The Kitahama

旧三越は阪神大震災のときに大きな損傷がありましたが、地盤は大丈夫でしょうか？　上町断層にも近いと思いますが。

上町断層は阪神高速環状線の下辺りです。
直下ではなく100ｍ位離れてるので倒壊したりはしないと思いますが・・・

なんか長谷工が土地購入の話を他の事業主に持ちかけ、施工が鹿島だけど、
どうせなら長谷工が施工でやってみたら、おもしろいけどなあ。
基本的に長谷工はマンション専門だから総合開発のあるスーパーゼネコン鹿島を施行に
したんだろう。

長谷工よく土地調査して、デべに購入話を持ち込んで、施行は長谷工でというパターンだが、
当物件とかタワーザ上町は施行が別会社だもんなあ。

でも、事業主１０社があまりインパクトないよなあ。

鹿島にもない。鹿島が住宅なんて、株価も上がらんはず。

オリックス他の弁天町２００ｍマンションも鹿島が施工。
どこの大手ゼネコンも毒饅頭を食べているよ。

高さは売りになると思うけど、住居としてはあまり魅力感じない。
分譲じゃなくて賃貸の方が良いんじゃないかな。

三越も売却するなら三井不動産にすりゃよかったのにね。
何も長谷工連合に売却するなんてなあ。
バカだなあ。

断層から１００ｍって大丈夫なんですか？

いつから販売開始なんでしょうね？
竣工時期からいって年内にはスタートするんでしょうか。

以前、新聞に書かれてたけど
「二流会社の寄せ集め連合が、三越跡地でマンション開発。」
って当たってるよなあ。
それで販売会社は長谷工アーベスト。

M1グランプリでも狙うつもりか？

もともと、ここは長谷工の設計施工だったのでは…。

>>12阪神淡路大震災は淡路の断層が動いたので、近くの高層建造物は明石大橋だけですね。
阪神間の断層は余震で少しずれた程度なので、それに関しては全く被害には無関係ですよ。
其れよりも上町断層が動いたら、過去に大地震で断層直近の高層は未経験だし、特に上町
丘陵上は岩盤隆起により跳ね上がる訳だから、被害は大きそうですね。

上層階は即売しそうな気がするけど低層階はどうですかね？
高くて買えない価格になるような気がします。
それとも品質をかなり落としてくるかな？

外観はなかなかかっこよさそうに見えますが、免震構造じゃなさそうなので残念です。

↑
なんのこっちゃ。商業地としての価値と住宅地のしての価値を混同している。

≪20　そこやん。確かに商業地ですが不便極まりない。モスバーガーかじって
証券取引所に入り浸る人にはええやろ。

「都市再生を問う」を読む（２）
近代都市の景観として、ビジネスセンターや商業地域に超高層ビルが建ち並ぶのは、ありえるでしょう。現在、世界一高いビルは台湾にあるそうですが、アメリカは世界一を奪還するために、新ビルを計画しているそうです。国の発展力の表現の一つとして、高いビルを建ててみたいとうのも、無意味ではないでしょう。しかし、超高層のマンションというのは、どうでしょうか。以下は、本の内容というよりも、私が読後に考えたことです。
　超高層マンションの上階に入居したとして、当面は眺望の良さを楽しめるとしても、そこで育った子供たちは、そこを「ふるさと」と感じるようになるものでしょうか。ドイツでは、住居は４階までという基本認識があるという記述を読んで、なるほどと思いました。地面を感じられない環境が、子供の精神的な発達にどのような影響を与えるのか、信頼できる研究は、まだ始まっていないようです。未知である間は、経験的に安心な環境を選ぶという感覚は、健全だと思います。
　さらに、超高層マンションは、必然的にエネルギー多消費型の建造物になります。エレベーターの昇降に動力を使い、階段スペースを多く取られ、ガラスを多用した構造なら、空調の負担も大きくなります。地震や暴風雨、竜巻などの自然災害に対する安全対策も万全でなければなりません。これらの費用は、購入価格や維持管理費となって、最終的にはすべて入居者の負担になります。つまり超高層マンションは、社会的費用が高くつく住居です。今は目新しくて人気を集めていますが、やがて嫌われるムードになってきたら、どうなるでしょうか。劣化して空室が多くなり、たとえば入居率が半分になったとき、エレベーターや空調のサービスは、快適な水準を維持できるのでしょうか。または適当な大きさに床面積を縮小しようとしても、そんな工事は、おそらく不可能でしょう。
　今は想定外でしょうが、人口の減少が目に見える形になってくるまでに、50年はかかりません。東京のあちこちに、勝手気ままに建てられた超高層マンションが、墓標のように廃墟として取り残される悪夢の風景は、ありえないことではないと私は思います。そしてその廃墟の足元では、さえぎられた日陰とビル風だけが、人々の生活に迷惑をかけ続けることになります。
　本当の「都市再生」を願うなら、そこに住む人たちの福祉の向上が最大の目的でなければなりません。再開発もインフラの整備も、その目的に奉仕するものであるべきです。

