今後は賃貸経営は難しい

１０さん随分お褒めの言葉を頂いてますね。
でも、何か言ってることが一本調子だね。
複数の人物の書き込みとはとても思えないが・・・・・・・
１０さんのどこが高等数学なんですか？
算数が理解できないで高等数学だなんて、笑っちゃう！
１０擁護さん、算数の前に国語ね、国語、小学校一年生からやり直して。
１９５さんの
>全額自己資金というのはあくまで税金と借入の関係の話の中で出ただけ
これ理解できないでしょ？

賃貸経営をしてらっしゃる皆様へ

ちょっとご意見を頂きたいことがあります。
皆さん修繕積立金を確保して、大規模修繕に自己資金で対応できるように
月々定額を意識的に貯めていますか？

漠然と聞いても比較しようがないので、あるレポートのリンクを貼ります。
感想を教えてください。

http://www.nli-research.co.jp/report/report/2007/12/repo0712-3.pdf
http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol48/syo0712d.pdf

私はどちらかというと多額の修繕用の資金を貯めておくべき派です。
自分でも偏ったスタンス（＝修繕積立金は多額を用意すべき）なので、他の
方の見解も聞いてみたいです。
特に10さんの意見を聞いてみたいです。

よろしくお願いいたします。

カツカツ経営をしてれば別だけど、流動性のある資産（株など）売って
修繕に当てる（預金だっていいけど）。

これが普通じゃないの？

大東の３０年一括借り上げなら、修繕費まで込みだから、積立は必要無い。でも、込みのばあい９０%保証が８５%になるから、実際は５%の積立をしてると同じ。
普通５%の積立をしておくといいと言われるが、その積立金で株やって無くしてはなにをかいわん。勉強もしないで株で儲けるのは難しい。地道に賃貸経営しといたほうが無難だと思うよ。親はじめ周りをみててそう思ってる。私は株はやらん。でも、残念ながらゴルフの会員権で６千万の目減りがあったから、偉そうなことは言えないけどね。

修繕費は日頃から用意してます。メンテナンスに金をかけないと客付けが悪くなるからです。

>>201しつこいぞ！
その問題は解決済ですよ。蒸し返さないでね。よろしく。

３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。

>>282
大きい修繕は、大体決められた時期（新築から１０年とか１５年とか）にするのですから、なにも毎月積み立てておく必要など無いはずです。
ただ、その建物の状況によって、修繕時期は早まったり遅くなったりはありうることですから、日ごろの状態監視は必要だと考えます。

修繕をする上で注意すべき点ですが、対象資産（建物や償却資産）の残存価格の１割を超えるような修繕を１年以内にまとめてやると、全額経費で落とせないことがあります。資産化して減価償却しなければならないということです。
以前は資産化しても前の資産とまとめることが翌年以降可能でしたが、３年前の４月より前に取得した資産とは新たな資産は別の償却方法をとらなければいけませんから、別の財産管理になります。

償却資産を課税されている場合、資産化した分を、増加分申告することになります。

大きな修繕とはならなくとも、建ててから１０年以上も経つと、建物や設備の仕様自体が時代にそぐわなくなることがあります。こちらの方は大規模修繕とはまた別のくくりで考えるべきことです。
和室を洋室化して、賃借人の入れ替わり時の持ち出しを少なくすることも兼ねるリフォームをするとか、ケーブルテレビや光電話を導入してインターネットや地デジ対応をするとか、やることは色々と出てきました。
ケーブルテレビや光電話は地域によっては大家が負担しなくとも導入可能な場合が多いので、情報収集することが大切です。

>>206
＞３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。
そうでしょうか？それは認識不足ですよ。
数年ごとに賃料の見直しは行われます。
最初から無理な賃料設定をしていたら、すぐに大幅減額です。
建てる際に描かれたプラン（収益計画と費用での経営プラン）が、絵に描いた餅になることがあるのです。

大家さんを始める際に、ちゃんとお勉強をしておかないと、このパターンにはまってしまって、大変なことになります。

皆さんご意見ありがとう。

確かに金融資産があるなら積立なんて考えなくてもいいですね。

ただ、それ程資金に余裕がない人は計画的に資金を確保していかないと厳しい局面がいずれ来ると思う。

特に、築浅い物件を購入後、数年で獲得した資金余剰を、新規購入物件の自己資金として投入する方は大丈夫かな？

では、いくら必要か。

202で引用した下の方のレポートにおいて、モデルケースでは賃料の12％を修繕積立金としても24年目には資金不足になるという。（レポート中のページで199）

この12％というのは凄く負担の重たい数字に感じるんです。私には。

皆さんはいかがでしょうか。

>>209
建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

>>210
>建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

資金回収という言葉の『資金』の意味が難しいなぁ～。

１、建築費（文脈からするとこれ？）
２、投資額（＝土地＋建物）
３、自己資金投入額
４、イニシャルコスト（土地＋建物＋付随費用）
５、借入金

まあ１～５のどれでも共通するようにコメントすると、結局、資金回収が終わっていても、
資金余剰が、大規模修繕に投入できるよう金融資産で確保されていなければ、対応できない
ですよね。累積黒字はたっぷりあるはずなのに、手元資金がない。こういう方は結構いる
ように思います。

>分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

そうですよね。管理組合が大規模修繕の資金が足りなくて借入していることは耳にしますから。
でも、（レポートの例でいうと）築24年の賃貸マンションで、大規模修繕のための借入をしている
なんてことはとんと聞かない。

例えば築24年の自宅＝分譲マンションをスケルトンリフォームしたいから５百万円借りたいというのと
賃貸マンションの仕様が古くなってきたので、スケルトンリフォームしたいから１室あたり５百万円借りたいというのと
ではハードルの高さが全然違うと思うんです。

そういった資金確保の難しさという観点から、毎月積み立てるなんてことは言わないまでも、計画的に資金確保をしておくというのは、長期保有をするスタンスの方には重要かなと思ってます。
でも何度も言ってしまうのですが、、賃料の12％づつ使わないでおくっていうのはハードルは高い。はあ。。。。

>>207
確かに10％ルールって、結構見過ごしやすいですね。
ほんと、修繕費として損金計上できるか、資産計上すべきかは難しいです。

http://www.meinan.net/column/col_shisanzei/shisanzei20071010.pdf

のように、税法、施行令、施行規則、通達とあっちこっちをつなぎ合わせて考えても
まだよく判らないことはありますもん。

そうですね。賃貸経営は多くの要素が複雑に絡みあっていてとても奥深いものがある。まさに応用数学の世界です。公式を覚えてもどう使うかです。
知識は金なり！
学ばねばやられる！！
一括借り上げは危険がいっぱいですよぉ。

工事などで不動産屋を通すとコミッションを抜かれる。
普通ですかね？

屋外のライト設置で３万円で５０００円位抜かれる。

>>211
資金回収の対象は、建物とその他の償却資産への投資額です。

土地は減価償却しませんし、建物は壊して再築するも更地で売却も可能です。

借入金はまだある程度残った状態ですが、それ以上の流動資産が残るのです。

逆に言えば、それくらいまでに資金回収しておかないと、後が大変なことになってしまいます。

いかに建物や設備を同じ仕様でも安く建てさせて、借入金利も固定でできるだけ安いレートで行うかが、この時期になって効いてきます。

イニシャルコストは後できいてくる！
建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
そもそも賃貸経営で
ぬれてにあわ！
なんてのは昔の話で、
いまはなんとか赤字にならなければとよしとしなければ！
しょせん不労所得だろうし！

>>216
＞イニシャルコストは後できいてくる！
ええ、これはそのとおりです。
出来あいのマンションを、言い値で買って、紹介されたアパートローンを組むとかなり割高物件を買って、なお且つ割高な維持費がかかることになります。
管理の仕方も含めてのことです。

＞建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
これは違います。
リニューアルすることで、家賃を上げることは可能ですよ。

＞しょせん不労所得だろうし！
何が不労所得なの。定義を書いてください。
それと、あなたはどういう立場なのですか？

大東建の言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。周りに居ますから。
リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。とくに供給過剰な今においては。
不労所得と言ったのは本業ではないという意味での表現です。サブリースに丸投げして何も努力しない、何もわからない大家さんは不労所得といってもいいかも。本業でないからと勉強を怠ると大変なことになりますからね。１０さんのおっしゃるように。

私は大家は本業としてませんが、それなりの努力はしてます。不労所得とは思ってません。

私はアパート･マンションには約５２千万投資しました。まだ借金沢山あります。日々努力してます。丸投げはしてません。

>>218
＞言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。
そうですね。数年前に建てたマンションでは、本命の１社に見積をさせた後、対抗する別の２社にも見積させて相見積していることを本命の会社に告げたら、本命の会社は同仕様で２０％くらいは下げてきました。

以前小規模のアパート建てた時には、色々な系統の６社くらい見積させましたが、構造によってかなりの違いがあり、対応するのも大変でした。
建物構造だけは自分で絞り込んでから２～３社程度に相見積をさせるのが、色々な構造の多くの会社に見積させるよりも施主側の労力は減るわりには、ライバルメーカー同士での対抗戦になるので、施主側のコストダウンにはかなり効果的なようです。
ただ、対抗戦に負けたメーカーも負けた事例から勉強して、不得意な分野での弱点を解消するようなことをやっていますから、最近のテレビコマーシャルでその点を強調しているのを見ると、「今だったらもっと両者から叩けたな。」と感じました。（４階建に弱かったメーカーさんの最近のコマーシャルです。）

構造によって寿命とメンテナンス時期・費用は異なりますから、初めてやる人は色々な構造の会社に見積をさせると、同じ土地でもどの会社がどういう構造でどのくらいの価格を提示してくるかはお勉強になります。
ただ、賃貸経営をやっていくと、どういう場所・土地ではどんな構造の建物でどういう仕様のものにすればいいかが他人の事例も含めてわかってきます。

>>218
＞リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。
断熱性能や遮音性能などを、建設時に考慮しておいた建物だと、２０年近く経った場合でも新築と遜色が無いように出来ます。
ただここ１０数年での外壁材の進歩（メンテナンスや外観の良さ）は目を見張るものがあります。この点はコストとの兼ね合いで悩んでいる点ではあります。

＞とくに供給過剰な今においては。
お客さんが何を求めているかを把握して、提供できるサービス内容次第で空き家の発生はかなり防げます。
ＲＣやＳＲＣ造だと改造することがかなり大変ですが、それ以外の構造だと比較的容易に改造することが可能です。
あまり費用がかかるなら、スクラップ・ビルドになりますが。

何もしないで家賃を下げるだけの対応をしても、そう簡単には空き家の発生は防げません。なぜなら、小さい頃からある程度の生活をしている人は、時代遅れの仕様の建物に入居しようとしませんよね。
ごく例外的に入ってもらえる方はおりますが。

外断熱仕様は１００年コンクリートが持つ！とかうたってますが、バルコニーの手摺りや外廊下手摺りには断熱材を張り付けないのが普通です。しかるに、断熱材で包まれたコンクリートは１００年持っても手摺りは崩れますので１００年の説得力は薄れる。零下１０度にならない地域ならコンクリートは凍結しないので「持ち」は余り考えなくても良いかと。
ただ、断熱効果により光熱費の節減や室内温度が一定に保ち易く、温度変化が少ないことは健康に優しいなどメリットは大きい。
エコポイントの３０万円の補助金もあるし、これからは外断熱は検討に値しますね。安くなってきてますし。
ただ発泡スチロールがいまいち頼りないですね。施工業者の技術によっても出来栄えが大きく影響されますから、業者選びが大事になってきます。

