プレミストタワー千里丘ってどうですか？

>>949 eマンションさん
やはりベンチマークとなるのはライオンズ掃除時でしょうね
駅徒歩2分、比較的大規模、JR京都線各停のみ停車駅、北摂下位アドレスという価格決定上の主要要素が酷似していますので
本物件はいくばくかの商業施設やクリニックモールが併設されるタワマンであること、
總持寺は大阪からの所用時間が5分前後余計にかかること、を考慮しても、
極端な差はないでしょうね（高層階は除く）

東京では都心部以外マンションが売れない&資産価値が落ちている

都心部の価格の高まりが郊外にも推移し
結果郊外の需要と価格のバランスが悪く売れない


大阪もこの波はくる

千里丘含めた郊外は潔く価格を下げるしかない

住宅ローン金利上昇が確実になったこともあり
さらに郊外の状況は厳しい

↑ソースは日経新聞

https://x.com/nikkei/status/1843784855730983353?s

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB094AG0Z00C24A9000000/

近畿レインズ　マンスリーレポートダイジェスト10月
https://www.kinkireins.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2024/10...

大阪駅まで16分程度でもJR沿線は朝とか電車遅延が多いですよね。阪急の駅まで歩くには距離ありそうです。

千里丘は阪急の駅までは比較的近くて両方使えるのが便利。

摂津市ですか。。

>>951 検討板ユーザーさん
人のコメントに対し異議を唱えたんだから、ごちゃごちゃ言わずはよセンス溢れる正しいピントの比較や根拠書け

>>961 匿名さん
私は951ではありませんが、961さんはセンスやピントずれてると書かれたのがよほど悔しかったんですね。個人の感想と951さんも言ってるんだから、それに根拠や比較出せってのも野暮な話です。短期は損気。落ち着きましょうよ。

タワーで比較するなら十三の定借物件も参考になるかも
駅徒歩3分駅から梅田まで3分、大阪市内、700戸超の大規模、スーパーや図書館、学童施設も入るなど、軒並み本物件以上の好条件
定借とはいえ大阪市内の借地権と摂津市の所有権ですから、そこの部分で逆転したりはしないでしょう

>>962 口コミ知りたいさん
追い討ち可哀想なら分かるが。。。
何を悔しがるんだ？どうズレてるのか示されてないのに

郊外の価格が下落ってのは他の方がソース出してるので、それに反する主張があるなら、その根拠を確認し合わせて考えないとフラットな目線には立てんやろ

千里丘から梅田までの電車の所要時間は14分が正解。駅までの徒歩2分も含めると16分。
JR千里丘から阪急摂津市は徒歩7分程度。これを近いと考えるか遠いと考えるかは人それぞれだね。

>>963 マンション検討中さん
十三と比べるとここは治安がいいので比較に困ります。

>>965
所要時間は常に14分ではないですよ。
朝の通勤ラッシュ時間帯などは千里丘から大阪まで16分の設定がほとんどのようです。
空いている時間帯では13分の場合もあるようです。

>>966 口コミ知りたいさん
治安は実需では重要ですが、価格決定上の主要要素にはなり得ません
なぜなら、都心であればあるほど治安も悪くなるのが通常ですからね
実際、北区や中央区は犯罪発生率が非常に高いですが不動産価格も非常に高い
ましてや、実需がメインターゲットでないと想定するのであれば尚更、治安が価格決定に与える影響は小さくなる

何も困ることはありませんよ

千里丘から梅田までの所要時間ですが、日中の時間帯は13分が大半なんですね。夕方以降は14分。
確かに朝のラッシュ時は16分の時間帯も一部あるよう。平均すると14分ですね。

総持寺が坪250万前後メイン
十三が坪300万前半～後半メイン
千里丘は総持寺以上、十三以下、昨今郊外の価格帯は下落傾向とのことなので、ここは坪200万後半スタート、高層階～300万半ば(プレミア除く)が妥当な価格帯で、これより高く出てきたら割高、安く出てきたら割安ってところかい？

>>970 マンション検討中さん
私も同じ見解です。

>>970 マンション検討中さん

坪400～です。
甘く見すぎです

高いと予想すればその根拠を示せと言うし、安いと予想すればそんな訳ないだろと腐してくるし、本当に掲示板の住人は馬鹿ばっかし。安ければラッキーと思えば良いし、高ければ金がある人が買えば良いのよ。