そんなモン一軒家でも自動車でも一緒や。だから選択が大切なんです。
「超高層マンションが、墓標のように廃墟として取り残される悪夢の風景は、」てもう少し建築の常識を勉強せよ。50年後を心配してはるから、まだ十代でしょうから頑張ってね。

公式サイトオープン
http://www.kitahama209.jp/

梅田は２００メートル規制がかかってっているようですが、北浜はいいのですか？航空法で？

大きなチラシが新聞に入りました。景気が良いというのは、気も晴れ晴れするが。

階数にもよるが、例えば６０平米で家賃２５万としても、坪平均２８０万だと５０９０万プラスα、利回り（粗）６％割る。ゆったり７パーセントとるには、家賃３５万。２７階としても、お水は別として、優良法人契約成るか？？
今後家計も潤うような好景気になっていけば、よいが。
最悪のケースも常に頭において、というのがバブルの教訓（もっとも、６０平米に６千万という感覚は私には無いので）。

訂正

×家賃３５万
○家賃３０万

×６千万
○５千万プラスα

今後の景気次第だが、天王寺に近鉄の２８０メートル建築計画がぶち上げられるくらいだから、堺筋、北浜といえども、この２０９メートル、「日本一」も、すぐに高層ビルに囲まれ（ザ梅田タワーのように）、日本一など昔話になってしまうんだろうね。超都心で「眺望」はすぐに裏切られてしまうね（もっとも３日で飽きるって言う人もいるけど）。

何しろハセコー。
共同事業社１０社っていうのも、責任分散型のような。
北浜の「日本一」、も何日もつのか。

まぁしかし、堺筋には明るい話題。

近テツは40階建てで280mの計画と言われてますが、
単純に計算して１フロア７mってコト？？？
階数だけみたらどう考えても180ぐらいでは？？？

あれはマンションではないよ。

表面利回り８パーセントは欲しいけど。
有能な投資家はとっくに物件購入済みでしょうから、これからこういう価格で購入する人たちって。
業者にはありがたい存在でしょうが。
でも、今後も上昇する（６千万が７千、８千、と）としたら、決して遅くはないか（損しても最大半値分だから、富裕層にはこたえないね）。
他の人もいうように、高層階・高額物件から売れてゆくのだろう。

さくらさん、失礼しました。
マンションと勘違いしているのか、と思ったものですから。
〜ってどうよ」読みまして。

このあたりに１つ物件持つのも良いよね。
どれだけ豪華な造りになるか。どうせ価格は上がってしまったのだから、今後損することになっても、これだけ豪華なんだからまぁいいか、という気にさせる物件であって欲しいんだが。高さだけでなく、いろんな面で日本一を期待したいのだが（おそらくそうではない中途半端なものなんだろうな）。

本当のゴージャスとは、見えないところへの配慮がしっかりしているか否か。
東京都心の高級物件でスラブ厚３５０というのがあって、十分すぎると評価されたが、地震対策や騒音対策など、「見えない」部分に十分カネをかけているのが、ホンモノの豪華マンションだね。
表面をきんぴかにするのも、ラブホチックで笑えるが。ここはさてどうか？過度な期待はしないが。（しかし、反応があまりない。都心タワマン「ブーム」も完全に終焉か。しばらく「売り惜しみ」でがんばってみるしかないか）