大東建とかの一括借り上げって大家はすることあるんですか？
たとえばきわどい入居者の判断とか、クロス張替しても良いかとか？

それとも、大家は全くタッチせずに毎月契約の金額は振り込まれてくるだけ？
なら手数料高いだろうね、

賃貸事業はハイリスクです。
ハイリターンになるか、ローリターンになるかは腕次第ですが。
現状サラリーマン大家が潤うことが出来ているのは地主系大家が覚醒していないからであって、
サラリーマン大家の創意工夫によるところではありません。
何か勘違いしてる人が多いように感じます。
はっきり言って、どう創意工夫しても地主系大家に敵うはずがありません。
彼らは先祖伝来の土地を所有し、相続税対策の為に利益を度外視出来る立場にいるのですよ。
土地を購入しなければならず、利益確保が絶対条件のサラリーマン大家に歯がたつ筈がありません。
相続物件を格安で購入出来た、いわく付き物件をうまく解決出来た等の所謂おいしい物件でないとハイリターンは無理です。
今迄の成功体験で賃貸経営を語るのはブログだけでお腹一杯。
地主系大家がずーと眠っていてくれれば話は別ですが。

>>224
地主系大家さんには色々なタイプがあって、

借入金を嫌う立体買換の方、
同じく借入金を嫌う一部の土地を売却して、それ以外の所有地に建物を建てる方、
自宅やその付近にポケットマネーで増築や別棟を作る方、

などがいらっしゃいます。

共通する点は、元からもっている土地の取得価格が非常に小さいという点です。
立体買換の方はそれにも増して、建物などの償却資産の取得費も非常に小さいことになっています。

未利用地が少ない方は今後資金不足になっても、売却という選択肢が選択しずらいので、うまく経営が出来ていない方は積極的な投資が行い難いという傾向になります。

＞賃貸事業はハイリスクです。
サラリーマンから見れば確かにそういう言い方は妥当なのかもしれませんが、自ら賃貸事業以外の事業を行ういわゆる自営業からみたらローリスクだと言えます。

パン屋やラーメン屋ってうまく経営しているお店だと小さな店舗でも大儲け出来ますが駄目なお店は大赤字。
ただ、これらの商売でも地主系のお店は賃料を払わずに経営が出来るので、安い価格でソコソコ経営している方がいらっしゃり、経営条件としては地主系が有利だとは言えますが、実際どこまで経営が続けられるでしょうか？
「覚醒から解けたら」うまく経営出来るでしょうか？

>>224
以前は土地の取得分も含めて、全額借入金で賄ってもペイ出来ましたが、今はそのような認識ではいけません。

既に以前の投稿でも書いていますが、土地は全額自己資金で取得して、そこからスタートするのが地主系大家と対等になります。地主系より有利なのは、土地の取得費が高い点くらいです。

この点の認識はあなたと同じようですね。

＞土地を所有し、相続税対策の為に利益を度外視出来る立場にいるのですよ。
この点は認識が違います。
立体買換などの建物取得費が小さい地主系大家さんは、同じ賃料でも儲けが大きく出てしまうので、多少安い賃料にしている場合がありますが、キャッシュフローが赤字になってしまうまではやりません。
資産売却で得たお金で建物を建てた地主系大家さんも、多少は似た傾向があります。

一番積極的に経営している地主系大家さんは、相続税対策のためにポケットマネーと言っても「建物は全額借入金」でやっています。
規模が大きくなると、個人で借入するのではなく、資産管理会社を作ってこれが借入するという形をとり、株式の価値があまり上がらない対策をとってやっています。

地主系の方を含め、色々な大家さんとのつながりを持つと、非常にお勉強になることが多いです。

建築会社が管理会社のオーナー会などに参加されるのも一つの方法です。

現在の家賃相場１０万円/月の物件。

長年の入居者が退室、リフォームに８０万円かかる。
クロス張替え、その他応急手当並なら２０万円、しかし汚い。

この場合、２０万円のリフォームで家賃を８万円に下げて入居者募集をした方が得と判断。　

どうですかねえ、この選択？

>>227
＞長年の入居者が退室、リフォームに８０万円かかる。

１０万円家賃の部屋で、なんで、そんなにかかるんですか？
うち、今年の１月に１０年以上住んでいた人が出た後に、水周りや床など、全部はやらないけどやるべき部分はやって１５万円くらいでした。広さは４０平米強。
最初の見積もりは３０万円くらいでした。
壁紙や床は、部分補修だと色あわせが大変ですけど、管理会社に一生懸命探してもらって、部分張替えで済ませました。
同じ部屋や場所で色が合わないと、さまになりませんから、そういうコストダウンの仕方もありますよ。
クリーニングで対応できる部分も結構多いですから、言いなりのリフォームは考え物です。

汚いままで安くするというのも疑問で、ドア周りが多少サビが残っていても、入る人は入ってくれます。
安易な値下げを考える前に、修理方法に工夫をしてみましょう。

>>10
>土地は全額自己資金で、・・・地主系大家と対等になる
ならない。地主系大家は土地に自己資金を出してない。唯みたいな土地だったら別だが、土地代分地主系大家にアドバンテージがある。
>キャッシュフローが赤字になってまでやらない。
やる。相続税軽減メリットの方が多ければ、キャッシュフローは関係ない。まあ、両睨みで考えての話だが。
>自営業者からみたらローリスクだ
意味不明。地主系大家でもサラリーマン大家でも自営業大家でも「大家」とはあくまで｢他人」に賃貸することを前提にしている。前提を覆して持論を展開する悪い癖は直しなさい！
>未利用地が少ない・・・積極的な投資が行ない難い・・・
積極投資をしない地主のお陰でサラリーマン大家は助かってるという趣旨のレスに対する回答がこれ？
「頓珍漢」ですね。

>>229
地主系大家さんには、建物を建てる土地に関しては２つの相続税対策がある。

一つは自宅にお金をかけるという方法。よく見ますね。１００坪強の土地に豪華な家を建てている人。
２４０平米は大きく超えても、一部に事業用設備を併設することで、１００坪を超えても評価減８割の権利を確保している。

もう一つは建物を建てて人に貸付して、５割評価減を確保すること。

建物の方は建てた価格より大幅評価減になる。

これらを行うのは、積極的に借入して投資して、お金がいっぱい得られてる大家さんですよ。

立体買換や自己資産を一部売却して建てた大家さんには、借入金はありませんが、毎月の収支が赤字になったら生活そのものが危なくなりますから資金的な余裕はありません。

そうですね。
いつでも売却できる土地が無いと不安です。土地にはかぎりません。すぐに換金できる有価証券でも足ります。もちろん現金で持っていれば最も安心ですが…。
いずれにせよ、借金に見合う動産、不動産があれば賃貸経営は安心ですね。だから税制上、借金して事業するのが普通です。
等価交換方式のメリットはほとんど無いですね。とくに賃貸マンションの場合にはね。

>>227
私の好みで言えば、お金を掛けてでもそこそこの家賃で貸したいなぁ。

一棟所有で同タイプの部屋がある場合、一室だけ安いというのはちょっとやりにくい。

仲介業者にあの大家は汚いまま募集をかけるというイメージを持たれたくないし。

家賃を大幅に下げるのは最後の最後って感じかな。

>>229
あなたはどういう立場で書き込みしていますか？
アンカーが付いていないから、こちらで勝手に想像しますが、２２４ですかね。

＞唯みたいな土地だったら別だが、土地代分地主系大家にアドバンテージがある。
東京の都心部は別として、土地代なんかそんなに高くなんかないですよ。
昔より全然安いじゃない。
東京２３区内の商業地でさえも、お金を数千万円貯めればいいだけ。
地方都市だと１０００万円から２０００万円でかなりの広さの市街地での住宅用地が手に入るよ。

>>229
こちらが
＞>自営業者からみたらローリスクだ

に対して

＞意味不明。
＞地主系大家でもサラリーマン大家でも自営業大家でも「大家」とはあくまで｢他人」に賃貸することを前提にしている。
＞前提を覆して持論を展開する悪い癖は直しなさい！

こっちは２２４投稿の

＞賃貸事業はハイリスクです。
これに対して、一般の事業をやっている自営業者のラーメン屋やパン屋の例を出して説明しているんんだぜ。

そんな独善的な答えは無いじゃないか。

前提は違うだろう。まともに答えろよ。

>>229
あなたが把握されている、地主系大家さんのお話をされたらいかがですか。
他人はわかりませんけど、私に対しては何も説得力がありませんよ。

自分は東京２３区でも城南・城西地区と三鷹・武蔵野辺りの大家さんはよく知っています。
それ以外にも首都圏の地方都市にも物件を持っていますので、その周辺はよく状況を把握しています。

>>10
>土地代なんかそんなに高くなんかない
土地代なんてたかが知れてるというのであれば、そもそも地主系大家との競合なんて話すら出ないのでは？
今迄のレスは何だったんだ？矛盾甚だし。
>一般の事業をやっている・・・・・説明しているんだぜ。
「事業者」に自分の物件を「貸す」ってことじゃなくて、一般の事業と不動産賃貸業との比較ってことだったんだ。
書き方が判りにくいのと、何の脈絡もなく独善的に話が飛ぶので気づかなかった。
>他人は・・・・・私に対して・・・・説得力なし
どーでもいこと。ただ２３１さんのような考えになるような、間違ったレスを連発するのはやめましょう、ってこと。

ここ何日かのコメントで、賃貸経営始めた経緯から見た大家像といった
レスが多いのですが、結構、思い当たるフシが結構あって面白いですね。

>>236
矛盾しているのはだれでしょうね。
投稿内容から考えたら明らかだと思いますが？

遡って追及しましょうか？

少しは考えたらいかがでしょうか？

>>238
いつも、そのぐらい簡潔に書いてください。
で、ご自分の矛盾に対しての回答は？
考え中ですね。

>>236さん
私はべつに誰の影響も受けていませんよ。持論です。事業はいつ何が起きるかわからないですから。

>>236
あなたが２２９投稿で、
＞地主系大家にはアドバンテージがある
と書かれていたことに対して、

＞土地はそんなには高くない
＞土地は全額自己資金で
と投稿しているのよ。

それなのに、あなた自身が、
＞そもそも地主系大家との競合なんて話すら出ないのでは？
と書かれている。
これを否定して「具体的にこうだ！」ならまだ話が続くけど、私に対して文句言うことはおかしいでしょう。

＞「事業者」に自分の物件を「貸す」ってことじゃなくて、一般の事業と不動産賃貸業との比較ってことだったんだ。
やっと理解できたようですね。

＞書き方が判りにくいのと、何の脈絡もなく独善的に話が飛ぶので気づかなかった。
最初からわかるように書いているでしょう。
あなたが言った地主系の強い？点も書きました。東京の神田あたりで具体的な例を見ているからね。

