中之島4丁目免震高層マンション 【N4.TOWER】

678さん

近代美術館用地の西側の一部（なにわ筋に接する部分）は、
京阪と大林の超高層ビル計画の一部に取り込まれて一体開発を目指し、
大阪市と協議中のようです。

大阪市は近代美術館の一部用地を民間に売却して、
その資金で建設しようかという話しが出ていましたので、
その一環かもしれません。

ただ、地価下落中なのでそれで補えるのか解りませんが。

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大京にモラルなんて期待するほうが馬 鹿。

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確かに普通のサラリーマンが住む物件じゃないね。
サラリーマンは北浜、ちょっと特異な人は中之島とニーズが分かれた気がします。

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不動産業界に詳しくないのだが、
完成まで１年のこの時期に、
まだ売り出されていない物件があるのは普通でしょうか？
売れ残りが多いので、ショウケースにも並べられないんではないだろうか。

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ここのスレを見ているとＮ４を全面肯定か否定に分かれてるように感じます。
全面肯定または否定だと物件の販売関係者かまたは競合物件の関係者かとも思い割り引いてしまいます。
Ｎ４にも良い点もあれば不便に感じる点もあると思います。できればそういう良い点、悪い点を教えていただければ有難いです。
個人的には良いと思うところは今後中之島が賑やかになる可能性があるというところです・・
もうひとつと思うところはそれでも割高に感じるのと人気が今ひとつというところです。
売れているかどうかは現時点では、客観的に他の物件との比較や営業さんの対応を見る限り、売れているとは言い難く感じます。
デベロッパーとしての大京を不安がるレスもありますがそれは信頼面や対応での話ですか？
よろしく御願い致します。

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このマンションの東側は駐車場ですが、何が建つのかまだ決まっていないのでしょうか。
南側がいいのかもしれませんが、間取りは角住戸がいいような気がします。
２０階以上だったら大丈夫でしょうか。。。

それからＦＩＸ窓が多いのですが（それはそれでいいのですが）、リビングダイニング全部ＦＩＸの間取りがありますが、全然窓を開けられないのでしょうか？
個室はいいのですが、リビングダイニングが窓があっても開けれないのは息苦しいような・・・。

立地は特に問題ないので、検討中です。

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電話攻撃がひどいので見に行ったら最後ですね。

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角住戸で悩んでいましたが、南側でいい間取りがあったので、そちらと比較検討中です。
南側は建物は大丈夫そうだし・・。

この物件は私としてはいいと思うのですが、批判される方が多いのもびっくりです。

京阪だけだと不便かもしれませんが、肥後橋までは歩ける距離ですし、
美術館も近いし、いいのではないでしょうか。

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大京さん大丈夫なのか・・・・資金回収にやっきになってるらしいけど・・・・
もし破綻したらわたしの手付って返してもらえますよね？

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711さんへ
買いたくても買えない人間の妬みではなく、同業者の書き込みが多いようです。
私は契約後もこの掲示板を見てますが、＊＊らしくて。。
この業界って好きじゃないですね。

契約してからも中之島が変わっていくのが見えますので、ほんと楽しみです。

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肥後橋までは歩けますが、毎日は辛いですよ。
数年前まで中之島で働いていましたが、肥後橋からは遠いです。
ここはやはり、乗り換えが面倒でも京阪を使うのが合理的だと思います。
気になるのは京阪の駅がどのようになるかですね。
あと乗り換えとか(肥後橋、淀屋橋）
だれか情報持っていますか？

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この掲示板が荒れる理由は、住むために買っている人が少ないせいでしょう。
生活環境の話より、将来の評価価値の話ばかりなのを見るとわかります。
それと、ポーターだとかゴルフ練習機だとか「売り」のポイントの中身が低すぎるのも
原因か。
ポーターなどは毎日出勤したら３人は必要で、人件費などの経費で年間１０００万円か
かる。
１戸あたり年間３万円で、ほとんど利用しないであろう人は３万円を盗られるだけ。
ま、１,２年で無くなる制度でしょうが、管理費は下がらないでしょうし。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

