プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

坪単価が高すぎますね。立地的には坪350万くらいにしないと。ここより松ヶ崎駅から遠いブリリア松ヶ崎（立地はほぼ修学院）が高値で売れてしまったので、このあたりの相場が上がったのだと思いますが、ブリリア松ヶ崎を購入した人は高値で掴んでいるので、購入時よりかなり下げないと売れないです。京都の人口は右肩下がりだし、松ヶ崎～北山のマンションは供給過多なので、これから中古販売価格が大きく下がるようになると思います。結果、投資目的で購入する人が買い控えるようになるので、あとで新築の価格も下がると思います。今はその直前だと思うので、高値掴みにならないように注意した方がいいです。

>>452 匿名さん
そうですね、「新築プレミアム」という言葉もあるように、一般に新築は
地域の相場より価格設定が高いので、東京の中心部のようなマンションはいざしらず
普通の地方のマンションは、買ったとたんに中古扱いになり1000万円値が下がると
いいます。永住目的なら1000万下がろうが関係ないですが、10年以内の住み替えを
視野に入れている人は要注意だと思います。

総戸数が約400戸なんて、昭和の団地みたいで、どう考えても富裕層が住むマンションではありません。
年収500万円レベルの人が、頭金500万～1000万として、年収5倍のローンを組んで払っていける価格設定にしないと売り抜けるのは難しいような・・・

本気で検討してただけに、残念ー。
この地域は好きなのに。
いい感じのファミリーマンションこの辺りに出来ないかな。
ちなみに、2期の販売は1月からで70m2で8000万超えとのことです。

>>455 マンション検討中さん

同感です。
当方も本気で検討してきて楽しみにしていた物件だったのですが、、立地、広さ、グレード、大規模集合団地感、の割に小規模な共用部、色々考えると提示販売価格には不相応なのではと感じてきたところです。
プレミアム住戸は買い手があるかもしれませんが、果たして全て売り切るのに何年掛かるのか、そうなると修繕費管理費が早々に値上がりするのではないか、似た様な間取りが大量にあるのでリセールする際は値下げ競争になるのではないかなど、うーん。。
プレミストブランドは大都市で沢山の高級マンションを手掛けてますが、リセールバリューのほぼ無い松ヶ崎ではあまりにも強気過ぎるのではと感じています。

販売開始まで半月を切ったこの段階でも一般公開の公式HPで間取りや仕様など一切開示しないスタイルは大和ハウス物件としてもかなり珍しいっていうか、過去記憶にないですね。部屋の広さからして富裕層からまず先行販売してって思惑なのでしょうが、それにしても間口を絞り過ぎて悪手になっている気がします。

せめて賀茂川に面していたら背中押されるんだが、高野川が近くても、、、
施工会社がコストカットの上手な長谷工というのも、あまり嬉しい気はしない、、、
マイナス思考はよくないが、迷い出すといろいろ気になるところが出てくる

>>456 マンション掲示板さん
管理費積立金は、デベが払うので関係ないですよ。
他大規模マンション見てもそうですが、リセール時は相場落ち着いたタイミングなら価格競争にはならないですね良くも悪くも相場価格がはっきりするので高くも売れません。買ったときより高く売れるかどうかは別ですが・・・。
プレミスト西院も3年ぐらい？売っていたので長期戦覚悟の値付けなんでしょうね。建築価格あがっているので竣工するころには他も上がってるだろうってところなんでしょう。

>>458
施工が長谷工なのは、最初に土地取得したのが長谷工なので仕方ないですね。私も長谷工あんまりグレード良くなくて好きじゃないのですが。。。モデルルームはオプション盛り盛りだろうしなぁ・・・

今は海外（特に中国）の富裕層が国内の不動産バブルが弾けて日本のマンションを購入していてバブルになっていると思います。ちょうど１０年前と比較してマンションが２倍になっているデータがYahooニュースででていますね。戸建てや他の物価上昇に比べて急激すぎます。東京は人口流入がありますが、京都市は人口が減り続けるのでどこかのタイミングでバブルが弾けると思います。このマンションが大量に売れ残ったら、以後の新築マンションは強気な価格設定ができなくなるので、それがきっかけになるのではと思います。デベロッパーや仲介する不動産会社は販売価格に比例して利益があがるので、新築価格があがり続ける方向で市場を誘導すると思いますが、購入する側からするとバブルが弾けた方がいいので、、

>>460 匿名さん
結果、今は買いではないのですね。
いつ弾けるのかなー。
そろそろ年齢的にも購入したいけど、どこも高すぎるー。

>>461 eマンションさん
ニュースにもなっていますね
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6516974

