市内タワマンのお値打ち物件

三井不動産や森ビル、住友不動産など大手は、東京の都心に高級賃貸物件を所有していて、中には、
家具調度品など備え付けのサービスアパートメントなんかも経営したりしてるんですね。
東京ミッドタウンパークレジデンスは、リッツカールトンと提携して、高級住宅のあり方を模索したりしてるワケです。
まあ、もちろん東京都心でも一部の極特殊な環境ではあるものの、今後、高級タワーレジデンスのあり方としての指標になるものと考えますね。
住友不動産も、森ビルの六本木ヒルズや三井不動産の東京ミッドタウンには規模には及ばないが、泉ガーデンタワー、泉ガーデンレジデンスなどを展開はしてるんですね。
泉ガーデンレジデンスは外人向けのびっくりすような高い賃貸マンションだが、それら同種の物件経営を通じて、独自のノウハウが蓄積されるワケなんですね。

ホテルライクなタワー物件の運営管理などノウハウは、先にいうように、三井不動産、森ビル、住友不動産が先発して確立しているからです。
そのノウハウを確立するのに、大手が高い授業料を払い続けて、そのカネのかかったノウハウをいかして良い管理
が形成されるわけです。

ところが、長谷工といった今までそのようなマンションの分譲、管理のノウハウが乏しいと思われるデベロッパーがthe kitahamaという物件を高級タワーレジデンスとして輝かせ続けることができるかが今後とても興味深いわけですね。

>>838
結局、マルイトさえあれば大丈夫だと言うことですね

寄らば大樹の陰、とはいえ…最近住友信者がちょっとウザくなってきた
個人的にだが、住友の売り方があまり好きになれない
物件も同じシティータワーと名がついていても、高級路線は大阪か西梅田まで
大阪福島や天満は立地も建物自体も微妙
庶民でも背伸びすれば手の届く高級感を上手く演出して、買わせる作戦
ガラスウォールでごまかしてはいるが、間取りで分かるとおり中身は割高なファミリーマンション

↑
ヒガミにしか聞こえんが (笑)

確かにシティタワー大阪福島の外観はダサい。天満は格好良いと思うが

間取りでわかる通りの意味がわからない
狭い間取りが多いって事？
それとも億の間取りがないって事？

マルイトってそんなにいいの？
スーパーと本屋があるだけでは？
他に何かあるの？
良さを教えてください

シティタワー大阪福島は別の意味でよいと思いますよ。
作りは意外にしっかりしていたし、住環境、梅田からの距離、使える路線は良かった。
検討するなら角部屋かなとは思います。
あとは好みと予算次第って事では。
従来の高級タワマンをイメージしている人達には対象外のタワマンなのは確かだと思いますが

西区のタワーマンションはいかがですか？

ＣＴ大阪福島の住環境は微妙じゃないかな。古びた怪しい塗炭の建物が多いし、決して駅近ではないし、シティタワーシリーズにしては地味かと。

駅近ではないのは納得。
最近、周辺の建物の建て替えが進んでいて違和感は昔程はないですよ。
ただ、下町にタワーがあるのは確かなのでイメージが合わないとは感じます。
学校やスーパー、自治会等の住環境はいいからファミリー向けにはいいけど、
シングルや従来の都会的(繁華街にあり便利でお洒落)なイメージを期待する人達には全く向かないタワマンであるとは思います。

アパのタワーマンションはどうですか？

アパのどれ？

淀屋橋駅近くにあるやつです
気になります

>>845
マルイトはホームセンターのダイキもあるね。
マルイトが良いって言うか、ローレルタワー難波が地下で繋がってるから、
利便性が向上したって事じゃない？確かに傘いらないのは凄く便利。

