リバーガーデン四天王寺ってどうですか？

>>40 確かにあの場所駅から遠くて夜は人通りも少なくて暗いよ
相場より安くしないと買う意味ないと思います。
リバーの壁面緑化ってずーとそのままで緑は維持されるのですかね？

>>42 eマンションさん

いつも車で夜に前を通りますが、暗いのは事実です。
メリットは静かということでしょうか。

駅から距離あるので、お値段に反映して安くなっていると思います。

緑化については、行政とタイアップして緑化もされているので 緑化のプロとして
維持されて頂きたいです。

緑の維持できるような耐久性のある植物を植栽されているのでしょうか？

太宰府天満宮も屋根に同じように植栽されています。
滋賀県の近江八幡クラブハリエも植栽されて維持されているので、ノウハウがあるのだと思います。

ほんと、74戸の所有者を明確かつ説明責任はしっかりしないと、不審がられるのは間違いない。
駅からのアクセスの悪さに対して決して価格が安いとは思えない。
まとめ買いして賃貸に出す業者に売っている可能性あるな。

>>ほんと、74戸の所有者を明確かつ説明責任はしっかりしないと、不審がられるのは間違いない。

総戸数の４割近い戸数が非分譲って、ちょっと多すぎますね。
所有者を明確にしてもらっても・・・かな。
入居後の決め事などのことを考えると
わざわざここを検討したいとは思えないかもしれません。

>>45 匿名さん

非分譲住戸が多いのは気になります。

土地の地権者や等価交換でもないのに、どこかの会社の集合体が買い上げ
賃貸されるのか？

あまりにも戸数が多いので理由が知りたいです。

非分譲住戸については、1例で 堺筋本町のMJR堺筋本町タワーのように
賃貸住戸になるで あってますでしょうか？

通常入口が別れていますが、一緒なのでしょうか？

ここは賃貸居住者が多くなりそうなので、
マンション理事会は揉めそうですよね。

>>46 マンション検討中さん

胡散臭いですよね。

ここは即完売でしょう。大阪市との入札なので価格も抑えられてるので文教地区で子育て考えてるファミリーや二世帯等の高齢者のいるファミリーが即買いでしょう。ただグランドメゾン上町1丁目タワーとデザインが被りすぎてますね笑

>>50 マンション検討中さん
最近モデルルーム行かれた方
予約状況の近況教えてくれたらありがたいです

リバーって大丈夫なんですか？

>>51 eマンションさん
結構要望書で埋まってました、、

そりゃそうでしょ
ネットのネガコメ真面目に受けたらダメ

>>49 マンション検討中さん

胡散臭いです。
モデルルームにも行きましたが、営業マンの説明も胡散臭さしかなかったです。

ここでなんと書かれようとサクッとうれちゃうことは間違いない

>>56 マンション検討中さん
リバーは他のデベよりも少人数かつ自社で営業回しているので、高値追求をせずにサクッと売り切って次の物件に人を配置するという販売スタイルですよね。なので今の相場から見ると特に1期は割安かなと思います。

ちょっと気になっていました。
「リバーガーデン」という名前があまり聞いたことがなくて、どんな会社なのかと思っていました。
割安なのも大丈夫なのかなとか。

>>高値追求をせずにサクッと売り切って次の物件に人を配置するという販売スタイル
これを聞いて、ちょっと安心しました。

リバー産業、大阪本社の会社みたいですよね。

元々は何があった土地なのでしょうか。
分かる方いませんか？

>>59 匿名さん


元々、府営住宅か市営住宅があった場所ですよ！

イメージは、上町のリバーガーデン、グランドメゾン上町のイメージと同じで
何棟も住宅が建っていましたよ。


大阪市天王寺区役所は、もと勝山住宅跡地売却に関する開発事業予定者募集プロポーザル（令和3年4月12日募集開始別ウィンドウで開く）における価格提案審査を実施し、次のとおり事業予定者を仮決定し、10月13日及び11月12日に公表しました。

