市内タワマンのお値打ち物件

最近はどこも強気ですね。

２０階〜２５階位でもいいので、坪１８０万円位の物件ってもうないのでしょうか？

北区、天王寺区、中央区は無理でしょうね

四天王寺かローレル大阪ベイあたりの売れ残りを買い叩くｗ

四天王寺はいいかもね。
だけど、住友でしょう。
無理と違う。

住友は本当にまけないよ。
守口なんか２年経って
売れ残っているのに
絶対まけないよ。

シティタワー四天王寺？
この間現地見に行ったら、営業はかなり値引き応じてくれそうでしたよ。

>>07
１割程度安くてもねぇ。
今の値段から２割安くなれば、かなり相場に近くなると思うけど。

本当に安いなと思うのは上本町のウェリスローレル。

ローレルは本当に可も無く不可も無いね。団地のイメージ。

ＪＲ難波のローレルタワーも安かったですね。

ローレルなんか安っぽいよなあ。
上記の上本町、難波のタワーは入居２年前に完売したが、安っぽすぎるよ。
近鉄不動産は安すぎたなあと言っているが、本当はちゃんと儲かっているよ。
後で他のタワーと比較検討したが、大手ゼネ施工（上本町＝清水、奥村、難波＝鹿島）だが、
イマイチだよ。

高いから買えないけど清水谷ハウス欲しい。10年住んで売るなら
結果的に安く付くと思う。あの立地にタワーマンションは希少価値大です。

>>１３
清水谷ハウスってタワーじゃないよ。（形だけ。）
長谷工にしては上クラス級だなあ。

タワーザ上町台、意外と安い。買いかも?

>>１５
だったら、買えよ。

>どの物件と比較して、ローレルの何が安っぽいいですか？

＞＞１７
アンタ、自分で調べろよ。
わかるよ。

>>17
ローレルは値段が安いってことでしょ。別に気にすることないよ

ローレルは値段が安いってことでしょ。別に気にすることないよ

>>16
>>18
掲示板に参加しないでよし

私の知る限り、タワーザ上町台の低層階は安目の設定です。
いわゆる旧価格の設定ですね。

他にいろいろ情報教えて下さい。

何軒かモデルルームに行きましたが、タワマンの値打ちは眺望だけかなって気になって来ました。柱や高層による制約が多くて間取りも悪いのが多い。希少価値も出来すぎて無くなりブームも過ぎ去れば、将来買ってて良かったって思える物件なんて存在しない気がして来ています。

眺望の悪い部屋は通常マンションと同等に考えなければね。

タワマンの新規大型物件に期待します。
上町台地は、上本町の病院院跡の件やグランドメゾン傍の件などが
決まって、新規が２・３件出回ったら、相場が落ち着くような気がします。

あと相場については人口増減が重要な要素ですね。
関西・西日本各地から大阪市内への転入増は続くとしても、
東京への転出増、老齢者の死亡減等は今後も増えていくでしょうね。

大阪市内への本社誘致がどんどん成功し、企業転入が増えて人口が増えない限り、
市内マンションの相場が、そんなに上がる事はないでしょうね。

上町台地は、
知名度が上昇しブランド力・資産価値も上昇中です。
ただ、容積率は大きいしお洒落な店とかも少ない。
ただのお寺とマンションと学校だけの街になるか、
景観も良くお洒落な店が立ち並ぶブランド住宅街に
成長するかは、まだまだ今後の成り行き次第と言うところ。

>>25
上町台地（天王寺区・阿倍野区）と中之島（北区〜福島区〜西区）だったら
将来的な資産価値を考えた場合、どちらが有利ですかね？

>>26
上町台地（天王寺区・阿倍野区）と中之島（北区〜福島区〜西区）だったら
将来的な資産価値を考えた場合、どちらが有利ですかね？

>>26上町台地の知名度やブランド力は、昔の方がずっと有りましたよ。

>>26資産価値が上昇中なのは上町台地に限った事では無く、景気の回復に伴う物で
将来的な展望は、大阪経済の成り行きに掛かってるので・・・

>>30
あと人口の増減は重要ですね。

大阪市内にマンションが増える事は良いことだと思います。
マンション増加→人口増加→商業店舗・施設の増加→街に活気→価値上昇

昼間の大阪中心部の人口密度は日本一なんだそうです。
夜ぐらい静かにして欲しいので人口増加に反対。

マンション価格が、強気一辺倒で行けるかどうかは今後も微妙です。
ザタワー大阪のように余程の希少性がない限り、強気価格での販売は厳しいでしょう。
タワー大阪は、ビックリするほどの強気価格でもないですけどね。

>>３３
どこが希少性あるのよ。
天王寺区（四天王寺界隈内）に住んでいる私にはわからない。

３４の言うとおり、ザタワーの希少性があるとは思わん。

根っからの大阪人でない私には、上町台や天王寺辺りがなんで良いのかさっぱり理解できません。本当の意味で都心の便利さを満喫するなら、徒歩で繁華街に行ける梅田や御堂筋近辺が一番だと思うのですが。芦屋が全国区で高級住宅街として認知されているほどに、天王寺区が知りわたってはいないと思います。大阪以外からの人口流入が進んでくると、大阪の住宅地に対する旧来の価値観を持たない人が増えますから、パラダイムシフトが起こってくるのでは？大阪都心の人気エリアはこれから中央区、北区、西区、福島区に移ってくると考えるのは私だけなんでしょうかね？？

>>36
私も大阪の外からやってきたものです。
その考えは全く同意します。
しかし、住んで５年いや３年もすれば超過密都市・大阪の雑踏に疲れてしまい
利便性を追求するものは落ち着いた佇まいの天王寺区や阿倍野区等に憧れを持つ
ようになるのです。（あるていど利便性を犠牲にして郊外に移り住む人も多いでしょう）
天王寺区が、長年西日本一の住宅地価ナンバー１である事にはきちんとした裏付けがあるのです。

