今後は賃貸経営は難しい

>>261
古屋があれば時間的な余裕があるからいいですけど、更地だとそうはいきませんね。
更地だと小さな土地でも年間で大きな出費です。
どうお考えですか？

>>10
相変わらず流れが読めない人ですね。
元々土地を持ってる地主でも建物付きは難しいって流れのレスが続いての判ってますか？
自分もその流れに乗ってるんでしょ？
そしたら非地主＝土地なしで借金なくても苦しいのに、更に借金してたら当然「狂気の沙汰」でしょうが。
狂気の沙汰でない根拠を示してください。

>>265
あなたのお立場は？

＞元々土地を持ってる地主でも建物付きは難しいって流れのレスが続いての判ってますか？
＞自分もその流れに乗ってるんでしょ？
だれもそうは思っていませんよ。
更地をそのままにしておくと、毎年大変な出費がかかるし、駐車場にしてもよほどうまく経営しないと赤字になってしまうことは書いていますけど。

地主さんの相続対策はかいています。

建物を借入金で賄うことで、地主系大家さんは固定資産税や都市計画税も大幅に節減して、なお且つ相続税対策や所得税の節減もしています。
土地代を自己資金で賄って、同じことをやって、なにが問題あるのでしょうか？

>>10
>土地代を自己資金で賄って、同じことをやって、なにが問題あるのでしょうか？
土地代が相続=只か否かおおいに問題でしょう。
そこを無問題とする考えに？です。
相続の問題は即ち土地の問題ですよ。
土地の購入資金を自己資金で入れること自体、地主系大家と対等に勝負するうえでは不利になるってことが理解できないですか？

だから、その人が長期に駐車場をやるわけでないのでしょうから、って事です。
賃貸大家をやっていくのが決定したわけでないなら、駐車場の方がリスクが少ないのは当然でしょう。
一生駐車場をやるのであれば話は別でしょうけれど。
更地でもお金がかかるのなら猶更でしょう。

10さんへ

255-268間で「駐車場が（建物を建てての）賃貸経営に比較してリスクが少ない」と
コメントしている方が同一人かどうかは判らないですが、一貫してリスクにしか
言及していないですよ。

裏を返した言い方にすれば、収益性、事業採算性については触れていない。
このような感覚の人は結構いて、極端な言い方をすれば、固都税等の▲100が→駐車場収入80で
▲20に縮小されれば、大分改善されたという人もいる。これはこれで一つの考え方だと思う。

ここのスレ住人は誰しも理解していることだろうけど、駐車場経営は建物賃貸経営に比べて
相対的にリスクそのものは低いのが一般的。

①(土地を持っている場合）投資額が少ない
②投資額が少ないので借入＝他人資本を必要としない
③（機械式駐車場等の大掛かりなものは別として）管理・運営の巧拙がでにくい
④借地借家法の適用外なので、明け渡し要請がスムーズ

などなど、ある程度目線を揃えて議論しないと。

１０は働いた経験もない人だろうから、常にＫＹになっちゃうんだよね。
１０の話はいつもズレてるよ。

>>257
蛇足であると思うがちょっと補足

●駐車場の消費税
舗装したら当然、駐車場使用料は課税取引として消費税がかかる。＋αで、舗装していなくとも、車止めやロープで区画と作っても設備ありの駐車場として課税取引として消費税がかかる。

ちなみに、空き地を、そのままんま何もせず駐車場用地として貸せば土地の賃貸として非課税となる。

●償却資産税
償却資産税は150万円未満は免税となるので、駐車場１か所の舗装だけでは免税基準に該当することになるのでは？
そもそも、固定資産税の対象である土地・建物・償却資産のうち、償却資産に固定資産税がかかるということを
知らないという賃貸経営者は多い、（あるいは知っていても無視している人も少なからずいる）から
ちゃんとして申告しておいた方がいい。

ちょうど４月初旬から地方自治体から納税通知書が発行され、６月初旬の東京都まで順次送られて
くるタイミングなので、ネタの時期としてはいいですね。

全自治体を知っている訳ではないですが、財政事情が厳しい自治体ほど、この償却資産税はうるさくなっている
ような印象を持っています。

そりゃそうだ。内の自治体だと税収のうち半分くらいが固定資産税。
４割くらいが市民税。
固定資産税は主な収入源だもん。税金高すぎ。

そうです。
マンションや住宅地になると試算してうれしくなります。
おまけに市県民税まで入ってくるんだから。

なごやの河村市長とか期待したいな。なごやは大きいけど。
市民税下げるっていうことをすると公約している。議員報酬も。
大体地方にいると、議員報酬だけで議員ってそのちいきでは安定した高額所得者なんだよね。公務員も似たような感じ。
多選していたらそのうまみははかりしれないよ・・・。

