市内タワマンのお値打ち物件

>>８１
クロスタワーが買い得とは思わん。港区やろ。
９００万近くも上がるわけないやろ。
いずれにしてもその価格では売れん。

「大阪」「関西」の各スレッドにおけるレス数のログを取ってるんだが、
３ヶ月前から都心６区物件への書込み総数が急速に減って、
代わりに郊外物件の書込総数が急増している。

もう市内は高すぎて買える層がいないのか？
ただ単に物件数が少ないだけなのか？

市内の優良物件は減ってきているように思います。
特に北区・福島区・中央区・天王寺区・阿倍野区・西区の人気６区ではその傾向が顕著です。

実際は、同等の立地環境・品質条件であれば、当初より２〜３割値上がりしてきているため、
どうしても郊外に目を移さざるを得ないのが現状ではないでしょうか？

クロスタワーの低層階は問題ありだよ。
現地見れば解るけど、JRと交通量の多い道路の交差点すぐ側にあり、大気汚染が酷い。
また粉塵などの被害も酷いようだし、窓を開けられないと思う。
安かっただけの理由がある。

＞＞８６
その価格で売れたんですか？
大体、仲介物件の価格は最初はいい加減な値段を言うからね。
まあ、最終的には売買成立すれば、それが妥当な価格だろう。

>>65
ローレル梅田の書き込みがぱったり無くなりましたね。
魅力的な価格ではなかったのですね。

表題の市内のお値打ちタワマンという点から見ると、やはりエルザ、ビオール、サンクタス、ウェリスをパッとイメージしてしまいます。
これらの魅力はやはりこの時期ゆえに成立した価格や品質だと思っています。
これより後発のものになるとどうしても価格が追いついていかず、品質低下につながっているような気がします。
イーストに関してはあの建物形状で耐震構造では、私は怖くて上層階には住めません。
そして仮に地震が起きた後の資産価値についても疑問を感じます。

>>89
「品質低下」に加えて、間取りの取り方が郊外型ファミリーマンションにありがちな「共用廊下側に部屋がある」型が増えてきましたよね。内廊下で「共用廊下側に部屋がある」と全く採光がないのに...

＞＞８９
やはり上記の中では竹中施工のエルザ、サンクタスくらいが良いですね。
もちろんビオール、ウェリスも良いけどね。

>91
超高層の場合、多数の実績を誇る竹中工務店が施工した物件の方が良いのですか？
最近、長谷工・熊谷組・中道組などの中堅どころが多くなってきて、
竹中工務店施工の物件が減っているので...

＞＞９２
９１ではないが、竹中のスレを見て、勉強したらどうですか。
建築業界、不動産業界では大手ゼネコンでも竹中は別格なんですよ。
元々、マンションなんてやりたくない事業なんだからね。
まあ、どこのデべもシンボル的なマンション事業する時、竹中を用いたいからね。
どこも大体広告に「安心の竹中工務店」と強調してるからね。
ホームページ見たら、大京の販売ではエルザとビオールがあるよね。
それ見たらエルザの竹中はそのようにアピールしてるよ。
ビオールの熊谷組なんて広告に物件概要の小さい一部にしか出してないからね。
長谷工はマンション専門ゼネコンだろう。「安心の長谷工」って用いたら、笑うよ。
中道組ってマイナーだなあ。

＞＞９２
マンションの受注が多く引き受けてる会社が良いってわけがないだろう。
もうちょっと勉強した方が良いですよ。

>93-94
色々調べてみましたが、竹中工務店は完全に別格ですね。
本拠地である大阪に住んでいて良かったと思います。

竹中と積水は同じくらいでしょうか？

>>９８
言っとくけど、竹中はゼネコン、積水ハウスはデべってわかってますか。
同じくらいというより上記の組み合わせであれば、最高でしょう。

The Tower OSAKA、シティタワー西梅田、ローレルタワーサンクタス梅田
アーバンライフ御堂筋本町タワー、サンクタスタワー心斎橋ミラノ・グランデ、
エルザグレース堀江

