「目黒」駅/「白金台」駅徒歩7分。メゾネット形式の全27邸・低層レジデンス。「オープンレジデンス白金台」についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区上大崎1丁目469-4（地番）
交通：
山手線 「目黒」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩7分
都営三田線 「目黒」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.66平米～80.86平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社
《オープンレジデンス白金台B敷地のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369402/
[スレ作成日時]2010-04-06 12:42:13
全戸メゾネットですね
メゾネットって、戸建てとマンションの両方の欠点を兼ね備えている気がするけどなあ
三茶や桜新町に比べて、随分値段を上げてきましたなぁ。このシリーズは仕様チープ＆階段＆安い方は地下が半分。立地がいいだけに、ミスマッチを感じます。安ければ売れるんだろうが、この値段だと庶民には高く、金持ちは他に流れて、結構苦戦するんじゃない？
メゾネットでも、吹き抜けによる開放感はないですからね。
特に2-3階住戸は、1階が入り口で階段スペースも無駄なだけです。
無理したメゾネットの間取りも目立ち、ロストスペースが大きめです。
仕様も建材は悪くないのですが、設計や構造は安普請だと感じます。
広さだけではなく、天井高もチェックしましょう。
2100や2300が大半を占めていたりするので、窮屈な空間は覚悟です。
バルコニーが狭いのにオール電化でエコキュートのタンクまで
バルコニーに置いているので、眺望さえ遮っていますし、
古いマルチエアコンしか設置できなくなっています。
資産価値重視の「坪単価」「利回り買い」の流れでは売れる気もします。
売主の開拓精神や営業の熱心さを重視し、住空間として見ると、
昭和の躯体をリフォームしたのと大差ないか、むしろ劣るのは目を瞑って。
個人的には「そこそこの場所で安く」では納得できる価格も、
この立地でこの仕様でこの価格では少々安くてもミスマッチですが。
三菱地所が競り勝ってパークハウス建ててくれていればなあ、です。
3層建てメゾネットマンションなんて初めて見たんですが、、、
何のメリットがあるんですか？
ミニ戸よりひどくない？
地下半分のメゾネットで坪305万、地上で坪320万か。
共有部は駐車場やエントランスはもちろんエレベータ部や廊下もゼロ。
駐輪場とゴミ置き場とポスト類だけで、
ギリギリまで住戸のみに使っている。
結果的に容積率の緩和も受けていないので、
この土地にこの企画は、むしろ無駄が多いようにも思う。
細かい話だが、他物件では標準で物件価格に含まれる設備も、
エアコンや水回り、収納などは高額なオプションとしてまるっと外出し。
全体として見ると、決して割安には感じないかな。
間取りは言うまでもなく無理が多い。設計変更で有償対応？
・洗面台が狭くて窮屈
・収納は標準では僅かで基本的にLDにはない
・WICがあっても洋服が重なる名ばかりWIC（これは本当に酷い）
・下足入れの小ささはDINKSでもきつい
・トイレがLDに接する間取りが多い
・エコキュート室外機が寝室に接する間取り
バルコニーも他物件ではありないくらい幅も狭いんだから、
オール電化にこだわってタンクと大きな室外機で占めるのではなく、
小さい給湯器だけで済むガスでも良かったんじゃない？
立地は、結婚式場が気になるが、良い。
3階建てだしマンションでしょ
どっちにしろマンションマンションした所に住みたい人向けではないね
まあ、アパートかマンションかと言われれば、確かにマンションでしょう。
でもいまどきオートロックも無しかあ。
賃貸マンションでもついてるのに。
新聞とかの勧誘がうざそうだ。
わざわざ白金台に住むのに安マンションじゃちょっと肩身が狭くない？
５の分析鋭いね
駐車場なしというのはどうかと思うが、こういうのもありかな。
良い立地に普通の人が買えるマンションってコンセプトなんだろうね。
コーポラティブハウスみたいなもんだと思えば設備も納得か。
価格帯をみる限り早めに完売しそうだね。
まあでも私はやっぱりグランドメゾン白金台みたいなマンションに住みたい（笑）
もうちょっと素敵な名前は付けられなかったのかしら？
オーブンレンジ白金台と読んじゃったのはオレだけ？
単なるタウンハウスでしょ。
売却しにくい戸建、という印象しかないな。
一次取得者をターゲットにした「周辺より割安でしょ」作戦は、
新築では非常に有効だから即完売はすると思う。
問題は売却だよね。中古市場の方が検討者は見る目厳しいし、
マンションを名乗ってもタウンハウスにしか見えない。
気になる点のまとめを続けてみる。
・雨では住戸前まで傘
・雨では傘がいる雨ざらしのポストや宅配ボックス
・雨では濡れ放題のバルコニー（洗濯物は？）
・駐車場は外部に借りる
・1戸1台だけで最小限過ぎる駐輪場設置率
