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匿名さん
[更新日時] 2011-05-13 22:14:05
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
全都道府県 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
世帯年収1000万円〜2000万円の方、いくらの家を買いますか?(その4)
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733
匿名さん
>730
具体的にどうされてます?
>海外に預金を置いた方がいいわな。
外貨預金ですか、それともFXでスワップポイントねらいですか。
外貨預金だと為替手数料高すぎませんか?
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734
匿名さん
運用するのに1000万あったらそれなりに面白いのに
その金を住宅につぎ込まざるを得ない人が多い。
この年収になるとその辺が可能になるはずなのに
カネが入れば返済にまわすってのも、その先ステップ
アップねらうならわかるけど
永住するといいなが繰り上げてるのは、運用を学ぶ
機会を自ら放棄してるみたい。
それと節税。やらなきゃあほらしい。サラリーマンで
副業が許されてない人なら賃貸不動産買う以外にいい手は
ないですね。
ていうかみんなこっそりやってますよね。言わないだけ。
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735
匿名さん
投資用不動産、所有してますが、まったく節税になっていませんよ。不動産からの利回りで、利益が積み上がってしまいます。サラリーマンの年収と合算だから、ホント、税率高くて嫌になります。
国のために事業をやっているようなものです。
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736
匿名さん
>735
申告自分でやってらっしゃいませんか?
税務署は過払いした税金を教えてくれるほど親切ではないです。
それと白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
のせられますよ。
パソコン買えば経費、友達と不動産の相談で飯食ったのも経費
タクシー代も経費、書籍 セミナー出席も経費
賃貸管理、サブリース経費とか計上
それと、建物付帯設備と建物本体区別して償却してますか?
当然ながら定率法採用してますよね。
繰り上げ返済しないで思い切り長期にローン組んで建物分の
借入金利子を増やさないとだめですよ。
さらには、自己資金はすべて土地代にあて建物の返済比率を増やす。
500万の不動産収入で200万くらいの赤字(帳簿上)はでますよ。
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737
匿名1さん
賃貸不動産を購入されている方へ
当方、30前半で、世帯収入1800~2000万位です。
賃貸不動産も考えていますが、
新築ワンルームで試算してみますと、節税対策にはならないと個人的に思いますが、
どのような物件を購入いますか?
そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
割高な物件をつかまされて資産としては、???と思いますが、どうでしょうか?
個人的には、
競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策&優良資産をえれるとかんがえてます。
もしくは、
郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか?
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738
匿名さん
>白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
>のせられますよ。
交通違反もばれなきゃ大丈夫なのと同じw
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739
匿名さん
白色申告でも還付請求だから否認されても(されたことないけど)還付が減るだけ。
っていうか白色申告なんて腹式簿記でなく金銭種痘のメモだけでいいわけだから
領収書もなくてもだいたいこんなもんで・・・てな感じで確定申告の頃税務署で
あーだこーだ言いながらその場で納税額決めている人がおおかったりする。
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740
匿名さん
>どのような物件を購入しますか?
現役時代は節税主眼。リタイヤしたら年金替わり。出口は考えない(配偶者の老後資金、あるいは相続)
という条件で考えると、中古という選択肢ははずれ、もっぱら単身、新婚向けの1L新築を買ってきました。
>そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
>割高な物件をつかまされて資産としては、???と思いますが、
ネットの利回りで5%以上ないとアウトでしょう。
それと借入金利も2%台で借りないといけません
>競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策&優良資産をえれるとかんがえてます。
借入金なしでキャッシュですか。節税的には損ですよ。
>郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか?
リスク大きいですね。悪い業者はダミーのテナント入居させて満室稼働にして
売ったら一斉に退去なんてはなし聞いたことありますけどね。
郊外は大学とか企業とかあっても栄枯盛衰が激しいから。空室率が50%超えても大丈夫な資金力ありますかね。
不動産の節税は、一度税理士に確定申告代行してもらえば、あとは同じことの繰り返し。
割合に楽です。
1L数個はリスクが大きいみたいに言われますが、どこまで長期に居住するいいテナントが
つくかです。そういう意味では入居審査は重要。
滞納はなくても1年で退去みたいな気まぐれテナントは願い下げですね。
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741
匿名さん
なら、ファミリータイプの分譲マンションを区分で買うというのはどうでしょう?
さすがに新築じゃ利回り的に厳しいけど、築浅の中古ならそこそこ回るのでは?
