パークホームズ大倉山ザ・テラスってどうですか？

作成ありがとうございます！

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皆さんの予想平均坪単価はどれくらいでしょうか？

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74Aタイプ、洗濯機をクローゼットに置くのはどうなのだろうか。

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この辺に地縁があるんですが、綱島街道も環状2号もそこそこ車通り多いので、住戸の方向とかはちゃんと確認した方がいいと思いますね。
マンション自体はめっちゃ良さそう

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・郵政関係の跡地（土地取得安め？）
・前面道路
・線路付近

ということで少しお安めにしてくれれば良いけど、多分無理ですよね三井さん‥？

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向かいのプレミスト大倉山が坪350-360くらいだったと記憶していますがそんなに上げてきますかね

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この規模で販売開始５か月前に告知。集客に時間がかかる前提か。

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＞３

三井ででキッチンに洗濯機ってのがあったな。いろいろ実験中なのかも。

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>>6 匿名さん
2023年までに分譲されている物件とそれ以降で建設コストが法律で変わってしまったので、それを口実に上げてくるかなと言う予想
ただ、プレミストはオリンピック跡地、こっちは簡保の宿舎跡地で土地取得コストが安ければそこまで影響無いかもね

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郊外パークホームズらしく低仕様、若干お安めもあり得るかと思ったのですが、名称にTheを入れてるしエントランスも二層吹き抜けっぽいので仕様そこそこお値段お高い路線になりそうですね。三井なのでドン引く程では無いと思うけど、地元民は腰が引ける程度の値段にはしてきそう。

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エントリー者限定ページ見ましたが、全ての間取りが見れるんですね。珍しい。
間取りのバリエーションが意外とある印象でした。

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うーん‥無理やりアルコーブを作ろうとしてるからか、廊下側の部屋が歪な形になってる部屋が多いですね‥
まあそれでも、全体的に70平米以上ある部屋が多くてそこは評価出来ますが‥

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エントリーしたのに全然パスワードの連絡が来ない…

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>>13 マンション検討中さん
翌日に来ましたよ

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＞１２

玄関扉を大梁の下から外してるってのは設計としては正しいんだけどね。耐震ドア枠を使っても大梁が損傷するような巨大地震だと持たないはず。

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＞９

そんな法律あったっけ。

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大昔は中古車屋だった場所だね

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この規模感でエレベーターが一機ってどうなんでしょうか。

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>>18 マンション検討中さん
2機は欲しいなと思いましたが、コスト抑えるために1基なんでしょうね

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ここはZEHではないのかな？

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「ヌック」っておもいしろいね

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>>20 マンション検討中さん

ZEH対応で二部屋に床暖房を付けるというのをよく聞きますし、ここは非対応かもしれませんね

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今日駅から歩いたけど、めちゃくちゃ不便だったわ

駅からの動線の道が狭すぎて、傘さしてたらすれ違えないし、マンション出てすぐの道はめちゃくちゃ狭い

歩道橋は坂もあるけど、急勾配だからベビーカーとかは怖さが残る、そもそもエレベーターないのが信じられないレベル。

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>>20 マンション検討中さん
ホームページにZEHって書いてありますよ～

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>>23 検討板ユーザーさん
通勤時間とかすごいことになってそうだよね。
大通りに挟まれてるから閑静な大倉山の住宅街って雰囲気とはズレる場所だし、金持ちが住む場所ではないなー少なくとも

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パークホームズ大倉山は外観好みです。
この物件もいい感じに仕上がるといいなと思いますが、値段はお高いでしょうね、やはり。

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すみません、公式ホームページを確認しましたがZEHについてはどちらに記載されていますか？
トップページの省エネ性能ラベルではエネルギー消費性能が★3つ、断熱性能が5と評価されていますがこちらでZEH認定されているという事ですか？