>>269
もったいないねえ。
土地を遊ばせて駐車場業とは。
市町村税いっぱい払ってやってよ。
何ももたずに資金だけあったら、あなたはやりますか？駐車場業を。

色々と違いを書かれて、これは一部を除き特に否定はしない。
否定する点は、経営としてはアパート業などよりも必ずしもノウハウが必要無いという点。
実際、駐車場業はどういう人をターゲットにするかと地取りの仕方（設備も含む）は、専門業者に聞いた方がいい。
苦労する割りには実入りが少ない商売だから、本格的にやる人は別として、つなぎの利用方くらいにしか考えない方がいいと思う。

償却資産の固定資産税の免税点は１５０万円そのとおりで、アパート経営していて駐車場業もやると同一市町村だと「増加申告」が必要。この申告は毎年１月１日現在の状況を１月末までにやらなければいけないから、結構いそがしい申告です。
確かに以前はあまりうるさくなかった。５００万円くらいの外構でも何もこなかった。
今はどこも財政厳しいようで、丁寧に「１０万円以下、分離可能。これは資産化しなくてもかまわない。」「これは１０万円以下の単品だけど、まとまって機能するものだから資産化。」などと仕分けまで手伝ってくれるよ。

うーん。
だからぁ、駐車場がやりたい業種でない、ってみんな最初から言っているでしょ。
それにそんなに専門性を求められてもねぇ。
のっぱら駐車場でいいの。もうちょっと止められそうが無理かどうでもいいの。
とりあえずだから、さ。

１０さんはいいこと言っていると思うし、別に間違ったことを言っているわけじゃないんだけど。
どうして自分の方に持っていっちゃうのかな？
それと「あなたはわかっていません」という発言はその発言内容があっていようが間違っていようが、なかなかきちんと読まれないと思いますよ、と言っても１０さんも読んでないか・・。

あー、お昼のひと時をつぶしてしまった。
ＧＷ中はもうＰＣを開かないでおこっと。

>>276
いい加減な起業は、大きな損失を招きます。

アパートやマンションを安易に取得するのも勿論ですけど、駐車場業でもそれなりの苦労をすることになりますよ。

不動産業を起業する際には、今では土地の購入分の自己資金が必要です。
それをどうやって稼ぐかというか、投資資金をどような規模でどのくらいで稼ぐかが重要。

首都圏の地方都市でも１０００～２０００万円もあれば住居系市街地で１００坪くらい確保できるところがあります。
東京２３区になると、まともに土地を確保しようとすると下手すると１億円を超える資金が必要ですが、更地を確保するよりも貸家建付値で借家人付きの物件を購入すると、２段階での土地取得になり意外な価格で購入することが出来ることがあります。
このあたりは、何も経験したことが無い人がやるにはかなり危険だな。
実は建物を建てる以前に、土地購入時がかなりのリスクです。


勿論、不動産を購入する前は、株式投資などをやってお金や知識と度胸を貯めるのが前提条件。
最初から不動産投資なんて、やめといた方がいいですよ。

出来あいのマンションを投資で購入することが最近ひろくおこなわれています。
どちらかの方が書かれているように、管理組合の運営や資金手当てなどで、築１０年超でかなり悲惨な状態になる方がいらっしゃいます。

２７８投稿の訂正
書きだしの部分です。

×　不動産業
○　不動産賃貸業

２行目です。

×　投資資金をどような規模
○　投資資金をどのような規模

失礼しました。最初の行は全然意味が違いますね。

親の土地を相続した倅が問題ですね。自分で土地代を稼いで賃貸業に乗り出した大家さんと、天から降ってきて土地を手に入れた大家さんとは…　ぜんぜん違うとおもう。
１０さんはまじめに働いて土地を手に入れた大家さんを前提にしてますが、そんな大家はこれからはまずでないとおもう。
会社ならあるとおもうが、個人では無理ですね！

１０さん
だーかーらー。
みんながやりたくてやっているわけじゃないの。
起業したくなくても、土地が来たら困るでしょってこと。

じゃあ、近い将来土地が来たら私は駐車場もしないで固定資産税だけ払う事にするからもう勘弁してくれ。
そして、安かろうがなるべく早く売って、金融資産にするからさ。
根性無しに対して「起業精神」とか言われても、こーまーるぅ。

あー、こんどこそＧＷはＰＣを開かない。
もう映画とか、チェックし終わったし。

>>281
そうだね。
無理しない方がいいよ。
わからなかったら、下手に手出ししない方がいいんですよ。

ですが、最近は「サラリーマンとして払った税金を還付してもらって節税出来ます。」「老後の年金代わりに収入が確保できます。」ってひっきりなしに電話がかかってくるね。
お話は聞いてあげるけど、融資条件は不利だし、管理の仕方も私から見れば満足できないのがほとんど。