>>462 匿名さん
少子化加速など日本もヤバイですね。

私は、環境がいいし中心部よりは断然子育てもしやすそうなので前向き検討です。駐車場も欲しいですし。バルコニーが広くて間取りも良かったと思います

松ヶ崎の80平米超で12000万超、200平米6億、駐車場の相場が1万円台のエリアなのに、敷地内2万超。
正直、将来的には購入時より資産価値下がる要素しか見当たりません。
ターゲット誰なんですかね。

駐車場、2万もするんですか？
全部が高い。

身の丈に合わない人は、そもそも相手にしていないらかもですね。背伸び組カット。

プレミストは、最近に西院のイオン近くで151戸を３年かけて売り切ってます。
今となっては価格は安いですが、掲示板では完成前は高い、完成後は施工が雑と散々でした。
こちらも同じくらいのスパンで考えているのではないでしょうか。
結局は自分のお財布事情かと思います。
掲示板の同じ「エリアの物件（大規模順）」では京都駅までの時間距離は同等以上のものが複数ありますね。

欲しい時が買い時ではないですか？迷っていたら自分の人生終わってしまいます。分相応で自分にあった最高を見つけられると良いですね。自分にもそう言い聞かせてます。

>>466 名無しさん
機械式で2万弱でした。
平面は余裕で2万超えてきます。

>>465 マンション検討中さん
そうなるどマンガミュージアム裏は破格でしたね。
この値段出すなら資産価値の高い烏丸御池で買いたいですね。

>>471 評判気になるさん
当時はすごく高かったと思います

>>471 評判気になるさん
当時の価格表を見ると、マンガミュージアム側5階で坪５００万円程でした。
烏丸御池徒歩２分、御所南小学校学区。

>>473 マンション比較中さん
こちらの6億の部屋は坪1000万ですからね。。
80平米超で坪500万。松ヶ崎駅徒歩5分？（敷地広すぎて無理でしょ）、松ヶ崎小学校区。
烏丸御池は地上からの階段降りたら目の前改札、すぐホームですが、松ヶ崎は改札までやや遠い。

>>474 マンコミュファンさん
そもそも、駅の格が違います。

>>474 マンコミュファンさん
163.54平米の部屋が確か4億だったと思うから坪800万
エリアを考えたらプレミストは坪500万ぐらいがプレミアム住戸の適正価格ぐらいでは？

>>476 検討板ユーザーさん
最プレミアム住戸を比較して、烏丸御池坪800万円、松ヶ崎坪1000万円。納得いかないのは、理解できます。だって、松ヶ崎駅前には、くら寿司、スギ薬局、ライフしかない駅なんだから。

>>47６ 評判気になるさん
３５０万ではないか？

ブリリア京都松ヶ崎の中古は、327万円/坪　１階ですが。
専有面積７２．４７m2　7180万円

https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshisakyo/nc_75880630/?msockid=...

>>479 匿名さん
1階、築2年、松ヶ崎駅徒歩13分でこの坪単価ですか～松ヶ崎プレミストの70平米の情報が出たらまた価格変わるんでしょうかね…

モデルルームにて、物件の説明を受けましたが、共用施設もあまりないのに、高いと感じました。


詳細を聞くまでは、魅力的でしたが、
建物の配置等考えると、億を払う価値はないと判断しました。

狭い部屋だと、多少お値段は下がるのでしょうが、
売り切れるのかな…と感じました。

そうですね。広い部屋は条件も良いので坪単価は高いですが、
これまで見た限りですが、狭い部屋は、坪単価が安いことが多かったです。

敷地内に確か11棟のマンション群が建ちます。
密集って言葉がピッタリで、団地みたいな感じ。
もう少し中庭作ったりして、ゆとりの空間を作って欲しかった。
駐車場はやや南よりの一箇所にかたまってるので、北側エリアの住人からは遠い感じ。車寄せもなさそうなので、荷物多い時とか雨の日は大変でしょうね。
何でこんなプランになっちゃったんだろ。

松ヶ崎みたいな田んぼあるところで白金とか、上がり続けてるとか、頭の中お花畑のコメント増えてきたな　笑

2012大衆不動産なんか買う奴アホ→底値
2015大衆バブルで上がり過ぎ→上昇
2018大衆オリンピックで暴落する→上昇
2020大衆コロナで景気低迷するから投げ売り→上昇
2021大衆株価天井、不動産は十年くらいで天井→上昇
2024大衆株価はバブル超えたからニーサ買え！マンション上がる！→イマココ