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販売戸数
未定
予定販売価格
未定

価格はまだ出ていないですもんね。
いくらくらいなんでしょうね。払える額なのか。。。

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>>27
ご覧になってる省エネラベルのZEH水準とネットゼロ・エネルギー（ZEH-oriented）にチェックがはいっている=対応している　になるかと。

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70平米の部屋がギリ7000万円台で買える？無理か・・・みたいな価格と勝手に予想してます。大通りに面しているし、割と近くに消防署があるので、サイレンの音は結構聞こえると思うので静かな住環境を求めている人には適さない立地ですよね。

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プレミスト大倉山もそうだけど
車の多さはだいぶ気になるなあ。
大倉山の閑静感はぜんぜんない。。

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坪400切る様ならまた抽選祭りになっちゃいますよ三井さん

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うるさいのは窓閉めりゃいいとして、子供が通学するのに大通り沿いは何となく嫌かも

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ここ用途地域は近隣商業地域なんだね

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ここ買う人、絶対現地行った方がいいよ。

歩道橋から降りてすぐではあるけど、めちゃくちゃ通路が狭い。
交通量も半端ない。

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通路が狭いというのは気になりますね。車も結構走行するというということですが、大通り沿いの
抜け道になっているということですか？

全く別の道ですが、以前抜け道になっている通り沿いのマンションに住んでいたことがありますが、車が結構なスピードで通ったりするので
危ないと思ったことが何度かあります。近所の小学生が事故にあって骨折したという話も聞きましたので
抜け道になっている場所は特に気を付けた方がよさそう

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今日見てみたけど、そんな狭いかな？
こんなものでは？

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歩道がめちゃくちゃ狭いです。大倉山からも菊名からも狭い。しかも菊名側の裏道も自転車とバイクが多く、たまに車が通るとぶつかりそうになる。
住んで2、3年すれば慣れるんでしょうけど。

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みなさんも書かれていますが、周辺は交通量が多くて
小さい子がいる家庭にはあまり向かない気がしますね。

まだ価格帯は出ていない状況ですが
７０００万円以上となると検討しづらいのかなぁ。

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上の方で「通路が狭い」とおっしゃってるのは、歩道橋降りたところの綱島街道の歩道の幅が狭いという意味だと思います。確かに部分的に1ｍ弱しかないので。
代替案として、数十ｍ距離が延びてしまいますけど南側の水路上(歩道)を西側に出て環状2号、新幹線をくぐり大倉山まで行く、住宅街を抜ける平らな道ならあります。最初の水路上は狭いですが、それでも1.5ｍ幅ぐらいはありますのでベビーカーのすれ違いぐらいはできます。さらに20ｍ遠周りになりますが北側の通路(歩道)から周り込めば道はもっと広いです。
これらも試してみてください。1分ぐらいの距離の差なら歩道橋を上り下りするよりは楽かと。ただ、上でも言われているようにバイクの通り抜けに会うことはあるかもしれません。車はあまり通りません。

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>>39 匿名さん
東横線沿いではないですが、鶴見のシェフルールがかなり価格抑えられていたので、金利上昇を考慮してこちらも7000万円台の部屋も多く出てくるのかもしれないですね。

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ここ、モデルルーム見学はいつ頃からですかね

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↑の人が詳しく説明してくれて助かりました。

本当に歩道橋降りてすぐが狭すぎてびっくりしました。
迂回路を通ればいいんでしょうけど、諸々込みで、歩道橋にエレベーターないのもキツイなぁと。
自転車用の坂はあるけど、結構急なのでベビーカーとかは怖い印象です。

綱島街道沿いは日中どの時間に通っても渋滞してるし、プレミストと同様に排気ガスや音は気になりそう。

あと大倉山、とてもいい街なのに、なんで駅近くの道が狭いんだろうか。
傘さしてるとすれ違うのもストレスなぐらい。。

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結局は価格次第。立地はよくないので、その辺を織り込んであるかどうか

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>>44 検討板ユーザーさん
立地が良くないというのは、具体的にどのように良くないのでしょうか。
このあたりの地縁があまりないので、教えて頂きたいです。

