プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

ルーフトップテラス付きが２つ売れ残ってますね。面積２倍弱なのに値段３倍はさすがにおかしいですよね。２億あれば松ヶ崎ならかなり立派な戸建てが建てられますし。

12/12の日経ニュースネクストでマンションに関する特集がありましたね。
・価格上昇率の表で京都が３位に入っていたように思います。(自信なし)
・億ションならぬ2億ションが地方でも出てきている。戸数を間違えなければ需要はある。
・10億円物件は少ないので、来年は出てくるかもしれない。
・マンション投資の期待収益率が下がっている。
・賃料収入よりも物件の値上がりを期待するのは、平成バブルの末期に似ている。
など
・東京では、実需層は中心部駅近は変えなくなっており、大宮・町田など周辺部に流れている。

このマンションにも関連する内容と思います。
思い違いもあれば、修正お願いします。

>>602 匿名さん

地方でも1億円

>>603 口コミ知りたいさん

ああそうでした。
東京都心では２億ション。地方でも億ションでした、
ゲストの人が言い間違っていたかで、逆に印象に残ってました。

松ヶ崎でも６億の需要は１件はあったようですね。

同じ延床の戸建てと比べると３割は高いので、実需ではなく、投資によるバブルだと思います。バブルが弾けたら購入しようと思います。

>>605 匿名さん
基準がよくわからんけど、そもそも戸建てって階段部分の面積めっちゃあるから延床面積なんて実際のところ居住面積的には何割か下がるよ。

実需メインの郊外の物件は、バブル度合いが低いので、そちらを検討しては。
ただ、実需品なので使い減りします。

100年の美学恐るべし。

>>606 マンション検討中さん
マンションは共用部も有りますからねえ

年をとったらマンション一択。
老後を考えて、このマンションを保持しておくのは大きな保険になる。
ずっと住んで終の棲家にするもよし、売却して養老院の費用にまわすもよし。
人生100年の美学を見越しての理想的物件の一つと思う。

比較的に高価なマンションは、すでに完成した環境にあるので最初から便利、加えて年齢層が偏らないので、どの年齢層にとっても良いと思います。
郊外は価格が安い分若い層が多く、昔のニュータウンよろしくマンション自体が歳を取ってしまいます。
また、郊外は、これから発展するかもしれませんが、シニア層には時間がない。
最悪、不便な環境で過ごした後に、処分するときの価格がいまいちになる。

この物件が老後の保障や投資に良いのコメントもあるが、そのためならこの物件ではなく他の場所の物件だと思う。規模が大きいので、その部分につられて価値が下がる可能性が高いし、地域的にも、御所南を代表とするもう少し街中がマンションの地域としてのプレミアム感が高いと考えられるのでは。

>>612 匿名さん
管理費、修繕積立金が今高騰しているので、小規模のマンションは価格上昇のリスクが高い。大規模の場合、法外な高騰はないので老後に安心。中心部の極小規模のマンションだと築15年で10万越えなんてことあるから。

プレミアムを除いた中心の価格帯では、御所南よりリーズナブルになることを期待しています。

>>613 匿名さん
私は素人なので、間違ってるかもしれませんが、確かに、プレミア地域の極小マンションよりは、管理費や修繕費が安価に済むとは思いますが、規模が大きい分、管理する部分も大きくなり、修繕の費用に関するリスクが高まると考えられるので、規模の大きさが、普通規模のマンションの管理費より高騰せずに済むというふうに安心できない気がしています。逆に、本当に全区画入居するのだろうかという不安もあり、分担分が、想定より増大する危険性も気になります。

>>610 匿名さん

612さんが仰る通り、売却して費用捻出を想定しているなら他の物件のほうが良いと思います。ここは団信以外の意味での保険にはならないというか、売り出し価格によってはむしろリスクだと思います。
この場所が気に入ってずっと住まれるには良いと思います。

>>612 匿名さん
残念ながら大規模マンションのほうが人気なんですよ・・・。リセールも大規模マンションのほうが有利ですし。（もちろん大きく価格は跳ねないので超プレミアム立地のマンションには勝てませんが）
これは京都に限った話じゃない。