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７１１です。

大京の方はそんなにうそをついてますか？
今まで色々見てきましたが、大丈夫だと私は思っています。
スカイタワーもビオールもエルザも素敵です。

中之島はこれから発展すると思いますが。
私は購入するなら住むために購入する予定ですが、他の人がどんな用途で購入するか全員の分を調べたわけでもないのに、どうして判るんでしょうかね。
賃貸目的の人も住む目的の人も色々です。

Kitahamaも同じだと思います。
ここも見に行きましたが、ゴージャスでしたね。
出来上がりを見たいです。
管理費が高いかもしれませんが・・・。

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714です。
うちは住むために検討しているので日常の交通の便や生活環境は気になります。
中之島は以前働いていたので好きで検討している次第です。
大京については、確かにちょっと言い過ぎかなと思いますが、
それを信じる人って本気で検討する人はいないのでは？と思っていますが。
今は気になるのは京阪の乗り換えアクセスですね

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沿線にあるフェスティバルホールの建て替えに伴い、現在渡辺橋駅と大阪市営地下鉄四つ橋線の肥後橋駅との間に連絡通路を設ける計画もあるようです。

http://www.asahi.com/shimbun/release/20080228.html

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>>714,717
このマンションから京阪中之島駅と四ツ橋線肥後橋駅の改札口までの距離はそう変わりません。
中之島駅の改札口はロイヤルホテルまで行かないとないので結構遠いです。
淀屋橋へは土佐堀川があるので、連絡道は無理でしょう。
御堂筋線への乗り換えは地上を徒歩で移動でしょうね。

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714です。
四ツ橋線肥後橋駅って相当距離ありますよ
中之島の駅まではそんなに距離があるんですか？
まだ歩いて試していないので、ちょっと驚きなんですが・・・・
次回の休みの日に試してます。
そうなると、ちょっと考えてしまいますね

一応、京阪ビルが建つ場所に入り口が出来ると聞いているのですが・・・
ホームまでは距離はあると思いますけどね
とりあえず、入り口にどれだけの距離があるのか気になります

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715さんへ

年間３万円を惜しい人は都心のマンションは購入しないと思います。
安いと思います。
「最大の荒れる理由は、売るために平気でウソをつく大京の営業スタンス」
購入には全く関係なかったです。

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大阪市立科学科学館へ中之島駅６番出口から４００メートルなので、そんなに遠いとはと思うのですが・・・。
キョリ測で３６０メートルほどでした。
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=135/29/38.531&am...

駅の入り口からホームまでは少し歩くかもしれませんね。

ちなみに、肥後橋まで
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=135/29/49.805&am...


新福島まで
http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=1&grp=route&el=135/29/24.463&am...

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>>720
京阪の新駅、今度の日曜日に開通するので見られたらいいと思います。
地下の入り口は玉江橋近くにはあるのですが、改札はロイヤルホテルまで行かないとありません。
７２０さんは肥後橋まで遠いと書かれていましたが、マンション建設用地から
歩けば５分ちょっとですし、遠いという感覚はないのですが。
地下鉄の四ツ橋線に乗るのなら、直接肥後橋駅に行くほうが早いです。

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722さんありがとうございます。
うちは住むために検討していますが、やはりここか、あとは駅直結、
梅田近辺を考えたいと思っています。
駅直結は便利で資産性もいいのですが、別の意味でのごちゃごちゃありますから、
今のところN4を一番に考えていますので、情報はありがたいです

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>>727
>やはりここか、あとは駅直結、梅田近辺を考えたいと思っています。
利便性・梅田のアクセスを考えている人が、なぜ？どこが？Ｎ４が良いと思うのですか？

＞駅直結は便利で資産性もいいのですが、別の意味でのごちゃごちゃありますから、
「ごちゃごちゃ」って何です？　お茶を濁さずにクワシク！

参考にしたいので、コメントお願いします。

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私は住むために契約しましたよ。
100平米を超える広さになるので比較出来る物件は限定的でしたが、
電車での移動はほとんど無いので交通機関は苦にはならず、
たまになら、肥後橋でも福島でも十分歩ける距離でした。
東西線新福島駅、阪神福島駅なら徒歩数分でしたよ。苦にはなりません。
毎日なら駅チカのほうがいいのかもしれませんが。

