プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

150*16.5＝2475でそれっぽい数字ですね。
土地代と建物を同等位と置くと4950で、＋利益で、仮に利益を20%のせると5976万円。
何となく狭い目の３LDKか広い目の２LDKでこれくらいからと思ってました。

>>379 匿名さん
16.5坪は54.5㎡くらいだから3ldkは厳しいかも
計算の価格、あり得そうですね
やはり田の字と大差ない価格になるのかな…

>>380 通りがかりさん
松ヶ崎は戸建てなら上品な住宅街だけれど、マンションだと、利便性を考えれば
たとえば京都円町GRAND PLACEとほぼ同じくらいの価格設定にしてほしいかな。

>>381 評判気になるさん
確かに利便性だと同程度ですね。あちらは坪250~280万なので、ここが坪400万だとすると買い手がどれくらいつくのか、、

>>381 評判気になるさん
価格設定はJ.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜と同じくらいかそれ以上になるでしょう、こちらは定借ではないので。J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜は7年半経ちますがまだ売れ残っていますね。

>>380 通りがかりさん
16.5坪は1戸あたりの土地面積を考えているだけなので、述べ床面積は394戸の平均的な面積を想定していいと思います。70~75 m2で6000万くらい？　京都円町はそれくらいですね。ここは8000万くらいで売ると思うので、建築資材の高騰を考えてもかなり利益がでるでしょうね。少なくとも住民の苦情は気にならないくらいは。

>>383 匿名さん
下鴨糺の杜は出町柳に近いですが、地下鉄の最寄りは今出川で20分くらいかかるので、ここより不便ですよね。あの価格では売れ残って当然かなと。しかも諸経費が毎月10万円かかるし。

>>385 マンション検討中さん
糺の森のマンションは、下鴨神社へのお布施だと割り切らないと、とても買う気になりませんね。売り出し価格も管理費も異常に高い。

>>379 匿名さん
まちなかマンションなら例えばシーンズ鴨川が1戸辺り3坪ブランズ河原町も3坪ぐらい。
小さい部屋もあるので仮に1.5倍して4.5坪だとしても坪500万で2250万なので、土地原価計算みたいなことするなら、河原町界隈のマンションと同価格帯になっちゃいますんで・・・。建物も10階建てより5階のほうが高く付くでしょうし、土地価格だけで考えるなら別におかしな話じゃない気もしてきますよ。

京都市内で高さ制限の緩いところは地価が高いから、これで補正されると思います。

>>388 匿名さん
坪1000万は絶対にいかないし、いいとこ500～700万でしょ。700でもここと1戸辺り500万ぐらいしか土地価格的に物件価格には乗らないことになるので、街中マンションもボロ儲けしてる勘定になりますね。

>>389 匿名さん

１戸あたり500万というのは、どういう計算でしょうか？
土地の総面積を戸数で割ると１戸あたりで、16.5坪との投稿がありました。

ここは年収1500以上からがエントリーの基準になりそうですね。

>>391 マンション掲示板さん
京都には年収1500万円以上はほとんどいません。
中京区のマンションや戸建からの買い替えが一定数いるでしょう。

>>392 買い替え検討中さん
しかし、アンダー1500は無謀な支払いに

>>390 匿名さん
>>378
>>387
プレミスト松ヶ崎16.5坪×150万=2475
ブランズ、シーンズ　1戸辺り3坪小さい間取りあるの考慮して4.5坪×500～700=2250～3150　
土地価格の差が1戸辺り-225～675万

>>393 名無しさん
収入額よりも貯金額が重要では。
いくら収入が多くても貯金できていない家計での購入は危険

>>395 匿名さん
しかし、年収1000とかが手を出すと、ドボンまっしぐら。

高そうやなー
こんだけ戸数あると最上階プレミアムにかなり乗っけんと下階中住戸高くて残りそうじゃない？
実家近所やけど、穏やかなではあるけどあまり何ももないよ
中学校近くに美味しいパン屋や使えるスーパーあるけど、松ヶ崎で住んで心地良いのは北山通りより上の小川沿いの戸建てエリアとかよなあ
規模感なりの共用部とかになるならいいけど、外観からして金かかってなさそうでヤバイし、なのに強引に中谷美紀パワーで売りきるんかな(予算余ったんかな、謎
都内もバブルの頂点でSMAPやリチャードギア使ってたし、そろそろ天井やろか
一応その時の価格は20年近く経って超えたけど、京都で向こう20年人口流入続かんと下手するとローン組は残債割れよね

