世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その4）

中古のクルーザー1000万円で買って会社の福利厚生設備にする。毎年500万の減価償却費、維持費が200万が損金算入できる。
二年後800万円で売ったら、節税含めいくら儲かる？ちなみに購入前の営業利益2000万円。

＞新築全般のことなのか立地など条件をさすのか

割高と騒いでるのは、ご自分の経済力で手が届かないから騒いでるだけのことが多い。
こういうのは無視していい。

収益面で割高というのは、いわゆるPERが高いところ。
値段の割に高く貸せないから、割高。
ただ、環境・ブランドの面で価値を維持して取引できる場所であれば、資産としては割高ではない。

賃貸で考えるなら、PERが問題になるが、たいていは新築価格に対するPERで考えたりしてる。
賃貸なら、中古も考えてみたほうがいい。
中古と新築の価格差ほど賃貸料に差がないことも多いから、中古のほうが得ということは結構ある。
（つまり同じような立地でも中古だと新築に比べPERが大幅に引くなったりする）

いずれにせよ、新築全般で割高などということはない。
PERが低かったり、価値を維持できると期待できるなら、割高でもなんでもない。
それがその立地・物件に見合った価格。
立地やエリアは重要だけど、同じエリアでも差はあるから、よく見たほうがいいですよ。

賃貸用なら、豪華設備で管理維持費が高いところなんて論外。
余計な設備はあまりないけど、基本スペック（立地、仕様、環境）充実が一番だよ。
貸す際の家賃には、差がありそうでそんなに差はないし、一般に借り手が多い（つまり潜在市場が大きく秋のリスクが低い）のは基本スペック重視のものです。
たいていの場合、名に付く設備で客の目を引こうとしてるのは、基本スペックが良くないとこです。
（だから、都心・城南の一等地より、郊外や競合が多い湾岸ではこういう物件が多かったりする）
鳴り物入りの富裕層向けとか、例外はあるけどね。

事業規模に満たない不動産で赤出すなんざ、狂気の沙汰さ。
不正なしで得だってんなら、数字で反論ちょんまげ。

PERなんて言葉不動産では使わないよ。単純に収益性が悪いと言えば済むのに。
不動産買う時にＰＥＲなんてどこかに書いてあるかい？

まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪１．1万円～１.２万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。

賃料月坪１．０万なら
仮に22坪（74㎡）の物件の場合　２２万／月
空室率１０％として　家賃収入　２４２万円／年
表面利回り　７％なら　３４６０万

実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど

さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい８割だろうから
２８００万のローンを２．７２５％の変動金利で組むとする。
自己資金は６６０万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
１３万／月とするなら
管理費・修繕積立　３.７万
固定資産税 １．５万円月額
として経費月額　18.2万円　年額　２１８.４万円

純利益　年額　２４２－１８．２×１２＝２４万円

たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は　築年数２８年、残存償却年数　１７年
建物価格　１７３０万として定額法で償却しても年１００万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば　
定率法償却率　0.127　初年度で２２０万になる。

借りれ金の建物分の利子　建物１７３０万の２％として概算で３５万
管理費等・固定資産税　６２万
その他経費　２０万
として
家賃収入　　２１８万
経費総額　　３３７万
帳簿上の赤字１１９万円

所得税率が３３％の人は３９万円の税金還付が受けられる。

２４万と３９万とあわせて６３万
投資額は６６０万だから、投資利回りとして９．５５％

それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債＋自己資金＋売却経費＋中間修繕費用で
売れないと損がでる。

そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。

上記の物件は、精査が必要。
たまたま説明用にピックアップしただけ。
大京さんには悪いが、
①新耐震設計かどうか
②給水管の劣化状況
③浴室の改修状況

事務所立地でもあるから将来的に長く賃貸に出せる気はするけど
新築も築浅も多い地区だから２２万の賃料はきついかもしれない。

１Ｌには広すぎのダメ物件かもしれない。

>755さん
反論ちょんまげ

さらにもう少し専門用語で簡潔に説明すると

上記の
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
　　　　　　　　＝－１１９万＋２２０万
　　　　　　　　＝１０１万円