>>239
あなたとはどうも頭の波長が合わないみたいだから、その
＞ご自分の矛盾に対しての回答は？
という内容を具体的に再掲載してくれませんか？

お金の調達に関することだとは思うんですけど、なんか全然価値観が違うようで。
よろしくお願いします。

レスの流れからは外れますが、

これからはオール電化の時代ですよね。ソーラーパネルは将来、３０センチ四方で１家の使用電気料をまかなえると言われています。そうなるとプロパンガス、都市ガスは消える運命にあります！
　でも、今はプロパンガス仕様で建てると、ガスの工事費が０になるばかりかエアコン１台がついてくることも。
ここ半年でエコキュート機器（タンクとヒートポンプ）は６割引が当たり前になってきました。７割引も珍しくない。
しかしなから、プロパンガスとエコキュートでは、その差額は（エコキュートが７割引になっても））まだ３０万円もあります！
あなたが大家なら、はてさてどちらを選択しますか？これ高等数学です！

>>236さんには
興味もわかない質問ですよね？

ちなみに、エコジョーズすなわちガス仕様でもエコポイント補助金３０万円は支給されます。

１０さんへ！
　人間は、感情の生き物で、すべて理屈どおりには動きません。
　しかし、机の上の勉強、虚学を積み重ねてきた人ほど、理論だけで物事を考えがちです。
　人の心が分からない頭でっかちは、何事も「こうしたら、こうなるはずだ」と決めつけます。そして思い通りにならないと、「それは間違っている、こうなるべきだ」というのです。
　知能を、学業的な問題を解決する「分析的知能」と未知の状況に対してアイデアを生む「創造的知能」そして、日常的な課題を解決していく「実践的知能」の三つに分類した心理学者がいましたが、これからの世の中を生きていく上で必要なのは？
知識ではなく知識を生かす知恵です。つまり実践的知能です。１０さんはまさしく実践的知能の持ち主です。
　分析的知能との言葉ももったいないのだけど、それに属してると言える２３９などは、とるに足らない輩です。まともに相手するのは時間の浪費だと思いますね！

角さん！もういいでしょう。
「この紋所が目に入らぬか！
控え寄ろう！！」
ですよぉ！
どうでしょう！？

>>10
何いってんだかさっぱりわからないよ。
>これを否定して「具体的にこうだ！」ならまだ話がつづくけど、私に対して文句・・・・・・・
？？？

>>243
まず、入居者さんの気持ちを考える必要があります。

＞これからはオール電化の時代ですよね。
本当にそうでしょうか？
周辺の動向も踏まえて、賃料との兼ね合いも考えてからの決断でしょう。

プロパンガス地域で周辺に都市ガス供給地域がありますと、数年間の供給義務付け条件はありますが、ガスの配管を都市ガス兼用配管での敷設をすることができることが多いです。
うちも、８年間供給という条件で都市ガス兼用配管で敷設して、既に１５年になります。まだ都市ガスには切り替えしていません。

個別ボンベ方式のプロパンガス供給地域では、オール電化はメリットがあると思います。ガス代が都市ガスに比べて倍くらい高いからね。
ですが、なかなかお客さんはのってはきません。
調理に使う火力が必要なのが一番のネックで、電力量のリミットを大きくしないと電磁調理器が使えません。
でも電気の基本料金は東京電力では高くなります。大家さんも電線をそれに耐えるだけの太いものにする必要があります。（最低でも１戸当たり６０Ａ）
大家にもオール電化は火災対策でメリットがあります。ガスがあるより検知器が減るし、危険も少なくなります。

うちでは、以上のことを考慮して地方都市でも東京２３区でも、結論としてオール電化は今のところ導入は考えておりません。

全10室の小規模マンションを経営しています。
世田谷の明大前徒歩10分、すべてワンルーム、築15年。

順調だったのは築10年までで、それ以降は空室が目立ちます。

原因は明らかに競合物件の激増です。
それに加え、賃貸専門の不動産業者が台頭してきたことによる
手数料の増加、初期費用の減額による大幅な減収があります。

札幌など最不況地から始まったフリーレントがついに東京にも波及して
都内でも本格的にフリーレント競争が始まりました。

これからは新築物件（その恩恵を受けるのはせいぜい築5年までですが）
を除いて、過酷な試練を迎えることは明らかです。

大手賃貸業者の選任媒介になるしか生き残りはないかもしれません。
その代わり、管理料、リフォーム料などいいカモになります。

大東なんとかの家賃保証・・・そんなに甘いものではないと思います。
手厚く家主に保証するくらいなら直営に乗り出すはずです。

現在でも過剰なのに、さらに新築工事が続いています。

都心では、大型の小洒落た高層賃貸マンションの建築が目立ちます。
建築後、満室にしてファンドに売る新しいビジネスモデルのようですが、
損をした投資家が騒ぎ出すまでの数年間は建築ラッシュになりそうです。

長文　失礼しました

指摘ありましたように、既存のアパマンがガス仕様の場合、オール電化にするのは、配線の容量が足らないから無理ですね。
これから建てる場合はイニシャルコストが３０万円かかっても、オール電化のほうが先々メリットがありますから、そうすべきと私は思う。
自動車のオール電化も必須となります。上海万博の中国を観ててそう思った。
日本の住居もです。

>>247
明大前というと明治の学生が主力？

明治の話では無い一般論として、ワンルームの学生層は減っているらしい。少子化の影響もあるが、それよりも親の懐具合の関係で自宅から通える大学を選んでいる影響がもっと大きいらしい。

競合物件の増加に加え、もしかしたらそんなことがあるかも。

大東建で、サブリースを信じて建てる大家さんが、どんだけ勉強してるか疑問ですね。
現在、大東建がどんどん造っていて、供給過剰状況を創っている。家賃破壊をしているが、泣きを見るのは大家さんです。
私は大東建さん物件に脅威は感じません。
賃貸するのに立地がよく、経営に自信のある大家さんはサブリースにこだわらない人が多いです。このような大家さんは強敵になりますが。
このままいくと勝ち組大家さんと＊＊＊み大家さんの格差がはっきりするのは確か。

>>243
プロパンガス業者の機器サービスの件

これって、ガス業者が販路拡大のために、機器をサービスする分をガス料金に嵩上げして回収するビジネスモデル。ある意味、一昔前の携帯電話の一円販売と同じ。

結局、関係者は、

ガス業者：損して得取れ
大家：ガス料金は大家に無関係だから設備費用は抑えられる
入居者：高いガス料金を払うことなる

とことになる。

では、私ならどうするか。→プロパンガスは選ばない。

理由はいくつかある。
1、直感的に入居者にツケを回すようなやり方が好きではない。全くもって論理的でないのは自覚しているが、理由としてはこれがダントツの一番。数学じゃなくてすまん。
2、次に先の携帯電話が横並びで皆同じであったのに対し、都市ガスとプロパンガスとの比較では圧倒的に高いプロパンガス料金を長年受け入れてはくれない懸念を感じる。リフォーム料金の大家負担割合が高まる中、私にはいかに永く入居し続けてもらうかが大きなテーマ。だから退去理由に繋がりかねない要素は積極的に採用する気にはなれないなぁ
3、これは伝聞で正しいか不明だが、プロパンガス業者から提供を受けた機器の権利関係は複雑だと聞く。シンプルな方が好き。

期待していた高等数学じゃなくて本当にすまん。
あくまで好みなので、採用する経営者を否定するつもりはない。

明大前は大学生だけじゃないでしょ。
都心にも近い。
単身向きの住まいのほうが、客が見つかりそうに思いますが。
５０～６０㎡は、悲惨な状況です。


うちは、新宿エリアの２LDKマンション１室を貸していますが、地方出身の姉妹+従妹＝3名で住んでいます。
医療系専門学生１名+新米看護師１名＋新米会社員1名です。
不動産屋から、親族3人は大丈夫かとの問い合わせがありました。
いずれも保証人がしっかりしていたので貸しました。

今までは、企業からの住宅手当をもらっている家庭ばかりでしたので、↑のような入居者は初めてでした。

3名でシェアすれば一人当たりの家賃も安くなります。
親にしてみれば、３名での暮らしのほうが、防犯上も安心なのでしょう。

今回の場合、親族3名なのでOKだしましたが、これが他人３名となると・・・悩ましいです。

それから、大学は地元で・・・しかし地元には就職先がないので東京に就職する学生も多いようです。
高速バスで行き来して就職活動したとか、借家人は言っておりました。

人口が増えている都道府県は数少ない。たしか７つ。そのうち東京千葉埼玉神奈川は増えている。つまり首都圏。学生は減ってはいなですよ！東京がダメなら他はどうなるの？東京は別格ですね。

大学なんだが、地方の国立大学は悲惨なことになってる。日東駒専レベルに！

東京の空室率は全国レベルからいくと断トツ良いですね。

人口増の地域ですら不動産賃借業は苦労するってこと。
ましてや、人口減の地域でそれをやるってのは？ですね。
あーだ、こーだ能書き垂れてても結局お客さんがつかなきゃ意味ないし。
能書き垂れて憂さ晴らしってのが関の山かな？

要するに、アパート、マンションが建ちすぎちゃったのですね。新築でもなかなか埋まらない部屋って今多いですよね。だからゼロゼロ物件や、家賃３カ月無料なんてのがあるんですよ。あまった土地があったら駐車場にしといたほうがいいね。リスク少ないし。

相続税対策とサブリースの甘言に乗って危険地域に建ててしまう大家さんが問題。しかし、ビジネスはすべて自己責任。近い将来に厳しい現実が待っていて破綻したとしても…結果はあまんじてうけいれねばならない。
学ばねばやられるのだ！

>>255
＞あまった土地があったら駐車場にしといたほうがいいね。リスク少ないし。
リスクが少ないとも言えません。
固定資産税と都市計画税が本則適用ですから、広い土地を都会にもっているとべらぼうな金額になりますよ。
時価の７割評価の土地に毎年１．７％を払わなければなりません。
舗装すると、駐車場代は消費税課税扱いで、舗装工事に要した費用も償却資産になるから、これにも償却資産の固定資産税１．４％がかかります。こっちは毎年定率法で減価しますけどね。（コンクリートだと耐用年数１５年、アスファルトだと１０年です。）
それに見合うだけの収入を稼がなければなりません。

駐車場のほうが　投資金額が、少なくてすむので、リスクが少ないということです。建物とは桁違いです。
安心の駐車場経営です。あと、コイン洗車場同じですねリスク少なくて安心ですね。

>>258
毎月、かなりの収入が必要ですが、確保出来る見込みがありますか？
坪１５０万円評価の土地で、土地の固定資産税と都市計画税だけで坪当り２５５００円です。５０坪ではこの５０倍ですがら、年間１３０万円弱になります。
それだけ駐車料金だけで、他の費用も含めて稼げますか？

>>258
＞コイン洗車場同じですねリスク少なくて安心ですね。
ここ１０年前くらい前まではかなり多かったですけど、今はどうなんでしょうか？
廃業しているコイン洗車場が多いですね。
いくらガソリンスタンドが減っていても、利用者そのものはどうですか？

ある程度方針が決まるまでなら駐車場の方がリスクが少ないとはおもう。
賃貸業を始めるにはそれ相応以上の覚悟と試算がなくてはならないってことで。

資産を相続した人はそれが運命なので逃れることは出来ない。
まあ、資産を処分すれば何て事はなし。
問題はそういう地主系大家と競合するサラリーマン系大家。
どうやっても、苦しい筈。
人口が増えている地域でも大変なのに、人ロ減の地方都市に持ってたらさあ大変ですね。
ましてや、借入に頼るなんて狂気の沙汰にしか思えませんね。

