今後は賃貸経営は難しい

>>460
そんな重箱の隅をつつく話ききたくない。

>>455
うちは5%。但し、消費税分はまけさせて税込みだ

１０は引っこんでなよ。
相変わらずズレてるなあ、、

>>455
458は私。BBと入れ忘れた。

私の管理会社への委託物件は１件を除き5％。
ただ、賃貸管理＋αを管理会社によって、いろいろ付加してあるので単純に比較できないかも。
＋α部分の例は、
・日常清掃＋ポリッシャーによる定期清掃
・植栽剪定
・24ｈ対応コールセンターサービス
・税務申告書添付用の資料作成
といったところ。

ご参考まで。

>>462
お前こそ、イ・ラ・ネ

>>462
ちったあ情報提供しろや。文句じゃなく。
おまえ単なる清掃業者だろ。安くこき使われてるからって、こんなところでうさばらしするな。

管理報酬なんか安けりゃそれにこしたことないじゃん。いままでトラブルなんか全然なかったからタダ取りされたみたいだ。安いが一番。

>>465
ちったあ情報提供しろや。文句じゃなく。
おまえ単なるバカだろ。安くこき使われてるからって、こんなところでうさばらしするな。

>>467
ありがとう。修正してくれて。

>>468
なかなか面白い切り返しだな。
どうでもいいことなんだけど誉めたくなったヮ

今日のお昼、ホームレス同士のケンカを目撃しました。

それが何かこのスレと関係でも？

４６６さん、
おっしゃる通りです？
管理費など安けりゃやすいほどよい。管理内容はほとんど同じですから、５パーセントと３パーセントなら３％がいいにきまってるよな！

なんか１０さんがいないと、とたんに内容が薄っぺらになるね。早く来てくれないかな。

いやあ１０はいらんよ。
１０が来ると話がおかしくなる。ＢＢとかいうのもたいして変わらんが、、、
まっ、どーだっていいよこんなスレ

いやー、1から全部読みました。
387で、やっとNOI、NCFの単語が出てきたと思ってホッ？としたのもつかの間、
今度は宅建の話題。。。

当方はほぼフルローンばかりで中古一棟を複数保有してます。直近も任売物件。
地方といえばまあそうなりますが、現況NOIベースで10％以上は当然あります。
もう少し実のある話を期待しましたが・・・お呼びじゃないようで失礼します。

マンション投資家さんへ

1からお読み頂き、お疲れ様でした。

NOIが10%オーバーは凄いですね。私は地方については疎いですが、それでも、当然という言葉を鵜呑みにするほど無見識ではないです。掘り出し物を見つける目を持っていらっしゃるのか、バリューアップする力量を持った方なのか興味があります。

ＮＯＩ、 ＮＣＦのところは、私もコメントが繋がっていくようなら参加しようと思ってました。ただ、借入とは何かですら、あの様子なので躊躇ってたらやっぱり後が続かない。

なんなら、ＬＴＶでもＤＳＣＲでもＯＫですよ。
もう失望されて見ていないかもしれませんが。

>現況NOIベースで10％以上は当然あります
ＮＯＩで１０％以上なら、古い物件か地方ですな。
利回り追求って人は地方、古物件に限る。

金森かぶれの仁が出没か

店子って、突然、蜘蛛の子を散らすようにいなくなる。
いなくなると全然埋まらないんだ。
修繕しようが募集広告だそうが、
まともな借り手が来なくなる。
そうなった時、ローンだと辛いね・・・