結局、売主10社JVって最悪の事態を想定して責任の分配をしてるだけだろ？
俺は多分売り切れないと思うな。
所詮、日本一高い記録なんか竣工するまでに破られるに決まってるし。

今後の景気次第でんな。

阪急完全撤退は非常に痛い。
阪急もお人が悪い。これから販売ちゅう今の時期になって、大々的に発表だもの。これで検討者のうちの相当数が逃げたね。ついてへんときはこういうもんだで。

ここで成り立つ商業施設とは一体何？

ここの周辺は食品スーパーもないから、阪急完全撤退は大打撃！！
まあ、もともと三越が撤退したのだから、鼻から商業施設は無理な立地なの、
分からんもんなのかね・・・、デベも阪急も。

この際、また三越に頼むとか、、、。
無理だわね、大阪駅北口でいっぱいだ。
玉出には頼まんだろうし。

せっかく北浜がにぎわう起爆剤だと思っていたのに。難しいもんだ。

三越跡、そして北ヤード、だったんだが。
大阪超都心タワマンの動き、終盤に近づき風雲急。

要は、商業棟に阪急以上の店をもってくればよいだけ。
イメージダウンを逆にてこにできるとなると、、、。
難しい。北浜の英知を絞って、なんとかならんか。

「ここの周辺は食品スーパーもないから、阪急完全撤退は大打撃！！」・・・・私、大打撃受けてます。
ガキじゃないんだから毎日コンビニじゃ・・・。

たぶん検討断念します・・・。

こうなったら高級でなくていいから普通のスーパーでいいから、入ってほしいな。

長谷工は「マンション部分の分譲を始める９月までには、入居テナントを決めたい」としているので大丈夫だと思いますよ。


阪急百貨店、三越大阪跡に出店断念　客少なく採算困難か

　阪急百貨店が、三越大阪店の跡地（大阪市中央区）の再開発ビルへの出店を断念したことが１４日、明らかになった。開発業者からの誘致を受けて、施設の核テナントとして、規模の小さな百貨店か食品スーパーでの出店を計画していた。だが、周辺に居住者が少なく、集客面で採算がとれないと判断したとみられる。

　再開発ビルは、高さが日本一となる２０９メートルのマンションに併設される６階建ての商業施設。０９年春完成の予定で、衣料品や日用品などの百貨店か、傘下の食品スーパー「阪急ファミリーストア」を下層フロアに出す方向で検討してきた。

　しかし、周囲にオフィスビルは多いものの、商圏内に日常の買い物客が少ないことなどから、出店効果は薄いと判断。三越の去った後に阪急百貨店が乗り出すとして注目を集めていたが、開発業者と条件面などでも折り合わなかったようだ。

　共同開発業者の長谷工コーポレーションは「マンション部分の分譲を始める９月までには、入居テナントを決めたい」としている。

asahi.comより

№46さん
食料品はいろいろ方法がありますよ。
キッチンエールとかいろいろあるし。
前日に頼んだら、ドアの前まで届けてくれるし、
3000円以上だったら送料無料だったよな。
物を見ながら買い物ってな訳にはいかないけど。

>49
日常の買い物を一日前から手配するなんてありえない。
それだったら山奥に暮らすのとほとんど一緒でしょ？
そもそも都心立地は日常利便が最大の売りなんだから・・・

正直言って、検討意欲さえ萎えそうです。

やはり地下食料品スーパーと上階のショッピング施設は不可欠。
スーパーはイオンかセブンで十分なのだが、出ないのか？
上は大丸、高島屋、等々。これらも出ないとなると、、、。
確かにデパートはここに出ても稼げないだろうな。阪急の判断は正解のように思える。
外資はどこかないか？うまく食いつかないか？
欧米に比べたらお買い得だろう。そのあたりのセールストークは業者お得意なんだから（それはカモエンドにしか通用しない？）。

昨今，大阪市内にタワーマンションがいろいろ建っています．
上町台地を除き大阪市内の地盤は，軟弱な粘土地盤なので地震動が長周期化し易く，高層ビルには不利です．
免震装置で対策を十分しているとは思いますが，どうなんでしょう？
建物は壊れなくても修復できずとか部屋の中はガチャガチャなんてことにならないでしょうか？
発生周期から考えると南海地震の発生は今後，約３０年で約50%といわれています．
タワーマンションにはそう長くすむべきではないのでしょうか？

