修繕費いくらかかりますか？

>>197
建て替えまでに売り逃げ
後は野となれ山となれ

建築会社の経営者から一言…

業者が勝手に決めているだけの、一戸当たりの坪単価など完全に無視しなさい。

一戸当たりの坪単価を出す会社は、悪質で悪徳なのは間違いない。
どこの会社の見積書でも、先に値決めをしてから、後は都合上の数字合わせでしかないのだよ。

業界の常識だよ！

丸投げ工事をする業者には一切合切、絶対に頼んではいけません。
坪単価いくらだと騙されてしまうのがオチです。
中間に会社が沢山介在しないよう直工事で頼むのが一番です。
直工事は情報過多の時代ですから、容易に役員や組合員で探すことが出来ます。
また直工事ならグレードの高い材料を使用しても安く出来ます。

しかし中間会社が入りますと、入る度に２割～３割づつ上乗せされ、ピンハネされる仕組みです。

５０世帯前後のマンションで直工事なら２０００万円で出来る工事が、いくつもの中間搾取会社の介在で１億円に化けてしまうカラクリなんですから…。

>>203
マンションの管理というものが全然分かっていない方なんですね。
それに、大規模修繕の仕方も分かっていないんですね。
基礎から勉強してください。

内容が判りませんが2000万位でしょうか？
積算できる人を頼むか業界新聞に○○マンション大規模修繕工事業者求むで広告を出す（無料ですよ）

入札してもらい価格だけの比較じゃなくて会社の信用度も勘案して決定下さい。

以外に業界は、暇みたいなので大手のゼネコンも入札してきます。

有名ゼネコンでも良いし中堅で堅実な業者選定するかは、理事会/総会で決めてください。

出来の悪い物は費用がより掛かるのが当然で、一般的な数字等ある筈がない。

>>205
総合評価方式のガイドラインを検索すれば、業者選定方法とか入札評価の採点方法が分かりますよ。
会社の信用度とか、経験、見積り額等いろんな角度から評価しますので、余計な心配をすることもあり
ませんよ。
業者の募集は公募で仕様書だけは統一させるために、専門家に頼むべきです。
それだけできれば後は全て自分達でやれますよ。

うちも積算から入札まで専門家に頼んでますよ

後は、理事頼みです。

205さん　グッド　アンサー

>>208
総合評価方式と入札評価の計算は素人で十分できますよ。
そこを専門家に頼んでは丸投げと一緒ですよ。
もっと勉強しなくちゃいけませんね。
仕様書だけを専門家に頼めばいいだけのことです。
見積りの募集に参加してくるのは、大手ゼネコンが中心ですよ。
地元の建設業者は太刀打ちできないのが現状です。
一度この総合評価方式を活用してみたらどうですか。
今までの無能ぶりが分かりますよ。

勉強に掛ける時間はプライスレスではないし、
勉強しても所詮未経験の素人だから間違った結論にたどり着くかもしれない

そう考えると金を払って専門家を雇うのは十分ありえる選択

>>210
総合評価方式は間違った結論は出ません。
未経験者がやろうとプロがやろうと結論は同じです。
食わず嫌いをしなくて、まずやってみることです。
全然難しくもなく、奥様でもそれぞれが思った通りに点数をつけるだけですから。
項目ごとに評価するだけです。それを合計して、後は各社の見積り額も計算しますが、
それは入札評価の計算方法の簡単な公式にあてはめて計算するだけです。
こういうと難しいようですが、全くの素人でも簡単にできます。
ガイドラインをみてみることですね。
お金を払って専門家に頼むということは丸投げになりますよ。
自分達で大規模修繕工事をした方がいいでしょう。

そんなにすぐ分かるんならもったいぶらずにここで説明してみたら？
どうせよく分かんなくて、書いてみたら突っ込まれそうだから書きたくても書けないんでしょ？

勉強しない無知な世間知らず住民を騙すのは簡単です！
早く世間を知って下さい！

世間を知ったなら、どんな理由が有ろうとも、大規模修繕工事を管理会社には絶対に任せません！

>>212
もったいないけどお教えしましょう。
総合評価方式・・・公共工事における総合評価方式活用ガイドラインを参照
　　　　評価基準及び得点配分の設定例はこれに掲載されています。
　　　　これで専門委員がそれぞれ点数をつけます。
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（総合評価の）　　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　※⑤の最高得点を出した業者を中心に契約をする。
　　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