もう来ないつもりでしたが覗いてしまいました。

ここでCCRやらCAPEXやらIRRやら話すことはあまり意味が無い気がします。

結局自己資金をいくら入れるか、借入比率をどうするか、空室率や賃料低下のバッファーはどこまであるか、

全てグロス収入・利回りでそれらをカバー、リスク吸収できるかに尽きると思います。

借入がたとえゼロでも、賃収・利回りがその分かそれ以上に多くなければ同じ話です。

金森かぶれって、意味がよく判りませんが、不動産投資のロジックや評価手法は万国共通です。

あの手の本は例えばアメリカの書店でも香港の書店でも覗けばたくさん置いてます。

あ、あと最近は、物件買ったらB/S上のNetCashが増えるように努めてます。
そういう物件を選ぶということですね。

まああくまで対金融機関からの見た目上の話ですが。次回融資に直結します。
わざわざ判りにくく書いてみましたが。。

CFは勿論重要ですが、物件の数が増えれば増えるほどB/Sの意識は大切かと。
ここにいらっしゃる様な土地持ちではありませんので多少の工夫は肝要です。

あと、1Rは極力避けてます。最初のうちにはしょうがないですが、あせっと
あろけーしょんですね。　では失礼しました。。

>>480
いや～やられました。不動産投資家筋が使う英文字用語は使いこなせないまでも、イメージ位は出来ていると自負していたのですが、ＣＣＲは全く知りませんでした。思わずググってしまいました。ハイ。

ＷＡＣＣ，ＣＡＰＭあたりまでなら、ついていく余地はあったんだけど。。。


このスレを１から読まれたばかりで、まだ記憶にあるかもしれませんが、ＣＡＰＥＸは私のとても関心あるところ。ただ話のベースを揃えるのが難しい。投資家筋の方と語るには、ベースがＥＲってことになるんだろうけど、このＥＲ作成基準に私自身がちょっと？と思っていることがあるので。

ERはBELCA基準に則ってるかどうかですが、まあ通常則ってると思います。
ファンド物件なら則ってないとレンダーや信託、格付機関がOK出しません。
名の通った検査機関なら、あああの人か、とか肌感判るものもありますが。

私はレンダー出身でボロワーサイドにもいました（います）がまあ、ERが
あるだけでまず評価します。一般物件なら。結局関心あるのは防水切れとか
修繕履歴なので。短期緊急修繕の有無はチェックしても修繕計画は斜め読み。
鑑定もそうですが、こういうのは依頼サイドの意向や力関係も結構働くので。

でもCAPEXなかなか難しい話題です。どこにEXITを置くか次第も強いですし。
積み立ててる人も少ないと思いますし。あと空室やLeasing commissionも
当初収支で見てる人少ないですね。見たからエライという物でもないですが。
結局取引は相対ベースですから、口煩いとブツが仕込めない可能性すらある。

WACC、CAPM知ってるだけで十分でしょ。企業評価なら別ですが。不動産には
DCFも必要か微妙ですし。私は直接還元や取引事例、積算のほうを支持します。
横レス？失礼しました。でもCCRは最近言ってる人いますよ働き大家の類でも。

早速のコメントありがとうございます。先ほどの昼食休憩のコメントに続き、今回も中途半端になるのはご容赦。

私がＣＡＰＥＸ関連に興味を持つのは理由があります。私の出自は都市部で商売をやっていた親がビルを建て、世代交代したというのがスタート台になります。まあ、よくあるパターンです。


親の代は築浅いため順調。子供の代は物件の競争力が落ち始めて舵取りが難しくなってくる。当然、リフォーム、建て替えが強い関心毎になります。


そこで、アンテナに引っかかってきた言葉がライフサイクルコスト。ライフサイクルコストはオフィスビルの資料があるが、住戸系はなし。
そこで、次に目を付けのが分譲マンションの長期修繕計画。これも大変勉強にはなったが、如何せん専有部分の設備がない。


そうこうしているうちにリートの存在を知る。なんとエンジニアリングレポート＝ＥＲというもので専門家が長期計画をキッチリ作っているという。私の期待がＭＡＸ（過剰）になったのはいうまでもない。。。続く

続きの前に少し補足を。

○ＣＡＰＥＸ：資本的支出のこと。

○ライフサイクルコスト：建物の企画設計段階から解体までの生涯費用のこと。建築費は15-25％程度と意外に低くランニングコストの方が高いことから、運営段階を含めたプランニングが重要ということがわかる。直観的に判る参考ページはここ。
http://www.tokyo-biso.co.jp/business/service-menu/be/pdf/lcc.pdf