私の意見ですが、近い将来、仮に大阪市内の住居用タワービルがどんどん増えたとしての単純比較で、商用、住居用各々の居留人口を時間帯別に見た場合、ほぼ反比例するのではないでしょうか。都心部の特性として昼間人口が夜間人口を上回ることは周知の通りですが、今後住居用タワービルが増築されることにより夜間人口が増加しても、地震、震災等に関する場合、場所、時間を選ばず降りかかってくる特性とそれに対する予防の意識を高めれば、タワーマンションに永住することに対しての不安は払拭されると思います。

モデルルーム　見に行く方いらっしゃいますか？

8月中に行こうと思ってますが、相当高そうですよね・・・。
多分、買わないと思いますが、天満橋・北浜で検討中なので、一応、見に行きます。

ザ・北浜タワー。このマンションどう思われますか？資産価値・立地など。皆様のご意見をどんどんお聞かせください。

なんかここに来てにかなりトーンダウン？してますね。
優先案内もいまいち人集まってませんでしたし。。
最初のダイレクトメールで資料が届いた時が一番盛り上がりました。
やっぱり総戸数が多すぎて、客層もバラバラで熱が冷めて来ました。

皆さんはどうでしょうか？

No.57さんの書かれている通りですね。ビンテージフロア（高層階）は、オプションなど入れると、全戸２億円オーバー。欲しい人、購入できる人は既に他のタワーマンションを購入済みで、ある程度行き渡ったって感じでしょうか。大阪のタワーマンションも、”TheTower Osaka”をピークに一段落したのでは。そうなると、建設済み、建築中のタワーマンションのリセール価格の値崩れが懸念されます。

購入層にこれほど差があるマンションは初めて見ました。
高層階はよいけど買えません。
管理組合は大変そうですね。立地はよいので迷ってます。

中ノ島に近い高級マンションですが、Ｔｈｅ　Ｋｉｔａｈａｍａ以外、まだなにかありますか？中ノ島で勤めていますので、会社に近いのは助かります。

この先、中ノ島周辺の再開発が進み、いくつかのタワーマンションが建つとの話ですが。ファミリーが多く住む様なマンションになる可能がありますね。そうなると”高級”から外れてしまうかもわかりませんね。あとは、梅田北ヤード跡に建設予定のタワーマンションがありますね。

Λなんかここに来てにかなりトーンダウン？してますね。
確かにそう思いますよね
でも高層階と角住戸は抽選になり第一期？は即日完売にするでしょうね
モデルルーム３種類見るとなんか？違和感ありますしたよね。
ビンテージだけ別管理組合にはするそうですが。
上層に入っても成金？？みたいだし下層に入ると賃貸みたいだし周りにほんと生活感が何もないし　あーあ　大阪を楽しい街にしてくれないかな
大阪市職員の皆さん！杉並区のように大阪を税金の要らない街にしようなんて組合で提言して下さいよ。サボばかりしてないでさ

無駄に割高な印象しかありませんでした。魅力感じませんでした。
実際に住んで生活するってリアリティが湧いてこない。
でもセカンドハウスなどには良さそうですね
お金持ち限定ですね。ここは

こうも格差社会を感じさせる物件は、非常に購買意欲をそそられますねえ。ま、私の場合、他にも複数タワー物件を所有しておりますが、ここで生活するというのはぶっちゃけハゲちゃった話・・・あまりおすすめできませんねえ。

高層階はムダに高級で、しかも時代遅れの成金志向が満載でした。
ある意味ギラギラ・こってりであきんど風味の大阪らしさでしょうけど（笑）。
それにしても低層階とのギャップ有りすぎ！450戸完売できるかは相当なバクチでしょう。

