プラウド大阪城ってどうでしょうか？

5倍？！
すごい人気ですねー！

>>302 eマンションさん

今、70平米は10倍らしいですよ。

利上げですね。今後続けて金利上昇していくでしょうし、円高もあいまってマンションバブル崩壊です。タワーでもない都島区のただの板状マンション高値掴みされた方、お疲れ様です。

>>304 匿名さん

>円高もあいまってマンションバブル崩壊です。

センチメントは一瞬にして急変するもんです。

No.300、No.301，No.302　の投稿時期はわずか1週間前。　頭を冷やすことです。　この物件の売れ行き具合、今後の値付けには注目しております。

>>304 匿名さん

>タワーでもない都島区のただの板状マンション高値掴みされた方、お疲れ様です。

下記は、わずか1か月前の投稿です。

＞276 名無しさん 2024/07/02 11:55:03

>275 検討中さん

・・・・頭ボケてるのかよ。
それとも、もともとその程度なのか。

＞280 名無しさん 2024/07/02 15:08:55

>>278 検討中さん
ここの価値も相場も分かってないなら早く退場しなさい。


　こうした方は、ワシのようなボケ老人と違うて、「価値も相場」も、よく分かった賢い方なんやから、「高値掴み」などというたら、既に契約した方々に失礼やないか。

　なお、ワシはボケ老人やから、失礼があったとしても御免な・・・・

>>306 検討中さん
転売ヤーに向けて言ってるんだと思いますよ。実需で買ってる人は、その人が納得したなら好きなとこ好きな値段で買えば良いですからね。

>>307 マンコミュファンさん

＞転売ヤーに向けて言ってるんだと思いますよ。

転売ヤ―さんが蝟集している晴海Flagも、貸すにも供給過剰状態で、値崩れがはじまっているとも言われてますね。

本件については、今後の売れ行き、価格に注目しています。

不動産市場そのものも、今後の展開は正確には予測しがたいとしても、過去の不動産市場崩壊は金利上げが発火点であったことはまちがいない。

本件など、たしか、引き渡しは２５年１０月。　その時の金利は、現在よりも上がっていることはほぼ確実（？）

そういう点も含めて、今後の展開に注目しています。

>>276 名無しさん

276 名無しさん 2024/07/02 11:55:03

>>275 検討中さん
それは関係あるとは言えない。というか答えになってない笑
大谷選手が購入した物件の価格が大阪の相場に関係しているかと話しているのに頭ボケてるのかよ。
それとも、もともとその程度なのか。

　猛暑で夜中に目覚めて、NYの状況を見たら、株式、商品、為替・・・すべてひどい。

　来週以降の展開が恐怖。

　大阪の不動産市況も、東京、香港、上海、NY、LAのそれにすべて連動している。

　「相場も価値」もよう分かってはるエライ方にとっては、何の関りもないんやろけどね（嘲笑）。

>>310 検討中さん

＞今後の不動産市況は、正確には予想できないが、ここの値付けなら、20～30％ぐらいは下がる可能性が高い。　そうなると、1割の手付金を放棄しても契約解除した方が賢明となる。

　この物件の価格等からすれば、住宅ローンの利用率は低いのかもしれん。　しかし、住宅ローンの審査で棄却となった場合は、手付金は返却されることになっているはず。

　今後、金利が上昇傾向にあることからしても、住宅ローン審査は厳しくなろう。まして、ここの価格付け、「ワシの私見では」かなり高すぎるから、金融機関の担保評価はかなり厳しいものになるのではないか？

　ワシが審査担当者なら、実質的担保価値は、甘くても売値の７０％程度。　厳しく見れば５０％程度だと評価する。

　もちろん、正確な将来予測は困難であり、今後の金利、株価、不動産市況はどう展開するかは不明であるが・・・

　小型物件ではあるが、ここの今後の売れ行き、値付けには強い関心を持っている。

近所のサンクタス大阪城を投資で一つもっているので、追加で買おうかなとみてみると、かなり高額で驚いた。比較できるところでは向こうが2013年新築時5階70平米程度で4480万だったのが、こちらでは1.5億。モノは違うのかもしれないが、三倍以上とは思わなかった。
さらに上がってキャピタルゲインが得られるかは不安だし、賃貸の投資目的で買うのは無理かも。海外不動産もやっていて眺望第一が身にしみついているが、日本も同じ方向にいきそうですね。