ちょっと酔っているみたいで日本語が変になってしまいました。　お許し下さい。

天王寺区・上本町〜四天王寺界隈の中古マンションは何故あんなにに高いの？
あんな値段でも売れるのかな？

＞＞３９
それは小学校区が五条地区、大江は人気があるんです。
他の区から無理してでも越境してくるほどですよ。
まあ、なぜなら環状線内の上町台地で第２種住居地区は希少価値なんです。
ですから、パチンコ店なんかは出店はできないのですね。
そういうことをよく認識すれば、妥当な値段ですよ。

>>39
逆に言えば、今新築で分譲中のマンションは買いだって事です。

上町台地の物件は、高い地価やの強い中古需要が根本にあるので安心して買えます。

>>36
３７さんが仰っているように、難波・梅田界隈は確かに便利なのですが、何年か経つと雑踏に疲れてしまうかな、というのはあります。私は難波近辺に子供の頃から三十年住んでいましたが、段々と繁華街が伸びてきて、住み難い街になっていっているなあ、と思いました。現在は四天王寺近くに住んでいますが、天王寺にも難波にも近く、それでいて閑静な雰囲気が残るこの辺りは本当に良い地域だと思います。

＞大阪都心の人気エリアはこれから中央区、北区、西区、福島区に移ってくると考えるのは私だけなんでしょうかね？？

この中では西区くらいですかねえ。他のところは雑踏の中に飲み込まれてしまっているか、ちょっと下町過ぎるような気がします。大人が住むには良いですが、子供を持っている方は上記されたあたりではかなり物件を選ばないときついと思います。そうなると結局昔から人気の上町台あたりになるのではないかと。上町台でも天王寺のターミナルに近付きすぎるとちょっと雰囲＊＊ますけど。

本題のお値打ち物件が「コストパフォーマンス」と言うことであれば
上本町のウェリスローレルか天王寺のシティタワーグランでしょうか。
分譲価格が高いなりに高いリセールを保つと予想できるのは
清水谷ハウス、シティタワー西梅田というとこですかね。

タワーザ上町台の低層階もかなりお値打ちではないでしょうか。

チョッと前だけど、パークタワー中之島というのは安かったね。
タワーザ上町台と似ていて南側の低層階が凄く安かったと記憶している。

パークタワーは駅から遠すぎる。だから安かった。
総合病院が近いのと売主は魅力。

>>45
同じくチョット前だけど、ローレルタワーサンクタス梅田も驚異的に安かったですよね。
現在も北ヤードに最も近いタワマンですしね。施工も竹中工務店。
駅から少し遠いのが問題だけど、パークタワーよりマシ？

プラネルネスプリングスタワー大阪もお値打ちだと思います。

雑誌には資産価値の一番高いマンションとして
シティタワー梅田イーストが取り上げられていたが。

ＪＲ尼崎北のローレルスクエアーは、タワマンでは無いですが、タワマン並みの眺望の良さ
と交通の便の良さ、商業施設の充実、そして価格も手ごろなので、此れから資産価値は上が
りますよ。

市内のタワマンのはなしなんですが・・・

>>48
確かに安いけど、立地を考えると適正価格かなあとも思ったり。
良い建物だと思いますけどね。

>>51
尼崎市内も市内でしょう。
ただ大阪物件スレなのでやはりスレ違いか。

>>43　清水谷ハウスは確かに希少価値があるので資産価値はありそうです。
ただ、シティタワー西梅田の方はどうかな？と言う感じで、まだ49さんの
おっしゃる梅田イーストの方がいいような気もします。

あと、グランドメゾン夕陽丘も資産価値はあるかと思います。
あの色は、個人的にどうもしっくりこないのですが。

シティタワー西梅田の高層階は資産価値高いだろうね。
賃貸に出せばタワー大阪の1.3倍ぐらいの家賃取れるそうだ。
住み心地は別問題。

堀江のエルザはどうかなあ。
施工が竹中で、結構よかったとおもうよ。
俺が気づいたとき、低層階しかなかったから断念したけど、今になって低層階でも
良いなあと後悔しているよ。

今はタワーザ上町を検討してるけど、上層階は高いだろうなあ。

梅田駅北地区の最新情報です。
図の手前から３棟目が50階建ての分譲マンション(600戸程度)
４棟目が33階建てのホテル・賃貸マンション(200戸程度)複合ビル
http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20061101/500573/?SS=imgview&...
http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20061101/500573/?SS=imgview&...

>>57
これは凄いなぁ。　真の都心一等地物件ですね。
ザ・タワー大阪にこだわってましたが、別にそんなに焦らなくてもいいのかな？
って思いました。

>>57
こんなん出来たら福島区のタワーマンション達が死ぬだろう。

別スレで福島ガーデンの今後の売れ行きが話題になっていた。
推測だけど、福島ガーデンやタワーザ上町、ヒルズマーク等の
いわゆる「新価格」のタワマン物件が完売するかどうかによって
今後の市内タワマン相場の行方が左右されるんじゃないかと思う。

福島ガーデンは売れてるのでしょうか？
ザ・タワー大阪は、申込み殺到で大人気らしいですね。

タワーザ上町も、うかうかしてられないかもです。
何だかんだ言ってヒルズマークって売れてるんですよね？

ヒルズマーク売れてるの？

ぼちぼちちゃいまっか。

>>61
福島ガーデンの北側にもタワマンが建ちますよ。
まぁそれでも完売すると思いますが、多分。

ローレルタワー梅田がいよいよ販売されます。
安価といえば「ローレル」というイメージが一般化しつつあります。
そういう意味でも、ＲＴ梅田には魅力的な価格が期待できますね。