　※入札額については、専門家に頼み仕様書を同一にした中での見積もりを出させる。　

これができれば大規模修繕工事は適正に行われますよ。　

>>214は間違いです。意味不明。
正しい入札評価計算方法は以下のとおり。

　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 　　（70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）
　※②④を30点、70点の配分とするのか、40点、60点とするか等は、工事内容に応じて発注者が適宜設定します。

215ですが、これは考え方の一例。色んなタイプの総合評価式があり、>>214の考え方ならこうなるという意味です。

>>215
あなたの計算式が正しいと思います。
私共の大規模修繕工事の時はこの総合評価方式でやったんですが、手元に資料がなかったので
アバウトに書いてしまいました。
この総合評価方式を採用されてる管理組合もあるんですね。
全部の組合がこの方法で大規模修繕工事をやればいいんですけどね。
自分達の組合でやろうと思えば簡単にできることなんですけどね。

>>216
総合評価については、マンションですから簡易型でやっています。

何が教えましょうだか

単に概念を説明しただけじゃん
そんなのちょろっと調べりゃ誰だって分かる

ちょろっと調べても分からない個別の評価基準はどうやってするんですかね？

たとえば技術能力。ヒアリング＋書類選考とありますが、
何をどのようにヒアリングしてその結果をどう評価するんですか？
書類選考では何を見てそれをどのように点数化するんですか？

そういうのをちょっと勉強するだけで分かるといってるんですよね？
まさかさっきの数十行がすべてですなんて落ちじゃないですよね？

>>219
やはりあなたには無理ですね。
ちょっと調べれば分かるといってるけど、調べ方も考えも思いもつかないでしょう。
何をどのように評価するかは、ガイドラインを参照しなさいといっているでしょう。
まずガイドラインを検索してみることですね、そうすれば雛形が出てきますから。
でもあなたにはレベルが高すぎて無理でしよう。

日々コツコツと大規模修繕計画の勉強を努力している方に、わずか数行の書き込みで否定するのは、余りに優しさに欠けていると思います。

また、簡単に大規模修繕計画が理解出来れば誰も苦労はしないと思います。

フットワークが重い電気工事士

ちゃんと検索をすれば分かるんですよ。
それを検索もしないで全てここに書き込めとはどういう神経をしてるんでしょうね。
評価項目だけでも４０以上あるんですよ。
だからそれはガイドラインで検索すれば出てくるといっているのですよ。
それを見れば簡単に理解できますよ、普通の頭があれば。
それに人に教えをこうのに態度が横柄だしね。

総合評価方式は確かに役にはたつかもな。
大規模修繕工事の時、この方法を使っているマンションはどれぐらいあるんだろう。
そんなのがあることすら知らなかったからね。
組合だけでできそうでもあるしね。

総合評価方式は、役に立ちますね

数社入札してもらい面接
工事担当者と営業で判断します。

積算表を元に見積もりを照らし合わせ協議します。

見積もりの中の積算数字などが間違っていることが多いです。
大抵は、仕様変更したい部分もありますので再見積もりをお願いします。

その後理事会に掛け推薦業者を決める。

臨時総会を開催し推薦業者でよいか決議をとる

それでも監督を監督するのは、理事会の中の工事部会が目を光らせ手抜きや執行状況　仕様変更　追加工事など最後まで手は、抜けません！

ダメだしは、ガンガン行きましょう

私どものマンションでは、設計・監理会社に同じ仕様書を作成させ、それを基に建築業者に
見積りを出してもらいました。
総合評価方式で建築業者を選びましたが、その採点者は修繕委員会のメンバーだけで点数をつけ
一番点数のよかった業者に決めました。
工事中は設計・監理会社が工事をチェックしますので、手抜き等はなかったですよ。