場所がいいと坪単価が高くても売れるので、デベロッパーが利便性（＝坪単価）に比例させて価格を上げています。しかし、マンション建築において土地はコストのごく一部なので、利便性の良い土地に高層マンションを建てると、通常より利益率が高くできるということだと思います。プレミスト松ヶ崎は、利便性はそこまで高くないですが、人気エリアなので、同じくらいの利益率を確保するべく高めに設定しているのでしょう。他の利便性の低い土地のマンションは価格は高く設定できないので、そこまで利益がでてないと思います。ただ、大和ハウス工業は単体の営業利益は10％を超えるので（連結は8%）、ここは、経費を除いて15%くらいの利益を確保できる価格設定になっているのではと思います。

ここの辺りの地価は坪単価170～180万、50坪の土地に建延べ40坪の家を建てるとして　建築費が4,000～5000万で合計1億3000万前後でしょう。このマンションがいくらの値付けをするのか楽しみです。投機するほどの場所でもないし、このマンションからは、五山の送り火(妙)は見えません。何せ山が異常に低いので、北山通りに出なければ見えません、年に一たった20分の送り火に、余りにも良い印象づけしようとしているので痛いですね！　土地柄も高級住宅街の感じではなく、庶民的な所です。

>>357 匿名さん
今時、外廊下はありえませんねー防犯、気候変動、またこの辺りは山や川が近く虫が異常に多いですから

>>399
送り火が見えないのですか？マンションの広告では
送り火推しだったと思うのですが。

最上階のベランダから「妙」を見ている画像が公式HPに載っているけど。

>>400 外廊下でビバリーヒルズとは、笑っちゃいますね。結局、安ければ売れる、高ければ売れ残る。ただ、それだけですね。名無しさん

外廊下にしたのは建設費や維持費のコストダウンです。
内廊下に比べて高級感が下がるのは、覚悟のうえで、
価格を下げる策を取ったということと思います。
第一期のスペシャルな部屋とそれ以外で格差がありそうです。

外廊下でもマンション敷地がゲーテッドで囲まれていたらいいですけどねー。ただ外廊下だとグロスがそれなりにあるだけに価格とのバランスが気になってきますね。
坪500なら烏丸御池駅近の築浅中古も視野にはいってきますからね。

週末モデルルーム行かれた方おられますか？いかがでした？

下鴨糺の杜、Brillia京都松ヶ崎、ローレルコート京都下鴨も売りにでてますね。プレミストで一気に供給過剰になるので、周辺を投資目的で購入している人は苦労しそうです。

>>402 匿名さん
マンションの最上階でも、北側が送り火の山になるのですが、間にマンションや、3～4階のビルがあるので全く見えませんよ。地元の人はみんな、北山通りまで見に行きます。北山通りを渡って前に何の障害物のない、ガレージがこの時だけ立入りオッケーです。

>>402 さん

>>402 匿名さん
マンションの最上階でも、北側が送り火の山になるのですが、間にマンションや、3～4階のビルがあるので全く見えませんよ。地元の人はみんな、北山通りまで見に行きます。北山通りを渡って前に何の障害物のない、ガレージがこの時だけ立入りオッケーです。

こちらはディスポーザーありますか？
ゴミ出しは各階にゴミ置き場ありますか？それとも普通に一階まで降りて置くスタイルですか？

Googleで見ると妙との間に高い建物は無く見えそうです。
GoogleViewで隣接の松ヶ崎通からは通りの正面に妙があります。


https://www.google.co.jp/maps/place/%E3%80%92606-0965+%E4%BA%AC%E9%83%...,135.7751568,1844m/data=!3m1!1e3!4m6!3m5!1s0x6001083ba1532edd:0x1b55391b259d3806!8m2!3d35.0485731!4d135.777324!16s%2Fg%2F11bw4pqb79?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI0MTAwMi4xIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