>>972 口コミ知りたいさん
上階層角住戸ならそんなもんでしょう
平均でいけばせいぜい300前後でしょうな

十三超えは考えにくい

どんな価格を予想するにせよ、それが何らかの根拠に基づいているのか無根拠願望なのかは明確にすべきやろ

ほんとそう
坪400～とか何根拠に言ってんのか不明
摂津千里丘の近隣住民とかの無根拠願望なんですかね

サプリのCMでよく画面の片隅に「これは個人の感想です」って出てるじゃん。サプリは医薬品じゃないから根拠や比較を明らかに提示せねばならないなんてルール無いよね。つまりは信じるも信じないもの自己責任ってことだよ。

箕面船場の定借が低層階でも坪330なのでそこは超えてくるでしょうね。

箕面船場と千里丘の路線価比べるとかなりの差があるが、価格の逆転起こるもんなんか？

低層階で坪400万まではいかない気はするけど、建築される時期が違うから単純な比較はできないぞ。

坪400超えていくと
ロングラン販売になりそうやで

他と比べてここは半年～1年くらい広告出すの早いし、苦戦&ロングラン販売前提で動いているやろ

建築時期や会社が違えば価格の設定基準も変わり逆転が起こりうるが、中古物件になった時その逆転は解消方向に向かので、将来的な売却を考えるなら注意が必要だと思った

なるほど
上の方で言われる坪400みたいな予想についても、苦戦&ロングラン販売前提ということであれば確かにあり得るかも

坪４００超えるやったら市内西区のシエリアタワー大阪堀江のほうが、安いので、断然シエリアのようなきがするが

千里丘駅周辺を下見したけど、正直、結構寂れている印象を受けた。

個人的には坪単価400は無いかなあ。それだと、多くの人が大阪市のマンション選ぶと思う。

行政一体での再開発プロジェクトだと聞いているし、人が集まらない事には成功しないと思うので坪単価300～350くらいと予想。ジオタワー十三よりちょっと安いくらいの価格になると思う。

大阪市内のマンション購入検討の際に担当して頂いた不動産会社がプレミストタワーの販売に関わるようで、聞いてみたところ低層坪400万～で予定になりそうだと言われてました。千里丘の複数の不動産会社の担当も地主等から同様に坪400万～と聞いているようなんで、坪400万は想定しておいた方が良いかと思います。
大阪市内と値段が変わらないので驚きますが、外国人増加による治安悪化や供給過多による将来的な売却困難を考えたら、千里丘の方がのびしろがあるかも。
上記理由と予算の問題で大阪市内とプレミストは断念して、うちは摂津市駅前の中古タワーに変更しましたが、買える方が羨ましいです。

ロングランは高値販売理由なのか、地元の住み替えリッチ層の少なさに対する懸念なのか、はたまた市長選対策だったのか、憶測の域を出ない

千里丘を選ぶ人って大阪市内や茨木高槻の方が良いのは知ってるけど高いから千里丘を選んでるだけで、価格が変わらないなら千里丘を選ぶ理由が無くなる。
坪400万～がきたらそんなんで売れるわけが無いと鼻で笑い暴落したら手を出しても良いかな～と思う人が大半だと思うが違うんか？
私はそう考える内の1人

高槻は梅田から遠すぎてちょっと検討外ですね。車移動が不便で。

>>986 名無しさん
駅前の再開発にあたり地主から坪400万で土地を買い取ったって話ならまあ分かる

千里丘ののびしろの話はよく分からん
売却困難になるほどの治安悪化って、大阪府として終わってね？
大阪市内が物件過多で売却困難になったら千里丘も同じ影響を受けるやろ

梅田まで14分で駅直結なのと阪急の駅も徒歩6～7分程度で両方使えることはポイント高い。高槻や茨木よりも梅田に近いし、高速道路へのアクセスも良い。阪神高速、中国道、近畿道、どれも近いから便利。千里丘や茨木は、万博公園やエキスポシティも近いし生活もしやすい。