参考まで

プラウドが高すぎたんじゃなくて、こっちが安すぎたとおもう。某国の投資物件でこの眺望なら倍はするとおもうな。

〉倍はするとおもうな。
プラウドの倍ね。

時代が違うかな

>>313 ぺったらさん

非常に参考になる貴重な資料をありがとうございます。

小生の、No.310，No.311とその他２，３件の書き込みは、さすがに言い過ぎかなと思って、かなり前に削除依頼を出したんですが、まだ削除されません。

　今後は、景観、眺望が重視されていくだろうと言う点には同意するにしても、やはり11年間で約3倍の値付けは高すぎるように、小生には思えます。

　サンクタス大阪城は、よいマンションですね。そもそも小生が本件に興味を抱いた端緒でした。　天満橋にも、本件よりより近く、本件を上回る価値があると思います。

　

>>313 ぺったらさん

すごいです。
今は 2 倍以上でしょうか。

>>318 マンション比較中さん
2倍になっていたらいいですが、特に売る気もないので固定資産税が増えたら困りますね。プラウド大阪城はキャッシュで買えるなら買いだとおもいますね。それなりに力が入っているものだと思います。むしろ人口減の中で、単に「住む」に集中した特徴のない物件の方が下落率という意味では危険なような。まあ、これだけは株価と同じでなんとも言えません。ただ賃貸に出した時の利回りは東京の港区に負けないほど低いでしょうから、それには向かない。

98㎡の間取りを拝見しましたがリビングだけでなく洋室1にも床暖房が設置されているのが良いですね。
また図面で見ると洋室1のウォークインクローゼットが広そうですが収納面積はどのくらいになるのでしょう。

>>317 検討中さん
2013年のグランフロント大阪オーナーズタワーの5階70平米は5390万でした。
築10年超えた今でも3倍以上で売れますね。

相場が全く違う時代の分譲価格と比較して今の価格は高すぎると言ってる奴は寝ぼけてるのかよ笑

>>321 マンション検討中さん

「グランフロント大阪オーナーズタワー」は、大阪駅北ヤードの再開発進展に伴う、相場上昇でしょう。

　本件は、地域再開発が伴っているのではない。「サンクタス大阪城」が、新築時売値の3倍以上で売れるかと言えば、疑問です。

　ワシは、ほぼ毎日、大阪城を散歩して、この辺りを通って帰りますけど、今朝など、寝屋川の流れは停滞して、イヤな匂いを避けられんかった。

　本件が大規模なタワマンなら、地域の不動産価格を大きく引き上げるパワーも期待できるのやろけど・・・

>>321 マンション検討中さん

＞相場が全く違う時代の分譲価格と比較して今の価格は高すぎると言ってる奴は寝ぼけてるのかよ笑



【取引事例比較法の定義】
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

　　ワシは寝ぼけておるので、少しは目を覚ましたい。　
　ついては、「地域要因、個別的要因」を比較して、１１年間で価格が３倍にも上昇したような「多数の取引事例」をご教示下され。
　もちろん、「必要に応じて事情補正及び時点修正」をせんといかんがね。

サンクタス大阪城については本年７月に11階の71.24平米がどうも9850万円で売れているみたい。REINS 情報ではないので細かな交渉が入った場合は反映されないので確実ではありませんが、値下げして出した様子はないのでほぼ確かとおもいます。新築が4660まんえんなので、2.11倍。坪当たり456まんえんですね。
この先プラウド大阪城を追っかけて3倍に行くかどうかはわかりません。あまり売らないし（たぶん私も売らない）ので取引事例が限られていますが、上昇傾向にあるのは確かみたい。

>>324 ぺったらさん

サンクタス情報をありがとうございます。　小生、散歩で通る際、いつもこのマンションに売りが出たら、多少無理してでも買いたいと思っていたところへ、本件の売出を知り、本件に注目したのです。