私が知っている竹中施工のタワーマンションです。大阪市内で６棟。
どうも、住友不動産・オリックスと組むことが多いみたいですね。

上記の中でもサンクタス梅田が断トツに安かったですね。
ただ立地が命とも言われるマンションにおいて近くに最寄り駅が無いというのを考えると妥当なのかもしれません。
北ヤードが完成し交通網が整備されて、もし近くに新駅でも出来れば、その時こそ本当に『超お買い得物件』だったということになるのだと思います。

北ヤードが完成するってまだまだ何年も先だし、阪急の新駅ができても
北ヤードのほぼ中央だろうからサンクタスから徒歩１０分はかかる。
将来的に梅田周辺はタワーマンションが林立し、施工会社がどこかよりも
はっきり他と違う特色があるかないかが中古での販売価格の下がりにくさ
にかかわってくるはず。たとえば駅直上or通路で直結、５０階以上のランド
マーク的建築、ガラスカーテンウォール、温泉給湯（これはやや疑問だが）etc。
まぁサンクタスの場合、あんがい花火大会の見やすい方角・階層の物件などで
競争力を比較的維持しやすいかも？?

マンションに限らず、関西は梅田一極集中現象が顕著ですね。
梅田って人が多すぎて不快なんですが、梅田の魅力って何ですか？

あくまでも離れとしての利用でしょう。東京の金持ちのホテル代わりとか。
ファミリーで住むところではないわいな。

なんか、サンクタス梅田が絶賛状態だなぁ〜。
後発の福島ガーデンズがあんな価格設定だから、確かにお値打ちだったかもしれないが、
朝日放送跡地に何が建つか解らない。とりあえず南側はお値打ちじゃない。
あと、東側はスカイビル展望台から丸見え。シティータワー西梅田の北側も同じなんだけどね。
意外に丸見え状態は知られてないんだよな。

ところで本題である市内タワマンのお値打ち物件を現在販売中もしくは販売予定のもので限って考えると、結構難しいような気がします。
う〜ん、何処かな？って感じですね。

市内でも梅田〜天王寺間、なにわ筋〜谷町筋間のいわゆる都心区域では、
希少性が高まっていくため、今後安く売り出される可能性は低そうだ。

中古で出回ったとしても、安く売る必要性がないため、安くならないだろうし。

＞＞１０６
なにわ筋〜谷町筋じゃなく、なにわ筋〜玉造筋でしょう。
だって、天王寺区は五条小学校、真田山小学校があるでしょう。

>>107　同意。
タワマンじゃないですけど、天王寺区の上本町から四天王寺あたりのマンションって本当に高いですねぇ。
今探してるんですけど、改めてこのエリアは市内で別格なんだなぁーと痛感しておりまする。

全体的な流れ見てて大阪市内でマンション買うなら梅田界隈もしくは
上町台地で選ばないと売る時売り難そう。

＞＞１０９
なにわ筋沿いでは堀江地区もそうでしょう。

市内タワマンのトレンドとしては、以下の３つのエリアが需要が強く
ブランド価値があると言われていますね。

梅田・中之島地区　（北区・一部福島区）　〜　都心
上町台地　（天王寺区・一部中央区）　〜　文教地区
堀江・新町地区　（西区）　〜　ファッション

上町台地は、
文教地区というだけでなく、地盤も強固で、歴史的情緒もあり、閑静なたたずまいも魅力です。

堀江は賃貸で住むところ。買って住む所では無い。
コンビニの客層で分かる。

>>111
タワマンなら選択肢は梅田・中之島地区しかないのでは？
上町地区は、マンション住まいだと意味がないし、堀江・新町はお水系の賃貸住民が多すぎる。

話は変わるが、都心２区(北・中央)の物件掲示板への書込みがここ最近は急激に減ってるよね。
その代わり北摂地区が異様に増えてる。どういう事なんだろうか？

＞＞１１４
お前、そんなことを言うけどなあ、上町地区でもなあ、建てても良いやろう。
何しろ容積率を拡大して、購入しやすいタワーマンにすれば良いんじゃないの。

＞＞１１３
失礼なことを言うなよ。
確かに、堀江は賃貸は多いけど、梅田、中ノ島も一緒やろう。
商業地はどこでも賃貸多いよ。
でも、お水系の賃貸住民と言うけど、それは梅田、高津地区の方が多いよ。
堀江は芸能人、芸術家、Ｊリーガーなど、結構いるよ。

