プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

なぜ大型にして詰め込んだのかが理解出来ない（笑）この地なら、広さと贅沢な仕様で全て富裕層向けにしてホテルライクなサービスとセキュリティを持つ小規模でしょう。例えればエクシブ八瀬。普通の詰め込みマンションではワクワクしないし、しかも狭くバカ高い中に暮らす未来って？バカにされてる感ありです（笑）

>>423 匿名さん
長期に渡って、ローン返済をするのが標準的ですが、
長期間の返済期間にはいろいろなリスクがあるので、リスクを知って余裕を持ってという話だと思います。
借入金額にも影響するので検討板にあっても良いのではないでしょうか。
長いけどリスクをかなり網羅した内容です。

北陸新幹線は結局京都の地下を通るんでしょうか？

また競合物件が出てきました。kyoto1192さんの記事を読んでから選んでも遅くない。北山のブリリアとこことどっちがいいだろうか、、、
https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

>>426 マンション検討中さん
今月2日に発表された京都市の公式発表によれば、

敦賀以西（敦賀～新大阪）については、「小浜京都ルート（敦賀駅－小浜市（東小浜）附近－京都駅－京田辺市（松井山手）附近－新大阪駅を結ぶルート）」により整備が進められることになりました。

とのこと。つまり京都市（京都駅）を通ります。
https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000323792.html

東海道新幹線の一部を共用は無いのですね。
スケジュール記載はないですが、いつになるのやら。

>>427 匿名さん
結構高くなるそうなので、1億とか1億5000万円以上とかで購入検討するのであれば、東京物産のブリリア第二弾？が私的にはいいですね。戸数も少ないですし。
普段の生活は松ヶ崎の方がしやすそうなので、購入目的によるかも。

>>427 匿名さん
購入層が違いそうだけど、プレミアム住戸狙いの人は流れる可能性高いね。
隣のブリリアは全く中古が売りに出てなくてしばらく出てた198㎡の部屋は坪400ぐらいで売れたようだし、今回も売り出し坪400とかそれ以上になるんだろうなと。

>>428 匿名さん

京都市内の色んな場所でもボーリング調査してるみたいですね。米原ルートで良いのに。

>>432 マンション検討中さん
京都駅の南北通路の追加が2030年完成なので米原ルートでの開通と合わせてかと思ってました。

>>431 匿名さん

ググるとブリリアの売り出し中は２件あります。
金額以外の条件は同じなので同じ物件かもしれません。

価格 6,930万円
間取り 3ＬＤＫ
専有面積 72.47m2
所在階 1階
採光方向 南西
→　316万円/坪

https://www.stepon.co.jp/mansion/library-detail/12100549/?utm_source=b...

>>434 匿名さん
それ松ヶ崎のブリリアですね。
北山のブリリアは別です。
https://suumo.jp/library/tf_26/sc_26101/to_1002349554/
地下に平面駐車場付きで、新築当時で坪400で竣工前完売だったかな。

>>384 坪単価比較中さん
このプレミスト京都松ヶ崎に対する住民の反対運動も結構烈しいらしいよ

>>436 通りがかりさん
何か具体的に動きがありましたか？

>>436 通りがかりさん
「らしい」って何とも無責任で根拠に乏しいコメントですね

>>438 匿名さん
京都人ならではの婉曲表現。それを汲み取れないとは文明人ではないらしい(^▽^)

>>439 匿名さん
それを｢京都人ならでは｣と言うような方の方が如何なものかと思いますよ

>>439 匿名さん

京都の方ではない方が、何わかったようなことを言ってるんだか

このマンションは人気ですね。
立地的に何故そこまで人気なのか不思議です。

>>442 匿名さん
京都の松ケ崎を東京にたとえると白金だそうだから(^▽^)/
https://x.com/sowhatdosickie/status/675995593429401600