・最小限過ぎる敷地内植裁率
・バギーやベビーカー利用が面倒なメゾネット
・妊娠や子育て中はきつい3層メゾネット
・日照が期待できない住戸間数メートルの狭小住戸の密集
・角部屋でも外壁は採光部にならず壁
・最小限過ぎる収納（あっても階段に接し容積半分とか）
・生活視点の欠けた間取り
・バルコニーは幅1メートルでエコキュート室外機とタンクで一杯
・食器棚はどこに置くの？
・マルチエアコンしかつけられない
・ディスポーザーなし
・網入りガラスは豊富（サッシも目立つんだよねー）
・高価な外出しオプションは豊富（売却は物件価格が基準なのできつい）
・柱と梁と下り天井も豊富ででこぼこした室内空間
・管理費は安いがマンション扱いなので固定資産税がいつまでも高い
安さにこれらを覆す魅力があるか？
近隣ではモリモトも出ているんだ。
・建物の形状が異様
・空地は多いがほぼ駐車場専用で植裁なし
・その駐車場も雨ざらし？
（用途まぜて容積を全部建物に？）
・幹線道路沿い
どっちもどっちだなー。
正直白金台はちょっとニーズと仕様がはなれちゃってるかな。
中野とかは悪くなかった気がするけど。
賃貸のニーズにもあってないと思うよ。
白金台に住みたいと思う人は豪華さを求めるからね。この仕様で満足する人は白金台に住みたいと思わないな。確かに中野みたいに利便性を求める街にはあってたと思うけど。
マンションは分譲時にあれこれ理由や相場を説明されて
割安と言われても、賃貸出や売却で初めて判断できる思う。
この梅ヶ丘のオープンレジデンスも割安と言われ即日完売したが、
築一年で新築躯体価格4300万円＋割高オプションが売出価格4180万円に。
http://www.nomu.com/mansion/515449/
当然成約価格は売出価格よりもっと下がり、仲介手数料3%等も必要。
検討者は検索していると思うが、
以前は4480万円で出てずっと晒されていた物件。
売主はこのマンションには最低でもその価値があると信じていたのだろうね。
これが「割安を売りにする」シリーズの資産価値の現実なわけだが、
中古で売れないマンションを買うのは、これから本当にキツイと思う。
梅ヶ丘の物件と他のｼﾘｰｽﾞを一緒にすること自体無理がある。
現在の状況から考えると、この物件の躯体価格『4300万』は決して割安ではない。
当該物件の引き渡しが2009年2月、販売開始は2008年初旬から遅くとも中旬頃か。ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ問題は2007年後半からだが、経済が本当に深刻な状況になったのは2008年後半のﾘｰﾏﾝｼｮｯｸあたりから。
つまり当該物件における『即日完売』と他物件のそれとは比較できない。この売出物件は小田急梅ヶ丘駅まで12分、周辺はｺﾝﾋﾞﾆもなさそう、西向き、間取りが使いづらい、初期のｼﾘｰｽﾞでﾌﾛｰﾘﾝｸﾞその他の建材の質が悪い、その後ｼﾘｰｽﾞの施工会社からはずされた朋友建設が施工を担当。これらを勘案し、三軒茶屋や中野の物件価格と並べてみても、梅ヶ丘の物件は正直かなり『割高』。ゆえに中古に出しても売れないのは明白。
ﾀｳﾝﾊｳｽ型がどうこうという問題ではない。
>>25
なるほどー！と思って調べたら、
梅丘は建築確認が2008/7で販売開始は2008/11だね。
おや、前提が崩れてしまうようだけど？
オープンレジデンスの三軒茶屋や中野ってまだ入居も開始していないよね。
梅丘だけは別物で割高だから売れないとして、
これらは売却も期待どおりに行く資産価値の高い物件になるといいね。
個人的には、中古が売れない理由は、
内覧して実感する梁が目立つとかサッシが低いとかの全体的な安っぽさや、
玄関の狭さや暗さ、昇り降りしてわかる3層の不便さであって、
想像が付く建材の品質や間取り、方角ではないと思うんだけどな。
中古検討者って新築検討者と見る点が違うし。
26さん
これはこれは失礼致しました。当方当該物件HPの物件概要しか参照しておらず、ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｽさんは入居開始1年前くらいから販売開始するのが常なのかと思っていました。
ところで、販売開始日はどちらでお調べになったんですか？
>>27
断定口調の書き込みって、大抵根拠がない思い込みや推測に基づく割に、
流されやすい人が参考にしがちだから、ちょっと調べて訂正してあげただけ。
どの道、割高割安については反論したいのだろうから、
貴方は、梅丘だけはリーマンショック以前の販売で、駅から遠く、
周囲に何もなく、仕様が低く、建設会社もダメだから、
かなり『割高』で資産価値がない、と信じていればいいと思うよ。
28さん
まぁそう熱くならないで下さい。あなたは誤った情報に流されやすい方々のために、私の情報を訂正して下さったのですから。ありがとうございました。
まぁ考え方は人それぞれですからね。これ以上つまらない書き込みはやめにします。
何はともあれ、ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ白金台もうまくいくといいですね。
ロジカルな思考ができない人って、
軸がないから態度もコロコロ変えて、