○分譲マンションの長期修繕計画：
①国土交通省のガイドライン：
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
②不動産協会の算出モデル（こちらの方が実践的でお勧め）：http://www.fdk.or.jp/k_plan/pdf/table2.pdf

○エンジニアリングレポート：不動産物件の物的（＝ハード面）の調査レポート
http://www.engineering-report.com/index.html#wha
一応リンクは貼ったものの、論より証拠で現物を見ないことにはなかなか真価は伝えられなく申し訳ございません。
本気で勉強するための書籍なら、「エンジニアリング・レポート作成に係るガイドライン（２００７年版）」社団法人建築・設備維持保全推進協会（通称belca）編　私も持ってます。

ぷ

>修繕しようが募集広告だそうが、
>まともな借り手が来なくなる。
下げちゃえよ！
ググッとね。

では続き。ＥＲをなんとか入手すれば、自分も完ぺきな長期修繕計画ができる。間違いない、そう思ってました。
ファンドとして煩い投資家向けに完ぺきなものが用意されているのだろうと。
実際のＥＲを入手し、真っ先に修繕計画表を見る。あれ、12年分しかない。はあ～～っ。

聞けば、投資ファンドの借入期間は5年程度×２回（＝１回借り換え）＋売却活動用2年間で
12年分が通常だと。外壁・屋上など仮設工事がカバーできるからそれでいいと。

最も長い30-40年の更新サイクルのエレベーターや給排水設備の交換はおろか20年程度の交換サイクルのものも一切ない。私のように売却を一切考えていない、地主系大家思考の人間には参考程度のものでした。ガックリ。
しかも計画が切れている13年目に大規模修繕サイクルを設定している？？？のもあるし。

Belca基準とか国交省基準とかよりも、まず解体までの長さが欲しかった。また、結構前提から外している旨の記載が多い。例えば設計費など。なんでいれないのって感じ。

なぜ、こんなに私が昔からこのテーマに突っ込んでいるかというと、15㎡台のいわゆる狭小ワンルーム（数十所帯）があり、いつ15㎡強×２戸→31㎡強にリフォームするかが、非常に大きな問題だから。

・耐力壁、間仕切壁が交互なのでぶち抜いて、スケルトンリフォームをすることが可能な旨、確認済。
・マーケット的には、ネット賃貸情報で面積でソートすると５番以内に出てくるので、地域でも下限域に到達しつつある。但し、この物件は都心部ではないので、30㎡はニーズはまだ実需が乏しい。
・不況なことが却って、低価格志向が幸いし、稼働率は90％以上を継続。
こういった諸条件はもちろんある。恐らくはマーケット変化に合わせて対応することになると思う。

ただ、スケルトンリフォームを考える上で、この物件を築50年で建替えする想定にするのか、60年にするのかという大局観を持ちつつ考える必要がある。そうしないと設備工事が非効率なんですよね。
20年程度の更新サイクルの設備を25年×2回とするか、20年×3回を想定するのかで大きな違いが出てくる。
なかなか悩みはつきません。

すみません。随分一人で長々と引っ張ってしまいました。長文失礼いたしました。

>>479
首都圏はそうでもないようですが、地方は結構、ちょっと立地条件が悪いと
こういうことがあるみたいですね。
特に、大学依存立地だと、親の懐事情を反映してか、遠距離自宅通学が
あたりまえになっていて、値下げしても全然反応なしというのもあるらしい。

マンション投資家さん

他にコメントしたい部分があるのですが、

>>481
>まああくまで対金融機関からの見た目上の話ですが。次回融資に直結します。
>わざわざ判りにくく書いてみましたが。。
の部分が私宛の瀬踏みのような気がして、先にコメントします。

これって、某大家さんブログの方が、しきりと金融機関から借入するための秘訣
＝銀行が保有物件のBS評価方法を書かれ、実に細かく銀行名を出しているあたりのことでしょうか。
多分、とてもアグレッシブに投資されているので、この辺を重視されているのですね。
銀行の目線を常に確認しておく。相手あっての話ですから、とても大切ですね。

