大阪市北区中之島、RC34階建て、総戸数343戸の超高層マンションです。
売主は、㈱大京、京阪電鉄不動産㈱、施工は、㈱竹中工務店です。
物件登録しましたので、立てておきますね。
所在地：大阪府大阪市北区中之島4-3-29他
交通：京阪中之島線｢中之島｣駅徒歩3分
地下鉄四つ橋線｢肥後橋｣駅徒歩8分
阪神本線｢福島｣駅徒歩7分
補足／他交通:JR東西線｢新福島｣駅徒歩8分
[スレ作成日時]2007-11-28 10:28:00
角住戸で悩んでいましたが、南側でいい間取りがあったので、そちらと比較検討中です。
南側は建物は大丈夫そうだし・・。
この物件は私としてはいいと思うのですが、批判される方が多いのもびっくりです。
京阪だけだと不便かもしれませんが、肥後橋までは歩ける距離ですし、
美術館も近いし、いいのではないでしょうか。
711さんへ
買いたくても買えない人間の妬みではなく、同業者の書き込みが多いようです。
私は契約後もこの掲示板を見てますが、＊＊らしくて。。
この業界って好きじゃないですね。
契約してからも中之島が変わっていくのが見えますので、ほんと楽しみです。
肥後橋までは歩けますが、毎日は辛いですよ。
数年前まで中之島で働いていましたが、肥後橋からは遠いです。
ここはやはり、乗り換えが面倒でも京阪を使うのが合理的だと思います。
気になるのは京阪の駅がどのようになるかですね。
あと乗り換えとか(肥後橋、淀屋橋）
だれか情報持っていますか？
この掲示板が荒れる理由は、住むために買っている人が少ないせいでしょう。
生活環境の話より、将来の評価価値の話ばかりなのを見るとわかります。
それと、ポーターだとかゴルフ練習機だとか「売り」のポイントの中身が低すぎるのも
原因か。
ポーターなどは毎日出勤したら３人は必要で、人件費などの経費で年間１０００万円か
かる。
１戸あたり年間３万円で、ほとんど利用しないであろう人は３万円を盗られるだけ。
ま、１,２年で無くなる制度でしょうが、管理費は下がらないでしょうし。
【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】
沿線にあるフェスティバルホールの建て替えに伴い、現在渡辺橋駅と大阪市営地下鉄四つ橋線の肥後橋駅との間に連絡通路を設ける計画もあるようです。
http://www.asahi.com/shimbun/release/20080228.html
714です。
四ツ橋線肥後橋駅って相当距離ありますよ
中之島の駅まではそんなに距離があるんですか？
まだ歩いて試していないので、ちょっと驚きなんですが・・・・
次回の休みの日に試してます。
そうなると、ちょっと考えてしまいますね
一応、京阪ビルが建つ場所に入り口が出来ると聞いているのですが・・・
ホームまでは距離はあると思いますけどね
とりあえず、入り口にどれだけの距離があるのか気になります
大阪市立科学科学館へ中之島駅６番出口から４００メートルなので、そんなに遠いとはと思うのですが・・・。
キョリ測で３６０メートルほどでした。
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=135/29/38.531&am...
駅の入り口からホームまでは少し歩くかもしれませんね。
ちなみに、肥後橋まで
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=135/29/49.805&am...
新福島まで
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=135/29/24.463&am...
