世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

>>710

属性がいいならローン組め
そんで毎月１００万貯金しろ。家賃なくなりゃそれくらい軽いだろ

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別居　＝　夫婦仲が悪い　というわけなのか？
親の介護、仕事場の相違もあるのでは？ま、そもそもそんな高給であればどっちでもいいだろうね。

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産まれたときは元気でも、3、4歳になると発達障害だった、ってケースは高齢出産の子供が多い。友人見てると人生地獄。産んでからが大変。子供は多動でまわりに迷惑かけまくり。安心は禁物。

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７０８さんの仰る通り。
遅くても３０代半ばまでに第一子出産かですね。
第二子までは全く問題なかった。
でも４０代頭に第三子妊娠の際にはやはり致命的な問題が起きて、とっても悲しい思いをした。
子供がもっと欲しくなることもあるから、もっと早ければ良かったと思う。

なお、うちは目黒世田谷近辺だけど、やはり高齢出産が多い気がする。
小学校低学年で４０代前後以降の父兄（お母さんも）はかなり多い。
でも女性はやはり出産が早い方がいい。
社会は変わっても、女性の肉体は生物学的に変わっていないという現実。

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世帯年収が高くても、高齢出産は危険です。
自閉症の子供を育てるのは至難の業。
奥さんは仕事を辞めなければとても面倒見れません。
人生設計は慎重に！

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713
貯金100万って・・・
1800万の年収なら、手取りは1300ないだろ。
生活できないじゃんよ。
生活レベルもあるし、貯金は50万位がせいぜいだよ。

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私はしがない美容外科医の女ですが20代で2000万ありますよ。医者としては名誉は微塵もありませんが… 同級生達は半分以下の給料であくせく働いているのをみると、私はこれでいいのかなーって思う今日この頃です。

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↑
投稿先間違いました。
すいません。

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>719

あなたはそれでいいんですよ。
カネだけを目的に職業選んだんだから。

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「年収○○○の方はいくらの家を買いますか？」
って、ライフステージやライフスタイルや家族構成や親の状況などで全く、前提条件違うから、答えを期待してるなら無理。
いろいろな意見があっても、前提条件か書ききれないから、表面だけ見ても意味不明になるだけ。

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仕事って難しいね。効率よく金儲けできる仕事をしている人（不動産仲介とか、美容整形とか）は、社会的な尊敬を求めるし、社会的地位の高い仕事の人が高給取りという訳でもない。

私は外資金融だけど、まあ給与はそこそこで社会的にも底辺という訳でもないからまあ良い方なのかも、と思うこの頃。

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住宅ローンの疾病保障つきってどうなんでしょうね。
有識者の方はどう考えているのでしょう。

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この板の住人は何でこんなに荒んでいるんでしょうか？

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みんな余裕無いよね。。。

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なんで皆さん、そんなにお金あるなら投資用不動産とか買わないの？

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不動産投資って小規模でやるなら手間がかかりすぎるんだよ。
所詮大家なんて今ではサービス業だから空室リスク、
滞納リスク、銀行周り、物件下調べ、仲介業者への挨拶などなど。
プライド高い人にはなかなか難しいし、かといって向こうから挨拶しにくる規模だと
最低でも1億くらいは投資しなきゃいけない。
そこまでして他人に家貸すために借金してやることもないでしょ。

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投資用不動産はこれからの日本を考えると余程の都心の限られた物件以外難しい。それより
海外に預金を置いた方がいいわな。

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>725
よく言った。君はえらいぞ。

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＞余程の都心の限られた物件以外難しい

お詳しそうですね。たとえばどの範囲までですかね。

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>730
具体的にどうされてます？
＞海外に預金を置いた方がいいわな。
外貨預金ですか、それともＦＸでスワップポイントねらいですか。
外貨預金だと為替手数料高すぎませんか？

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運用するのに1000万あったらそれなりに面白いのに
その金を住宅につぎ込まざるを得ない人が多い。

この年収になるとその辺が可能になるはずなのに
カネが入れば返済にまわすってのも、その先ステップ
アップねらうならわかるけど
永住するといいなが繰り上げてるのは、運用を学ぶ
機会を自ら放棄してるみたい。

