プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

大規模マンションが人気のようですが
個人的には昔の団地みたいで微妙です。

>>618 さん

全てデベが負担してくれるわけではありません。駐車場、駐輪場、バイク置き場、そして修繕一時金は負担してくれませんからこれだけの規模になると空きが大きいと管理組合のキャッシュフローは悪化しますよ。615さん仰る通りマンションは稼働率か高いに越したことはありません。
埋まっていれば大規模マンションのほうが確かに管理費、修繕金は圧倒的に有利です。
リセールについては人気の大規模マンションが有利なだけで、大規模であれば良いと言うわけではない。空室があるマンションを高値で買う必要はないので。。

>>622 マンコミュファンさん
そもそもの基準がおかしくないですか?
話の素振り的には大量に売れ残るって話し方ですが、そんなことありえないでしょ。竣工までに残っても2,3割ですよ。
全戸完売まで長くて2,3年です。
修繕一時金も売れたら積まれるわけですし、大規模修繕までの10数年売れ残るってありえませんから。

>>542 マンション掲示板さん
住民や弁護士らが、このマンション計画の法令上の問題点をいくつか指摘して審査請求していた建築審査会での審議が、近々、結構大きな会場で公開で行われるみたいですね。

>>623 口コミ知りたいさん
本当に売れ残りはあり得ないと言えますか？
現に第1期の億以上の高額区画も売れ残っているようですし、この地域で400戸規模の比較的高価なマンション需要を見積もるのはちょっと心配です。

>>623 口コミ知りたいさん
よーく622のコメントを読んで頂きたいのですが、どこにも大量に売れ残るとは書いていませんよ。

空室リスクが全く問題ないと断じられていることへの違和感、加えて大規模マンションの価値はそのマンション次第ですから、このマンションを買っておけば老後も安心と言い切るのは今のところその証拠がないと言うことです。

>>625 匿名さん
そもそも実例がほぼない超超期間大量売れ残りを前提で考えるのが間違ってます。素人が大手デベ複数社が売主物件の需要と供給と価格バランスが違うと思い込んで話してるほうが違和感があります。
まだ1期でプレミアム住戸先行販売ですし、主要住戸の販売価格がまだいじれる状況でこのような意味のない前提のもと、やれ修繕費が不安だ。大規模マンション危ないとかよくわからない議論する意味なさすぎますね。

>>626 マンション検討中さん
えーーーと空室リスクって賃貸マンションじゃないんですけど何をおっしゃってるんですか?
定借で先行きが全く見通せない下鴨のジェイグランならまだしも、所有権のマンションで空室リスクって何を言ってるんですか?
六地蔵のクラッシィですら37/648ですよ。
投資向けで賃貸運用だろうが、セカンドだろうが駐車場や駐輪場の需要は大きく変わりませんし、こういうときこそ分母が大きいお陰で駐車場とかの空車リスクが少ないものだと思いますが。

リセールについて比較対象が「プレミアム地域の極小マンション」になるのはなぜですか？このマンションの価格帯であれば、烏丸御池は難しくても田の字エリアで70平米くらいは購入可能。大規模小規模関係なく、世間的に資産価値が松ヶ崎<田の字は共通認識かと。生活環境が良いとの意見には賛同しますが、リセールという視点で持ち上げることには違和感があります、、、

>>629 名無しさん
同意です。
ボリュームゾーンの価格がまだわかりませんが、田の字エリアが買えるほどの価格なら
わざわざ松ヶ崎を選ぶ人は多くないように思います。
西院と同じように、ゆっくり売っているうちに、マンション相場が上がり、値ごろ感が出てくるのを狙っているのではないかと疑ってしまいます。

>>629 名無しさん
言葉不足だったかもしれませんが、
①一般的に大規模マンションは人気でリセールに問題はない。
②戸数が多いので絶対的な相場価格が形成されやすく価格は跳ねない
③大きな価格高騰を狙うならプレミアム立地のマンションが良い。
ということです。