１０さんは間違ったこと言ってるよ。
①税金払うより借入金利息を払う方が得である。
②土地代を自己資金で入れれば地主系大家と対等である。
①に関しては、借入金入れなければ、利益が上がらないとか明後日の方向向いた詭弁を弄してるが、まともま回答が一切ない。｢税金」と｢利息」だけの話なのに、能書き垂れて誤魔化している。能書きは要らない。きちんと数字で説明して下さい。
②自己資金入れれば対等になるのなんて当たり前でしょ。自己資金分のハンデどうするの？そこが問題。そこを追求すると、今度は土地代なんてたかが知れてる、って訳わからん反論しだす始末。自分で土地代が重要ですって書いといて、舌乾かぬうちに土地代なんて大したことない、って世の中では通用しない論理です。
基礎基本がぐらぐらしてるようでは、何を言っても砂の城であると思う。

>>283
＞借入金入れなければ、利益が上がらないとか
だれもそんなことは書いていません。

＞｢税金」と｢利息」だけの話なのに
そんな矮小化はだれが考えたの？
それだけを考えたら、自己資金だけでやるのがいいだろうね。
土地を購入する際に、最初からどんな建物を建てたらいいかが決まっているなら、資金の見通しが立つだろうけど、実際にはどうなの？
お金が有り余っているなら、どうぞ全て自己資金でやってね。

＞自己資金入れれば対等になるのなんて当たり前でしょ。
そうですよ。

＞自己資金分のハンデどうするの？
お金は確実に預金や貯金で貯めたあと、金融資産で運用し、その後に不動産投資という順序。
土地は減価償却しません。
建物は借入で賄えば財産全体の評価額は大幅に減ります。
不動産投資も場所と規模で投資単位が大幅に異なります。
なにがハンディ（ハンデではないが）なのでしょうか？

>>10
「税金」と｢利息」について
自己資金でやるとか、建物何建てるかなんてどうでもいい話。
あなたの考えが間違ってると言っているのです。
｢税金」払うより「利息」払う方が得であるのは間違いだと言っているのです。
「税金」払うより｢利息」払う方が得である理由を書いて下さい。

「ハンデ」について
自分の資金を使って土地を購入する＝非地主
自分の資金を使わないで土地を購入する＝地主
自分の資金を使うことがハンデです。
すっとぼけたこと書かないで下さい。

間違いを堂々と発信し、自己中意見の羅列は見苦しい。
人の話を全く聞かないそのふてぶてしい態度はをどう自己評価する？

>>285
＞建物何建てるかなんてどうでもいい話。
え、どうしてそう考えるの？
土地っていつでもスーパーあたりで決められた値段で販売されているの？
同じような広さや同じ用途地域でも、全然違うでしょう。
「最初からお金ありき」で、それも無尽蔵にあるなら全て自己資金でやればいいでしょ。
自分で投資する立場になって考えれば、いかがでしょうか。

＞自分の資金を使うことがハンデです。
あ、そう。そう思うんならご勝手に。
今は昔のように土地を持っているだけでは儲からない。というか２０年くらい前から長期低落してようやくここ数年で横ばいという状態。
土地だけ購入して遊ばせておくような投資は出来ないよね。
金融資産だけだと財産額が膨れ上がってしまうのを防ぐためにはどうしたらいいかを考える。
そうなると、土地を購入して賃貸の建物を全額借金で建てるのは財産額の膨張をかなりの長期にわたって防げるね。
土地は全額自己資金で購入しないと、建物を建てる借入金を借りるのには不利になる。

別にハンディでもなんでもないこと。

>>275

私の場合、駐車場はあくまでも暫定利用だね。

>>10
｢税金」と｢利息」の考えが間違っている。
回答請う。
>財産の膨張を防ぐ。
必要性なし。
以上。

>>288
＞＞財産の膨張を防ぐ。
＞必要性なし。
あなたは必要性がないんでしょう。
わたしは必要性があるの。
それに、今は５０００万円＋法定相続人×１０００万円の相続税の基礎控除があるが、見直されるんだよ。

膨張を防ぐといっても、相続財産の評価を下げることを言っているんだよ。

＞｢税金」と｢利息」の考えが間違っている。
＞回答請う。
考え方のどこが違っているの？
「いくら必要だかわからないお金を全て用意するまでは不動産投資をするな。」とでもいうのかい？

>>10
｢税金」払うより｢利息」払う方が得である、のが間違いだと言ってるの。
全然理解力がない人だな。
どうでもいいこと、くちゃくちゃくちゃくちゃくっちゃべってないで本質をしっかり理解しろよ！
我侭にも程がある！つーの。