今日も元気な14分さん

>>990 マンコミュファンさん

同意見です。加えて健都や国立循環器病研究センターや阪大病院などもあり、希少性はあると思います。

徳洲会吹田病院も徒歩圏内でしたね。

あとはインターナショナル幼稚園も個人的には良いと思いましたよ。

また同じ謳い文句の繰り返し
営業か信者か

医療も教育も治安も娯楽も揃い、駅直結で新大阪や梅田、京都や神戸に電車1本で行ける立地なんてなかなかないと思います。
販売を担当する予定の不動産の方が言われてましたが、大和ハウスは長期になっても最初の値段を下げないらしいです。最初のお客様を裏切らない方針みたいなんで。だから千里丘が絶対に良くて、買いたいフロアなどある方は一期で買う方が良いみたいですよ。金利や物価高など他の要因もありますしね。
8月時点に聞いた情報なんで、変わってたらすみません。

最新版
千里丘まとめ

〇グッドポイント
駅直結で濡れずに電車に乗れる
千里丘から梅田駅まで14分
9分ほど歩けば阪急も使える
スーパーや飲食店が複数ある
総合病院や産婦人科があり、新たにクリニックモールもできる
茨木イオンやエキスポが自転車圏内
徒歩圏内に広めな公園がある
家賃が比較的安いエリアで物件価格に期待が持てる

△残念ポイント
摂津アドレス
摂津市の全国学力テストの結果が低い
普通電車しか止まらない
京都線は遅延や運行停止頻度が高い
駅周辺道路の渋滞
保育園の競争率が高め
市役所までの道のり不便
商業ビル間に屋根が無さそう
環境汚染問題が起きている
(近隣への影響は未知数。
個人の見解による影響の有無議論は不毛のため、各々で情報を集め判断すること)

☆今後に期待
渋滞解消（道路拡張工事、阪急高架化)
環境汚染問題の解決

グッドポイントに、阪急電車と両方使えること、インターナショナル幼稚園が複数あることも加えておいたらどうでしょう。
スーパーが多いことや塾が多くて勉強意識が高いってことは北摂全般のことなのでわざわざ書かないとして。

摂津市の水道水は安心と言うことは公表されている数値から証明されています。

水道水PFAS検出結果
岡山　円城浄水場　1200
桑名　多度送水場　170
宝塚　小浜浄水場　44
西宮　鳴尾浄水場　24
高槻　大冠浄水場　22
摂津　三島浄水場　12
吹田　片山浄水場　10

意外と摂津市の水道水は優秀。
近隣で言えば高槻よりもずっと安全。

あと地下水については、飲用でない工場近くの地下水が問題なので狭い範囲の話。

ちなみに、ダイキンの工場から近い駅を並べると
井高野、南摂津、相川、上新庄あたりですね。

千里丘からは結構距離があり、工場近くの地下水の影響が千里丘まで及ぶことは非常に考えにくいですよね。

>>981 マンション検討中さん
業界人から申すと今はどこも売り急ぎません。
大手ほどロングラン前提です。

素人から見る　完成後に残ってる部屋は決して売れ残り感で販売しないので値引き等もそれなりの立地の物件ならしません。
ここの単価はおおよそ400ですね
根拠もなにも始まればわかります。
関西ひいては大阪の相場感なめすぎです笑笑

>>999 検討板ユーザーさん
業界人さん
商業テナントの質は坪単価に大きく影響すると思うのですが
商業エリアに入居するテナントについての情報はわかりますか？
フージャースが担当してるとか言ってた気がします

>>999 検討板ユーザーさん
業界人でしたらここが400万～になると思える事例を複数ご存知かと思いますので、その中から2,3ピックアップして教えてください
情報の信頼性や妥当性評価のためよろしくお願いします。

千里丘駅周辺めっちゃ寂れてて元々の土地の魅力は薄いから、このマンションが出来て再開発や駅周辺の整備が進めば将来的に大阪市並の坪単価は期待出来るけど、今は正直キツいでしょ。

>>990 マンコミュファンさん
梅田近くがメリットなら大阪市内の方が良いし、
京都とか東へのアクセスとの両狙いなら茨木や高槻の方がはるかに良い。
しかもJRが止まった時、阪急の駅も遠い。
全てにおいて中途半端かな。