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>>45 eマンションさん
これまで指摘されてる通り、主に道路関係です。駅近ではないこと、大通り沿いで車通りが多いこと、歩道の道幅が狭いこと、などですね。ちょっといけばサミットもあるし生活利便性自体はそこまで悪くないと思いますが

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>>46 通りがかりさん
ありがとうございます！
お子様がいる家庭だと確かにちょっと不安要素かもですね、、

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皆さんはこのマンションの価格はいくらぐらいで出されると予想されますでしょうか？

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>>48 検討板ユーザーさん
坪450くらい

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>>48 検討板ユーザーさん
3LDKは350くらいかなと

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>>48 検討板ユーザーさん

>>2 で投票結果出てますよ

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430くらいかな

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４ＬＤＫの８０㎡って狭いのかなと思ったのですが
間取りをみるとそうでもないのかな。
洋室２のサービススペースってどう使えるのでしょうね。
この部屋からの扉となっているのですが、クローゼットみたいに使えそう？

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>>53
これ外じゃないです？普通にエアコンの室外機置く場所何じゃないかと。掃き出し窓でなくて、腰窓だからサービスバルコニーじゃなくてサービススペースになってるんじゃないかな、と思います。

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ディスポーザ付いてるんですねここ！
この規模感のマンションだと無いかと思ってました。

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>54

エアコン、設置する業者さんが大変そう。

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>55

この規模でディスポーザー、管理費設定が適切か確認かな。

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第1期の販売予定時期は2025年3月上旬、まだまだ先ですね。
なんて言ってると、あっという間に3月になってしまうのでしょうけど。

具体的な検討や計画や準備をするためにも、早く詳細が公開されると良いのですが。
物件エントリーしてどれだけの情報が入手できるものか、価格はまだわからないような気もしますが。

なかなか良く考えらているなと思える間取りとか、立地などから考えると高そうな気がします。

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ここ外廊下なんだろうか？

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外廊下ですね

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立地が悪いから，そこまで高い値段にならないと予想
坪430-450ぐらいかな？

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さすがに1億以下でしょうね

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ホームページに設備仕様が出ています。

郊外の三井らしく普通といったところでしょうか。
防音に関する記載が見当たらないのが気になります。

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>>63 マンション検討中さん
三井も三菱も郊外だとコストダウンの徹底に励んでいるように思います。それでもセーブできる金額はたいしたことなさそうなので、多少高くなっても充実した設備仕様で購入検討者の気持ちをつかんだほうがいいと思うのですがどうなんでしょうね。

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明日、予定価格発表なんだね

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坪370万円台！まあまあ高いなぁ
プレミストより坪20万位上がったか

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2階でこの価格…やはり安くなかったですね

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プレミストも販売に苦戦していたのに、それより更に値上げでは一層厳しそうな感じです。

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値上げしていたし大規模で竣工前完売
苦戦というレベルでもないでしょう

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「専用庭」を謳ってるけど、これってどうなんだろうね。管理は１階の住民にゆだねられるので、手入れせずに草ぼうぼうになったり植えた木が２階まで伸びて問題にも。

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モデルルーム予約もう埋まってるみたいだし、
うだうだ言ってたら完売しそうだね
これ2次以降値上げするんじゃない

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安くはないけど高くもない感じかな？
大倉山駅からのアクセスと立地が悪いから、悩みどころ

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大倉山駅徒歩8分なら悪くないのでは？
菊名や新横浜も歩こうと思えば歩ける距離なので、意外と便利だと思います。
3駅ともほぼ平坦な道のり。これは坂の多い横浜市では貴重なこと。
ただ、大豆戸の交差点近くの綱島街道沿いなので、微妙な立地ではある。

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>>73 匿名さん
確かに大倉山駅からは8分ですが、
歩道橋がデフォですが、エレベーターが無い上に、降りる場所も極狭ですからねぇ、、

菊名に行くにしても、道幅が狭いので通勤時間は帰宅時間はかなり歩きづらそうな印象です。。

ここ買うなら日当たりに目を瞑ってリビオ新横浜の方が良さそうな..