でもあのエントランスはあこがれます

どのエントランス？

マルイト？

マルイトブームですね。

アピールの甲斐あって有名みたいw

マンションより有名になってもね(笑)
でも日常の生活面では便利でしょうね
個人的な印象は、マルイト意外に何もないイメージなんですが。

マルイトって何ですか？
何かのお店ですか？

建物と言うか場所です

筆ヶ崎のタワマンどーでしょうか？
野村のマンションは評判良く、上本町タワーは評判悪いみたいですが。

確かに、ヒルズマークは人気で上本町タワーはスレも荒れている感じがしますね…

同じ地区にあるレジデンスタワー上本町はどうなんですかね？

レジデンスと上本町だったら、上本町タワーの方がいいと思います。
でも上本町界隈なら、タワーにこだわらなくても、それなりの良質なマンションはありそう。

上本町は学区もいいんだけれど、お寺が多いので、上からの景色でお墓がよく見えるんです。
気にされない方はいいんだけれど、上本町の友達のタワマン上層階から、下のお墓を眺めて、超怖がりの私には、絶対無理だと思った。

上本町タワーはあと5戸だそうです。
レジデンスはあと13戸。
分譲戸数と販売開始時期を考えると、どちらが人気かわかりますね。
ただしもう上本町は選択肢が減っているので、
手頃な価格の残っているレジデンスの方がいいかもしれないですね。

上本町駅だと、中央区になりますがタワーザ上町台もまだ残っていますよ。
上層階はお値段高めですけど下層階はお値段お手頃かも。

タワーザ上町台の低層階は庶民でも手の届く価格帯

天王寺区のようなゆったりと落ち着いた環境ではないけど、利便性良く静かで高台、案外お値打ちかも。

あの周辺は、なんちゃら上町台っていう名称のマンションをやたら見かけますが
一般的に憧れの地名みたいな感じでけっこう人気あったりするんでしょうか？

（個人的には、お寺さん(&お墓)の街という印象しかなかったんですけど...）

上町台地は、大阪市内随一の台地なので、やはり人気のある名前なんでしょうね。一部、そこはもう台地じゃないんでは？という立地にも○○上町台ありますけどね(笑)

大阪城や四天王寺も上町台地に守られてきたんじゃないでしょうか

上本町は好き嫌いが分かれますね。地味なイメージで奈良や東大阪の人の憧れの地という印象。

なぜ奈良と東大阪限定なのかわからないですね。
このあたりは由緒正しき地域ですのに。
大阪に古くからお住まいの方々にも人気です。
静かで交通の便が良く、寺町であり学校もあります。
大阪の人が好む地域はどちらとお考えになられますか？

871は相当な田舎の人なんちゃいますか

兵庫県（阪神間）出身で大阪市に住んでます。

正直阪急沿線の住民は、阪神間や北摂にベクトルが向いているので
大阪市内での居住にはあまり興味がない

行くのはもっぱら梅田
だから、ミナミには興味がないし行くこともない

上町台地のことは良く知らないし良い印象はない
京都と比べたら汚いし老人が多いイメージ（京都は学生や外国人が多くて街が美しい）

私は大阪に住んで長いので
あの辺りが、文教地区で利便性が良く大阪の他地域より公園や寺院が多くて
落ち着いた環境であること、さらに台地なので、津波で浸水の心配もなく地盤もしっかりしていること
大きな病院が多い、比較的所得の高い人たちが住まれている地域
という事を知っているのですが。。
もう少しマスコミが芦屋や千里のように住宅地として宣伝しないと
知名度は上がらないでしょうね

