リバーガーデン四天王寺ってどうですか？

ここは駅から微妙に遠いですが、売れ行きは好調でしょうか？

200戸中地権者74戸って多くないですか

>>2 マンション検討中さん
地権者ではないようですよ

歩いて駅から10分ですが、天王寺駅徒歩圏は確かに強みですよね。
営業さん曰く、メトロの1番人気の御堂筋線と2番人気の谷町線がどちらも利用できて
JR環状線も使える駅は大阪駅と天王寺駅の2つだけと言われて納得でした。
天王寺駅はパチンコ店がある駅前よりも、10分歩いて住宅地の方が良いですよと
言ってくださって、間取りも設備も良かったので即決しました。
見学だけのつもりでしたが、5年後、10年後のご提案も素晴らしくて
思わず決めました。抽選にならない事を願ってます。

ここは抽選祭りだと思いますが

>>3 マンコミュファンさん
地権者ではなければ業者さんですか？
結構良い場所ばかりおさえられてたので幾分ガッカリしました

>>6 マンション掲示板さん

どなたか行った方、何者が74戸なのか、聞いて教えてください。
他府県なので、直ぐに見に行けないので。

>>7 通りがかりさん
74戸は別々の所有者じゃないと思いますよ。
30戸で1所有者とかそういう感じでしょう。
賃貸で貸すんでしょう。区分だから1戸ずつ売却もできるし。鶴橋のリバータワーは売り物件オンパレード。
業者が値段を釣り上げてる感がありますね。
少し前ならこのアドレスは売れないアドレスでしたね

現地は静かでいいけど天王寺へのアクセスは悪いなぁ。
上町筋渡ったら歩道橋通らないと奈良街道の南に行けないのは面倒…。

設備は良さそうだけどちょっと迷う。。

>>9 マンション検討中さん

すぐ近くに横断歩道ありますよ

>>10 名無しさん
ありますけど上町筋を西側に渡っちゃうと奈良街道南に越えるのは歩道橋しかないじゃないですか。
天王寺まで自転車が若干使いづらいなぁって。
それでも予算的に目に優しいからほしいですけど…。

>>8 名無しさん
74件も業者が買ってたらなんだか竣工後
騒がしそうなマンションになるのかな？
居住目的の私にしては不安です

業者さんは一般募集の方より安く買ってるのかな？まとめ買いだから特別な割引あったのでしょうか？

>>8 名無しさん
少し前ならこのアドレスは売れないアドレスとは具体的にどういう事ですか？
余り土地勘がないものなので是非参考に教えていただけますか？

駅遠だけど魅力はそれなりにある物件ですね。値段もまぁ強気ではなさそう。
住んだら満足度は高いでしょう。ただしリセールには注意ですね

Aは全部抽選ですかね…

Aは全部抽選ですかね…

>>8 名無しさん
もともと大阪市営住宅だったから大阪市が７４戸所有して、
元住民の方に貸すのですかね？

>>18 通りがかりさん
それはないと思いますよ。
筆ヶ崎と同じように不動産会社が何件かまとめがいして再販にらだすのでしょうね。

場所がどの駅からも１０分というのが微妙ですね。非売住戸も気になります。あと、縦の緑のガーデンて、鳩が巣を作ったり、虫が発生したりしないんですかね？

>>20 通りがかりさん
非売住戸については売主さんがハッキリ販売経緯を説明するべきではないでしょうか？
なんかこのままだと不信感につながりかねないですよね

>>19 eマンションさん
筆ヶ崎は非売住戸25件ぐらいでしたよね。
ここの74件は少し異常ですね。
訳ありかな？

74件も非買住戸なんですか？
分譲賃貸みたいな感じになるんでしょうか。

非買住戸が多いことによるメリットやデメリットがあれば教えてほしいです。
住人の参加する総会って問題なく行われるんでしょうか。
大丈夫であればいいんですが……

74戸はどういった人の所有かは大事。
同人物なら裁決の議決権を持っているので
その人物が否決なら物事はすすみません。
共同住宅のデメリットです。

>>24 さん

>>24 評判気になるさん
確かに１人で多くの議決権をもたれるといろいろと問題ありですね。売主さんは非売住戸の
中味を明確にしてもらわないと購入は諦めたいと思います

>>17 口コミ知りたいさん
Aの19階、20階は非売住戸でした。
このマンション1番の間取りがなぜ非売になるのでしょうかね。残念です。

>>26 名無しさん
地権者でしょうね。等価交換みたいな感じゃないで
しょうか？とはいえマンション乱立してきてるし、
帝国や東京商工の倒産状況を見ると経済状況は悪いので
色々な意味で注意が必要時期かもしれない

販売センターに行ってきました。
非売住戸に関しては「人気がある物件なので、一般販売前に関係者に先に売った」と説明されました。
他の物件でそんな販売方法を聞いたことがないので、あまりにも胡散臭いと感じ購入の検討を見送りました。

>>28 マンション検討中さん
闇が深すぎますね...