ローレルってなんか安いよね。

占有面積って柱も入るのですよね、タワマンって柱が太いので実質占有面積が狭い・・・

＞＞６７
それは一概には言えない。

でも普通は、室内に張り出してる柱は専有面積に組み込まれてますよね？

>>70ベランダや廊下に全ての柱が出てるマンションなんてまず無いし、
壁芯よりも柱が室内に出てたらまずは、その柱も専有面積含まれてますよ。
何処までが専有面積に含まれてるか、しっかり確認する必要がありますね。

タワーオオサカはもろ柱が部屋のど真ん中にある部屋が多いですよ

>>71確かに実質的な有効面積が計算して見ると、意外に少ない事ってよく有りますよね。
特に数字では、お値打ちだと思ったマンションに多い。

抽選が殆んど無く即完しなさそうな物件なら、
通常の２期・３期の段階でも値引き交渉できるのでしょうか？

業者に都合の悪いスレが続くと書き込みが止まってしまったね。
此処は業者の販売促進スレだったって事ね。

ここの掲示板において、書き込み数の少ないマンションの方が良いよね。
書き込み数の多いところは、業者が買って分譲賃貸に出してる所が多くて、実需購入が少ない。
実需が少ないのに賃貸人が決まるわけもなく、ＷＥＢでも募集。

一例で、梅田近辺で比較すると、
ヴィークタワー大阪・シティタワー西梅田・The Tower OSAKA あたりが上記場合の顕著例。
一方で、シティタワー梅田イースト・ウェリスジオ梅田・ローレルタワーサンクタス梅田 あたりは実需購入がほとんどだと思う。

別スレでのタワー大阪の煽りは醜かった。
抽選や完売は事実なんだろうけど、営業マンというよりは
資産価値が高いのをアピールしたい転売業者の煽りっぽかった。

>>78
確かにその通りだな。書込み数の多いマンションって、書込み方が住人っぽくないし・・・
上の３つと同じく下の３つもほぼ完売しているけど、全然宣伝書込みがないし、書込んでるのは、いわゆる「普通の購入者」っぽい書込み方。
そんな点からも「上の３つが転売業者＆実需で完売。下の３つがほとんど実需で完売」というのは明らかかもしれんな。

年配者等はこんなコミュニティ知らんわな。

クロスタワーの低層階、１８９０万が２７８０万で売り出された！
ここは買いだったのでは？

>>８１
クロスタワーが買い得とは思わん。港区やろ。
９００万近くも上がるわけないやろ。
いずれにしてもその価格では売れん。

「大阪」「関西」の各スレッドにおけるレス数のログを取ってるんだが、
３ヶ月前から都心６区物件への書込み総数が急速に減って、
代わりに郊外物件の書込総数が急増している。

もう市内は高すぎて買える層がいないのか？
ただ単に物件数が少ないだけなのか？

市内の優良物件は減ってきているように思います。
特に北区・福島区・中央区・天王寺区・阿倍野区・西区の人気６区ではその傾向が顕著です。

実際は、同等の立地環境・品質条件であれば、当初より２〜３割値上がりしてきているため、
どうしても郊外に目を移さざるを得ないのが現状ではないでしょうか？

クロスタワーの低層階は問題ありだよ。
現地見れば解るけど、JRと交通量の多い道路の交差点すぐ側にあり、大気汚染が酷い。
また粉塵などの被害も酷いようだし、窓を開けられないと思う。
安かっただけの理由がある。

＞＞８６
その価格で売れたんですか？
大体、仲介物件の価格は最初はいい加減な値段を言うからね。
まあ、最終的には売買成立すれば、それが妥当な価格だろう。

>>65
ローレル梅田の書き込みがぱったり無くなりましたね。
魅力的な価格ではなかったのですね。

表題の市内のお値打ちタワマンという点から見ると、やはりエルザ、ビオール、サンクタス、ウェリスをパッとイメージしてしまいます。
これらの魅力はやはりこの時期ゆえに成立した価格や品質だと思っています。
これより後発のものになるとどうしても価格が追いついていかず、品質低下につながっているような気がします。
イーストに関してはあの建物形状で耐震構造では、私は怖くて上層階には住めません。
そして仮に地震が起きた後の資産価値についても疑問を感じます。

>>89
「品質低下」に加えて、間取りの取り方が郊外型ファミリーマンションにありがちな「共用廊下側に部屋がある」型が増えてきましたよね。内廊下で「共用廊下側に部屋がある」と全く採光がないのに...

＞＞８９
やはり上記の中では竹中施工のエルザ、サンクタスくらいが良いですね。
もちろんビオール、ウェリスも良いけどね。

>91
超高層の場合、多数の実績を誇る竹中工務店が施工した物件の方が良いのですか？
最近、長谷工・熊谷組・中道組などの中堅どころが多くなってきて、
竹中工務店施工の物件が減っているので...