肥後橋の物件はチョッと．．．ですなぁ。

肥後橋よりローレル梅田のほうがましかな。
北区だし梅田だし希少価値がありそう。

肥溜橋ってどうですか

>>117
タワー乱立地域の梅田には希少価値はないね。
梅田ならコンテナヤード跡地のオリックスが一番の目玉になる。
普通のマンションと比べても金食い虫のタワーマンションなのに、
お値打ちという言葉自体がなぁ？資産価値より、資産維持が恐ろしく高い…。

確かに梅田ならコンテナヤード跡地が最大の目玉であり、デベの売りどころでしょうね。
高く売り抜ける事を企んでるでしょうが、確かURの賃貸マンションも同じ敷地内に建つのでは？
であれば無理せずに賃貸でも良いでしょうね。

>>117
ローレル梅田はないだろ？阪急東通・堂山地区に住みたいなんて考えられないよ。
宗右衛門町の東端に住むようなもんだよ。
>>119
北ヤード跡地のマンションが目玉なら、逆スプロールが梅田で展開されるってことでしょ？
そういうことなら、大阪駅/梅田駅徒歩圏内の方がお値打ちじゃん。
まぁ、中之島が絶対不動なのは確かだけどね。かくいう、俺は梅田だけどね。

今梅田・中之島エリアで一番お値打ちな物件はどれでしょう？
ちなみに現在は、福島ガーデンかシティタワー大阪福島を検討しています。

>>122
購入目的は？それによって変わってくると思います。

自分で住むための購入と投資目的では、どう違うのでしょうか？

例えば、家族で住むのであれば肥後橋のマンションなど資産価値があったとしてもあまりお勧め出来ませんし、購入後即賃貸に出すつもりであればローレルタワー梅田などは管理規約上おそらく不可能なので、と考えると一概にどのマンションとは言いづらいと思います。

121　なんかキモイ・・・

>>124
先ずは最初の10数年を賃貸に出して、原価を回収出来るかどうかという頃合になって
賃借人が出て行ったら、其処に住むっていう絵を描いているのですが。

>>127 >>124は間違い　->>125でした。

今年の夏に長居公園で世界陸上があります。

は？

>>127
その逆を考えていたわ。
先に10年くらい自分で住んで、その後賃貸に出す。
投資重視ならそっちのがいいな。

>>127
そのような購入の仕方をするには少し時期が遅いような気がします。
今、販売中のタワーマンションはどれも2、3年前より質が悪く値段の高いものばかりです。
短期間で完売したザ・タワー大阪ですら、そのような兆候が見られます。
梅田・中之島エリアに建設予定のタワーは結構ありますが、まだ詳細まで発表されていないものが多く、私なら今はとりあえず買いません。
今、購入するとしたらキャンセル待ち、もしくは新築未入居で意外と安く売り出されるものぐらいかと思います。
ただ待つことによって、状況はさらに悪化する可能性もありますが...。

素朴な疑問なんですが、梅田・中之島エリアに野田阪神は含んでいるのでしょうか？

>>132
都心回帰　地価上昇　消費税増税　金利上昇　景気持続
タワマンの購入を先延ばしするのは少しリスクが大きいと思いますが？

こんなの売れるわけないと言われていた高額物件でさえ、大体売り切ってます。
売れ残りは、100万程度下がってもいらないような低層・北向・割高物件など
条件の悪い物件が多いような感じがします。

そういう自分は、去年買い損ねたので、今年中に決めようと思ってます。

まあ、これ以上、所謂都心部にタワマンは建たんでくれたら良い。
そうすれば、購入済者としては資産価値として大きく損することは無いだろから。

でも相変わらず、東京は勢い有る感じだな。
もっと大阪市がしっかりしてくれたらええのにな・・・

国の東京一極集中制度のおかげでジリ貧になる位なら、大阪にはいっそうのこと香港化して欲しい。

伊丹空港を廃止にして日本版シリコンバレーでも作ってほしい。経済特区にすれば成功の
可能性も。其れ位の思い切った政策でもださなければ、大阪の再生は無いような・・・

戸当りの土地の持ち分の少ないタワーマンションの場合、立地による
価格差は割りと小さい。すなわち一等地であればあるほどお買い得なんです。
だからわざわざ福島区や港区なんかでタワー買う理由はありません。
多少の価格差なら北区、中央区、天王寺区で駅近のタワー買った方が資産性は
高いでしょうね。ヴィーク、シティタワー梅田イースト、ビオール、シティタワーグラン
天王寺、ローレル上本町、等があと5〜6年は分譲時位、もしくはそれ以上で流通するんじゃ
ないでしょうか。