手間もかからないし。
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742
匿名さん
いいと思いますよ。ただし生半可な中古は安くないです。どこを選ぶかは土地勘が問われる。
安く買ったと思っても賃料相場おちていく場所は利回りが安定しない。
最後はどこかで売る気なら15年程度の中古がいいでしょうね。銀行の中古のアパマンローンは
担保評価が厳しいですよ。金利も優遇しないですし。レバの掛け具合がよくないです。
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743
匿名さん
>外貨預金だと為替手数料高すぎ
海外に預金するなら、現地で口座開設しといたほうがいいよ。
ただ、アメリカとか居住資格がないと口座開設できないとこも多い。
ご本人がビザとかとれないなら、お子さんの留学時に口座開設して使うというのも、一つの手かもね(笑
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744
匿名さん
>割高な物件をつかまされて資産として
ワンルーム業者の新築賃貸物件は個人的にはかなりリスキーだと思ってます。
割高感がありますし、将来安定的な収入が得られるかどうか、かなり不安がある。
家賃保証なんていっても、その会社がトべば終わりですし。
ネットで5%以上というのは、740さんの仰る通りです。
だいたい740さんに同意ですね。
郊外の一棟買いは、よほど利便性が優れてないときついかもしれません。
親戚2人が祖父から貰った戸建の土地に一棟アパートを建てました(別々の場所です)。
でも、大手企業の拠点近くなのに、事業再編で人が入らなくなっています。
大きく儲けようと思うより、そこそこの賃料で安定した収入が得られるほうが、平均期待収益は大きいと思います。
周囲でうまく不動産経営してる人は、みな口をそろえて同じことを言います。
わたし自身もそう思いますし、実際それでうまくやってます。
うちは郊外の比較的人気のある地域のファミリー物件の中古3軒を回してます。
新築、中古の価格差がかなり大きい地域なので、迷わず中古にしました。
新築ではまず元はとれないというか、赤字ですね。
周囲に賃貸ファミリー物件がほとんどないのですが、家族連れには比較的人気がある場所です。
安定的に長く居住してくれる人がつねにいるので、今までに空いたことはありません。
需要と供給の状況はじめ、場所や物件の選定は重要かと思います。
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745
匿名さん
アメリカの銀行で海外居住者向けの口座が便利です
利率は1-5%あります。しかも米国の税金はかかりません。 為替リスクはありますけどね。
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746
匿名さん
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747
匿名さん
割高物件と言われるのはどんな物件でしょうか。新築全般のことなのか立地など条件をさすのか教えてください。
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748
匿名
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749
匿名さん
節税=赤って考えりゃ、投資そのものが失敗ってこと。
経費だって実際にかかれば確かに落とせるが、かかってる分利益が無くなるから損してるんだよ。
事業規模になればある程度操作可能かもしれんが、それ以下だったら赤は破滅への道。
500万の収入で200万の赤?アホですか、この人。
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750
匿名
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751
匿名
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752
匿名
減価償却できる金融商品ないから今の若い子に理解は難しい。
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753
匿名
中古のクルーザー1000万円で買って会社の福利厚生設備にする。毎年500万の減価償却費、維持費が200万が損金算入できる。
二年後800万円で売ったら、節税含めいくら儲かる?ちなみに購入前の営業利益2000万円。
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754
匿名さん
>新築全般のことなのか立地など条件をさすのか
割高と騒いでるのは、ご自分の経済力で手が届かないから騒いでるだけのことが多い。
こういうのは無視していい。
収益面で割高というのは、いわゆるPERが高いところ。
値段の割に高く貸せないから、割高。
ただ、環境・ブランドの面で価値を維持して取引できる場所であれば、資産としては割高ではない。
賃貸で考えるなら、PERが問題になるが、たいていは新築価格に対するPERで考えたりしてる。
賃貸なら、中古も考えてみたほうがいい。
中古と新築の価格差ほど賃貸料に差がないことも多いから、中古のほうが得ということは結構ある。
(つまり同じような立地でも中古だと新築に比べPERが大幅に引くなったりする)
いずれにせよ、新築全般で割高などということはない。
PERが低かったり、価値を維持できると期待できるなら、割高でもなんでもない。
それがその立地・物件に見合った価格。
立地やエリアは重要だけど、同じエリアでも差はあるから、よく見たほうがいいですよ。
賃貸用なら、豪華設備で管理維持費が高いところなんて論外。
余計な設備はあまりないけど、基本スペック(立地、仕様、環境)充実が一番だよ。
貸す際の家賃には、差がありそうでそんなに差はないし、一般に借り手が多い(つまり潜在市場が大きく秋のリスクが低い)のは基本スペック重視のものです。
たいていの場合、名に付く設備で客の目を引こうとしてるのは、基本スペックが良くないとこです。
(だから、都心・城南の一等地より、郊外や競合が多い湾岸ではこういう物件が多かったりする)
鳴り物入りの富裕層向けとか、例外はあるけどね。
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755
匿名さん
事業規模に満たない不動産で赤出すなんざ、狂気の沙汰さ。
不正なしで得だってんなら、数字で反論ちょんまげ。
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756
匿名さん
PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にPERなんてどこかに書いてあるかい?
まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪1.1万円~1.2万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。
賃料月坪1.0万なら
仮に22坪(74㎡)の物件の場合 22万/月
空室率10%として 家賃収入 242万円/年
表面利回り 7%なら 3460万
実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど
さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい8割だろうから
2800万のローンを2.725%の変動金利で組むとする。
自己資金は660万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
13万/月とするなら
管理費・修繕積立 3.7万
固定資産税 1.5万円月額
として経費月額 18.2万円 年額 218.4万円
純利益 年額 242-18.2×12=24万円
たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は 築年数28年、残存償却年数 17年
建物価格 1730万として定額法で償却しても年100万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば
定率法償却率 0.127 初年度で220万になる。
借りれ金の建物分の利子 建物1730万の2%として概算で35万
管理費等・固定資産税 62万
その他経費 20万
として
家賃収入 218万
経費総額 337万
帳簿上の赤字119万円
所得税率が33%の人は39万円の税金還付が受けられる。
24万と39万とあわせて63万
投資額は660万だから、投資利回りとして9.55%
それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債+自己資金+売却経費+中間修繕費用で
売れないと損がでる。
そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。
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757
匿名さん
上記の物件は、精査が必要。
たまたま説明用にピックアップしただけ。
大京さんには悪いが、
①新耐震設計かどうか
②給水管の劣化状況
③浴室の改修状況
事務所立地でもあるから将来的に長く賃貸に出せる気はするけど
新築も築浅も多い地区だから22万の賃料はきついかもしれない。
1Lには広すぎのダメ物件かもしれない。
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758
匿名さん
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759
匿名さん
さらにもう少し専門用語で簡潔に説明すると
上記の
キャッシュフロー=税引き後利益+減価償却費
=-119万+220万
=101万円
中古の場合減価償却費の漸減が厳しい。私は勧めない。
節税は新築の「高容積物件」つまり容積水増しタワマンが
ベスト。なぜなら建物割合が大きいから。
訂正 上の計算で法定耐用年数47年を45年で計算していたような気がする
お詫びして訂正いたします。
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760
匿名さん
おそらく755は唖然としてモノが言えない状態?全く理解できないだろうからな。
俺も掲示板でここまで詳しく書いたのははじめてだ。
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761
匿名さん
755ではないが、参考になるね。
ただ、普通に賃貸運用を考えてる人は、ここまで考えてない。
暇でもないし、片手間でやるだけだから。
というか、ここまでやると、計算と手間が負担に思えて投資しないだろうね。
755は、償却とか税還付とか考えずに、シンプルに収支の話をしてるだけのこと。
一般人がやるのであれば、そのくらいの簡便法でなければ、物件すら決められないと思う。
買った後は、税理士に任せるとかできるだろうけど、物件の選択はそれ以前の話だからね。
素人がやるなら、まずは償却とか考えずに、物件価格、賃料、経費(管理費、利子、税金含む)で収支を計算して、収益性を考えるだろ。
そのうえで見込みありとわかったものだけ、償却や税還付を考えるって感じかね。
いずれにしても、会計・税処理上のテクニックなしで、シンプルにできることが一番。
そうでないと素人には直感的に損得が判断できないから。
最初には減価償却とかを考えないなら、何年で元が取れていくら収益が出るのかが、まず問題。
そのあとは、物件の年数や将来性を考えて、売却予想価格まである程度は考えておくという感じかね。
ただ、出口戦略は考えなくても、築古中古で額は小さくても高い収益を上げているケースは結構あったりする。
別に減価償却・税還付といったテクニックを使わなくても、5%程度はね。
税対策すれば、もっと収益性は高まるんだろうが。
いずれにせよ、物件価格と賃料との関係はシンプルに重要。
テクニカルな処理は二の次だね。
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762
匿名さん
>761
レスありがとう。
実は貸しマンション持てば上記の計算は毎年確定申告の還付請求で必ずやることなんですよ。
税理士にまかせても2万円取るていどの片手間仕事。
サラリーマン大家なら90%はやっていることです。
白色申告ですから簡易な現金出納簿があればことたりますけど
減価償却費は、税務署の書式にのっとって記載したものを出します。
前年の未償却残高を期したり、家賃収入の額、貸し先、など書かされます。
761さんは賃貸マンションを持ったことがない方とお見受けします。
やれば中学生くらいのアタマがあればだれでもできます。
それとローンを借りる際にも上記のような計算書を書かされます。
間違いなく書くと「よくご存知ですね」と言われます。
大抵は販売会社がてほどきしますが、自分で書かなきゃだめです。
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763
匿名さん
逆に、不動産所得があったまま無申告でいるとどういう事態になるか教えましょうか?
たとえば自分が住まいの買い替えをする際や新たに物件を買う際に、全銀協のデータベース
から、多に不動産担保のアパマンローンがあることがばれます。
そこで無申告を理由にローン却下か、もしくは修正申告で出しなおし、それを持って
ローン審査継続になります。
ですから、賃貸不動産を買ったら確定申告は必須。税理士負かせでもいいけど、仕組みの大枠は
理解していないとだめでしょう。
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764
匿名さん
素人が中古1L、2Lに手を出すと、きまって大怪我します。
場合によっては二次事故物件(自殺がでて、一回業者間で転売)、丸ヤ物件だったり、
壁や赤水までチェックしきれない。
どうしてもというのなら一回賃貸で住んでそれを買い取るくらいの慎重さが欲しいです。
初めて投資物件を買うなら、新築。それも自分で住んで、それから賃貸にまわすくらいが
いいでしょう。銀行とのトラブルを避けるには最初からアパマンローンで借りておくべき
ですけど。
とにかく「サラリーマン大家」は所得税率が33%の人がやるものだと私は思ってます。
それが、節税すると23%、20%になっちゃう
次年度から所得税も含めて還付金額は増えないけど税引き後の手取りが増えます。
所得税で150万住民税で85万くらい払っているなら、有効な節税手段だと思います。
だいたい45歳くらいから20年も持っていれば、定率法で簿価が相当小さくなる
これを売ると実は譲渡益がでてしまい、譲渡益に20%課税されます。
定年後は、残債(大抵1000万以下)を繰り上げ返済すれば月々15万程度の収入
になります。
家賃収入でローン返済が進むわけですからある時点で必ず 残債<売却価格-自己資金
になります。
複数保有していれば、売って自己資金を回収してもっとも利回りのいい持ち物件の
繰上げ返済にあてて手取りをふやすのもいいでしょう。
退職後も年金に税金はかかります。節税はわずかでも効果はあります。
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765
匿名さん
サラリーマン大家の中には親が持っていた借家・アパートの相続から
納税の仕組みを学んで、戸建の借家を売却しそれを頭金に賃貸物件買ったなんていう人が
結構いるんじゃないですかね。
親からの相続物件では所得が増えるばかりで税金が減りませんから。隠しておけば
いいというものでなく、これも改修費など借入金でやるときに納税証明や確定申告を
銀行に求められるので、無申告であるとうまくないです。
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766
匿名さん
税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する
基礎知識なしに、賃貸不動産を買うのは
免許を持たずに車のハンドルを握るのと同じ。
だからといって不動産会社に任せれば何処につれていかれるかわからないというのが
この世界です。
全く知識が無くてはじめて不安になって売ってしまう。これがよくあるパターン。
車の運転と同じで慣れたらだれでもできます。
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767
匿名さん
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768
匿名さん
http://ooyagen.dtiblog.com/
供与所得があって賃貸不動産を持つ人を業界ではそう呼ぶのですよ。
企業に勤めていて副業禁止が普通だけど、賃貸マンションアパート保有は例外
それだけ手間がかからないということでもあるよ。
wなんて書いてるおまえがwだよ。
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769
匿名さん
給与所得な。ちなみに企業経営者も給与所得者。
個人事業主だけがサラリーマンではない。
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770
匿名さん
>756
結局さ、実際に出て行かない金ってのは減価償却の分だけなんだよね。
ずるっていうか、事業規模まで持っていって、経費参入を大幅に入れない限り、赤は赤なんだよ。
実際7パーで回る物件なんて、都内じゃ相続がらみの物件とかしかないでしょ?