＞＞９２
９１ではないが、竹中のスレを見て、勉強したらどうですか。
建築業界、不動産業界では大手ゼネコンでも竹中は別格なんですよ。
元々、マンションなんてやりたくない事業なんだからね。
まあ、どこのデべもシンボル的なマンション事業する時、竹中を用いたいからね。
どこも大体広告に「安心の竹中工務店」と強調してるからね。
ホームページ見たら、大京の販売ではエルザとビオールがあるよね。
それ見たらエルザの竹中はそのようにアピールしてるよ。
ビオールの熊谷組なんて広告に物件概要の小さい一部にしか出してないからね。
長谷工はマンション専門ゼネコンだろう。「安心の長谷工」って用いたら、笑うよ。
中道組ってマイナーだなあ。

＞＞９２
マンションの受注が多く引き受けてる会社が良いってわけがないだろう。
もうちょっと勉強した方が良いですよ。

>93-94
色々調べてみましたが、竹中工務店は完全に別格ですね。
本拠地である大阪に住んでいて良かったと思います。

竹中と積水は同じくらいでしょうか？

>>９８
言っとくけど、竹中はゼネコン、積水ハウスはデべってわかってますか。
同じくらいというより上記の組み合わせであれば、最高でしょう。

The Tower OSAKA、シティタワー西梅田、ローレルタワーサンクタス梅田
アーバンライフ御堂筋本町タワー、サンクタスタワー心斎橋ミラノ・グランデ、
エルザグレース堀江

私が知っている竹中施工のタワーマンションです。大阪市内で６棟。
どうも、住友不動産・オリックスと組むことが多いみたいですね。

上記の中でもサンクタス梅田が断トツに安かったですね。
ただ立地が命とも言われるマンションにおいて近くに最寄り駅が無いというのを考えると妥当なのかもしれません。
北ヤードが完成し交通網が整備されて、もし近くに新駅でも出来れば、その時こそ本当に『超お買い得物件』だったということになるのだと思います。

北ヤードが完成するってまだまだ何年も先だし、阪急の新駅ができても
北ヤードのほぼ中央だろうからサンクタスから徒歩１０分はかかる。
将来的に梅田周辺はタワーマンションが林立し、施工会社がどこかよりも
はっきり他と違う特色があるかないかが中古での販売価格の下がりにくさ
にかかわってくるはず。たとえば駅直上or通路で直結、５０階以上のランド
マーク的建築、ガラスカーテンウォール、温泉給湯（これはやや疑問だが）etc。
まぁサンクタスの場合、あんがい花火大会の見やすい方角・階層の物件などで
競争力を比較的維持しやすいかも？?

マンションに限らず、関西は梅田一極集中現象が顕著ですね。
梅田って人が多すぎて不快なんですが、梅田の魅力って何ですか？

あくまでも離れとしての利用でしょう。東京の金持ちのホテル代わりとか。
ファミリーで住むところではないわいな。

なんか、サンクタス梅田が絶賛状態だなぁ〜。
後発の福島ガーデンズがあんな価格設定だから、確かにお値打ちだったかもしれないが、
朝日放送跡地に何が建つか解らない。とりあえず南側はお値打ちじゃない。
あと、東側はスカイビル展望台から丸見え。シティータワー西梅田の北側も同じなんだけどね。
意外に丸見え状態は知られてないんだよな。

ところで本題である市内タワマンのお値打ち物件を現在販売中もしくは販売予定のもので限って考えると、結構難しいような気がします。
う〜ん、何処かな？って感じですね。

市内でも梅田〜天王寺間、なにわ筋〜谷町筋間のいわゆる都心区域では、
希少性が高まっていくため、今後安く売り出される可能性は低そうだ。

中古で出回ったとしても、安く売る必要性がないため、安くならないだろうし。

＞＞１０６
なにわ筋〜谷町筋じゃなく、なにわ筋〜玉造筋でしょう。
だって、天王寺区は五条小学校、真田山小学校があるでしょう。

>>107　同意。
タワマンじゃないですけど、天王寺区の上本町から四天王寺あたりのマンションって本当に高いですねぇ。
今探してるんですけど、改めてこのエリアは市内で別格なんだなぁーと痛感しておりまする。

全体的な流れ見てて大阪市内でマンション買うなら梅田界隈もしくは
上町台地で選ばないと売る時売り難そう。

＞＞１０９
なにわ筋沿いでは堀江地区もそうでしょう。

市内タワマンのトレンドとしては、以下の３つのエリアが需要が強く
ブランド価値があると言われていますね。

梅田・中之島地区　（北区・一部福島区）　〜　都心
上町台地　（天王寺区・一部中央区）　〜　文教地区
堀江・新町地区　（西区）　〜　ファッション

上町台地は、
文教地区というだけでなく、地盤も強固で、歴史的情緒もあり、閑静なたたずまいも魅力です。

堀江は賃貸で住むところ。買って住む所では無い。
コンビニの客層で分かる。

>>111
タワマンなら選択肢は梅田・中之島地区しかないのでは？
上町地区は、マンション住まいだと意味がないし、堀江・新町はお水系の賃貸住民が多すぎる。

話は変わるが、都心２区(北・中央)の物件掲示板への書込みがここ最近は急激に減ってるよね。
その代わり北摂地区が異様に増えてる。どういう事なんだろうか？

＞＞１１４
お前、そんなことを言うけどなあ、上町地区でもなあ、建てても良いやろう。
何しろ容積率を拡大して、購入しやすいタワーマンにすれば良いんじゃないの。

＞＞１１３
失礼なことを言うなよ。
確かに、堀江は賃貸は多いけど、梅田、中ノ島も一緒やろう。
商業地はどこでも賃貸多いよ。
でも、お水系の賃貸住民と言うけど、それは梅田、高津地区の方が多いよ。
堀江は芸能人、芸術家、Ｊリーガーなど、結構いるよ。

肥後橋の物件はチョッと．．．ですなぁ。

肥後橋よりローレル梅田のほうがましかな。
北区だし梅田だし希少価値がありそう。

肥溜橋ってどうですか

>>117
タワー乱立地域の梅田には希少価値はないね。
梅田ならコンテナヤード跡地のオリックスが一番の目玉になる。
普通のマンションと比べても金食い虫のタワーマンションなのに、
お値打ちという言葉自体がなぁ？資産価値より、資産維持が恐ろしく高い…。