722さんありがとうございます。
うちは住むために検討していますが、やはりここか、あとは駅直結、
梅田近辺を考えたいと思っています。
駅直結は便利で資産性もいいのですが、別の意味でのごちゃごちゃありますから、
今のところN4を一番に考えていますので、情報はありがたいです
私は住むために契約しましたよ。
100平米を超える広さになるので比較出来る物件は限定的でしたが、
電車での移動はほとんど無いので交通機関は苦にはならず、
たまになら、肥後橋でも福島でも十分歩ける距離でした。
東西線新福島駅、阪神福島駅なら徒歩数分でしたよ。苦にはなりません。
毎日なら駅チカのほうがいいのかもしれませんが。
もっぱら自家用車とタクシー移動がメインです。
堂島や中之島のオフィスへは徒歩で行けますし、
梅田でもタクシーでほぼ1メーターです。
むしろこの距離感の交通利便性は高かったです。
自転車を使えば数分ですよね。別に問題無い距離ですが…。
そら、どちらがいいといえば毎日通勤なら駅チカでしょうが、
そうなると物件がかなり限られてきますよね。
何を一番重視するかが大事かと思いますよ。
大阪は良い意味でも悪い意味でもゴチャゴチャしてますよね。
シティータワー西梅田や北浜はマンションは良くても周辺は雑居系です。下町ですね。
タワー大阪は一体開発で美しい町になったと思いますが、そもそも販売時期が違いますので、
気に入っても新古販売待ちかキャンセル物件しかありません。
その点、中之島は町は鮮麗されているし、良くも悪くもゴチャゴチャしていません。
今後の開発でゴチャゴチャするはずもなく、むしろ整然とした美しい町並みが期待されます。
そこが魅力でした。
90平米以下の間取りとなると他にも選択肢が出てくるのかもしれませんが、
私の場合は100平米以上ですので選択肢が限られてきました。
私はそんな理由です。
参考までに！
10/11付朝日新聞夕刊に中之島特集(下)がありましたが、
N4タワーの販売状況が書かれていました。
販売済250戸のうち8割が売約済で、内3割がセカンドハウスらしいです。
セカンドハウスが60戸が多いかどうかはともかく、販売済250戸のうち8割が売約済というのは
意外に人気ですね。取材時期がいつか解りませんが、先日の9割というのもまるっきり嘘では
なさそうです。
>>720 さん
>>723 さん
歩いて思ったのですが、中之島駅よりも渡辺橋駅の方が近いようです。
中之島駅の改札口はかなり遠いようですが、渡辺橋はすぐそこです。
それに、中之島ダイビルが来春完成すれば、直結します。
歩けば解りますが、建設中の中之島ダイビルって、N4タワーの正面玄関を出て、
左へ行くと信号がありますが、そこを渡って本当にすぐですよ。
そこからビルの中へ入って、エスカレーターを地下を降りるとすぐ駅の改札口です。
ダイビルHPにある中之島ダイビルのパンフレットによると、
地下へ降りるエスカレーターもありますし、
京阪の構内図を見ると、中之島ダイビルから改札口が目の前なのは一目瞭然です。
中之島駅の地下入口に到着する前に、渡辺橋駅に到着するのではないかなーって思います。
中之島ダイビルの中や、渡辺橋駅にはお店も色々出来るようですし、
隣の三井中之島ビルにはスターバックスもあります。
リーガロイヤルしかない中之島駅よりは、夜食でも買って帰るというのは良いかもしれません。
ここにありました
中之島ダイビルパンフレット
http://www.daibiru.co.jp/project/nakanoshima.html
京阪中之島線・渡辺橋駅構内図
http://www.keihan.co.jp/traffic/eki/premises0703/281.pdf
渡辺橋駅ショッピングモール MINAMO
http://www.keihan.co.jp/news/data_h20/2008-09-09-01.pdf
まあ時期的なものを考えたら8割売れてるのは人気物件に入るでしょうね。
これが少し前のマンションバブルの時期なら完売は簡単だったんでしょうが。
あとは景気次第でしょう。北浜なんかもキャンセル相次いでるみたいだし。
モデルルームは二つあります。
狭い方はカストマイズしすぎで見ても意味がありません。
周辺情報は営業の方に聞くだけでなく、自分でネットとかで情報をとるべきかと