　しかし、予期以上の価格で、断念したところです。　とは言え、依然として、関心はあります。　ネガティブな意見を投稿しているのは、いわば「買いたい弱気」というところでしょうか。

　本件を、純然たる実需で、第１次取得という方はほとんどいないと思うので、しょせんは「空中戦」。

　一般的な「常識」は通用しないのかも。

　しかし、タワマンのように公開空地ができるわけでもなく、東側隣地境界との空間はほとんどなく、現状の環境下では、少なくとも、平米200万円クラスのマンションの立地とは小生には思えない。

　直近７月のサンクタス取引事例をご教示いただきましたが、７月に「契約」なのか、「引き渡し」なのかは知りませんが、今回の金利引き上げ、株価暴落の以前の取引だとすれば、現時点では、多少は事情が変わってきていると思います。

　いずれにしても、今後の金利、不動産市況、株価の推移と共に、本件の今後の値付け、売れ具合には強い関心を持ち続けたいと思っております。

>>325 検討中さん
ここは、東京圏の富裕層（セカンドハウス、相続対策）やアジア諸国の富裕層を顧客ターゲットにしています。いわば京都市内の数十戸規模の別荘用高級板状マンションと同じ位置づけだと思います。タワマンのような共用施設こそありませんが、設備仕様を勘案すると納得出来る価格ではないでしょうか。

>>324 ぺったらさん

「サンクタス大阪城」についての、「LIFULL HOME'S 掲載履歴」を見ると、過去の例では、価格は、概ね、平米100万円程度。

2019年1月～2019年3月に、1億1000万円という例があるが、これは14階（最上階）で、82.14㎡。
直近の例では、2021年12月に、5480万円（61.13㎡、７F）、2019年10月～2021年2月に、7490万円（71.24㎡、12F）。　「掲載例」であるから、この価格で契約されたわけではないだろうが、これより上回ったということはないだろう。

　もちろん、新築と中古、経年の差はあるとしても、小生には、本件売出価格に比べて、ごく穏当な価格に思える。　直近例は2021年12月だから、まだ3年も経っていない。

　たしかにこの3年間で、かなり不動産価格は上昇しているが、「本年７月に11階の71.24平米がどうも9850万円で売れているみたい」だとしても、3年半前の7490万円に比べれば、約1.3倍、まあ納得できる数字です。

>>324 ぺったらさん

たしかに、サンクタス１１F・２LDK、9850万円で売りに出ていますね。

しかし、これオーナーチェンジのようです。

年間予定賃料収入；240万円
利回り；2.43％

とあります。　利回り；2.43％では苦しいでしょう。　このサンクタス価格でも、収益還元法基準からすると、価格が高すぎると言うことでしょうね。

本件の近くに建設中の「都島プロジェクト」と称する賃貸マンションの賃料も、たしか13.5万円からになっていました。

本件の売出価格が、いかに異例だかがわかります。

>>328 検討中さん

オーナーチェンジと言うのですから、現に賃借人がおり、賃貸料を上げるのも、かなり難しいということでしょうか？

年間予定賃料収入；240万円て言うても、修繕積立金、固定資産税の負担、さらに修繕費のオーナー負担など考えたら、２％あるかないかの利回りでは、ほとんど貸す意味がない。ましてや、これからは金利が上昇することはほぼ確実。

この条件で購入した人がいるとは、小生には考えづらいですね。

>>329 検討中さん
>２％あるかないかの利回りでは、ほとんど貸す意味がない。

プラウド大阪城はローンを借りて買うような物件ではなく、相続税対策の可能性が高いでしょう。実際東京の港区のタワマンの利回りはそのくらいですね。つまり収入を得る必要はないので利回りなどはどうでもよく、むしろ重要なのは資産価値の保全、つまり経年による価格低下が最も避けることです。その場合、床面積があるファミリータイプなど居住に焦点を置いた物件は不適です。重要なのは他にない特徴があって将来もそれが保証されていることと、建物の質が健全であることですから、本物件はその需要に合わせているとおもいますね。人口減の環境で、相続税対策として特に駅から近くもない一棟アパートを建てるなどよりもはるかに安心・安全だとおもう人がいるんだとおもいます。たぶん。
相続税対策の目的ではむしろ価格が高い方がいいのです。