>>290
＞本質をしっかり理解しろよ！
それより投資の本質を理解しろよ。
ちゃんと答えているよ。

相続税対策まで含めて、建物は借入金がやった方が得だよ。
土地だけ購入しても、収益はあがらんだろう。
早く投資機会が得られて、資金効率もいいよね。

まあどっちみち自分は会社を辞めたら国民兼保険税は上限に達してしまうからあまり関係ないけど、所得が少ないと、会社辞めたらびっくりするくらい国民健康保険税をとられるよ。
借入金さまさまですよ。

>>290
うちの住む市町村では、国民健康保険税に資産割はありません。

２９１投稿の訂正

×　国民兼保険税
○　国民健康保険税

です。

>>290
＞どうでもいいこと、くちゃくちゃくちゃくちゃくっちゃべってないで本質をしっかり理解しろよ！
どうでもいいことではないから、親切に書いてあげているのに、耳無し君じゃいやはや。
投資した経験がある人なら、ある程度はわかるはずだな。
頭でっかちさん。

>>10
>それより投資の本質を理解しろよ
語るに落ちたな！
こっちは投資の話なんぞしてないんだよ。
｢税金」と「利息」のことだけ聞いてるんだよ。
自分勝手なことばかり言って、ほんとアホだな。
国民健康保険の話なんて何で出てくるんだ？
人の話をきけない奴がしゃしゃり出てくるな！

>>295
＞こっちは投資の話なんぞしてないんだよ。
じゃあ、なんの話なの？
不動産投資の話をしているんでしょう。

＞｢税金」と「利息」のことだけ聞いてるんだよ。
それだけのスレを君が作って議論すればいいんじゃないの。

>>296
＞国民健康保険の話なんて何で出てくるんだ？
わからなければ調べればいいでしょうね。
株式投資を自営業者や国民年金を旦那がはらっている専業主婦の人がやっていて、総合課税を選択したら所得税が戻るからとやってギャフンとなるのがこれよ。

アパート経営でも同じようなことがあって、「最初から借入しておけばよかった。」って定年後のサラリーマン大家さんが嘆くのよ。
（後から借入しても利息の不動産所得への損金算入は認められません、）

>>10
レインマンに何をどう言っても無駄ってことだね。

>>298
＞レインマン
人に理解出来る言葉でかくべきでしょうね。
わかる言葉で書いてね。
ｓれが出来なきゃ、投稿しなくていいよ。
どうともとれるレインマンだね。

>>295
少しは国民健康保険税の話は理解できたか？
全部自己資金でやると、こういうところにも影響してくるからな。
そもそも投資なんかしたことあるの？
頭でっかち君。

>>10
レインマン＝直訳すると雨男
天気予報晴れ１００％でも何故かそいつがくると雨になっちゃう人のこと。
ダスティ・ホフマンが言ってたよ。

>>301
だからなんなのでしょうか？
誤魔化すなよ。
ちゃんとわかる言葉で書けよ。

>>301
国民健康保険税はどうなった。
まともに答えてね。

>>10
「卒業」
もよかったですね。
さすが名優ダスティ・ホフマン！

>>10
>だからなんなんでしょう？
>誤魔化すなよ。
>ちゃんとわかる言葉で書けよ
（笑）

>>304
>>305
頭が切れたのなら、退場してね。
非常に迷惑です。

>>306
>頭がきれたのなら、退場してね。
>非常に迷惑です。
３０２と３０６はそのまま返すよ。
自分のしてることは棚に上げて、その言い草はないな。
少しくらい何を意図してるか考えたら？
考えられる頭があれば一連のアホレスは有り得ないか（笑）
ま、レインマンだから仕方ないね。

>>10
間違った情報提供の方がよっぽど迷惑だよ。
腐った林檎は周りを腐敗させるからね。
そっちこそ退場したら？

こりゃだめだ。完全に切れているな。
そのうちだれかが削除投稿するだろう。

根拠や理由も示さず、勝手に決めつけてワーワー騒いでいるのは見苦しいね。
あんたの思うことと違う価値観を持つ人は、邪魔なだけだろう。
さっさと国民健康保険税についての宿題に答えな。

>>305
あなたに与えた宿題。
＜その１＞
土地はいつでも購入できるわけではないし、利用方法で投資金額は変わる。
最初から全ての資金を用意してまで土地と建物の購入するか、土地だけ購入して借入金で建物を建てることについて、投資の効率性などについてどう考えるか？
（税金と利息の話の裏返しの実践的な対応をどうするかだよ。）

投資の話なんかしていないなんて、ふざけんなよ。

＜その２＞
財産の評価を下げるためにも、建物は全額借金でやること。
これの是非については？
あなたは必要ないらしいが、やることについての評価は？

＜その３＞
全額無借金で不動産経営をすると、国民健康保険税や所得税・個人住民税がかなり高くなる。これはその１の質問にも関連することではあるが、流動資産の確保も含めて考えた場合、キャッシュポジションをどう考えるか？
（こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金。どう違うかも含めて考えてね。）