確かに梅田ならコンテナヤード跡地が最大の目玉であり、デベの売りどころでしょうね。
高く売り抜ける事を企んでるでしょうが、確かURの賃貸マンションも同じ敷地内に建つのでは？
であれば無理せずに賃貸でも良いでしょうね。

>>117
ローレル梅田はないだろ？阪急東通・堂山地区に住みたいなんて考えられないよ。
宗右衛門町の東端に住むようなもんだよ。
>>119
北ヤード跡地のマンションが目玉なら、逆スプロールが梅田で展開されるってことでしょ？
そういうことなら、大阪駅/梅田駅徒歩圏内の方がお値打ちじゃん。
まぁ、中之島が絶対不動なのは確かだけどね。かくいう、俺は梅田だけどね。

今梅田・中之島エリアで一番お値打ちな物件はどれでしょう？
ちなみに現在は、福島ガーデンかシティタワー大阪福島を検討しています。

>>122
購入目的は？それによって変わってくると思います。

自分で住むための購入と投資目的では、どう違うのでしょうか？

例えば、家族で住むのであれば肥後橋のマンションなど資産価値があったとしてもあまりお勧め出来ませんし、購入後即賃貸に出すつもりであればローレルタワー梅田などは管理規約上おそらく不可能なので、と考えると一概にどのマンションとは言いづらいと思います。

121　なんかキモイ・・・

>>124
先ずは最初の10数年を賃貸に出して、原価を回収出来るかどうかという頃合になって
賃借人が出て行ったら、其処に住むっていう絵を描いているのですが。

>>127 >>124は間違い　->>125でした。

今年の夏に長居公園で世界陸上があります。

は？

>>127
その逆を考えていたわ。
先に10年くらい自分で住んで、その後賃貸に出す。
投資重視ならそっちのがいいな。

>>127
そのような購入の仕方をするには少し時期が遅いような気がします。
今、販売中のタワーマンションはどれも2、3年前より質が悪く値段の高いものばかりです。
短期間で完売したザ・タワー大阪ですら、そのような兆候が見られます。
梅田・中之島エリアに建設予定のタワーは結構ありますが、まだ詳細まで発表されていないものが多く、私なら今はとりあえず買いません。
今、購入するとしたらキャンセル待ち、もしくは新築未入居で意外と安く売り出されるものぐらいかと思います。
ただ待つことによって、状況はさらに悪化する可能性もありますが...。

素朴な疑問なんですが、梅田・中之島エリアに野田阪神は含んでいるのでしょうか？

>>132
都心回帰　地価上昇　消費税増税　金利上昇　景気持続
タワマンの購入を先延ばしするのは少しリスクが大きいと思いますが？

こんなの売れるわけないと言われていた高額物件でさえ、大体売り切ってます。
売れ残りは、100万程度下がってもいらないような低層・北向・割高物件など
条件の悪い物件が多いような感じがします。

そういう自分は、去年買い損ねたので、今年中に決めようと思ってます。

まあ、これ以上、所謂都心部にタワマンは建たんでくれたら良い。
そうすれば、購入済者としては資産価値として大きく損することは無いだろから。

でも相変わらず、東京は勢い有る感じだな。
もっと大阪市がしっかりしてくれたらええのにな・・・

国の東京一極集中制度のおかげでジリ貧になる位なら、大阪にはいっそうのこと香港化して欲しい。

伊丹空港を廃止にして日本版シリコンバレーでも作ってほしい。経済特区にすれば成功の
可能性も。其れ位の思い切った政策でもださなければ、大阪の再生は無いような・・・

戸当りの土地の持ち分の少ないタワーマンションの場合、立地による
価格差は割りと小さい。すなわち一等地であればあるほどお買い得なんです。
だからわざわざ福島区や港区なんかでタワー買う理由はありません。
多少の価格差なら北区、中央区、天王寺区で駅近のタワー買った方が資産性は
高いでしょうね。ヴィーク、シティタワー梅田イースト、ビオール、シティタワーグラン
天王寺、ローレル上本町、等があと5〜6年は分譲時位、もしくはそれ以上で流通するんじゃ
ないでしょうか。

でも所詮は大阪ですからね。
東京都心部みたいに3割以上値上がり当たり前という世界ではないでしょう。
関西経済は相変わらず地盤沈下を続けていますし、人もどんどん東京に吸い取られています。

大阪は狭いからね

今は東京、名古屋かもしれないが、１０年後関西圏もにぎわってくるかもしれない。

いずれ東京一極集中の弊害が出てこれば、再び関西に目が向く。
特にアジアとの関係が強くなれば、中韓の人口が多い大阪は再び勢いを取り戻すだろうよ。
希望的観測も含め・・・

大阪市は役割分担がより明確になってきていますね。

梅田＝日本最大級のターミナル繁華街
中之島〜淀屋橋〜本町＝都心・オフィス街
上町台地＝高台の高級住宅（マンション）

戸建は、帝塚山・北摂・阪神間に任せましょう。

あと都心に足りないのは教育関連（特に大学施設）
大阪の都心にも大学が欲しいですね。

>143
確かに東京には都内の一等地に有名大学があって、その周りには学生街が形成されていて活気を感じます。
大阪市内にはこれといった大学が無いのが不思議というか、行政の失態を感じますね。

>>143帝塚山の戸建地区はマンション乱立でもう縮小しすぎてませんか？

関関同立では全国区ではないから、慶応（もっと本格的なキャンパス）に引っ張られ、早稲田、
後はレベル下げて明治、法政、日大位の大学が大挙押し寄せないかな・・・

全部、大阪の北ヤードか中之島の遊休地かに

>>145
帝塚山はマンションといっても他の地域とは一線を課すような
豪華でお洒落な高級マンションが多いですよね。
戸建地区は、縮小というよりもともと小さい（狭い範囲）と思います。

