プレミストタワー千里丘ってどうですか？

今日も注目度高く書き込みが活発やね。

>>1897 検討板ユーザーさん

プロジェクト発表会の案内が始まったからですかね？
どのくらいの情報を出してくれるのか楽しみです。

先行発表会は11/23から始まるようですね。連絡来てました。
本当にこの掲示板見ててうんざりしてましたが・・特に語尾に「ぜ」「ぞ」ってつける人。
先行案内ではなく発表会と書かれていたのですが、ようやく情報が流れるかと思うと楽しみです。

>>1897 検討板ユーザーさん
書き込みが活発
しかし書き込むのはいつものメンツ…

匿名掲示板で書いてるメンツ同じとか全然分からん
毎日張り付いたら分かるようになるんだろか

過去レス追ってくと文章や書き込む内容にクセがある人はいるから、そういったレスなら推測はできる。

みなさん>>1892知ってた？
昨日スーモを見た時は古い予定のままだったので、気づいていた人は少ないと思うのですが。
1892に誰も触れず「参考になる！」が0な時点で、純粋な検討者はいないように思える。

>>1902 マンション掲示板さん
私は知ってましたよ。
いちいち感じ悪い方ですね。

>>1899 マンション検討中さん

これってやっぱり始まってるんですね！
今連絡きてないと言うことは予算とかを加味してランク付けされてるんですかね、、いつ連絡が来るのか、、

>>1904 通りがかりさん

そうですね、始まるようです。
当日の案内としては模型の説明と同時に
・予定販売価格のご案内
あるようです。11/23からのこのスレッドがどうなるか楽しみですね。

このスレは買う気のない地元民と不動産業者の宣伝がほとんどだから案内会や計画延期の情報にあからさまに興味がないのワロタ。

今週からかー
やっぱり380くらいなのかな

1平米100万位ならお買い得。
大阪市内都心なら3倍はする

大阪市中心と郊外で大きく違うのは【郊外はリセールバリューが期待できない】という点です。
大阪市中心であればキャピタルゲインが狙えます。郊外は一生住むor最悪売ってマイナスになる道しかありません。

>>1909 eマンションさん

大阪市内は都心ではない。
本当の都心から見れば、大きな地方都市

関西では一番都会です、関東は関係無いです。

>>1912 さん

この上の方で誰かが書いてるが、大阪市内と言ってもピンキリ。
都心とかろうじて言えるのは、大阪市内でも北区などごく一部。

>>1913 名無しさん

7880マン　3LDK

>>1909 eマンションさん
平米100万≒坪約330万。
こんなんでてきたらバカ売れするでしょうね。

>>1915 匿名さん
高層階がその価格ならそうかもね。
低層階ならバカ売れ金額ではないと思う。

>>1915 匿名さん
高階層の高いランクでまあそれくらいって所じゃ無いの。

>>1917 匿名さん
まじですか？！
高層階の高いランクで坪330万なら、全住戸転売用で買うのでまた教えてください！

>>1918 購入経験者さん
自分で調べろ。
そんなものも自分で情報追えないレベルの奴はマンション投資なんて無理。

>>1918 購入経験者さん
本当ですね(笑)煽られてる事すら気づいていない奴は放っておきましょう(笑)
リアルなこと言うと、平均300後半から400くらいでしょうね。高層階はおそらく500近くってところでしょう。

>>1919 匿名さん
分かりました！失礼いたしました！

>>1920 マンション検討中さん
そうですね。。ありがたいお叱りを受けたので自分で調べることにしました。。
個人的には古川橋や箕面船場、エリアは違いますが神戸垂水の価格も含めて価格次第では高層階プレミアムフロア気になってます。400前半くらいまでなら。

P-Fタイプの間取りはイマイチですね。
こんな間取り、誰が買うんだろ？
T-Fは良いんだけどね。

>>1920 マンション検討中さん
まーた業者が必死に
「このマンションは高いぞー」
ってアピールしに来たのか笑

誰がこんな摂津市の寂れた駅のマンションを坪500で買うんだよ笑

タワマンでも下にJRの線路が何本も走ってて眺望は最悪だし、
おまけに快速も止まらない田舎駅だから快速列車の通過するクソうるさい騒音が夜遅くまで聞こえ続ける典型的な地雷物件。

このマンション、分かってる人は絶対手出さない系のマンションなんだけど、
まあ全て値段は次第だな。

>>1924 匿名さん

だな。
業者もこのマンションが微妙なの分かってるからこんな必死コメントを連投してると思う。

このマンション、下に商業施設も入るから住人と関係ない人も入り浸るだろうし、騒がしくなったり治安も悪くなりそうだね。

正直、北摂の人達ってそういうのが嫌で大阪市内を避けてると思うのに全然ニーズから外れてるよ。

>>1923 名無しさん
TFの間取り良いですよね。靱本町以来久しぶりのプレミストタワーで社内の相場感覚鈍ってて、意外と最初はビビって値付け安すぎたパターンに期待します。