>>326 検討板ユーザーさん
その通りです。
ここはサンクタスとは全く位置づけが違うことを理解できないアホが「安くなるべきだ」とずっと叫んでいるだけです。
今の大阪市内の相場でこの仕様と眺望の希少性から妥当な価格設定です。余裕で完売するでしょう。

そしてリセール価格はその時の相場が分からない限り読めるわけありません。

>>330 ぺったらさん

　説得力ある、納得できるご意見です。ありがとうございました。

　本件の、今後の値付け、売れ行きには、引き続き注目していきたいと思います。

>>330 ぺったらさん

＞相続税対策の目的ではむしろ価格が高い方がいいのです。

　そうだとすれば、本件には、転売目的者は、ほとんどいないだろうということですね？

　ところで、サンクタスのオーナーチェンジ売出物件について言えば、データでは、新築購入者は購入後の早期に賃貸していますから、当時の購買価格では５％以上の賃貸利回りになったわけですね。

　しかし、今から、賃借人付きで、この利回りで、この価格で購入する人がいたのだろうか？

　サイトでは、まだ売出は削除されていないようです。

　不動産業者に電話すれば、簡単に判明することですが・・・

賃貸は半年後には契約解除できるでしょ

>>333 検討中さん
>そうだとすれば、本件には、転売目的者は、ほとんどいないだろうということですね？

そうとは限りません。価格が上がれば株と同じように適当なところで利確する人もいますから。
先日タワマンを使った相続性に関する裁判の最高裁判決が出ました。
https://www.otc.or.jp/pages/mmg/m2208_2.html
これをみればわかるように一定額をもっている人は相続税をいかに回避しようかと必死なのです。かなりの高額物件を購入し、課税回避ではなく正当な投資であるという体裁を早急に作り、税務署に言い訳ができるようにしなければなりません。
だから利回りや金利はほとんど関係なく、希少性があれば買うのです。

>>334 マンション検討中さん

＞賃貸は半年後には契約解除できるでしょ

　現在の借家法は、戦後の住宅難時代の立法であるという原形が維持されており、そう簡単なものではありません。

　簡単に解除できるのなら、そうして、リフォームなりして、あらためて売りに出せばよいのでしょう。　オーナーチェンジなどという形をとることもない。

　私は、個人的体験として、賃貸して、極めて苦い経験をしています。

　

>>335 ぺったらさん

＞そうとは限りません。価格が上がれば株と同じように適当なところで利確する人もいますから

　そうだとしても、転売が選択肢にあるのなら、「買い」は（株式と同様）できるだけ低い価格で、ということになるはずやと言いたかったのですが・・・

　

>>336 検討中さん

＞　私は、個人的体験として、賃貸して、極めて苦い経験をしています。

　ワタシの体験は、賃貸契約が21年前、その後6年間経過後、賃貸人（当方）から、半年前に契約解除通知を出したのですが、結局は、かなりのトラブルになってしまった。

　不動産の賃貸契約については、賃借人からの申し出による解除ならともかく、賃貸人からの申し出は、かなりのトラブルを覚悟する必要があると思います。

　自分も、まだあまり知識がなかったのですが、仲介業者がまったく頼りにならんかった。　そして、（相当程度は仲介人が招いたものであったにもかかわらず）いざトラブルになると、逃げてしまう。

　その後も、不動産の売買で、仲介業者に接触する機会も多いのですが、その法律知識の貧寒さ、見識のなさ、に呆れることが多かった。　

　

>>337 検討中さん
> 転売が選択肢にあるのなら、「買い」は（株式と同様）できるだけ低い価格

もちろんそうで、高値掴みをしたい人はいませんが、いつが底値かがわかるのなら不動産でも株でも誰も苦労しないわけです。
本物件の転売価格が分譲価格から上がるか下がるか、どちらかに賭けろといわれたら、私なら上がる方に賭けますね。ただ私の場合は相続対策だけではなく利回りも重要なので、残念ながらかえません。

