プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

プレミストは、最近に西院のイオン近くで151戸を３年かけて売り切ってます。
今となっては価格は安いですが、掲示板では完成前は高い、完成後は施工が雑と散々でした。
こちらも同じくらいのスパンで考えているのではないでしょうか。
結局は自分のお財布事情かと思います。
掲示板の同じ「エリアの物件（大規模順）」では京都駅までの時間距離は同等以上のものが複数ありますね。

欲しい時が買い時ではないですか？迷っていたら自分の人生終わってしまいます。分相応で自分にあった最高を見つけられると良いですね。自分にもそう言い聞かせてます。

>>466 名無しさん
機械式で2万弱でした。
平面は余裕で2万超えてきます。

>>465 マンション検討中さん
そうなるどマンガミュージアム裏は破格でしたね。
この値段出すなら資産価値の高い烏丸御池で買いたいですね。

>>471 評判気になるさん
当時はすごく高かったと思います

>>471 評判気になるさん
当時の価格表を見ると、マンガミュージアム側5階で坪５００万円程でした。
烏丸御池徒歩２分、御所南小学校学区。

>>473 マンション比較中さん
こちらの6億の部屋は坪1000万ですからね。。
80平米超で坪500万。松ヶ崎駅徒歩5分？（敷地広すぎて無理でしょ）、松ヶ崎小学校区。
烏丸御池は地上からの階段降りたら目の前改札、すぐホームですが、松ヶ崎は改札までやや遠い。

>>474 マンコミュファンさん
そもそも、駅の格が違います。

>>474 マンコミュファンさん
163.54平米の部屋が確か4億だったと思うから坪800万
エリアを考えたらプレミストは坪500万ぐらいがプレミアム住戸の適正価格ぐらいでは？

>>476 検討板ユーザーさん
最プレミアム住戸を比較して、烏丸御池坪800万円、松ヶ崎坪1000万円。納得いかないのは、理解できます。だって、松ヶ崎駅前には、くら寿司、スギ薬局、ライフしかない駅なんだから。

>>47６ 評判気になるさん
３５０万ではないか？

ブリリア京都松ヶ崎の中古は、327万円/坪　１階ですが。
専有面積７２．４７m2　7180万円

https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshisakyo/nc_75880630/?msockid=...

>>479 匿名さん
1階、築2年、松ヶ崎駅徒歩13分でこの坪単価ですか～松ヶ崎プレミストの70平米の情報が出たらまた価格変わるんでしょうかね…

モデルルームにて、物件の説明を受けましたが、共用施設もあまりないのに、高いと感じました。


詳細を聞くまでは、魅力的でしたが、
建物の配置等考えると、億を払う価値はないと判断しました。

狭い部屋だと、多少お値段は下がるのでしょうが、
売り切れるのかな…と感じました。

そうですね。広い部屋は条件も良いので坪単価は高いですが、
これまで見た限りですが、狭い部屋は、坪単価が安いことが多かったです。

敷地内に確か11棟のマンション群が建ちます。
密集って言葉がピッタリで、団地みたいな感じ。
もう少し中庭作ったりして、ゆとりの空間を作って欲しかった。
駐車場はやや南よりの一箇所にかたまってるので、北側エリアの住人からは遠い感じ。車寄せもなさそうなので、荷物多い時とか雨の日は大変でしょうね。
何でこんなプランになっちゃったんだろ。

松ヶ崎みたいな田んぼあるところで白金とか、上がり続けてるとか、頭の中お花畑のコメント増えてきたな　笑

2012大衆不動産なんか買う奴アホ→底値
2015大衆バブルで上がり過ぎ→上昇
2018大衆オリンピックで暴落する→上昇
2020大衆コロナで景気低迷するから投げ売り→上昇
2021大衆株価天井、不動産は十年くらいで天井→上昇
2024大衆株価はバブル超えたからニーサ買え！マンション上がる！→イマココ

大衆は根拠無い発言ばかりやけど、唯一わかる事実は2024以降バブル時より株価は高いということ
そして不動産価格は日経平均と相関性がある以上、高いか安いかでいえば高い
株屋のワイも不動産持ってるしインフレ基調は変わらん思ってるけど、松ヶ崎が芸能人広告にしたくらいで梅田周辺や港区みたいな単価捌けるのかは見ものやね

