プラウド大阪城ってどうでしょうか？

>>321 マンション検討中さん

＞相場が全く違う時代の分譲価格と比較して今の価格は高すぎると言ってる奴は寝ぼけてるのかよ笑



【取引事例比較法の定義】
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

　　ワシは寝ぼけておるので、少しは目を覚ましたい。　
　ついては、「地域要因、個別的要因」を比較して、１１年間で価格が３倍にも上昇したような「多数の取引事例」をご教示下され。
　もちろん、「必要に応じて事情補正及び時点修正」をせんといかんがね。

サンクタス大阪城については本年７月に11階の71.24平米がどうも9850万円で売れているみたい。REINS 情報ではないので細かな交渉が入った場合は反映されないので確実ではありませんが、値下げして出した様子はないのでほぼ確かとおもいます。新築が4660まんえんなので、2.11倍。坪当たり456まんえんですね。
この先プラウド大阪城を追っかけて3倍に行くかどうかはわかりません。あまり売らないし（たぶん私も売らない）ので取引事例が限られていますが、上昇傾向にあるのは確かみたい。

>>324 ぺったらさん

サンクタス情報をありがとうございます。　小生、散歩で通る際、いつもこのマンションに売りが出たら、多少無理してでも買いたいと思っていたところへ、本件の売出を知り、本件に注目したのです。

　しかし、予期以上の価格で、断念したところです。　とは言え、依然として、関心はあります。　ネガティブな意見を投稿しているのは、いわば「買いたい弱気」というところでしょうか。

　本件を、純然たる実需で、第１次取得という方はほとんどいないと思うので、しょせんは「空中戦」。

　一般的な「常識」は通用しないのかも。

　しかし、タワマンのように公開空地ができるわけでもなく、東側隣地境界との空間はほとんどなく、現状の環境下では、少なくとも、平米200万円クラスのマンションの立地とは小生には思えない。

　直近７月のサンクタス取引事例をご教示いただきましたが、７月に「契約」なのか、「引き渡し」なのかは知りませんが、今回の金利引き上げ、株価暴落の以前の取引だとすれば、現時点では、多少は事情が変わってきていると思います。

　いずれにしても、今後の金利、不動産市況、株価の推移と共に、本件の今後の値付け、売れ具合には強い関心を持ち続けたいと思っております。

>>325 検討中さん
ここは、東京圏の富裕層（セカンドハウス、相続対策）やアジア諸国の富裕層を顧客ターゲットにしています。いわば京都市内の数十戸規模の別荘用高級板状マンションと同じ位置づけだと思います。タワマンのような共用施設こそありませんが、設備仕様を勘案すると納得出来る価格ではないでしょうか。

>>324 ぺったらさん

「サンクタス大阪城」についての、「LIFULL HOME'S 掲載履歴」を見ると、過去の例では、価格は、概ね、平米100万円程度。

2019年1月～2019年3月に、1億1000万円という例があるが、これは14階（最上階）で、82.14㎡。
直近の例では、2021年12月に、5480万円（61.13㎡、７F）、2019年10月～2021年2月に、7490万円（71.24㎡、12F）。　「掲載例」であるから、この価格で契約されたわけではないだろうが、これより上回ったということはないだろう。

　もちろん、新築と中古、経年の差はあるとしても、小生には、本件売出価格に比べて、ごく穏当な価格に思える。　直近例は2021年12月だから、まだ3年も経っていない。

　たしかにこの3年間で、かなり不動産価格は上昇しているが、「本年７月に11階の71.24平米がどうも9850万円で売れているみたい」だとしても、3年半前の7490万円に比べれば、約1.3倍、まあ納得できる数字です。