もっぱら自家用車とタクシー移動がメインです。
堂島や中之島のオフィスへは徒歩で行けますし、
梅田でもタクシーでほぼ1メーターです。
むしろこの距離感の交通利便性は高かったです。

自転車を使えば数分ですよね。別に問題無い距離ですが…。

そら、どちらがいいといえば毎日通勤なら駅チカでしょうが、
そうなると物件がかなり限られてきますよね。
何を一番重視するかが大事かと思いますよ。

大阪は良い意味でも悪い意味でもゴチャゴチャしてますよね。
シティータワー西梅田や北浜はマンションは良くても周辺は雑居系です。下町ですね。
タワー大阪は一体開発で美しい町になったと思いますが、そもそも販売時期が違いますので、
気に入っても新古販売待ちかキャンセル物件しかありません。

その点、中之島は町は鮮麗されているし、良くも悪くもゴチャゴチャしていません。
今後の開発でゴチャゴチャするはずもなく、むしろ整然とした美しい町並みが期待されます。
そこが魅力でした。

90平米以下の間取りとなると他にも選択肢が出てくるのかもしれませんが、
私の場合は100平米以上ですので選択肢が限られてきました。

私はそんな理由です。
参考までに！

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10/11付朝日新聞夕刊に中之島特集(下)がありましたが、
N4タワーの販売状況が書かれていました。

販売済250戸のうち8割が売約済で、内3割がセカンドハウスらしいです。
セカンドハウスが60戸が多いかどうかはともかく、販売済250戸のうち8割が売約済というのは
意外に人気ですね。取材時期がいつか解りませんが、先日の9割というのもまるっきり嘘では
なさそうです。

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>>720 さん
>>723 さん

歩いて思ったのですが、中之島駅よりも渡辺橋駅の方が近いようです。
中之島駅の改札口はかなり遠いようですが、渡辺橋はすぐそこです。
それに、中之島ダイビルが来春完成すれば、直結します。

歩けば解りますが、建設中の中之島ダイビルって、N4タワーの正面玄関を出て、
左へ行くと信号がありますが、そこを渡って本当にすぐですよ。
そこからビルの中へ入って、エスカレーターを地下を降りるとすぐ駅の改札口です。

ダイビルHPにある中之島ダイビルのパンフレットによると、
地下へ降りるエスカレーターもありますし、
京阪の構内図を見ると、中之島ダイビルから改札口が目の前なのは一目瞭然です。

中之島駅の地下入口に到着する前に、渡辺橋駅に到着するのではないかなーって思います。

中之島ダイビルの中や、渡辺橋駅にはお店も色々出来るようですし、
隣の三井中之島ビルにはスターバックスもあります。

リーガロイヤルしかない中之島駅よりは、夜食でも買って帰るというのは良いかもしれません。

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ここにありました

中之島ダイビルパンフレット
http://www.daibiru.co.jp/project/nakanoshima.html

京阪中之島線・渡辺橋駅構内図
http://www.keihan.co.jp/traffic/eki/premises0703/281.pdf

渡辺橋駅ショッピングモール MINAMO
http://www.keihan.co.jp/news/data_h20/2008-09-09-01.pdf

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>>730
人気なんでしょうか？
３４０−２５０＝９０は未販売。
２５０×０．２＝５０は売れ残り
９０＋５０＝１４０
１４０／３４０ですから４割は売れてないわけで。
これも大京の「８割売れている」を信じての数値ですが。

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まあ時期的なものを考えたら8割売れてるのは人気物件に入るでしょうね。

これが少し前のマンションバブルの時期なら完売は簡単だったんでしょうが。
あとは景気次第でしょう。北浜なんかもキャンセル相次いでるみたいだし。

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N4は悪くないと思いますけどね
確かに営業は難ありで、割高ですが、立地と仕様はいいかと思いますよ。

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そうかもしれませんね。
ただ妬まれる物件でもないのに何故アンチが多いのかな？

