プレミストタワー千里丘ってどうですか？

>>1956 販売関係者さん
あまり不動産ローン詳しくなさそうだったので。
投資未経験だと思うので、また勉強してみてください。
論点がすり替わりましたがマジレスありがとうございます。大阪市内のマンションのほうが投資用で適しているのは私もそう思います。

実需で市内の環境は避けたいが、売却時に残債割れしない程度の資産性とある程度の利便性は求めたい方には良いマンションだと思います。

すべては価格次第　坪350が適正

発売を予定されてる380-400だと金利上昇も相待って転ける可能性高い

千里丘の適正価格で言ったら200万後半～だろ。
そこに新築プレミア価格として大和がどんだけ上乗せしてくるかだけの話

このタワマン完成したらアンダーパス繋がってる千里丘交差点の渋滞オワコン化しそうだなｗ
千里丘南交差点まで渋滞繋がってる時結構あるし笑
山田方面の道も両側人が歩いてたらすれ違い難儀するような道路状況で土日に車移動するの大変そう。

>>1961 マンコミュファンさん
いや、不動産ローンは税控除ねえっすよ笑
勉強するのはおたくっす笑

>>1961 マンコミュファンさん
あの…税控除が出来るのは住宅ローンだし…
そもそも投資用途で住宅ローン使えませんけど…

>>1958 マンション検討中さん
やはり低層階は電車の音がネックですよね
停車車両、通過車両ともに１時間に各10本程度、体感だと常時電車の音が聞こえてるレベルだと思います
加えて貨物も通りますし、複層ガラスで遮音性高いとしても音に敏感な人にはちょっと厳しいかな
そういう人を選ぶという意味でもリセールには限界があるかも

なるほど、ここに来てメリットと思われてた駅近が実はデメリットだったという事か。

駅直結に拘らない寧ろデメリットってんなら戸建てでよくね？
安くて広いし
https://suumo.jp/ikkodate/osaka/ek_21570/?et=10&sjoken%5B%5D=011&a...

>>1968 eマンションさん

複層ガラスには遮音性はほとんどありません。
また、日中でも電車は停車16本、通過も16本、合計32本。おまけに貨物は深夜も通る。
さらに、産業道路の音も拾うはず。
相当な覚悟が必要。

レス眺めてて思ったこと
1. 富裕層が大阪市内を差し置いて住居用にここ買うってのは甚だ疑問
2. 投資用キャピタルゲインが期待できないなら一括キャッシュで買う可能性は低そう
3. 投資用インカムゲイン狙いでローンを組んで購入するなら当然ローン返済額以上の家賃収入を期待するはずだが、ここを家賃30万?以上で借りてくれる人がいるとは思えない
4. 投資用に利用できるくらいの安価な価格設定になるといいね

>>1971 検討板ユーザーさん
だとしたらJR沿線の駅近マンションには何処にも住めませんな。新御堂沿いもあかんね。大阪市内もダメなところ多いね。
吹田駅前の古いタワマンが、駅直結ではないけど線路にここより近くて騒音的には近い条件？窓の仕様とか古いので騒音あるとしたら耐えられないレベルなのかな？

>>1974 口コミ知りたいさん
大阪市内はそもそも快速や新快速がビュンビュン通り過ぎていくような駅に直結してるタワマンが殆ど無い訳だが

まあ正直騒音に関してはマンションが完成して住んでからじゃないねえと分からんな
こういう所もちょっとしたギャンブル要素だろう、完成してない状態で買う訳だからな
もし騒音が酷かったら資産価値に大きく影響出るポイントじゃねえの？

>>1976 評判気になるさん
ここより騒音の条件が悪そうなメロード吹田で騒音の話も無いし、煽るほどの話では無いと思いますよ。

サッシの防音性能確認するくらい

例えば阪急のジオタワー十三だと
線路側低層は性能高めのT4とかだったよ

メロード吹田が建築された20年以上前と比べたら性能は格段にアップしてるからね。

騒音への感受性は個人差があるから気にしない人は気にしないと思う
それに、しばらく住んでたら慣れるし

ただ、売る時は「その日見に来た人」にうるさいと感じられたら買ってもらえないから、その分はリセールに影響するでしょうね

近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2024年10月
調査対象地域:大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県の 2 府 4 県
2024年11月20日

◎発売は 10.5%減の 1,157 戸。3 カ月連続で前年同月を下回る。
◎m2単価は 2 ケタ上昇。上昇は 3 カ月連続。
◎契約率は 71.4%と好調、5 カ月連続の 70%超

株式会社不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/608/I5md7Mpu.pdf

近畿圏の中古マンション成約m2単価は、44.72 万円/ 54 m2と前年比で 1.9%上昇し、16 ヶ月連続で前年同月を 52 上回った。前月比もプラス 0.4%となった。成約m2単 50 価の上昇率は 7 月から低い水準にとどまる。
12 地域中 7 地域が前年比で上昇し、上昇エリアは前月と同数となった。上昇エリアのうち大阪市は 16 ヶ月連続で上昇し高額物件 に対する需要の根強さに変化はないが、阪神間や京都市などは下落し、上昇傾向に地域差もみられた。

近畿レインズ　近畿圏市況レポート（月報）ダイジェスト版
https://www.kinkireins.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2024/11...