形勢が不利になると甘えてごまかしつつ逃げるんだよね。
躯体仕様が30年前と変わらないことも、
中古築浅でも評価が低い原因では？
そもそも、
人気エリアに少しでも安くマンションを所有したい、
そのために共用部その他の仕様が質素でもその分購入金額が安くなるならそれでよい、
と言うニーズに応えるための物件シリーズですから。
中堅・大手デベとはターゲット層が違うのですよ。
32みたいなニーズの人が白金台に住みたいと思うか？白金台に住みたいと思う人が32みたいなことを考えるのかが疑問。
32みたいなことを考える人にとっては白金台は人気エリアじゃなく高くて不便なところと思うのでは。
金がないのに人気エリアに住みたがる人に売り、
その結果が、典型的な安物買いの銭失いですか。
普通人間には憧れってあるでしょ？場所に対する憧れもまたしかり。休日いつも白金台にお茶しに行って、「あぁこんなとこ住んでみたいなぁ、でもお金ないしなぁ」って人が住むんじゃないの？別にいいじゃん、それで。(笑)俺は32さんの意見は正しいと思いまーす。
島津山とはまたブランド志向な土地ですな…
なんだか迷走始めちゃってる感じがするのは俺だけかな。
島津山は眺望なくて、位置や敷地形状は微妙なものの、
白金台より安くて、入居も早くて、間取りも使えるように見えるが。
http://www.shinchiku-athome.jp/project_107266/plan/layout_10075427/
・玄関扉を開けてもアルコーブからはみ出ない
・地上住戸は貯湯タンクを室内に置く
・リビングとトイレを離す
・バルコニー幅1.5～2m以上
・洗面台は狭小ではない
・WICで洋服が重ならない
白金台だけがひどいのか。
島津山は低層マンションと一戸建ては競合する。池田山もそうだけど
マンションかと思うようなでかい一戸建てもあるし、逆に集合住宅
にはみえないマンションもある。
メゾネットはマンションとしては使い勝手はどうかと思うけど
本来戸建て（ミニ戸）を考えている人にとっては候補になるのかも。
エレベータがないから管理費、修繕費なんかも安く付きそうだし。
玄関入るといきなりリビングというのも外国人仕様で面白い。
無名デベだけに間取りの工夫や価格の低さで工夫をしているのは
なかなか好感がもてる。自分住みたいかどうかは別だけど。
ミニ戸と競合するのも悲しいだろうが（笑）、
オープンレジデンスもミニ戸も中古で買い叩かれる運命は同じか。
共有施設も植裁もサービスもないゆえ管理費や修繕費は抑えられても、
ＲＣのマンションはミニ戸と違っていつまでも固定資産税は高いね。
ループの話題になるが、坪２５０－３００万が相場の地域にはいいけど、
それ以上の地域では需要のミスマッチを生むコンセプトだと思う。
続く赤坂もこの路線で行くの？
＋５００万円でも、躯体仕様を上げる方がいいと思うんだが。
それをしてしまうと、出来の悪い中堅デベ物件のように扱われるのでやらないでしょうね。
イメージは銀座に進出するユニクロですから。
白金台も島津山も設備/仕様のページがまったく同じだね。
しかし、安いな。
素朴な疑問として、ここをカツカツで買うような人は子供が学校で肩身の狭い思いをしてしまわないか？
>>48
あるみたいです。
多分ゲートのところに郵便や新聞や宅配ボックスがあるってことじゃないでしょうか？
自宅玄関から遠く屋根もないところを歩かないといけないのが気になりますが、このご時世オートロックが無いと新聞やＮＨＫ等の勧誘がうっとうしいですから、無いよりマシでしょうね。
梅が丘の売り物件、正直間取りがかなりイマイチですね。
http://www.yuraku.jp/search/detail/index.asp?sch_bkn_no=MHA59411
これでは興味持つ人は相当限られるような気がします。
安売りせざるを得ないのは間取りが主因では？
安売りせざるを得ないのではなく、意図的に安くしてるのですよ。
コンセプトからして高級路線とは一線を画しており、購入者の優先度も高級感ではありません。
人気のあるエリアにできるだけ安く住みたい人を狙った物件です。
53さんは、梅ヶ丘の中古について、
「オープンレジデンスの物件が問題だから安いというわけでは無く、
この中古物件の間取りがイマイチだから安い」
と言っているのでは？
54さんは論点がずれている気が。
住所が上大崎でもシロカネーゼを名乗ってよいですか？
意図的に安くしている≠お買い得・割安
これを認識していれば良いと思う。
確かに、間取りよくないね
２F、３Fのメゾネットだと、玄関が１Fになるから
狭小の３階建て戸建てみたいですね。
価格に見合った住人しか住まないでしょうね。
個人的には100平米ぐらいないとメゾネットはキツイ
確かにこのシリーズのコンセプトからすると、この立地は合わないかもね。でもこれでも売れたら大したものだな。
オープンレジデンス島津山の建設予定地見てきた。
あそこの場所はすごい本物の島津山。お隣の島津山テラスは最低１億だった。
なんでこの土地取得できたのか不思議。北側もすごいお屋敷だし街のグレード
下げないといいけど。
そういう高級な場所で、湿気まみれの地下で寝る人や２階に玄関がある人が混じって暮らすのは、辛くないかい？