ここ買う人は場所柄、投資目的ではなく実需が多いと予想。
将来に向けて金利上昇の荒波の中、住宅ローン変動金利も2%は想定しておかないといけない。
そんな先行きので坪400のここを買いたい人どれだけいるのか色々な意味で興味がある。

>>1927 マンション検討中さん
8,000万を35年で2%で組んでも支払い26万ちょっと。管理費云々入れても30万くらい。平均年収上がってないって言われてるけど、貧富の差が広がってるだけでプチ富裕層は年々増えてる。これくらい払える人いくらでもいるよ。

>>1928 eマンションさん
大阪市の北区をはじめとする人気の区のタワマンの売れ行きみてたらそれはわかるよ。
でもそれは同時に人気エリア故にリセールバリューが担保されてる購入するってのもある。

一方であなたのいうプチ富裕層がリセール期待できない摂津のタワマンを買いたくなるのか問題があるよね。

>>1929 検討板ユーザーさん
市内の雑多な環境は避けたいから郊外で探しているけど、戸建てや板状型マンションではリセールが期待できないから駅前商業複合開発のタワーで市内までの通勤アクセスは便利なここは丁度良い。北区みたいな値上がりまで求めてなくて、売却時に残債割れしなければいいという考えの人は、実需では案外多いですよ。

>>1927 マンション検討中さん
坪400万円と言い切られていますが、どこからの情報ですか？
価格の発表はまだ先だったかと思いますが。

市内の雑多な環境を避けて郊外
とのことですが千里丘の周辺を一度歩かれた方がいいかもです。
いわゆる北摂や郊外のイメージはなくここも市内と変わらず雑多ですよ。

>>1932 マンション掲示板さん
そうですね。屁理屈はもう大丈夫です。

近所に住むものとして事実を書いたのですが屁理屈に捉えられてしまったようですね。
気に障ってしまったようですみませんでした。

近所って茨木やん。いつもGoogleマップからの印象で粘着してる人やん。

>>1928 eマンションさん

ファミリー層で住宅関係だけで月30万超えの出費ははなかなかハードだね。
しかしそれが重い人はそもそも購入してはいけはいのかも。

>>1930 購入経験者さん
千里丘だとリセールバリューが期待できないならタワマン板マン関係なく期待できないんじゃないんか？買値にもよるが。
実需なら、売却時までの実質負担を月で割った額が他で借りた方が安いのかここ買った方が安いのかって話になると思う。

購入時の実質負担が月30万超える想定なら買う価値無し借りた方が断然良いってなると思う

あのー、月30万円払える富裕層はわざわざ摂津市のマンションを選ばないと思います(笑)
というかなんで富裕層なのにフルローン組んでる前提の計算なんですかね(笑)

>>1938 匿名さん
月30万くらい払えるだけでは富裕層と呼びません（笑）あなたにとっては想像もつかない大金かもしれませんが（笑）富裕層サラリーマンは今市内の1.5～2億近くを検討されています（笑）

>>1938 匿名さん

あなたは知らないんだろうけど、キャッシュで買えても、敢えてフルローン組んで、保険付きでローン控除受け、控除期間が終わったら一括返済するのが常識なんですよ（笑）

>>1937 マンション掲示板さん
そもそもリセールバリューが何故期待できないという前提なのでしょうか？

最近の傾向として東京都心以外かなり中古は苦戦しています。
大阪にも同じ波は来ています。
大阪市内人気エリア以外は今後さらにリセール厳しくなります。

>>1940 eマンションさん
投資用のマンションって住宅控除受けられないんじゃなかったっけ？

>>1941 匿名さん
私が思ってるのは上がる要素(今回の再開発に続く開発計画の候補等)が無い、周辺駅でも開発計画が出ておりそちらが進めばここの相対価値が下がる。などかな

>>1943 マンション掲示板さん

口車に乗せられたボンならともかく、懸命な富裕層なら投資用にここは買わないよ。

>>1941 匿名さん
今後は、郊外は人口減少に伴って価値は緩やかに下落傾向にあります。ただその中でも、ここのような駅前や商業施設が併設したりするような複合開発タワーマンションは例外かもしれませんね。門真・古川橋もそうですが、郊外の人口が減りゆく中で、戸建てや板状型マンションを避けて、こういった駅前タワーに人口が集約されていく流れが来ると私は予想します。