ＪRは快速、新幹線だけでなく、特急列車や貨物列車も結構走ってますね。特に貨物列車はうるさいです。

電車の騒音はとりあえず自分で駅前に行って聞いてみるしかないなー
千里丘駅周辺って元々静かな方だからよりいっそう騒音が目立つ気がする

↓メロード吹田がどうなのかなって思って某レビューサイト見てみたらガッツリ騒音ヤバイって書いてあって残念

確かにすごい線路の本数ですね。
音は高層階にも響くといいますし
ここを新快速や貨物が通過するのは結構な騒音かもしれません。
サッシ性能がよければ窓を閉めれば気にならないでしょう。
開放感求めて窓開けたい人は厳しいかもしれません。

>>1993 マンコミュファンさん
私はこれを見て騒音もだけど眺望が気になった
この線路の多さはちょっとガッカリですね

>>1993 マンコミュファンさん
私はこれ見てミスドの建屋が再開発対象外であることを知り少し残念に思った。

>>1994 職人さん

眺望って、あなた、ずっと下を見て暮らすつもりなん（笑）

しかし煽り口調の人間が絶えないスレだな

眺望の楽しみ方とか求めるものは人それぞれなんだからいちいち絡まなくて良い

>>1997 eマンションさん
（笑）を使うのが癖の人ほんとうに邪魔。
頭悪そうな文面見てると気分悪くなるので黙っててください。

そこに非表示ボタンがあるじゃろ

2000キリ番ゲット！

ついに予定価格も決定し
地元民と不動産業者による宣伝による価格釣り上げ活動の必要無くなったとたん平和が訪れましたね。

・DFS制震（大林）
・ZEH、低炭素
・ELV５基（通常４＋非常１）
・二重床、二重天井、天高2.6m（最上２階は3m）
・住戸前に戸別宅配BOX

・維持費単価　※暫定
　管理費　335円/㎡
　修繕　　123円/㎡
　ネット　2189円
　他　　　550円

・駐車場　178台（付置率53%）
　平面　　　　　　　２台　45,000円
　タワー普通車　　　64台　17,000円
　　　　　　EV　　　８台　20,000円
　タワーミドル　　　47台　24,000円
　　　　　　EV　　　5台　27,000円
　タワーハイルーフ　43台　32,000円
　　　　　　EV　　　5台　35,000円
　フラットパレット　４台　38,000円
　バイク（1階屋内）21台　2,500円

>>2001 マンコミュファンさん


予定価格はまだ決まってないと思います。

まだ値段出ないの？
こんな事やってると誰も関心持たなくなるよ。
最近過疎ってるか荒れてるか2の択みたいになってるけど。

まぁ年明けかな
年内は選考案内？か何かで温度感探ったり
他比較物件との探りや何やで来年の予定価格算出に勤しむんでしょ

知らんけど

>>1905 マンション検討中さん
が書かれている。

11/23からの発表会の案内の中に
予定価格
とありますよ。

>>2003 eマンションさん

公式発表がないだけで、決まっていると思います

>>2007 マンション掲示板さん

どうですかね～。今日から始まる発表会に参加された方のみが真実を知ってそうですね。

>>2008 通りがかりさん

まあ、そういうこと

>>2002 坪単価比較中さん

価格表はよ

>>2010 マンション検討中さん

2LDK 5980

>>2011 匿名さん
広さは？
公開されてる間取り(72.32m2と126.57m2の3LDK)の部屋はおいくら？

>>2012 名無しさん

自分でモデルルームいけや

56.15m2 2LDK 5980円

>>2013 eマンションさん
予約してあるけど、価格合わないなら行っても互いに時間無駄にするだけやし、枠を空けた方がいろんな面でええやろ

>>2013 eマンションさん
おまえに聞いてないと思うよ。

>>2014 検討板ユーザーさん

坪400とか相場を知らずに言ってた方々、当然買うんですよね（笑）

>>2006 eマンションさん

11/23,24は瞬時に埋まったようで私は次の回になりました。今日行った人は誰もe-mansionなど見ていないのでしょうね。今回の先行発表会も土日はすぐ予約埋まってるし、千里丘在住、周辺の方の関心はかなり高いんだなと思います。

