- 掲示板
もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2010-03-24 22:22:38
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修繕費いくらかかりますか？
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202 匿名 2010/05/20 15:29:25
建築会社の経営者から一言…
業者が勝手に決めているだけの、一戸当たりの坪単価など完全に無視しなさい。
一戸当たりの坪単価を出す会社は、悪質で悪徳なのは間違いない。
どこの会社の見積書でも、先に値決めをしてから、後は都合上の数字合わせでしかないのだよ。
業界の常識だよ！ -
203 匿名さん 2010/05/25 14:55:02
丸投げ工事をする業者には一切合切、絶対に頼んではいけません。
坪単価いくらだと騙されてしまうのがオチです。
中間に会社が沢山介在しないよう直工事で頼むのが一番です。
直工事は情報過多の時代ですから、容易に役員や組合員で探すことが出来ます。
また直工事ならグレードの高い材料を使用しても安く出来ます。
しかし中間会社が入りますと、入る度に２割～３割づつ上乗せされ、ピンハネされる仕組みです。
５０世帯前後のマンションで直工事なら２０００万円で出来る工事が、いくつもの中間搾取会社の介在で１億円に化けてしまうカラクリなんですから…。
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205 どっかの理事長 2010/05/27 08:21:38
内容が判りませんが2000万位でしょうか？
積算できる人を頼むか業界新聞に○○マンション大規模修繕工事業者求むで広告を出す（無料ですよ）
入札してもらい価格だけの比較じゃなくて会社の信用度も勘案して決定下さい。
以外に業界は、暇みたいなので大手のゼネコンも入札してきます。
有名ゼネコンでも良いし中堅で堅実な業者選定するかは、理事会/総会で決めてください。 -
210 匿名さん 2010/05/28 11:19:32
勉強に掛ける時間はプライスレスではないし、
勉強しても所詮未経験の素人だから間違った結論にたどり着くかもしれない
そう考えると金を払って専門家を雇うのは十分ありえる選択 -
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211 匿名さん 2010/05/28 11:35:30
>>210
総合評価方式は間違った結論は出ません。
未経験者がやろうとプロがやろうと結論は同じです。
食わず嫌いをしなくて、まずやってみることです。
全然難しくもなく、奥様でもそれぞれが思った通りに点数をつけるだけですから。
項目ごとに評価するだけです。それを合計して、後は各社の見積り額も計算しますが、
それは入札評価の計算方法の簡単な公式にあてはめて計算するだけです。
こういうと難しいようですが、全くの素人でも簡単にできます。
ガイドラインをみてみることですね。
お金を払って専門家に頼むということは丸投げになりますよ。
自分達で大規模修繕工事をした方がいいでしょう。 -
212 匿名さん 2010/05/28 13:04:46
そんなにすぐ分かるんならもったいぶらずにここで説明してみたら？
どうせよく分かんなくて、書いてみたら突っ込まれそうだから書きたくても書けないんでしょ？ -
213 匿名 2010/05/28 16:01:44
勉強しない無知な世間知らず住民を騙すのは簡単です！
早く世間を知って下さい！
世間を知ったなら、どんな理由が有ろうとも、大規模修繕工事を管理会社には絶対に任せません！
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214 匿名さん 2010/05/29 00:10:15
>>212
もったいないけどお教えしましょう。
総合評価方式・・・公共工事における総合評価方式活用ガイドラインを参照
評価基準及び得点配分の設定例はこれに掲載されています。
これで専門委員がそれぞれ点数をつけます。
＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
＊企業の技術力 ・・・・・１５点満点
＊企業経営力 ・・・・・１０点満点
＊配置予定技術者の能力 ・・・・・１５点満点
入札評価の計算方法
①合計点（総合評価の） １００点満点中
②得点評価 ３０×①/１００ 加算点 満点３０点
③技術評価点 １００+②
④入札額（円）
⑤入札評価値 ③/④ × 1,000,000
※⑤の最高得点を出した業者を中心に契約をする。
予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、専門家に頼み仕様書を同一にした中での見積もりを出させる。
これができれば大規模修繕工事は適正に行われますよ。