大阪やその他関西が良くなっていけば、不動産市場も自然と良くなっていくでしょうね。
優秀な大学が沢山あり、その学生が残りたくなるような優秀な会社が沢山ある地域が良い、
っていうのが基本ですよね。　関西は、その点で基本の部分からやりなおして行くべきですよね。

>>144
２３区と大阪市の面積が全然違うやん。２３区は大阪市の2.5倍くらいだったような．．．
もし、大阪市の面積が倍くらい広ければ、阪大・府大・市大・関大・近大は大阪市内なんだけどな。
まぁ、面積が一定でない行政区単位の密度計算(人口密度・大学密度)には、何の価値もない顕著例。
広大な敷地が必要な大学より、住居とオフィスが都心にある方が良いと思うけどな。

大企業の東京移転は後を絶たず、
大阪の得意分野である中小企業は中国にやられまくりだし、
地場産業である家電も韓国のサムソンぼこぼこにされ、
今後は中国のの追随に苦しめられるだろう。
現実を見ましょう、大阪経済はお先真っ暗・・・・

>>37
＞天王寺区が、長年西日本一の住宅地価ナンバー１である事にはきちんとした裏付けがあるのです

それらの住宅地価格は見せかけですよ、
例えば上町でで容積率５００％で一坪３００万の土地と、帝塚山で容積率２００％１５０万だと
どちらが高級なのか？間違えなく後者の帝塚山の方が高級です。
天王寺区の住宅地価が関西でナンバー１なのは、関西で最も容積率が高い住宅地だからです。

天王寺といっても広いよ。
帝塚山が広いように。

今分譲中の中では、Ｎ４が一番だと思うのですが、つまりどんどん発展するという意味で・・・皆さんのご意見を聞かせてください。購入検討中です。

タワーマンションはどこがいいのでしょうか？タワーザ上町台とかザタワー上本町、レジデンス梅田、ジオ天満橋など迷ってます。天王寺はそんに治安がよくないのでしょうか？

治安が良くないのは天王寺駅周辺と浪速区・生野区・東成区との境目。
公園に浮浪者が多いのは、どこでも同じ。茶髪にジャージも、どこにでもいる。
天王寺区の中を熟知してるの？天王寺区はお嫌い？

>>158
一度建物周辺を歩いてみるといいですよ。
できれば昼と夜と。
どんな地域でも、大きな通り一本挟むと雰囲気が変わることはあります。
文教地区は比較的穏やかな雰囲気の良いところが多いですよ。
ビジネス街は土日は静かですよ。
駅近は便利だけれど騒がしい、駅から離れた物件は時間の流れが穏やかだけど少し不便。

確かにＮ４の中之島は順調にいけば色々建ってきそうです。
でもそれを織り込んだ価格設定にもなっているように思います。
それを考えるとこの経済状況で先払いの資産としては疑問です。
皆さんよく判ってます。後大京の株価も若干心配かな。

N4に関しては１６１さんん指摘通りですね。
大阪市が絡んだ再開発で、京阪も力を入れています。
ただ、市の財政事情が悪く、現在の行政プロジェクトは延期、下手したら凍結の可能性もあります。
民間に売却して共同開発もあり得るかもしれませんが、そうなるとどのような開発になるかは
わからないリスクがあります。
どちらにしろ、計画はあるものの進んでおらず、将来性はあるものの、完成時期や内容がまったく見えなくなってしまっているので、そこを考えた投資・買い物をと考える方がいいですね。
あと、気になるのが交通の便と生活環境。
交通は京阪のみ。生活環境は日常の買い物をどうするか等です。
行政プロジェクトが一気に進めば、将来性はいいと思いますが、そこが不透明なので、
その不透明さを考慮すべき物件です。
例えば、今の販売価格から10%安くなれば、いい物件だと思いますが。

The Kitahamaはどうでしょうか？

The Kitahamaは、立地、仕様は市内マンションでもトップクラスですし、
資産性も確保出来ると思いますが、昔のような投資期待までは、
今の不動産不況、経済状況考えると、絶対いいとは小生は判断しかねます(笑)
でも、消去法でいくと、The Kitahamaに1票いれますね

西区靭公園前、積水の京町堀タワーはいかがでしょうか？
少し駅が遠いのが難点ですが、環境の良さが気に入っています。

Kitahamaは駅上といっても
その駅のまわりに、買い物に必要なものが何もないですよね。オフィス街ですから。
スーパーも歩いて５分もかかるのが、きついですね。百貨店も無いし躊躇しました。

中にできるというスーパーの情報が、いまだに出てこない。
マンション自体はすばらしいし、日常生活に必要な商業施設が
どんなものが入るかによって、もっと評価は上がるでしょう。

タワー上本町はどうなのでしょうか？？

Kitahamaは商業施設を併設しているのは有名ですよ。
もちろん生鮮食品もあれば２５メートルプール付きの高級フィットネスやクリニックフロアーや喫茶店もあります。
また徒歩４分のところにライフもできます。まわりの住人や近くの数件のタワーの住人もKitahamaの商標施設には期待されています。住むには最適ですね。
しかし完売しているようでキャンセルもあるかどうかわかりません。
モデルルームも１０月末日で閉めるようです。