>>262
あなたはどういうお立場ですか？

＞借入に頼るなんて狂気の沙汰にしか思えませんね。
ご感想は勝手ですが、その根拠を説明しないとね。

新規参入が少なくなるのは構いませんけど、やろうとしている方に正しい情報提供は必要です。
いかがでしょうか？

>>261
古屋があれば時間的な余裕があるからいいですけど、更地だとそうはいきませんね。
更地だと小さな土地でも年間で大きな出費です。
どうお考えですか？

>>10
相変わらず流れが読めない人ですね。
元々土地を持ってる地主でも建物付きは難しいって流れのレスが続いての判ってますか？
自分もその流れに乗ってるんでしょ？
そしたら非地主＝土地なしで借金なくても苦しいのに、更に借金してたら当然「狂気の沙汰」でしょうが。
狂気の沙汰でない根拠を示してください。

>>265
あなたのお立場は？

＞元々土地を持ってる地主でも建物付きは難しいって流れのレスが続いての判ってますか？
＞自分もその流れに乗ってるんでしょ？
だれもそうは思っていませんよ。
更地をそのままにしておくと、毎年大変な出費がかかるし、駐車場にしてもよほどうまく経営しないと赤字になってしまうことは書いていますけど。

地主さんの相続対策はかいています。

建物を借入金で賄うことで、地主系大家さんは固定資産税や都市計画税も大幅に節減して、なお且つ相続税対策や所得税の節減もしています。
土地代を自己資金で賄って、同じことをやって、なにが問題あるのでしょうか？

>>10
>土地代を自己資金で賄って、同じことをやって、なにが問題あるのでしょうか？
土地代が相続=只か否かおおいに問題でしょう。
そこを無問題とする考えに？です。
相続の問題は即ち土地の問題ですよ。
土地の購入資金を自己資金で入れること自体、地主系大家と対等に勝負するうえでは不利になるってことが理解できないですか？

だから、その人が長期に駐車場をやるわけでないのでしょうから、って事です。
賃貸大家をやっていくのが決定したわけでないなら、駐車場の方がリスクが少ないのは当然でしょう。
一生駐車場をやるのであれば話は別でしょうけれど。
更地でもお金がかかるのなら猶更でしょう。

10さんへ

255-268間で「駐車場が（建物を建てての）賃貸経営に比較してリスクが少ない」と
コメントしている方が同一人かどうかは判らないですが、一貫してリスクにしか
言及していないですよ。

裏を返した言い方にすれば、収益性、事業採算性については触れていない。
このような感覚の人は結構いて、極端な言い方をすれば、固都税等の▲100が→駐車場収入80で
▲20に縮小されれば、大分改善されたという人もいる。これはこれで一つの考え方だと思う。

ここのスレ住人は誰しも理解していることだろうけど、駐車場経営は建物賃貸経営に比べて
相対的にリスクそのものは低いのが一般的。

①(土地を持っている場合）投資額が少ない
②投資額が少ないので借入＝他人資本を必要としない
③（機械式駐車場等の大掛かりなものは別として）管理・運営の巧拙がでにくい
④借地借家法の適用外なので、明け渡し要請がスムーズ

などなど、ある程度目線を揃えて議論しないと。

１０は働いた経験もない人だろうから、常にＫＹになっちゃうんだよね。
１０の話はいつもズレてるよ。

>>257
蛇足であると思うがちょっと補足

●駐車場の消費税
舗装したら当然、駐車場使用料は課税取引として消費税がかかる。＋αで、舗装していなくとも、車止めやロープで区画と作っても設備ありの駐車場として課税取引として消費税がかかる。

ちなみに、空き地を、そのままんま何もせず駐車場用地として貸せば土地の賃貸として非課税となる。

●償却資産税
償却資産税は150万円未満は免税となるので、駐車場１か所の舗装だけでは免税基準に該当することになるのでは？
そもそも、固定資産税の対象である土地・建物・償却資産のうち、償却資産に固定資産税がかかるということを
知らないという賃貸経営者は多い、（あるいは知っていても無視している人も少なからずいる）から
ちゃんとして申告しておいた方がいい。

ちょうど４月初旬から地方自治体から納税通知書が発行され、６月初旬の東京都まで順次送られて
くるタイミングなので、ネタの時期としてはいいですね。

全自治体を知っている訳ではないですが、財政事情が厳しい自治体ほど、この償却資産税はうるさくなっている
ような印象を持っています。

そりゃそうだ。内の自治体だと税収のうち半分くらいが固定資産税。
４割くらいが市民税。
固定資産税は主な収入源だもん。税金高すぎ。

そうです。
マンションや住宅地になると試算してうれしくなります。
おまけに市県民税まで入ってくるんだから。

なごやの河村市長とか期待したいな。なごやは大きいけど。
市民税下げるっていうことをすると公約している。議員報酬も。
大体地方にいると、議員報酬だけで議員ってそのちいきでは安定した高額所得者なんだよね。公務員も似たような感じ。
多選していたらそのうまみははかりしれないよ・・・。

>>269
もったいないねえ。
土地を遊ばせて駐車場業とは。
市町村税いっぱい払ってやってよ。
何ももたずに資金だけあったら、あなたはやりますか？駐車場業を。

色々と違いを書かれて、これは一部を除き特に否定はしない。
否定する点は、経営としてはアパート業などよりも必ずしもノウハウが必要無いという点。
実際、駐車場業はどういう人をターゲットにするかと地取りの仕方（設備も含む）は、専門業者に聞いた方がいい。
苦労する割りには実入りが少ない商売だから、本格的にやる人は別として、つなぎの利用方くらいにしか考えない方がいいと思う。

償却資産の固定資産税の免税点は１５０万円そのとおりで、アパート経営していて駐車場業もやると同一市町村だと「増加申告」が必要。この申告は毎年１月１日現在の状況を１月末までにやらなければいけないから、結構いそがしい申告です。
確かに以前はあまりうるさくなかった。５００万円くらいの外構でも何もこなかった。
今はどこも財政厳しいようで、丁寧に「１０万円以下、分離可能。これは資産化しなくてもかまわない。」「これは１０万円以下の単品だけど、まとまって機能するものだから資産化。」などと仕分けまで手伝ってくれるよ。

うーん。
だからぁ、駐車場がやりたい業種でない、ってみんな最初から言っているでしょ。
それにそんなに専門性を求められてもねぇ。
のっぱら駐車場でいいの。もうちょっと止められそうが無理かどうでもいいの。
とりあえずだから、さ。

１０さんはいいこと言っていると思うし、別に間違ったことを言っているわけじゃないんだけど。
どうして自分の方に持っていっちゃうのかな？
それと「あなたはわかっていません」という発言はその発言内容があっていようが間違っていようが、なかなかきちんと読まれないと思いますよ、と言っても１０さんも読んでないか・・。

あー、お昼のひと時をつぶしてしまった。
ＧＷ中はもうＰＣを開かないでおこっと。

>>276
いい加減な起業は、大きな損失を招きます。

アパートやマンションを安易に取得するのも勿論ですけど、駐車場業でもそれなりの苦労をすることになりますよ。

不動産業を起業する際には、今では土地の購入分の自己資金が必要です。
それをどうやって稼ぐかというか、投資資金をどような規模でどのくらいで稼ぐかが重要。

首都圏の地方都市でも１０００～２０００万円もあれば住居系市街地で１００坪くらい確保できるところがあります。
東京２３区になると、まともに土地を確保しようとすると下手すると１億円を超える資金が必要ですが、更地を確保するよりも貸家建付値で借家人付きの物件を購入すると、２段階での土地取得になり意外な価格で購入することが出来ることがあります。
このあたりは、何も経験したことが無い人がやるにはかなり危険だな。
実は建物を建てる以前に、土地購入時がかなりのリスクです。


勿論、不動産を購入する前は、株式投資などをやってお金や知識と度胸を貯めるのが前提条件。
最初から不動産投資なんて、やめといた方がいいですよ。

出来あいのマンションを投資で購入することが最近ひろくおこなわれています。
どちらかの方が書かれているように、管理組合の運営や資金手当てなどで、築１０年超でかなり悲惨な状態になる方がいらっしゃいます。

２７８投稿の訂正
書きだしの部分です。

×　不動産業
○　不動産賃貸業

２行目です。

×　投資資金をどような規模
○　投資資金をどのような規模

失礼しました。最初の行は全然意味が違いますね。

親の土地を相続した倅が問題ですね。自分で土地代を稼いで賃貸業に乗り出した大家さんと、天から降ってきて土地を手に入れた大家さんとは…　ぜんぜん違うとおもう。
１０さんはまじめに働いて土地を手に入れた大家さんを前提にしてますが、そんな大家はこれからはまずでないとおもう。
会社ならあるとおもうが、個人では無理ですね！

１０さん
だーかーらー。
みんながやりたくてやっているわけじゃないの。
起業したくなくても、土地が来たら困るでしょってこと。

じゃあ、近い将来土地が来たら私は駐車場もしないで固定資産税だけ払う事にするからもう勘弁してくれ。
そして、安かろうがなるべく早く売って、金融資産にするからさ。
根性無しに対して「起業精神」とか言われても、こーまーるぅ。

あー、こんどこそＧＷはＰＣを開かない。
もう映画とか、チェックし終わったし。

>>281
そうだね。
無理しない方がいいよ。
わからなかったら、下手に手出ししない方がいいんですよ。

ですが、最近は「サラリーマンとして払った税金を還付してもらって節税出来ます。」「老後の年金代わりに収入が確保できます。」ってひっきりなしに電話がかかってくるね。
お話は聞いてあげるけど、融資条件は不利だし、管理の仕方も私から見れば満足できないのがほとんど。

１０さんは間違ったこと言ってるよ。
①税金払うより借入金利息を払う方が得である。
②土地代を自己資金で入れれば地主系大家と対等である。
①に関しては、借入金入れなければ、利益が上がらないとか明後日の方向向いた詭弁を弄してるが、まともま回答が一切ない。｢税金」と｢利息」だけの話なのに、能書き垂れて誤魔化している。能書きは要らない。きちんと数字で説明して下さい。
②自己資金入れれば対等になるのなんて当たり前でしょ。自己資金分のハンデどうするの？そこが問題。そこを追求すると、今度は土地代なんてたかが知れてる、って訳わからん反論しだす始末。自分で土地代が重要ですって書いといて、舌乾かぬうちに土地代なんて大したことない、って世の中では通用しない論理です。
基礎基本がぐらぐらしてるようでは、何を言っても砂の城であると思う。

>>283
＞借入金入れなければ、利益が上がらないとか
だれもそんなことは書いていません。

＞｢税金」と｢利息」だけの話なのに
そんな矮小化はだれが考えたの？
それだけを考えたら、自己資金だけでやるのがいいだろうね。
土地を購入する際に、最初からどんな建物を建てたらいいかが決まっているなら、資金の見通しが立つだろうけど、実際にはどうなの？
お金が有り余っているなら、どうぞ全て自己資金でやってね。

＞自己資金入れれば対等になるのなんて当たり前でしょ。
そうですよ。

＞自己資金分のハンデどうするの？
お金は確実に預金や貯金で貯めたあと、金融資産で運用し、その後に不動産投資という順序。
土地は減価償却しません。
建物は借入で賄えば財産全体の評価額は大幅に減ります。
不動産投資も場所と規模で投資単位が大幅に異なります。
なにがハンディ（ハンデではないが）なのでしょうか？