>>324 ぺったらさん

たしかに、サンクタス１１F・２LDK、9850万円で売りに出ていますね。

しかし、これオーナーチェンジのようです。

年間予定賃料収入；240万円
利回り；2.43％

とあります。　利回り；2.43％では苦しいでしょう。　このサンクタス価格でも、収益還元法基準からすると、価格が高すぎると言うことでしょうね。

本件の近くに建設中の「都島プロジェクト」と称する賃貸マンションの賃料も、たしか13.5万円からになっていました。

本件の売出価格が、いかに異例だかがわかります。

>>328 検討中さん

オーナーチェンジと言うのですから、現に賃借人がおり、賃貸料を上げるのも、かなり難しいということでしょうか？

年間予定賃料収入；240万円て言うても、修繕積立金、固定資産税の負担、さらに修繕費のオーナー負担など考えたら、２％あるかないかの利回りでは、ほとんど貸す意味がない。ましてや、これからは金利が上昇することはほぼ確実。

この条件で購入した人がいるとは、小生には考えづらいですね。

>>329 検討中さん
>２％あるかないかの利回りでは、ほとんど貸す意味がない。

プラウド大阪城はローンを借りて買うような物件ではなく、相続税対策の可能性が高いでしょう。実際東京の港区のタワマンの利回りはそのくらいですね。つまり収入を得る必要はないので利回りなどはどうでもよく、むしろ重要なのは資産価値の保全、つまり経年による価格低下が最も避けることです。その場合、床面積があるファミリータイプなど居住に焦点を置いた物件は不適です。重要なのは他にない特徴があって将来もそれが保証されていることと、建物の質が健全であることですから、本物件はその需要に合わせているとおもいますね。人口減の環境で、相続税対策として特に駅から近くもない一棟アパートを建てるなどよりもはるかに安心・安全だとおもう人がいるんだとおもいます。たぶん。
相続税対策の目的ではむしろ価格が高い方がいいのです。

>>326 検討板ユーザーさん
その通りです。
ここはサンクタスとは全く位置づけが違うことを理解できないアホが「安くなるべきだ」とずっと叫んでいるだけです。
今の大阪市内の相場でこの仕様と眺望の希少性から妥当な価格設定です。余裕で完売するでしょう。

そしてリセール価格はその時の相場が分からない限り読めるわけありません。

>>330 ぺったらさん

　説得力ある、納得できるご意見です。ありがとうございました。

　本件の、今後の値付け、売れ行きには、引き続き注目していきたいと思います。

>>330 ぺったらさん

＞相続税対策の目的ではむしろ価格が高い方がいいのです。

　そうだとすれば、本件には、転売目的者は、ほとんどいないだろうということですね？

　ところで、サンクタスのオーナーチェンジ売出物件について言えば、データでは、新築購入者は購入後の早期に賃貸していますから、当時の購買価格では５％以上の賃貸利回りになったわけですね。

　しかし、今から、賃借人付きで、この利回りで、この価格で購入する人がいたのだろうか？

　サイトでは、まだ売出は削除されていないようです。

　不動産業者に電話すれば、簡単に判明することですが・・・

賃貸は半年後には契約解除できるでしょ

>>333 検討中さん
>そうだとすれば、本件には、転売目的者は、ほとんどいないだろうということですね？

そうとは限りません。価格が上がれば株と同じように適当なところで利確する人もいますから。
先日タワマンを使った相続性に関する裁判の最高裁判決が出ました。
https://www.otc.or.jp/pages/mmg/m2208_2.html
これをみればわかるように一定額をもっている人は相続税をいかに回避しようかと必死なのです。かなりの高額物件を購入し、課税回避ではなく正当な投資であるという体裁を早急に作り、税務署に言い訳ができるようにしなければなりません。
だから利回りや金利はほとんど関係なく、希少性があれば買うのです。

>>334 マンション検討中さん

＞賃貸は半年後には契約解除できるでしょ

　現在の借家法は、戦後の住宅難時代の立法であるという原形が維持されており、そう簡単なものではありません。

　簡単に解除できるのなら、そうして、リフォームなりして、あらためて売りに出せばよいのでしょう。　オーナーチェンジなどという形をとることもない。

　私は、個人的体験として、賃貸して、極めて苦い経験をしています。

　

>>335 ぺったらさん

＞そうとは限りません。価格が上がれば株と同じように適当なところで利確する人もいますから

　そうだとしても、転売が選択肢にあるのなら、「買い」は（株式と同様）できるだけ低い価格で、ということになるはずやと言いたかったのですが・・・

　