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アンチと言うか、良いところある割りには中途半端が極端にあるからでは？
あとは大京さんの態度にも問題あるのかも。
もっと、普通に売ればいいと思うのですがね。
まずは、モデルルームを普通にしてみてはと思います

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具体的に大京の難とはなんでしょうか

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近々モデルルームを見に行く予定ですが、こちらをみていると大京の接客にくせがあるようですね。見学するに当たってどのような所にきをつけなければならないのでしょうか？
　またモデルルームを普通にしたほうがよいとのことですが、なにか注意してみなければならないことがありますか？

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モデルルームは二つあります。
狭い方はカストマイズしすぎで見ても意味がありません。
周辺情報は営業の方に聞くだけでなく、自分でネットとかで情報をとるべきかと
あと、質問はたくさんした方がいい

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東京のマンションではバレーパーキングサービス実施していますね

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ここは渡辺橋駅付近のダイビルも近そうだなと思っていました。
お店もいろいろ出来るようで、楽しみですね。

Ｎ４タワーも結構売れているようですね。
私のいいな〜と思っている間取りもあと少ししかないですし、検討中の間取りは考えているうちに他の方が・・・。
だんだん選べなくなってきました（急がねば）。

場所的には繁華街の中心でもないのでいいかと思っています。
駅までそんなに遠いとも思いません。
会社へは自転車で行ってもらおうかと思うくらいです。

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買った。

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７４３さん、おめでとうございます。
中之島新線も出来てこれから期待出来ますね

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間取についてなんですが、プラン変更はまだ可能なのでしょうか？
可能なら急ぎですが、無理なら今買う妙味が無いですね・・・
新築他物件とほぼ同一条件ということになりますから。

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743さん値引きはじまりましたか？

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株主総会で値引きすると言ってましたけど。
新聞に出てましたよね。

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値引き/サービス内容は具体的に公表出来かねます。

仮に値引きがあったとしても、
他言した場合等のペナルティ内容まできっちりと制約を受ける事でしょう。

情報では、200万弱ぐらいの交渉の余地はあるようです。
あくまでも噂です。

それ以上の噂をご存知の方教えて下さい。

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個人的には、仮に２００万値引きがあったとしても部屋にもよるがまだまだ割高感は捨て切れない。
Ｎ４は最上階が３４階というのが影響しているのかどうかは分かりませんが、中層階の部屋で同じ階数のkitahamaより㎡単価の高い部屋が幾つか有ります。
個人的には立地、共用部、設備・仕様はkitahamaの方が良いと思うのでやはりＮ４についてはまだまだ高いかなという結論になってしまう。
中之島の発展には期待しているが、今の経済状況ではあまり多くは望めない気もする。

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余談ですが、梅田ローレルの発展はおさかんらしい。

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発展は盛んなんですか

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>>745
階数によると思いますが、まだプラン変更、間取り変更、設備変更間に合うと思いますよ。
ギリギリかもしれませんので急いだ方が良いと思います。
室内ドアを変更、フローリングを変更等々、かなり細かく変更が効きました。

オプションの中から決まったものを選択という訳ではないのが良かったです。
部屋にもよるかもしれませんが・・・ちなみに32階以上のプレミアムフロアではありません。

>>747
それは在庫物件の話しでしょう。N4は関係ありません。

値引きがあるとすれば下層の50平米以下の単身、投資用の部屋ではないですか？
売約済が7割で、あとは殆どが下層階ですので。

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ま、完成在庫つまり竣工済みの物件でないとデべにとって値引きする理由はないでしょう。Ｎ４は来年9月竣工ですから今の時点で値引き交渉をしてもハードルは高いはずですよ。それに希望住戸がいつまでもあいているわけじゃないでしょ。

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どっちにせよ竣工までに完売しない物件は投資物件としては使えない。。この時代、、、。

大阪市内じゃい今のところタワー大阪だけかな！

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京阪が開通しましたが、周辺への人の流れとか変化ありますか。
開通当日はリーガロイヤルの売上げが大幅に上がったようですが。