あがる必要もないでしょうけど

大阪市内の者からしたら、千里より上本町ですよ。
千里は郊外というイメージで市内からは遠いです。

確かに千里は久宝寺よりも遠い…

>871
奈良の人の憧れというのはあくまで学園前でしょう。
文化と教育の地域で、豊富な緑や広大な公園が身近なわりに千里ほど車必須の町でもなく
空気もきれいだし。

上本町イコール難波手前で地下にもぐっていくただの通過点、にすぎないのでは。

上町台で静かといえば、隠居じみていますが

清水台公園周辺（清水谷町、城南寺町）の一角がよいのでは････

高津中学校、明星高等学校、府立高津高等学校、府立清水谷高等学校が隣接しています。

近くには、真田山公園、スポーツセンターがあります。

上本町も徒歩圏内です。

タワマンは永住志向者が購入するものではないので
今の生活に一番便利な立地で最新設備がお値打ちでは。

大阪市内の眺望っていいですか？スカイタワーから見ても感動する程ではなかったし、高額で買う価値があるとしたら共用施設と利便性の善し悪しでしょ。

>>879

その考えはどうかな？
最近は永住志向でタワマン買う人も多いと思うよ。

個人的な見解で
自分がなんばでタワマンを買う理由

1.見栄を張りたい（夜景、景色、エントランスの雰囲気、大きさetc）
これは特に対女性用です
有利なアイテムとして

2.自分自身もいい気分

3.1に類似しますが
ミナミのクラブからタクで5分以内
お金以上に所要時間が大事
鉄は熱い内に

4.どの路線の人も来やすいように⇒ターミナル

完全に遊び用です
真剣に探してる人からすれば舐めた考えかもしれませんが
こういう人もいるという事で

大阪市内なら、北区、中央区がいいな。

上町台地で環境が最も良いといわれるエリア

北山町界隈

清水谷界隈

玉造２丁目界隈

上町台地はもういいって

箕面に自宅がありますが仕事用？として市内タワマン購入
新地に近いこともありそれ風の男女がやたら多い気がします。

将来管理・補修費が色々嵩むと聞きますが10年程して必要なら
買い替えれば問題ないしとにかく絶景と優越感はすぐ飽きるかも
知れないが好評だし満足です。

押尾とおなじや○部屋ご所有組みですね。
ヒルズは銀座からも近いですからね。

超高層マンションの第7の短所は、周辺の環境に及ぼす「悪い影響」である。超高層が建つと、周辺の建物は日照が遮られるだけではなく、視界が悪くなって圧迫感が強まり、電波障害が発生することもある。そして、無視してはいけないのは、風の流れが乱れる「ビル風」である。ビル風は、周辺の住民に迷惑をかけるだけではなく、超高層マンションの入居者自身にも害を及ぼす。

　そして、最大のジレンマは、超高層マンションの入居者のほとんどが、「せっかく気にいっていた景色が見えなくなると困るので、近くには超高層を建設してほしくない」と願っていることだ。自分を許してほしいが、他人を許したくないないとする考え方は、論理的に破綻を抱えている。

　以上のように、超高層マンションには、大きく7つの短所がある。

　(1)エレベーターに頼るための「行動の制約」。
　(2)ストレスがもたらす「心理的、生理的な影響」。
　(3)高層かつ高密度の住環境に伴う「事故と犯罪」。
　(4)災害時に「高層難民」になる心配。
　(5)「補修費用が高額」になる事実。
　(6)「経済格差」に伴う管理組合の苦労。
　(7)周辺環境への「悪い影響」。

　筆者は、本コラム前編で、「経済面に加えて、心身面でもタフでなくては、高層住戸を住みこなすことはできない」と述べた。このうち、心身面でタフさが求められるのは、1、2、3、4、6、7の項目である。また、経済面でタフさが求められるのは、4、5、6の項目である。

　家族の年齢構成、心身面の強さ、家計の状態などを総合的に判断して、タフであるのなら問題ない。しかし、心配な要因があるのなら、超高層マンションに住み続けるどうかについて、真剣に検討しなければならない。

別にタワマンに限らず大規模マンションとかにも一部当てはまりますね

永住希望者は管理費・修繕積立金が将来約4倍程度になることを想定して
購入くださいね。但し上層階が出て行き空き部屋が増えると話は別ですが・・・

マンション買わない方がいいですか？

一般的モデルマンションでも販売イメージもあり当初管理費・修繕積立金を
低めに設定しますので10年で塗装・25年で配管補修・メンテを想定して修繕費は2倍程度
になることを想定してください。タワーは低層階と高層階では販売価格が10倍程度違うケース
もありえますが管理費・修繕積立金を価格ではなく㎡算出してるケースが大半でこれも将来
管理組合が運営しずらいひとつでしょうね。ただ戸建ても補修メンテは必要ですので
ご自分のライフスタイルにあった物件を探してください。