<<64
ヲーカー氏？

>65

高層階の印象、同感です。
でも、ギラギラ・こってりは、本来は船場の風味では無いんですがねぇ

なんか違いますねん。味付けが。

＜６６
ちゃいます、ちゃいます！

北浜は大好きな街だし、欲しかったんだけど、
小さい子がいる今、あのマンションは無理だったなー。
泣く泣くあきらめました。

ああ、子供が大きければ住みたかったなー。

商業地の一等地が住居としての一等地ではありえないわけ。確かに話題にはなるでしょうけど、なんだかピントハズレな気がしますね。

>>70

人それぞれなんだから、そこまで必死に否定しなくてもいいんでないの？どうせ逆立ちしたって買えない僻みでしょ？

北浜って聞くと、なんだか独特な懐かしさをかんじるんだすね。まあ、わが青春って感じかな。しかし、北浜は変わってしまった。タワーマンション建設がこの地にふさわしいのかは疑問ですね。

>>70さん
ここは商業地の一等地というのも言い過ぎのような気がします。
三越が撤退を余儀なくされた地なのですから・・・。

それと話題性に関しては、私も早くから資料請求した者として全く否定しませんが、
話題性＝実需要に繋がらない所が今の時代の難しさだと思います。

いいえ、北浜はかつは超一等地でした。
江戸時代からの「現金掛け値なし」の越後屋呉服店から派生した三越百貨店があり、また金融街としても一流でありました。かつて北浜は証券各社の店舗でごった返してたんですけどね。時代は変わりました。

74さんに賛成です。
大阪が大大阪と呼ばれた時代の頃の北浜の写真を見ると、
鳥肌が立ちますね。
あの頃、大阪の人口は東京を抜き、
その大阪の中心であった、北浜。
北浜が日本の中心だったことでしょう。
当時の北浜をこの目で見てみたかったと心から思います。
北浜は大阪市内で、ブランドがある街じゃないでしょうか。

現存する北浜のレトロな建築物がそれを今に伝えていますね。
ああ、本当に欲しいなぁ。

もうすでに大阪市内にタワーマンションを複数戸所有していまして、嫁に「これ以上買ってどないすんのや〜」って言われてますので購入には至らないと思うんですけど。

最上階、300平米、５億８千万すでに

数件引き合いが入っているとはすごいですね。


一般人は、北浜には住みにくいと思うけど

そうでない人には、利便性もいいし、新地も近しい

良いでしょうね。

超高層マンションで最上階、300平米、５億８千万？スゴイ！災害時の万一の保険金の金額もすごいですね、引き受ける保険会社があるのかな？命がけのスリル満点のようですね！万一の災害時・火災時は安全に避難できるのでしょうか・・・煙にまかれて・・・・怖いですね。高額の金を出してのスリル感がいいのでしょうね。

街は常に変化していくもの。
既に北浜は衰退エリア、御堂筋は別格として、
今及び今後は四ツ橋筋エリアの方が人気ありですね。
大阪市も財界も西部シフト（中之島中心に）を推進してるし。

堺筋線は梅田（大阪駅）にも直接行けないからとても不便。
阪急がここへの出店を見限ったのも街の将来性に？だったからでは・・・

てことは、残るのは北ヤード再開発くらいなんですかねぇ。
しかし、あそこのマンションも高層ビルの並びにちょこんとある感じで。
もう少し魅力的な全体プランを提出してもらいたいもんです。

８０のような品格の無いような人物が近所に住んでるというのは
嫌ですね。何故、そんなにムキになるのでしょうか？

そっそれは、つまり、その買いたいけど買えないからでしょう！

８０は北浜をブルジョアと考える程度だからな・・・
まあ、「近所を良く知る人」とよく自分で言うね。

８４さん=>関西のブルジョアってどこだと思いますか？その他の皆様もご意見をお聞かせください。

四天王寺前夕陽丘、天王寺でしょう。

いえいえ、千里中央です。

いよいよモデルルームがオープンしますが、事前に見に行かれた方の感想を伺いたいです。

タワーマンションが欲しいので注目物件を見て回っています。
千里タワーを見学に行ったあとに北浜タワーを見たのですが、シアターから模型コーナーへの演出が千里タワーにそっくりでした。
思わず営業担当者に「これ千里タワーのパクリとちゃうん？」と尋ねると、営業担当者も苦笑いでした。
しかし・・・食洗機にＳＡＮＹＯ製を入れてデベに気を遣っているのか、仕様の低さにガックリしました。
次は上町台へ行くつもりです。

