世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

＞9割以上の地震リスク

ソースｷﾎﾞﾝﾇ

あのさ、節税、節税って叫んでる皆さん、ぜんぜん説得力ないんですけど。
減価償却費の意味きちんと理解できてますか？
実際出て行く経費ではないんで、利益が出ていても、帳簿上赤にできる魔法の杖とでも思ってるのかな？
そうだとしたらオオバカですよ。
例えば、
2200万の木造家屋は22年が法定償却期間。
定額法であれば毎年100万ずつ償却出来る。
そうすると、不動産の利益が０であったら、所得から100万控除できるわけ。
給与所得1000万であれば、合算所得は900万になります。
税金は1000万なら330万。900万なら297万。
33万還付されます。
これを得と思える人が節税、節税と騒ぐのです。
でも、それは完全な間違いです。
理由は考えて下さい。

木造の場合　減価償却はリアルな「減価」なんですよ。
実際２０年経って売却するときは土地代にしかならない。
というか中古木造を賃貸不動産として買うのは地方都市しかありえない。

しかし都心部のＲＣマンションに関しては、２０年経っても建物の
減価はさほど起こらない。

たとえば、神田神保町駅３分のワンルーム
今賃料１０万としても築１５年の同じようなワンルームでも賃料が８．５万
築３０年でも７万の家賃がとれる。

ＲＣの耐用年数は４８年だから土地１０００万の建物１０００万とすれば
定額償却で
築１５年は　３１２万　　１６８８÷２０００=84％
築３０年では　６２５万　　１３７５÷２０００=69％

もっと言えば。郊外のマンションの　土地：建物　価格比率は　２５％～３５％
都心部では　４５～７０％

減価償却が文字通り「減価」を表すのは郊外物件。事実郊外の中古は安い。
郊外の中古は利回りもいいのだが、その分空室リスクが大きい。
それとイクジットが読みにくい。

都心部で４５％くらいだと、建物減価＞収益性の低下
であるし　建物減価＜売却価格の減

＞８３４
＞わけのわからん理屈こねているうちに自分でも混乱したんだろう？

いいか？１３００万の給与所得の人の納税額を以下に示す。
http://www.freshmanmoney.com/tax4.html
まず給与所得控除
収入金額×５％+１７０万円　
１３００×５％+１７０万円=２３５万円

所得控除：　　　配偶者控除（３８万円）
＋子供二人（３８万円＋３８万円）
＋社会保険料控除（１４０万円）
＋生命保険料控除（１０万円）
＋基礎控除（３８万円）

計３０２万円
課税所得額=収入-給与所得控除額-所得控除額
　　　　　=１３００-２３５-３０２
　　　　　=７６３万円
その税額は
７６３万×２３％-６４万円=１１１万円
次年度の住民税　７６３万×10％=７６万円

今年度も同じ住民税とすれば
社会保険料１４０万として

手取りは　１３００-１４０-税（１１１+７６）=９７４万円

これに　赤字不動産　２００万を持てば
課税所得額が　５６７万になり
　税額は　20％-４３万
　つまり５６７万×２０％-４３万=７０万
　次年度の住民税　５７万
手取りは　１３００-１４０-税（７０+５７）=1033万円

これに加えて
キャッシュフローでは　－２００万+減価償却費≒６０万～
１０３３＋６０＝１０９３万

節税しない場合との差　　１１９万

まあ毎年海外旅行にいくか奥さんにバーキンでも買ってやるか程度の差だが

毎年１０％の空室リスクをみても１００万は手取りが増える。

最も肝心なのは出口だよね。
＞834
は、出口で大損こいたらいくら節税してもしょうがないって
いいたいんだろう。
でもよく考えてみて。
２００万の帳簿上の赤字を出すために初期投資はいくらかかっているか
購入諸費用含めて１２００万もあれば十分なんだよ。もちろん複数物件を
抱えていたら店子が出るたびに３万～６万のクリーニング、５年に一度の
クロス張り替え１０万～１５万、設備の修繕など２０年で３００万くらいの専用部修繕費は見込んでおくべき。

さて、仮に２０年後ローン借り入れ残は半分になっているとして
売却価格＞初期投資＋修繕費＋購入経費＋売却経費
なら投下資本回収できるわけだ。
これはもうひとえに場所によるよね。同種の築２０年の中古の坪単価から
類推するしかないが。