レインマンへ
>投資のはなしなんかしてないなんて、ふざけるなよ。
投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
投資云々ってのは、レインマンが勝手に持ち出してるだけってことが何故判らない？
自分でストーリー作るな！つーの。

>こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金
あのさ、何で何でもかんでも我田引水なのかなー。全額自己資金ってレインマンが勝手に決め付けてるだけだぞ。
レインマンにも宿題を出そう。
投資という言葉を使わずに「税金」と「利息」の関係を述べよ。
間違いを世間に公表した罰なので、きちんと説明するように。
以上。

>>10
>こりゃだめだ。完全に切れているな。
>そのうちだれかが削除投稿するだろう。
最近まともなレスするようになったね。
レインマン卒業か？
でも、そっくりそのまんま、１０に返せるんだよなー。
天に唾してる気分にならないの？

>>312
＞投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
ボケはあなたです。

このスレの０投稿
＞なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？
＞破産する大家も今後は出て来るでしょうね。
不動産投資（賃貸経営）の話が前提。

なんか話が変な方向へ向かっていますね。どうぞ！！

どうぞ？

ドウゾ

このまま大東建がアバーとをどんどん増やしつづけたとき、これからどうなる賃貸業は！？
０１さんが言うように大変厳しいことになってしまう？
どおでしょお二人さん！
そろそろ本題に戻ってこれからの賃貸業について語り合いましょう。よろしく！

大東建も別格ですよ。
家賃保障とかしているから、アバーとをどんどん増やしつづけないと成り立たないでしょう。
もし止まったら、はじけちゃいますよ。きっと。

>>
ええ、タイミングのネタふりだわ！

俺のエリアでは大東建託の主戦場ではないからスルーしてた。初めてホームページを色々観たんだけど、アパートの受注のリピーター売上高が高いんだね。ちょっと驚いた！少なくともこのリピーターは満足している訳だ。

大東建託いいよ、って方コメント聴きたいな。

大家さんにとっては、建てて１０年後の賃料見直し時が問題ですね。サプリースはすでに赤字みたいですよ。建築の利益でサプリースの赤字をカパーしてるのが実情のようです。
まだ今のサプリースシステムが始まって１０年経ってないから、なんともわからないですが。そのときが大東建託さんの正念場でしょう。
リピーターさんがいるのは、１０年経ってないから、今は契約時の条件が守られているからでしょう。
１０年後ですね！

それにしても３０８って為になる情報を全く発信してないですね。あなた賃貸業を営んでいるの？これまでのあなたの書き込みからは大家さんとはとても思えないのですが！大家さんの苦労や努力がつたわって来ませんので…そう思った。
大家さんになろうとする方や大家さんに役立つ情報をどうぞ！！

>>322
まず、自らどうぞ！

>>321
大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。
１０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。

フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。

確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。

うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。

サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。
結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。

そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。

うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。

>>10
>そこ「いら」へんが理解できない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。
全体的に判らん日本語だが、ここは特に判らん。
何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
周囲の大家は周囲の大家で勝手に好きなようにやってんだから関係ないじゃん！

大家さんが破綻してアパマンが競売にかけられ、安く手に入れた新しい大家さんは（賃料の値下げが可能ですから）値下げして満室にしようとします。これは、周りにアパマンをもつ大家さんにとっては迷惑な話です。相対的に家賃が高くなって客付けに悪影響しますから。賃料の値下げ競争になりかねません。
そこいらへんとは、そのあたりとか、そこのところとかの意味でしょうトムくん ！

大東建託って
1.建築段階で儲けて
2.管理（サブリース）で儲けて
3.修繕工事で儲けて
4.子会社が仲介手数料取って儲ける

４毛作か。実に上手くできているな。

しまった肝心なことを書き忘れた。

フルパッケージ契約で、保証賃料水準が折り合わずに１０年目で解約になれば、メンテナンス用の５％相当額は丸儲けだな。

外壁、屋根などのメンテナンスはやらず、エアコン、給湯器の更新もほとんどしてないだろうからね。

>>325
＞何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
２つのケースが考えられます。

（建てた直後）
１０年間家賃を保証するということは、
家賃が長期で低落している地域だったら、査定賃料が当然安く設定されるよね。
サブリース会社も空き家を出したくないから、地場の家賃より安く設定して募集をかける。
最初のうちはそれでも儲かるから、施主は多少不満があるが、管理会社はなんとか１０年がんばろうとする。
そんな所の周辺は、どうなるかわかるだろう。

家賃が比較的安定した地域でも、査定賃料は短い期間のサブリースやっている会社よりも安くなる。
一般管理契約でやっている大家さんほど、影響を受けやすいことになってしまう。