北山通の手前にマンションがあります。
このマンションがもっと北山通りに近いと北山通の手前のマンションが邪魔で
見えませんが、この位置からは見えそうです。

マンション予定地横の松ヶ崎通から北を望む
正面が「妙」だと思うのですが

>>397 匿名さん
この方、「残債割れ」の意味をご存知無いのですかね…

>>414 評判気になるさん
資産性がないってことを、ちょっと難しい言葉で言いたかったのでは？
5000万円の35年ローンを組んで、20年住むと、ローンの残りは2000万として、
このマンションを手放すとき、例えば新築時6000万だったのが、1500万でしか
売れなかったら、500万円の残債割れですよね。その可能性0％とは言えません(⌒∇⌒)

>>414 評判気になるさん
>>397さんは、購入しないだろうということはわかる

>>415 匿名さん
0%では無いから可能性があるってのは無理筋でしょ。そんな事態が現実に発生したらほぼどんな物件買おうが残債割れする。

実際のところ、築20年のグランブルー北山通が70㎡5000万ぐらいなので、このマンションが70㎡1億とかじゃなければ残債割れリスクは低めじゃないかね。

長く保持すればするほど残債割れリスクは軽減します。そもそも残債が減っていくわけだし。問題は５年ないし10年以内に手放す場合ですね。
7000万で買ったとして、5年で2000万値下がりし5000万でしか売れないとすると、
フルローンにした場合、残債割れでしょう。築10年の京都中心部の中古物件は、
1.5倍の価格上昇。これは新築時が、今に比べると驚くほど安かったから。
いまの新築物件は建築資材や労働力不足などあるにしても、実体価格の1.5倍に
なっていると私は見ています。

>>419 匿名さん
築10年ぐらいまでは価格の値下がりが少ないのはどのマンションでも一緒なので、残債割れなんてめったにしないですよ。地方都市じゃないんですから。
特にこの辺は比較するマンションすらないぐらいには供給なかったエリアですし、残債割れを気にするなら一生マンション買えないですね。
そもそも10年前ですら中京区のマンションは高いって言われてたんですから。

>>420 匿名さん
2030年問題、、、中古も新築も一気に価格が下落するかも。立地次第で二極化するわけですが。

さて。

【マンション高騰は2030年までに終わる】リーマンショックの教訓／団塊世代からの相続で供給急増／金利急騰もあり得る／ペアローンは危険すぎる

全マンションのネガキャンを新築分譲マンション検討板でしてもしょうがないやろ・・・。

なぜ大型にして詰め込んだのかが理解出来ない（笑）この地なら、広さと贅沢な仕様で全て富裕層向けにしてホテルライクなサービスとセキュリティを持つ小規模でしょう。例えればエクシブ八瀬。普通の詰め込みマンションではワクワクしないし、しかも狭くバカ高い中に暮らす未来って？バカにされてる感ありです（笑）

>>423 匿名さん
長期に渡って、ローン返済をするのが標準的ですが、
長期間の返済期間にはいろいろなリスクがあるので、リスクを知って余裕を持ってという話だと思います。
借入金額にも影響するので検討板にあっても良いのではないでしょうか。
長いけどリスクをかなり網羅した内容です。

北陸新幹線は結局京都の地下を通るんでしょうか？

また競合物件が出てきました。kyoto1192さんの記事を読んでから選んでも遅くない。北山のブリリアとこことどっちがいいだろうか、、、
https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

>>426 マンション検討中さん
今月2日に発表された京都市の公式発表によれば、

敦賀以西（敦賀～新大阪）については、「小浜京都ルート（敦賀駅－小浜市（東小浜）附近－京都駅－京田辺市（松井山手）附近－新大阪駅を結ぶルート）」により整備が進められることになりました。

とのこと。つまり京都市（京都駅）を通ります。
https://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000323792.html