>>10
「税金」と｢利息」について
自己資金でやるとか、建物何建てるかなんてどうでもいい話。
あなたの考えが間違ってると言っているのです。
｢税金」払うより「利息」払う方が得であるのは間違いだと言っているのです。
「税金」払うより｢利息」払う方が得である理由を書いて下さい。

「ハンデ」について
自分の資金を使って土地を購入する＝非地主
自分の資金を使わないで土地を購入する＝地主
自分の資金を使うことがハンデです。
すっとぼけたこと書かないで下さい。

間違いを堂々と発信し、自己中意見の羅列は見苦しい。
人の話を全く聞かないそのふてぶてしい態度はをどう自己評価する？

>>285
＞建物何建てるかなんてどうでもいい話。
え、どうしてそう考えるの？
土地っていつでもスーパーあたりで決められた値段で販売されているの？
同じような広さや同じ用途地域でも、全然違うでしょう。
「最初からお金ありき」で、それも無尽蔵にあるなら全て自己資金でやればいいでしょ。
自分で投資する立場になって考えれば、いかがでしょうか。

＞自分の資金を使うことがハンデです。
あ、そう。そう思うんならご勝手に。
今は昔のように土地を持っているだけでは儲からない。というか２０年くらい前から長期低落してようやくここ数年で横ばいという状態。
土地だけ購入して遊ばせておくような投資は出来ないよね。
金融資産だけだと財産額が膨れ上がってしまうのを防ぐためにはどうしたらいいかを考える。
そうなると、土地を購入して賃貸の建物を全額借金で建てるのは財産額の膨張をかなりの長期にわたって防げるね。
土地は全額自己資金で購入しないと、建物を建てる借入金を借りるのには不利になる。

別にハンディでもなんでもないこと。

>>275

私の場合、駐車場はあくまでも暫定利用だね。

>>10
｢税金」と｢利息」の考えが間違っている。
回答請う。
>財産の膨張を防ぐ。
必要性なし。
以上。

>>288
＞＞財産の膨張を防ぐ。
＞必要性なし。
あなたは必要性がないんでしょう。
わたしは必要性があるの。
それに、今は５０００万円＋法定相続人×１０００万円の相続税の基礎控除があるが、見直されるんだよ。

膨張を防ぐといっても、相続財産の評価を下げることを言っているんだよ。

＞｢税金」と｢利息」の考えが間違っている。
＞回答請う。
考え方のどこが違っているの？
「いくら必要だかわからないお金を全て用意するまでは不動産投資をするな。」とでもいうのかい？

>>10
｢税金」払うより｢利息」払う方が得である、のが間違いだと言ってるの。
全然理解力がない人だな。
どうでもいいこと、くちゃくちゃくちゃくちゃくっちゃべってないで本質をしっかり理解しろよ！
我侭にも程がある！つーの。

>>290
＞本質をしっかり理解しろよ！
それより投資の本質を理解しろよ。
ちゃんと答えているよ。

相続税対策まで含めて、建物は借入金がやった方が得だよ。
土地だけ購入しても、収益はあがらんだろう。
早く投資機会が得られて、資金効率もいいよね。

まあどっちみち自分は会社を辞めたら国民兼保険税は上限に達してしまうからあまり関係ないけど、所得が少ないと、会社辞めたらびっくりするくらい国民健康保険税をとられるよ。
借入金さまさまですよ。

>>290
うちの住む市町村では、国民健康保険税に資産割はありません。

２９１投稿の訂正

×　国民兼保険税
○　国民健康保険税

です。

>>290
＞どうでもいいこと、くちゃくちゃくちゃくちゃくっちゃべってないで本質をしっかり理解しろよ！
どうでもいいことではないから、親切に書いてあげているのに、耳無し君じゃいやはや。
投資した経験がある人なら、ある程度はわかるはずだな。
頭でっかちさん。

>>10
>それより投資の本質を理解しろよ
語るに落ちたな！
こっちは投資の話なんぞしてないんだよ。
｢税金」と「利息」のことだけ聞いてるんだよ。
自分勝手なことばかり言って、ほんとアホだな。
国民健康保険の話なんて何で出てくるんだ？
人の話をきけない奴がしゃしゃり出てくるな！

>>295
＞こっちは投資の話なんぞしてないんだよ。
じゃあ、なんの話なの？
不動産投資の話をしているんでしょう。

＞｢税金」と「利息」のことだけ聞いてるんだよ。
それだけのスレを君が作って議論すればいいんじゃないの。

>>296
＞国民健康保険の話なんて何で出てくるんだ？
わからなければ調べればいいでしょうね。
株式投資を自営業者や国民年金を旦那がはらっている専業主婦の人がやっていて、総合課税を選択したら所得税が戻るからとやってギャフンとなるのがこれよ。

アパート経営でも同じようなことがあって、「最初から借入しておけばよかった。」って定年後のサラリーマン大家さんが嘆くのよ。
（後から借入しても利息の不動産所得への損金算入は認められません、）

>>10
レインマンに何をどう言っても無駄ってことだね。

>>298
＞レインマン
人に理解出来る言葉でかくべきでしょうね。
わかる言葉で書いてね。
ｓれが出来なきゃ、投稿しなくていいよ。
どうともとれるレインマンだね。

>>295
少しは国民健康保険税の話は理解できたか？
全部自己資金でやると、こういうところにも影響してくるからな。
そもそも投資なんかしたことあるの？
頭でっかち君。

>>10
レインマン＝直訳すると雨男
天気予報晴れ１００％でも何故かそいつがくると雨になっちゃう人のこと。
ダスティ・ホフマンが言ってたよ。

>>301
だからなんなのでしょうか？
誤魔化すなよ。
ちゃんとわかる言葉で書けよ。

>>301
国民健康保険税はどうなった。
まともに答えてね。

>>10
「卒業」
もよかったですね。
さすが名優ダスティ・ホフマン！

>>10
>だからなんなんでしょう？
>誤魔化すなよ。
>ちゃんとわかる言葉で書けよ
（笑）

>>304
>>305
頭が切れたのなら、退場してね。
非常に迷惑です。

>>306
>頭がきれたのなら、退場してね。
>非常に迷惑です。
３０２と３０６はそのまま返すよ。
自分のしてることは棚に上げて、その言い草はないな。
少しくらい何を意図してるか考えたら？
考えられる頭があれば一連のアホレスは有り得ないか（笑）
ま、レインマンだから仕方ないね。

>>10
間違った情報提供の方がよっぽど迷惑だよ。
腐った林檎は周りを腐敗させるからね。
そっちこそ退場したら？

こりゃだめだ。完全に切れているな。
そのうちだれかが削除投稿するだろう。

根拠や理由も示さず、勝手に決めつけてワーワー騒いでいるのは見苦しいね。
あんたの思うことと違う価値観を持つ人は、邪魔なだけだろう。
さっさと国民健康保険税についての宿題に答えな。

>>305
あなたに与えた宿題。
＜その１＞
土地はいつでも購入できるわけではないし、利用方法で投資金額は変わる。
最初から全ての資金を用意してまで土地と建物の購入するか、土地だけ購入して借入金で建物を建てることについて、投資の効率性などについてどう考えるか？
（税金と利息の話の裏返しの実践的な対応をどうするかだよ。）

投資の話なんかしていないなんて、ふざけんなよ。

＜その２＞
財産の評価を下げるためにも、建物は全額借金でやること。
これの是非については？
あなたは必要ないらしいが、やることについての評価は？

＜その３＞
全額無借金で不動産経営をすると、国民健康保険税や所得税・個人住民税がかなり高くなる。これはその１の質問にも関連することではあるが、流動資産の確保も含めて考えた場合、キャッシュポジションをどう考えるか？
（こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金。どう違うかも含めて考えてね。）

レインマンへ
>投資のはなしなんかしてないなんて、ふざけるなよ。
投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
投資云々ってのは、レインマンが勝手に持ち出してるだけってことが何故判らない？
自分でストーリー作るな！つーの。

>こっちは建物は全額借金での経営、あなたの理屈だと全額自己資金
あのさ、何で何でもかんでも我田引水なのかなー。全額自己資金ってレインマンが勝手に決め付けてるだけだぞ。
レインマンにも宿題を出そう。
投資という言葉を使わずに「税金」と「利息」の関係を述べよ。
間違いを世間に公表した罰なので、きちんと説明するように。
以上。

>>10
>こりゃだめだ。完全に切れているな。
>そのうちだれかが削除投稿するだろう。
最近まともなレスするようになったね。
レインマン卒業か？
でも、そっくりそのまんま、１０に返せるんだよなー。
天に唾してる気分にならないの？

>>312
＞投資の話なんてどうでもいいって何回言ったらわかるんだ、このボケが！
ボケはあなたです。

このスレの０投稿
＞なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？
＞破産する大家も今後は出て来るでしょうね。
不動産投資（賃貸経営）の話が前提。

なんか話が変な方向へ向かっていますね。どうぞ！！

どうぞ？

ドウゾ

このまま大東建がアバーとをどんどん増やしつづけたとき、これからどうなる賃貸業は！？
０１さんが言うように大変厳しいことになってしまう？
どおでしょお二人さん！
そろそろ本題に戻ってこれからの賃貸業について語り合いましょう。よろしく！

大東建も別格ですよ。
家賃保障とかしているから、アバーとをどんどん増やしつづけないと成り立たないでしょう。
もし止まったら、はじけちゃいますよ。きっと。

>>
ええ、タイミングのネタふりだわ！

俺のエリアでは大東建託の主戦場ではないからスルーしてた。初めてホームページを色々観たんだけど、アパートの受注のリピーター売上高が高いんだね。ちょっと驚いた！少なくともこのリピーターは満足している訳だ。

大東建託いいよ、って方コメント聴きたいな。

大家さんにとっては、建てて１０年後の賃料見直し時が問題ですね。サプリースはすでに赤字みたいですよ。建築の利益でサプリースの赤字をカパーしてるのが実情のようです。
まだ今のサプリースシステムが始まって１０年経ってないから、なんともわからないですが。そのときが大東建託さんの正念場でしょう。
リピーターさんがいるのは、１０年経ってないから、今は契約時の条件が守られているからでしょう。
１０年後ですね！

それにしても３０８って為になる情報を全く発信してないですね。あなた賃貸業を営んでいるの？これまでのあなたの書き込みからは大家さんとはとても思えないのですが！大家さんの苦労や努力がつたわって来ませんので…そう思った。
大家さんになろうとする方や大家さんに役立つ情報をどうぞ！！

>>322
まず、自らどうぞ！

>>321
大東建託の子会社さんの３０年サブリースは、大家さんにとっても危険なやり方ですね。
１０年間賃料の変更無しで、その後は５年単位という新方式ですよね。

フルパッケージだと、建物劣化部分までセットで、その代償が上乗せ＋５％か。

確かにこれでは１０年経った時がすごい不安です。

うちは４年前に計画した際には、大東さんは選択肢に入れませんでした。

サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。
結果的に大家さんにも被害が及ぶ訳ですから、１０年間安心という訳にはいかないと感じます。

そこいらへんが理解出来ない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。

うちの近所（東京２３区の西側）では、大東さんが店舗や自宅用住宅を施工しているケースはよく見かけますが、アパート系は積水さんや大和さんが多いです。

>>10
>そこ「いら」へんが理解できない施主さんが多いと、その周囲の大家さんはとばっちりを食いそうです。
全体的に判らん日本語だが、ここは特に判らん。
何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
周囲の大家は周囲の大家で勝手に好きなようにやってんだから関係ないじゃん！