>>443 匿名さん
「松ケ崎＝白金」をツイートしているのはこっちのほうかな

>>443 匿名さん
ほうー！面白いですね。
京都の高級住宅地なのですね。

東京の人向けですね。これで勘違いして高値になると困ります。
ちなみに京都人の脳内地図では、北大路を超えると、「京都市内」から「一応京都市」に変わります。

御所南の目黒の位置が白金、広尾で、松ヶ崎が目黒とか成城あたりな気がする。

とはいえ、東京と京都では雲泥の差ですが。

松ヶ崎：青葉台　(国際会館：中央林間)

営業の方からまた電話がありましたが、意外と出だし不調なんでしょうか。

不調でしょうね。関心のある人の感覚と売値が乖離しすぎてるんですよ。それはそうといつまで中谷美紀なのでしょうか。千年の美学が松ヶ崎？？？？そこなんですよ。乖離しまくり、ホームページ変わらなさすぎ、もうどうでもよくなりました（笑）

もう少しラグジュアリーな作りならまだしも、府外の富裕層買い手からすると購入立地はここじゃないので、地元でさばける戸数にしてほしかったですね。烏丸線5分なら需要がないわけではないと思うので。

坪単価が高すぎますね。立地的には坪350万くらいにしないと。ここより松ヶ崎駅から遠いブリリア松ヶ崎（立地はほぼ修学院）が高値で売れてしまったので、このあたりの相場が上がったのだと思いますが、ブリリア松ヶ崎を購入した人は高値で掴んでいるので、購入時よりかなり下げないと売れないです。京都の人口は右肩下がりだし、松ヶ崎～北山のマンションは供給過多なので、これから中古販売価格が大きく下がるようになると思います。結果、投資目的で購入する人が買い控えるようになるので、あとで新築の価格も下がると思います。今はその直前だと思うので、高値掴みにならないように注意した方がいいです。

>>452 匿名さん
そうですね、「新築プレミアム」という言葉もあるように、一般に新築は
地域の相場より価格設定が高いので、東京の中心部のようなマンションはいざしらず
普通の地方のマンションは、買ったとたんに中古扱いになり1000万円値が下がると
いいます。永住目的なら1000万下がろうが関係ないですが、10年以内の住み替えを
視野に入れている人は要注意だと思います。

総戸数が約400戸なんて、昭和の団地みたいで、どう考えても富裕層が住むマンションではありません。
年収500万円レベルの人が、頭金500万～1000万として、年収5倍のローンを組んで払っていける価格設定にしないと売り抜けるのは難しいような・・・

本気で検討してただけに、残念ー。
この地域は好きなのに。
いい感じのファミリーマンションこの辺りに出来ないかな。
ちなみに、2期の販売は1月からで70m2で8000万超えとのことです。

>>455 マンション検討中さん

同感です。
当方も本気で検討してきて楽しみにしていた物件だったのですが、、立地、広さ、グレード、大規模集合団地感、の割に小規模な共用部、色々考えると提示販売価格には不相応なのではと感じてきたところです。
プレミアム住戸は買い手があるかもしれませんが、果たして全て売り切るのに何年掛かるのか、そうなると修繕費管理費が早々に値上がりするのではないか、似た様な間取りが大量にあるのでリセールする際は値下げ競争になるのではないかなど、うーん。。
プレミストブランドは大都市で沢山の高級マンションを手掛けてますが、リセールバリューのほぼ無い松ヶ崎ではあまりにも強気過ぎるのではと感じています。

販売開始まで半月を切ったこの段階でも一般公開の公式HPで間取りや仕様など一切開示しないスタイルは大和ハウス物件としてもかなり珍しいっていうか、過去記憶にないですね。部屋の広さからして富裕層からまず先行販売してって思惑なのでしょうが、それにしても間口を絞り過ぎて悪手になっている気がします。

せめて賀茂川に面していたら背中押されるんだが、高野川が近くても、、、
施工会社がコストカットの上手な長谷工というのも、あまり嬉しい気はしない、、、
マイナス思考はよくないが、迷い出すといろいろ気になるところが出てくる

