど、明治・大正初期には
耐震基準などありませんでしたよ。なにしろ計算は計算尺とそろばんの
時代ですから。
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961
匿名さん
>358
年収1000万から2000万の人は7200万の家を買って
せっせと繰り上げる人と
繰り上げないで老後の備えに賃貸マンション買うという、
2タイプ間での討論が続いていたんじゃないの。
横レスはやめれ。
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962
匿名さん
答えわかったよーん。
スタグフレーションが発生すれば家賃滞納がいたるところで発生。裁判所に
持ち込んでも判決がでるまでに時間かかる。立ち退き強制執行までに時間と
費用がかかる。裁判が遅滞化すればマンションはスラム化。最悪資産価値は
ゼロになる。
家賃滞納が裁判所の強制執行の遅れで長期に及んでも損害賠償の対象に
できるのは差し押さえた家財の売却のみ。
http://fukuyama.cup.com/iroiro/shikkou.html
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963
匿名さん
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964
匿名さん
家賃の延滞金利を法定金利の上限に設定しておけば
店子に債務は残るが物価が3倍になっていたら
金利も知れてる。
家賃値上げには既存家賃供託されたら争えない
やはり定期借家契約しかないかな。
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965
匿名
まだ体調悪い。
最悪だ
色々考えてくれているが
かえって離れていってるような。
でも色々考えるのはいいことだね。
これから親戚とあわなければならない(><)
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966
匿名さん
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967
匿名さん
>東京のマンション投資に存在する危険なリスク
>特別法で民法による損害賠償の対象外、正確には補償額が限定されており意味なくされている。
>そして特別法の存在を知っている人は一般にはまずいない。
1954(S29)年 利息制限法
1921(T10)年 借地法、借家法
1947(S22)年 国家賠償法
1961(S36)年 原子力損害の賠償に関する法律
1978(S53)年 仮登記担保契約に関する法律
前条第一項の場合において、第七条の二第二項に規定する損害賠償措置を講じて本邦の水域に外国原子力船を立ち入らせる原子力事業者が損害を賠償する責めに任ずべき額は、同項に規定する額までとする。
原発だろう。
センセイ原発の事故調査やってますでしょ。
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968
ビギナーさん
初めて投稿します。
まだ不動産は初心者のため初歩的な質問ですが、ご教示よろしくお願いいたします。
現在42歳、給与所得者で年収1500万円です。
3年前に初めて新築分譲マンション3200万円を25年フルローンで購入しましたが、来年度末(2012年3月末)で転勤することが内定しています。
新しい勤務地は現在の住居からは通勤困難な場所のため転居する予定ですが、そこで定年(65歳)まで勤務することになりそうですので、新しい勤務地でもマンションを購入して生活したいと考えています。
現在のマンションについてはJRと私鉄の2駅いずれも徒歩5分以内と利便性の高い場所にあり、賃貸に出すことが可能と思われますので、売却はせず賃貸物件として保有継続したいと考えています。
ここで転居先で新たにマンションを購入する場合(具体的物件はまだ決まっていません)、ローンはどのような形で組めば良いのでしょうか。
住宅ローンを重複して契約はできないと思いますので、どちらかを住宅ローン、他方を別のローンとする形になると思いますが、実際に居住する住居に住宅ローンが適用されると考えると、新たに購入するマンションが住宅ローンの対象となるかと思いますが、その場合現在のマンションのローンはどのような形で処理すれば良いのでしょうか。
調べてみるとアパートローンとかセカンドハウスローンとかいろいろな形のローンがあるようですが、どれもしっくりとこない印象があり、正直どのような形のローンにすれば良いのかが分からず困っています。
あと半年もすれば本腰を入れて物件探しも始めなければなりませんが、それまでに資金計画について勉強しておきたいと考えています。ご教示の程よろしくお願いいたします。
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969
匿名さん
現在の住宅ローンを残せば、新たなローンはセカンドハウスローンがいいでしょう。金利は2.475%。優遇は物件、属性であるかもしれません。
ローン控除は最初の物件でうけていれば継続ですね。新規ではローン控除ないです。
今の住宅ローンをアパマンローンに借り換えるとローン諸経費がかかり損です。
1500万の年収があれば、8000万くらいの融資枠があるから二軒目の方がローン金額が増えるかもしれませんね。メガバンクの変動ならアパマンもセカンドも金利は2.475で同じ。
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970
匿名さん
>968
住宅ローン、平気でダブルで借りられます。
試しに、転居先で何かいい物件見つかった際に、仲介業者に聞いてみればわかります。
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971
ビギナーさん
968です。
969さん、970さん新年早々の問い合わせにも関わらず、アドバイスをいただきましてありがとうございました。
お二人のご意見を参考にして、とりあえず具体的な物件が見つかるまではセカンドハウスローンやその他のローンについて下調べをしておき、物件が見つかった時点で住宅ローンについて業者に確認してみたいと思います。
大変参考になりました。ありがとうございました。
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972
匿名さん
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973
匿名さん
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974
匿名さん
>968
個人のローンの記録は、全銀協のデータベースでわかる。住宅ローンを申し込んでも
すでに住宅ローンが申し込んであれば他行であれ信金であればれる。