>>468 匿名さん
プレミスト西院はなかなか完売しませんでしたね、、
確かに、割と批判が多かったですね。

>>485 マンション検討中さん
西院のイオンモール横に279戸のマンションが追加になってますね。

>>484 マンション検討中さん
梅田と港区の単価調べたら？
全然違うけど？
白金かどうかなんてどうでもいいが、松ヶ崎の不動産価格が上昇してるのは事実。お花畑でも何でもない。

私も正直「高い」と感じました。

俗に言う「田の字エリア」（私はこの呼び方は好きではありませんが）とは異なり、松ヶ崎エリアというのは、京都についてある程度土地勘があって、落ち着いた雰囲気を好んで定住目的（≠セカンドハウス、転売目的）で購入される方が多いように思うのです。

そうすると所有期間の値段変動よりも、払い切れるかどうかのグロス金額の方が関心を持たれる方が多い訳で、個人的には期待していた価格よりも10-15%程度割高だったのは事実です。
敷地内に駐車場があるのも魅力ですが、正直近隣で借りた方が安いと思える価格設定でした。

駐車場は維持費なので、根拠があいまいで高ければ購入後に値下げも可能です。
もっとも、機械式は平面式に比べて、土地代は安いでしょうが意地や更新に費用がかかるので、
それらを見込んでの設定かもしれません。
土地に住居をできるだけ建てようということでしょうかね。
だったら、マンション価格はその分安くしろとは思います。

５階さえ売れてしまえば、ある程度の資金は回収できるので、１～４階は長期戦を覚悟しているのだと思います。値段を下げて短期間で完売するより、値段を高めに設定して５年くらいかけて完売した方がトータルの収益があがります。大和ハウスは純利益が３０００億の優良企業ですから、短期間で完売することを目指さず、利益を最大化することを考えて高めの設定にしているのだと思います。ただ、企業として大丈夫でも大量に売れ残ると、担当者の評価には影響するでしょうから、それと購入希望者との我慢比べではないかと思います。

>>490 匿名さん
5年くらいかけて完売を目差すのですか、、、このごろ、立地のいいところにバンバン新築マンションが建っていますから、買い手としては選択肢が増える一方ですから、中古物件を選んでもらうのは厳しい気もしますが、まあいずれは完売するのかな、400戸。

>>490 匿名さん

デベの理論としては時間かかっても高い金額で売ればよいのですが、もしそれが理由なら、閑静な松ヶ崎で400戸もの戸数を利益最大化の理由で余してしまうと、街の景観やバリューにも影響を与えてしまいますから、1番大切なデベとしての信用を京都では確実に失ってしまう気がするんですけどね。。

5年もかけると、その間に中古を売却する場合に不利ですね。
当初は永住のつもりでも何が起こるかわかりませんから。

>>492 eマンションさん
そうですね。そして最大化された利益は、購入者の売却時に、時間差で不利益となって帳尻が合うということだと思います。１０～２０年後に松ヶ崎で大量の中古マンションが売りにだされた場合に供給過剰になってなかなか売れなくなると思います。新築時の購入者が全員が我慢して値下げしなければ、新築時と同じように値下げせずにいつか売れると思いますが、急いで現金化したい人は必ずいるので、値下げ合戦になりますよね。

静かな環境を欲する人は高値でもこのマンションを買えばいいと思います。
ただし400戸もあると（まして学童のいるファミリー層が多いと）マンション自体は
静かというわけにいかないかもしれません。

>>495 マンション検討中さん
さすがに400戸規模でマンションとしての静粛性を謳うようなことはしないでしょう。本当の富裕層で尚且つ夫婦世帯などを想定するなら50戸規模未満の小規模マンションで設定するのが一般的です。

先日見学に行きました。いい所ですね！都内のマンションを売却で移住を考えております。

>>497 買い替え検討中さん

私も考えています。
よろしければ、どの辺りが良かったと感じられたのか教えていただけませんか？立地ですか？

>>497
一回しか言わないぞ。やめとけｗ

>>499 デベにお勤めさん
儂は何度でも言う。このマンション買うたもんがちや。

たくさんあるので、焦ることはありません

作りが安っぽ過ぎますよ、天井も低いし二重床でも無いし、外廊下、団地感否めませんね。
敷地が広過ぎて、出入りも自転車置場に行くのも面倒そうですね。車での来客は何処に車を停めるのでしょうか？良いイメージが湧きません。