ちなみに管理費積立金も大規模マンションのほうが有利です。20戸前後の小規模マンションって築2-30年で管理費修繕積立金で5万6万のところザラにあるので・・。

>>615 匿名さん
>>逆に、本当に全区画入居するのだろうかという不安もあり、分担分が、想定より増大する危険性も気になります。

これはそもそも、売れるまではデベが負担しますので全く問題ありません。
ちょっと区分所有マンションについての知識が少なすぎるので最初からダメと思わないで一度モデルルームなどで知らない事や不安なこと聞いてみてはいかがでしょうか。（別にプレミストじゃなくても良い）

>>617 マンション検討中さん

これは617さんの仰る通りだと思います。
疑問に思う方は国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を一読してみては。

>>618 マンション検討中さん

思ったよりも不人気≒価値以上に高価≒将来売却時になかなか売れない・安い　ってことでは。

大規模マンションが人気のようですが
個人的には昔の団地みたいで微妙です。

>>618 さん

全てデベが負担してくれるわけではありません。駐車場、駐輪場、バイク置き場、そして修繕一時金は負担してくれませんからこれだけの規模になると空きが大きいと管理組合のキャッシュフローは悪化しますよ。615さん仰る通りマンションは稼働率か高いに越したことはありません。
埋まっていれば大規模マンションのほうが確かに管理費、修繕金は圧倒的に有利です。
リセールについては人気の大規模マンションが有利なだけで、大規模であれば良いと言うわけではない。空室があるマンションを高値で買う必要はないので。。

>>622 マンコミュファンさん
そもそもの基準がおかしくないですか?
話の素振り的には大量に売れ残るって話し方ですが、そんなことありえないでしょ。竣工までに残っても2,3割ですよ。
全戸完売まで長くて2,3年です。
修繕一時金も売れたら積まれるわけですし、大規模修繕までの10数年売れ残るってありえませんから。

>>542 マンション掲示板さん
住民や弁護士らが、このマンション計画の法令上の問題点をいくつか指摘して審査請求していた建築審査会での審議が、近々、結構大きな会場で公開で行われるみたいですね。

>>623 口コミ知りたいさん
本当に売れ残りはあり得ないと言えますか？
現に第1期の億以上の高額区画も売れ残っているようですし、この地域で400戸規模の比較的高価なマンション需要を見積もるのはちょっと心配です。

>>623 口コミ知りたいさん
よーく622のコメントを読んで頂きたいのですが、どこにも大量に売れ残るとは書いていませんよ。

空室リスクが全く問題ないと断じられていることへの違和感、加えて大規模マンションの価値はそのマンション次第ですから、このマンションを買っておけば老後も安心と言い切るのは今のところその証拠がないと言うことです。

>>625 匿名さん
そもそも実例がほぼない超超期間大量売れ残りを前提で考えるのが間違ってます。素人が大手デベ複数社が売主物件の需要と供給と価格バランスが違うと思い込んで話してるほうが違和感があります。
まだ1期でプレミアム住戸先行販売ですし、主要住戸の販売価格がまだいじれる状況でこのような意味のない前提のもと、やれ修繕費が不安だ。大規模マンション危ないとかよくわからない議論する意味なさすぎますね。

>>626 マンション検討中さん
えーーーと空室リスクって賃貸マンションじゃないんですけど何をおっしゃってるんですか?
定借で先行きが全く見通せない下鴨のジェイグランならまだしも、所有権のマンションで空室リスクって何を言ってるんですか?
六地蔵のクラッシィですら37/648ですよ。
投資向けで賃貸運用だろうが、セカンドだろうが駐車場や駐輪場の需要は大きく変わりませんし、こういうときこそ分母が大きいお陰で駐車場とかの空車リスクが少ないものだと思いますが。

リセールについて比較対象が「プレミアム地域の極小マンション」になるのはなぜですか？このマンションの価格帯であれば、烏丸御池は難しくても田の字エリアで70平米くらいは購入可能。大規模小規模関係なく、世間的に資産価値が松ヶ崎<田の字は共通認識かと。生活環境が良いとの意見には賛同しますが、リセールという視点で持ち上げることには違和感があります、、、