どの地域にも　それなりの富裕層がいてセカンド的も利便性の高い駅前を購入されますものね　一概に大阪市内在住の方ばかりではないのでは

>>1939 マンコミュファンさん
＞「月30万くらい払えるだけでは富裕層」

誰も月30万円払える「だけ」の人って限定してないけど、
もしかして学生時代国語苦手だった？
筆者の言ってない事を妄想で答えに書いちゃう典型的なタイプの人だね
もうちょっと日本語を勉強する事をお勧めするよ

日経の記事では郊外マンションのリセールが悪い理由として

1.郊外なのに都心の価格上昇にひっぱられ過ぎた
2.住宅ローンの金利上昇

とあるのでここが成功するかは価格と金利次第ですね。

市内にひっぱられない摂津らしい値付けをしないとそっぽ向かれますよ。

>>1945 マンコミュファンさん
仰る通りで、そこに千里丘がどうとか門真がどうとか、街の印象や雰囲気はそこまで大きく影響しないのかもしれませんね。

>>1948 検討板ユーザーさん
事業主はそんなに焦って売らないと思いますよ。摂津らしさを表現したいのではなく、駅前タワーらしい値付けをしてくると思います。

>>1940 eマンションさん
いや、お前マジでもっと勉強した方が良いよ..（笑）
まず投資目的だとローン控除とか受けられないから（笑）
そして投資目的のローンなんて金利はクソ高くてキャッシュで買える奴はまずローンなんて借りない（笑）
ちょっと頑張って覚えた知識を背伸びして並べたってバレバレだぞ？（笑）

このマンション駅近だけど
逆にそれが災いしてJRが走る騒音が一日中続いてエグそう

>>1951 職人さん
海外投資家はキャッシュ多いですが、国内の投資目的の方はローン使うのが主流ですよ。キャッシュで不動産買う馬鹿いません。節税目的のご老人くらいじゃないですかね。不動産投資された事ないと思うので、よかったらまた勉強してみてください。

微妙な駅に新しいマンション建てて売る時って再開発もセットでアピールして
「この辺は発展しますよー」っていう営業文句とともに売り出すのが昔からある訳だけど、
その再開発が失敗した時とか、思うように発展しなかった時っていうのが悲惨なんだよね
資産価値が購入価格の半分以下とかにも平気でなるし

これから人口減っていくのに摂津市みたいな特段ブランド力の無い郊外のタワマンの購入ははっきり言ってリスク大きいとしか

>>1943 マンション掲示板さん
マジレスすると投資目的の人はそもそもこんなリスクしかない摂津のマンションを買いません

投資家の人はこれから値上がりする事が約束されている大阪市内のマンションを買います

失礼、>>1953 さん宛てでした

勤務地や個々のライフスタイルに合うようなら選べば良いだけだと思うんだけど。ここまで書き込みが盛んなのは、やっぱり注目度が高いからって解釈した。

千里丘駅は普通しか止まらず、1・4番ホームが通過列車専用になっているくらいなので、新快速や快速が通り過ぎる音が１日中聞こえる駅なんですよね。

この騒音に耐えられるかどうかも購入の判断基準になりそうです。

>>1958 マンション検討中さん
ありがとうございます。
地元民じゃないのでこういう情報は非常に助かります。

ここに書き込んだり、ボタンを押す人って、平日日中も時間があるリタイアした老人か営業さんが多いみたいですね。

>>1956 販売関係者さん
あまり不動産ローン詳しくなさそうだったので。
投資未経験だと思うので、また勉強してみてください。
論点がすり替わりましたがマジレスありがとうございます。大阪市内のマンションのほうが投資用で適しているのは私もそう思います。

実需で市内の環境は避けたいが、売却時に残債割れしない程度の資産性とある程度の利便性は求めたい方には良いマンションだと思います。

すべては価格次第　坪350が適正

発売を予定されてる380-400だと金利上昇も相待って転ける可能性高い

千里丘の適正価格で言ったら200万後半～だろ。
そこに新築プレミア価格として大和がどんだけ上乗せしてくるかだけの話

このタワマン完成したらアンダーパス繋がってる千里丘交差点の渋滞オワコン化しそうだなｗ
千里丘南交差点まで渋滞繋がってる時結構あるし笑
山田方面の道も両側人が歩いてたらすれ違い難儀するような道路状況で土日に車移動するの大変そう。

>>1961 マンコミュファンさん
いや、不動産ローンは税控除ねえっすよ笑
勉強するのはおたくっす笑

>>1961 マンコミュファンさん
あの…税控除が出来るのは住宅ローンだし…
そもそも投資用途で住宅ローン使えませんけど…

>>1958 マンション検討中さん
やはり低層階は電車の音がネックですよね
停車車両、通過車両ともに１時間に各10本程度、体感だと常時電車の音が聞こえてるレベルだと思います
加えて貨物も通りますし、複層ガラスで遮音性高いとしても音に敏感な人にはちょっと厳しいかな
そういう人を選ぶという意味でもリセールには限界があるかも

なるほど、ここに来てメリットと思われてた駅近が実はデメリットだったという事か。

駅直結に拘らない寧ろデメリットってんなら戸建てでよくね？
安くて広いし
https://suumo.jp/ikkodate/osaka/ek_21570/?et=10&sjoken%5B%5D=011&a...