それと節税。やらなきゃあほらしい。サラリーマンで
副業が許されてない人なら賃貸不動産買う以外にいい手は
ないですね。

ていうかみんなこっそりやってますよね。言わないだけ。

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投資用不動産、所有してますが、まったく節税になっていませんよ。不動産からの利回りで、利益が積み上がってしまいます。サラリーマンの年収と合算だから、ホント、税率高くて嫌になります。
国のために事業をやっているようなものです。

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>735
申告自分でやってらっしゃいませんか？
税務署は過払いした税金を教えてくれるほど親切ではないです。
それと白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
のせられますよ。
パソコン買えば経費、友達と不動産の相談で飯食ったのも経費
タクシー代も経費、書籍　セミナー出席も経費
賃貸管理、サブリース経費とか計上

それと、建物付帯設備と建物本体区別して償却してますか？
当然ながら定率法採用してますよね。

繰り上げ返済しないで思い切り長期にローン組んで建物分の
借入金利子を増やさないとだめですよ。

さらには、自己資金はすべて土地代にあて建物の返済比率を増やす。
500万の不動産収入で200万くらいの赤字（帳簿上）はでますよ。

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賃貸不動産を購入されている方へ


当方、30前半で、世帯収入1800～2000万位です。
賃貸不動産も考えていますが、
新築ワンルームで試算してみますと、節税対策にはならないと個人的に思いますが、
どのような物件を購入いますか？

そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、どうでしょうか？

個人的には、
競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
もしくは、
郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？

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>白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
>のせられますよ。

交通違反もばれなきゃ大丈夫なのと同じｗ

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白色申告でも還付請求だから否認されても（されたことないけど）還付が減るだけ。
っていうか白色申告なんて腹式簿記でなく金銭種痘のメモだけでいいわけだから
領収書もなくてもだいたいこんなもんで・・・てな感じで確定申告の頃税務署で
あーだこーだ言いながらその場で納税額決めている人がおおかったりする。

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＞どのような物件を購入しますか？
現役時代は節税主眼。リタイヤしたら年金替わり。出口は考えない（配偶者の老後資金、あるいは相続）
という条件で考えると、中古という選択肢ははずれ、もっぱら単身、新婚向けの１Ｌ新築を買ってきました。

＞そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
＞割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、
ネットの利回りで５％以上ないとアウトでしょう。
それと借入金利も２％台で借りないといけません

＞競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
借入金なしでキャッシュですか。節税的には損ですよ。


＞郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？
リスク大きいですね。悪い業者はダミーのテナント入居させて満室稼働にして
売ったら一斉に退去なんてはなし聞いたことありますけどね。
郊外は大学とか企業とかあっても栄枯盛衰が激しいから。空室率が５０％超えても大丈夫な資金力ありますかね。

不動産の節税は、一度税理士に確定申告代行してもらえば、あとは同じことの繰り返し。
割合に楽です。
１Ｌ数個はリスクが大きいみたいに言われますが、どこまで長期に居住するいいテナントが
つくかです。そういう意味では入居審査は重要。
滞納はなくても１年で退去みたいな気まぐれテナントは願い下げですね。

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なら、ファミリータイプの分譲マンションを区分で買うというのはどうでしょう？
さすがに新築じゃ利回り的に厳しいけど、築浅の中古ならそこそこ回るのでは？
手間もかからないし。

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いいと思いますよ。ただし生半可な中古は安くないです。どこを選ぶかは土地勘が問われる。
安く買ったと思っても賃料相場おちていく場所は利回りが安定しない。
最後はどこかで売る気なら１５年程度の中古がいいでしょうね。銀行の中古のアパマンローンは
担保評価が厳しいですよ。金利も優遇しないですし。レバの掛け具合がよくないです。

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＞外貨預金だと為替手数料高すぎ

海外に預金するなら、現地で口座開設しといたほうがいいよ。
ただ、アメリカとか居住資格がないと口座開設できないとこも多い。
ご本人がビザとかとれないなら、お子さんの留学時に口座開設して使うというのも、一つの手かもね(笑

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＞割高な物件をつかまされて資産として

ワンルーム業者の新築賃貸物件は個人的にはかなりリスキーだと思ってます。
割高感がありますし、将来安定的な収入が得られるかどうか、かなり不安がある。
家賃保証なんていっても、その会社がトべば終わりですし。