あと、質問はたくさんした方がいい
ここは渡辺橋駅付近のダイビルも近そうだなと思っていました。
お店もいろいろ出来るようで、楽しみですね。
Ｎ４タワーも結構売れているようですね。
私のいいな〜と思っている間取りもあと少ししかないですし、検討中の間取りは考えているうちに他の方が・・・。
だんだん選べなくなってきました（急がねば）。
場所的には繁華街の中心でもないのでいいかと思っています。
駅までそんなに遠いとも思いません。
会社へは自転車で行ってもらおうかと思うくらいです。
間取についてなんですが、プラン変更はまだ可能なのでしょうか？
可能なら急ぎですが、無理なら今買う妙味が無いですね・・・
新築他物件とほぼ同一条件ということになりますから。
値引き/サービス内容は具体的に公表出来かねます。
仮に値引きがあったとしても、
他言した場合等のペナルティ内容まできっちりと制約を受ける事でしょう。
情報では、200万弱ぐらいの交渉の余地はあるようです。
あくまでも噂です。
それ以上の噂をご存知の方教えて下さい。
個人的には、仮に２００万値引きがあったとしても部屋にもよるがまだまだ割高感は捨て切れない。
Ｎ４は最上階が３４階というのが影響しているのかどうかは分かりませんが、中層階の部屋で同じ階数のkitahamaより㎡単価の高い部屋が幾つか有ります。
個人的には立地、共用部、設備・仕様はkitahamaの方が良いと思うのでやはりＮ４についてはまだまだ高いかなという結論になってしまう。
中之島の発展には期待しているが、今の経済状況ではあまり多くは望めない気もする。
>>745
階数によると思いますが、まだプラン変更、間取り変更、設備変更間に合うと思いますよ。
ギリギリかもしれませんので急いだ方が良いと思います。
室内ドアを変更、フローリングを変更等々、かなり細かく変更が効きました。
オプションの中から決まったものを選択という訳ではないのが良かったです。
部屋にもよるかもしれませんが・・・ちなみに32階以上のプレミアムフロアではありません。
>>747
それは在庫物件の話しでしょう。N4は関係ありません。
値引きがあるとすれば下層の50平米以下の単身、投資用の部屋ではないですか？
売約済が7割で、あとは殆どが下層階ですので。
ま、完成在庫つまり竣工済みの物件でないとデべにとって値引きする理由はないでしょう。Ｎ４は来年9月竣工ですから今の時点で値引き交渉をしてもハードルは高いはずですよ。それに希望住戸がいつまでもあいているわけじゃないでしょ。
１２１平米のSHタイプで８６００万から１００００万。
広さも、間取りも丁度よく、内装の雰囲気も落ち着いているのがとても気に入っているので、私はとても高く評価しております。
一方で価格の方は1000ー1500万ほど予算を超えます。少し無理してもよいのか、もしくは相場的に少し無茶なのか、ご意見頂けますでしょうか？
↑
出入口多すぎ、おまけに景観ぶちこわし。
改札が中央部に一つのみ。
深すぎて上り下りが死ぬほど大変。
めちゃくちゃ不便なダイヤ（京都方面は基本乗り換え必）
京都までの直通の特急ナシ。
⇒ 結論：京阪中之島線いらん。とっとと廃止して埋めて原状回復しろ！
堂島川のラインがきれいに整備されてきましたね。
これから、ますます整備が進むことを期待します。
中之島新線は、短い区間に４つも駅ができ、
しかも出入り口が特徴的だから目立つし、出入り口が多く感じるんでしょうね。
全て「なにわ橋」駅のような設計だったら、
もっと町並みに溶け込んだのかなとも個人的には思います。。。
N4が駅直結だったら、もっと魅力的になるんですが。。。
大京はそうですが、そもそも京阪不動産との共同事業ですから、
万が一大京がという時でも京阪不動産が残ります。
そもそも大京はオリックス傘下ですので、
最近倒産の多い新興企業や他のデベとは違いますね。
大京の株価は気になりますが、事業主に京阪不動産が居る限りは、
大きな問題はないと思います。管理会社も変更すればいいだけです。
京阪不動産は京阪グループですし、京阪そのものが中之島開発に力を入れているところから、
（先日も京阪不動産がオリックスから堂島のビルを買収しましたね）
N4の失敗＝京阪の中之島開発の失敗＝中之島線の失敗 と関連づけられる可能性があると思います。