>>1968 eマンションさん

複層ガラスには遮音性はほとんどありません。
また、日中でも電車は停車16本、通過も16本、合計32本。おまけに貨物は深夜も通る。
さらに、産業道路の音も拾うはず。
相当な覚悟が必要。

レス眺めてて思ったこと
1. 富裕層が大阪市内を差し置いて住居用にここ買うってのは甚だ疑問
2. 投資用キャピタルゲインが期待できないなら一括キャッシュで買う可能性は低そう
3. 投資用インカムゲイン狙いでローンを組んで購入するなら当然ローン返済額以上の家賃収入を期待するはずだが、ここを家賃30万?以上で借りてくれる人がいるとは思えない
4. 投資用に利用できるくらいの安価な価格設定になるといいね

>>1971 検討板ユーザーさん
だとしたらJR沿線の駅近マンションには何処にも住めませんな。新御堂沿いもあかんね。大阪市内もダメなところ多いね。
吹田駅前の古いタワマンが、駅直結ではないけど線路にここより近くて騒音的には近い条件？窓の仕様とか古いので騒音あるとしたら耐えられないレベルなのかな？

>>1974 口コミ知りたいさん
大阪市内はそもそも快速や新快速がビュンビュン通り過ぎていくような駅に直結してるタワマンが殆ど無い訳だが

まあ正直騒音に関してはマンションが完成して住んでからじゃないねえと分からんな
こういう所もちょっとしたギャンブル要素だろう、完成してない状態で買う訳だからな
もし騒音が酷かったら資産価値に大きく影響出るポイントじゃねえの？

>>1976 評判気になるさん
ここより騒音の条件が悪そうなメロード吹田で騒音の話も無いし、煽るほどの話では無いと思いますよ。

サッシの防音性能確認するくらい

例えば阪急のジオタワー十三だと
線路側低層は性能高めのT4とかだったよ

メロード吹田が建築された20年以上前と比べたら性能は格段にアップしてるからね。

騒音への感受性は個人差があるから気にしない人は気にしないと思う
それに、しばらく住んでたら慣れるし

ただ、売る時は「その日見に来た人」にうるさいと感じられたら買ってもらえないから、その分はリセールに影響するでしょうね

近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2024年10月
調査対象地域:大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、滋賀県、和歌山県の 2 府 4 県
2024年11月20日

◎発売は 10.5%減の 1,157 戸。3 カ月連続で前年同月を下回る。
◎m2単価は 2 ケタ上昇。上昇は 3 カ月連続。
◎契約率は 71.4%と好調、5 カ月連続の 70%超

株式会社不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/608/I5md7Mpu.pdf

近畿圏の中古マンション成約m2単価は、44.72 万円/ 54 m2と前年比で 1.9%上昇し、16 ヶ月連続で前年同月を 52 上回った。前月比もプラス 0.4%となった。成約m2単 50 価の上昇率は 7 月から低い水準にとどまる。
12 地域中 7 地域が前年比で上昇し、上昇エリアは前月と同数となった。上昇エリアのうち大阪市は 16 ヶ月連続で上昇し高額物件 に対する需要の根強さに変化はないが、阪神間や京都市などは下落し、上昇傾向に地域差もみられた。

近畿レインズ　近畿圏市況レポート（月報）ダイジェスト版
https://www.kinkireins.or.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2024/11...

ＪRは快速、新幹線だけでなく、特急列車や貨物列車も結構走ってますね。特に貨物列車はうるさいです。

電車の騒音はとりあえず自分で駅前に行って聞いてみるしかないなー
千里丘駅周辺って元々静かな方だからよりいっそう騒音が目立つ気がする

↓メロード吹田がどうなのかなって思って某レビューサイト見てみたらガッツリ騒音ヤバイって書いてあって残念

確かにすごい線路の本数ですね。
音は高層階にも響くといいますし
ここを新快速や貨物が通過するのは結構な騒音かもしれません。
サッシ性能がよければ窓を閉めれば気にならないでしょう。
開放感求めて窓開けたい人は厳しいかもしれません。

>>1993 マンコミュファンさん
私はこれを見て騒音もだけど眺望が気になった
この線路の多さはちょっとガッカリですね

>>1993 マンコミュファンさん
私はこれ見てミスドの建屋が再開発対象外であることを知り少し残念に思った。

>>1994 職人さん

眺望って、あなた、ずっと下を見て暮らすつもりなん（笑）