でも所詮は大阪ですからね。
東京都心部みたいに3割以上値上がり当たり前という世界ではないでしょう。
関西経済は相変わらず地盤沈下を続けていますし、人もどんどん東京に吸い取られています。

大阪は狭いからね

今は東京、名古屋かもしれないが、１０年後関西圏もにぎわってくるかもしれない。

いずれ東京一極集中の弊害が出てこれば、再び関西に目が向く。
特にアジアとの関係が強くなれば、中韓の人口が多い大阪は再び勢いを取り戻すだろうよ。
希望的観測も含め・・・

大阪市は役割分担がより明確になってきていますね。

梅田＝日本最大級のターミナル繁華街
中之島〜淀屋橋〜本町＝都心・オフィス街
上町台地＝高台の高級住宅（マンション）

戸建は、帝塚山・北摂・阪神間に任せましょう。

あと都心に足りないのは教育関連（特に大学施設）
大阪の都心にも大学が欲しいですね。

>143
確かに東京には都内の一等地に有名大学があって、その周りには学生街が形成されていて活気を感じます。
大阪市内にはこれといった大学が無いのが不思議というか、行政の失態を感じますね。

>>143帝塚山の戸建地区はマンション乱立でもう縮小しすぎてませんか？

関関同立では全国区ではないから、慶応（もっと本格的なキャンパス）に引っ張られ、早稲田、
後はレベル下げて明治、法政、日大位の大学が大挙押し寄せないかな・・・

全部、大阪の北ヤードか中之島の遊休地かに

>>145
帝塚山はマンションといっても他の地域とは一線を課すような
豪華でお洒落な高級マンションが多いですよね。
戸建地区は、縮小というよりもともと小さい（狭い範囲）と思います。

大阪やその他関西が良くなっていけば、不動産市場も自然と良くなっていくでしょうね。
優秀な大学が沢山あり、その学生が残りたくなるような優秀な会社が沢山ある地域が良い、
っていうのが基本ですよね。　関西は、その点で基本の部分からやりなおして行くべきですよね。

>>144
２３区と大阪市の面積が全然違うやん。２３区は大阪市の2.5倍くらいだったような．．．
もし、大阪市の面積が倍くらい広ければ、阪大・府大・市大・関大・近大は大阪市内なんだけどな。
まぁ、面積が一定でない行政区単位の密度計算(人口密度・大学密度)には、何の価値もない顕著例。
広大な敷地が必要な大学より、住居とオフィスが都心にある方が良いと思うけどな。

大企業の東京移転は後を絶たず、
大阪の得意分野である中小企業は中国にやられまくりだし、
地場産業である家電も韓国のサムソンぼこぼこにされ、
今後は中国のの追随に苦しめられるだろう。
現実を見ましょう、大阪経済はお先真っ暗・・・・

>>37
＞天王寺区が、長年西日本一の住宅地価ナンバー１である事にはきちんとした裏付けがあるのです

それらの住宅地価格は見せかけですよ、
例えば上町でで容積率５００％で一坪３００万の土地と、帝塚山で容積率２００％１５０万だと
どちらが高級なのか？間違えなく後者の帝塚山の方が高級です。
天王寺区の住宅地価が関西でナンバー１なのは、関西で最も容積率が高い住宅地だからです。

天王寺といっても広いよ。
帝塚山が広いように。

今分譲中の中では、Ｎ４が一番だと思うのですが、つまりどんどん発展するという意味で・・・皆さんのご意見を聞かせてください。購入検討中です。

タワーマンションはどこがいいのでしょうか？タワーザ上町台とかザタワー上本町、レジデンス梅田、ジオ天満橋など迷ってます。天王寺はそんに治安がよくないのでしょうか？

治安が良くないのは天王寺駅周辺と浪速区・生野区・東成区との境目。
公園に浮浪者が多いのは、どこでも同じ。茶髪にジャージも、どこにでもいる。
天王寺区の中を熟知してるの？天王寺区はお嫌い？