なんというか、集合住宅にミニ戸の悪いところを取り入れて、ぎりぎりまで安くしてる感じだけど、
そういう人って便利な街にあこがれはあっても高級住宅地にあこがれるんかな？
高級住宅地にあこがれる人は住まいのグレードも求めそうな気がしますよね。
趣向のベクトルが利便性じゃないんだもの。
お金持ち自身が住むためには買わないと思う。
でも相続対策で子供とかに買うご近所さんとかいるんじゃないかな？
この場所は崖上にあって眺めも良く、東京湾花火大会の花火も見られる土地です。
目黒駅、白金台駅までフラットな道で行けるし、大通りより１本内側で静かな場所で、個人的に非常に気になっていた場所なのですが・・・
この場所に、すてきなマンションが出来たら真っ先に押さえたいと思っていました。
三井でいえば、パークマンションか、最低パークコートのグレードが建てられると考えていたので、とても残念です。
狭小メゾネットマンションにしてしまうなんて、もったいない気がしますね。
14戸の登録抽選から中一日で早速「先着」4戸出ましたので、
これまでの同シリーズと比べるとやや苦戦の模様ですね。
島津山も一旦引っ込めて白金台のみに注力するようですが、
ここより仕様も眺望も上なのに割安の超近隣物件が出てくるのは
想定外だったのでしょう（管理＋修積は2倍以上しそうですが）。
「周辺相場より2割安く見せて早期完売する」ビジネスモデルは、
今回ばかりは簡単には通用しないのでは？
それにしてもよくこのデベがこんな良い土地仕入れられたね。
高速が目の前だからでしょ。
>>78
そういうことですね。
とはいえ、三茶あたりの２４６沿いでももっと高かったような気もします。
賃貸需要は十分にありそうですが、他に何かありそうですかね？
>>79
目黒近辺は高いよ。というより、なかなか出ないんだよ。
駅までフラットに行ける良い場所＝高台の丘の上は本当に希少。
検索して物件サイトみても大体の価格帯は分かるとおもうけど近辺のマンション高いでしょ。
で、そういう高いマンションの場所はというと、駅まで行くのに過酷な坂を登らないといけないような場所（＝低地）だったり、すごく離れてたりする場所だったりするわけです。
このマンションを高級住宅地のマンションと考えると住む人のイメージがわかないが、便利な目黒駅にフラットで行ける割安マンションと考えて住む人はいそう。デベも売り方を考えたほうがいい。
そういえばこのデベ、ちょっと前に西方も売り出して即完売してた。
西片なんてマンションが絶対に建たない感じなのによく建てたし、
また値段も激安だったよ。
なんでお屋敷街の土地をゲットできるんだ？
約90平米 5280万円 が出てますね。桜新町アベニューの地下メゾで。
「なんか見栄えのいい立地だし、価格と管理費安いからこの際広い部屋買っちゃおう！」
ってノリで一次取得者に売れていくのがこのシリーズのイメージだね。
このシリーズ広い部屋ってあまりない気も。
島津山は109平米や112平米のプランがありました。
でも、過去の物件は80平米以下が基本のようですね。
その辺の心配ごとは、今週末に建設中の三軒茶屋で現地説明するそうですよ。
いい企画だけど、地下部屋体験のために現地見学したら、
狭苦しさを実感して検討やめちゃったりしてね。
アベニューのキャンセル90平米も3LDKのうち2部屋が6畳ない。
しかもデコボコで使いにくいって、ノルウェーの刑務所以下だよ。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】
建築途中の見学だから地下のドライエリアには
エコキュのでっかい室外機とでっかい貯湯タンクも、
エアコンの室外機も置いてないじゃないか？
「えー、思ってたより明るいねー」
「これならカーテン閉めないでいいからむしろ上の階よりいいかもー」
と盛り上がっても、
現実は窓の前は洗濯物とタンクと室外機のむれで埋め尽くされるんだが。
95
なるほど。確かにそうですね。日当たりとバルコニーはだまされますね。
だまされるくらいなら日当たりもバルコニーも無いものと考えて、80平米のメゾネットが実際どれだけ有効スペースあるかとか間取りの感覚とか見る機会ととらえれば良いかもしれません。
現地説明は有効スペースの確認と思うのが有益でしょうね。
三軒茶屋の地下住戸ドライエリアは8.2平米等。
白金台の地下住戸ドライエリアは5.4平米等。
広さが全然違うから、ダマされないようにしないと。
今日この敷地の前を通りました。池田山から白金台の庭園美術館に続く道沿いに
あります。この道はお屋敷もしくは低層のマンションがつらなっておりなかなか
好印象です。西側が道路で東側にかけて緩やかな斜面になっており坂の下のほうは
庶民的な町並みです。
このマンション隣はセコムのグローリオ白金台、斜め前はトヨタが分譲した白金台
レジデンスです。白金台と名前はついていますが住所が品川区上大崎のせいか、
トヨタは確か坪３４０万～と比較的リーズナブルだったと記憶しています。
斜面とはいえ十分億ションプランが可能な立地だと思いますが安く出すんですね。
駅は白金台、目黒が徒歩範囲で駅近とはいえませんが山手線、メトロ、都営線駅
で都内であれば乗り換えなしでどこでもいけるので許容範囲だと思います。