ネットで5％以上というのは、740さんの仰る通りです。
だいたい740さんに同意ですね。

郊外の一棟買いは、よほど利便性が優れてないときついかもしれません。
親戚2人が祖父から貰った戸建の土地に一棟アパートを建てました(別々の場所です）。
でも、大手企業の拠点近くなのに、事業再編で人が入らなくなっています。

大きく儲けようと思うより、そこそこの賃料で安定した収入が得られるほうが、平均期待収益は大きいと思います。
周囲でうまく不動産経営してる人は、みな口をそろえて同じことを言います。
わたし自身もそう思いますし、実際それでうまくやってます。

うちは郊外の比較的人気のある地域のファミリー物件の中古３軒を回してます。
新築、中古の価格差がかなり大きい地域なので、迷わず中古にしました。
新築ではまず元はとれないというか、赤字ですね。
周囲に賃貸ファミリー物件がほとんどないのですが、家族連れには比較的人気がある場所です。
安定的に長く居住してくれる人がつねにいるので、今までに空いたことはありません。

需要と供給の状況はじめ、場所や物件の選定は重要かと思います。

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アメリカの銀行で海外居住者向けの口座が便利です
利率は1-5%あります。しかも米国の税金はかかりません。 為替リスクはありますけどね。

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>>745

くわしく！

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割高物件と言われるのはどんな物件でしょうか。新築全般のことなのか立地など条件をさすのか教えてください。

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スワップ金利狙いでFXだろ。普通。

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節税＝赤って考えりゃ、投資そのものが失敗ってこと。
経費だって実際にかかれば確かに落とせるが、かかってる分利益が無くなるから損してるんだよ。
事業規模になればある程度操作可能かもしれんが、それ以下だったら赤は破滅への道。
500万の収入で200万の赤？アホですか、この人。

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↑全くわかってない人発見。

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本当に不動産音痴には何言ってもむだ。

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減価償却できる金融商品ないから今の若い子に理解は難しい。

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中古のクルーザー1000万円で買って会社の福利厚生設備にする。毎年500万の減価償却費、維持費が200万が損金算入できる。
二年後800万円で売ったら、節税含めいくら儲かる？ちなみに購入前の営業利益2000万円。

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＞新築全般のことなのか立地など条件をさすのか

割高と騒いでるのは、ご自分の経済力で手が届かないから騒いでるだけのことが多い。
こういうのは無視していい。

収益面で割高というのは、いわゆるPERが高いところ。
値段の割に高く貸せないから、割高。
ただ、環境・ブランドの面で価値を維持して取引できる場所であれば、資産としては割高ではない。

賃貸で考えるなら、PERが問題になるが、たいていは新築価格に対するPERで考えたりしてる。
賃貸なら、中古も考えてみたほうがいい。
中古と新築の価格差ほど賃貸料に差がないことも多いから、中古のほうが得ということは結構ある。
（つまり同じような立地でも中古だと新築に比べPERが大幅に引くなったりする）

いずれにせよ、新築全般で割高などということはない。
PERが低かったり、価値を維持できると期待できるなら、割高でもなんでもない。
それがその立地・物件に見合った価格。
立地やエリアは重要だけど、同じエリアでも差はあるから、よく見たほうがいいですよ。

賃貸用なら、豪華設備で管理維持費が高いところなんて論外。
余計な設備はあまりないけど、基本スペック（立地、仕様、環境）充実が一番だよ。
貸す際の家賃には、差がありそうでそんなに差はないし、一般に借り手が多い（つまり潜在市場が大きく秋のリスクが低い）のは基本スペック重視のものです。
たいていの場合、名に付く設備で客の目を引こうとしてるのは、基本スペックが良くないとこです。
（だから、都心・城南の一等地より、郊外や競合が多い湾岸ではこういう物件が多かったりする）
鳴り物入りの富裕層向けとか、例外はあるけどね。

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事業規模に満たない不動産で赤出すなんざ、狂気の沙汰さ。
不正なしで得だってんなら、数字で反論ちょんまげ。

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PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？

まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪１．1万円～１.２万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。