酸っぱい葡萄

>>503 匿名さん
それ言うなら酸っぱい経験。多岐川裕美。中谷美紀は砂の果実。

>>504 匿名さん
イソップのすっぱい葡萄の話だと思いますけど？

なんたって……ですよ。長谷工に土地を売った郵政も間違い。だって大型郊外型ファミリーマンションしか建てること出来ない長谷工ですから。もっと言えば日本全国同じ仕様。見に行ったけど特別感無し。
なんかバカにされてるかな?そんでもって億ってか？笑うしかないね！
そうそう、松ヶ崎の空気感は惚れましたね。億出すなら松ヶ崎で注文住宅建てますわー

タレント等CMに使うマンションは気をつけるべき！以前建築関係者が言ってました。

>>507 近隣住民さん

どうしてでしょうか？
理由とダメだった例を教えてください

>>506 マンション比較中さん
長谷工は高層タワマンも手がけてますし、この人手不足の中長谷工なくなったら困るのは今やデベ側。あと仕様を決定するのはデベサイドなわけで、イメージだけで断定するのはよくないですね。全然長谷工を庇うつもりもないですが。

モデルルーム行きました。思っていたより団地感がマシでしたが(一周建物、中に2棟？が建つ。多分中の2棟のうち南側の方は前が駐車場なので坪単価他安くなるかも。)、正直安っぽいなと感じました。
広さと駅まで近いことはやはり魅力的ですが、駐車場は部屋によっては遠いし値段は割高。
あとは、間取りが安っぽい間取りと感じました(デベ側が決めるのはわかってますが、長谷工さんにも価格の問題で権限があったのでは？)。プレミアムプランは坪単価バグってるし、ミドル？プランも1億以上の割には安っぽい…。スタンダードプランは、同じような部屋が沢山量産されそうで、魅力がなかった…1億以上で外廊下は高級感なさすぎる。
間取りや駐車場をそこまで気にされないのであれば、ある程度安ければいい物件だと思います～

>>506 マンション比較中さん
御池東洞院のプレテイナージュというマンションは売主施工共長谷工ですが、デザインや設備は水準以上です。お金をかければ高級マンションもつくれるのでしょう。

>>511 マンション検討中さん
あそこは上層階が二重床二重天井で、中下層階が直床だったりして露骨に格差をつけているのがいやだった。リビングの柱の出っ張りも大きく、リビングインの部屋を平気で作ったりと、高級そうに見えて意外としょぼかった（まあ、古いこともあるけれど）。

>>512 匿名さん
長谷工の施工には、売り主（デベ）に関係なく特有の作り癖というか、構造上は完璧ながら美意識を無視したコストカットが散見される。その点を承知でコスパを考えてデベは依頼するんじゃないかな。ただ長谷工はプロ中のプロだから、今まで訴訟問題など一度も起こしたことがないはず。

>>513 匿名さん
なるほど。訴訟問題がないのは意外でした。それは素晴らしいですね。
施工が長谷工の都内の高級マンション等も見ましたが、施工が長谷工なのが気にならないところもチラホラ。コストカットの有無による仕様の違いを気に入るか否かは人それぞれなので体感してもらうべきですね。

長谷工は訴訟問題がないといっておられる方も居られるようですが、長谷工は住民側の主な希望をほぼ無視して計画を推し進め、現在、住民側が問題とするその計画が建築審査会にて審査されることになっていると聞く。
そんな状況なのにも関わらず、大和ハウスはモデルルームを作り、契約の予約まで始めようとしているが、フライング過ぎて、問題になる可能性があると思う。長谷工も大和ハウスも企業の態度として大丈夫かな？

京都市左京区の大型マンション計画、開発許可取り消し求めた審査請求を却下
2024年1月11日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/1181526

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https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000305/305930/05...

23.5 意見と見解
24.1 審査請求却下
24.11 販売開始

きちんとステップを踏んでいますね。