たまプラ6分の目玉物件ですね。
みなさん、どう思いますか。
目の前の道路は交通量多いでしょうか?
>>3 匿名さん
以前住んでました。
交通量は普通にあります。
家電量販店の車で、時間帯によっては、渋滞します。
ある程度の騒音はあります。
道路側の窓サッシが二重になっていることが期待されます。
ここは元は何の土地だったのでしょう。たまプラに抱く瀟洒なイメージとはちょっと違うかなという印象を持ちましたがどうなんでしょうね。
>>6 検討板ユーザーさん
モンスーンカフェの跡地だったんですね。
モンスーンカフェには車で2~3度行ったことがありますが、夜だったので周囲の雰囲気はあまり覚えていません。近々見に行ってこようと思います。教えてくれてありがとうございました。
>>9 通りがかりさん
確かにデべの気持ちとしてはそうでしょうね。
でも、これって、外廊下仕様でしょ?
流石に、今どき、最初から高級仕様で攻める気なら、最低限、内廊下にするでしょう。
高圧線も近くにあったり前面道路の交通量もそこそこあったり線路も近かったりとたまプラらしい落ちついた雰囲気の場所ではなさそうですが、それでも価格は高いと思います。
ところでここは20mの高さ制限がある場所でしょうか。同じように最近販売された20mの高さ制限がある鷺沼の物件は7階建てだったようですがここは6階建てですね。単純にここのほうが余裕を持たせているということなのですかね。
高さ制限20mのところに7階建て建てると階高3m取れないからね。鷺沼は直床だったでしょ。
>>10 マンション検討中さん
建築コストが高くなっている中で内廊下にすれば、それだけで相当なコスト増となりそうなのでそこまでの思い切りができなかったのかなと思いました。
鷺沼や宮前平の物件は外廊下はもとより直床でコストカットを図っています。また、最近は床暖もついていない物件もありますが、ここはそこまでのコストカットはなさそうです。
たまプラーザ駅6分。ドレッセというところを考えると、プレミア物件は2億超えは間違いないでしょう。
広さにもよりますが、60㎡台だと7000万、70㎡だと8000万~9000万、80㎡超えると1億超ですかね。
皆さんの予想はいかに?
坪500は最低ラインでしょ
500だとした、66平米で1臆円ですね。
まあ、デべとしては、欲しいんでしょうね。
でも、外廊下で、東急建設施工で、コンシェルジェも無さそう?(=不明)な都外の物件で、70平米未満で1億円超えるなら、私は居室内仕様がかなり良くないと嫌ですね。
その意味では、まだ、詳細仕様不明なので、早く詳細が知りたいです。
確かに二子玉川は買えないけど、たまプラーザならという客層はいそうですね!
私も以下の点から
70㎡未満で1億超えたら撤退します。
①神奈川県であること。
②路線が一路線しかないこと。
駅前の1丁目なら坪500万も納得。
この物件、5丁目だから、公示地価も200万切るレベルなので、仕様にもよるけど、坪500万はいかないんじゃない。そうすると70㎡以上でも1億超えない計算になる。
とにかく興味ある人はエントリー登録するのが1番。
坪500以上に一票
株価暴落で、ツボ500超はなくなりましたね。
プレミアム5室だけは、超えるかも知れませんが、割高ですね。
買ってから、どんどん、資産価値が低下する可能性が高くなってきただけに、こりゃ、価格設定次第で、このマンション全体が大コケするかも知れませんね。
新規物件の価格設定を下げたら、今販売してる物件の売れ行きが止まっちゃうから、在庫が増えるまでは下げられずに大コケってパターンと読んだが。
優良顧客には既に事前案内等されているのでしょうか?
ドレッセ美しが丘フロント(築3年で徒歩3分)が70m2弱で約9000万で売り出し中(東急リバブル)
これを踏まえると、プレミア物件以外で坪500万はないかな。
>>24 評判気になるさん
ドレッセ美しが丘フロント(築3年で徒歩3分)が70m2弱で約9000万で売り出し中が事実なら、ここは、せいぜい頑張っても同じ単価以下でしょう。
>>26 マンコミュファンさん
事実でした。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/
同じ東急で、かたや駅3分、というか、ほぼ、駅近接地ですね。なかなか、高級感もあるし、良い物件。築3年だし、こっちのが高くても売れるでしょうね。
外廊下の徒歩6分のマンションがツボ500は有り得ないでしょう。
ドレッセたまプラーザテラスが77㎡で1億500万。徒歩2分。雨に濡れずに駅直結。
ちなみに借地権。
ドレッセたまプラーザフロントが69㎡で9000万弱。徒歩3分。
ちなみに所有権。
ともに坪単価は共に430万ほど。販売は東急リバブル。
ここは新築だが徒歩6分。
同じブランドで、販売も同じ東急グループ。
仕様が明らかに2つよりハイグレードで差があるならここより高くはなるだろうが、平均で坪単価500万は絶対売れない。
というか、それなら他のドレッセを買うね。
そっちの方が数年後も資産価値あるし。
マンションの資産価値は、立地が全て。あとは仕様や眺望が+αかな。
新築といえど、一度でも住めば中古物件。
やはり最後は立地。
近隣物件の立地と価格を比較して、品定めしないと。
なんなのこれ。買わせないようにする印象操作?