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大倉山住まい、現地も普通に見に行きました。
■メリット
大倉山も菊名も徒歩圏内
はま寿司近い
高速道路の出口近そう
■デメリット
メイン道路が目の前
歩道橋にエレベーターが無い

別に悪くは無い物件かと思いました

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駅からの経路がバリアフリーでないって結構なマイナスポイントだと思うけど。

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>>75 ケルベロスさん
はま寿司という特に変哲もなくありふれた回転ずしチェーン店が近くにあることをメリットとしているのは面白いです。
はま寿司フリークの方ではま寿司をこよなく愛している方なのかと想像しましたが、一般的にははま寿司が近くにあるからといってマンションの価値が高くなるわけでもないと思います。

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>>駅からの経路がバリアフリーでないって結構なマイナスポイント
ということは、ベビーカーを使うプレミスト大倉山に住むママたちは菊名駅を使っているのでしょうかね。

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プレミスト側は歩道橋使わなくても大倉山駅いけますね

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ここも歩道橋なしで行けます。無印パークホームズの線路側から環2をくぐることができます。

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南に広い駐車場があるから、そこにマンション建ちそうな気がしますね。もし建つとほぼ日当たりなしの距離になるかと

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プレミストとの比較だと少し値上げくらいかもしれないですが、周辺の中古相場とはかけ離れてませんか？これでも新築至上主義で売れてしまうんですかね。

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値上げ、価格維持、大っぴらに値下げ、こっそり値下げの何れになるかは分かりませんが、最終的には売れるかと。
ファミリータイプは何だかんだ文句言いながらも買う人はいそうだけど、この立地・価格の広めの1LDKってどんな人が買うのか想像もつかない。

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>>81 eマンションさん

そうですね、駐車場の用途が住居地域ではなく近隣商業であることもポイントだと思いました。プレミストやこのマンションの西側と違って日陰規制も若干緩くなりますし、高度地区の細かい規制も変わってしまうのはデメリットかと。

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連投すみません。逆に4LDKの列や74E-1,2あたりまでは向かいが戸建てなので、かなり買いだと思いました。

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>>82 マンション検討中さん
昨今の市況を見る限り、値上げはあっても値下げは無いと思われます。
特に東横線沿線の新築はここ何年かでは高い高いと文句言われながら難なく完売してますのでデベは強気です。
（少なくとも築浅で）中古で割安なものがそんなにある印象は無かったですが、あれば中古を買った方がコスパはいいと思います。

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レスポンスが悪すぎる

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ヴェレーナグラン菊名の中古が坪316万円で苦戦しているところを見ると、坪370万円そこそこのここはどうですかね。坂道とフラットアプローチで2割の価値の価値があると見るか。

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こちらは大綱中学区に加え、フラットな徒歩圏内に飲食店やスーパー、ドラスト、保育園など多数あり便利に暮らせると思います。
ヴェレーナとの価格差が3割でも、子持ち共働き家庭ならこちら一択じゃないでしょうか。

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>>66 匿名さん
プレミストよりも南向き比率がグッと下がってるから、実質は20万円どころのアップじゃないかもね

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ざっくりした予定価格はホームページに出てますね
。

予定販売価格
5,200万円台~11,200万円台　
予定最多販売価格帯
7,800万円台・8,800万円台　
間取り
1LDK～4LDK
専有面積
44.82㎡～80.76㎡

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説明会日程追加ですか。
条件の良い部屋は1期1次で売り切れそうですね。

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元々日程少なかったので
計画的に日程追加したのだと思いますよ。

プレミスト大倉山に比べると
価格の面で難しいのではないでしょうか。

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三菱の武蔵小杉が安くてここは1割くらい下げてきそうかな

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天井高2.4mです。解散です。

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天高より83世帯も入る7階建てなのに、エレベーターが1基なのが気になりました。検討するなら下の方の階ですかね。隣のプレミストはエレベーター何基なんでしょうか。