>>336 検討中さん

＞　私は、個人的体験として、賃貸して、極めて苦い経験をしています。

　ワタシの体験は、賃貸契約が21年前、その後6年間経過後、賃貸人（当方）から、半年前に契約解除通知を出したのですが、結局は、かなりのトラブルになってしまった。

　不動産の賃貸契約については、賃借人からの申し出による解除ならともかく、賃貸人からの申し出は、かなりのトラブルを覚悟する必要があると思います。

　自分も、まだあまり知識がなかったのですが、仲介業者がまったく頼りにならんかった。　そして、（相当程度は仲介人が招いたものであったにもかかわらず）いざトラブルになると、逃げてしまう。

　その後も、不動産の売買で、仲介業者に接触する機会も多いのですが、その法律知識の貧寒さ、見識のなさ、に呆れることが多かった。　

　

>>337 検討中さん
> 転売が選択肢にあるのなら、「買い」は（株式と同様）できるだけ低い価格

もちろんそうで、高値掴みをしたい人はいませんが、いつが底値かがわかるのなら不動産でも株でも誰も苦労しないわけです。
本物件の転売価格が分譲価格から上がるか下がるか、どちらかに賭けろといわれたら、私なら上がる方に賭けますね。ただ私の場合は相続対策だけではなく利回りも重要なので、残念ながらかえません。

>>340 匿名さん

>現在は定借で契約しているものと推測します。

定借なら、その契約期間満了を待って、退去してしてもらい、空き部屋にして、ハウスクリーニングなり、リフォームなりして売り出すべきでしょう。

オーナーチェンジとなると、賃借人が居住のままで、買い手は内見も出来ないまま買い取ることを要求されます。

それでは、よほど利回りが良い物件でないと買えないでしょう。

>>340 匿名さん

＞過去の経験から、現在は定借で契約しているものと推測します。

～現状、賃貸稼働中で即時収益化可能～
・契約開始日：２０１３年１１月２２日
・月額賃料：２００，０００円（共益費なし）
・敷金預かり：１９０，０００円（２０２４年７月１日現在）

　とあります。

　定借なら定借と明記するはずで、明らかに、そうではありません。

>>342 検討中さん

このサンクタス物件が掲載されているのは、at HOME です。

情報公開日 2024年8月8日 次回更新予定日 2024年9月2日

とありますから、まだ、売れてはいないようです。

オーナーチェンジで、上記の条件では、売却は難航するでしょうね。

なお、プラウドはこのサンクタスとは品質が違うと、盛んに強調する方がおられますが、本件が多少は仕様が優れているとしても、立地はサンクタスの方がかなり優位。
眺望は、ほとんど変わりない。

マンションは、基本的に立地が最大の評価要素でしょう。

富裕層ではない、貧乏人である小生には、それほど（大幅価格差を正当化するほど）の差異を理解できない。

そもそも、貧乏人である小生は、ブランドバッグや、高価腕時計などを誇示する人種（顕示的消費；conspicuous consumption）が大嫌いです。

>>343 検討中さん
ご指摘の「顕示的消費」において、何が顕示的で何を消費ととらえるかはそれぞれのもっている価値観や文化に依存するため、難しい点ですね。大阪城が見えるのも、竹の棒にしか過ぎない千利休が使った茶さじが一千万円というのもまあ顕示的ということもできますし。顕示的というか客観的というか、どうなんでしょう。
現在も国外に住んでいて、四十年以上各所で不動産取引をしてきた経験からいえば、日本では人口減の影響で、これから非常に激しい二極化が始まると予想しています。床面積が広くても特徴のない物件は需要減によって二束三文で投げ売り、一方、特別な価値（価値というのは顕示的であることが多い）のある物件は、牛丼屋と高級料亭のように全く別の市場となって「不動産市場」という一括りで捉えることが不適切な事態になるとおもいます。収益還元法が適用できるのは前者のマーケットだけです。
この視点から本物件は日本独特の高い相続税の対策の道具としてもかなり好条件なので、価格はかなり安く、リセール価格が暴落するようなことはなく、逆に上がるというのが私の予想です。
日本では眺望の価値はまだまだ認識されていません。今いる国では開けた海や山への俯瞰があるかないかで、隣り合った物件でも倍くらい値段が違うのは当たり前。タワマンでも前に新しいのが建つ可能性がある場合は眺望はないのとおなじ。床面積はそれほど影響しませんし、新築中古も価格は変わりません。