そういった様々なプレイヤーの思惑を考えると、N4は問題はないと私は考えてます。
(実現の可能性はともかく）中之島観覧車の話しといい、中之島線の南港延伸の話しといい、
そして決定しているサーカス開催といい、中之島に限っては今は明るい話題ばかりですが、
実現性が高いが今は景気に左右されそうなのが、京阪と大林の超高層ビル事業だと思います。
これが中止となれば、中之島開発に対する暗雲は多少なりと出てくるのではないでしょうか。
大きな買い物ですので、この時期に慎重になるのは確かです。
不安ですが、今は社会全体が不安に陥ってますよね。
↑ いくら開発、延伸などと騒いでみたところで、まだまだ絵に描いたモチ。外資系ホテルを誘致するとかいってますが、冷静に考えて大阪程度の規模の都市で、あの立地に出店する外資系ホテルなんてあっても３流以下なのは目に見えてる。
誰が引き受けるから大丈夫というような問題ではなく、つぶれそうなデベというだけでも即パスだと思いますが。
建物は立ってからイロイロな問題が出てくるのが普通ですが、売主がつぶれてては話しになりませんからね。
億リックスはシビアな会社ですからね。
大丈夫だとは思いますが、株価が低迷、在庫の増加、財務の悪化が
悪くなると問題ないとは言えない。
せめて今の株価を2倍にしてほしい。
N4とThe Kitahamaを観に行きました。
正直、The Kitahamaに軍配。
N4については、よくも悪くもない感じですね。
駅直結であれば、N4もとは思いましたが、仕様を考えるとやはりThe Kitahama。
あと、価格もThe Kitahama自体そんなに高いとは思わなかった。
ただ、ネックはThe Kitahamaは既に間取りプランの変更が出来ない点。
N4はまだ間に合う。
N4が値下げでもすれば、検討はしたいが、今の状況だとしないでしょうね。
両方を比較検討してN4を決めた方はおられますか？
その理由をもしよかったら教えてください
782さん
妥当な結論だと思います。
不動産を真剣に考える方なら１００人中半分以上いや６割以上はKitahamaを選ぶと思います。
それは今後の売れ行きでも表れてくるのでは・・・と思いながら観ています。
もし自分がKitahamaではなくN４を選ぶ理由を探すなら不動産としての価値を２０〜３０年先に
置き、しかもそこに住むというのが条件になるように思います。
ただN４の問題点は直近での資産価値という面がかなり大きいように思いますので購入対象から
外すのではなく、色々な面からも保留が良いのでは・・・と考えます。
早急性ならやっぱりKitahamaになるかな・・・・。
784さん。レスありがとうございます。
そうですよね。直近だけを考えたらThe Kitahamaですね。
２０〜３０年先なんて考えられません。
あと、これは単なる印象ですが、営業の余裕がよくわかりました(笑)
多少の営業の力量での違いもあると思いますが、雰囲気が違います。
こればかりは、実際にMRに行って、詳しく商談しないとわからないと思いますが、
心地よい話が出来たのはThe Kitahamaでした。
この辺は売れているんだなと感じさせられます。
情報量も違いますし、良いことも悪いことも素直に聞き出せますね。
N4ももっとどんとかまえて、行った時は優越感に浸るような進め方をして頂ければと思っちゃいます。
kitahama の駅は堺筋線なので魅力に乏しいです。エリアとしてもビジネス街。仕様は魅力的ですが、場所に魅力がないです。Ｎ４も今の時点では保留ですね。タワー大阪の方がよさそう。
ビジネス街や商業エリアだけではなく、住居としての魅力が大切かと思います。
N4にはこの魅力がないんですよね。
The Kitahamaに関しても、商業施設の内容によっては？がつきそうです。
タワー大阪がよく比較に出てきますが、N4と比べて評価が高いポイントは何でしょうか？
確かに一体型開発地域のため小綺麗にまとまっていますが、非常に開発地域は狭い範囲かと思います。
言われる程、評価が高くなる理由がいまひとつわかりません。
タワー大阪のデザインっていいですか？
白いのっぺりした壁って感じでどうかと思いますが？
シティータワー西梅田のほうがよっぽどいい。
しかしどちらも居住には適して無さそう。