（経営破たん）
もう一つはビジネスモデルとして、「本当にそんな管理会社は大丈夫か？」ってこと。
管理会社がパンクしたら、それこそ後から書いている人もいるけど、家賃下げ競争。
迷惑もはなはだしい。

大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。
大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。
大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。
サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。
ひと部屋１千万！！
１千万あればそれなりの家が建ちますよね。

>>330
＞サブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。
＞そのしわ寄せが大家さんを直撃。
施主さんと管理会社のサブリース賃料は、当初１０年間下げられない契約なんですよ。

そうですね。「最初」とは１０年後のことです。
当初の１０年はサブリース賃料は変わらないのは了解です。

>>332
大東の普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解出来ない。

建物のイニシャルコストは相見積で大幅に下げられますが、この会社だと後が大変なのはわかっていますから、相見積の選択肢には入れませんでした。

>>10
言ってることがいっつも矛盾するな。
>普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
>なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解できない。
まず、１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
次に、こっちが重要だが、大東の物件が隣にできたらどーすんだ？
すくなくとも同等の金額でなけりゃ勝負できんだろが！
そしたら、たとえ利幅が大幅に減ったとしても１０年間家賃保証があった方がいいんじゃないかい。
そういうふうに考える人が家賃保証を選ぶんだよ。
何でも自分に都合のいいように世の中動くもんじゃないんだな。
レインマンではない回答請う！

原則、サブリースは集客に自信のある好立地の物件の場合は必要ないわけです。どうしてもサブリースする場合は建築コストは高くなります。建物で儲けておかないと先々、サブリースで儲けるのはきつくなるからでしょう。サブリースの場合、立地にこだわらず、どんどんイケイケで営業をかけてきますから怖いです。
とにかく、安全な所に安く建てる！これが原則です。サブリースある無しにかかわらず、表面利回りが月１%、年１２%以上あれば１０年でだいたい資金回収出来てしまいます。しかし、サブリースの場合は表面利回りはせいぜい良くても８%くらいですね。大家さんもそれで満足します。東建さんの場合は６%も行かないこともあります。
好立地に最適の間取りで安く建て早期の資金回収を計る！これが原則です。

>>324
>サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。

10年保障となると、確かに管理会社側が大きくリスクを取っているのは判る。ただ、「多きすぎる」かは微妙かな。

・サブリース部分が悪くても、建築売上、修繕、仲介手数料など他の収益源がある。
・同業他社が２年毎位の見直しが一般的なら、10年保障というキャッチフレーズは、貴方任せ大家への訴求力は高いと思う。だから、色々な見方はあるのだろうけれど一つの戦略かもしれない。
特に、サブリース関係ではいくかサブリース運営会社側が敗訴した最高裁判例があり、建築請負受注段階の営業方法次第では賃料減額は慎重に交渉を進める必要があるため、１つの割り切りとして10年保障してしまう割り切りもありかもと思う。
http://www.nsk-network.co.jp/k001.htm
・固定金利・元利均等返済で借入した場合、もともと大家は（税を除いた）キャッシュフローベースでみれば、かなりの部分の支払は固定した支払い。であれば、ちょっと荒っぽいことを承知で言えば、サブリースも大家も似たようなリスクを負った形態ともいえそう。
大家の場合、途中で事業をやめようとすると、物件売却＆借入一括返済（→売却代金＜借入元金残高なら、手元資金取崩も必要）となるが、サブリース業を10年、15年時にやめたければ、査定賃料を下げて、解約に誘導することができる。どちらがやめやすいかといったらサブリース側の方のような気がする。


まあ、サブリース関係でいえば、先に書いたように、建築売上、管理、修繕など多岐にわたって大家としての収益の源泉を渡してしまうので、大家にとって、リスク軽減＜収益力減少
のような感じがどうしてもぬぐえない。
それゆえ、サブリース側がいいという人の経験談が聞きたいところ。

サブリースを使う大家さんが考える最大のメリットとは、３０年の借り上げで家賃が保証されているから安心！と思うことでしょうか。しかし、これには落とし穴があるのですね！
立地の悪い所に建てるとき以外はサブリースは要らないとおもう。しかし、立地の悪い場合は先々、空室率が高くなるわけですが、サブリース業者さんは１０年１５年と経ち赤字になったとき、サブリースをやめようと思えば、ＢＢさんが言うように、査定賃料を下げて解約に誘導すればよいわけです。実際そうなって切られた大家さんを見ています。半面、大変満足している大家さんも知っていますが…。

不安だからサブリース！は問題です。

結局、レバかけて、地方都市に、非地主が、賃貸物件を持つことは最悪ってことですね。

めんどうな管理とか大東がやってもらえるのだからそれに大家が料金を支払ってると思えばいいのではないか。
誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
結局は大家は難しい。