Kitahamaは商業施設のスーパーがうまく入居が決まれば評価は高くなるでしょうね。
お勧めだと思います。
キャンセル住戸も結構残っているので気になるなら問い合わせをしてみては？
モデルルームは契約の絡みで閉鎖するようです。
今、急いで販売(完売)しようとしているみたいです。
唯一気になる点は賃貸が数多く出る点です。
あまり多いと、賃貸価格の競争になり賃貸価格が下がる可能性がある。
また、階層によって仕様が異なっていたり、住む層が若干違ったりと懸念があります。
しかし、この手のマンションではこれらの事は宿命なので気にしても仕方ありません。
管理費、修繕費が高いですが、維持費と考えれば妥当でしょう。
お値打ちとは言えないけど、価値はあるマンションです

京町堀タワーについては、駅から遠い、スーパーも少し距離が大きなデメリットですね。
特に駅から離れ過ぎなのが致命的ね。
ただ、靱公園のそばというメリットがあります。
狙うなら靱公園が眺められる階層以上がお勧めです。
価値としては万人受けは無理ですが、
公園側のタワーマンションとしてのニッチ層受けはします。
そこを考慮して検討するマンションかと思います

京阪はめったに使わずもっぱら地下鉄を利用するとしたら、堺筋線北浜よりはむしろ四つ橋線肥後橋に一票。
ただ北浜も肥後橋も環境自体はいってみればどこにでもある碁盤目オフィス街の一角で、
住みつきたいと感じるかどうかは人それぞれ。
インパクトのあるたたずまいという意味では、南側がゆったり整備された川岸に面して扇形に広がる
TTOなどは一定の人気を維持しつづけるかも？
単に都心の便利さを優先するのであれば、さらに別の選択肢になるだろうけど。

Ｎ４を賞賛しているのはおそらく販売業者だけだろう。
人気と資産価値がないのは売れ行きがなりよりの評価。
消費者も高い買い物をするわけだから＊＊じゃないよ。
Kitahamaは高さも日本一だけど共用施設も立地も商業施設も内容と豪華さは西日本一だろう。
ただ子供世帯には不向きなことと、高層階の価格と管理費の高さも西日本トップクラスだから庶民には手は届かんね。
金があればもちろんKitahama高層階　
金がないけどどうしてもKitahamaというならKitahama低層階
広さを追求するなら京町堀タワー
金は出せないが駅直結直上にこだわるならNY
後先気にせず、たくさんの売れ残り住戸から気に入ったものを選びたければＮ４
じっくり決めていきたい人は大阪福島や天満のシティタワーなどの売り急がない住友さん
まあどこのスレ見ても同じようなことは書いてあるけどね。
真剣に考えている人はN4と住友さん以外は焦った方がいいよ。

淀屋橋のアップルって、焦らなくていい物件No1だろうね
温泉付きで、デベがアパだけど、買い叩いて買った人いる？

ディーグランセ上町台ハイレジデンスの南側とかいかがでしょうか。値段下げてこなれてきました。設計が内井事務所。上質じゃないかな。どなたかモデルルーム確認した方おられますか？北向きは大阪城見えますが、中央大通りがあり音がどうかな。

今の状況を考えたらどの物件も焦る必要はない。
焦るとしたら、一部のプレミアム階層か一部マンションのお得な低層のみ。
それ以外の部分は、いくつかの空きはまだまだある。
Kitahamaですら、まだ空きがあるという状況。
ただし、自分がほしいと思う間取りと階層はよく調べておいてチェックした方がいい。
あの、のんびりした住友の大阪福島ですら、一部の間取りと階層は人気があり、
住友が販売を自粛している程だ。
全体的に注目を浴びているマンション（Kitahama)のような物件では
低層、高層(プレミアムを除く)の一部を除いては、妥協すればまだ間に合う。
次点のマンション(NY、京町堀等々)は、偏りはあるが、完成後も少しは空きはある。
ただし、価格的に見て、Kitahamaより残っている部屋の選択肢は限られるので、
もしかしたら、こちらの方を検討する人は焦った方がいいのかも。
住友は気に入った階層、部屋があるなら契約。それ以外はのんびりで大丈夫。
N4は全体的に余裕あるから、ここは指摘通りのんびりで大丈夫。

TTOについてはブームもあり、少し様子見したほうがいい。
今売り出している価格は異常なので、いずれ下がるでしょう

谷町4のアップルタワ-ですが、竣工して2年以上たちますが相当空室があるようですね。
これって管理費とか修繕積立金はアップルが負担しているのですか？
そうでなかったら将来大変なことになりますよね？

アップルが負担しているでしょうね
アップルのイメージイマイチなんだし、どこかに売却して名前を変えればいいのに

名前ぐらい変えたところで無駄でしょ。二流ホテルと直結しちゃってるし。
あそこは大通り立体交差の騒音排ガスも半端じゃないから。

もし検討されるなら、Kitahamaや一等地にある高層タワーを買うのが無難ですよ。
あとは梅田周辺のタワー物件ですね。

プラネ・ルネ　スプリングスタワー大阪いいですよ。
外観落ち着いてるし、ガーデンがあるし、温泉大浴場もあるし、
大阪城公園などの公園も多いし、
ミナミ（心斎橋）、キタ（大阪駅）、天王寺、
ＵＳＪ、海遊館、鶴見緑地などなどのスポットへも
電車乗り換えなしで行けるし、駅近だし。。。
玉出が近いが、イズミヤが歩いて１０分位なのが、ちょっと不便。

このスレに投稿されてる人は他のスレで褒めちぎったり批判ばかりしてる販売業者かとも思えるレスとは違い本当に客観的によく研究している方たちだと思う。
不動産としてに見たタワマンの価値を現実的によく理解していて非常に参考になります。

>>183さん

同感です！

上本町タワー・レジデンス上本町・タワーザ上町台など見て検討中ですが、
皆さんどう思われますか？
まだ見に行ってはないですがディーグランセ上町台も見に行く予定です。
子供がいるので毎日の生活のしやすさと教育環境重視でかんがえてます。
あまり上記物件の話は出てきてないようですが。。
どうでしょうか？？