それを当然考えたうえで買ってますけど。

>837
頭の悪さが滲みでる書きこだね。
要は税金で５９万得、６０万の利益は出てるが、減価償却２６０万してるんでー２００万の赤になるが、実質は６０万の利益が出てるんで、５９＋６０＝1１９万の得ってことか？
的外れな意見ご苦労であった。
これは完全な間違いである。（根本の理解力０だな）

>838
出口？
ブーブー。
出口までいくと話がややこしくなるね。
もっと単純にお考えを。

物件が同じとして赤字になるか黒字になるかの差は
自己資金をどれだけ投入するかだけの話。
仮に家賃収入５００万として
これを全額自己資金にすると
こんな具合だ
減価償却費（定額法）２２０万　諸経費８４万
不動産所得　＝５００－２２０－８４
　　　　　　＝１９６万
給与所得　１３００万で控除がかわらないとするなら
課税所得額　７６３万＋１９６万＝９５９万
さて税金は　９５９万×33％－１５４万＝１６２万円
　　　　　　住民税　　９６万（次年度から）計２５８万
手取りは　１６９万＋１３００－１４０（社会保険料）－２５８万
　　　　　＋減価償却費
　　　　＝１２９１万円
一見、儲かるように思えますが
仮に総額９４００万の物件を自己資金で全額支払っていたなら
２０年で３割価格が下がれば簿価は６５８０万
毎年１４１万損している計算になる。
同じ２０年後３割の価格減としたら
一方２割～１割の自己資金でも２０年たてば残債は半分くらいになる。
さてそこで物件売却しても、あら不思議。自己資金の毀損はゼロ。

こんなこと書くと、お前投資用中古なんて利回り１０％で買い叩かれるのを
知らないのかという人が出てくるのは見えてる。
あえていうけど、それはワンルームの話。１Ｌなら中古をリフォームして
自家用で買う需要もある。
なければ３０年持つか、あるいはその段階で残債を返済しても遅くない。
いずれにしろ１５％利回りは固い計算になるのだが。

最初から１億円近いカネを全部賃貸不動産にというのはリアリティがない。
２０００万程度の田舎の物件をキャッシュで買う場合
１７０万の家賃収入として　築２０年　残存価格２７年
減価償却費　６６万　賃料月１４万　年額　１６８万
　　　　　　諸経費　６４万
　　純利益　３８万　　税引き後利益　２５万
　　キャッシュフロー　２５＋６６万＝８１万円
こんなもんうまみないよ。

まぁ、自己紹介はこれくらいにして
私の狙いは節税と老後の年金替わりの収入確保だから

どうもみなさんとは相いれない

というか、実際不動産投資の経験ない人とか法人不動産の関係者？
の人からみても実感のない話だと思うよ。

投資に正しいも間違っているもない。
ただ、ねらいがあってその通りいくかどうか

それだけだろ。悪いがいまのところうまくいってる。

だから文句つけたり馬鹿よばわりは願いさげだ。

事実これで１０００万くらい手取りが増えたし
もし今現在すべての不動産を売却したら
手元に残るカネは投資額を大きく上回るのは
事実だから。

あの、収入って２００１年から１０年間の話な。
それと　書いてるのは自分の節税の整理だから

説得力なんて関係ないよ。
オレ業者じゃないから。

あんた宣徳しても得にならん。

こうやって人に説明すると、いままでの考え方に漏れがないか
確かめられるんだよ

ついでに２０年後　どうするかのアイデアも出てくる。
いい機会だったよ。

つっこんでくれるとリスク対応も考えられるし。
シミュレーションだけでやってる未経験者がどこでつっかえるのかも
よくわかったよ。

どうもありがとう。

勉強中のものです。

職場に電話がかかってくる、投資用マンション、の電話を聞いても節税にならないと思っておりました。
（買っている人もいますが、、、）→反論している人と同じように、赤字で経費を垂れ流しでも、最後の出口で転ぶとおもっていたからです。　
反論している人と同じように、自分で考えた結果の【不動産での成功の仕方】は、
資産価値の高い物件を安く仕入れて（競売）、高い賃貸（相場がいい場所で安定した）で回せたらいいと思っていました。


ですが、ここで実際投資している人が言っているのは、条件があうときに限り節税にはなると思いました。
都心マンションは、土地：建物　価格比率が、４５～７０％と高い物件であればあるほど（建物比率が高い）、
減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。
ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。

そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。

20年後にどうするかとか
老後とか馬鹿だねぇ
関東大震災の時にどんな現象が起こったかも調べてないんでしょw
東海大地震が起こったら最新のマンションにどういう影響を与えるかの検証もみたことないんでしょ
あんたの20年後は外壁がやけただれ基礎にひびが入って誰も入居しないで放置されているマンションを所有しているか 建て直して借金が倍になっているかだよ
都心や東海地方では将来の売却なんて考えても意味ないよ。それまでに地震で被害受けてるからね。

>845
ありがとうございました。目が醒めました。さっそく全部の物件を昨夜ヤフオクに
だしてさっき売り切りました。
ご指導ありがとうございました。今後とも２ちゃんねるの災害スレッドで
ご活躍くださいますよう衷心よりお祈り申し上げます。
では、よいお年をお迎えください。

俺も地震のこと真剣に考えたら怖くなった。
マンション投資はやめておく。

勉強中のものです。

反論している人へ
地震リスクって、日本に住んでいたらどこでもリスクはありますよ。　
地震の無い土地に移り住んでいるのなら納得がいきますが、そんな人に限って都心に電車通勤とかしてたりして。
そんなに確信あるな日経のオプションでも空売りしたらいいのに。
運転してたら事故にあう可能性もあるし、リスクばかり考えてたら生きていけないよ。
実際にうまくいっている可能性がある人の話をじっくり聞けないなんて、地震の前に人生にお先が無い気がします。

846さんへ
反対意見もあるなか色々あと説明してくれてありがと、
実際に行動をしている人の中では説得力があるきがしました。
まだわからないこともありますが、もう少し詰めて今後の参考にしたいと思います。
まだ私は若いので、早く1500～2000万のゾーンを上に抜けたいです。

>848
さん。まじめにお読みいただいてありがとうございます。

賃貸不動産の肝は、賃料収入で借入金返済をするというところにあるのだと思います。
ですから、金利の低いアパマンローンを借りるべき。ワンルームの場合、ノンバンク融資になり金利が３．４６８％　これはメガバンク他の２．４７５％に比べ　１％近い差です。
元利均等返済での初期の利払い比率が高く、なかなか残債＜時価になりません。
一方、大手デべ分譲の１Ｌなら金利が低いし５０㎡超えていたら中古で売る場合でもローン控除対象ということで独身者が自宅として買う可能性もでてきます。

＞都心マンションは、土地：建物　価格比率が、４５～７０％と高い物件であればあるほど（建物比率が高い）、
日本橋は、定住人口を増す政策のなかで、かつて大幅な容積割増し、斜線制限緩和をやりました。
その結果、路地裏まで１１階建てが立ち並んだ。このような物件は建物比率が80％なんてのがあったりします。
これはもう一つ裏話があって、業者間で完成物件を転売する際に、土地に価格上乗せしないで建物価格に上乗せする習慣があったりして、実際のエンドユーザーが買う時点での建物価格が膨れ上がる。
これは、ご存じのように売買契約書の消費税額を５％で割り戻して計算します。

＞減価償却以上の金額以上のものが、計算した償却金額に含まれるために、たぶん節税効果がでるんでしょう。
減価償却費というのは、事業者が任意に選べます。定率法を選ぶには税務署の届けを出すだけでいい。
さらには、付帯設備を分計（設備比率を３０％など決めて）償却年数を１５年として計上することもできます。実際に給湯機や上水管の取り換えは将来でてくるわけですから。
一番大きい赤字要素は、借入金金利。これは土地分は経費になりませんから、自己資金の大半は土地に
いれたとして、のこりを計算します。
http://www.geocities.jp/mhtax06/syo1121.html

実際、不動産賃貸が赤字になるかどうかは、自己資金をどこまで多く投入するかできまります。
ワンルームを値引きと称してフルローンで買わせる商法に乗ってみたことがあります。実際５年目以降で家賃相場が下がってきて手取りで赤になります。
もうひとつは１Ｌでフルローン値引きで取得する例ですがこれは金利が低いだけやや救いがあります。
いずれも２００万程度の自己資金を投入すれば黒字にはなります。
一方、最初から１０００万規模の投資をして４０００万クラスの物件を買うと堂々の黒字です。
いくつか実例をあげておきますので参考になさってください。