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渡辺橋駅利用者少なすぎ…。
京阪さん大丈夫ですかぁ？
株売ろうかなぁ…。

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１２１平米のSHタイプで８６００万から１００００万。
広さも、間取りも丁度よく、内装の雰囲気も落ち着いているのがとても気に入っているので、私はとても高く評価しております。
　一方で価格の方は1000ー1500万ほど予算を超えます。少し無理してもよいのか、もしくは相場的に少し無茶なのか、ご意見頂けますでしょうか？

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↑

出入口多すぎ、おまけに景観ぶちこわし。
改札が中央部に一つのみ。
深すぎて上り下りが死ぬほど大変。
めちゃくちゃ不便なダイヤ（京都方面は基本乗り換え必）
京都までの直通の特急ナシ。

⇒ 結論：京阪中之島線いらん。とっとと廃止して埋めて原状回復しろ！

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地下鉄でなく、広く快適な遊歩道、自転車専用道路を作って欲しかった・・・

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東西方向の移動が便利になったのは確かだね。

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堂島川のラインがきれいに整備されてきましたね。
これから、ますます整備が進むことを期待します。

中之島新線は、短い区間に４つも駅ができ、
しかも出入り口が特徴的だから目立つし、出入り口が多く感じるんでしょうね。
全て「なにわ橋」駅のような設計だったら、
もっと町並みに溶け込んだのかなとも個人的には思います。。。

N4が駅直結だったら、もっと魅力的になるんですが。。。

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遊歩道は工事中。

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大京って大丈夫ですかね？
株価も心配だし。

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大京が破産したらどんな影響があるでしょう。　
少し竣工が遅れるくらいかな？　一マンション購入者は特に困ったことにはならない
ものですかね。　色々とデベが破産してますが、実際のところ引渡前のマンション購
入者は具体的にどんな被害を被るものなのでしょう？

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万が一大京が飛べば大京連結の管理会社も被害を被る可能性は大。
そんなことを考えながら購入するのはリスクが高すぎる。
安い買い物ではないのですから・・。

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正直心配です。
今日の日経株価は8000円切りましたしね
影響が色んなところで出来ますよね。
大京の状況を考えたら、さすがに大丈夫かなと心配に。
このまま検討物件に入れるべきか、当分買うのをやめるか悩み中です

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最悪、京阪が引き継ぐって事でなんかなるでしょうか？

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大京の親会社はオリックスだから、うしろだてのない中堅どころのデベとは違います。

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大京はそうですが、そもそも京阪不動産との共同事業ですから、
万が一大京がという時でも京阪不動産が残ります。

そもそも大京はオリックス傘下ですので、
最近倒産の多い新興企業や他のデベとは違いますね。

大京の株価は気になりますが、事業主に京阪不動産が居る限りは、
大きな問題はないと思います。管理会社も変更すればいいだけです。

京阪不動産は京阪グループですし、京阪そのものが中之島開発に力を入れているところから、
（先日も京阪不動産がオリックスから堂島のビルを買収しましたね）
N4の失敗＝京阪の中之島開発の失敗＝中之島線の失敗　と関連づけられる可能性があると思います。

そういった様々なプレイヤーの思惑を考えると、N4は問題はないと私は考えてます。

(実現の可能性はともかく）中之島観覧車の話しといい、中之島線の南港延伸の話しといい、
そして決定しているサーカス開催といい、中之島に限っては今は明るい話題ばかりですが、
実現性が高いが今は景気に左右されそうなのが、京阪と大林の超高層ビル事業だと思います。
これが中止となれば、中之島開発に対する暗雲は多少なりと出てくるのではないでしょうか。

大きな買い物ですので、この時期に慎重になるのは確かです。
不安ですが、今は社会全体が不安に陥ってますよね。

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大京の株を買いました。今はチャンス。

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↑ いくら開発、延伸などと騒いでみたところで、まだまだ絵に描いたモチ。外資系ホテルを誘致するとかいってますが、冷静に考えて大阪程度の規模の都市で、あの立地に出店する外資系ホテルなんてあっても３流以下なのは目に見えてる。