中古の場合減価償却費の漸減が厳しい。私は勧めない。
節税は新築の「高容積物件」つまり容積水増しタワマンが
ベスト。なぜなら建物割合が大きいから。

訂正　上の計算で法定耐用年数４７年を４５年で計算していたような気がする
お詫びして訂正いたします。

おそらく７５５は唖然としてモノが言えない状態？全く理解できないだろうからな。

俺も掲示板でここまで詳しく書いたのははじめてだ。

755ではないが、参考になるね。

ただ、普通に賃貸運用を考えてる人は、ここまで考えてない。
暇でもないし、片手間でやるだけだから。
というか、ここまでやると、計算と手間が負担に思えて投資しないだろうね。

755は、償却とか税還付とか考えずに、シンプルに収支の話をしてるだけのこと。
一般人がやるのであれば、そのくらいの簡便法でなければ、物件すら決められないと思う。
買った後は、税理士に任せるとかできるだろうけど、物件の選択はそれ以前の話だからね。

素人がやるなら、まずは償却とか考えずに、物件価格、賃料、経費（管理費、利子、税金含む）で収支を計算して、収益性を考えるだろ。
そのうえで見込みありとわかったものだけ、償却や税還付を考えるって感じかね。
いずれにしても、会計・税処理上のテクニックなしで、シンプルにできることが一番。
そうでないと素人には直感的に損得が判断できないから。

最初には減価償却とかを考えないなら、何年で元が取れていくら収益が出るのかが、まず問題。
そのあとは、物件の年数や将来性を考えて、売却予想価格まである程度は考えておくという感じかね。
ただ、出口戦略は考えなくても、築古中古で額は小さくても高い収益を上げているケースは結構あったりする。
別に減価償却・税還付といったテクニックを使わなくても、５％程度はね。
税対策すれば、もっと収益性は高まるんだろうが。
いずれにせよ、物件価格と賃料との関係はシンプルに重要。
テクニカルな処理は二の次だね。

>761
レスありがとう。
実は貸しマンション持てば上記の計算は毎年確定申告の還付請求で必ずやることなんですよ。
税理士にまかせても２万円取るていどの片手間仕事。
サラリーマン大家なら９０％はやっていることです。
白色申告ですから簡易な現金出納簿があればことたりますけど
減価償却費は、税務署の書式にのっとって記載したものを出します。
前年の未償却残高を期したり、家賃収入の額、貸し先、など書かされます。

７６１さんは賃貸マンションを持ったことがない方とお見受けします。
やれば中学生くらいのアタマがあればだれでもできます。

それとローンを借りる際にも上記のような計算書を書かされます。
間違いなく書くと「よくご存知ですね」と言われます。
大抵は販売会社がてほどきしますが、自分で書かなきゃだめです。

逆に、不動産所得があったまま無申告でいるとどういう事態になるか教えましょうか？

たとえば自分が住まいの買い替えをする際や新たに物件を買う際に、全銀協のデータベース
から、多に不動産担保のアパマンローンがあることがばれます。
そこで無申告を理由にローン却下か、もしくは修正申告で出しなおし、それを持って
ローン審査継続になります。

ですから、賃貸不動産を買ったら確定申告は必須。税理士負かせでもいいけど、仕組みの大枠は
理解していないとだめでしょう。

素人が中古１Ｌ、２Ｌに手を出すと、きまって大怪我します。
場合によっては二次事故物件（自殺がでて、一回業者間で転売）、丸ヤ物件だったり、
壁や赤水までチェックしきれない。
どうしてもというのなら一回賃貸で住んでそれを買い取るくらいの慎重さが欲しいです。
初めて投資物件を買うなら、新築。それも自分で住んで、それから賃貸にまわすくらいが
いいでしょう。銀行とのトラブルを避けるには最初からアパマンローンで借りておくべき
ですけど。

とにかく「サラリーマン大家」は所得税率が３３％の人がやるものだと私は思ってます。
それが、節税すると２３％、２０％になっちゃう
次年度から所得税も含めて還付金額は増えないけど税引き後の手取りが増えます。
所得税で１５０万住民税で８５万くらい払っているなら、有効な節税手段だと思います。