>>334
＞１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
大東さんがどういう構造の物件を、普通に建てているかがわかれば理解出来ます。

これがＣチャン（軽量鉄骨造）、重量鉄骨造、ＲＣやＳＲＣだともっと長期。
建物構造によって資金回収の標準期間の目安に違いがあります。

>>339
＞誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
まとまった資金があるなら逆です。
こういうところは土地がそれなりに高くなる傾向がありますが。

あなたのいいたいことは理解出来ます。
土地が未利用か、あまり高度な利用がされていないなら、誰でも賃貸経営が出来る訳だから、そういう適地が出難いということですね。
最近は東京２３区でも賃貸に適したそれなりの物件が結構出ています。

＞地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
これ、言うは易しで実現するには相当の努力がいりますよ。
全般的には賃料が長期低落傾向ですが、局所的に確かにそういう場所はあります。
東京の飛び地なような場所が多く、知っているところではガスが周囲と異なる種類（プロパンか都市ガスなら６Ａのブタンガスが標準なのに、ここだけ１３Ａの天然ガス）で、ガス器具を東京から調達していかなければならない処もあります。

＞＞No.326 by 匿名さん
そういえば、単身者用の駅前マンションを借りてたとき不動産屋がたしか倒産しました。
こりゃ転居かなと思っていたら、新しい所有者から案内が来て、あまり利いたことのないリロケーション専門のファンド系かな？
家賃が驚くほど安くなってびっくり。そのときはもちろん引越ししませんでしたよ。
空き部屋もあったから、大家は当然満室にすることを狙ったのでしょうね。
倒産を嫌って引っ越す人も居るでしょうし。
今になってみると、そこそこの規模だったので周辺賃貸に与えた相場感は変わったかもしれません。

家賃もデフレスパイラルに入っているのか？市場原理で物余り（アパートは供給過剰で余っている）ではそれも仕方なし！？

なぜデフレが悪いかは経済学者でないからよく解らない。物が安くなればいいと思うのだが……。賃金が下がるからとゆうけれど…解らんのぉ？？

言えることは、これ以上家賃が下がると損益分岐点を下まわり、建てられないことに！そうなると新築アパート･マンションは激減する！？建築業界の不景気もつづくことに。
新築が無くなると損するのは借り手かなぁ？（新築の需要はあるわけだから、一概には、一般の消費物品と同じ扱いにはならないが）
やはりデフレはよくないのかも！

10年保証のサブリース会社が危険とのコメントに反論めいたこと書いたが、前言撤回。

レオパレスが2年で10％近く稼働率を下げてるのを見て考えを変えた。

保証がないと不安なところに建てるべからず。保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
保証はなんの保証にもならない！

>>345
＞保証がないと不安なところに建てるべからず
と言いながら、

＞保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
＞保証はなんの保証にもならない！
なんじゃこりゃ？

レオパレスの入居率のソースを参考までに貼っておく。一番下までスクロールすると入居率がある。

http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html



なお、レオパレスの2010/05/07に発表した中期経営計画はＰ１０

http://www.leopalace21.co.jp/IR/library/chuki_keikaku/20100507.pdf

に、ご丁寧に
『借上賃料の適正化』、『賃料固定期間10年経過物件（対象39,300戸）→相場賃料を踏まえた調整』
と堂々と、10年経過物件は大胆に賃料引き下げますよと宣言している！！！

これで、レオパレスにサブリースして『安心』したはずの、約4万室分の大家は『安心』ではなく、『慢心』であったことをようやく自覚することになる訳だ。

だから、
サブリースはなんの保証にもならないってこと。
粗悪品とは言わないが、サブリースということで、よく検討もしないで、高い買い物をさせられた大家さんは、↑のレオパレス２１のことく、切り捨てられる。
なんて憐れなんだろぅ！

保証がないと不安なところ＝立地が悪く、保証（りサブリース）に頼らないと不安な場所の意味。
そんな先行き空室の確率が高くなるような危険なところには、たとえサブリースしていても空室が増えて 家賃が下げられるから、建てるな！の意味です。以下の文はその訳を書いたのですが。
１０さんの指摘通り、保証があれば不安なところでも建ててもよい！の反対の意味に受け取れますね。そうなると後の文と矛盾します。
曖昧な表現でした。