225>>
説明不足ですみません。
完全自主管理マンションです。

外部委託は、基本　消防点検/水質検査/水槽清掃/配管清掃でほとんど自ＭＣで簡潔しています。

うちもお宅とほぼ同様な流れと思います。

設計・監理会社　積算見積（基準）仕様書作成（基準を設定し公募を募り入札をして頂く
設計・監理会社担当者と理事会で綿密に見積もり積算をチェック+数量チェックを行う

私の組合では、設計・監理会社を別に雇っていますが受注業者の監督の目+設計・監理会社担当監督の目+理事会工事部担当+理事長の監督の元作業を進めました。

住民（工事部）が監督しているのでより品質の良い状態にもって行けました。

素人でも手順判断できる工夫もしています。
例）塗装の例をあげるとプライマーから数えて5回塗装しましたが、その際一回一回色を変え一般住民でもわかる様工夫しました。

５回とは屋上防水でしょうか？
塗装の場合は、下地処理・乾燥時間・塗料缶数が、防水の寿命の大きな決め手ですから、
手抜きがなければメーカー工程の３回で十分なんです。
何回も塗れば良いかの話しは、嘘の営業トークだけで防水性には全く関係ないのですが…

マンションは何千万円や何億円と掛かる修繕費であるのに…
相見積りすらせず、管理会社に全て任せている、、、
怠慢役員や怠慢組合員ばかりの、世間知らずお馬鹿住人のマンションでは…
世も末です！

↑同感、共感、賛成

マンションの大規模修繕業者ですが、、、

悪徳業者が売り上げを高くしたいが為に、業者が勝手に決めた、ご都合主義の一戸当たりの単価など、業界で決まっていませんし有りません。

マンション住人は悪質・悪徳の管理会社や業者の口車に乗せられて、嘘八百ウソっぱちの営業トークに簡単にダマされないよう心して下さい。

うちのマンション５０世帯以下ですが、一戸当たり５０万円未満で、住人の皆さんが大変に喜び感謝する完璧な工事が出来ましたからね。

>>231
レベルの低いマンションではそういう方が中心で生活されているのでしょうから
ちょっとした修繕だけでも満足度は高いのだと思いますよ。
工事費に限度はありません。
お金をかければかけるほどいいマンションに生まれ変わるのは当然のことです。

まあ金に群がる物乞いの業者が、売り上げを高くやりたいだけのウソ八百の投稿や理由でマンション住人を騙し続けても、賢明に業界や世間を知っているマンション住人に取りましては、何一つもクソの役にも立たないですね。

>>233
工事にかける費用はそのマンションの積立金次第です。
自分の部屋でも、お金に余裕があれば壁紙のグレードをあげることもできるし、家具やカーテンの取替え
もできます。絵画を飾ったりもできます。
網戸の張替えや畳の交換もできるでしょう。
お金がなければ、最小限の修繕・模様替えしかできません。カーテンや家具の交換は考えられないでしょう。
それと一緒で工事費が高いとか安いとかは関係ありません。
どこまで工事をするかによって工事費は変ってきます、そんなこともわからず、ちょっと工事費が高いと
すぐぼられてるとか、業者の意見だとかいってますが、それぐらいの発想しかできない人なんですね。
ちなみに私は業者じゃありません、純然たるマンションの住民ですよ。

またまたグレードとか何もトンチンカンな事を…良くもまあ当たり前の話しを、恥も外聞もなく抜け抜けと…恥ずかしい

誰しも必要最低限の通常の定期的に行う大規模修繕の話しをしています…

無意味な付録やオプション工事の話しなど誰一人していませんが…

>>235
修繕箇所にもよるでしょう。
例えば屋内通路については、修繕は必要ないけど、この際きれいにしようという場合は経費はかかります。
玄関扉の塗り替えや網戸の張替え、屋内通路の壁や天井の塗り替え等も別にやらなければやらなくてもいいし
やればきれいになる。
つまりそういうことだよ。

２３５は基本的な悪いとこしか工事はしないんじゃないの。
きれいにするとかバリアフリー化とかはやるつもりはないのだから。
当然敷地の傷んだとこや駐車場、駐輪場等の修理や手直しはやらないというかできないんだろうね。
大規模修繕工事はただ、傷んだとこだけするんじゃないんだけどね。
だから工事費は積立金次第といわれてるのじゃないの？