>>456 マンション掲示板さん
管理費積立金は、デベが払うので関係ないですよ。
他大規模マンション見てもそうですが、リセール時は相場落ち着いたタイミングなら価格競争にはならないですね良くも悪くも相場価格がはっきりするので高くも売れません。買ったときより高く売れるかどうかは別ですが・・・。
プレミスト西院も3年ぐらい？売っていたので長期戦覚悟の値付けなんでしょうね。建築価格あがっているので竣工するころには他も上がってるだろうってところなんでしょう。

>>458
施工が長谷工なのは、最初に土地取得したのが長谷工なので仕方ないですね。私も長谷工あんまりグレード良くなくて好きじゃないのですが。。。モデルルームはオプション盛り盛りだろうしなぁ・・・

今は海外（特に中国）の富裕層が国内の不動産バブルが弾けて日本のマンションを購入していてバブルになっていると思います。ちょうど１０年前と比較してマンションが２倍になっているデータがYahooニュースででていますね。戸建てや他の物価上昇に比べて急激すぎます。東京は人口流入がありますが、京都市は人口が減り続けるのでどこかのタイミングでバブルが弾けると思います。このマンションが大量に売れ残ったら、以後の新築マンションは強気な価格設定ができなくなるので、それがきっかけになるのではと思います。デベロッパーや仲介する不動産会社は販売価格に比例して利益があがるので、新築価格があがり続ける方向で市場を誘導すると思いますが、購入する側からするとバブルが弾けた方がいいので、、

>>460 匿名さん
結果、今は買いではないのですね。
いつ弾けるのかなー。
そろそろ年齢的にも購入したいけど、どこも高すぎるー。

>>461 eマンションさん
ニュースにもなっていますね
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6516974

>>462 匿名さん
少子化加速など日本もヤバイですね。

私は、環境がいいし中心部よりは断然子育てもしやすそうなので前向き検討です。駐車場も欲しいですし。バルコニーが広くて間取りも良かったと思います

松ヶ崎の80平米超で12000万超、200平米6億、駐車場の相場が1万円台のエリアなのに、敷地内2万超。
正直、将来的には購入時より資産価値下がる要素しか見当たりません。
ターゲット誰なんですかね。

駐車場、2万もするんですか？
全部が高い。

身の丈に合わない人は、そもそも相手にしていないらかもですね。背伸び組カット。

プレミストは、最近に西院のイオン近くで151戸を３年かけて売り切ってます。
今となっては価格は安いですが、掲示板では完成前は高い、完成後は施工が雑と散々でした。
こちらも同じくらいのスパンで考えているのではないでしょうか。
結局は自分のお財布事情かと思います。
掲示板の同じ「エリアの物件（大規模順）」では京都駅までの時間距離は同等以上のものが複数ありますね。

欲しい時が買い時ではないですか？迷っていたら自分の人生終わってしまいます。分相応で自分にあった最高を見つけられると良いですね。自分にもそう言い聞かせてます。

>>466 名無しさん
機械式で2万弱でした。
平面は余裕で2万超えてきます。

>>465 マンション検討中さん
そうなるどマンガミュージアム裏は破格でしたね。
この値段出すなら資産価値の高い烏丸御池で買いたいですね。

>>471 評判気になるさん
当時はすごく高かったと思います

>>471 評判気になるさん
当時の価格表を見ると、マンガミュージアム側5階で坪５００万円程でした。
烏丸御池徒歩２分、御所南小学校学区。

>>473 マンション比較中さん
こちらの6億の部屋は坪1000万ですからね。。
80平米超で坪500万。松ヶ崎駅徒歩5分？（敷地広すぎて無理でしょ）、松ヶ崎小学校区。
烏丸御池は地上からの階段降りたら目の前改札、すぐホームですが、松ヶ崎は改札までやや遠い。

>>474 マンコミュファンさん
そもそも、駅の格が違います。

>>474 マンコミュファンさん
163.54平米の部屋が確か4億だったと思うから坪800万
エリアを考えたらプレミストは坪500万ぐらいがプレミアム住戸の適正価格ぐらいでは？

>>476 検討板ユーザーさん
最プレミアム住戸を比較して、烏丸御池坪800万円、松ヶ崎坪1000万円。納得いかないのは、理解できます。だって、松ヶ崎駅前には、くら寿司、スギ薬局、ライフしかない駅なんだから。

>>47６ 評判気になるさん
３５０万ではないか？

ブリリア京都松ヶ崎の中古は、327万円/坪　１階ですが。
専有面積７２．４７m2　7180万円

https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshisakyo/nc_75880630/?msockid=...