　仮決定後、共同応募者である特別養護老人ホーム整備事業者について、大阪市福祉局が開催する「大阪市社会福祉審議会社会福祉施設・法人選考専門分科会」において適格とする結果が得られた計画であることを確認した上で、もと勝山住宅跡地売却に関する開発事業予定者として、本市の指定する期限までに土地売買契約を締結することとしていましたが、今般、適格とする結果が得られました（令和4年3月31日公表別ウィンドウで開く）ので、事業者として決定し、今後、当該事業者と土地売買契約を締結します。

1.事業者

　リバー産業株式会社及び社会福祉法人遺徳会

2.提案内容

提案価格

3,826,000,000円

希望住戸に抽選ないといいなぁ

>>46 マンション検討中さん
契約後に、７４戸の持ち主の正体が判っても、嫌で解約するなら、手付金は没収されるのですよね？
正体隠して分譲するのは、法律違反ではないのでしょうか？

>>62 買い替え検討中さん
意味不明なイチャモンやめなよ
第1期の前にアンダーで販売されただけでしょ
他の購入者の情報なんて人に教える訳ないです。
それこそ法律違反ですよ

Twitter見る限りパンダ部屋は投資家に狙われてるみたいだしあんまりアンダー気にしすぎても仕方ないよ。
いい物件は投資家とか業者に買われるのは今時しかたない。

公式の第1期販売戸数最初は7戸って書かれててマジかよって思ってたけど70戸の間違いだったのね

>>62 買い替え検討中さん

確かに気持ち悪いですよね。
先述通り、胡散臭いです。

中崎町のブランズタワーも９０戸は非分譲ですし
どこもそんなもんかと

ブリリアタワー堂島
グラングリーン大阪
パークタワー大阪堂島浜
ブランズタワー梅田East

情報が出る前から欲しい人がいる物件は当たり前のようにアンダー販売をしている。
大規模でランドマークなら一般販売対象外は今のご時世当たり前の話では？

>>63 評判気になるさん

個人が買っているなら、個人情報を言わないのは当たり前、わかっています。
一部屋ずつ個人が買っているのかまとめて誰かが買っているのかを言ってるのです。

>>63 評判気になるさん
アンダーとか、防御している営業マンさん？

欲しかったなあ、今販売中の大阪のマンションの中で一番お買い得だったなあと思う。大抽選祭り応援しています！

お買い得なのパンダ部屋だけじゃないですかぁ…。
実需なので泣きながら少し割高な倍率低い部屋に入れます。

お買い得なのパンダ部屋だけじゃないですかぁ…。
実需なので泣きながら少し割高な倍率低い部屋に入れます。

>>70 冷静さん
間違って家族がDM捨てちゃったのでは？

第1期 販売概要

販売戸数 70戸
販売価格（税込） 4,998万円～13,998万円
最多価格帯 7,600万円台（8戸）
間取り 2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積 60.62㎡～95.84㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 0.70㎡～4.56㎡
バルコニー面積 5.45㎡～10.50㎡
管理費 5,500円～8,460円（月額）
インターネット利用料 1,210円（月額）
修繕積立金 6,670円～10,540円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 478,000円～756,000円（一括）
登録申込受付期間 2024年6月1日（土）午前10時～2024年6月9日（日）午後6時
抽選日時 2024年6月10日（月）午前10時より
登録申込受付・抽選場所 「リバーガーデン四天王寺」マンションギャラリー
取引条件有効期限 2024年6月10日

価格的には安いし即日完売の勢いだよ。
まぁ高級感とかはないけどこの値段なら買いだと思うわ。ショールームも予約一杯で手応えあるかんじだったな。現に倍率高いとこも複数あったし。
駐車場のセキュリティチェーンがないとか、後進じゃないと出入りできないとか？？？なところはあるけど・・・。
そうそう売らない物件は協力会社や贔屓先だと言ってたが、まぁそれも売り切りで金にしたいという考え方だから問題ないのでは？大手に比べて体力ないからと言ってたしね。

