その３スレッドが１０００件を超えましたので、
その４を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
過去スレ
その1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/
[スレ作成日時]2010-04-07 23:20:09
運用するのに1000万あったらそれなりに面白いのに
その金を住宅につぎ込まざるを得ない人が多い。
この年収になるとその辺が可能になるはずなのに
カネが入れば返済にまわすってのも、その先ステップ
アップねらうならわかるけど
永住するといいなが繰り上げてるのは、運用を学ぶ
機会を自ら放棄してるみたい。
それと節税。やらなきゃあほらしい。サラリーマンで
副業が許されてない人なら賃貸不動産買う以外にいい手は
ないですね。
ていうかみんなこっそりやってますよね。言わないだけ。
投資用不動産、所有してますが、まったく節税になっていませんよ。不動産からの利回りで、利益が積み上がってしまいます。サラリーマンの年収と合算だから、ホント、税率高くて嫌になります。
国のために事業をやっているようなものです。
>735
申告自分でやってらっしゃいませんか？
税務署は過払いした税金を教えてくれるほど親切ではないです。
それと白色申告で税金還付請求、領収書とってなくても経費いくらでも
のせられますよ。
パソコン買えば経費、友達と不動産の相談で飯食ったのも経費
タクシー代も経費、書籍 セミナー出席も経費
賃貸管理、サブリース経費とか計上
それと、建物付帯設備と建物本体区別して償却してますか？
当然ながら定率法採用してますよね。
繰り上げ返済しないで思い切り長期にローン組んで建物分の
借入金利子を増やさないとだめですよ。
さらには、自己資金はすべて土地代にあて建物の返済比率を増やす。
500万の不動産収入で200万くらいの赤字（帳簿上）はでますよ。
賃貸不動産を購入されている方へ
当方、30前半で、世帯収入1800～2000万位です。
賃貸不動産も考えていますが、
新築ワンルームで試算してみますと、節税対策にはならないと個人的に思いますが、
どのような物件を購入いますか？
そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、どうでしょうか？
個人的には、
競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
もしくは、
郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？
白色申告でも還付請求だから否認されても（されたことないけど）還付が減るだけ。
っていうか白色申告なんて腹式簿記でなく金銭種痘のメモだけでいいわけだから
領収書もなくてもだいたいこんなもんで・・・てな感じで確定申告の頃税務署で
あーだこーだ言いながらその場で納税額決めている人がおおかったりする。
＞どのような物件を購入しますか？
現役時代は節税主眼。リタイヤしたら年金替わり。出口は考えない（配偶者の老後資金、あるいは相続）
という条件で考えると、中古という選択肢ははずれ、もっぱら単身、新婚向けの１Ｌ新築を買ってきました。
＞そのような投資用の物件だと節税に目が行きすぎて
＞割高な物件をつかまされて資産としては、？？？と思いますが、
ネットの利回りで５％以上ないとアウトでしょう。
それと借入金利も２％台で借りないといけません
＞競売物件とかで物件で初期費用を抑えられたら、節税対策＆優良資産をえれるとかんがえてます。
借入金なしでキャッシュですか。節税的には損ですよ。
＞郊外の一棟買いかなとおもいますが、どうでしょうか？
リスク大きいですね。悪い業者はダミーのテナント入居させて満室稼働にして
売ったら一斉に退去なんてはなし聞いたことありますけどね。
郊外は大学とか企業とかあっても栄枯盛衰が激しいから。空室率が５０％超えても大丈夫な資金力ありますかね。
不動産の節税は、一度税理士に確定申告代行してもらえば、あとは同じことの繰り返し。
割合に楽です。
１Ｌ数個はリスクが大きいみたいに言われますが、どこまで長期に居住するいいテナントが
つくかです。そういう意味では入居審査は重要。
滞納はなくても１年で退去みたいな気まぐれテナントは願い下げですね。
なら、ファミリータイプの分譲マンションを区分で買うというのはどうでしょう？
さすがに新築じゃ利回り的に厳しいけど、築浅の中古ならそこそこ回るのでは？
手間もかからないし。
いいと思いますよ。ただし生半可な中古は安くないです。どこを選ぶかは土地勘が問われる。
安く買ったと思っても賃料相場おちていく場所は利回りが安定しない。
最後はどこかで売る気なら１５年程度の中古がいいでしょうね。銀行の中古のアパマンローンは
担保評価が厳しいですよ。金利も優遇しないですし。レバの掛け具合がよくないです。
＞外貨預金だと為替手数料高すぎ
海外に預金するなら、現地で口座開設しといたほうがいいよ。
ただ、アメリカとか居住資格がないと口座開設できないとこも多い。
ご本人がビザとかとれないなら、お子さんの留学時に口座開設して使うというのも、一つの手かもね(笑
＞割高な物件をつかまされて資産として
ワンルーム業者の新築賃貸物件は個人的にはかなりリスキーだと思ってます。
割高感がありますし、将来安定的な収入が得られるかどうか、かなり不安がある。
家賃保証なんていっても、その会社がトべば終わりですし。
ネットで5％以上というのは、740さんの仰る通りです。
だいたい740さんに同意ですね。
郊外の一棟買いは、よほど利便性が優れてないときついかもしれません。
親戚2人が祖父から貰った戸建の土地に一棟アパートを建てました(別々の場所です）。
でも、大手企業の拠点近くなのに、事業再編で人が入らなくなっています。
大きく儲けようと思うより、そこそこの賃料で安定した収入が得られるほうが、平均期待収益は大きいと思います。
周囲でうまく不動産経営してる人は、みな口をそろえて同じことを言います。
わたし自身もそう思いますし、実際それでうまくやってます。
うちは郊外の比較的人気のある地域のファミリー物件の中古３軒を回してます。
新築、中古の価格差がかなり大きい地域なので、迷わず中古にしました。
新築ではまず元はとれないというか、赤字ですね。
周囲に賃貸ファミリー物件がほとんどないのですが、家族連れには比較的人気がある場所です。
安定的に長く居住してくれる人がつねにいるので、今までに空いたことはありません。
需要と供給の状況はじめ、場所や物件の選定は重要かと思います。
アメリカの銀行で海外居住者向けの口座が便利です
利率は1-5%あります。しかも米国の税金はかかりません。 為替リスクはありますけどね。
節税＝赤って考えりゃ、投資そのものが失敗ってこと。
経費だって実際にかかれば確かに落とせるが、かかってる分利益が無くなるから損してるんだよ。
事業規模になればある程度操作可能かもしれんが、それ以下だったら赤は破滅への道。
500万の収入で200万の赤？アホですか、この人。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9390万円～1億5190万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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57.4m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
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1億3190万円～1億6990万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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71.61m2～93.9m2 |
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総戸数 51戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6890万円～9990万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～77.29m2 |
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総戸数 48戸 |