活断層が近く走ってるので、
タワーマンションは避けたほうがいいかも・・・。

上本町は私も気に入っていて家族で住んでます。

立地は、タワーザ上町台がいちばん閑静でいいと思いますが、
上本町タワーとレジデンスも互いにお見合いになる向きでなければ
救急車の音はきこえても住みやすさとしては問題ないでしょう。
新築物件の供給過多で競争が激しいわりに人気駅周辺タワーと
いうだけで価格がけっこう強気なので、売れ残りを検討するなら
他との比較をちらつかせたり、じっくり交渉するほうがいいのでは。

１８５です。
皆さんご意見ありがとうございます！
上本町周辺が住みやすいというのも聞いて少し安心しました。
そうですね、レジデンスの方は残り少ないみたいで売れ残りがあるとすれば
間取りが悪いか下層階になるかもしれませんけど、、
迷ってる部分もあるのでもう少しまってみようかなと思います！
お二方とも上本町周辺に住んでいるとのことですが、桃陽小学校や
その校区の雰囲気はどうかご存じでないですか？？
マンションの比較という話からは脱線してしまいますが。。
ほかのところで聞いてみてもなかなか話が出てこないので、そこも迷ってるところです。

タワーザ上町台もいいと思うのですが、上本町の物件に比べると高い物件になってしまうので
考えてしまいます。

桃陽小学校は悪くはないと思います。
小学校で問題になるのは、言い方は悪いですが、
やはり昔ながらの差別地区が残っている場合が一番影響します。
小学校でいいのは、玉造小学校、真田山小学校、五条小学校あたりですね
校区としてもいいと思います

１８８さん、ありがとうございます！
鶴橋近くや生野区との区境に校区があるのでどうかなと思ってましたが、
桃陽小学校区にそういった印象の悪い地区がないというのを聞いて
少し安心しました。　周辺に住んでないとなかなかわからないので。。
特別良くも悪くもないということでしょうね。
やはり五条・真田山というのは人気なんですね。

完成前の物件なので値段交渉はできなさそうなので、
完成後の売れ残りを待つか、竣工済みの物件をもう一度調べて
交渉してみようかなと思います。

常盤小学校もいいと聞きます。
あとは、堀江小学校ぐらい

タワマンで、学校区のことを言うのはオカドチガイ。平均居住人数は限りなく１に近い。ファミリーで住む人は例外です。モデルルームで「奥さんはご存知ですか」といわれたことがあります。奥さんに内緒で買うセカンドハウスや投資用が多いからでしょう。

上本町周辺のタワーならほとんどファミリーで住んでますよ。

>タワマンで、学校区のことを言うのはオカドチガイ。

意味がわからん。確かに住む層は2以下が多いかもしれないが、ファミリーもいるだろう。
その方が学区の事を気にするのは当たり前。
掲示板で質問が出てもいいと思いますがね。
うちは2以下で子供はいない。
でも学区の事が話題に出ても問題はない。

将来性、値上がり期待で買うならＮ４。ＯＢＰや西梅田のような町になりそう。北ヤードは高すぎて値上がり期待はできない。

OBPはイマイチのような気がしますが。
N4は正直不透明ですね。可能性はありますが。
北ヤードは高いと言っても、驚くほどの高さにはなりませんよ。

Ｎ４も主要駅の駅直結直上で、生鮮食品やフィットネス（できればプール付き）やクリニックフロアーがあって、５０階以上とは言わないまでもせめて４０階以上の高層で、ビューエレベーターがあり、デベロッパーか販売が一流であれば検討するけどね。

北ヤードは出来上がるまで何とも言えないですが、狙い目ではあると思います。
四ツ橋線の延長（西梅田駅〜北ヤード〜十三駅）はほぼ決定ですので、
このため、四つ橋線への乗降者数は大きく伸び、西梅田−北ヤード−梅田に
大きな経済地域が発達します。
また、北ヤードはマンションは高いとの指摘がありますが、
北ヤードはマンション開発地域ではなく、もともとはオフィス、商業地区開発です。
そのため付帯するマンションにそのままの土地値段を反映する形にはなりません。
つまり、一体型開発地域のため投資を分散した開発をする事になり、
マンションについてはそのまま土地収得価格は反映されることはないのです。
商業地区、オフィス地区含めたトータルで利益を生む仕組みで開発されます。
また、この地域の将来性ですが、地域全体の一体型開発のため、
商業・オフィス・交通がもっとも整備された開発地域になるので、価値が出る事は予想され、
人も集まり、発展もし、必ず、人気スポットになります。
そのため周辺タワーマンションの物件を販売するデペが注目する訳です。
ここが完成できる角度ですが、経済鈍化状態ですが、民間主導でもあり、
若干の開発の遅れが出ても完成はするかと思います。
ただ、出来上がるまでは数年はかかるので、のんびり待つしかないでしょう

N4については周辺開発がもう少し見えてきてからでも十分かもしれません。
（おそらく完売は難しいでしょうし、転売も常に出てくると思います）
ただ、N4については、上記、197さんのご指摘通り、
もう少し、中之島で目立つ仕様にすれば人気が出たとは思いますね。
やはりその地区でシンボル的な建物にしないと目立ちません。
期待値はありますけどね

197さん
その仕様だとThe Kitahamaが当てはまりますよ。
でも、休日や夜はビジネスがなので、寂しい場所ですけど

197さん
その仕様だとThe Kitahamaが当てはまりますよ。
でも、休日や夜はビジネス街なので、寂しい場所ですけど