大家さんが破綻してアパマンが競売にかけられ、安く手に入れた新しい大家さんは（賃料の値下げが可能ですから）値下げして満室にしようとします。これは、周りにアパマンをもつ大家さんにとっては迷惑な話です。相対的に家賃が高くなって客付けに悪影響しますから。賃料の値下げ競争になりかねません。
そこいらへんとは、そのあたりとか、そこのところとかの意味でしょうトムくん ！

大東建託って
1.建築段階で儲けて
2.管理（サブリース）で儲けて
3.修繕工事で儲けて
4.子会社が仲介手数料取って儲ける

４毛作か。実に上手くできているな。

しまった肝心なことを書き忘れた。

フルパッケージ契約で、保証賃料水準が折り合わずに１０年目で解約になれば、メンテナンス用の５％相当額は丸儲けだな。

外壁、屋根などのメンテナンスはやらず、エアコン、給湯器の更新もほとんどしてないだろうからね。

>>325
＞何で周囲の大家がとばっちりを食うんだ？
２つのケースが考えられます。

（建てた直後）
１０年間家賃を保証するということは、
家賃が長期で低落している地域だったら、査定賃料が当然安く設定されるよね。
サブリース会社も空き家を出したくないから、地場の家賃より安く設定して募集をかける。
最初のうちはそれでも儲かるから、施主は多少不満があるが、管理会社はなんとか１０年がんばろうとする。
そんな所の周辺は、どうなるかわかるだろう。

家賃が比較的安定した地域でも、査定賃料は短い期間のサブリースやっている会社よりも安くなる。
一般管理契約でやっている大家さんほど、影響を受けやすいことになってしまう。

（経営破たん）
もう一つはビジネスモデルとして、「本当にそんな管理会社は大丈夫か？」ってこと。
管理会社がパンクしたら、それこそ後から書いている人もいるけど、家賃下げ競争。
迷惑もはなはだしい。

大東さんが破綻することはまずないとおもえる。泣きを見るのは大家さんでしょ。営業さんに乗せられて、十分な検討もしないで高い建物を買わされた大家さんでしょ。
大東さんは最初はサブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。そのしわ寄せが大家さんを直撃。最悪、銀行の支払いが出来なくなり手放すことになる。
大東さんが危なくなるのは評判が悪化し、新たに建てられなくなったときでしょ。破綻した大家さんが増えれば大家さんも警戒し、そう簡単には建てないでしょうからね。
サブリースでないと不安なところには建てないこと。利回りを良くすることが肝要です。そのためにはイニシャルコストをおさえるのが大事です。
ひと部屋１千万！！
１千万あればそれなりの家が建ちますよね。

>>330
＞サブリース賃料を下げて空室を埋めようとします。
＞そのしわ寄せが大家さんを直撃。
施主さんと管理会社のサブリース賃料は、当初１０年間下げられない契約なんですよ。

そうですね。「最初」とは１０年後のことです。
当初の１０年はサブリース賃料は変わらないのは了解です。

>>332
大東の普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解出来ない。

建物のイニシャルコストは相見積で大幅に下げられますが、この会社だと後が大変なのはわかっていますから、相見積の選択肢には入れませんでした。

>>10
言ってることがいっつも矛盾するな。
>普通の物件で１０年経つと、サブリースでなければ資金回収がだいたい出来てしまいますよ。
>なんで、大幅に査定家賃を下げてまで１０年同額家賃保証するのかが理解できない。
まず、１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
次に、こっちが重要だが、大東の物件が隣にできたらどーすんだ？
すくなくとも同等の金額でなけりゃ勝負できんだろが！
そしたら、たとえ利幅が大幅に減ったとしても１０年間家賃保証があった方がいいんじゃないかい。
そういうふうに考える人が家賃保証を選ぶんだよ。
何でも自分に都合のいいように世の中動くもんじゃないんだな。
レインマンではない回答請う！

原則、サブリースは集客に自信のある好立地の物件の場合は必要ないわけです。どうしてもサブリースする場合は建築コストは高くなります。建物で儲けておかないと先々、サブリースで儲けるのはきつくなるからでしょう。サブリースの場合、立地にこだわらず、どんどんイケイケで営業をかけてきますから怖いです。
とにかく、安全な所に安く建てる！これが原則です。サブリースある無しにかかわらず、表面利回りが月１%、年１２%以上あれば１０年でだいたい資金回収出来てしまいます。しかし、サブリースの場合は表面利回りはせいぜい良くても８%くらいですね。大家さんもそれで満足します。東建さんの場合は６%も行かないこともあります。
好立地に最適の間取りで安く建て早期の資金回収を計る！これが原則です。

>>324
>サブリースなら賃料見直しは２年毎くらいが常識で、管理会社側のリスクが多すぎると思います。

10年保障となると、確かに管理会社側が大きくリスクを取っているのは判る。ただ、「多きすぎる」かは微妙かな。

・サブリース部分が悪くても、建築売上、修繕、仲介手数料など他の収益源がある。
・同業他社が２年毎位の見直しが一般的なら、10年保障というキャッチフレーズは、貴方任せ大家への訴求力は高いと思う。だから、色々な見方はあるのだろうけれど一つの戦略かもしれない。
特に、サブリース関係ではいくかサブリース運営会社側が敗訴した最高裁判例があり、建築請負受注段階の営業方法次第では賃料減額は慎重に交渉を進める必要があるため、１つの割り切りとして10年保障してしまう割り切りもありかもと思う。
http://www.nsk-network.co.jp/k001.htm
・固定金利・元利均等返済で借入した場合、もともと大家は（税を除いた）キャッシュフローベースでみれば、かなりの部分の支払は固定した支払い。であれば、ちょっと荒っぽいことを承知で言えば、サブリースも大家も似たようなリスクを負った形態ともいえそう。
大家の場合、途中で事業をやめようとすると、物件売却＆借入一括返済（→売却代金＜借入元金残高なら、手元資金取崩も必要）となるが、サブリース業を10年、15年時にやめたければ、査定賃料を下げて、解約に誘導することができる。どちらがやめやすいかといったらサブリース側の方のような気がする。


まあ、サブリース関係でいえば、先に書いたように、建築売上、管理、修繕など多岐にわたって大家としての収益の源泉を渡してしまうので、大家にとって、リスク軽減＜収益力減少
のような感じがどうしてもぬぐえない。
それゆえ、サブリース側がいいという人の経験談が聞きたいところ。

サブリースを使う大家さんが考える最大のメリットとは、３０年の借り上げで家賃が保証されているから安心！と思うことでしょうか。しかし、これには落とし穴があるのですね！
立地の悪い所に建てるとき以外はサブリースは要らないとおもう。しかし、立地の悪い場合は先々、空室率が高くなるわけですが、サブリース業者さんは１０年１５年と経ち赤字になったとき、サブリースをやめようと思えば、ＢＢさんが言うように、査定賃料を下げて解約に誘導すればよいわけです。実際そうなって切られた大家さんを見ています。半面、大変満足している大家さんも知っていますが…。

不安だからサブリース！は問題です。

結局、レバかけて、地方都市に、非地主が、賃貸物件を持つことは最悪ってことですね。

めんどうな管理とか大東がやってもらえるのだからそれに大家が料金を支払ってると思えばいいのではないか。
誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
結局は大家は難しい。

>>334
＞１０年間で資金回収できる根拠がない。あてずっぽか？
大東さんがどういう構造の物件を、普通に建てているかがわかれば理解出来ます。

これがＣチャン（軽量鉄骨造）、重量鉄骨造、ＲＣやＳＲＣだともっと長期。
建物構造によって資金回収の標準期間の目安に違いがあります。

>>339
＞誰がやっても借主が集まるようなところは、新規参入が難しい。
まとまった資金があるなら逆です。
こういうところは土地がそれなりに高くなる傾向がありますが。

あなたのいいたいことは理解出来ます。
土地が未利用か、あまり高度な利用がされていないなら、誰でも賃貸経営が出来る訳だから、そういう適地が出難いということですね。
最近は東京２３区でも賃貸に適したそれなりの物件が結構出ています。

＞地方都市の方が、有力な工業や大学があるとか借主の需要に合った物件を調査して提供すれば十分新規参入のチャンスがあるだろう。
これ、言うは易しで実現するには相当の努力がいりますよ。
全般的には賃料が長期低落傾向ですが、局所的に確かにそういう場所はあります。
東京の飛び地なような場所が多く、知っているところではガスが周囲と異なる種類（プロパンか都市ガスなら６Ａのブタンガスが標準なのに、ここだけ１３Ａの天然ガス）で、ガス器具を東京から調達していかなければならない処もあります。

＞＞No.326 by 匿名さん
そういえば、単身者用の駅前マンションを借りてたとき不動産屋がたしか倒産しました。
こりゃ転居かなと思っていたら、新しい所有者から案内が来て、あまり利いたことのないリロケーション専門のファンド系かな？
家賃が驚くほど安くなってびっくり。そのときはもちろん引越ししませんでしたよ。
空き部屋もあったから、大家は当然満室にすることを狙ったのでしょうね。
倒産を嫌って引っ越す人も居るでしょうし。
今になってみると、そこそこの規模だったので周辺賃貸に与えた相場感は変わったかもしれません。

家賃もデフレスパイラルに入っているのか？市場原理で物余り（アパートは供給過剰で余っている）ではそれも仕方なし！？

なぜデフレが悪いかは経済学者でないからよく解らない。物が安くなればいいと思うのだが……。賃金が下がるからとゆうけれど…解らんのぉ？？

言えることは、これ以上家賃が下がると損益分岐点を下まわり、建てられないことに！そうなると新築アパート･マンションは激減する！？建築業界の不景気もつづくことに。
新築が無くなると損するのは借り手かなぁ？（新築の需要はあるわけだから、一概には、一般の消費物品と同じ扱いにはならないが）
やはりデフレはよくないのかも！

10年保証のサブリース会社が危険とのコメントに反論めいたこと書いたが、前言撤回。

レオパレスが2年で10％近く稼働率を下げてるのを見て考えを変えた。

保証がないと不安なところに建てるべからず。保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
保証はなんの保証にもならない！

>>345
＞保証がないと不安なところに建てるべからず
と言いながら、

＞保証会社がつぶれたら敷金も戻って来ないし被害は甚大。
＞保証はなんの保証にもならない！
なんじゃこりゃ？

レオパレスの入居率のソースを参考までに貼っておく。一番下までスクロールすると入居率がある。

http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html



なお、レオパレスの2010/05/07に発表した中期経営計画はＰ１０

http://www.leopalace21.co.jp/IR/library/chuki_keikaku/20100507.pdf

に、ご丁寧に
『借上賃料の適正化』、『賃料固定期間10年経過物件（対象39,300戸）→相場賃料を踏まえた調整』
と堂々と、10年経過物件は大胆に賃料引き下げますよと宣言している！！！

これで、レオパレスにサブリースして『安心』したはずの、約4万室分の大家は『安心』ではなく、『慢心』であったことをようやく自覚することになる訳だ。

だから、
サブリースはなんの保証にもならないってこと。
粗悪品とは言わないが、サブリースということで、よく検討もしないで、高い買い物をさせられた大家さんは、↑のレオパレス２１のことく、切り捨てられる。
なんて憐れなんだろぅ！