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219 匿名さん 2010/05/29 06:35:54
何が教えましょうだか
単に概念を説明しただけじゃん
そんなのちょろっと調べりゃ誰だって分かる
ちょろっと調べても分からない個別の評価基準はどうやってするんですかね？
たとえば技術能力。ヒアリング＋書類選考とありますが、
何をどのようにヒアリングしてその結果をどう評価するんですか？
書類選考では何を見てそれをどのように点数化するんですか？
そういうのをちょっと勉強するだけで分かるといってるんですよね？
まさかさっきの数十行がすべてですなんて落ちじゃないですよね？ -
221 フットワークが重い電気工事士 2010/05/29 10:55:33
日々コツコツと大規模修繕計画の勉強を努力している方に、わずか数行の書き込みで否定するのは、余りに優しさに欠けていると思います。
また、簡単に大規模修繕計画が理解出来れば誰も苦労はしないと思います。
フットワークが重い電気工事士 -
222 匿名さん 2010/05/29 11:39:05
ちゃんと検索をすれば分かるんですよ。
それを検索もしないで全てここに書き込めとはどういう神経をしてるんでしょうね。
評価項目だけでも４０以上あるんですよ。
だからそれはガイドラインで検索すれば出てくるといっているのですよ。
それを見れば簡単に理解できますよ、普通の頭があれば。
それに人に教えをこうのに態度が横柄だしね。 -
223 匿名さん 2010/05/30 13:53:46
総合評価方式は確かに役にはたつかもな。
大規模修繕工事の時、この方法を使っているマンションはどれぐらいあるんだろう。
そんなのがあることすら知らなかったからね。
組合だけでできそうでもあるしね。 -
224 購入検討中さん 2010/06/16 10:28:51
総合評価方式は、役に立ちますね
数社入札してもらい面接
工事担当者と営業で判断します。
積算表を元に見積もりを照らし合わせ協議します。
見積もりの中の積算数字などが間違っていることが多いです。
大抵は、仕様変更したい部分もありますので再見積もりをお願いします。
その後理事会に掛け推薦業者を決める。
臨時総会を開催し推薦業者でよいか決議をとる
それでも監督を監督するのは、理事会の中の工事部会が目を光らせ手抜きや執行状況 仕様変更 追加工事など最後まで手は、抜けません！
ダメだしは、ガンガン行きましょう -
225 匿名さん 2010/06/16 12:39:43
私どものマンションでは、設計・監理会社に同じ仕様書を作成させ、それを基に建築業者に
見積りを出してもらいました。
総合評価方式で建築業者を選びましたが、その採点者は修繕委員会のメンバーだけで点数をつけ
一番点数のよかった業者に決めました。
工事中は設計・監理会社が工事をチェックしますので、手抜き等はなかったですよ。 -
-
226 購入検討中さん 2010/06/17 23:49:54
225>>
説明不足ですみません。
完全自主管理マンションです。
外部委託は、基本 消防点検/水質検査/水槽清掃/配管清掃でほとんど自ＭＣで簡潔しています。
うちもお宅とほぼ同様な流れと思います。
設計・監理会社 積算見積（基準）仕様書作成（基準を設定し公募を募り入札をして頂く
設計・監理会社担当者と理事会で綿密に見積もり積算をチェック+数量チェックを行う
私の組合では、設計・監理会社を別に雇っていますが受注業者の監督の目+設計・監理会社担当監督の目+理事会工事部担当+理事長の監督の元作業を進めました。
住民（工事部）が監督しているのでより品質の良い状態にもって行けました。
素人でも手順判断できる工夫もしています。
例）塗装の例をあげるとプライマーから数えて5回塗装しましたが、その際一回一回色を変え一般住民でもわかる様工夫しました。 -
227 匿名 2010/06/18 01:00:19
５回とは屋上防水でしょうか？
塗装の場合は、下地処理・乾燥時間・塗料缶数が、防水の寿命の大きな決め手ですから、
手抜きがなければメーカー工程の３回で十分なんです。
何回も塗れば良いかの話しは、嘘の営業トークだけで防水性には全く関係ないのですが…
-
228 匿名さん 2010/06/18 09:51:17
マンションは何千万円や何億円と掛かる修繕費であるのに…
相見積りすらせず、管理会社に全て任せている、、、
怠慢役員や怠慢組合員ばかりの、世間知らずお馬鹿住人のマンションでは…
世も末です！
-
230 匿名さん 2010/06/20 04:15:25
マンションの大規模修繕業者ですが、、、
悪徳業者が売り上げを高くしたいが為に、業者が勝手に決めた、ご都合主義の一戸当たりの単価など、業界で決まっていませんし有りません。
マンション住人は悪質・悪徳の管理会社や業者の口車に乗せられて、嘘八百ウソっぱちの営業トークに簡単にダマされないよう心して下さい。
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233 匿名さん 2010/06/20 13:18:26