>>340 匿名さん

>現在は定借で契約しているものと推測します。

定借なら、その契約期間満了を待って、退去してしてもらい、空き部屋にして、ハウスクリーニングなり、リフォームなりして売り出すべきでしょう。

オーナーチェンジとなると、賃借人が居住のままで、買い手は内見も出来ないまま買い取ることを要求されます。

それでは、よほど利回りが良い物件でないと買えないでしょう。

>>340 匿名さん

＞過去の経験から、現在は定借で契約しているものと推測します。

～現状、賃貸稼働中で即時収益化可能～
・契約開始日：２０１３年１１月２２日
・月額賃料：２００，０００円（共益費なし）
・敷金預かり：１９０，０００円（２０２４年７月１日現在）

　とあります。

　定借なら定借と明記するはずで、明らかに、そうではありません。

>>342 検討中さん

このサンクタス物件が掲載されているのは、at HOME です。

情報公開日 2024年8月8日 次回更新予定日 2024年9月2日

とありますから、まだ、売れてはいないようです。

オーナーチェンジで、上記の条件では、売却は難航するでしょうね。

なお、プラウドはこのサンクタスとは品質が違うと、盛んに強調する方がおられますが、本件が多少は仕様が優れているとしても、立地はサンクタスの方がかなり優位。
眺望は、ほとんど変わりない。

マンションは、基本的に立地が最大の評価要素でしょう。

富裕層ではない、貧乏人である小生には、それほど（大幅価格差を正当化するほど）の差異を理解できない。

そもそも、貧乏人である小生は、ブランドバッグや、高価腕時計などを誇示する人種（顕示的消費；conspicuous consumption）が大嫌いです。

>>343 検討中さん
ご指摘の「顕示的消費」において、何が顕示的で何を消費ととらえるかはそれぞれのもっている価値観や文化に依存するため、難しい点ですね。大阪城が見えるのも、竹の棒にしか過ぎない千利休が使った茶さじが一千万円というのもまあ顕示的ということもできますし。顕示的というか客観的というか、どうなんでしょう。
現在も国外に住んでいて、四十年以上各所で不動産取引をしてきた経験からいえば、日本では人口減の影響で、これから非常に激しい二極化が始まると予想しています。床面積が広くても特徴のない物件は需要減によって二束三文で投げ売り、一方、特別な価値（価値というのは顕示的であることが多い）のある物件は、牛丼屋と高級料亭のように全く別の市場となって「不動産市場」という一括りで捉えることが不適切な事態になるとおもいます。収益還元法が適用できるのは前者のマーケットだけです。
この視点から本物件は日本独特の高い相続税の対策の道具としてもかなり好条件なので、価格はかなり安く、リセール価格が暴落するようなことはなく、逆に上がるというのが私の予想です。
日本では眺望の価値はまだまだ認識されていません。今いる国では開けた海や山への俯瞰があるかないかで、隣り合った物件でも倍くらい値段が違うのは当たり前。タワマンでも前に新しいのが建つ可能性がある場合は眺望はないのとおなじ。床面積はそれほど影響しませんし、新築中古も価格は変わりません。

>>344 ぺったらさん

>牛丼屋と高級料亭のように全く別の市場となって「不動産市場」という一括りで捉えることが不適切な事態になるとおもいます。収益還元法が適用できるのは前者のマーケットだけです。

たしかにおっしゃる通りだと思います。　小生は、高価なブランド品が好きではないと言いましたが、多分に、貧乏人の僻みでしょう。

　不動産に近い例としては、高級自動車があるのでしょう。　外国製高級車は、経年後もむしろ価格が上がったりするようですから。　

＞この視点から本物件は日本独特の高い相続税の対策の道具としてもかなり好条件なので、価格はかなり安く、リセール価格が暴落するようなことはなく、逆に上がるというのが私の予想です。