修繕計画をちゃんと出来ているデベから買うべきやね

まぁ、修繕計画は素人でも作成できますからね。状況に応じた修繕作業の質と費用対効果を重視したい。

素人でも出来るが適当に作った物は専門家がみればわかる

住不の管理はどうなの？

住友は管理はいいです。
ただし、ちょっと割高感ある。
でも安くて質が悪いよりいいと思いますね
あと計画もしっかりしている
このあたりオフィスビル等も管理しているノウハウがあるのかもね

マンションは管理を買えといいますからね
管理会社だけでなく組合もしっかりしているかが重要。
両方の評判がピカ一なのが市内だとシティタワー大阪なんですよ
立地が納得出来るならいい物件だと思います

大京ライオンズも築２０～３０年位のものが沢山あるけど管理がいいのでとても綺麗ですね

ですが、管理費・修繕積立費がとても高いので、ランニングコストが嵩みます。
高級でもないのに２ＬＤＫ６５平米で月々３万円の出費は、ちょっと高すぎですね。

管理や維持費がきちんとされている物件は長い目でみるといいと思います
金額については個人の家計次第ですが、
組合がしっかり感心を示してチェックがはいる運用されているなら、いずれコストカットも出来るかも
デベ、管理会社、組合がきちんとされている事が前提ですね

75円/m2～85円/m2の積み立金だと、必要な時期に必要な修繕を実施しようとすると、5年ごとに50％程度の値上げをしていかなければならないというのが実態のようです。ある管理会社は、新築時の積立金を160円/m2に設定し、高い！と言われているそうですが、それでも5年ごとに30％値上げをしないとまともな修繕はできないと、断言しています。

シリーズ2の「戸数規模」で妥当な管理費についてご説明しましたが、70m2の住戸に住むDINKSとしてはローン返済以外に、以下のように約30,000円の出費を覚悟する必要があります。
・管理費月額：280円/m2×70m2＝19,600円
・修繕積立金：160円/m2×70m2＝11,200円
将来価値を維持するには、それなりのメンテナンスコストが発生するのです。
尚、高層タワーマンションの修繕管理費は約2倍程度を目安にして下さい。

中低層マンションで修繕費や管理費がめちゃくちゃ安い物件とかありますが大丈夫かと思う時がある

ライオンズの管理費・修繕積立金は妥当金額です。
高層タワーのそれは実際いくらかかるか不明（モデルマンションの最低2倍以上）
従って経済的タフな方以外選択は？？？

高層マンションの歴史がまだ浅い分将来が怖い。
永住志向ならやはりパスするべきかな。。。

>シティタワー大阪

活断層の傍に建っていますが？

以前の三越の状況を見ているものにとっては、どの程度まで耐えられるか心配面もあります。

マグニチュード7までは、維持できるのか？


免震ではなく制震構造なので、上層は船のように揺れますね。
http://www.iau.jp/m-1-2.htm

高層マンションの耐久年数と言うかどれくらい大掛かりな修繕しないで持つの？

外壁・配管等は同じでは？20年～30年
ただ免震・制震のメンテは定検以外実績がないので本当は？では

市内のビルとかだと
マルビル、阪急32番街、大阪駅前第3ビルなどが1970年代に建っているものが、びくともしない感じ。
昔の建築技術でさえ築後５０年位は全然大丈夫と証明されている。

2005年以降の建築技術で建てられたタワマンならば、築後６０年位迄は大丈夫と言えるかな
で、それ以降が未知の領域とうことに

アメリカの地上100階建くらいのｴﾝﾊﾟｲｱｽﾃｰﾄﾋﾞﾙって、確か1930年頃じゃなかったっけ？もう80年くらいもっているような…
どのくらいの修繕したのかまったく知らんけど。

アメリカの地上100階建くらいのｴﾝﾊﾟｲｱｽﾃｰﾄﾋﾞﾙって、確か1930年頃じゃなかったっけ？もう80年くらいもっているような…
どのくらいの修繕したのかまったく知らんけど。