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>>96 マンション検討中さん
郊外マンションだと80世帯程度だとエレベーター1基は珍しくないと思いますが、それよりも天井高が2.4mは低く感じました。
さすがにこの天井高で直床はないと思いますが、二重床にしたかったので天井高を2.4mしか取れなかったのでしょうかね。

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>>97 匿名さん
ここ直床では？
20mの高さ制限地域では、二重床だと最大6階建てになることが多いです。
元祖パークホームズやプレミストは直床の7階、パークハウスは二重床の6階建てです。

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直床、二重床はブログで見た記憶があったのですが、ようやく見つけました。ちなみにプレミストのエレベーターは4機っぽいですね

https://mansion-madori.com/blog-entry-9488.html

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二重床のメリットって水回り含めた間取り変更できることでしょ？ここ検討する人はそんなの気にしないでしょ。

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>>100 マンション検討中さん
最近の直床はフワフワしないのかな？

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>100

それ、ありがちな間違い。二重床でも水回りは浴槽のマタギを低くするために段差スラブになっているのと、横引き配管の勾配の関係で水回り変更は制約がある。二重床のメリットは配管のメンテナンス性と交換の容易さ。

直床だと給水の配管は天井裏に先分岐工法が多いけど、これって交換が厄介。

>101

直床って軽量衝撃音に弱いんでフローリングに吸音材を入れて回避している。なので直床にふわふわは和つきもの。フローリングはモデルルームでも実現しているのでスリッパを脱いで体感。結構入居してからあれって思って、ここに質問する人がいる。

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>92

日程追加って人気と勘違いしがちだけど、見込み客が集まらなかったってパターンだったりする。見込み客が集まったらさっさと次のステップに進む。

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2月8日から検討住戸のアンケートが開始されましたが、購入検討者の皆様は希望住戸ならびに購入意思は固まってますでしょうか？

私は前向きに検討していますが、綱島街道の交通量が気になり、まだ踏み切れていない状況です。

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>>104 マンション検討中さん

確かにそうですよね。
私は前の歩道の狭さが気になってます！

いい物件かと思いますが、この辺りどうなんでしょうね。

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>>105 評判気になるさん
歩道の狭さについては
>>40 マンション検討中さん

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>>104 マンション検討中さん
方角によって結構がっつり価格差あるんで迷いますね。

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道の狭さが許容できる人はいいけど、綱島街道の交通量はが拡幅しても変わらないだろうから、静かな環境を望む人は他がいいかもね…

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>>108 検討板ユーザーさん
音もそうですが、ちょっと匂いがきついですよね。

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南向きの80平米の部屋は値下げしたんですね。申し込み入ってないのかな。

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駐車場の数が少ないので悩んでます。外れた時のことを考えると…。申し込みはそこそこ入ったら見たいですね

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まだ販売開始前だから要望書でしょ。あれって単なる購入希望アンケート。

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先日説明受けてきましたが、物件はいい感じですね。
ただ、管理費高すぎませんか？プレミストと比べても1.4倍、3-3.5万円は、、ファミリー層からすると大分コスパの悪い物件という印象を受けました。

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>>113 マンション検討中さん

修繕積立金含めて七段ですよね？
管理組合を外注するという話をしてたのでそれも影響してるのかなと思いました。(その分管理組合の理事は持ち回りではしなくていいそうです)

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>>114 マンコミュファンさん
プレミストは平米単価218円、ここは300円弱ですから1.5倍は概ね正しいですよ。駐車場余裕みてる可能性あるので、埋まるようなら気持ちもう少し安くなるかもです。プレミストもこのご時世なんで適正価格としてはもう少し上かも。
まあ、この戸数でディスポーザーついてるんで仕方ないですね。

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第三者管理、大規模修繕でのボッタが話題になってる。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/

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