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975
匿名さん
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976
匿名さん
今後10年、最も値上がりするのは、ムンバイ。ニューデリー
いまから見極めて日本の投資のなかでハウジング物件買っておくのも
面白いですよ。
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977
匿名さん
弁護士先生、正解のヒントくらい書いてください。夜も眠れません。
アエラの記者が書いたマンション本も買って読みましたが思い当たるものがありません。
よろしくお願いします。
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978
申込予定さん
夫55歳0万、妻56歳400万、子供なし
夫婦合算400万
物件価格7000万
返済期間0年
ローン不可能
マンション
100平米
4LDK
LDK28畳
洋室6畳、6畳、5畳
公団・UR賃貸家賃13万円払いながら、妻の年収だけを貯めてきました。
失業を機に我が家を初めて買いました。
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979
匿名さん
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980
サラリーマンさん
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981
匿名
震災で100分の1位傾いた場合どうするか。明らかに損壊はある。
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982
匿名さん
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983
匿名さん
大地震は一回きたらその後50年以上は来ないらしいよ。だからすこし壊れたくらいなら
そのまま使うらしい。これほんと。
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984
申込予定さん
>また、スレタイ読めない人が現れたぞ
年収1000万~2000万で退職直後に買うから世帯年収が400万円
要するに7000万円の家を買った! です
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985
匿名さん
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986
匿名さん
住宅ローンは組むだけでさまざまなメリットがある。
キャッシュが手元にあってローンを組んでもやかったんじゃないの?
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987
匿名さん
住宅ローンは、金利が全然安いからね~
投資や車・セカンドハウス購入用に自己資金は使って、あとはなるべくローンという手もある。
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988
匿名さん
年収1000万になる10年前にマンションを購入しました。
ですから、マンション買えません!
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989
匿名さん
世帯年収1800万円、一馬力、現在夫39歳、妻28歳(専業主婦)、子供1人(いま2人目を妊娠中)。
妻は資産家の娘で、いまだに親のクレジットカードの家族会員になっていて好きなものをカードで買っています。
このたび戸建てを新築しました。田園都市線の沿線で駅から徒歩10分程、土地40坪、建物40坪で、総コストが1.3億ほどでした。ローンが払えなくなったら、妻の親にでも肩代わりしてもらおうと密かに考えています。
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990
匿名さん
>989
住まいはわかったけど、服はどこで買って、レストランはどんなとこに行くの?
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991
匿名さん
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992
匿名さん
>>989
関西在住なので、あまり東京の土地勘がないのですが、そんな良さそうな所で、1億3千万で家が建つのですか?結構安いんですね。東京では、中の上くらいの場所なんでしょうか?良く分かりません。
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993
匿名さん
土地が坪200万で、建物坪80万で 8000万+3200万+外構で楽勝かと
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994
匿名さん
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995
匿名さん
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996
匿名さん
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997
匿名さん
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998
匿名さん
>993
その立地で坪80万の建物では見劣りしまくりかと。
坪100万以上はかけていると思いますが。
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999
匿名さん
>田園都市線の沿線で駅から徒歩10分程、土地40坪、建物40坪で、総コストが1.3億
東京では中の上か上の下の場所ですね。
今は相続が多い割には、30~40坪くらいだと値段的に買い手がつかないので、やや下がってますが。
ただ周囲には、成城から田園調布までさらに高い地域がいくらでもありますね。
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1000
匿名さん
>998さん
そのエリアで坪200万は決して高い地域ではないよ。
普通か、やや普通以下。
ちょっといいとこなら今でも坪二百数十万はする。
なので街は整備されていても、30坪以下の庭なし戸建が中心の可能性は大いにある。
坪80万の建物でも、そんなに見劣りはしないんじゃないか。
坪80万が見劣りするような地域は、もとから50坪以下は禁止とかになってるよ。
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