ところで、手前味噌ですが、銀行側に評価していただいていることがあります。
私は年２回程度、私個人のB/S、P/L（全物件＋その他資産）と借入している物件のデータを
A4判3枚程度にまとめて銀行に定期的に報告しています。
特に、確定申告後は直ぐに有給をとって、必ずこちらから訪問した上で、決算説明をしに行っています。

これが、銀行側に大変受けがいい。賃貸物件ローンの場合、長期借入となりますが、
物件購入したら、自ら経営状況を説明しに来る人はいないらしく、次の物件の借入したい段になって
くる人が多いと。また、銀行員が借入先に訪問して経営状況を確認するケースも多く、とにかく、
リクエストしなくとも自ら資料を整えて説明に来る。銀行側からするととても希少だと。

レンダー側にいらっしゃる（いた）ということでお聞きしたいのですが、そんなものですかね？
単にヨイショされているだけと思う時もあるのですが。。。

色々お悩みのご様子、拝読しました。
ちょっとよく判りませんが、もし本当に改築されるのならそれこそER取得と併せて確認審査機関に
コンタクトされることをお勧めします。当然検査済証も取得して行うべきレベルの行為のはずです。

改築に掛かるコスト、改築に伴う空室期間、場合によって立ち退きコストなども含めて、それらが
最終的にどれだけの期間で回収できるのか。感覚的には１５平米の２コイチでは倍のレントはまず
無理でしょうから、どこまでやるメリットがあるのか・・・と当方なら思ってしまうところですが。

数十戸クラスなら立ち退きも容易ではないですよね。部屋を順々に替わってもらうかぐらいですが。
うーん、建て替えか、売却前提で動いたほうがベター？土地に思い入れおありなら仕方ないですが。
長期保有前提ならレントを下げずに空室を改善する努力の方が現実的なように直感的に思われます。
モノとロケーション次第ではリノベで事務所転用、はたまたゲストハウスとかなくもないですが･･･

今巷で出回ってるERは基本レンダーサイドの意向によるものです。ですからER業者（上記冒頭から
確認審査機関が最も望ましい）に、こういうERが必要だからこう書いて欲しいと担当者に伝えれば
彼らもプロですからその通り書いてくれますよ。LCCに重きを置かれたいなら確かに12(or10)年の
修繕表は巧くありません。余談ですが、13(or11)年目にドンと来るようになってるのはお約束です。

あと共用部含め大掛かりなリノベーションをやるのなら、賃料保証を絡められるケースもあります。
その場合は賃料保証会社の指定業者による指定工事になるようで。そんな会社も存じてはいますが。
お勧めすべきものかどうかまで正直判りません。申し訳ないですがご自信でも調べてみてください。

しないより決算説明はしたほうがいいに決まってます。本来法人なら当然のことですし。
その際に支店長あたりにも面通し挨拶させてもらうってのもお約束です。ご立派ですね。

当方が銀行目線というのか、銀行評価そのものですが、重視するのは融資付けは勿論乍ら
結局それがEXITに直結しているということに尽きます。

結局出口で売る際に、まず大半の購入者は何らかのローンを使います。個人投資家なら
ほぼアパートローンでしょう。そうなると使う金融機関もエリアによるとは言えある程度
決まってくる面があります。いくらの評価が付くかが、いくらで売れるのかに直結します。

かのブロガー氏は土地値で買うと標榜してますが、何となれば最後土地値で売れるからと。
当方の考えは少々違います。出口の取りにくいＷ造とかいじるのも余り性分でないですし。
まあプロらしくストロングスタイルといったところでしょうか。業者寄りとも言えますが。

少々語り過ぎました。この辺で。

>>491
>LCCに重きを置かれたいなら確かに12(or10)年の修繕表は巧くありません。余談ですが、13(or11)年目にドンと来るようになってるのはお約束です。