アンダーで買う人は意味不明な質問もせずに高速でハンコ押すから売る方は楽でしょうね。

抽選終わったかな？

>>79 口コミ知りたいさん

抽選外れました。
パンダ部屋は20～30倍、他抽選住居60戸とのことでした。

>>80 名無しさん
おなじく31倍で外れました…

せっかく高層階買ったのに虫がー、
って絶対なるよな。
逆に言えばそこ受け入れられるなら
何もかも程よい。

植物と切り離すのなんて支離滅裂だし
駆除とかはダメよ

匿名不動産掲示板は相変わらず色んなやりとりがあって面白いですね。

私見ですが近隣の中高に子息を通学させている(今後させられうる)子育て世帯なんかを中心にファミリー需要は高いと思いますよ。

で、周知の通り大阪府は天王寺区にトップ校が固まっていて教育に資金をかけられる高収入エリサラ世帯や士業世帯なんかとの資金面での親和性も高いのでなおさらだと思います。

個人的にはパンダ以外でも残り住戸も全然簡単には買えない流れに普通になると思いますけどね。

投資家の皆さんは駅からの距離やタワーでないことを理由に躊躇してる部分あるのでしょうが、ガチ実需勢には相当魅力でしょう。

首都圏はもちろんですけど、関西も新築マンション価格高騰していてなるべく見た目上の価格を抑えるためにどんどん間取りが狭くなってるじゃないですか。

ここは広い間取りもあるのが特に4-5名家族にめちゃくちゃ魅力的なんじゃないかなと思います。
(70平米前後の部屋も坪単価はリーズナブル)

最近賃貸だとほんと選択肢ないんですよね、ファミリー向け物件。

パンダ部屋じゃない広い部屋の抽選落ちました。
広い部屋は6/10ですべて完売です。

私も落ちました
抽選のお部屋が多数あったみたいです
直前までお部屋を守ってくださってたと聞いていたので直前の前日に抽選になったとお聞きして祈りましたが駄目でした
ショックから立ち直れません

>>85 マンション検討中さん
あの地域の大規模新築90㎡越え（間取りも設備も良い）で1億前後は今後出てきそうにないから相当ショックですよね。

>>86 マンション検討中さん
今後の不動産相場次第ではありますが、中古マンションのフルリノベの選択が増えていくように思います。

合同契約会いきましたが実需もいるけど投資家もいる感じでしたね…。
意外と子育て世代が少なくて驚きました。

>>88 口コミ知りたいさん
契約会に子供連れてこないからでしょ

>>89 通りがかりさん
中高年っぽい人が多かったです。
子供高校生とかその辺りなのかもしれませんが…。

1期は高層と90㎡超も多かったらしいので、今の関西でその金額帯を買える方がそういう方達なのかもしれませんね。

>>90 通りがかりさん
私の時はベビーカーの方たくさんいましたので時間帯によるのではないでしょうか

残念ながら抽選に外れてしまった方が多かったのですね。
契約された方の層ですが、みなさまの情報をまとめるとミドル層、赤ちゃん連れのファミリー、投資家の方など一つの層に固まらずバラティに富んだ住人層のようで逆によかったと思います。

オプションの案内がまだ来ない…

2期の価格どうなるんでしょう？

全200戸で74戸アンダー
アンダー率37%と高めで1期販売前から需要が高い雰囲気は漂ってましたが

1期は結局70-80戸販売？
うちパンダの倍率20-30倍超含め60戸は抽選
駅徒歩10分が懸念されてましたが、それを微塵も感じさせない売れ行きです。
10分歩いた先にあるのが大阪では屈指のターミナル駅であることが悲観的に見られにくかった要因なのかなと思います(一応マンションの目の前からキューズモール前まで市営バスも出ている？)。

1期で高層階と広い部屋(90㎡超)は完売(高層階中部屋は僅少あり？)？ということで、売れ行きからいえば残り住戸も低中層階めよくて価格据え置き～若干の値上げ、高層階がもし残っていれば少し強気に来るかもしれませんが、リバー産業のスタイル的にはメジャーセブンと異なってさっさと利確する傾向があるのも事実です。

このエリアは大規模珍しい(よくぞ60mまで縦に伸ばすことに成功したと思います)ので
蓋を開けてみたら大方の予想通りめちゃくちゃ強かったですね...