>>158
一度建物周辺を歩いてみるといいですよ。
できれば昼と夜と。
どんな地域でも、大きな通り一本挟むと雰囲気が変わることはあります。
文教地区は比較的穏やかな雰囲気の良いところが多いですよ。
ビジネス街は土日は静かですよ。
駅近は便利だけれど騒がしい、駅から離れた物件は時間の流れが穏やかだけど少し不便。

確かにＮ４の中之島は順調にいけば色々建ってきそうです。
でもそれを織り込んだ価格設定にもなっているように思います。
それを考えるとこの経済状況で先払いの資産としては疑問です。
皆さんよく判ってます。後大京の株価も若干心配かな。

N4に関しては１６１さんん指摘通りですね。
大阪市が絡んだ再開発で、京阪も力を入れています。
ただ、市の財政事情が悪く、現在の行政プロジェクトは延期、下手したら凍結の可能性もあります。
民間に売却して共同開発もあり得るかもしれませんが、そうなるとどのような開発になるかは
わからないリスクがあります。
どちらにしろ、計画はあるものの進んでおらず、将来性はあるものの、完成時期や内容がまったく見えなくなってしまっているので、そこを考えた投資・買い物をと考える方がいいですね。
あと、気になるのが交通の便と生活環境。
交通は京阪のみ。生活環境は日常の買い物をどうするか等です。
行政プロジェクトが一気に進めば、将来性はいいと思いますが、そこが不透明なので、
その不透明さを考慮すべき物件です。
例えば、今の販売価格から10%安くなれば、いい物件だと思いますが。

The Kitahamaはどうでしょうか？

The Kitahamaは、立地、仕様は市内マンションでもトップクラスですし、
資産性も確保出来ると思いますが、昔のような投資期待までは、
今の不動産不況、経済状況考えると、絶対いいとは小生は判断しかねます(笑)
でも、消去法でいくと、The Kitahamaに1票いれますね

西区靭公園前、積水の京町堀タワーはいかがでしょうか？
少し駅が遠いのが難点ですが、環境の良さが気に入っています。

Kitahamaは駅上といっても
その駅のまわりに、買い物に必要なものが何もないですよね。オフィス街ですから。
スーパーも歩いて５分もかかるのが、きついですね。百貨店も無いし躊躇しました。

中にできるというスーパーの情報が、いまだに出てこない。
マンション自体はすばらしいし、日常生活に必要な商業施設が
どんなものが入るかによって、もっと評価は上がるでしょう。

タワー上本町はどうなのでしょうか？？

Kitahamaは商業施設を併設しているのは有名ですよ。
もちろん生鮮食品もあれば２５メートルプール付きの高級フィットネスやクリニックフロアーや喫茶店もあります。
また徒歩４分のところにライフもできます。まわりの住人や近くの数件のタワーの住人もKitahamaの商標施設には期待されています。住むには最適ですね。
しかし完売しているようでキャンセルもあるかどうかわかりません。
モデルルームも１０月末日で閉めるようです。

Kitahamaは商業施設のスーパーがうまく入居が決まれば評価は高くなるでしょうね。
お勧めだと思います。
キャンセル住戸も結構残っているので気になるなら問い合わせをしてみては？
モデルルームは契約の絡みで閉鎖するようです。
今、急いで販売(完売)しようとしているみたいです。
唯一気になる点は賃貸が数多く出る点です。
あまり多いと、賃貸価格の競争になり賃貸価格が下がる可能性がある。
また、階層によって仕様が異なっていたり、住む層が若干違ったりと懸念があります。
しかし、この手のマンションではこれらの事は宿命なので気にしても仕方ありません。
管理費、修繕費が高いですが、維持費と考えれば妥当でしょう。
お値打ちとは言えないけど、価値はあるマンションです