>>629 名無しさん
同意です。
ボリュームゾーンの価格がまだわかりませんが、田の字エリアが買えるほどの価格なら
わざわざ松ヶ崎を選ぶ人は多くないように思います。
西院と同じように、ゆっくり売っているうちに、マンション相場が上がり、値ごろ感が出てくるのを狙っているのではないかと疑ってしまいます。

>>629 名無しさん
言葉不足だったかもしれませんが、
①一般的に大規模マンションは人気でリセールに問題はない。
②戸数が多いので絶対的な相場価格が形成されやすく価格は跳ねない
③大きな価格高騰を狙うならプレミアム立地のマンションが良い。
ということです。

リセールは大きく跳ねないけど安定して人気のあるマンションになりやすいが私の見解です。
そもそも田の字で買う人は松ヶ崎で買いませんし逆もしかりですから比較対象として他エリアを出しても・・・・。
松ヶ崎界隈の中ではリセールは問題ないだろうということです。

>>631 口コミ知りたいさん
心配なのは、その松ヶ崎界隈のマンション市場のキャパを超えた戸数と高めの値付けではないかということです。
郊外の大型マンションでの悲惨な話は、ググればたくさん出てきます。

>>632 匿名さん
そもそも松ヶ崎は郊外ではない。上のほうなら他に大規模マンションといえばパークシティ北大路もあるけど人気物件。
次にそもそも松ヶ崎界隈の分譲自体が久しぶりなのにキャパ超えてるかどうかなんて素人目でわかるものではない。
値付けは条件良い部屋の先行販売しかしていないので高めの値付けの根拠が曖昧。
ちなみに通常住戸が坪300～350程度に収まれば今の新築マンション市場的には相場ぐらいな感覚

>>633 口コミ知りたいさん
本物件は、例に挙げておられるパークシティ北大路とは規模が違って、もっと大規模。
京都駅から北側では、分譲マンションとして例がないくらい大規模物件じゃないかなぁ。それだけに、それに伴う、この掲示板で色々とコメントされているような、購入を検討するうえでの不安点が出てくるのだと思う。

>>627
管理費積立金については、書いた通りです。売れるまではデベ負担。一時金は大規模修繕までに確実に売り切れるから問題ない。（そもそもデベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）個人の負担額がトータルでみたら小規模マンションより有利

>>635 匿名さん
大規模マンションという枠組みなら概ね100戸以上のことを言うのでパークシティ北大路225戸は同じ枠組み。ちょこちょこ売り出てるけど今販売なし。積立金162円/平米
同じく400戸クラスなら市内なら二条駅前のファミールぐらい（448戸）ここも売り出しはそこそこあるけど今販売中がないぐらいには人気ですね。積立金も168円/平米なので築年数の割に抑えられている。

>>636 口コミ知りたいさん
JR二条駅前と本物件では、かなり立地条件が違って、JR二条駅前は当然需要も多いでしょうし、田舎の本物件（田舎の良さもあるのですが）と同様に論じることはできないのではないかと思っています。

>>637 匿名さん

田舎（笑）
都会の方はお帰りください。
建設的な議論ができるとは思えません。立地条件だけで言えば田舎（笑）のほうが大規模修繕費は安く済みますね。

ちなみに人口だけで言えば中京区11万人に対して左京区16万人おりますので。(面積全然違うので参考までに)

>>638 口コミ知りたいさん さん
古くからの京の街中の人間にとっては、松ヶ崎は田舎という感覚もあると思います。
実際、大分少なくなりましたが、今でも、田んぼや畑がありますし、山も近いです。
でも、それは松ヶ崎を田舎と馬鹿にしているわけではなく、五山送り火の妙法の里山を守り、天皇に農作物を提供していた松ヶ崎村の流れをくむまちとして、良識ある京都人は、その存在感を認めているのだと思います。
>>636 口コミ知りたいさん のコメントは、決して建設的な議論を拒んでいるものではないと思います。
しかし、
>>638 口コミ知りたいさん 匿名の掲示板とはいえ、昨今問題となっているSNS上のコメントマナー、お互い十分注意しないといけないですね。