そんななか、関西もマンション価格上がってきてますがターゲット属性は余裕で買ってきますね。

日本はつくづく二極化してきているんだなと感じます。

以上乱文失礼しました。

関西不動産好きとしてはここの2期価格の値付けと売れ行きを興味深く見守ってます。

また実際の購入希望者様方の経過やご意見を拝見させてください。

強いですね。
東向きメインに部屋数も絞られてきているようです。
この辺でこの規模のマンションはしばらく建たないですので、需要はかなりありそう。今後の動向に注目ですね。

すごい人気なんでしょうか、抽選とかって最近あまり見かけない気がしていましたけど。

避難所レベルの耐震性能との記載があり、全国でも0.8％しかない耐震等級2とのことに、驚きました。デザインも独特で、歴史的建造物っぽくて、普通のマンションではないですね。しかも壁面緑化とかは初めて見た気がします。斬新だなと思いました。

新築としては魅力的。ですが中古になったらやはり駅距離が足を引っ張る可能性がありますのである程度長く住む実需層向きでしょう

マンションも一極集中になってきて、人気のマンションは抽選、選抜になるくらい人気
やはり立地メインで考える方や資産価値で考えて購入する方が増えてきているのかなと思います。
今は中古マンションはいい場所ならスムーズに売却できますし、将来性を見込んで考える方が増えているのかな

立地なぁ。
ここの立地の強み、教育環境くらいでは…？
御堂筋線谷町線も少し遠いしスーパー遠いし…。

実際歩いてみると道は広くて安全、四天王寺夕陽ヶ丘までの道のりは並木通りになっていてさほど距離も感じず気持ちがいいです。途中パン屋やライフにも寄れてルートとしてもいいです。
裏には公園や小学校。共用施設も素晴らしくストレージルームに乾太くん、それに地震にも強い。
契約できてホッとしています。

なんといいますか。
簡単に言ってしまうと今の不動産市況を踏まえれば恐らくここは絶妙にコスパがいいんですよ。

少なくとも1期の価格はそう思った(安いと思った)方が多数いたために抽選も多数であったということとしか振り返りようがないのかなと。

大阪府民の不動産に興味ある方なら知っての通り上町台地は人気根強いです。

南海トラフが長年注意喚起されてきた今では尚のことでしょう。

耐震性を売りにしたのは賢いなと思います。

子育て世帯からしたら
駅距離なんかよりも

・酔っ払いや変質者が少ないか
・災害に強いか

といったところでブッ刺さってるのでしょう(個人の感想です)。

ちなみに子育て世帯に人気あるエリアはファミリー賃貸需要も見込まれるので投資家も少なからず沸いてると思います。

モデルルーム見に行ってきました！
抽選ではない部屋はもう底層階しか残っておらず、かなりの人気でした。
うちは、車が必須なのですが駐車場が抽選なのと、2450と天井高が低いので今回は申し込みしませんでした。LDK20畳のお部屋が見れたのですが、今住んでいるのと変わらない平米なのにおそらく天井高のためか狭く感じました。
タワマンにはならないギリギリの高さで建てて、そこに世帯数を増やすために19階でなく20階にした、と言っておられたので、この価格ならしょうがないかなぁとは思います。
また、よかった点はとして管理費がとても安い（5、6千円）ことと、物件価格です。
一階ごとに百万円ほどあがり、6階東向き70平米で7600か、そのくらいだった気がします。
こちらのタイミングが遅かったのが問題ですが、11階以下はもうオプションの選択ができませんでした。（低層階ではすでに風呂場の台？のようなものを外せなかったり、作り付けの棚へ変更ができなかったり）
11階の70平米東向きのお部屋は、抽選ですが一部屋あいており、8800万だったきがします。ここならオプション選べますよ、とおっしゃってました。
西向きのお部屋の方が400万ほど安いですが、ペアガラスでないため、検討はしませんでした。その代わり廊下に少し収納？がありますよ、とセールスされていました。
以上ご報告です