>>28 マンション検討中さん
アンダーですね
他でもありますよ

>>30 口コミ知りたいさん
やはりどう考えても200戸中74戸が非売住戸とはおかしいというか一般募集の対象者としては納得できないですよね。
売主さんとしてもらいろいろと事情はあるでしょうが明らかに販売戦略のミスでは？

>>31 口コミ知りたいさん
そりゃ検討者からすれば悔しいですけど、だからって自分の購入判断の材料にすることでもないような気がします。欲しい物件なら勿体ないです。

そうなんよ…。
市内で静かなところでアクセス悪すぎず、目に優しい価格はなかなかない。
アンダーやら地権者あっても仕方がないと思って買うしか…。

ここ、入札物件だから地権者いないでしょう？
事前の購入希望者が多かったからグラングリーンやブリリアタワー堂島と同じでアンダー販売しただけでしょう？

比較的近隣のタワマンに住んでるんですが、DM来て登録してモデルルーム行ってなんですが、これがアンダーって言うの？
DMが来たのが登記簿経由で住み替えそうな人に当たってるのか、職業なり出身校の名簿なりからなのかは分かんないですが。
地権者云々はここに書き込むんでなくて、別のタブを開いてググればいいと思います。

>>33 口コミ知りたいさん
結局は自分で判断するしかないのでしょうね。
しかし議決権の問題はやはりあきらかに売主としての説明はいるかもね

>>36 マンション検討中さん
売主の説明は曖昧だよね。なぜか上から目線の営業マン。
アンダー販売したいのだろうね。
消防署がとなりの騒音面の問題もあるよねえ。

等価交換とか地権者とか議決権とか皆さん書き込みされてますがマンションギャラリーに行った時に営業さんからは土地は大阪市から購入したとの経緯を説明受けましたが大阪市が等価交換する事も議決権を行使する事も無いと思いますが
元所有が市なのに地権者ってあり得ないですね大阪市の土地を定期借地しているのならばわかりますが所有権と言っていましたし
隣の特養さんの建物を建てる土地と混同しているのでは？
スムラボにすごろくさんも地権者と書いてあったのですごろくさんは凄腕のブロガーさんだと思ってましたが案外素人さんに毛が生えた程度の知識だったのですね
グランドメゾンさんのブログもかなり間違いだらけでしたし
それよりももう一度見学したいと思っていますが満席がずっと続くと言ってましたのでそちらの方が余程悩ましい問題かと思ったりしています

すごろくさんのブログはいつも参考にさせてもらってます。私も一回モデルルームにいったのですが、予定価格表は貰えませんでしたので、その場で覚えるのは諦めました（笑）全体の価格が分かるだけでも一見の価値がありますね。

そんなに売れる場所だとは思えないので
見送りですね。

>>38 マンション検討中さん
アンダーなら区分所有者が別々なのであまり問題になる事はないけど1番問題なのは20戸、30戸とまとめ買いしてる不動産屋がみんな賃貸に出した時は総会決議が厄介ですね。みんな転売してくれたら問題はないでしょうが！

>>40 確かにあの場所駅から遠くて夜は人通りも少なくて暗いよ
相場より安くしないと買う意味ないと思います。
リバーの壁面緑化ってずーとそのままで緑は維持されるのですかね？

>>42 eマンションさん

いつも車で夜に前を通りますが、暗いのは事実です。
メリットは静かということでしょうか。

駅から距離あるので、お値段に反映して安くなっていると思います。

緑化については、行政とタイアップして緑化もされているので 緑化のプロとして
維持されて頂きたいです。

緑の維持できるような耐久性のある植物を植栽されているのでしょうか？

太宰府天満宮も屋根に同じように植栽されています。
滋賀県の近江八幡クラブハリエも植栽されて維持されているので、ノウハウがあるのだと思います。

ほんと、74戸の所有者を明確かつ説明責任はしっかりしないと、不審がられるのは間違いない。
駅からのアクセスの悪さに対して決して価格が安いとは思えない。
まとめ買いして賃貸に出す業者に売っている可能性あるな。