京町堀タワーについては、駅から遠い、スーパーも少し距離が大きなデメリットですね。
特に駅から離れ過ぎなのが致命的ね。
ただ、靱公園のそばというメリットがあります。
狙うなら靱公園が眺められる階層以上がお勧めです。
価値としては万人受けは無理ですが、
公園側のタワーマンションとしてのニッチ層受けはします。
そこを考慮して検討するマンションかと思います

京阪はめったに使わずもっぱら地下鉄を利用するとしたら、堺筋線北浜よりはむしろ四つ橋線肥後橋に一票。
ただ北浜も肥後橋も環境自体はいってみればどこにでもある碁盤目オフィス街の一角で、
住みつきたいと感じるかどうかは人それぞれ。
インパクトのあるたたずまいという意味では、南側がゆったり整備された川岸に面して扇形に広がる
TTOなどは一定の人気を維持しつづけるかも？
単に都心の便利さを優先するのであれば、さらに別の選択肢になるだろうけど。

Ｎ４を賞賛しているのはおそらく販売業者だけだろう。
人気と資産価値がないのは売れ行きがなりよりの評価。
消費者も高い買い物をするわけだから＊＊じゃないよ。
Kitahamaは高さも日本一だけど共用施設も立地も商業施設も内容と豪華さは西日本一だろう。
ただ子供世帯には不向きなことと、高層階の価格と管理費の高さも西日本トップクラスだから庶民には手は届かんね。
金があればもちろんKitahama高層階　
金がないけどどうしてもKitahamaというならKitahama低層階
広さを追求するなら京町堀タワー
金は出せないが駅直結直上にこだわるならNY
後先気にせず、たくさんの売れ残り住戸から気に入ったものを選びたければＮ４
じっくり決めていきたい人は大阪福島や天満のシティタワーなどの売り急がない住友さん
まあどこのスレ見ても同じようなことは書いてあるけどね。
真剣に考えている人はN4と住友さん以外は焦った方がいいよ。

淀屋橋のアップルって、焦らなくていい物件No1だろうね
温泉付きで、デベがアパだけど、買い叩いて買った人いる？

ディーグランセ上町台ハイレジデンスの南側とかいかがでしょうか。値段下げてこなれてきました。設計が内井事務所。上質じゃないかな。どなたかモデルルーム確認した方おられますか？北向きは大阪城見えますが、中央大通りがあり音がどうかな。

今の状況を考えたらどの物件も焦る必要はない。
焦るとしたら、一部のプレミアム階層か一部マンションのお得な低層のみ。
それ以外の部分は、いくつかの空きはまだまだある。
Kitahamaですら、まだ空きがあるという状況。
ただし、自分がほしいと思う間取りと階層はよく調べておいてチェックした方がいい。
あの、のんびりした住友の大阪福島ですら、一部の間取りと階層は人気があり、
住友が販売を自粛している程だ。
全体的に注目を浴びているマンション（Kitahama)のような物件では
低層、高層(プレミアムを除く)の一部を除いては、妥協すればまだ間に合う。
次点のマンション(NY、京町堀等々)は、偏りはあるが、完成後も少しは空きはある。
ただし、価格的に見て、Kitahamaより残っている部屋の選択肢は限られるので、
もしかしたら、こちらの方を検討する人は焦った方がいいのかも。
住友は気に入った階層、部屋があるなら契約。それ以外はのんびりで大丈夫。
N4は全体的に余裕あるから、ここは指摘通りのんびりで大丈夫。

TTOについてはブームもあり、少し様子見したほうがいい。
今売り出している価格は異常なので、いずれ下がるでしょう

谷町4のアップルタワ-ですが、竣工して2年以上たちますが相当空室があるようですね。
これって管理費とか修繕積立金はアップルが負担しているのですか？
そうでなかったら将来大変なことになりますよね？

アップルが負担しているでしょうね
アップルのイメージイマイチなんだし、どこかに売却して名前を変えればいいのに

名前ぐらい変えたところで無駄でしょ。二流ホテルと直結しちゃってるし。
あそこは大通り立体交差の騒音排ガスも半端じゃないから。

もし検討されるなら、Kitahamaや一等地にある高層タワーを買うのが無難ですよ。
あとは梅田周辺のタワー物件ですね。