田舎の20パでいいんなら別だけど。
そんで、理想的にそんな物件に当たっても、たった60数万の為にリスク大きすぎない?
もう、赤出して節税なんて、時代大遅れなんだよね。
それよっか、利益が確実に出る=当たり前の物件狙って、きちんと税金払う方が得なんだよ。
なんかさ、税金払うより、利息払う方が得っていってたどっかのおっさんと同じだよ。
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771
匿名さん
>770
白色申告の不動産所得でも一応帳簿つけるんですよ。現金の出納だけだけど。
専従者給与がみとめられないだけで、パソコン買ったり、交際費みたいな
やつも一応レシートとってあるけどね。あとタクシー代ね。
そりゃあなたのいうように、黒字幅が大きくはないけど、狙いが
損益通算による所得税の節税なんだから、税金払いたくなくてうあってるんだから
いいんだよ。最初から自己資金は少ない。
フルローンでワンルームかうような馬鹿な真似はしていないが、せいぜい2割しか
突っ込んでいない。
経費にいれたきゃネットビジネスでもなんでもやって事業届けだせば青色申告に
なるけど、サラリーマンだからね。もともと。
それと退職して無職になる65歳には、残債の半分も突っ込めば十分なキャッシュを
生むからいいんだよ。
これも完済しないのは、年金にかかる税金をゼロにしたいから。
あなたは、せいぜい稼いで30%と10%の納税してくださいな。
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772
匿名さん
ただ、給与所得者で1500万のときの納税額すごいよ。
俺なんてそのころ都合で独身に戻ったから余計に切実だったね。
どっかのスレじゃないけど税金は消費税だけでいいと本気で思ったよ。
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773
匿名さん
>756
って完全に個人事業主の発想。
給与租特者なら、給与でおもいきり課税されてなんで、不動産で通算されて
さらに税率を33%めであげなきゃならんのって話。
立場がちがうよ。
不動産だけで食うならあんたのいうとおり。そういう本もやまほど出てるし
おれも本気でやるならもっと頑張るけど、田舎の地主はそれで今大失敗
しているからね。
ねらいは年金補てんだから老後にネットで月に35万の純利益があれば十分なのよ。
じゃ、今からやらずに流動資産で運用して、65歳でキャッシュで中古買えって
いうだろうが、そこはいいものは新築で買っておく。
自慢じゃないけど、割安で立地も階もみないい物件ばかりだよ。
確かに税法も変わってもともとが藤和の佐藤正和さんが書いていた教科書とは
状況が変わっているけど、給与所得者の税制が不公平なのは変わらないよ。
とはいえ、一応大企業の社員だから、その信用を生かしてアパマンローンを
金利優遇でひっぱってるわけだ。
それぞれ立場がちがうんだってば。あんまりかみつくなよ。袖につばがつくからさ。
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774
匿名さん
-
775
匿名さん
>税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する基礎知識
一通りは知ってて申告書類を書いているということと、実際に減価償却や税還付のメカニズムを個々の物件に効果的に適用できるか(するか)は別問題。
免許持ってるのと、運転が上手いのとは大違いというのと一緒だよ。
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776
匿名さん
いいこというね。その通りだよ。最初はずいぶん税金の還付が少なかったが、税理士さんに申告書
書いてもらったあと自分でフォローして以降、長期で償却の仕方、売却するかしないかでの
簿価の計上の仕方などずいぶん勉強させてもらったよ。
最初は所得税ゼロになればそれでいいとばかりに無駄な償却費計上したけど、本当はゼロになる
程度の償却でいいんだね。いろいろ知らないことはあった。
しかし、どうも税務署はあまり前年の償却残を前年の申告書とてらしあわせたりしてないみたいだね。
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777
匿名さん
節税狙いか、利益狙いかで、やり方は異なりそうだね。
両方の合わせ技も考えられるが。
利益狙いの人は、まず当たり前Ⅱ利益が上がる物件というのが基本ラインだろうね。
節税効果はその次のステップの話かな。
所得税が高い人は、節税狙いだけでもいいのかもしれないけど。
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778
匿名さん
不動産素人なので理解できないことがありますが、色々勉強になりますね。
1000~2000万の給与収入の人は基本的に雇われの給与所得が多いと思うので、更なる収入&経費の作り方をしたいと考えていると思うので、私も不動産も勉強し、頑張ろうと思いました。
損益通算による所得税の節税のコンセプトがわかりましたが、節税が最終的な資産形成にたどり着いているのかが、まだ勉強不足で理解できないです。
⇒節税できたが、残ったマンション(資産)と思ってたら負債だってことが、ワンルームマンションの勧誘で
よくあるとおもうのですが、どうでしょうか?
雇われで1000~2500万位の人で、
不動産以外の副業で経費をつくる方法を知っている人はいますか?
やはり不動産がいいのですかね?
資産を作る方法はどうしてますか?