>>344 ぺったらさん

>牛丼屋と高級料亭のように全く別の市場となって「不動産市場」という一括りで捉えることが不適切な事態になるとおもいます。収益還元法が適用できるのは前者のマーケットだけです。

たしかにおっしゃる通りだと思います。　小生は、高価なブランド品が好きではないと言いましたが、多分に、貧乏人の僻みでしょう。

　不動産に近い例としては、高級自動車があるのでしょう。　外国製高級車は、経年後もむしろ価格が上がったりするようですから。　

＞この視点から本物件は日本独特の高い相続税の対策の道具としてもかなり好条件なので、価格はかなり安く、リセール価格が暴落するようなことはなく、逆に上がるというのが私の予想です。

　たしかに、本件は、「収益還元法」的な「常識」が通用しない、「空中戦」で争われるのかもしれません。

＞日本では眺望の価値はまだまだ認識されていません。今いる国では開けた海や山への俯瞰があるかないかで、隣り合った物件でも倍くらい値段が違うのは当たり前。

　小生は、ほぼ毎日、大阪城公園からこの辺りを散歩しています。

　片町橋からTV大阪方面（京橋ブリッジ）を望むと、寝屋川沿いに相当数の中規模マンションが建っています。正直なところ、高級マンションとは言いかねる感じです。

　これらの取引価格は、多分、プラウドとは比較できないレベルでしょう。　プラウドとの並びにも、駐車場など、将来的には（中型）マンションにもなりそうな土地は多少は見受けられます。

　土佐堀通りをはさんでも、相当数の中規模マンションが並んでいます。　これらの高層階は、プラウドやサンクタスのように、大阪城公園を望んで、前にまったく遮蔽物がないというわけでは無いにしても、大阪城への展望を享受できている物件も多いと思います。

　また、京阪電車高架線の周囲には、タワマンも可能かという土地もあります。将来、ここらあたりにタワマンが建てられれば、公開空地の整備と併せて、周辺一帯の不動産価値は急上昇する余地もあるか、と思いながら散歩しているところです。

　いずれにしても、本件の今後の値付けと売れ行きには注目しています。いくら本件が一般物件の範疇外だとしても、今後の金利、（一般）不動産市況、株価の動向が問題でしょう。

　

　

Cタイプの室内完成予想図を見てみると、大阪城ビューの方角は木調のハイサッシとウッドデッキが採用されているようです。
こちらのウッドデッキはフェンスがついていませんが、あくまでも眺望目的であって外には出られない仕様ですか？

>>343 検討中さん
その論理でここはサンクタスと同じくらいの価格になるべきだと騒いでるのか。
ここは、サンクタスのような賃貸マンショングレードの物件は眼中にない層が大阪城を見るためにとりあえず買っておく物件ですよ。
希少性を全く理解できてない。

ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？
洪水の心配もない。
プレミアムフロアとかハイフロアの北向きは暑くもないし、眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

>>348 職人さん

＞ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？
洪水の心配もない。
プレミアムフロアとかハイフロアの北向きは暑くもないし、眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