タワマンにはならないギリギリの高さで建てて、そこに世帯数を増やすために19階でなく20階に～はかなり嘘のない説明で逆に好感が持てますね（笑）
管理費の料金設定ですが、修繕積立金の間違いではありませんか？

>>106 匿名さん
そうですね笑

確かに管理費です。
わたしも、逆にこの管理費できちんと回るのか不安になって聞いたくらいで、、
そこはきちんとしてるので（？）大丈夫です、とのことでした。

>>107 名無しさん
間取り 2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積 60.62㎡～73.45㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 0.72㎡～4.56㎡
バルコニー面積 5.45㎡～10.50㎡
管理費 5,500円～6,580円（月額）
インターネット利用料 1,210円（月額）
修繕積立金 6,670円～8,080円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 478,000円～580,000円（一括）

>>107 名無しさん
総戸数 200戸（一般販売対象住戸126戸）
私道負担 なし
駐車場 機械式80台（内カーシェアリング用2台含む、月額使用料：23,000円～35,000円）
自転車置場 400台（月額使用料：100円～500円）
バイク置場 大型バイク：5台（月額使用料：3,000円）、
ミニバイク：35台（月額使用料：2,000円）
分譲後の権利形態 敷地および建物共用部分は住居専有面積割合による所有権の共有。建物専有部分は区分所有。
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
管理会社 株式会社浪速管理

こちらのマンションは外観の壁面緑化が印象的ですが、恐らくフェイクではなく本物の植物ですよね。
壁面緑化の他にも敷地内の植栽が豊かですし、植栽の管理だけでもかなりの管理費用がかかってくるのではないでしょうか？

１期分完売で、２００戸中１５０戸売れたって
とてもハイペースで売れていますね。
このペースだと２期で完売しそうな勢いなのでは？
最寄り駅まで徒歩１１分と、けして近いわけではないと思うのですが
人気のポイントって何なんでしょう。

2期、最高値8498万てめちゃくちゃ強気だな…。
中部屋でこれって1期より1000万くらい上がってるやん。

>>2期、最高値8498万
マンションの値段ってどうやって決まっているんですか？
人気だと上がっていくのかと思ったりしているんですが、不人気だと下がるわけじゃないですよね。

場所は落ち着いた場所で素敵です。
お買い物はライフが庶民的でいいでしょうか。ツルハドラッグもあります。天王寺駅まで行けば何でも揃いそうですよね。
徒歩10分と書いてあったので、歩いていける距離だと思いました。

リバーはあまり出し惜しみせずやはりガンガン売りますね(笑)ブレてなくていいと思います。

駅距離のことはありますけど、四天王寺界隈やっぱり人気ありますねぇ。南海トラフのこともあるせいか天王寺区のエリア人気本当に恐れ入ります...

西区と天王寺区と、どちらの方が平均では高いでしょうか？

リバーはリセールがしんどいと聞いたことがあります
売るときは販売委託が売るからなんとかなるけど

この立地でリセール期待するのが間違えてるでしょ。
実需が腰を据えて住む家でしょう。

2期も普通に抽選の部屋あったんですか？

買いたくても買えない人がいてる時点で、実需が買うにはいい物件・価格だと思いますよ。

持ち家なんて流石に適当に買うもんじゃない中で住みたいって人が競合する物件

いい物件じゃないですか。

意匠も素敵だと思いますよ。

土地勘のある者です。「天王寺」駅まで徒歩11分は少し違和感がありますが、googleで調べても10分と出てくるのでそんなもんなんですね。。

どんな特徴のある駅/地域ですか？

って聞かれたときに簡潔に答えられる強み

残念ながら今やもう何もないでしょう...