>>639 匿名さん
先程から論点ずらしばかりされておりますし、「参考になる」が投稿後1分足らずで３つ付けていらっしゃるのも目撃しております。
そういう方だと認識しておりますし、岩倉ならまだしも松ヶ崎を田舎呼ばわりする方は見たことありません。洛外ですから都ではありませんけどね。
松ヶ崎のマンションスレで松ヶ崎を田舎呼ばわりされる方はそもそも検討者でもなんでもないかと思いますので、中京区なり大阪東京の掲示板を覗かれてはいかがでしょうか。

松ヶ崎は田舎とはちがいますね。関東や外国の富裕層にとっては避暑地かな。
いうなれば京都の軽井沢みたいな位置づけだと思います。

>>640 口コミ知りたいさん さん
>>639 匿名さん です。私は、残念ながら、自分で「参考になる」を3つもつける方法を持っていません。私たちが投稿している時間帯には、やはり、他の方も何人か見ておられて、その方の中に、私のコメントに関しては、「参考になる」と思っていただいた方がおられるのだと思います。

>>628 評判気になるさん
ちょっと何言ってるかわからないです。流れ的に空室＝売れ残りのことですよ。

田舎の定義は曖昧ですが、松ヶ崎は都会を求めて住む地域でないという意味で田舎の部類では。北大路と比較する方がいますが松ヶ崎よりは断然都会です。松ヶ崎は自然豊かで良い場所なのに、田舎じゃない、リセールが問題ない等、変な方向で持ち上げていることが違和感。物件に合ったアピールポイントを教えてほしい。田の字で買う人は松ヶ崎で買わないと言ってる人もいますがそんなことはないと思います。御所南、御池が買えない層は北に行くか南に行くかで検討される人はいるのでは。

>>636 口コミ知りたいさん
そもそも（デベも商売でやってんだから売り切るんだよ。）ってデベでもないのに謎の発言ポジション。もしそうだとしたら、そんな力づくのマンションにリセール期待しにくくないですか？

「○○だ。なぜならそれが自分の見解だからだ。」
「××は間違っている。なぜなら自分はそう思わないから。議論にならないから出ていけ」
これは、検討板では議論・意見の交換ではなく、荒らしになってしまいます。

>>642 匿名さん
そうですか。
>>643
10年単位で売れ残る所有権マンション聞いたことありませんので空室リスクのリスクが意味わかりかねます
>>644
田舎だ郊外だと松ヶ崎のことを言っている方が違和感ですが。
北大路と比較するととおっしゃってますがそもそもあなたは中京マンションと比較されておりますよね。
京都は大規模マンション数が少ないんですから大規模マンションについての比較に二条や北大路が出てくるのは自然かと思います。
>>645
売れ残ったとしても という仮定の話です。転売目的住戸ではありませんのでリセールは跳ねないけど安定すると申しております。
>>646
松ヶ崎田舎っていう人はそもそも検討物件に入ってこないでしょう?
私はこの物件についてポジティブポジですが、ネガティブな方は、感情論が多い気がします。こちらがこうじゃないかということに対して内容が90度変わった反応が返ってきますし。。。
マンション反対運動について感情的感覚になるのは理解できますが、管理費修繕費が大規模マンションのほうが危険とか、超長期間売れ残りリスクとか現実からかけ離れすぎではないかと。

[非表示]の出番でしょうか。
機能をよく理解していないので

>>647 口コミ知りたいさん
少なくとも私は建設反対派ではなく、購入検討中の者です。建設反対派は掲示板になんか書き込んでも意味ないのでやめた方が良いです。一方でポジティブポジであることは否定しませんが、他の方の書き込みが感情論ばかりとは思いません。そんなこと言えば松ヶ崎が都会との主張も感情論では？北大路や二条よりも田舎なのは感情論でもなく事実でしょ。ポジティブ意見もネガティブ意見も私は聞きたいです。

>>649 通りがかりさん
都会ではないですし、田舎でもありません。住宅地です。
また元レスの方は、二条や北大路より田舎という比較としての書き方はされておりません。