(私はクリック365です)
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779
匿名さん
>節税が最終的な資産形成にたどり着いて
節税分が、まず資産形成の一部になりますよね。
ただ、目に見えるプラスの益は、損益通算による節税だけでは出てこないなんてことになりかねない。
なので、高くなく賃貸料がある程度安定的に見こめる物件選びが必要なんでしょう。
プラス、売却時に物件価格が大きく価値を下げないところ。
総期待収益合計(経費等を引いた後)>値下がり分なら、出口戦略考えてもトータルで資産形成に寄与したことにはなりますね。
出口戦略は、経年による価値の減少分を最小限に抑えることも考えないといけませんね。
そうなると、節税効果だけを考えるのではなく、早めに負債をなくして利益の真水部分だけをすくい取るようにすることも必要かも。
そうでないと、節税はしたけど、売るときには価値の減少が激しくて、トータルでは赤になりかねませんね。
やり方さえ間違わなければ、不動産はもっとも安定的な投資の一つですよ。
日本の不動産市場の収益性は、海外よりもかなり高いとされていますし。
しかも売却時には多少なりとも資産分が残り、また増やしていくこともできる。
賃貸用ワンルームとか、あの手のはまずダメだけど。
中古と新築の差ほど、賃貸価格には差がないことも多いから、単純に収益性だけ考えれば中古ですね。
出口戦略を考えて新築というのは一つの手ですが、初期投資と出口との価格差を抑えるという点では、やはり中古(それか割安な新築)。
うちは近郊中古ファミリー物件2軒回してやってます。
割安のものなので負債分は何年も前になくなってるので、この何年かはネットで6~7%はコンスタントに入ってます。
売却時に仮にゼロであっても、もうお釣りがくる程度には回収できてます。
あとはどこまで引っ張るかですね。
わたしはマメなほうではないこともあって、今でまともに資産形成に寄与したのは、比較的長期で見れる不動産(中古マンション賃貸)くらい。
あとは、たまたま上場・合併とか好況の流れに乗ったとか、為替が大きく変化したとか、そういうのばかり。
インサイダーとかのネタは身近に多いですが、そういう情報は利用する気にはなりませんし。
わずかの資産運用のために、今後の何億かの所得やベネフィットを失う気にはなりませんから(笑
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780
匿名さん
ここはオバカの集まりですか?
節税の為に赤?だすなんざボケの花さ。
>756
得意げに書いてるが、頭の悪さ丸出し。
税金払ったって67パーの利益出るんだぜ。
節税に務めたって33パーの得にしかならないだろが。
33がどうあがいても、67にはかなわんだろ。
例えれば、
10万利益が出そうだ、税金が仮に3割としよう。
そのままだと、税引き後利益は7万だ。
気に入らないので、経費で1万の寿司をくうとしよう。
そうすると、10-1=9万に対する税金が2万7千だ。
10-1-2.7=6万3千が利益だ。
7万と6万3千どっちが得なんだ?
アホでもわかるな。
要は赤にすればするほど損すんだよ。
33パーの値引きがあるってだけ。
わかったかい?
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781
匿名さん
そんなことは百も承知で、
減価償却分で帳簿上赤字にするけれども、実際にはそんなには市場価値が下がらないから、
節税分を考慮するとトータルで得!って言いたいんじゃないの?
もっとも、RCで47年の定額法だと、毎年の償却はたいした額にはならないし、
市場価値が減価償却分ほどは下がらないっていう前提がそもそも??と思うし、
空室リスクを過小評価している節があるのも、いまいち納得できないんだが。
現に23区内でも新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ。
分譲マンションが売れないからか、大手デベも賃貸マンションに力を入れ始めてるし。
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782
匿名さん
税引き後利益は7万。
1万の寿司をくうと、残り6万円。
でも、これを経費にできれば、
残りは10-1-2.7=6万3千。
6万円と6万3千どっちが得なんだ?
アホでもわかるな。
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783
匿名さん
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784
匿名さん
>>782
33パーの値引きがある、って書いてあるんだけど、わからなかったか?
やっぱアホはアホだな。
その3割も事業規模に達しないなけりゃ減価償却の部分のみが非実需って奴だ。
減価償却も法定減価償却通りに償却された日にゃ全部実需なっちまうわな。
結局100パーの損が70パーの損に留まるってだけの話。
33パーの値引きや70パーの損でとどまりゃそのほうがいいって考えるヒネクレもんには関係ないが、
敢て赤にする意味なんかないじゃん!ってこと。
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785
匿名さん
まぁ、損得なしに、
1万円の寿司を食べている人にしか、
理解できないと思うよ。
アホと言うやつこそアホなんですね。
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786
匿名さん
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787
匿名さん
>新築賃貸マンションが乱立していて「入居者募集」ののぼり旗だらけ
うちの近所では全く見かけないですが。。。
どこそれ?
割安そうなエリアだから知りたいですね。
780の説明のほうがリーズナブルに見えますね。
シンプルなロジックのほうが説得力はあるし、実用性もあるでしょ。
策を弄して、結局損してるんでは目も当てられない。
それが趣味ならいいですけど。
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788
匿名さん
>残りは10-1-2.7=6万3千
これ、計算が変だろw
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789
匿名さん
>税金払ったって67パーの利益出るんだぜ。
どういう計算なの???