買い物は白金台の東急もしくはポロロッカ、毎日の買い物にはちと高いザ・ガーデン
があるほか坂下には八百屋や魚屋もありますな。
立地は買い。あと建物が気に入るかどうかだね。
>>100
自分が住むなら、どっちに住みたいですか？
資産価値もそういうもんだと思いますよ。
自分で住むことも考えてもね。
個人的意見を言わせてもらうなら、ピアースです。メゾネットとか、地下とか、玄関が2階とか、論外。
こことピアースで比較しよう。
高速沿いが致命的なのか、メゾネットが致命的なのか、その人次第ですね。
この場所にまともなマンションを建ててほしかった。残念。
メゾネットにした一番大きな理由はエレベーターを設置しなくて
住むこと。初期コストも当然安くなるしランニング費用も有利。
エレベーターの保守費ってばかにならないからね。
費用面で有利なのは分かる。
それに惹かれる人がいるのも分かる。
自分はエレベーターのある普通のマンションが、その分高くても良かったけどね。高い土地代払うならね。ある程度低仕様でも構わないから。
どっちも止めといた方がいい、というのが正しい判断だな。
少々高くても資産価値が維持され値落ち少なく売れればいいだけの話。
白金台近辺で中古を探した時に、
何の配慮もなくずらりと並んだ玄関扉を空け、
暗くて狭くて収納が皆無の玄関に足を踏み入れ、
すぐに続く急な傾斜で狭い階段、
その先にある天井高が最高2450で梁と下り天井だらけに安いサッシ、
窮屈な空間でエアコンが壁にかかっちゃってるLDや、
タンクと室外機で埋まった狭小バルコニーを気に入るかどうかって話。
中古ではキッチンやトイレやバスのささやかな仕様なんて見ない。
それを一番に気にするならそもそも新築を狙う。
で、もちろん地下は論外。
中古市場でも周囲と比べたら仕様は確かにガタ落ちですよね。
でもそれを補うだけの価格差があれば買う人はいるでしょう。
この物件が今そこそこ売れてるのが何よりの証明では？
以前までの物件は、土地価格が下がる傾向の時期に供給され
「取得時期が他物件より遅い」メリットを最大限に享受できましたが、
ここは土地価格が下げ止まってからの取得ゆえ、差別化が難しいのでしょう。
さらに今後、土地価格が上昇傾向に転じたとすると、
「取得時期が遅いと他物件より高く売ることになる」ため、
このシリーズのビジネスモデルは実に簡単に崩壊します。
加えて、建材価格が上昇傾向になり建築コストも上がってくると、
直前ではなく、随分と前に仕入れを確定する、
従来型のマンションの方が結局は安く作れることになります。
面白いものの、中小も大手も用地取得を一斉に手控え、
土地価格も下がり続け、大したノウハウがなくても安く仕入れができた、
2008年から2009年終わりまでの一時期のみに通用した、
一過性のビジネスモデルのような気もします。
この立地にこの建物はもったいなかったね。
コンセプトを変えずにできることはあったと思うけど。
・最上階にはトップライト
・玄関に採光
・天カセエアコン
・一部は大判の一枚ガラス
・網入りガラスやめる
品川区はエキュートの容積率緩和もしていないはずだから、
実効面積減らしてまでオール電化にこだわるのは意味不明だった。
それより収納がほしいんじゃない？
あと個人的には地下メゾは値段下げるより、
管理費安いんだから面積広くして、大型犬もOKとかした方が嬉しいな。
ここ安いですね。
これだけ安いと、多少、色々あっても我慢できなくはなさそう…。
そう思って売り出したんだろうけど、販売は長期化しそうだね。
三軒茶屋は9日で35戸、桜新町も1ヶ月で完売だったのに。
ここは賃貸脱出組が勢いだけで買う物件ってイメージがある。
彼らは人気かどうかを異様に気にするから、
一旦先着順なんて出してしまうと、もう熱が冷めて終わり。
やっぱり白金台はこのシリーズのコンセプトに合ってないんだよね
伊勢丹の客にユニクロ勧めるみたいなもの
ユニクロは悪くないけど伊勢丹に来る客はそういうの求めてないでしょみたいな
画像のようにまだロフトやルーフバルコニープランが多かった頃に検討をしていたけど、つまりは、建築確認取得前の顧客案内までして早期完売を目指すのがここの低価格を支える要なんだよね。
土地取得→最短で建築確認を取れる工法で設計→最短で完売→最短で建設→最短で引渡し。これで金利負担を最小にし低価格実現の原資にする。広告費削減も低価格実現の原資と謳うから、客を呼び且つ効率良く完売するには結局低価格の一点に帰結する。よって、実効坪単価の近い物件が近隣に出てくると（モリモトとか）他に勝てる要素がないので、このロジックが簡単に破綻するというのは誰かが書いていた通りだろう。
都心部ではメリットが少ないオール電化なのも、戸建の延長で長屋扱いになり、上階にガス管を配すのが現実的に不可能な場合が多い（建築確認が大変でコストも跳ね上がる）のが理由だろう。オール電化以外にもあると思うが、こうした建築確認最短化絡みの制約や不利益を購入者側がかぶることになる。
原則メゾネットや共有施設最小限、販管費もかけませんというコンセプトは良い。削ることも足すこともできる設計変更は素晴らしいし、駐車場もなくていい。でも、躯体は完全に安普請賃貸仕様でお粗末だよ。金利も低いんだから設計期間をとっても、壁式にして柱や梁のない空間を目指したり、上下階での吹き抜けを作ったり、ドライエリアを大きくとるとか、メゾネットならではのメリットを出してくれないとね。