>>479 匿名さん
1階、築2年、松ヶ崎駅徒歩13分でこの坪単価ですか～松ヶ崎プレミストの70平米の情報が出たらまた価格変わるんでしょうかね…

モデルルームにて、物件の説明を受けましたが、共用施設もあまりないのに、高いと感じました。


詳細を聞くまでは、魅力的でしたが、
建物の配置等考えると、億を払う価値はないと判断しました。

狭い部屋だと、多少お値段は下がるのでしょうが、
売り切れるのかな…と感じました。

そうですね。広い部屋は条件も良いので坪単価は高いですが、
これまで見た限りですが、狭い部屋は、坪単価が安いことが多かったです。

敷地内に確か11棟のマンション群が建ちます。
密集って言葉がピッタリで、団地みたいな感じ。
もう少し中庭作ったりして、ゆとりの空間を作って欲しかった。
駐車場はやや南よりの一箇所にかたまってるので、北側エリアの住人からは遠い感じ。車寄せもなさそうなので、荷物多い時とか雨の日は大変でしょうね。
何でこんなプランになっちゃったんだろ。

松ヶ崎みたいな田んぼあるところで白金とか、上がり続けてるとか、頭の中お花畑のコメント増えてきたな　笑

2012大衆不動産なんか買う奴アホ→底値
2015大衆バブルで上がり過ぎ→上昇
2018大衆オリンピックで暴落する→上昇
2020大衆コロナで景気低迷するから投げ売り→上昇
2021大衆株価天井、不動産は十年くらいで天井→上昇
2024大衆株価はバブル超えたからニーサ買え！マンション上がる！→イマココ

大衆は根拠無い発言ばかりやけど、唯一わかる事実は2024以降バブル時より株価は高いということ
そして不動産価格は日経平均と相関性がある以上、高いか安いかでいえば高い
株屋のワイも不動産持ってるしインフレ基調は変わらん思ってるけど、松ヶ崎が芸能人広告にしたくらいで梅田周辺や港区みたいな単価捌けるのかは見ものやね

>>468 匿名さん
プレミスト西院はなかなか完売しませんでしたね、、
確かに、割と批判が多かったですね。

>>485 マンション検討中さん
西院のイオンモール横に279戸のマンションが追加になってますね。

>>484 マンション検討中さん
梅田と港区の単価調べたら？
全然違うけど？
白金かどうかなんてどうでもいいが、松ヶ崎の不動産価格が上昇してるのは事実。お花畑でも何でもない。

私も正直「高い」と感じました。

俗に言う「田の字エリア」（私はこの呼び方は好きではありませんが）とは異なり、松ヶ崎エリアというのは、京都についてある程度土地勘があって、落ち着いた雰囲気を好んで定住目的（≠セカンドハウス、転売目的）で購入される方が多いように思うのです。

そうすると所有期間の値段変動よりも、払い切れるかどうかのグロス金額の方が関心を持たれる方が多い訳で、個人的には期待していた価格よりも10-15%程度割高だったのは事実です。
敷地内に駐車場があるのも魅力ですが、正直近隣で借りた方が安いと思える価格設定でした。

駐車場は維持費なので、根拠があいまいで高ければ購入後に値下げも可能です。
もっとも、機械式は平面式に比べて、土地代は安いでしょうが意地や更新に費用がかかるので、
それらを見込んでの設定かもしれません。
土地に住居をできるだけ建てようということでしょうかね。
だったら、マンション価格はその分安くしろとは思います。