お約束ですか。。。こういう物件は、特殊建築物定期調査報告のタイル全面打診調査義務が加わった改正の影響をモロに受けそうですね。いざとなれば、売却まで大規模修繕を先延ばししようとしていたつもりで13年（11年）目にもってきたんでしょう。でも、この改正のせいで、報告のタイミングが来たところで絶対大規模修繕をせざるをえなくなった。炙り出されて頭を抱えている方が結構いそうですね。ファンドの場合、コンプライアンス上、やらないという訳にはいかないでしょうから。

かぐや姫：神田川の「三畳一間の小さな下宿～♪♪」。自分が学生だった時は、「今時、三畳なんて、物件ねえわなぁ～」なんて笑ってました。近い将来、「15㎡、3点ユニットなんて物件ねえわなぁ」という時代が来るんでしょうね。

>>491
でコメント頂いてから１日考えて、自分の気持ちについて判ったことがあります。
悩んでいるつもりが、実は単に楽しいんでいただけだと。腹は固まっていたと。

コメント頂いたように、大枠の選択肢としては３つあります。
①　超長期事業を見据えて、2戸→１戸の本格的なリフォームをする。
②　15㎡のワンルームが社会的役割を終えたタイミングで建替えをする。
③　粘らず15㎡のワンルームが社会的役割を終える前に、とっとと売却する。

私の中では①～③でグラグラしているのではなく、①しか視野に入っていなかったことが確認できました。
もともと、本物件は父の代でオーナーチェンジで取得したものですので、ご先祖様といった感覚の思い入れはございません。でも、取得時から狭小が将来ネックになるのは見えていたものですから、父とは真剣に意見交換し、私が自分代で２戸→１戸をやるから任せろということでスタートしていたのでした。

②なら、定期借家に切り替を強力にすすめることが、立退料を極小化につながるでしょう。
住居系は最低６カ月分なんてことが常識となってますが、礼金２、敷金２、仲介１、前家賃１だった時代の立退料６カ月を今、ゼロゼロ物件がこれだけある時代になんだか。。。

③なら、ゼロゼロとして僅かでも家賃を高めるとか、家具付き住居・ネット代込みにするとか、一心不乱に収入向上策に邁進するでしょう。なにせ、満室家賃収入を持って利回りを考える方にフィットするのが得策ですから。

ところが全然②とか③とかやる気がないんですね。
すっかりＬＣＣ感覚しかない。自分でもわらっちゃいますが。でもこの点を発見できただけでも有意義でした。

店子から家賃を現金で受け取り、それを申告しない。
退室時期を少しずらし（帳簿上）、その分の家賃を申告しない。
ホームセンターで買った物全ては内装工事等のためだから経費にする。
等などセコイ申告漏れありますな

サラリーマンが転勤している間のチョイと貸しでも申告しないとすぐバレルというが。大丈夫？

小難しいことは解らんが、
仮に一部屋５万円として、年間６０万円。ニコイチだと数百万円かかるが割にあうの？

>>495
サスガにワンルームマンション投資１室ではむりだろ。

>>497
確かに何年の賃料で回収できるかだけでみるとなかなか大変。
マンション投資家さんがコメントされているとおり賃料は下がるし。


ただ、リフォーム投資分は長期にわたって費用計上するから利益は早くから出るし、長期で考えれば採算は十分とれると思う。

賃料は下がるし、礼金、更新料は微妙だし、修繕費は大家持ち出し、クリーニング代も大家持ち出し・・・利回り落ちるばかりですよ。

落ちた利回りで拾えばよいのでは。独り言･･･

フリーレント、広告企画料、火災報知器・・・

家賃低下×稼働率低下＝大幅減収

引き算じゃなく掛け算だ～

マンション投資家様

ここまで私の世界に引きずり込み、いろいろコメント頂きありがとうございます。
引きずり込みついでに、一つご教示いただけませんか。

>>480
あの手の本は例えばアメリカの書店でも香港の書店でも覗けばたくさん置いてます。
⇒このあたりから、海外事情にもご精通と拝察いたしました。

米国などでは、管理会社（プロパティ・マネージャーというらしい）の社会的地位が非常に高いというのを聞いています。日本の管理会社とどういった点が違うのでしょう。
できれば、日本の管理会社に対してレベルアップ要求として使えそうなものを教えていただけませんか？