>>89
そんなこと尋ねられたら、苦笑いするしかないんじゃない？
あなたタワー大阪のギャラリーには行った？
それこそ、千里タワーでも「これタワー大阪のパクリとちゃうん？」と言わなきゃ。

私は仕様が低いとは思わなかったですよ。食洗機で判断されても・・・

ロビーから見える滝の流れるジャパネスク風の小さな森が大変気に入りました。中低層階は公団並み（特に浴室にはまいりました）なのに、共用施設代が加わっているのでしょうが、高すぎる価格付け。
やはり、ここはビンテージと称する高層階が買いなんでしょう。天井3メートル。モデルルームは豪華絢爛。北ヤードよりも眺望の点で1歩リードでしょう。ただし、立地はもちろん北ヤードですけど。
近所のシティタワーよりはるかに良いように感じます。（中古市場が急落しないうちに？）住み替え派で賑わいますかね？

ここは日本一の高さで、５４階でしたか？北ヤードは５０階ですし、ここよりは住戸数少ないですね。今後の計画のつめ次第ですが、フレッシュな北ヤードの街並みに期待して、北ヤードに一票。もっとも、私には高くて買えない可能性大ですが。

積水のウツボ公園、肥後橋ＮＹ、この北浜と迷っています。
最後の北浜にかけたのですがモデルルーム見てがっかりかなりイケてない。田舎のおっさんが設計したのかな、成金趣向でセンスも何もあったもんじゃない。積水は間取りが南向きでかなり良かったけど、長谷工で駅まで遠い。ＮＹは仕様悪く外観も安っぽい。やはり内装は自分でセンスアップできるし、北浜買いか？スーパーどこがくるか知っている方教えて下さい。まさかコーヨーとかライフか関ス？
そんなのだったら買〜わない。価値が一気に下がる〜よ。

３者を、価格抜きに比較すれば、そういう結論でしょう。
あとは、これからの梅田や中之島物件が数件。景気回復で不動産購入に回る一般企業も出ているくらいで、もしもこの回復傾向が続けば、ここ２，３年は良い物件とめぐりあうのは非常に難しい。

スーパーは玉出でない事は確かでしょうが、上記３つのうちのどれかかもしれませんね。

昨日、申し訳ないと思いつつ冷やかしで見学にいってきましたが、
阪急オアシス撤退後の後釜は決定には至ってないとのことでした。
相当なところでないと、あわないでしょうね。
地元阪急が撤退を決めるような立地と条件だったんでしょうから
簡単には決まらないとは思いますけど。

94>さん
スーパーは、確か．．sanko　か玉出　だと思いますよ。

冗談もほどほどに

いずれにしても、今は商都発祥の地とは程遠いイメージですね。

商いの核テナントが尻込みする状況が全てを物語っています。

安いスーパーが入って価値が下がることを心配するなら、ない方が良いかも。有った方が便利だけど、無くても生きていける。

長年、近隣で住んできましたが、食べるものくらい何とかなります。
近くに、精肉店も青果店もあるし、松屋町まで出れば、結構小型スーパもあるし、南森町にはコーヨーもある
週末に自転車や車で走れば、京橋ダイエー、阪急、阪神のデパ地下はすぐです。大型冷蔵庫があるんだから、買い溜めです。補完的に宅配食材も便利。少しお高めですが、信州の有機新鮮野菜の宅配なんかいいかも。


そうだなぁ・・私が商売するなら、そんなに広くないスペースで、陳列商品は値段が少々高くても品質の良い物を少なめに置いて（昔の三越の地下食料品のイメージだ）、メインは、毎日インターネットやＦＡＸでご用聞きをして、夕刻には宅配に回るという形態の商いをやってみたいな。ご用聞きがくるなんて、なんとなく高級っぽい（サザエさんとこもくるか　笑）
オイッ！　三越、出て行った罪滅ぼしにそれやれ！
それをきっかけに高層階に高級品のお得意さんを広げるビジネスチャンスだぞ。

高層階の億ションの購入者はスーパーなんてどうでもいいかもしれない。
中低層階の公団アパートも実際に住む人は多くないかもしれない（値上がり期待の投機家が今頃食いつくか、疑問だけど）。

シティタワーには何も無いんだから、商業施設があるだけここはいいんじゃ？