>>2018 マンション検討中さん

摂津千里丘というアドレスの影響か、価格的にも箕面船場にすら負けてますね

>>2014 検討板ユーザーさん
何階くらいの価格でしょうか？

>>2020 マンション比較中さん

自分でモデルルームいけや

>>2019 匿名さん

よくわかりませんが、なぜ箕面千場が出てくるのでしょうか？私は千里丘に住んでいますが、価格的に負けていても何とも思いません。具体的にプレミストタワー千里丘の価格はいくらだったんですか？ぜひ教えてください。

地元の方の不動産資産の思惑に関わる情報は出せません。

純粋にマンションを検討している人が予約とってモデルルームを訪問してください。

>>2022 マンション検討中さん

簡単に教えるわけないです。
モデル予約するのも大変なので、ご自身で頑張って購入検討して下さいね。

>>2024 匿名さん
　
そうなんですね。今週予約取ってるから簡単に教えるわけない価格を見てきます。価格書き込むなってプレミストの担当者に言われたら書き込まないけど。いずれわかるのにそんなに秘密にするものですか？

>>2025 マンション検討中さん

わかったらここでの書き込み待っています。
よろしくお願いします。

>>2025 マンション検討中さん

どうせ分かることだけど、早めに優先で申し込みした方が考慮されるって事

>>2025 マンション検討中さん
隠してるんじゃなくて、そもそも価格も何も知らないんだと思いますよ彼らも。検討もしてないただ騒いでいる野次馬です。マンション購入の当事者にはなれないその他大勢の1人なので、無視でいいと思います。

説明会行った知り合い曰く、価格帯はジオタワー十三と同じくらいみたい

>>2029 匿名さん

そんな高いんやー
断然梅田に近いジオタワーの方が良いわ

ジオ十三と同程度=若干安めならありだと思うけどな
坪200万の部屋も多いし
階や方位関係なく300超えスタートなら個人的には無し！
https://www.sumu-lab.com/archives/94540/#i-2

>>2031 評判気になるさん
坪350くらいですね。所有だしジオ十三から妥当かも。千里丘でこの値段でると不動産もいよいよですね。

>>2032 匿名さん
平均で坪350はさすがにないんじゃない？

ジオ十三1期の平均坪単価が321万円とあるので、>>2029が正しいならここの平均は300前半(200半ばか後半スタート～上層300後半400前半プレミア除く)になるかと

>>2034 評判気になるさん

2LDKは全て6000以上

>>2035 口コミ知りたいさん

坪370くらいからですね。撤退します

大体この辺りくらいだという事か。

>>2035 口コミ知りたいさん

これは萎える
ランニングコストもエグいくらい高額

>>2038 マンコミュファンさん

ジオタワー大阪十三を1期で購入出来た方が羨ましい。
あの時の価格では、この郊外プレミストまで買えなくなった。

マンション説明会に参加しましたが、間取りがかなり微妙でした。
(角部屋や最高層のプラン以外で見せていただいた間取りは南向きの部屋5部屋でした。)

・全ての洋室がリビングイン。
・柱がインフレームのため、デッドスペースが多い。
・リビングの窓が全体的に小さい(どの間取りも幅1400-1500ほどしかなさそう。)
・天井高2600を謳っているが、インフレームの影響で下がり天井ばかりで、眺望にも影響しそう。
・バルコニー幅も1500と平凡
・対面式のキッチンなし
ざっとこんな感じで、現状の間取りで魅力的に思う点はあまりありませんでした。

値段はまだ決まっていないとの事でしたが、これで仮に坪350等であればかなり強気だなあと思いました。

>>2040 名無しさん
ウェブサイトで公開されてる内容と異なりますね。
広い部屋は対面式のキッチンのはずですが。

>>2041 マンション掲示板さん
説明が悪くすみません。
最高層の間取りと角部屋以外の話です。ホームページで公開されている部屋は最高層の間取りです。

一億前後の90平米の部屋で
センターインとかPP分離効いてる部屋がホント少なくなったなぁ

坪400とか坪500でも安いみたいな工作コメントがいっぱいあったけど、実際説明会で出て来た情報だと坪350でもそそられないのが購入者側の素直な反応みたいだね

商業施設に入るテナントのこと聞いた人いますか？
まだ確定していないと思いますが方向性だけでも

スタバとか入ると良いね。

しまむら、ダイソー、ドラッグストア、コンビニ、クリーニングと予測。

間取り公開されたね。
3LDKはありふれたテンプレ間取りだった。

マンション説明会出席者の投稿内容は　テンションが下がる内容が
多いようで・・・
この掲示板への投稿数も　下火になるかな

年明け一般向けに情報公開されて
MR予約が取れないー的な感じになればまた盛り上がるかな？