誰が引き受けるから大丈夫というような問題ではなく、つぶれそうなデベというだけでも即パスだと思いますが。

建物は立ってからイロイロな問題が出てくるのが普通ですが、売主がつぶれてては話しになりませんからね。

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億リックスはシビアな会社ですからね。
大丈夫だとは思いますが、株価が低迷、在庫の増加、財務の悪化が
悪くなると問題ないとは言えない。
せめて今の株価を2倍にしてほしい。

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電車に乗ってみた。なるほど近い。

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二十階まで出来てますね。

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順調に出来上がってきていますね。
近くのかた、出来れば写真のUPお願いします

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京阪のビルにできる外資系ホテルってどこですか?

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＞大京の株買った？
簡単に戻ることのない更なる半値になり得ますよ！

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すぐ隣りの大阪大学中之島センターのランチ、超おすすめです。

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中之島線の入り口の木の感じはなんか仮設にしか見えないのは残念です。石の重厚感がほしいと思いました。

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↑ 京阪は大阪で唯一景観を誇れる中之島の景観を破壊しました。最悪です。和民のようなあの安っぽい木の出入口はなんとかならないか？

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Ｎ４って１２１㎡はで８６００万からあるんだ。安いなあ・・・。でも、もう少し交通の便が良かったらいいのに。

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N4とThe Kitahamaを観に行きました。
正直、The Kitahamaに軍配。
N4については、よくも悪くもない感じですね。
駅直結であれば、N4もとは思いましたが、仕様を考えるとやはりThe Kitahama。
あと、価格もThe Kitahama自体そんなに高いとは思わなかった。
ただ、ネックはThe Kitahamaは既に間取りプランの変更が出来ない点。
N4はまだ間に合う。
N4が値下げでもすれば、検討はしたいが、今の状況だとしないでしょうね。
両方を比較検討してN4を決めた方はおられますか？
その理由をもしよかったら教えてください

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N4って低層とか価格的に魅力ないですよね。
高層だけって感じです。
低層は売れているのでしょうか？

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782さん
妥当な結論だと思います。
不動産を真剣に考える方なら１００人中半分以上いや６割以上はKitahamaを選ぶと思います。
それは今後の売れ行きでも表れてくるのでは・・・と思いながら観ています。
もし自分がKitahamaではなくN４を選ぶ理由を探すなら不動産としての価値を２０〜３０年先に
置き、しかもそこに住むというのが条件になるように思います。
ただN４の問題点は直近での資産価値という面がかなり大きいように思いますので購入対象から
外すのではなく、色々な面からも保留が良いのでは・・・と考えます。
早急性ならやっぱりKitahamaになるかな・・・・。

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784さん。レスありがとうございます。
そうですよね。直近だけを考えたらThe Kitahamaですね。
２０〜３０年先なんて考えられません。
あと、これは単なる印象ですが、営業の余裕がよくわかりました(笑)
多少の営業の力量での違いもあると思いますが、雰囲気が違います。
こればかりは、実際にMRに行って、詳しく商談しないとわからないと思いますが、
心地よい話が出来たのはThe Kitahamaでした。
この辺は売れているんだなと感じさせられます。
情報量も違いますし、良いことも悪いことも素直に聞き出せますね。
N4ももっとどんとかまえて、行った時は優越感に浸るような進め方をして頂ければと思っちゃいます。

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kitahama の駅は堺筋線なので魅力に乏しいです。エリアとしてもビジネス街。仕様は魅力的ですが、場所に魅力がないです。Ｎ４も今の時点では保留ですね。タワー大阪の方がよさそう。

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ビジネス街や商業エリアだけではなく、住居としての魅力が大切かと思います。
N4にはこの魅力がないんですよね。
The Kitahamaに関しても、商業施設の内容によっては？がつきそうです。

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タワー大阪がよく比較に出てきますが、N4と比べて評価が高いポイントは何でしょうか？
確かに一体型開発地域のため小綺麗にまとまっていますが、非常に開発地域は狭い範囲かと思います。
言われる程、評価が高くなる理由がいまひとつわかりません。

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