　その通りですね。

　まあ、貧乏人の僻みであることは承知の上ですけど、こんなマンションを相続税節税のために使うなど、”富裕層”なる種族のサモシサを嘲りたくなります。

　ところで、本件とは比較の対象ではないと、また嘲笑を受けそうですけど、本件の東に新築された賃貸マンション「リブウッド大阪城」賃借人募集が始まっていますね。

　リーズナブルな価格です。

>>343 検討中さん

＞そもそも、貧乏人である小生は、ブランドバッグや、高価腕時計などを誇示する人種（顕示的消費；conspicuous consumption）が大嫌いです。

（YouTube）大谷がロレックスを拒否！？大谷の時計の秘密に米メディアも驚愕！

10年で1000億円という契約金、そしてCM関係では、金が流れ込むように入ってきているであろう大谷選手が購入しようとした”豪邸”が12億円。

他方で、本件のような、隣地との境界も余裕をとれていないような中型マンションに、相続税対策だかで、2億円もつぎ込むと言う”富裕層”なる連中のサモシサ。

徴税当局は、相続税に関しては特に厳しいと聞く。当然だろう。　もっともっと厳しくやって欲しいと思う。

>>348 職人さん

＞ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？

「シエリア大阪上町台パークタワー」は、まだ中古物件をあまりみかけませんが、「ザ・ファインタワー大手町」は、少しづつ、売り物も出てきているようですね。

＞眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

　北側は、難波宮公園が直前で、遮蔽物がないのが魅力でしたね。　私、当時は東京在住やったんですけど、完成後に残っていた一部屋を内見しました。

　相当に買い気はあったんやけど、相続対策にセカンド、いうような”富裕層”ではないんで、諸事情により、断腸の思いで断念しました。

>>351 検討中さん

すっかり、ここの板に住み着いてしもうて、余計なことばっかり書き込んでおりますが、今までご無沙汰してた「シエリア大阪上町台パークタワー」「ザ・ファインタワー大手町」の板に目を通したら、ここで見かけた記憶がある”論客”さん方のネームを発見して驚いたなぁ。

　こうした方々は、どういう立場なんやろか。　業界人？　マンションマニア？

いま、苦楽園2番町に下記の物件が売りに出ており、１億２千万円。

本件と比較して、あまりに安い。　本件を購入すれば、かなり高額な管理費、修繕積立金に加えて、多分かなり高額な駐車場費。

セカンドとしても、はるかにこの苦楽園物件が優ると思う。

本件と比べて、あまりにも均衡を失する。

～眺望・日当たり良好！！２０１０年１２月建築・車庫２台分有（車種による）～
◇眺望・日当たり良好!!
◇2010年12月建築
◇土地面積245.22m2　建物面積154.23m2
◇LDK約30.2帖(折り上げ天井あり)　4LDK
◇前面道路(公道)幅員　約6.9ｍ
◇苦楽園みはらし公園北側の閑静な区画の住宅地
◇オール電化住宅
◇シャッター付掘り込み車庫2台分あり(車種による)

　

>>353 検討中さん
苦楽園2番町って、バスにのっていくところですよね。
田園調布や六麓荘と同じ理由で、利益を生まず、損失ばかりなのでだれも相続したくない。
大半の日本人は相続税対策で買うので逆ですよ。

>>354 ぺったらさん

>田園調布や六麓荘と同じ理由で、利益を生まず、損失ばかりなのでだれも相続したくない。

たしかに、田園調布もやや衰退気味と言いますね。

　今後の人口減、少子化の中で、戸建て、マンション・・・どういう変化を見せていくものか？？？？

　なお、前記の苦楽園2番町の物件が１億２千万円、大谷選手が買おうとしたLA郊外の”豪邸”が１２億円、それと比較して、本件物件の１億数千万円だの２億だのというのは、小生のような貧乏人から見ても、相当な不均衡だと感じるだけです。

　小生は、ほぼ毎日、不動産サイトを眺め、上町、谷町付近を含む他の物件の最新情報を見ています。そして、ほぼ毎日、大阪城の周囲から本件の周辺を散歩しています。　その上で、片町を歩きながら感じる実感です。

　

>>354 ぺったらさん

＞大半の日本人は相続税対策で買うので逆ですよ。

　いくらなんでも、それはないでしょう。

　「大半」は、まず居住価値を重点として買うのでしょう。

＞利益を生まず、損失ばかりなのでだれも相続したくない。

　「利益を生まず、損失ばかり」て、本件とどういう違いがあるのですか？

　　居住価値を無視するんですか？

>>356 検討中さん
>大半の日本人は相続税対策で買う＞いくらなんでも、それはないでしょう。
確認することができないので推測に過ぎませんが、私は相続税対策の可能性が非常に高いと思います。たとえば３億の現金をもっている人がここを買って賃貸に出すと、どのくらい節税になるかご存じですか？　現時点では、ここの土地の評価額など大したことはありませんし。