なにせ地方物件でNOI10％オーバーをキープできるのですから、管理会社のパワーアップなしにはできないハズ。なにか密かに実践しているのではないかと拝察してのお願いなのですが。
お暇なときにでも。

管理会社には大きく業務は二つありますね。
仰るＰＭ（Property Management）とＢＭ（Building Management)です。
日本語で言えば、賃貸管理と、建物管理ですね。
前者後者で言えば、前者の方がスキルは相対的に必要と思います。

それで、社会的地位云々のお話ですが、

どうでしょうか、例えばここ日本でも、最近の不動産証券化を伴う投資市場の中で
（※一気に証券化市場はレンダーの撤退や業務縮小で市場自体は凹みましたが）
PM/BMの各業務に加えて、AM業務（Asset Management)というものがあります。

AMは投資スキームそのものの運営管理といったところで、PM/BMはその業務の一部で
通常管理会社に外注化されるものです。
で、社会的地位まで判りませんが、通常AMの給料はPM/BMのそれの比ではないです。
その給与までミニバブルだったのかどうかはわかりませんが。

で、管理会社へのレベルアップ要求ですか・・・
うーん、個別具体性が無いのでなんとも言いづらいですが、
一つにはレポートの要求水準を上げるというのはありますね。
例えば、外資や投資ファンド向けに管理を受けているような大手中堅管理会社であれば、
クライアントごとだったり、標準で月次のPMレポートを相当程度準備してるはずです。
一派オーナー向けのものと多分違う可能性があると思います。
作業量も違うので同じフィーでやってくれると限りませんが。

>>505
今回は私の質問が漠然としすぎた中、お付き合い頂きありがとうございました。
ものを聞く時は、聞く方の技量がでる。正にそういう展開になってしまいました。

>一つにはレポートの要求水準を上げるというのはありますね。

そうですよね。実は＠プロパティ仕様＋αの月次報告書を既に参考にさせていただいております。
月次の定例報告書が２０～３０ページ程度だったのですが、初めて見たときには圧倒されました。

おっしゃるとおり、レポートの水準は全く違いますね。当時ちょうど新築物件の管理会社を選定するタイミングでした。たたき台として使い、管理会社側でできること、逆にこちら側として欲しい情報の優先度を協議して、今のレポート（４枚）があります。

やはり、自分より上の方からいろいろ教えて頂くのは参考になります。

それでやってくれてるのはレアケースでもあり、新築でボリュームがあったからかもしれませんね。
通常一定のロットがないと、そういう業務は管理会社もやりたがらないところが多いかと思います。

本当にレアケースだと思うし、運もあった。

普通は月次で報告書を作るなんて考えたことすらないでしょう。腰高ほどの雑草が生えていたって、それはウチの仕事じゃないからという管理会社も多いです。管理会社ではなくて、そりゃ仲介会社に仲介した者のお守りをしますってだけだろって突っ込みたくなりますよね。

ところが、支店もない地場仲介業者にしては珍しく、もともと月次で１～２枚の報告書を出すところだったのが幸いだった。

加えて、期せずしてコンペ状況になったのが吉とでた。
銀行にファンド物件の月次報告書は凄いですね、なんて漏らしたら、直ぐにリートも受託実績があるＰＭ会社を寄越し話しだけでも聞いてくれと。話を聞くと社内に一級建築士を始め設備の専門家がいる。昔水回りを受水槽方式から、ポンプ直送に切り替えた時に苦労した話を出したら、そんなことは社内専門家が別料金なしに相談にのると。これはちょっとグラッときた。おまけに別エリアの物件の管理会社が廃業するかもなんて話も飛び出してきて、じゃあ２件まとめて見積もり出してなった。

それを、今の管理会社に伝えてから一挙に、特別な資格がいらない建物管理業務は５％の中でやる。報告書もリクエストされた分は全部作るとなった。

こちらは隣接地の購入の折にかなり骨をおってもらったから正直なところ、追加オーダーがゼロ回答でも委託するつもりだったから運としかいいようがない部分があるんですよね。