減価償却費って意味がまるでわかってないな。こんなバカに説明しようとしてもムダ。
帳簿にのこるカネなんだよ減価償却費
売るときは 時価-簿価が譲渡益で課税されるが、税率は20%だから償却を
多くした方が得なケースが多い。
わかんない奴は泣いて教えを乞え。バカヤロー
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790
匿名さん
なんか、損益通算の概念から説明してやらんといかんのね。
オレは給与所得者なわけね。
毎年年収1500万円の給与が支給されていて、いろんな控除があって
所得税200万引かれていたわけさ。
これからまだ住民税70万引かれていた。
年間270万というのは結構大きいわけだ。
こういうオレが収益不動産を持てばどうなる。不動産所得は分離課税ではない。
所得税の枠組みのなかで不動産所得と給与所得と合算されて課税されるんだよ。
今、23%の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって33%の税率に
なる。
課税されないように、不動産の減価償却費を定率法で前倒しに償却している。
そりゃ、あんた不動産なんて自己資金豊富に入れたら借入金利子がないから
利益は出るよ。3000万のマンションキャッシュで買って年300万の
家賃があれば10%の表面利回りだ。
オレには3000万のカネはないから600万の頭金で借りれしているわけ。
ローン返済後には、家賃まるまる老後の生活費にあてるつもり。
つまり年収の高い現役時には税金還付、退職後にはローン完済で賃料がっぽり。
それだけの狙いだよ。
状況の変化で家賃が急落とかしない限り売る気はない。
ご参考までにお話ししただけ。
だいたい年収1500だと、所得税すごいでしょ。平気で払ってるんですか
ってことで、ご参考までに私はこうしていますって話。
ほかにいい節税あったら教えてくださいな。
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791
匿名さん
>税金払ったって67パーの利益出るんだぜ。
なにを何で割ったら67%になるんだ???
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792
匿名さん
780は小学生レベルの話をしているのだな。
33%の税率でも67%分は利益なんだから損するより利益だしとけ
ってか?
分離課税ならあんたの言うとおり。総合課税だと、給与所得の分で医療費控除や
扶養控除、社会保険控除積み上げて、課税所得額を下げて23%にしたのに
不動産所得の利益が300万もあったらまた33%に逆戻りだわな。
課税所得金額900万で納税額297万だよ。住民税とあわせたら387万円。
赤字不動産というから、損みたいに思うけど、減価償却費は現金ではない。
キャッシュフローがプラスで減価償却費ほかでマイナスが出る不動産を
複数持つことで、年額100万程度の税金を減らすことは容易。
空室リスクも、資産評価減。家賃低下のリスクもあるが、いずれは借入金の
残高も当初資金の1/3になるだろうから、その時点で全額返済して、老後の生活費の原資にする。
たとえば、残債合計が2500万として家賃合計が40万 経費合計が11万
ならネットの投資利回り14% (初期投資分は回収済み)
もっと長くおけばおくほど残債は減って利回りは高くなる。
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793
匿名さん
給与所得者は源泉徴収が済んでるから、不動産収入の申告だけでいいと思って
申告書だすと、所得税の方と合算させられて納税額が増えるよ。
やってごらんよ。不動産の収入の33%なら100万でいいところが
23%で納めていた所得税が33%ベースにかわったり
さらに悪いことには来年の住民税が(課税所得額=給与+不動産)で100万
くらいになって驚くよ。
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794
匿名さん
分離課税と間違えて、給与所得者が不動産所得を利益出して申告するのは
このクソったれ政権を愛してやまない人か、盗人に追い銭くれてやるお人よしだよ。
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795
匿名さん
>今、23%の所得税率でも、合算されたら課税所得額があがって33%の税率に
なる。
所得税
課税所得(色々な控除を引いた後の所得額)
695万から900万未満 税率23% 控除額63.6万
900万から1800万未満 税率33% 控除額153.6万
課税所得900万の場合
税金 900×0.23-63.6=143.4万
課税所得910万の場合
税金 910×0.33-153.6=146.7万
確かに税率が23%から33%に変わるが、控除額が違うので
支払う税金が大きく変わるわけでない。
「11万使うと税率33%から23%に減り、得ですよ」という説明で納得する?。
まあ、税金は3.3万ぐらい安くなるけど。
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796
匿名さん
200万、帳簿上の支出出せば税金が66万安くなるならならやるだろ。
だって自分の懐が痛むわけじゃないし。
もともと新築マンション買って、わずかな利益で持ち続け、造語になったら
繰り上げて家賃稼ぎたいだけだから。
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797
匿名さん
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798
匿名さん
>795
解説ありがと。境界点はそうだが、その上は勾配がきいてくるんよ。
ためしに、年収1500万、不動産所得(収入じゃないよ)500万でけいさんしてみ
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799
匿名さん
ていうか、ここは年収1000~2000万のスレだろ。所得税が高いって
文句言うみなさんはどうやって対策考えているんだ?
所得税なんて源泉徴収だからってあきらめている人ばかりなの??
ひとのやり方の穴みつけたがるやつの相手するのはもう飽きた。
他の人の話聞きたいなぁ
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800
匿名さん
>>798
>ためしに、年収1500万、不動産所得(収入じゃないよ)500万でけいさんしてみ
色々な控除額の設定しなければいけないから面倒くさい。
節税になると主張するなら、あなたが例示すればいいだけ。
少なくとも33%が23%に税金が減りますよと言うような
誇大広告的は書き込みはいかがかと思う。
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801
匿名さん
税金の話になると、知らないやつが文句垂れて業者扱いされるか
教えてくれとおんぶにだっこ。
もうやめだ。面白くねぇよ
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802
匿名さん
毎年の税金の還付額だけ書いておくよ
平成13年 41万
平成14年 86万
平成15年 5万
平成16年 33万
平成17年 6万
平成18年 10万
平成19年 46万
平成20年 記録なし
平成21年 22万
どうしても収益があがってしまうんで苦労してるんだよw俺も
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803
匿名さん
>>802
その収益不動産の取得時期はいつですか?
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804
匿名さん
3軒あってそれぞれ別の年度。取得年度は経費がたくさんでますよね。
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805
匿名さん
平成10年4月以降に取得した不動産は定額法のみですよね。
税理士にやってもらったなら間違うはずないし。
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806
匿名さん
買い換えた住宅のローン控除、扶養家族の変化、一時所得、雑所得との兼ね合いもあるんで難しいですよ。
ちなみに不動産収入+給与収入および課税される所得金額(申告書Bの26)の推移を記すると
年 総収入 課税される所得金額 所得税
平成13年 1583万 557万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万
平成15年 1712万 639万 0
平成16年 1632万 615万 62万
平成17年 1587万 559万 56万
平成18年 1582万 580万 58万
平成19年 1792万 354万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 227万 23万
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807
匿名
源泉所得税から還付されるとうれしいと思うのは、サラリーの高低問わず皆同じ?