５階さえ売れてしまえば、ある程度の資金は回収できるので、１～４階は長期戦を覚悟しているのだと思います。値段を下げて短期間で完売するより、値段を高めに設定して５年くらいかけて完売した方がトータルの収益があがります。大和ハウスは純利益が３０００億の優良企業ですから、短期間で完売することを目指さず、利益を最大化することを考えて高めの設定にしているのだと思います。ただ、企業として大丈夫でも大量に売れ残ると、担当者の評価には影響するでしょうから、それと購入希望者との我慢比べではないかと思います。

>>490 匿名さん
5年くらいかけて完売を目差すのですか、、、このごろ、立地のいいところにバンバン新築マンションが建っていますから、買い手としては選択肢が増える一方ですから、中古物件を選んでもらうのは厳しい気もしますが、まあいずれは完売するのかな、400戸。

>>490 匿名さん

デベの理論としては時間かかっても高い金額で売ればよいのですが、もしそれが理由なら、閑静な松ヶ崎で400戸もの戸数を利益最大化の理由で余してしまうと、街の景観やバリューにも影響を与えてしまいますから、1番大切なデベとしての信用を京都では確実に失ってしまう気がするんですけどね。。

5年もかけると、その間に中古を売却する場合に不利ですね。
当初は永住のつもりでも何が起こるかわかりませんから。

>>492 eマンションさん
そうですね。そして最大化された利益は、購入者の売却時に、時間差で不利益となって帳尻が合うということだと思います。１０～２０年後に松ヶ崎で大量の中古マンションが売りにだされた場合に供給過剰になってなかなか売れなくなると思います。新築時の購入者が全員が我慢して値下げしなければ、新築時と同じように値下げせずにいつか売れると思いますが、急いで現金化したい人は必ずいるので、値下げ合戦になりますよね。

静かな環境を欲する人は高値でもこのマンションを買えばいいと思います。
ただし400戸もあると（まして学童のいるファミリー層が多いと）マンション自体は
静かというわけにいかないかもしれません。

>>495 マンション検討中さん
さすがに400戸規模でマンションとしての静粛性を謳うようなことはしないでしょう。本当の富裕層で尚且つ夫婦世帯などを想定するなら50戸規模未満の小規模マンションで設定するのが一般的です。

先日見学に行きました。いい所ですね！都内のマンションを売却で移住を考えております。

>>497 買い替え検討中さん

私も考えています。
よろしければ、どの辺りが良かったと感じられたのか教えていただけませんか？立地ですか？

>>497
一回しか言わないぞ。やめとけｗ

>>499 デベにお勤めさん
儂は何度でも言う。このマンション買うたもんがちや。

たくさんあるので、焦ることはありません

作りが安っぽ過ぎますよ、天井も低いし二重床でも無いし、外廊下、団地感否めませんね。
敷地が広過ぎて、出入りも自転車置場に行くのも面倒そうですね。車での来客は何処に車を停めるのでしょうか？良いイメージが湧きません。

酸っぱい葡萄

>>503 匿名さん
それ言うなら酸っぱい経験。多岐川裕美。中谷美紀は砂の果実。

>>504 匿名さん
イソップのすっぱい葡萄の話だと思いますけど？

なんたって……ですよ。長谷工に土地を売った郵政も間違い。だって大型郊外型ファミリーマンションしか建てること出来ない長谷工ですから。もっと言えば日本全国同じ仕様。見に行ったけど特別感無し。
なんかバカにされてるかな?そんでもって億ってか？笑うしかないね！
そうそう、松ヶ崎の空気感は惚れましたね。億出すなら松ヶ崎で注文住宅建てますわー

タレント等CMに使うマンションは気をつけるべき！以前建築関係者が言ってました。

>>507 近隣住民さん

どうしてでしょうか？
理由とダメだった例を教えてください

>>506 マンション比較中さん
長谷工は高層タワマンも手がけてますし、この人手不足の中長谷工なくなったら困るのは今やデベ側。あと仕様を決定するのはデベサイドなわけで、イメージだけで断定するのはよくないですね。全然長谷工を庇うつもりもないですが。