なんていうか、安い理由を説明されてもねー、と思ったんだよ。それが唯一のこだわりだとすると残念だなと。それに、この立地で機能性と合理性を求める方向に訴求しつつ、建具が高規格とか審美性も盛り込まれると、どっちつかずで中途半端にしか思えない。ゴミみたいな造りのくせに、庶民ウケだけ考えて目に見える所には金を掛ける、ここみたいなハウスメーカーの悪しき習慣と言えばそれまでだけど。
先日、モデルルームに行きましたが、いくらなんでも、、、という作りでした。場所は最高なのに、このメゾネットの作りはもったいない。三軒茶屋の作りも見ましたが、天井高も低いので窮屈な感じが否めませんでした。
この間取りはないよなぁ。いくら安くても
ＡＤとＡＡはリビングにトイレ。
ＡＨは脱衣所を通らないとトイレに行けない。
ＡＪは風呂がリビング。
こういう水回りは廊下とつなげないとね。
どれもひどいね。
エコキュートの室外機が寝室と隣接するバルコニーにあるのもひどい。
静かになったとは言え毎晩深夜に動作するから、窓を開けては寝れない。
ここの売り文句は「静寂邸宅」なのにね。
エコキュートそんなにうるさくないぞ？
でもこの間取りはちょっとね。。
元来このシリーズの主要購買層と思しき人にとっては予算オーバー気味、
かといってもう少し予算がある人にとっては間取りや仕様がチープ傾向？
うちにもあるけど、確かにエコキュートはうるさくない。
ココのマンションは検討はしたけど、さすがに買えないね。
台所の天版なんかを大理石にしました、と言っているけど、マンション全体が安っぽい。
たぶん10年後に見たら、白い外観のタイルも黄ばんでかボロいアパートみたいに見えるのだろう。
せめて普通の作りにして欲しかった。
結局のところ、このマンションは周辺相場より安い価格帯ではあるが、お得なマンションではないってことかな？
先にユニクロの話があったけど、最近のユニクロは安いだけでなく品質も良い。だから売れる。
不動産と一般消費財とは比べちゃいけないけど、このマンションはユニクロとも違うと思うよ。
人気立地に相対的に安く買えるという意味ではお徳なのかな。
物件そのものを考えた時にお徳かというとやはりそれはない気が。
安くなるような仕様にしてるしね。
でも土地の所有権はとりあえず手に入るしね。ミニ戸建てを買ったと思えば。。
エコキュートの室外機がうるさくないと書いてるのは、
ここの地下みたいに、居室に向けて置かれてるのも想定してる？
音は風の方向に伝わるし、
窓を開けてあんな冷気を浴び続けたら、
死ぬんじゃないか？
今のマンションエコキュート使ってるが、音は気にならんが？
むき出しで毎日通るところにある。
でもその冷気がどうとやらはよくわからない。四六時中一緒じゃないから。
そんなにうるさいの？？
立地はいいんだけどね。と過去レスに何度でてきたことやら。
今年の残念なマンション大賞最有力候補だな。
長屋だけど。
先着も晒されたままで、大苦戦のようだね。
周辺相場より大幅に安く見せて売る、
逆に大幅に安くしないと売れない、という企画である以上、
モリモトにあわせてあと2割は安くしないとさばけないのでは？
割高オプションのサービスくらいしかできないだろうけど。
坪単価が安くても、あのメゾネットでは柱やPSの面積は倍あって、
階段のロストを含めると実質有効面積は2割近く減るだろう。
80平米といっても、実際に住むと60平米台にしか感じられない。
地下の採光も悪く、刑務所の方がまだ快適なのでは。
施工は、ただのハウスメーカーがコンパクトマンションを
余興で手がけているようなものだからか、お粗末。
利益と工期を最優先させ、この規模の工程すら管理できる社員がいない。
元気なだけで何も知らず頭の悪い若造の下で、誰がまともな仕事をするかな。
梅ヶ丘の中古も売れ残ったまま。
販売時は低層マンションのように見せているけど、
現実は敷地ぎちぎちで圧迫感のある安アパートと同じだからね。
買った人は本当に良い買い物ができたと満足しているのかな？
136さん＞＞
先日、建設中のモノを見てきました。
マンションというより、新築アパートといったイメージでした。
それはそうと、低層住宅街だと、地下住戸を作り坪単価を抑える手法は多いと思いますが、
ここまでエントランスや共用部分を簡素化したマンションは珍しいですが、リセールバリューはどうなのでしょうか？
マンションとかだと、わざわざお買得な一番条件の悪い部屋を買い(例えば高層マンションの下層階)差損額を抑える、もしくは効率良く賃貸に回すと思いますが、この物件はどうでしょうか？
賃貸に出してもアパート並の賃料にしかならないんじゃないの。
基本的に賃貸で住んでる人が毎月賃料払うのもったいないなあって発想で買うんだと思います。
私はこの仕様と間取りでは買うにしても賃貸にしても自分で住むのは無理ですけど、我慢できる人が自分で住んで賃貸脱出のために買うって感じじゃないでしょうか。
他人に売ったり貸したりは厳しい気がします。
その後、やっと1戸契約ですか。
もうネガにも見放されたか？
さんざん言われてたけどなんだかんだ最終期なんだね。