リセールは大きく跳ねないけど安定して人気のあるマンションになりやすいが私の見解です。
そもそも田の字で買う人は松ヶ崎で買いませんし逆もしかりですから比較対象として他エリアを出しても・・・・。
松ヶ崎界隈の中ではリセールは問題ないだろうということです。

>>631 口コミ知りたいさん
心配なのは、その松ヶ崎界隈のマンション市場のキャパを超えた戸数と高めの値付けではないかということです。
郊外の大型マンションでの悲惨な話は、ググればたくさん出てきます。

>>632 匿名さん
そもそも松ヶ崎は郊外ではない。上のほうなら他に大規模マンションといえばパークシティ北大路もあるけど人気物件。
次にそもそも松ヶ崎界隈の分譲自体が久しぶりなのにキャパ超えてるかどうかなんて素人目でわかるものではない。
値付けは条件良い部屋の先行販売しかしていないので高めの値付けの根拠が曖昧。
ちなみに通常住戸が坪300～350程度に収まれば今の新築マンション市場的には相場ぐらいな感覚

>>633 口コミ知りたいさん
本物件は、例に挙げておられるパークシティ北大路とは規模が違って、もっと大規模。
京都駅から北側では、分譲マンションとして例がないくらい大規模物件じゃないかなぁ。それだけに、それに伴う、この掲示板で色々とコメントされているような、購入を検討するうえでの不安点が出てくるのだと思う。

>>627
管理費積立金については、書いた通りです。売れるまではデベ負担。一時金は大規模修繕までに確実に売り切れるから問題ない。（そもそもデベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）個人の負担額がトータルでみたら小規模マンションより有利

>>635 匿名さん
大規模マンションという枠組みなら概ね100戸以上のことを言うのでパークシティ北大路225戸は同じ枠組み。ちょこちょこ売り出てるけど今販売なし。積立金162円/平米
同じく400戸クラスなら市内なら二条駅前のファミールぐらい（448戸）ここも売り出しはそこそこあるけど今販売中がないぐらいには人気ですね。積立金も168円/平米なので築年数の割に抑えられている。

>>636 口コミ知りたいさん
JR二条駅前と本物件では、かなり立地条件が違って、JR二条駅前は当然需要も多いでしょうし、田舎の本物件（田舎の良さもあるのですが）と同様に論じることはできないのではないかと思っています。

>>637 匿名さん

田舎（笑）
都会の方はお帰りください。
建設的な議論ができるとは思えません。立地条件だけで言えば田舎（笑）のほうが大規模修繕費は安く済みますね。

ちなみに人口だけで言えば中京区11万人に対して左京区16万人おりますので。(面積全然違うので参考までに)

>>638 口コミ知りたいさん さん
古くからの京の街中の人間にとっては、松ヶ崎は田舎という感覚もあると思います。
実際、大分少なくなりましたが、今でも、田んぼや畑がありますし、山も近いです。
でも、それは松ヶ崎を田舎と馬鹿にしているわけではなく、五山送り火の妙法の里山を守り、天皇に農作物を提供していた松ヶ崎村の流れをくむまちとして、良識ある京都人は、その存在感を認めているのだと思います。
>>636 口コミ知りたいさん のコメントは、決して建設的な議論を拒んでいるものではないと思います。
しかし、
>>638 口コミ知りたいさん 匿名の掲示板とはいえ、昨今問題となっているSNS上のコメントマナー、お互い十分注意しないといけないですね。

>>639 匿名さん
先程から論点ずらしばかりされておりますし、「参考になる」が投稿後1分足らずで３つ付けていらっしゃるのも目撃しております。
そういう方だと認識しておりますし、岩倉ならまだしも松ヶ崎を田舎呼ばわりする方は見たことありません。洛外ですから都ではありませんけどね。
松ヶ崎のマンションスレで松ヶ崎を田舎呼ばわりされる方はそもそも検討者でもなんでもないかと思いますので、中京区なり大阪東京の掲示板を覗かれてはいかがでしょうか。