　たしかに、本件は、「収益還元法」的な「常識」が通用しない、「空中戦」で争われるのかもしれません。

＞日本では眺望の価値はまだまだ認識されていません。今いる国では開けた海や山への俯瞰があるかないかで、隣り合った物件でも倍くらい値段が違うのは当たり前。

　小生は、ほぼ毎日、大阪城公園からこの辺りを散歩しています。

　片町橋からTV大阪方面（京橋ブリッジ）を望むと、寝屋川沿いに相当数の中規模マンションが建っています。正直なところ、高級マンションとは言いかねる感じです。

　これらの取引価格は、多分、プラウドとは比較できないレベルでしょう。　プラウドとの並びにも、駐車場など、将来的には（中型）マンションにもなりそうな土地は多少は見受けられます。

　土佐堀通りをはさんでも、相当数の中規模マンションが並んでいます。　これらの高層階は、プラウドやサンクタスのように、大阪城公園を望んで、前にまったく遮蔽物がないというわけでは無いにしても、大阪城への展望を享受できている物件も多いと思います。

　また、京阪電車高架線の周囲には、タワマンも可能かという土地もあります。将来、ここらあたりにタワマンが建てられれば、公開空地の整備と併せて、周辺一帯の不動産価値は急上昇する余地もあるか、と思いながら散歩しているところです。

　いずれにしても、本件の今後の値付けと売れ行きには注目しています。いくら本件が一般物件の範疇外だとしても、今後の金利、（一般）不動産市況、株価の動向が問題でしょう。

　

　

Cタイプの室内完成予想図を見てみると、大阪城ビューの方角は木調のハイサッシとウッドデッキが採用されているようです。
こちらのウッドデッキはフェンスがついていませんが、あくまでも眺望目的であって外には出られない仕様ですか？

>>343 検討中さん
その論理でここはサンクタスと同じくらいの価格になるべきだと騒いでるのか。
ここは、サンクタスのような賃貸マンショングレードの物件は眼中にない層が大阪城を見るためにとりあえず買っておく物件ですよ。
希少性を全く理解できてない。

ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？
洪水の心配もない。
プレミアムフロアとかハイフロアの北向きは暑くもないし、眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

>>348 職人さん

＞ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？
洪水の心配もない。
プレミアムフロアとかハイフロアの北向きは暑くもないし、眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

　その通りですね。

　まあ、貧乏人の僻みであることは承知の上ですけど、こんなマンションを相続税節税のために使うなど、”富裕層”なる種族のサモシサを嘲りたくなります。

　ところで、本件とは比較の対象ではないと、また嘲笑を受けそうですけど、本件の東に新築された賃貸マンション「リブウッド大阪城」賃借人募集が始まっていますね。

　リーズナブルな価格です。

>>343 検討中さん

＞そもそも、貧乏人である小生は、ブランドバッグや、高価腕時計などを誇示する人種（顕示的消費；conspicuous consumption）が大嫌いです。

（YouTube）大谷がロレックスを拒否！？大谷の時計の秘密に米メディアも驚愕！

10年で1000億円という契約金、そしてCM関係では、金が流れ込むように入ってきているであろう大谷選手が購入しようとした”豪邸”が12億円。

他方で、本件のような、隣地との境界も余裕をとれていないような中型マンションに、相続税対策だかで、2億円もつぎ込むと言う”富裕層”なる連中のサモシサ。

徴税当局は、相続税に関しては特に厳しいと聞く。当然だろう。　もっともっと厳しくやって欲しいと思う。

>>348 職人さん

＞ここにこだわらずにシエリア上町台の中古待って買えば？

「シエリア大阪上町台パークタワー」は、まだ中古物件をあまりみかけませんが、「ザ・ファインタワー大手町」は、少しづつ、売り物も出てきているようですね。

＞眺望もすこぶるよく、いい条件もあるでしょう。

　北側は、難波宮公園が直前で、遮蔽物がないのが魅力でしたね。　私、当時は東京在住やったんですけど、完成後に残っていた一部屋を内見しました。

　相当に買い気はあったんやけど、相続対策にセカンド、いうような”富裕層”ではないんで、諸事情により、断腸の思いで断念しました。