小規模のマンションでは、足場を組むにしても割高になります。
全ての工事費合計でも500戸のマンションと２０戸のマンションの１戸当り工事費は全然ちがってきます。
だから、工事費が高いとか安いとかの比較は一概にはできません。
施工業者の公募をし、同じ仕様で見積り額を出させ、ヒアリングを行い、その中で総合評価方式で一番
点数の高かった業者を選べば問題点は解消するでしょう。
そして、基本部分での見積もりとは別に、積立金の額によって修繕箇所を広げていけばいいでしょう。
要は、総合評価方式をやる意思があるかないかです。
素人だからできない思わずにまずチャレンジしてみることです。
素人でも簡単にできますよ。

大規模修繕工事を１度や２度経験した役員の人間なら誰でも分かります。

またまた意味の無い机上の空論だけの投稿三昧ですか！？
次から次へと？？？

大規模修繕を一度二度担当しても上辺しか理解できないもの
理解していると錯覚しているだけ

>>239
総合評価方式の入札評価の計算方法を教えてください。
経験が豊富ということですから当然お分かりでしょうから。

総合評価方式を知らないのに知ったかぶりをしている者がいるけど、それを採用すれば
ぼられたとか、癒着とか関係ないのが分かるんだけどな。
それ何？とかいっている者は一度勉強する価値はあるよ。

役員や組合員さんは一戸当たりの単価の設定など、管理会社や業者の言い分ですから決して鵜呑みにせず見積りを取るよう心がけて下さい。

>>242
例えばマトリックス表のどの項目を加重配点したらいいですか？
技術力？流動性？営業年数？工事実績？


参考までに教えてください。ね。

>>238

で公募要件や仕様書は誰が作るの？
公共事業や電力会社・総合商社の調達部門の予算の３割は、それに費やされてることは知ってるよね。

>>245
公募要件は募集に必要ありません。
仕様書に関しては、設計・監理会社か設計事務所に依頼します。
その仕様書を基にして設計業者は工事に参加するために見積りを提出します。
そして、出てきた見積り額や会社の規模、経験・技術力等をヒアリングして点数をつけるのです。

設計・監理会社・設計事務所の採用のための公募要件や選定基準はどうなるの？

>>247
設計事務所はどこでもいいでしょう。
ただ仕様書を書くだけですから。

247さんが論破してしまった！

>247設計・監理会社・設計事務所の採用のための公募要件や選定基準はどうなるの？

正に基本はそこですね。当ＭＳで数年前に第２期の大規模修繕工事を行いました。
住宅金融支援機構から紹介された数社と管理会社（一応仲間に入れました）会社経歴書、ＭＳ大規模修繕実績、決算書３期分の提出と面談で決定しました。
管理会社は金額は無料同然だが、ヒアリングでの説明で他の設計事務所と専門知識の格差が大きく敗退。

工事会社は公募せず（応募数が多いと混乱する）理事と修繕委員が県内の有力企業等々（縁故関係は没として）１人３社程度推薦でピックアップ。
これに設計事務所推薦の数社で合計20社程度となり、見積提出の意思の有無を聞き15社へ同一の仕様により見積書を提出させ、設計事務所選定と同手法で数社に絞り込んだ。

この絞込み時に一番注意をしたのは、設計事務所推薦の会社ばかりと成らない様に、2社ほど理事、委員推薦の会社を入れた。
見積書の提出を受け設計事務所抜きで比較したところ、設計事務所推薦各社は一目見ただけでどの会社が落札するか明解な見積書であった。

最終のヒアリング前に、理事、委員の推薦会社から良いと思われる1社と設計事務所抜きで事前交渉し仕様書は変更せず大幅な値引きに成功。
ヒアリングで本命と談合されていた会社、設計事務所のあわてぶりは予想を超えていた。

設計事務所が推薦と言いながらキックバック先を落札させようとする手口は見ていて面白かった。
但し、設計事務所には、仕様内容の責任と工事監理は契約済みなので、その契約の範囲内できっちり仕事をして頂いたと感謝している。

最終決定した工事会社はＴＤＫの信用調査資料を取り寄せ問題の無いことを確認し決定した。

管理会社にしろ、設計事務所にしろ、理事会や修繕委員が、自分のお金意識が薄いとバカ高い工事になりますね。