大衆は根拠無い発言ばかりやけど、唯一わかる事実は2024以降バブル時より株価は高いということ
そして不動産価格は日経平均と相関性がある以上、高いか安いかでいえば高い
株屋のワイも不動産持ってるしインフレ基調は変わらん思ってるけど、松ヶ崎が芸能人広告にしたくらいで梅田周辺や港区みたいな単価捌けるのかは見ものやね

>>468 匿名さん
プレミスト西院はなかなか完売しませんでしたね、、
確かに、割と批判が多かったですね。

>>485 マンション検討中さん
西院のイオンモール横に279戸のマンションが追加になってますね。

>>484 マンション検討中さん
梅田と港区の単価調べたら？
全然違うけど？
白金かどうかなんてどうでもいいが、松ヶ崎の不動産価格が上昇してるのは事実。お花畑でも何でもない。

私も正直「高い」と感じました。

俗に言う「田の字エリア」（私はこの呼び方は好きではありませんが）とは異なり、松ヶ崎エリアというのは、京都についてある程度土地勘があって、落ち着いた雰囲気を好んで定住目的（≠セカンドハウス、転売目的）で購入される方が多いように思うのです。

そうすると所有期間の値段変動よりも、払い切れるかどうかのグロス金額の方が関心を持たれる方が多い訳で、個人的には期待していた価格よりも10-15%程度割高だったのは事実です。
敷地内に駐車場があるのも魅力ですが、正直近隣で借りた方が安いと思える価格設定でした。

駐車場は維持費なので、根拠があいまいで高ければ購入後に値下げも可能です。
もっとも、機械式は平面式に比べて、土地代は安いでしょうが意地や更新に費用がかかるので、
それらを見込んでの設定かもしれません。
土地に住居をできるだけ建てようということでしょうかね。
だったら、マンション価格はその分安くしろとは思います。

５階さえ売れてしまえば、ある程度の資金は回収できるので、１～４階は長期戦を覚悟しているのだと思います。値段を下げて短期間で完売するより、値段を高めに設定して５年くらいかけて完売した方がトータルの収益があがります。大和ハウスは純利益が３０００億の優良企業ですから、短期間で完売することを目指さず、利益を最大化することを考えて高めの設定にしているのだと思います。ただ、企業として大丈夫でも大量に売れ残ると、担当者の評価には影響するでしょうから、それと購入希望者との我慢比べではないかと思います。

>>490 匿名さん
5年くらいかけて完売を目差すのですか、、、このごろ、立地のいいところにバンバン新築マンションが建っていますから、買い手としては選択肢が増える一方ですから、中古物件を選んでもらうのは厳しい気もしますが、まあいずれは完売するのかな、400戸。

>>490 匿名さん

デベの理論としては時間かかっても高い金額で売ればよいのですが、もしそれが理由なら、閑静な松ヶ崎で400戸もの戸数を利益最大化の理由で余してしまうと、街の景観やバリューにも影響を与えてしまいますから、1番大切なデベとしての信用を京都では確実に失ってしまう気がするんですけどね。。

5年もかけると、その間に中古を売却する場合に不利ですね。
当初は永住のつもりでも何が起こるかわかりませんから。

>>492 eマンションさん
そうですね。そして最大化された利益は、購入者の売却時に、時間差で不利益となって帳尻が合うということだと思います。１０～２０年後に松ヶ崎で大量の中古マンションが売りにだされた場合に供給過剰になってなかなか売れなくなると思います。新築時の購入者が全員が我慢して値下げしなければ、新築時と同じように値下げせずにいつか売れると思いますが、急いで現金化したい人は必ずいるので、値下げ合戦になりますよね。

静かな環境を欲する人は高値でもこのマンションを買えばいいと思います。
ただし400戸もあると（まして学童のいるファミリー層が多いと）マンション自体は
静かというわけにいかないかもしれません。

>>495 マンション検討中さん
さすがに400戸規模でマンションとしての静粛性を謳うようなことはしないでしょう。本当の富裕層で尚且つ夫婦世帯などを想定するなら50戸規模未満の小規模マンションで設定するのが一般的です。

先日見学に行きました。いい所ですね！都内のマンションを売却で移住を考えております。

>>497 買い替え検討中さん

私も考えています。
よろしければ、どの辺りが良かったと感じられたのか教えていただけませんか？立地ですか？

>>497
一回しか言わないぞ。やめとけｗ

>>499 デベにお勤めさん
儂は何度でも言う。このマンション買うたもんがちや。

たくさんあるので、焦ることはありません