保証がないと不安なところ＝立地が悪く、保証（りサブリース）に頼らないと不安な場所の意味。
そんな先行き空室の確率が高くなるような危険なところには、たとえサブリースしていても空室が増えて 家賃が下げられるから、建てるな！の意味です。以下の文はその訳を書いたのですが。
１０さんの指摘通り、保証があれば不安なところでも建ててもよい！の反対の意味に受け取れますね。そうなると後の文と矛盾します。
曖昧な表現でした。

保証あるなしにかかわらず立地がよく不安のないところは最初からサブリースの必要はないとの考えですから。サブリースの会社が潰れたりしたらなおさら被害は甚大ですね。

↑の文もへんでした。
「保証あるなしにかかわらず」
を削除します。

ここまでのサブリースについて、アンチ・サブリース派一色だな。まあ、賃貸経営に一家言ある人が書き込むんだから、あなた任せの人はでてこないか。

ところで、これまで固定賃料保証型のサブリースだけが議論の対象だったが、世の中には実績賃料連動型サブリースというのもあるらしい。知ってる？

大東、レオパレス、東建があるんだが新築物件見ると
建物は東建＞レオパレス＞大東の順かな
もっとも大東のアパートは映画のセットみたいで個性が強い。東建は見た目はマンション。
入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
レオパレス、東建は空室があるようだ。
借り入れの大きい順は東建＞レオパレス＞大東の順かな
家賃の高そうな順は東建＞レオパレス＝大東の順かな
なかなか難しい。

>>353
一部の例外はありますけど、大東さんは木造主体。東建さんは重量鉄骨主体でしょう。
建物構造が違うから、建築価格は異なるし、グレードや仕様が違って当然です。当然、同地域でも賃料が異なります。

地盤や周囲の状況も考えて、仕様と構造を決めましょう。
これが決まれば、それを得意とする業者同士で、相見積をしましょう。
いい結果が出ると思いますよ。

>>353
＞入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
＞レオパレス、東建は空室があるようだ。
ということは、現状ではあなたの地域ではマンションよりもアパートの需要が多いということじゃないの。
軽量鉄骨造と木造が、現状ではいいようですね。

アパートよりＲＣのマンションのほうが良いに決まってますね。
同じ賃料ならではの話ですが。
普通そうでしょう？

>>356
＞同じ賃料ならではの話ですが。
＞普通そうでしょう？
ＲＣ＞重量鉄骨＞軽量鉄骨　で賃料違うんじゃないですか？
普通そうでしょう？

今賃貸経営について勉強を始めたばかりで
まだあまり知識がないので、トンチンカンな質問かもしれず
申し訳ないのですが教えて下さい。

私はサラリーマンで老後の為に
マンションを一室を買って部屋を貸したいと思っております。
マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。

このような事はあまりやらないほうが良いのでしょうか？
それとも皆さんが書かれているように
土地を買って建物を建てた方が良いのでしょうか。
大雑把な質問で答えにくいかもしれませんが、
よろしくお願いします。

>>358
収支計画はどうなのでしょうか？

既存マンションを購入すると、管理費・修繕積立金がかかりますね。

＞マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
＞新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。
１５００万円の資金手当てはどうするのか、
実際にそのような物件が新宿や吉祥寺近辺で出てくるのか、
１Ｋと言っても色々な広さや仕様があります。
家賃はいくらくらいを想定しているのでしょうか。

これらを総合的に考えて、収支的にそれで問題がないのか？

どう考えているのでしょうか？

吉祥寺近辺では、購入はかなり割高になります。
最近の新築マンション価格をみればよくわかります。（法政１中高校跡地の販売価格を調べてください。）
新宿も範囲が広いですね。
まさか駅から徒歩５分以内というわけにはいかないでしょう。

どうしてこのような立地を考えるかも含めて説明いただけますでしょうか？

>>358
吉祥寺近くの法政跡地新築マンションですが、東向き７０平米くらいで値引き後で６８００万円くらい。
駅には徒歩２５分くらい、バスは１０分に１本くらいで１５分くらいかかる。
吉祥寺は駅からの距離が少なくとも駅の周辺が大変混雑するので、時間がかかります。
荻窪や阿佐ヶ谷だと、この程度の交通の便の場所だとこれより１０００～２０００万円くらいは安くなります。

本屋に行けば売ってるごみみたいな雑誌に、たまにPERだっけ、物件価格÷家賃　とかの載った首都圏の路線図が載ってるから、まずはそういうのを見て場所を検討したほうがいいんじゃないのかな。
新宿近辺の周辺で・・・うーん誰がやっても勝てるという場所ではないような気がするよ。

>>361
ＰＥＲは本来、株式の価格に対して１株当たりの利益がいくら得られるかという数値。
株価収益率。

これ以外に、株式の価格に対して会社の精算価値がどのくらいかというＰＢＲというのもある。
これは株価純資産倍率。

不動産でＰＥＲだけを追求すると、どういう地域が不動産投資にとって割安（別の言い方をすれば不人気）かはわかる。
で、それを知ってはたして投資をしたいと思うか？

>>355
の根拠は、同じ間取りならば高いＲＣマンションより安い重量鉄骨造、さらに安い軽量鉄骨造、より安い木造が人気があるからに依るわけですが、
このことは賃借人は住み心地は多少悪くても賃料の安い方を選択する傾向にあるとのあかしです。
これも不景気で収入が目減りしている現在、仕方ないことなのでしょう。
財布の紐はなかなか緩まない！
賃料デフレが止まない！
高嶺の花のマンションは苦戦する！
ってことは、
木造の大東建託の一人勝ち！！
ってことだね！
大東建託ばんざ〜い！

＞１０さん
返信ありがとうございます。
説明不足申し訳ありません。

Ｙａｈｏｏ不動産で検索しているのですが、
例えばですけど
築２００３年で新宿駅徒歩９分（新大久保駅徒歩５分）
専有面積２６平方メートルでバストイレ別で
仕様は
浴室乾燥機付き/温水洗浄便座/システムキッチン/
オートロック/モニター付きインターホン/
クローゼット/インターネット対応/CATV/光ファイバー対応
１２階建の２階です
これで１８５０万円です。
頭金は手数料等別で３００万円入れたいと思っています。
このような物件を買うのは辞めたほうが良いのでしょうか。

家賃は相場もあるのでよく分からなくて申し訳ないのですが、
この物件ですと１０万円位かななんて想像しています。
ローン返済額は金利４％で３０年返済（現在３５歳です）で考えて
７５０００円＋修繕費等１５０００円です。

＞３６１さん
返信ありがとうございます。
本屋に行って勉強させて頂きます。
やっぱり激戦地区では無理ですかね・・・。

>>364

随分と特殊なエリアの物件情報をもってきましたね。

単に一例を挙げただけと分かっても、思わず突っ込んしまいたくなるゎ。

３６４さん
利回り悪すぎです。
無理でしょうね。

>>364
これヤフーオークションにかかっていて最低落札価格の札も入っていない職安通り近くで山手・中央の線路近くの物件か。
現地行ったことありますか？
新大久保なら駅の北西側の方がまだいいよ。

諸事情から、アパートを建て直すか、大規模リフォームすることになりました。
それを聞きつけた地元中心に店舗展開する不動産屋さんから、サブリース（？）の
提案を受けました。
まだ、具体的な話は聞いていないのですが、気をつけることってなにかありますか？
物件自体は、これまでそれほど空くことなく、今もすべて埋まっている状態です。

すべて埋まっているのにサブリースする必要はあるのかな？それに、新築以外のサブリースってあまり聞かないのですが…
その不動産会社の真意は儲かると踏んでサブリースしたいといってるわけだから…
あなたのアパートはこれからも心配ないとの保証をもらったことになりますよね。
だったら、サブリースはこれからも要らないでしょう！

おそらくその不動産屋さんは、新築とかを期待してプランを提示し、設計や工務店やらを紹介し、あげくサブリースで儲けようとの魂胆では？多分、大規模修繕より新築をすすめて来るでしょう。
それより、満室なのに大規模リホームがなぜ必要なの？さらに、建て直しとなると、今入居されている方達を退去させるにはよほどの条件を提示しないと、すんなり出て行ってくれませんよ。
３６８さん、あなたのカキコミだけで判断すると、何も勉強されてない大家さんとしか思えないのですが…………

退去費用は敷金礼金の返却にくわえ居住者の住居の世話もある。
とっとと土地をうっぱらって、現金にしたほうがいいじゃん。後腐れがなくて。

ビギナーさん

賃貸事業に参入するにあたって、いつくか検討した方が良い点を並べると、

Ⅰ．自己分析
-1　資金…賃貸事業に回して良いお金がいくらあるか。無理はないか。
-2　時間…賃貸事業に回せる時間がどれだけあるか。賃貸事業に対応できない時間がある場合、代わりに誰にやってもらうか（業者を含む）。
-3　能力…トラブルや苦戦をした場合に解決する能力や知識が十分にあるか。

Ⅱ．投資額
-1　自己資金と借入の割合…どの位の借入割合が安全か？
-2　金融機関…貸出してくれるところを確保しているか。貸出してくれるとしたらどれ位までできる？

Ⅲ．物件探し
　これはもうチェックポイント一杯です。（省略）

とこんなところが挙げられましょう。　


これまでの書き込みを拝見するとⅢと並行して、Ⅰ,Ⅱの部分も並行して考えられてはいかがでしょうか。
というのは、賃貸事業用の収益物件に限らず、マイホーム探しでも同じですが、価格の高いもの当然良く思えます。
いくつも購入候補物件を見に行くと1,500万円の物件より2,000万円の物件が良く見える。2,000万円の物件より2,500万円の物件を購入したくなる。当然ですが。。。

従って、ある種冷静なうちに、自分がどこまでできるのかを考えておくことが肝要です。

一番初めの書き込みに「老後が…」を見て、サラリーマン生活も残り僅か、退職金の投入での賃貸事業参加をイメージしてました。なんと35歳。まだまだチャンスはあります。がんばってください。

ビギナーさんへ


不動産賃貸事業を考える上で、私が最も重要なこと考えていることをお話します。

①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
②その投資資金を回収するには非常に時間がかかる
土地はもとから持っている地主で、建物に投下した資金を回収するのに、10年程度を要します。
土地も含めて購入する場合にはもっと長い時間を要します。

こういった事業特性から、いつ賃貸事業を始めるかということは、極めて重要な要素になります。
もっとはっきり言えば、

不動産市況が天井に近い時に参入した人は、その後非常に厳しいし状況になる確率が高く、
不動産市況が底値に近い時に参入した人は、その後最終的に成功に至る確率が高い。

この不動産のマーケットサイクルをビジュアル的に判り易く示しているサイトのリンクを貼ります。
ご参考にしてください。

http://www.consul-m.com/column/column04.html

最近の状況については、いうまでもなく、リーマン・ショックの前にピークを迎え、その後急転直下
マイナスに突入しています。

既に底を打ったか、２番底があるかは神のみぞ知るといったところですが、私は２番底はあるのでは
ないかと考えています。既に底を打ったというには、あまりに時間が短い。

その前の底1996-99年頃はマンションの１棟売りの場合で、
　満室年間賃料÷物件購入価格＞10％
という時期が少なくとも３年以上あったと記憶しています。

年齢的にも今回が最初で最後のチャンスということはないでしょうから、引き続きチャンスを狙いつつ、
良いタイミングでの賃貸事業参入をしてください。

>>368
サブリースにしようと家賃相場10万円のところを11万円で貸せる訳ではありません。
従って所詮物件の立地、建物スペックその他でほぼ収入の上限は決まっていると言っても過言ではありません。