保証あるなしにかかわらず立地がよく不安のないところは最初からサブリースの必要はないとの考えですから。サブリースの会社が潰れたりしたらなおさら被害は甚大ですね。

↑の文もへんでした。
「保証あるなしにかかわらず」
を削除します。

ここまでのサブリースについて、アンチ・サブリース派一色だな。まあ、賃貸経営に一家言ある人が書き込むんだから、あなた任せの人はでてこないか。

ところで、これまで固定賃料保証型のサブリースだけが議論の対象だったが、世の中には実績賃料連動型サブリースというのもあるらしい。知ってる？

大東、レオパレス、東建があるんだが新築物件見ると
建物は東建＞レオパレス＞大東の順かな
もっとも大東のアパートは映画のセットみたいで個性が強い。東建は見た目はマンション。
入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
レオパレス、東建は空室があるようだ。
借り入れの大きい順は東建＞レオパレス＞大東の順かな
家賃の高そうな順は東建＞レオパレス＝大東の順かな
なかなか難しい。

>>353
一部の例外はありますけど、大東さんは木造主体。東建さんは重量鉄骨主体でしょう。
建物構造が違うから、建築価格は異なるし、グレードや仕様が違って当然です。当然、同地域でも賃料が異なります。

地盤や周囲の状況も考えて、仕様と構造を決めましょう。
これが決まれば、それを得意とする業者同士で、相見積をしましょう。
いい結果が出ると思いますよ。

>>353
＞入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
＞レオパレス、東建は空室があるようだ。
ということは、現状ではあなたの地域ではマンションよりもアパートの需要が多いということじゃないの。
軽量鉄骨造と木造が、現状ではいいようですね。

アパートよりＲＣのマンションのほうが良いに決まってますね。
同じ賃料ならではの話ですが。
普通そうでしょう？

>>356
＞同じ賃料ならではの話ですが。
＞普通そうでしょう？
ＲＣ＞重量鉄骨＞軽量鉄骨　で賃料違うんじゃないですか？
普通そうでしょう？

今賃貸経営について勉強を始めたばかりで
まだあまり知識がないので、トンチンカンな質問かもしれず
申し訳ないのですが教えて下さい。

私はサラリーマンで老後の為に
マンションを一室を買って部屋を貸したいと思っております。
マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。

このような事はあまりやらないほうが良いのでしょうか？
それとも皆さんが書かれているように
土地を買って建物を建てた方が良いのでしょうか。
大雑把な質問で答えにくいかもしれませんが、
よろしくお願いします。

>>358
収支計画はどうなのでしょうか？

既存マンションを購入すると、管理費・修繕積立金がかかりますね。

＞マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
＞新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。
１５００万円の資金手当てはどうするのか、
実際にそのような物件が新宿や吉祥寺近辺で出てくるのか、
１Ｋと言っても色々な広さや仕様があります。
家賃はいくらくらいを想定しているのでしょうか。

これらを総合的に考えて、収支的にそれで問題がないのか？

どう考えているのでしょうか？

吉祥寺近辺では、購入はかなり割高になります。
最近の新築マンション価格をみればよくわかります。（法政１中高校跡地の販売価格を調べてください。）
新宿も範囲が広いですね。
まさか駅から徒歩５分以内というわけにはいかないでしょう。

どうしてこのような立地を考えるかも含めて説明いただけますでしょうか？

>>358
吉祥寺近くの法政跡地新築マンションですが、東向き７０平米くらいで値引き後で６８００万円くらい。
駅には徒歩２５分くらい、バスは１０分に１本くらいで１５分くらいかかる。
吉祥寺は駅からの距離が少なくとも駅の周辺が大変混雑するので、時間がかかります。
荻窪や阿佐ヶ谷だと、この程度の交通の便の場所だとこれより１０００～２０００万円くらいは安くなります。

本屋に行けば売ってるごみみたいな雑誌に、たまにPERだっけ、物件価格÷家賃　とかの載った首都圏の路線図が載ってるから、まずはそういうのを見て場所を検討したほうがいいんじゃないのかな。
新宿近辺の周辺で・・・うーん誰がやっても勝てるという場所ではないような気がするよ。

>>361
ＰＥＲは本来、株式の価格に対して１株当たりの利益がいくら得られるかという数値。
株価収益率。

これ以外に、株式の価格に対して会社の精算価値がどのくらいかというＰＢＲというのもある。
これは株価純資産倍率。

不動産でＰＥＲだけを追求すると、どういう地域が不動産投資にとって割安（別の言い方をすれば不人気）かはわかる。
で、それを知ってはたして投資をしたいと思うか？

>>355
の根拠は、同じ間取りならば高いＲＣマンションより安い重量鉄骨造、さらに安い軽量鉄骨造、より安い木造が人気があるからに依るわけですが、
このことは賃借人は住み心地は多少悪くても賃料の安い方を選択する傾向にあるとのあかしです。
これも不景気で収入が目減りしている現在、仕方ないことなのでしょう。
財布の紐はなかなか緩まない！
賃料デフレが止まない！
高嶺の花のマンションは苦戦する！
ってことは、
木造の大東建託の一人勝ち！！
ってことだね！
大東建託ばんざ〜い！