買いたい奴が買いたい価格で買えばいいだけだろ。
言ってることはごもっともだと思う。
利上げがなければ平均坪単価500万いった可能性はあるけど、今の経済状況でそこまで攻めた価格で出せないんじゃないかな。
現地確認しました。
駅からは徒歩圏内ですね。
ただ、たまプラーザテラスの駐車場に囲まれているのと、隣接するマンションが近いので、そのことを価格に反映していただけるなら検討したいなというのが個人の感想です。
戸建だがプラウドシーズン美しが丘が1億後半-2億前半だからね。たまプラ検討者のお財布は庶民とはかけ離れてるから坪500でもすぐ売れるかも。
手垢のついた中古には拒絶を示す金があり余っている親が買う気なんだが、もう少し立地が良い方がいいね。
>>33 マンション検討中さん
南側が、駐車場と被るので、最低でも3階以上にならないときつそうですね。
ま、リビングから駐車場しか見えないのも辛いので、東側の道路側がいいかな。
でも、東の道路側は騒音が煩いかなあ。
5,6階になると、多分、全方位吹き抜けて眺望がいいかも知れません。
坪500だったら余裕で売れる立地でしょ。
>>38 通りがかりさん
ここはちょっと駅から離れていて、だからといって駅近に比べて住環境が良いというわけでもないという微妙な立地というのが正直な感想です。それでも今のご時世だと平均で坪500万円前後にはなってしまいそう。
>>28 eマンションさん
同じブランドなら、ドレッセあざみ野グランコートがあざみ野徒歩8分で坪400とかなので、たまプラーザ徒歩6分で南、東西に抜け感のある立地なので、坪500を超えてくる可能性があると思いますけどね。
>>40 名無しさん
あざみ野とたまプラの駅前の発展度の格差は大きく街力が全く違うのは認めるが、住環境で言えばここよりドレッセあざみ野グランコートのほうが落ち着いていてよかった。
たまプラとあざみ野の街力と駅徒歩2分の違いと住環境のマイナス要素を加味したうえで果たしてここはいくらが妥当な価格なのだろう。
個人的にはドレッセあざみ野グランコートとの比較であれば坪100万円の差は大きすぎると感じるが、ここは建築時期の遅れによるコスト高の影響をまともに受けているので結局販売価格は坪100万円近く高くなってしまうのかと思う。
色々な予想が飛び交ってて面白いな。
坪500となると、60㎡で9000万、70㎡で1億超。
どうなるかな。
安く売る意味ないからね。利益追求高めの設定でお願いしたい。
>>36 マンション検討中さん
南は、低層階は駐車場ビュー。
高層階は、一部高圧線の鉄塔ビュー。
西も低層階は駐車場ビュー。
北はマンションビュー。
眺望を気にするなら、東の高層階の一択って感じ。
これ気をつけないと、青田売りマンションなので、竣工後のお披露目は入居直前の計画だから。
現地確認は必須。
眺望シミュレーションがあります
今回の株価暴落が価格に影響するかはまだなんともわからないでしょうね。
暴落が続くのかは誰も読めていないでしょうし、一旦様子見しかないと思うので。
坪450で宝くじしたい。
南側の部屋は、窓開けた途端に駐車場!って感じになってしまうんですかね?
平均550前後と言うところでしょうか?
武蔵小杉駅前は600、駅遠で450、都内は600以上は当たり前。横浜駅前600以上。
数年前のディアナヒルズが場所イマイチでしたが500弱でしたし、こちらの方が好立地ですし
坪単価550万ならドレッセWISEたまプラーザの中古を狙うな
ここで色々な情報交換しておいて、11月の販売開始時に馬鹿な購入者にならなければいいのです。
参考までに。
不動産購入にあたって重要なのは、近隣物件のリサーチです。ある程度の相場が見えてくるはずです。(他の地域と比較するのも悪くはないのですが、より参考になるのはたまプラ近隣の相場です)
私なら、販売開始までに近隣で気になる中古物件を内覧してこちらと比較しますね。
色んなやり方があるので試してみてください。
ワイズが550なら、もっと高いかも。
580?
高い高い言う人は住人になって欲しくない
競売みたいになってて草
南西は抜けそうですね。東も高層階なら良いでしょう。
>>2 名無しさん
ここは、内廊下じゃないのかあ。
今更、外廊下で、虫と格闘しながら、自宅に招かざる客と共に入り込むのは勘弁かな。
ま、値段が、バランスとれたリーズナブルな価格なら、ありかかなあ。
ツボ500以上?
なら、撤退します。
東急が中古の売り出し価格より安い値段で新築を売るわけなかろう。
>>65 評判気になるさん
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_yokohamashiaoba/nc_73929703/
ちゃんと調べた方がいいよ。
ここ、地震大丈夫かなあ。
基礎は、杭ですか。直基礎ですか?