>>120 マンション検討中さん
失礼しました。誤投稿です。

「バイオフィリア」の内側ってどうなってますか？
レスを遡れば話題になっているのかな？
共用廊下とかになっているのかな？
あと、手入れとかどうするのかとか、すごい興味津々です。

そのわりに管理費は5,500円～6,580円（月額）という優しい数字。
植栽もあり、独立共用棟もありなのに。
総戸数が200戸の規模としても大丈夫なのかと思う。

次は先着順なんだね
坪330とかやっぱ強気だなあ

建築資材費と人工費
(特に人工費)めちゃくちゃ高騰してますからねぇ...

>>115
これを見ると西区ですね
あくまで平均だから西区、天王寺でも良い場所、悪い場所あります。
https://www.how-ma.com/mag/sell/mansion-osaka/

ここは100平米以上の広い部屋はないですか？連結ももうできないでしょうか？

>>123 坪単価比較中さん
今の相場からすると、むしろ安いかと。。

本当に安い。
ありえないくらい安い。

そりゃアンダーで片っ端からいい部屋は抑えられてしまうし、1期もほとんどの部屋で競合したのも納得。

残り20部屋
どういう条件の部屋が残っているのかは分かりませんが、広域立地、このエリアでの相対的規模、仕様考えれば実需向けマンションとしては破格の安さに思う。

昨日発表された
地価公示ランキング2024

大阪府-住宅地で
大道と勝山
いい位置につけてましたね。

https://chika.m47.jp/2024/1/rank-p27-u000-s11.html

横の老人ホームに併設される保育園の情報でないですね…。
大阪市の来年度開設保育園には見当たらないので少なくとも来年度はなさそうです。

>>115 匿名さん
平均すれば天王寺区じゃないですかね。
西区といっても九条周辺のエリアなどはパッとしないので、、

実需に限定していえば

天王寺区を考える人は西区を
西区を考える人は天王寺区を

お互いあまり検討しないんじゃないかなぁと個人的には感じます。

その土地に期待することやそもそも志向が違う気がします。

先日"大阪市中心部における住宅選好性"という面白いツイートをみかけました。
https://x.com/pomdepartments1/status/1840756400932421843?s=46&t=sFJ_j1...

ちなみに同じ方のツイートですが
天王寺区は世帯所得一千万円以上比率ランキングで関西エリアで芦屋市に次いで2位まで来ているそうです(笑)

https://x.com/pomdepartments1/status/1841029232002285705?s=46&t=sFJ_j1...

北区や中央区も急激に上がってきているとのことですので別に天王寺区だけを推したい意図は無いのですが、西区や福島区など他の人気エリアも含め、人口減少もあって地域毎の優勝劣敗は色濃くなるのだろうなと感じます。

今ってどこが空いてるかご存知の方いらっしゃいますか？西向きが空いていれば行きたいのですが、見つからず。。

20階建ての壁面緑化マンションで植栽豊かな庭園ありのマンションですが、管理費がかなり安くないですか？
管理準備金も他のマンションに比べて安すぎますし、嬉しい反面入居後すぐに値上げがあるのではないかと心配になってしまいます。

第1期即日完売すごいなと思ったけど全部で何戸販売されたのかな？
先着順が3戸あるのは第2期の分？
次の第3期は3戸販売予定。
完成が2025年8月予定なのでまだまだ時間的余裕はあると思うけど。
トップページを開くと200邸中180邸超成約と出てくるのであと20邸もない計算になりますか。

1期は70戸ですね。
別口で74戸はアンダーで売られてましたが。

もう190戸以上成約ってこれ年内に売り切るつもりかなあ

>>17 口コミ知りたいさん
Aはもう全て売り切れだと思います。

先日行った時は残り抽選のお部屋のみでしたよ。198戸売れていたと思います
抽選も間に合わずでした

ついにラスト1戸！
12月までに完売するかね。