不動産所得だろうが、とにかく収益(もうけ)部分を出来るだけプラスにするのが小銭を貯める鉄則でしょ。
「還付」とか「節税」とか、「お買い得感」で判断するのは、うちの奥さんと同じだな。
脱税ギリギリの手法だと効果でると思うけどサラリーマンがそこまでリスク背負うかな。
住宅取得のため4千万円の貯金を掃きだしてそれでも全然足りないから2千万円の不動産手放すことになったけど、
使ってしまうとなると金は一瞬で消えてしまう。さらにローン持ち、となれば生活に余裕なし。一生に一度の買い物とはよく言ったものだ。
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808
匿名さん
>805
おっしゃる通りです。
定率法の償却は平成19年の取得物件からです。建物付帯設備も分計し15年で償却しています。
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809
匿名さん
還付は手段であってけち臭いとかそういう問題じゃないでしょ
実際の収入と納税額書きますからよくみてね
収入 確定申告後納税額(源泉徴収税額-還付額)
平成13年 1583万 45万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万
平成15年 1712万 76万 0
平成16年 1632万 57万 62万
平成17年 1587万 39万 56万
平成18年 1582万 47万 58万
平成19年 1792万 0万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 110万 23万
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810
匿名さん
所得税・住民税は節税できるけど、
不動産を持つと固定資産税がかかりますよね。これは節税しづらい。
まあ、それを含めて経費にするのでしょうが、
経費が実費でいろいろかかるとなると、
空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは?
そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。
複数の不動産でキャッシュフローを稼いでいる方に伺いたいのですが、
立地はどのあたりでしょうか?
賃貸マンション同士の競合は発生していませんか?
-
811
匿名さん
住民税を間違って所得税と書いた・・・再掲する
年 総収入 課税される所得金額 住民税
平成13年 1583万 557万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万
平成15年 1712万 639万 0
平成16年 1632万 615万 62万
平成17年 1587万 559万 56万
平成18年 1582万 580万 58万
平成19年 1792万 354万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 227万 23万
収入 確定申告後納税額
(源泉徴収税額-還付額) 住民時 計
平成13年 1583万 45万
平成14年 1575万 0(自宅の譲渡損有り)56万 56万
平成15年 1712万 76万 0 76万
平成16年 1632万 57万 62万 127万
平成17年 1587万 39万 56万 94万
平成18年 1582万 47万 58万 103万
平成19年 1792万 0万 35万 35万
平成20年 書類整理中
平成21年 1597万 110万 23万 133万
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812
匿名さん
>空室時には胃が切りきりと痛む思いをするのでは?
しますよ。ローン返済額が、それぞれ9万~13万で、管理費などの支払いもありますから
まぁ3か月続くと結構つらいものがありますね。
>そうなると、資産のつもりで買ったマンションが金食い虫の負債でしかなくなってしまう。
いや、ちゃんと敷金礼金とれる場所ですから、入れば大丈夫です。
ローンは13万でも家賃は22万ですから
空室三か月で満室時にくらべてキャッシュで39万のロス(借入元金の減みこまず)
22万のゲインですから17万の損
一方、帳簿上は昨年にくらべ66万収益が減ります。23%の税率で15万税金還付が
あることになります。
まぁ3か月ならなんとかなると・・・ははは。
>立地はどのあたりでしょうか?
これ書くと、仲介さんやら業者さんに、またあいつかって言われそうだから
書きたくないけど、もろ都心です。いわゆる都心3区の駅7分以内。
>賃貸マンション同士の競合は発生していませんか?
発生します。ですからできるだけ条件のいいところを選びます。
中層なら最上階
角部屋
高層なら高層階
低層階を買わざるを得ないなら駅3分以内。
競争力のある物件を選んで買いましたから。
とはいいながら、周辺にどんどん立つような立地はつらいですね。
街のどまんなかで単身者の居住にふさわしい場所がいいですね。
-
813
匿名さん
敷金礼金取れるなんて、かなり優位性ありなんですね。今は礼金0が多いですから。
都心で単身者用、家賃22万円取れるとなると、1LDKで50平米くらいですか?
それで新築だと、買値は相当高くないですか?
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814
匿名さん
ぱっと見た印象。
総収入1600万ぐらいで課税所得額600万
不動産事業の大幅な赤字のため課税所得額が下がっているのでは?。
一時的に大きな経費がかかったのなら別だろうが
常に「家賃収入<<減価償却費」の状態でしょう。
マンション価格が上昇あるいは変わらない地域なら大丈夫なんだろうが
減価償却費相当に下落してる地域なら減税分以上に資産を失っている
可能性もある。
マンション価格が減価償却費よりもさらに下落してる地域なら最悪。
機械などの資産価値は確実に減るけど、マンションなどの不動産は必ずしも
減価償却分だけ減るものでもない。
そこが他の減価償却費と違うところ。
マンションの価値が下がらない地域なら、これでも大丈夫だろう。
しかし、それは限られた場所で、価格も高い。
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815
匿名さん
ローン返済が毎月13万円(ボーナス払いなし)、利率2.2%(こんな安く借りられるんかいな)、
返済期間30年、頭金2割入れるとして、
物件価格は4380万円というところかな。
単純にこれが3室として、借り入れ金額は1億を越えるね。
これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。
-
816
匿名さん
>ローン返済が毎月13万円(ボーナス払いなし)、利率2.2%(こんな安く借りられるんかいな)、
金利は2.475% りそなアパマンローン、当初金利2.375%のものもあります。
現行2.475 ワンルームだと3.468%ですよね今は。
>単純にこれが3室として、借り入れ金額は1億を越えるね。
大中小とりまぜ借入総額は8600万くらいです。これに自宅がありますから
確かに借り入れは1億超えてますねw
年収が高かったから借りられたし優遇0.5%もらったのも物件がよかったからだと思います。
残債は7000万
65歳時の残債は4800万、
70歳でも3200万ある。
困ったもんだね。どうしますかね。70歳ででっかいの1軒売れば2500万くらいの手取りはありそうですけど。
売りたくはないですね。キャッシュフローはあるわけですから放っておいても
問題ないですよね。賃料下がったら500万くらい補てんすれば御の字かなと。
>これは勇気がいる。万が一のときは自己破産の覚悟が必要。
そんな大げさすぎます。
別に私がローン払っているわけではないし、私に万が一のときは団信ありますし。金を足さないと売れない物件ないから平気ですけどね。
家賃、地価大暴落とかになったら、自宅貸して実家に帰りますわ(笑)
自己破産はないない。ローン+経費くらいの家賃はとれますし、金融資産の
一部を補てんすればローンは安くできる。
いちおういろんなケース考えて計算はしてます。
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817
匿名さん
「物件が良い」とありますが、
新築で上層階・角部屋だと、値引きなしでデベから買うんですよね?