直基礎なら、ベタ基礎と布基礎のどちらですか?
500以下な訳ない。
ただそれだけ
ここはたまプラの中では、住環境と駅距離で一流半~二流といった感じがする。それでも新築となれば昨今の建築費高騰の煽りを受けて坪500万円ぐらいにはなると思うが、中古になった時点で駅近の中古物件に対する優位性がなく厳しいと思う。
現地見たけど南向きの上層階は抜けてて眺望良さそう。鉄塔も位置的にそれほど気にならない。郵政跡地の方が敷地のど真ん中鉄塔通ってるし。目の前の通りもWISEよりバスも通らないし落ち着いている。
>>70 匿名さん
これは、言えますね。
駅3分の築5年と、駅6分の築2年で、どっちが良いかということになると、築5年以内なら、必ずしも新しい方が良いと言うことにはなりませんね。
新築にこだわらない人にとってはそう思います。
少しでも住めば中古といいますが、他人が使った水回りとか無理って人もいるんですよね。
>>75 検討板ユーザーさん
そういう人はどんなに高くても新築縛りになってしまいますね。
新築が高いのを承知で買っている人は、中古になったときに新築プレミアムが?げ落ちて大幅なディスカウントが起こることも自己責任として受け止めるのでしょう。
>>75 検討板ユーザーさん
その通りです。
ただ、それは主観であって、客観的な資産価値という意味では、新築が必ず価値が高いというわけではないということです。
ヴィンテージの古着と同じです。
500でも600でもかまわないけど、天井高2600以上、天カセ、全熱交換で間違いないですか?
今出てるドレッセシリーズの中古が即売なら500はあり得る話。
売り残るようなら、新築とはいえ、500は厳しいかと。
>>84 マンション検討中さん
「杭を打った方が安心」とか、、、
逆です。杭が必要になるような弱い地盤だから止むを得ず杭を打つんです。土地の強度なんて数メートルずれれば全然違ってくること珍しくありませんし。
安全のためにプラスアルファで打ってるとでも思ってます?単にマイナスを埋めるための措置ですよ。そもそも杭って上からの圧を受け止める役割しか無いんですから。
マンションに住んだ事のない初心者です。
こちらと、ドレッセ港北センター北を候補に考えています。
一般的な評価として、どちらの物件の方が人気が高いと思いますか?(駅名、路線、駅からの距離などトータルで)
ど素人のイメージでは、同じくらいの価格帯の物件に思えます。将来的に価格が下がる可能性があるのは仕方ないとして、手放したいときに買い手がつかないような物件だけは避けたいと思っています。
>88
駅力の比較ならたまプラーザでしょ。港北ニュータウンは直接都心に出れない。横浜や新横通勤ならありだけど。
エリアの比較なら仲介業者に行けば、それぞれの相場とか教えてくれるはずだよ。
布基礎って何かと思ったら戸建てか。
>>91 マンション検討中さん
直接基礎ならとりあえず地盤は「安心」、杭基礎なら「ああ、高台なのに意外と地盤緩いんだ、、」で終わりなのだが?東急はN値の測定データを改ざんするとか考えてる?
>>88 マンション超初心者ですさん
リセールを気にされているのであればどちらを選んでも需要はあると思いますよ。郵政跡地のプロジェクトを踏まえるとエリアとしての長期的な伸びしろはたまプラに分があると思いますが結局はいくらで購入したかで含み益は決まるので両物件の価格次第だと思います。ご自身のライフスタイル合った方を選ぶのが最適解だと思います。
>>96 名無しさん
ご意見ありがとうございます!
あまりにも高い買い物なのに、出来上がった商品を見る前に購入を決めなければならないので、自分を納得させる材料として、「需要がある」「長期的な伸びしろがある」というのは大きなポイントになります。
自分が納得できても手が届かない価格かもしれませんが、前向きに検討したいと思います。ありがとうございました。
参考になるかわかりませんが、マンションを決めるときは、運命的な何かがあった人が多いです。
夫の会社のお友達夫婦は、いくつも見ても決まらなくて、熱意を失いかけていた時に「ここに住みたい」と思うマンションがあったようです。
そういったエピソードを聞くと、需要があるとかリセールしやすいとか、そういったいくつものことがプラスになって、背中を押される力になるのかもと思ったりします。
納得いくといいですよね。
リセール考えてるならエリアの中古相場の把握は必須。新築プレミアって通常は1割くらいだけど、最近の新築物件ってそれを大きく超えている。高値つかみしないように。
>98,99 匿名さん
皆さんの色々なお話、参考になります!
出来れば一生住みたいと思って探していますが、買い物が超苦手です。
失敗してもリセール出来ると思えば気が楽なので、選択条件のひとつにしています。
昨日現地見学して、ご縁があるように駅前でお茶もしてきました!
時間はたっぷりありそうなので、周辺の中古相場もチェックしたいと思います。
ありがとうございました。