駐車場代金も管理費か修繕金に充てられます

したがって駐車場のないマンションは管理費修繕金の設定がたかくなります。

都心タワマンは駐車場が高くできるので管理費修繕金の観点からみて多少有利ですかね

アメリカでは日本の地震のような負荷がかからないから長持ちするのかもね

シティタワー大阪は当時高さも仕様も日本一を目指したものでしたね。
大阪の淺沼組の設計施工物件ですが、構造設計上架構計画で、あの細長い建物形状の剛性を強化するために、
曲げ変形の抑制並びに基部転倒抵抗増大を目的に国内最大級のCFT柱を使用するCFT構造を採用したもので、
私の印象では、仕様の高さよりも構造の方に目を奪われる物件でしたけどね。
当時はバブルどん底状態の中、しかも、日本一どん底の大阪で日本一物件を販売するっていう企画でしたから、
まあ、モンスター住友といえども、勇気の要る商売だったでしょうね。
客引きするのにやっぱり内装いじるのが良かったのか、あの時代にヒット商品になりましたね。

国内最大級のCFT構造で地震に耐えられなかったら日本の建物は総倒れですね。

頭でっかちばかな、無駄に小賢しい構造の話なんて関係ないですよ
断層の真上なら、地割れしたら上物がいくら頑張ってもドンマイですよ

地割れして倒壊や傾くくらいの大地震なら市内はほぼ壊滅
他にいても一緒だから議論しても仕方ないのでは？

シティタワー大阪の構造物がしっかりしていても、地割れすれば　どんな物件も倒壊すると思う。

阪神大震災の2日目に、灘区の現場に入ったとき　10階建て以上の分譲マンションが１Fの医院や美容院を押しつぶして、ひび割れて　倒壊しかかっているマンションから救援したときを見ると

阪神大震災の昭和20年代の空爆が発生した直後の、電信柱もラーメン状になり戦後のような状況を見たものにとって
シティタワー大阪がの地盤が地割れすれば、周辺の物件は、さらにひどく倒壊していると思う。

天災の前に高層マンションは上層階と下層階購入者において経済格差があるにもかかわらず
共有（区分所有）すること事態土台無理で将来社会問題になる事は避けれない。

従って永住希望者及び経済的にタフさが無いものは避けるべき物件である。

高層マンションに限らない話ですよ
マンションが震災で破損して、その修繕費が出せなくて問題になったケースは阪神大震災でよく話題になった

うちのマンションは震災保険に入っていて、費用の六割くらいの保証がありますが大丈夫ですかね？

命あれば買い換えたら済むじゃん。
たかが住居でしょ？？？

その通りです。
従って今現在最新の免震・制震マンション選択したわけだから
破損したって命助かれば何とかなるよね。
地震大国日本に住む以上仕方ないし今後更に新技術マンションが
開発されれば即引っ越すしね。

命あっても金がなければ無理

皆さん、買い換えが気楽に出来て羨ましいです。
貧富の差を感じます(泣)

タワマンの上層階富裕層は所詮そんな奴らでしょ
古くなれば乗り換える。家も車も○○も・・・

>>924

○○は「女房」でしょうか？

うちのオーナーの場合ですが女房は芦屋の一軒屋です。
都心のタワーマンションは彼女ですね。

いまや都心タワー押尾部屋だね。

大阪に都心はないでしょ。
せめて繁華街どまりじゃないの？

グランフロント大阪

ＣＴ天満

サルベージお疲れさん

御堂筋アーバンライフ

ヴィークタワー南堀江　

只今バーゲンセール中　　　築2年ですが．．．

三井が関西に注力

パークタワーあべのグランエア（お値打ち価格）

パークタワー梅田（立地・設備・グレードが魅力）

土地の仕入値が高い割には値段安い北ヤードのマンション。見えない部分で採算合わす為に、どんだけ手を抜いてるか分からんしな。後で問題が出て来ない様に良い物件である事を祈るけど。

グランフロントはお値打ちと思います。

レジデンス梅田ローレルタワー。
何でかって？
このスレッドと紐づけられているから。