新築プレミアムがかなり乗っかってる気がしますが、
それでもローンで有利だったり、
空室リスクが低くなることで、割に合うということでしょうか。
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818
匿名さん
>常に「家賃収入<<減価償却費」の状態でしょう。
19年以降の収支内訳書
賃貸料 減価償却費 借入金利子 その他 総経費
平成19年 500万 203万 200万 192万 600万
平成20年 538万 486万 234万 117万 837万
平成21年 570万 393万 200万 122万 716万
借入金利子のうち土地分 45万
>814さんお詳しいですね。
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819
匿名さん
>817
自分の中で目安あります。
駅徒歩7分以内、新築坪単価260万~280万
新築家賃で月坪最低1.3万~1.45万
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820
匿名さん
すげー難しい話していますね。
ほとんど意味わからない。
けど、相当頭良くないと収益物件には手を出せないことだけは分かった!
自滅。。。。。
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821
匿名
マンションに投資してる人は地震リスクはどう考えてるの?
関東大震災クラスや東海大地震がきたら免震建物でもかなりの損害受けるよ。
下手すれば建て直し。
地震保険は数百万円しか下りない。建て直したら一戸あたり2000から3000万円かかる。ローンはそのまま残る。自己破産必死だね。
今後30年以内に都心に大打撃を与える大地震がくる可能性は90%以上。
俺はそのことを考えると
とてもマンション投資などできない。
皆さんは地震リスクはどう考えているの?真剣に考えたほうがいいよ。
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822
匿名さん
地震リスクときましたか・・・いろいろ考えますねぇ
一応新耐震以降の新築物件ならなまじの地震では壊れないかな・・・と思ってます。確かに広域災害になったら店子もつかないですわな。
どうしますかね。なってから考えていいでしょう。自己破産はしませんよ。一応金は持ってますしほかに収入ありますから、最悪40万くらいのローンは3年は払えると思いますよ。
建て替えるほどの被害はないと思いますよ。過去2000年で一度もそんな大きな地震ないから大丈夫。あっても関東大震災クラスでしょうか。それ以上のものがきたら自分の命だって危ない。
やっぱり考える人は考えるんですね。宇宙人来襲リスクとか、隕石衝突リスクとかも考えて不動産投資やめるって人もいたりするんでしょうね。
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823
匿名さん
一番リアルなリスクは、税制改正。損益通算の廃止。
そうなればなったで株式会社つくって譲渡でもしますかね。
ローンは残したままやらざるを得ないから銀行がみつけたらぶつくさいうかもしれないですね。
会社に貸してサブリース契約というあたりまでは考えられますね。
さて、地震ですか。どうするかな。
対策としては老後も所得をふやすというくらいかな。
自営業で1500万くらい稼げたらいいけどね。
考えておくよ。どうもありがとう。
ただ、30年確率で70%という推進の説は鉛筆なめた数字ってのが
専門家の間でもっぱらの噂
。民主党政権で何かBCPがらみの防災の話題でてきているかい?
あれは電線地中化とマンション建て替えを促進しようというゼネコンの陰謀と
いう噂すらあるようですよ。
噂ですけどね。あまりにまじめに騒いだからおりからのリーマンショックと以降の
円高ドル安、ドル金利低下と重なり
外資系金融がみなシンガポールに逃げてしまって政策としては大失敗でしたけど。
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824
匿名さん
-
825
匿名さん
-
826
匿名さん
>815のいう万が一は、東京湾北部直下型の話だったのか。
あれが科学的根拠の薄い話だってのは、いまや常識なんだけどね。
それが本当なら、八王子や流山の地盤の固い住宅地が都心より高く
ならないとおかしいね。
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827
匿名さん
>825
私が買ったのは2001年から2005年の間ですよ。たまたま2002年に買った株が
2005年頃にあがっちゃったからそろそろ潮時かなと思って不動産に乗り換えた。
株はまだまだ上がりましたけど持っていたらアウトでしたね。
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828
匿名さん
-
829
匿名さん
-
830
匿名さん
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831
匿名
ばかでしょ
宇宙人襲来リスクとか隕石リスクとかいってる人は
そんなの何万分の一
9割以上の地震リスクとは全く違う。
大地震が起こったときに
火災による竜巻のダメージや基礎にどんなダメージあたえるか考えたことないことないバカでしょ
そういうリスクをはるかに可能性高いリスクを隕石リスクと
同程度に考えてるカスは自己破産したほうがいいよ。
-
832
匿名さん
-
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