モデルルーム行きました。思っていたより団地感がマシでしたが(一周建物、中に2棟？が建つ。多分中の2棟のうち南側の方は前が駐車場なので坪単価他安くなるかも。)、正直安っぽいなと感じました。
広さと駅まで近いことはやはり魅力的ですが、駐車場は部屋によっては遠いし値段は割高。
あとは、間取りが安っぽい間取りと感じました(デベ側が決めるのはわかってますが、長谷工さんにも価格の問題で権限があったのでは？)。プレミアムプランは坪単価バグってるし、ミドル？プランも1億以上の割には安っぽい…。スタンダードプランは、同じような部屋が沢山量産されそうで、魅力がなかった…1億以上で外廊下は高級感なさすぎる。
間取りや駐車場をそこまで気にされないのであれば、ある程度安ければいい物件だと思います～

>>506 マンション比較中さん
御池東洞院のプレテイナージュというマンションは売主施工共長谷工ですが、デザインや設備は水準以上です。お金をかければ高級マンションもつくれるのでしょう。

>>511 マンション検討中さん
あそこは上層階が二重床二重天井で、中下層階が直床だったりして露骨に格差をつけているのがいやだった。リビングの柱の出っ張りも大きく、リビングインの部屋を平気で作ったりと、高級そうに見えて意外としょぼかった（まあ、古いこともあるけれど）。

>>512 匿名さん
長谷工の施工には、売り主（デベ）に関係なく特有の作り癖というか、構造上は完璧ながら美意識を無視したコストカットが散見される。その点を承知でコスパを考えてデベは依頼するんじゃないかな。ただ長谷工はプロ中のプロだから、今まで訴訟問題など一度も起こしたことがないはず。

>>513 匿名さん
なるほど。訴訟問題がないのは意外でした。それは素晴らしいですね。
施工が長谷工の都内の高級マンション等も見ましたが、施工が長谷工なのが気にならないところもチラホラ。コストカットの有無による仕様の違いを気に入るか否かは人それぞれなので体感してもらうべきですね。

長谷工は訴訟問題がないといっておられる方も居られるようですが、長谷工は住民側の主な希望をほぼ無視して計画を推し進め、現在、住民側が問題とするその計画が建築審査会にて審査されることになっていると聞く。
そんな状況なのにも関わらず、大和ハウスはモデルルームを作り、契約の予約まで始めようとしているが、フライング過ぎて、問題になる可能性があると思う。長谷工も大和ハウスも企業の態度として大丈夫かな？

京都市左京区の大型マンション計画、開発許可取り消し求めた審査請求を却下
2024年1月11日
https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/1181526

京都市関連資料
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000305/305930/05...

23.5 意見と見解
24.1 審査請求却下
24.11 販売開始

きちんとステップを踏んでいますね。

>>517 さん

516さんも少し勘違いをされているのかもしれませんが、建築審査会は、516さんの取り上げておられる開発審査会にて審査請求が却下されたことを受けて、弁護士などが計画に法的な問題点があることなどを指摘し、京都市に建築審査会での審査を請求したものです。
その審査はまだ審議中だと思います。
経緯の状況は以上ですが、内容は残念ながら詳しく知りません。

リンクページの内容から本件に関わらず、毎年何件か審議されていますね。
R6年は３件ありますが結果はまだの様です。

京都市建築審査会への審査請求事件　2024年11月1日
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069177.html

店舗部分はまだ何が入るかは決まってなさそうでしたが、クリニックが有力だとか?！

このまま計画通り進むのでしょうが、地域の方にもメリットがあるといいですね。

何について審査請求しているのか詳細しりませんが、確認申請関係の事案なので仮になにか問題があったとしても、修正してくださいレベルで一度降りた確認申請が不許可になるケースはまずないですね。
形状の一部変更があるかどうかレベル。

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000069175.html
議事録ありますが、メインは先月開催分になるかと思います。まだ議事録あがっていませんがそれ以前のを見る限り大きく問題になっているわけでもなさそうな・・・。
駐輪場の屋根有無で確認申請取り直しではなく一部変更で問題ないのかとかそんな感じのあら捜しっぽい？

>>522 マンション検討中さん

審査請求を出した時の反対運動のリーダーのコメント動画を見ると許可取り消しも視野にいれた審査請求なのだと思う。