さんざん言われてたけどなんだかんだ島津山と代々木上原も販売開始なんだね。
共用施設や豪華エントランスとか要らないからとにかく「予算抑え目で」って需要はあるってことでしょ。
コーポラティブや都心の狭小住宅と感覚は近いんじゃない？
企画としておもしろいと思うよ
弱小デベが他と同じことしても仕方ないし
このシリーズ、いい加減にして欲しい！！
本来なら、パークコートやパークマンションが建つべき抜群な立地に、
わざわざ、嫌がらせみたいなことをしやがって。
希少な土地の無駄使いとしか思えない。
もっと、大衆的な場所で展開しろよ。
元々、仕入れコストが高い上に、戸数も少ないんじゃ、
大して利益も出ないだろうに。
ビジネスモデルとしても、おかしいよ。
>>144
白金台、島津山、赤坂、高輪台、代々木上原といったような
ちょっと住んでみたいなと思わせる場所で新築マンション
相場より坪１００万程度安い価格にするというビジネスモデル
ですね。
安さの秘密はおそらくマンション立地としては使いにくい
袋小路（建設コストがかかる）や非整形地（建物設計に制限
が出る）なので土地の仕入れが意外に安いこと、
（↑たぶんこれが最大のポイントでしょう）
メゾネットタイプとすることでコスト増となるエレベータ
（この立地だと二戸一は必要）や共用部分を極力廃している
こと、低層なのでそれほど特殊な建築技術や巨大重機もいら
ないことで建設コストが安いこと、内装グレードはきゃく
モデルルームを個別に作らず販売コストを低減していること
などがあげられます。
マンション業界の常識に挑むベンチャーはヒューザー以来
すっかり市場の信用をなくしてますが、大手財閥の１人勝ち
ってもの競争原理が働かないので好ましくはないと思います。
ただ立地のネームバリューと価格を見比べるとそれなりに説得
力があるので米国牛食べちゃう人がいるようにそれなりに売れ
るかも。
このシリーズは業界への波及効果も含め注目しています
三軒茶屋の物件に住み始めたものです。
思ったより住みやすいところと住みにくいところがありますが、トータルとしてはまー良い買い物ができたかなと思ってます。ただまだ発展途上でしょうね。ところどころ配慮にかけるところがあり、残念です。
億ならまだしも宝くじに当たらなきゃ買えない額か？？
宝くじを買う前に給料あげる事を考えた方が。
残念なマンション（アパート！？）・・・・オープンレジデンス
三軒茶屋や桜新町、中野なんかはほぼ即売だったしウケるシリーズだと思うけどね。
白金台だの代々木だのは客層（立地と価格のバランスのみ重視）には合わないだろうね。
立地次第だね。
三軒茶屋のような坪単価200万円台前半の立地であれば成功。
パークコートやパークマンションができてもおかしくない立地では失敗。
ここはそろそろ5ヶ月目突入だし、島津山もうまくいっていないはず。
> メゾネット人気 オープンハウス・ディベロップメント
>
> 〝人気住宅街で単価割安のメゾネット〟というビジネスモデルを開発したオープンハウス・ディベロップメントの健闘が光った。2008年から分譲しており､2009年は「オープンレジデンス三軒茶屋」（35戸）「オープンレジデンス桜新町」（36戸）「オープンレジデンス中野桃園町」（20戸）の３物件をことごとく早期完売した。いずれも単価は200万円台の前半だった。
>
> 今後も準都心部で継続して供給するというが、新たに都心部での供給も開始する。都心部でどのようなメゾネットマンションを展開するのか注目したい。かつて郊外・準都心部で都市型タウンハウスを供給して人気を呼んだセボンが、都心部での展開では失敗しているのは気になる材料だ｡
オートロックあるの？
法的には長屋でしょ。
それによる設計上の制約が結構ある。
立地による利便性一点突破でいいって人には向いてる気がする。
住環境にグレード・ステイタスを求める人には売れないからいわゆる高級住宅地に建てても需要はなさそうだね。
三茶中野で売れてて白金台、島津山でいまいちなのはそういう理由だよね。
次は北品川に造るみたいですね。
御殿山パークコート•ジエストの向かいの土地で解体工事してます。
売れ行き悪いはずなのに、
ある日突然「最終期2邸先着」になったのでおかしいなと思っていたら、
この2邸の中身はころころ変わっているんだね。
確かに「残り2邸」とはしていないから、
仮に全戸売れ残っていても、最終期として2邸ずつ出していくのは、
ウソをついていることにはならないが、いいのか、こんな売り方してて。
とても評判が悪いようだが、タワーマンションよりもビジネスモデルとしても独自性を感じるし、消費者に対しても唯一無二の提案をしているんじゃないか？
好立地+絶対価格の安さは、それに合う価値観をもつ消費者には新たな提案をしてくれている。
確かに地型の悪い場合はマイナス意見も増えると思うが、住むことをベースに、自ら作り込みたい理想に合致すれば買う価値の高い物件も多い。
無論、金はあるがセンスが無い消費者には、無縁と思うが。
あまり長続きしない短期的・ニッチなプランニング。
この会社もこれを続けられるとは思っていないはず。
確かにニッチではあるがそれゆえに長期的にニーズをつかめるんじゃないの普通。
ベーシックじゃないからアンチが多いのはわかるけどね。