賃料月坪１．０万なら
仮に22坪（74㎡）の物件の場合　２２万／月
空室率１０％として　家賃収入　２４２万円／年
表面利回り　７％なら　３４６０万

実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど

さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから
２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。
自己資金は６６０万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
１３万／月とするなら
管理費・修繕積立　３.７万
固定資産税 １．５万円月額
として経費月額　18.2万円　年額　２１８.４万円

純利益　年額　２４２－１８．２×１２＝２４万円

たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は　築年数２８年、残存償却年数　１７年
建物価格　１７３０万として定額法で償却しても年１００万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば　
定率法償却率　0.127　初年度で２２０万になる。

借りれ金の建物分の利子　建物１７３０万の２％として概算で３５万
管理費等・固定資産税　６２万
その他経費　２０万
として
家賃収入　　２１８万
経費総額　　３３７万
帳簿上の赤字１１９万円

所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。

２４万と３９万とあわせて６３万
投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％

それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で
売れないと損がでる。

そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。

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上記の物件は、精査が必要。
たまたま説明用にピックアップしただけ。
大京さんには悪いが、
①新耐震設計かどうか
②給水管の劣化状況
③浴室の改修状況

事務所立地でもあるから将来的に長く賃貸に出せる気はするけど
新築も築浅も多い地区だから２２万の賃料はきついかもしれない。

１Ｌには広すぎのダメ物件かもしれない。

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>755さん
反論ちょんまげ

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さらにもう少し専門用語で簡潔に説明すると

上記の
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
　　　　　　　　＝－１１９万＋２２０万
　　　　　　　　＝１０１万円

中古の場合減価償却費の漸減が厳しい。私は勧めない。
節税は新築の「高容積物件」つまり容積水増しタワマンが
ベスト。なぜなら建物割合が大きいから。

訂正　上の計算で法定耐用年数４７年を４５年で計算していたような気がする
お詫びして訂正いたします。

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おそらく７５５は唖然としてモノが言えない状態？全く理解できないだろうからな。

俺も掲示板でここまで詳しく書いたのははじめてだ。

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755ではないが、参考になるね。

ただ、普通に賃貸運用を考えてる人は、ここまで考えてない。
暇でもないし、片手間でやるだけだから。
というか、ここまでやると、計算と手間が負担に思えて投資しないだろうね。

755は、償却とか税還付とか考えずに、シンプルに収支の話をしてるだけのこと。
一般人がやるのであれば、そのくらいの簡便法でなければ、物件すら決められないと思う。
買った後は、税理士に任せるとかできるだろうけど、物件の選択はそれ以前の話だからね。

素人がやるなら、まずは償却とか考えずに、物件価格、賃料、経費（管理費、利子、税金含む）で収支を計算して、収益性を考えるだろ。
そのうえで見込みありとわかったものだけ、償却や税還付を考えるって感じかね。
いずれにしても、会計・税処理上のテクニックなしで、シンプルにできることが一番。
そうでないと素人には直感的に損得が判断できないから。

最初には減価償却とかを考えないなら、何年で元が取れていくら収益が出るのかが、まず問題。
そのあとは、物件の年数や将来性を考えて、売却予想価格まである程度は考えておくという感じかね。
ただ、出口戦略は考えなくても、築古中古で額は小さくても高い収益を上げているケースは結構あったりする。
別に減価償却・税還付といったテクニックを使わなくても、５％程度はね。
税対策すれば、もっと収益性は高まるんだろうが。
いずれにせよ、物件価格と賃料との関係はシンプルに重要。
テクニカルな処理は二の次だね。

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>761
レスありがとう。
実は貸しマンション持てば上記の計算は毎年確定申告の還付請求で必ずやることなんですよ。
税理士にまかせても２万円取るていどの片手間仕事。
サラリーマン大家なら９０％はやっていることです。
白色申告ですから簡易な現金出納簿があればことたりますけど
減価償却費は、税務署の書式にのっとって記載したものを出します。
前年の未償却残高を期したり、家賃収入の額、貸し先、など書かされます。

７６１さんは賃貸マンションを持ったことがない方とお見受けします。
やれば中学生くらいのアタマがあればだれでもできます。

それとローンを借りる際にも上記のような計算書を書かされます。
間違いなく書くと「よくご存知ですね」と言われます。
大抵は販売会社がてほどきしますが、自分で書かなきゃだめです。

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