タワー大阪のあのカーブは無意味だし、シティータワー西梅田もガラス張りで暑い。
N4タワーは居住にはベストな形かな。
今日通りがけに見ると20階くらいまで建ってきたようで、
なかなか迫力はありました。壁という意味ではこっちの方が壁ですが、
4丁目は寂しかったので、3丁目のダイビルや関電から続く中之島高層ビル群って感じで
町並みに溶け込んでるという意味では美しかったです。
タワー大阪は未入居中古物件しか無いので比較の対象になるの？
kitahamaは建物は良いけど北浜がどうなのかな？モロオフィス街だし。
駅上といっても堺筋線でしょ？ 梅田行けないし、難波行けないし、どこ行くの？
あと何平米の部屋を選ぶかにもよるのでは？
90平米以下ならシティータワー福島も候補では？
シティータワー天満は場所悪すぎ。
みなさんThe Kitahamaは堺筋線だけと思われていますね。
京阪本線も直結で、北浜駅はもちろんのこと淀屋橋駅にも地下道で雨に濡れずに行けますよ。
またThe Kitahamaから実際に歩いてみましたが、御堂筋線淀屋橋まで徒歩で６〜７分で行けます。
N4同様に京阪中之島線の駅にも近いですよ。まあ中之島線をあえて使うことはほとんどないと思いますがね。
ただN4はまだ買える住戸はたくさんあるようですが、Kitahamaはほぼ完売です。キャンセル待ちで登録しましたが、望み薄かな？
NY Kitahamaでいい物件がなければN4 京町を検討しようと思います。
タワー大阪のN４より評価が高いと思われるところは簡単に言うと資産性だと思います。
しかしこれは新規に幾らか乗せて仲介で購入したのではなく最初に抽選等で購入された方に限ります。それだけタワー大阪の売出価格が需要より下回って（割安）いたということだと思います。
中・長期的にみれば少し？だが・・・。
人気のあるものを安く購入できれば当面の資産性は上がります。
ここ最近、大阪市内でこれだけの戸数のマンションがこれだけ早く完売したというのを他に聞いたことはありません。
不動産の立地でみた場合、近距離のN４とタワー大阪にそれ程の差があるとは思えません。
ですが僅か複数線や、スーパーにも近く、高い（建物の高さ）タワー大阪がＮ４より安ければ差はさらに広がります。
Ｎ４の販売は『中之島』を連発しますがそれはタワー大阪より高い（値）という売る側の理由に聞こえ、思えます。
同価格なら確かに優位性があるとも思えますがこの価格差を埋めるだけのものを感じることは
残念ながら・・・。
総合的には及ばないまでもＮ４にも良いと思われる部分はあります。
Ｔ大阪は割安で売れたせいかどうかは分かりませんが、内装が？というのたまに聞きます。
Ｎ４は竣工前なのでなんとも言えませんがその辺りを詰める事ができればと・・。
それでもこの価格はちょっとと思ってしまったりします・・。
でも、朝は浮浪者の方が寝ているのでちょっとびびります
臭いもどうかと・・・
差別をしているわけではありませんが、ちょっと怖いです。すみません。
でも、ここって物件の特性上ファミリー層は極端に少ないのではと感じます。
理由は小学校まで遠いし、スーパーまでも距離がある
つまり生活圏から離れている。
そう考えると、ファミリー層がおらず、静かなホテルライクな生活空間が保てそうな気がする。
購入層がほぼ大人だけで構成されるなら検討したいな
あくまでも願望です。
セカンドハウスとして考えましたが、結構タワー大阪が売りに出ているので考えてます。N4の道はさんだ南側もライオンズマンションですよね。その横にも比較的新しい賃貸あるし。低層は魅力がないです。中之島はまだ新しいマンションの計画もありそうなので発展の様子をみてそちらを考えてもいいかなと思っています。
私はファミリーですが。知る限り他にも何組かファミリーがいます。
ここにも何組かいらっしゃいましたね。
小学校は西船場小学校に入れるので近いですよ。
静かなホテルライクはどうなんでしょう？
普通のホテル住まいか、ほたるまちか北新地の高級賃貸でいいのでは？
新地はいろんな意味で大人ですが。
お子さんがいても問題なないです。
ただ、共有施設で走ったり、暴れたりしなければね
ラウンジやエントランスではのんびりしておきたいだけです。
今は高額物件は全く売れません。
もしここのペントハウスが値引きなしに完売していたら大したものです。