だいたい４５歳くらいから２０年も持っていれば、定率法で簿価が相当小さくなる
これを売ると実は譲渡益がでてしまい、譲渡益に２０％課税されます。
定年後は、残債（大抵１０００万以下）を繰り上げ返済すれば月々１５万程度の収入
になります。
家賃収入でローン返済が進むわけですからある時点で必ず　残債＜売却価格－自己資金
になります。
複数保有していれば、売って自己資金を回収してもっとも利回りのいい持ち物件の
繰上げ返済にあてて手取りをふやすのもいいでしょう。
退職後も年金に税金はかかります。節税はわずかでも効果はあります。

サラリーマン大家の中には親が持っていた借家・アパートの相続から
納税の仕組みを学んで、戸建の借家を売却しそれを頭金に賃貸物件買ったなんていう人が
結構いるんじゃないですかね。
親からの相続物件では所得が増えるばかりで税金が減りませんから。隠しておけば
いいというものでなく、これも改修費など借入金でやるときに納税証明や確定申告を
銀行に求められるので、無申告であるとうまくないです。

税務や、減価償却、簡単な簿記や銀行ローン、金利、団信などの仕組みに関する
基礎知識なしに、賃貸不動産を買うのは
免許を持たずに車のハンドルを握るのと同じ。
だからといって不動産会社に任せれば何処につれていかれるかわからないというのが
この世界です。

全く知識が無くてはじめて不安になって売ってしまう。これがよくあるパターン。
車の運転と同じで慣れたらだれでもできます。

サラリーマン大家ｗ

http://ooyagen.dtiblog.com/
供与所得があって賃貸不動産を持つ人を業界ではそう呼ぶのですよ。
企業に勤めていて副業禁止が普通だけど、賃貸マンションアパート保有は例外
それだけ手間がかからないということでもあるよ。
ｗなんて書いてるおまえがｗだよ。

給与所得な。ちなみに企業経営者も給与所得者。
個人事業主だけがサラリーマンではない。

>756
結局さ、実際に出て行かない金ってのは減価償却の分だけなんだよね。
ずるっていうか、事業規模まで持っていって、経費参入を大幅に入れない限り、赤は赤なんだよ。
実際７パーで回る物件なんて、都内じゃ相続がらみの物件とかしかないでしょ？
田舎の２０パでいいんなら別だけど。
そんで、理想的にそんな物件に当たっても、たった60数万の為にリスク大きすぎない？
もう、赤出して節税なんて、時代大遅れなんだよね。
それよっか、利益が確実に出る＝当たり前の物件狙って、きちんと税金払う方が得なんだよ。
なんかさ、税金払うより、利息払う方が得っていってたどっかのおっさんと同じだよ。

>770
白色申告の不動産所得でも一応帳簿つけるんですよ。現金の出納だけだけど。
専従者給与がみとめられないだけで、パソコン買ったり、交際費みたいな
やつも一応レシートとってあるけどね。あとタクシー代ね。

そりゃあなたのいうように、黒字幅が大きくはないけど、狙いが
損益通算による所得税の節税なんだから、税金払いたくなくてうあってるんだから
いいんだよ。最初から自己資金は少ない。
フルローンでワンルームかうような馬鹿な真似はしていないが、せいぜい２割しか
突っ込んでいない。
経費にいれたきゃネットビジネスでもなんでもやって事業届けだせば青色申告に
なるけど、サラリーマンだからね。もともと。

それと退職して無職になる６５歳には、残債の半分も突っ込めば十分なキャッシュを
生むからいいんだよ。
これも完済しないのは、年金にかかる税金をゼロにしたいから。
あなたは、せいぜい稼いで３０％と１０％の納税してくださいな。

ただ、給与所得者で１５００万のときの納税額すごいよ。
俺なんてそのころ都合で独身に戻ったから余計に切実だったね。
どっかのスレじゃないけど税金は消費税だけでいいと本気で思ったよ。