＞ただ、やはりひっかかるのが、20年後の物件価値がどうかってことになります。
２０年後に退職金や預貯金で賃貸不動産を買うのも手ではあります。高額所得者だから１億円近い借り入れができるというのも事実です。
退職してから融資をうけて物件利回りを上げようというのは困難。
ですから現役のときに物件は抑えておいてリタイアしたらわずかの追加投資で高利回りの利潤を得る
というのが目論見なわけです。

＞そうなると、物件選びが一番難しくなりますね。
すべてといってもいいです。ですから現役じだいにこまめに拾っていくんですね。
買う時期も重要。株価の下がった時期、さらには上がりはじめた時期とかは不動産は
買い時かもしれませんね。
それと場所。これは土地勘があることが一番です。
収益性の悪いワンルームでも２０年後に再開発の予定地域になったりすると
評価はぐんとあがったりしますよ。
駅近はそういう面で重要なファクターです。

事例です。１Ｋと小規模１Ｌ（中層旧称デべ）、中規模１ｌＬ（大手デべ）の比較
指数は１Ｋを１．０とした場合の数値です。

　　　　　　　　　１Ｋ　　　　　　　　　　　１Ｌ（小）　　　　　　　１Ｌ（中）
面積（比率）　７坪＝２３㎡（1.00）　　１３坪＝４３㎡　　（1.86）１６坪＝５３㎡　　（2.28）　
経年数　　　　　１０年　　　　　　　　　１０年　　　　　　　　　　　　４年
価格（比率）　２０００万円　（1.00）　３３００万円　　　（1.65）４２００万　　　　（2.10）　
初期投資額　　　　　０（値引き）　　　　０（値引き）　　　　　　　　１０７０万
累計実費（修繕等）　４０万　　　　　　　３０万　　　　　　　　　　１８万
　　　年間空室率　　　０．５％　　　　　０．１％　　　　　　　　　０．６％
坪単価　　　　　286万　　　　　　　　　　254万　　　　　　　　　　　262万
賃料（比率）　９．５万円　　（1.00）　　１７万円　　　　（1.8）　　２４万円　　　　（2.52）
月坪賃料　　　　　1.36万／月坪　　　　　　1.3万　／月坪　　　　　　　1.5万　／月坪　　
ローン金利　　　３．４６８％　　　　　　　　　２．４７５％　　　　　　２．４７５％
借り入れ期間　　　30年　　　　　　　　　　　　28年　　　　　　　　　　　　26年
月額返済　　　　　８．９５万円　　　　　　　　１３．５万円　　　　　　１４．６万円
税・諸経費　　　　１．７万円　　　　　　　　　　２．８万円　　　　　　　　　　３．５万円
月次収支　　　　　△-１．１５万円　　　　　　　月次収支　０．７万円　　　５．９万円
年額純利益　　　　　－１３．８万円　　　　　　８．４万円　　　　　　　　７０．０万円
空室考慮後　　　　　－４．３万　　　　　　　　－１．７万　　　　　　　　-１４．４万
　　　　　　　　　　－１８．１万　　　　　　　６．７万　　　　　　　　　５５.６万
投資利回り　　　　　投資ゼロ　　　　　　　　　投資ゼロ　　　　　　　　　５．２％
減価償却費　　　　７１万　　　　　　　　　　６２万　　　　　　　　　　　１２９万円
キャッシュフロー　　５２．９万　　　　　　　　６８．７万　　　　　　　　１８５万
２２年度元金返済　　５２．２万円　　　　　　　１００万円　　　　　　　　１００万円
建物比率　　　　５７．１％　　　　　　　　　　８２．５％　　　　　　　　４１．０％
ローン残高　　　１５６０万　　　　　　　　　　２４５０万　　　　　　　２９５０万
推定時価　　　　１５００万　　　　　　　　　　３０００万　　　　　　　４８００万
売却経費　　　　　　５６万　　　　　　　　　　　１００万　　　　　　　　１５６万
売却損益　　　　　△１１６万　　　　　　　　　４５０万　　　　　　　　　６２４万
投下資本回収率　　　１００％？？　　　　　　　１００％？？　　　　　　　　　１５８％

地震によるリスクの高さを考慮しないと痛い目にあうよ。
交通事故とかとは比べものにならないぐらい高いリスク
リスクをなんでも考えてる訳ではない。
非常に高いリスクだから考えている。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%81%AB%E7%81%BD%E6%97%8B%E9%A2%A8
火災が起こると。。。