投資目的やセカンドハウスの人もいると思いますが、この御時世でキャンセルされる方も多いのではないでしょうか？
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
大阪府大阪市淀川区塚本二丁目 |
|
2,700万円台予定・3,300万円台予定 |
|
1LDK |
|
33.38m² |
|
総戸数 48戸 |
大阪府大阪市中央区内久宝寺町二丁目 |
|
4,108万円～8,648万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
33.94m²～67.02m² |
|
総戸数 56戸 |
大阪府大阪市都島区東野田町１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～2LDK(1LDK・1LDK+S(納戸)・2LDK) |
|
31.99m2～41.75m2 |
|
総戸数 66戸 |
大阪府大阪市天王寺区生玉前町305番1 |
|
5010万円～7890万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
54.31m2～74.72m2 |
|
総戸数 97戸 |
大阪府大阪市天王寺区南河堀町121番6ほか |
|
3920万円～6540万円 |
|
1LDK・2LDK |
|
33.79m2～53.66m2 |
|
総戸数 64戸 |
大阪府大阪市阿倍野区播磨町１丁目 |
|
5070万円～5860万円 |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
67.11m2～71.27m2 |
|
総戸数 44戸 |
兵庫県尼崎市長洲西通１丁目 |
|
5888万円（商談室使用住戸価格5888万円、商談室使用期間：2024年7月1日～2025年3月31日まで使用予定） |
|
1LDK+2S（納戸） |
|
67.72m2 |
|
総戸数 38戸 |
大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目 |
|
3900万円台～6700万円台（予定） |
|
3LDK |
|
62.16m2～75.45m2 |
|
総戸数 72戸 |
大阪府守口市南寺方南通３丁目 |
|
3600万円台～5800万円台（予定） |
|
2LDK～4LDK |
|
54.55m2～82.81m2 |
|
総戸数 96戸 |
大阪府大阪市平野区平野宮町１丁目 |
|
3850万円～4750万円 |
|
2LDK・3LDK(2LDK+DEN・3LDK) |
|
65.07m2～73.22m2 |
|
総戸数 55戸 |
大阪府箕面市船場東３丁目 |
|
3960万円～2億9000万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
31.84m2～147.33m2 |
|
総戸数 397戸 |
大阪府堺市堺区甲斐町東1丁1番1 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
58.83m²～78.88m² |
|
総戸数 125戸 |
大阪府茨木市庄１丁目 |
|
4670万円～6850万円 |
|
1LDK+S（納戸）・3LDK |
|
57.97m2～80.84m2 |
|
総戸数 279戸 |
大阪府東大阪市御厨東１-693-1 |
|
2900万円台～3500万円台（予定） |
|
3LDK |
|
63.37m2～65.54m2 |
|
総戸数 96戸 |
大阪府三島郡島本町桜井２丁目 |
|
4390万円～6890万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK(2LDK+S～3LDK+N) |
|
68.29m2～80.47m2 |
|
総戸数 362戸 |
大阪府交野市星田駅北土地区画整理事業21街区2画地(ウエストスクエア)(イーストスクエア)（仮換地番号） |
|
4058万円～5668万円 |
|
2LDK～4LDK |
|
60.91m2～83.14m2 |
|
総戸数 382戸 |