まあ金に群がる物乞いの業者が、売り上げを高くやりたいだけのウソ八百の投稿や理由でマンション住人を騙し続けても、賢明に業界や世間を知っているマンション住人に取りましては、何一つもクソの役にも立たないですね。
-
234 匿名さん 2010/06/20 23:55:43
>>233
工事にかける費用はそのマンションの積立金次第です。
自分の部屋でも、お金に余裕があれば壁紙のグレードをあげることもできるし、家具やカーテンの取替え
もできます。絵画を飾ったりもできます。
網戸の張替えや畳の交換もできるでしょう。
お金がなければ、最小限の修繕・模様替えしかできません。カーテンや家具の交換は考えられないでしょう。
それと一緒で工事費が高いとか安いとかは関係ありません。
どこまで工事をするかによって工事費は変ってきます、そんなこともわからず、ちょっと工事費が高いと
すぐぼられてるとか、業者の意見だとかいってますが、それぐらいの発想しかできない人なんですね。
ちなみに私は業者じゃありません、純然たるマンションの住民ですよ。 -
235 匿名さん 2010/06/21 03:23:09
またまたグレードとか何もトンチンカンな事を…良くもまあ当たり前の話しを、恥も外聞もなく抜け抜けと…恥ずかしい
誰しも必要最低限の通常の定期的に行う大規模修繕の話しをしています…
無意味な付録やオプション工事の話しなど誰一人していませんが…
-
-
237 匿名さん 2010/06/21 03:53:09
２３５は基本的な悪いとこしか工事はしないんじゃないの。
きれいにするとかバリアフリー化とかはやるつもりはないのだから。
当然敷地の傷んだとこや駐車場、駐輪場等の修理や手直しはやらないというかできないんだろうね。
大規模修繕工事はただ、傷んだとこだけするんじゃないんだけどね。
だから工事費は積立金次第といわれてるのじゃないの？ -
238 匿名さん 2010/06/21 04:51:03
小規模のマンションでは、足場を組むにしても割高になります。
全ての工事費合計でも500戸のマンションと２０戸のマンションの１戸当り工事費は全然ちがってきます。
だから、工事費が高いとか安いとかの比較は一概にはできません。
施工業者の公募をし、同じ仕様で見積り額を出させ、ヒアリングを行い、その中で総合評価方式で一番
点数の高かった業者を選べば問題点は解消するでしょう。
そして、基本部分での見積もりとは別に、積立金の額によって修繕箇所を広げていけばいいでしょう。
要は、総合評価方式をやる意思があるかないかです。
素人だからできない思わずにまずチャレンジしてみることです。
素人でも簡単にできますよ。 -
239 匿名さん 2010/06/21 06:28:42
大規模修繕工事を１度や２度経験した役員の人間なら誰でも分かります。
またまた意味の無い机上の空論だけの投稿三昧ですか！？
次から次へと？？？
-
242 匿名さん 2010/06/22 00:36:04
総合評価方式を知らないのに知ったかぶりをしている者がいるけど、それを採用すれば
ぼられたとか、癒着とか関係ないのが分かるんだけどな。
それ何？とかいっている者は一度勉強する価値はあるよ。 -
-
250 匿名さん 2010/06/22 12:35:32
>247設計・監理会社・設計事務所の採用のための公募要件や選定基準はどうなるの？
正に基本はそこですね。当ＭＳで数年前に第２期の大規模修繕工事を行いました。
住宅金融支援機構から紹介された数社と管理会社（一応仲間に入れました）会社経歴書、ＭＳ大規模修繕実績、決算書３期分の提出と面談で決定しました。
管理会社は金額は無料同然だが、ヒアリングでの説明で他の設計事務所と専門知識の格差が大きく敗退。
工事会社は公募せず（応募数が多いと混乱する）理事と修繕委員が県内の有力企業等々（縁故関係は没として）１人３社程度推薦でピックアップ。
これに設計事務所推薦の数社で合計20社程度となり、見積提出の意思の有無を聞き15社へ同一の仕様により見積書を提出させ、設計事務所選定と同手法で数社に絞り込んだ。
この絞込み時に一番注意をしたのは、設計事務所推薦の会社ばかりと成らない様に、2社ほど理事、委員推薦の会社を入れた。
見積書の提出を受け設計事務所抜きで比較したところ、設計事務所推薦各社は一目見ただけでどの会社が落札するか明解な見積書であった。
最終のヒアリング前に、理事、委員の推薦会社から良いと思われる1社と設計事務所抜きで事前交渉し仕様書は変更せず大幅な値引きに成功。
ヒアリングで本命と談合されていた会社、設計事務所のあわてぶりは予想を超えていた。
設計事務所が推薦と言いながらキックバック先を落札させようとする手口は見ていて面白かった。
但し、設計事務所には、仕様内容の責任と工事監理は契約済みなので、その契約の範囲内できっちり仕事をして頂いたと感謝している。
最終決定した工事会社はＴＤＫの信用調査資料を取り寄せ問題の無いことを確認し決定した。
管理会社にしろ、設計事務所にしろ、理事会や修繕委員が、自分のお金意識が薄いとバカ高い工事になりますね。
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