>「利益を生まず、損失ばかり」て、本件とどういう違いがあるのですか？
苦楽園2番町のほうが利回りが高いとはおもえません。借り手を見つけることさえ大変でしょうし、換金性は圧倒的に低い。というより、そんなことを考えて購入する物件ではないでしょう。もちろん環境面でこちらを選ぶ人もいるはずですが。

>居住価値
とは具体的に何のことか分かりませんが、それこそ好き好きです。私は今日は国外の自宅にいますが、300坪もあり環境としては苦楽園に近いでしょう。でも老後はやっぱり日本の自宅マンション（阪神間でサンクタス大阪城ではありません）に帰る予定です。阪神の山手にいた知り合いの多くは山を下りてきています。

>>357 ぺったらさん

ここで議論しても何の意味もありませんが

＞たとえば３億の現金をもっている人がここを買って賃貸に出すと、どのくらい節税になるかご存じですか？　

「３億の現金をもっている人」は、少数で、「大半」ではありません。

＞換金性は圧倒的に低い。というより、そんなことを考えて購入する物件ではないでしょう。

　当然でしょう。

＞阪神の山手にいた知り合いの多くは山を下りてきています。

　それは、そうでしょうね。

>>358 検討中さん
>「３億の現金をもっている人」は、少数で、「大半」ではありません。
文脈の理解に難がおありのようで、大半といっているのは、ここを買うであろう人の大半で、全国民の大半ではありません。
質問を繰り返すと「３億の現金をもっている人がここを買って賃貸に出すと、どのくらい節税になるかご存じですか？」です。

>>354 ぺったらさん

夙川 苦楽園の ツマガリのクッキーを買いに行きましたが、

普段場所の不便なエリアのように思います。

阪急電車ありますが、朝夕はすごいラッシュのようです。

空気や自然や美味しいパンに恵まれていますか、一理大阪市内の方が

利便性が高いのは揺らぎません。

＞346
間取りを確認すると大阪城側のバルコニーは開口部がついていないようですし、眺望のみを楽しむデッキのように思います。
全ての間取りで採用しているものではなさそうですがモデルルームで見学できるといいですよね。

ここ、モデルルームなんてないですよ

>>346 匿名さん

外に出られます。網入りのガラスなのが私は気になりました。

この周辺を毎日徘徊してるボケた老人がここは坪300万のはずだと叫んでましたが、今どんな気持ちなんだろう。

>>364 匿名さん
近隣に住んでいる人なら内装豪華にして価格をつり上げてる様に感じますが
川沿いの裏の道みましたか？
大阪城も西側正面南側とは景観違いますけど？
現場まで行かれたことありますか？
まあその値段でも欲しい方が居るようなのでビックリしているというのが率直な感想です。

>>365 マンション掲示板さん
現地を知れば皆んな坪300万でないと買わないと思うはずだ、と思っているんですね。

また値上げされるみたいですが、1期よりさらに内装が豪華になるからだと思ってるんですか？
変わりませんよ？笑

>>366 マンコミュファンさん

買いたい人がいるから値上げして売ってるだけですよ
内装豪華になるから？違いますよ
豪華にして富裕層に売るという野村不動産の考えですよ
価値観なんて人それぞれですから
どうぞ買って下さい。

さて、手付金諦めて損切りしますか。

>>364 匿名さん

「この周辺を毎日徘徊してるボケた老人」としては、呆れておる。

　相続税対策対応かなんか知らんが、そうやとしたら、サモシイ話やね。

　

>>365 マンション掲示板さん

>現場まで行かれたことありますか？
まあその値段でも欲しい方が居るようなのでビックリしているというのが率直な感想です。

それが相続税対策と言うのなら、そのサモシサに呆れる。

自分の価値観で理解できない他人の行動をそのように「さもしい（卑しい）」とか「品がない」「心が貧しい」「欲深い」と決め付けるほど感情の制御ができないことは分かります。

>>370 検討中さん
本当にさもしいのは誰でしょうか