うーん、でも、言っちゃ悪いけどステータスで見たらミニ戸以下でしょ。
ニーズがあるのは否定しないし、金がなくてセンスがある消費者は満足できるんじゃないかな。
センスは関係ないでしょ
立地の割に安いってだけなんだから
他物件住人です。
センスは関係あると思います。
より良いプランを見抜くセンス。
他の方も書かれてますが、同じ価格帯でもよいプランと悪いプランがあると思います。
それに自分のライフプランにそった内装作りができるセンス。センスというか、知識かも知れませんが。
個人的にはかなりの労力をともないましたが、よい家になったと思います。遊びに来た友人たちからも高評価をもらってます。でも他のタイプのプランだったら、満足できたかわかりません。この企画はそういう企画です。
ずいぶん評判悪くて驚きましたが、そういう方々の理由は概ね頷けます。でも自分は気にしないものばかりです。万人受けする物件ではないので、住み倒す覚悟がないと危険ですが、もし手放す必要にせまられても、まぁ、大丈夫かな？と楽観視してます。
でもこのシリーズは三茶や中野くらいまでかなーと思います。白金や代々木上原では、街の方向性にマッチしないと思います。一所有者としてはこのシリーズは長続きしてほしいですが、なにか道を誤っている気もしますね。
なんでこんなに荒れてんだろ…
なんでこんなにネガレス、必死なのだろう？
友人が同シリーズ物件を購入し、遊びに行ったところ、とても素敵でしたよ!
やはり、センスは大事ですね、この物件は。
参考にこちらをのぞいたら、評判悪すぎてびっくりしました。でも、考え方は悪くないと思うけど。この立地ですし。
場所はとってもいいと思います。
JR目黒駅も地下鉄白金台駅も近いですし。
会社員の通勤には便利な場所なのでは・・。
子育て環境にも良い場所だと思います。
第三日野小学校が近いですし。
マンション選びには、場所が一番大切だと思います。
内装はその方のセンスにより、良い部屋になるか否かが違ってくると思います。
いつになったら、完売するのかなぁ？
先着販売住戸は、タイプがまた変わってるね。
まだほとんど残っているんじゃないか？
『残り2戸』とモデルルームで言われたのですが…
まだまだ、残っているのでしょうか？
まだ売れてなかったんですね。
まさかと思ってHP見たら、
新しい間取りで「最終期1邸先着」だって。
一度完売にして、
キャンセルや未入居中古にしそうだな。
代々木上原は完売か。
187さん、ありがとうございます。
とりあえず、施工会社は安心できるということですね。
こないだ建設地の近く通ったけど思いっきりすり鉢状の土地なのね
安いわけだわ
高輪台よりはこっちの立地かな？
そうですね。立地は文句無い。次はいつ出てくるか分からない立地。部屋の形状が悪くなけれはなぁ。
なんだかんだ言われてるけど、あの立地にあの値段で住めることには、やっぱり惹かれる。結局、一軒家建てられないなら、ね。
モデルルームは びっくりする位、力入ってないし、実際の物件も見せてもらいましたが、安っぽ感は否めない。
長屋とか、友達呼べないとか書かれているし。
でも、ここのデベのに決めちゃいました。 この会社の狙い通りの客なんでしょうが、このエリアに私でも住める、
っていうのが一番大きな理由。あとは割り切りました。友達に見せる為に住むわけではないですし。
直方体が特徴のアルヴァロシザの建築が好きなので、ナンか似てる？と自分で思い込んでみたり。
ただ、由緒正しいエリアなので、ちびっこハウスの集合体のような物件に関しては、周辺の方は、嘆いていらっしゃると思います。 時代の流れとはいえ・・・。
これと比べて何がいいの？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
こっちは10年住んでも1000万も下がる気がしないけど。
低金利のローンが借りられないよ。築三十年超だよ
あげ！
毎週のようにチラシが入っているのですが、よっぽど売れていないのですか？
売れるわけがない。
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
|
9090万円～9640万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
70.28m2・70.78m2 |
|
総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
|
5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
|
3LDK～4LDK |
|
67.07m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
|
6,598万円・7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.59m²・70.34m² |
|
総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
64.60m²～75.60m² |
|
総戸数 231戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