ですから、サブリースに限らず、管理委託にも共通する話ですが、パートナーを組むということは
全部大家が自分でやれば全部利益を独占できるものを、一部パートナーと組むことで、利益の一部を
パートナーに渡すということになります。その分なにか大家が楽になるメリットを得ることになります。

従って、
渡す利益　＜　大家の負担が軽くなったこと
が貴方にとって、良かったかどうかの分岐点になるでしょう。

コメントの中では
>地元中心に店舗展開する不動産屋さん
との特性でだけを取り出して少しコメントします。

地元仲介業者についていえば、客付けや賃貸人の管理には相応の手腕を発揮するものの、
建物管理は苦手ないし、大家の仕事と思っているケースで大家vsサブリース業者との意見の食い違いというのを耳にします。

植栽剪定・雑草を抜いたり、ポスト周りの投げ込みチラシのゴミ処理あるいは、定期清掃などどちらが、
負担するのかをキチンと確認し、それを契約書に明記することが重要です。
ひとつのトラブルになりやすい分野として頭の片隅においておく方が良いように思います。

３７５さん、ご助言ありがとうございます。

諸事情について詳しく説明できないので、そこは想像していただくしかないのですが、
大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
今月中には立ち退きが終了します。

これまでは、入居者の方ともうまくやってきました。
でも、今回、ある出来事があり、今後も今までのようにうまくやっていく自信がないのです。

ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだと
思うと、大変でも自分で管理したほうがいいのかなとも・・・。

もし、契約するのであれば、管理の範囲や、内容についてよく確認し、書類に残すようにします。

>>375
あなたが３７５さんだね。

＞大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
ふうん。それは自分が決めなければいけないはず。で、自分で決めたわけね。
リフォーム・建て替え、どっちに決めたんでしょうか？
答えがでていますよね。

煩わしいなら、その事務作業だけを不動産屋に任せるという選択肢もありますよ。
どうなりますかね？

>>373
そう単純にはいかないよ。
＞①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
だけではなく、土地取得からのスタートだと、建物価格がその土地によって投下資本が決まるから、投資額全体がすぐに確定出来ない場合が多い。
こういうことも考慮しないと、単なる投資とは異なることが理解出来るはず。

結局は少数の偏った意見に左右されず、自分で判断することだよ。
得にここに出てくる１０は知ったかぶり人間で、言ってることも
メチャクチャなことが多いから気を付けな。　

＞１０さん
＞３６５さん
＞３６６さん

返信ありがとうございます。
先ほど見てオークションにかかっている物件だと知りました。
すいません。
例えに出す物件がなかったので新宿の物件でとりあえず最初に出てきた
物件を書いてしまいました。
混乱させてすいませんでした。

＞ＢＢさん
返信ありがとうございます。
自己分析と投資額についてもう少し掘り下げてみます。
ただ名前の通りビギナーなので、
手元にある資金を目一杯使ったり借りたりせず
ある程度余裕を持って投資したいとはただ漠然と思っています。
そこで投資金額が少ない１Ｋの部屋を借り手がありそうな場所で
物件を買う事から始めたいなとも思っていました。

税金や融資等についてまだまだ分かっていないことが多くて
これから勉強しようと思っているのですが、
投資セミナーのようなところに行くと
儲かる話しか出てこない気がして騙されそうで
怖くて行った事ないのですが、行って勉強するのも
良いのでしょうか。
勉強方法などあれば教えてください。

まだ時間に余裕はあるのでもう少し知識を備えて
お金をもう少し貯めてから始めたほうが良いのかもしれません。

いろいろ教えて頂きどうもありがとうございました。

>>379
投資セミナーには私も出たことがありません。特別な意味があるわけではないですが。まあ、勧誘が煩わしいという気持ちがあるのは事実です。

さて、勉強方法ですが、手っ取り早いのが不動産投資関連の本を図書館で一杯借りて読むという方法があります。

私も自宅と勤務先の自治体の図書館で時々借りてます。なにせタダなので、気に入らなければ返せばいいだけ。

まずは｢ワンルームマンション投資｣に絞って読んでみてはどうでしょう。このテーマは本によって賛否どちらの立場かハッキリしていますし、（一部の記載をふくめると）書かれている本は多いです。メリット・デメリットは出尽くしているといってもいいかもしれません。

但し、本やその他の座学で全てが学べる訳ではないのも事実。数多く物件を見るのも勉強になるでしょう。
（但し、私は区分所有のワンルームマンションを見に行ったことはないので、的外れかもしれませんが。）

ご参考まで。

そうですね、賃貸経営の本を複数読めば良く分かる。
人によって経営方針はバラバラというのが理解できる。
利回りが全てと言い切る人もいれば、その逆の人もいる。

利回りがすべてを決する。
決まっているではないか！
余裕がないと地獄に堕ちる！
ボランティアじゃないんだよね。

>>381､>>382

利回りの
分子=
分母=
を述べよ。

利回りが高い物件はにそれなりの理由がある。
利回りが全てというなら、地方の中古限る。　
投資は常にハイリスク、ハイリターン。

満室なら利回りが高いとかは無意味。たらればでなく、机上の計算でなく、実質がもんだいだ。

でたな利回り星人！

せめて利回り語るなら、
ＮＣＦ
ＮＯＩ
をベースにしろ

>>379
新宿は思いつき、では吉祥寺は？
どうしてそういう場所に投資をしたいのか？
しかも自己資金数百万円で。

数百万円で不動産投資するなら、都心部のマンション１戸買いくらいが選択肢になります。
融資条件が不利になること、管理の手間賃も割高になること、これは覚悟した方がいいです。
それでも需要はそれなりにあるし、賃料もほぼ横ばいですから、まだましです。
新大久保や高田馬場あたりは、それなりの物件があります。
ただし、川筋（神田川やその分流や妙正寺川）とラブ宿街と職安通り付近は避けた方が無難です。
割安物件もありますが、実際に現地を見てみれば理解出来るはずです。

自己資金が少ないからと、地方都市の中古マンション物件に手を出すのは控えた方がいいですよ。
利回りは高いですが、賃料の値下がりが長期に続いていて、空き家の発生率もかなりのものになります。
表面利回りは高くとも、なかなか儲かりません。

ＢＢさんが書いている勉強方法（図書館に行って本を読むという方法）は、だれがどういう目的で書いているかを理解することが出来れば、少しは役に立ちますが、そんな程度？
むしろ、そういう本を書いている投資ユーザーの人は、新築マンションの販売からみで講演会などに出ていますけど、それに参加してみると面白いね。マンション販売の会社では発言に制限していないから、販売業者の思惑とは違って自分のやっている投資方針を平気でベラベラしゃべっていますよ。ある意味で参考にはなります。

>>375
>また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
>今月中には立ち退きが終了します。
>ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだ…

さらっと書いてますが、凄いですね。建替時の立ち退きは、いろいろある賃貸経営の難しさの１つだと思っています。それを牛丼チェーンじゃないけど、『うまい』『安い』『早い』でスムーズにやるなんて相当の力量がないとできないことです。（安いとは書いていないか）

私の場合も15～20年以上先になりますが、自分の代で２棟ほどの建替えをすることになることは判っているので、スムーズな退去方法というのもアンテナを張っているテーマの一つでもあります。

こればっかりは相手のある話なので、安直な公式的なものはないでしょうから、是非、具体的な事例な話がききたいところ。まあ、この掲示板は無理でしょうけど。

人それぞれ考えはあるけど、資産を子供（社会人になれば）などに残す
気は全くない。　当然相続税の大幅増税を支持する。

定年くらいになったらどんどん資産を売却し、全てを使いきって死にたい。
＊＊ば自然と何千万円かは保険が出るので、それで十分。

あとはリバースモーゲージ（詳しくない）等がもっと普及してくれるとありがたい。
長生きのリスクもあるので。

皆さんは賃貸アパート・マンションなどの資産を子供などに残したいですか？

＊＊＝自分が他界後には　

という意味です。

>>390
＞賃貸アパート・マンション
これ、あなたが無くなったらどうなるの？
国に没収？
だったら、こんな資産を残すなよ。

相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？

＞１０さん

返信ありがとうございます。
都市部の代表的な場所は
人気があって空室が少ないのかなと思って
代表的な新宿と吉祥寺と書きました。
ただきちんと場所を確認しないと
ダメなんですね。
１０さんが書かれている
●融資条件が不利になること、
●管理の手間賃も割高になること
具体的には融資条件は具体的には金利が高くなるってことなのでしょうか。
管理の手間賃も割高になるんですね。
そこら辺りも全然分かっていないので
ＢＢさんが書かれているように、もう少し本などを読んで
勉強していきます。
基礎的な知識が身に付けば１０さんが書かれているような
講演会にもいってみたいと思います。
もう少し長期的に投資について考えてみます。

いろいろ教えていただきありがとうございました。

>>393
金利はアパートローンになりますので、かなり割高になります。

ところが、更地を無借金で持っていると、かなり有利な条件で借入することが出来ます。
住宅ローンみたいにはなりませんけど、最後まで固定金利で３％程度で借りられる場合もあります。

管理費や修繕積立も棟をまるまる持っていると、全然異なるのです。

そうは言っても先立つ資金が、理想からは１ケタか２ケタ違うような気がします。

東京は魅力です。でも土地代は高い。しかしそれなりの利益が得られるのです。

うちは真正面に攻めないで、貸家の居抜きを１８年前に選択取得しました。
１４年間それなりに稼がせてもらって、４年前に出ていってもらいました。
低利用だった建物を取り壊して、新築しました。

完全所有権取得までに自己資金で５０００万円くらいかかりましたし、建物も全額借金で１億円くらいかかりました。

店舗の賃借人については、住宅の場合よりも立退き費用がかかります。（１戸当たりで数百万円）
半年間位真摯に交渉して、こちらの思惑通りに出て行っていただきました。
金額的には譲歩しましたが、サラリーマンもやっているので実質税負担が同等になるように事柄の整理をしました。
このあたりは税務署の承認も得ております。

自己資金の規模によって、不動産投資はかなりの優劣がありますので、実際にやる段階で「そういうもんだ。」と理解することになります。

>だったら、こんな資産を残すなよ。
はい。　だから全て使い切って死にたいと言ってるのです。

>相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？
知りません。
私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので、できるだけ大幅に増税してもらうと
ありがたいです。　相続税増税は経済の活性化につながりますし、格差社会を解消する
意味でもとても大切だと考えています。

相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる。できればないほうがいい。
社員にとっては不安のたね。雇用のない経済回復で金は余っているのかもしれないが、職場がなくなってしまうのでは困る。

>相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる
法人に相続税は関係ないですよね。なんで相続税が高いと中小企業の
継続に問題があるのですか？

>>397
ちゃんとアンカーを付けてください。

＞法人に相続税は関係ないですよね
じゃあ、株式の相続はどうやるんですか？
相続税が１００％だったら、事業継承出来ませんね。
企業は国庫に帰属しちゃう。

>>395
二つ質問です。

１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、相続税が課税されますか。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。

>>393
ビギナーさんへ

不動産賃貸業に限らず、どんなビジネスでもみんな事業スタート前は必死に情報やお金を集めてやるもの。厳しいツッコミもありましたが、しょげる必要は全くないので、頑張ってください。