>>ほんと、74戸の所有者を明確かつ説明責任はしっかりしないと、不審がられるのは間違いない。

総戸数の４割近い戸数が非分譲って、ちょっと多すぎますね。
所有者を明確にしてもらっても・・・かな。
入居後の決め事などのことを考えると
わざわざここを検討したいとは思えないかもしれません。

>>45 匿名さん

非分譲住戸が多いのは気になります。

土地の地権者や等価交換でもないのに、どこかの会社の集合体が買い上げ
賃貸されるのか？

あまりにも戸数が多いので理由が知りたいです。

非分譲住戸については、1例で 堺筋本町のMJR堺筋本町タワーのように
賃貸住戸になるで あってますでしょうか？

通常入口が別れていますが、一緒なのでしょうか？

ここは賃貸居住者が多くなりそうなので、
マンション理事会は揉めそうですよね。

>>46 マンション検討中さん

胡散臭いですよね。

ここは即完売でしょう。大阪市との入札なので価格も抑えられてるので文教地区で子育て考えてるファミリーや二世帯等の高齢者のいるファミリーが即買いでしょう。ただグランドメゾン上町1丁目タワーとデザインが被りすぎてますね笑

>>50 マンション検討中さん
最近モデルルーム行かれた方
予約状況の近況教えてくれたらありがたいです

リバーって大丈夫なんですか？

>>51 eマンションさん
結構要望書で埋まってました、、

そりゃそうでしょ
ネットのネガコメ真面目に受けたらダメ

>>49 マンション検討中さん

胡散臭いです。
モデルルームにも行きましたが、営業マンの説明も胡散臭さしかなかったです。

ここでなんと書かれようとサクッとうれちゃうことは間違いない

>>56 マンション検討中さん
リバーは他のデベよりも少人数かつ自社で営業回しているので、高値追求をせずにサクッと売り切って次の物件に人を配置するという販売スタイルですよね。なので今の相場から見ると特に1期は割安かなと思います。

ちょっと気になっていました。
「リバーガーデン」という名前があまり聞いたことがなくて、どんな会社なのかと思っていました。
割安なのも大丈夫なのかなとか。

>>高値追求をせずにサクッと売り切って次の物件に人を配置するという販売スタイル
これを聞いて、ちょっと安心しました。

リバー産業、大阪本社の会社みたいですよね。

元々は何があった土地なのでしょうか。
分かる方いませんか？

>>59 匿名さん


元々、府営住宅か市営住宅があった場所ですよ！

イメージは、上町のリバーガーデン、グランドメゾン上町のイメージと同じで
何棟も住宅が建っていましたよ。


大阪市天王寺区役所は、もと勝山住宅跡地売却に関する開発事業予定者募集プロポーザル（令和3年4月12日募集開始別ウィンドウで開く）における価格提案審査を実施し、次のとおり事業予定者を仮決定し、10月13日及び11月12日に公表しました。

　仮決定後、共同応募者である特別養護老人ホーム整備事業者について、大阪市福祉局が開催する「大阪市社会福祉審議会社会福祉施設・法人選考専門分科会」において適格とする結果が得られた計画であることを確認した上で、もと勝山住宅跡地売却に関する開発事業予定者として、本市の指定する期限までに土地売買契約を締結することとしていましたが、今般、適格とする結果が得られました（令和4年3月31日公表別ウィンドウで開く）ので、事業者として決定し、今後、当該事業者と土地売買契約を締結します。

1.事業者

　リバー産業株式会社及び社会福祉法人遺徳会

2.提案内容

提案価格

3,826,000,000円

希望住戸に抽選ないといいなぁ

>>46 マンション検討中さん
契約後に、７４戸の持ち主の正体が判っても、嫌で解約するなら、手付金は没収されるのですよね？
正体隠して分譲するのは、法律違反ではないのでしょうか？

>>62 買い替え検討中さん
意味不明なイチャモンやめなよ
第1期の前にアンダーで販売されただけでしょ
他の購入者の情報なんて人に教える訳ないです。
それこそ法律違反ですよ

Twitter見る限りパンダ部屋は投資家に狙われてるみたいだしあんまりアンダー気にしすぎても仕方ないよ。
いい物件は投資家とか業者に買われるのは今時しかたない。

公式の第1期販売戸数最初は7戸って書かれててマジかよって思ってたけど70戸の間違いだったのね

>>62 買い替え検討中さん

確かに気持ち悪いですよね。
先述通り、胡散臭いです。

中崎町のブランズタワーも９０戸は非分譲ですし
どこもそんなもんかと

ブリリアタワー堂島
グラングリーン大阪
パークタワー大阪堂島浜
ブランズタワー梅田East

情報が出る前から欲しい人がいる物件は当たり前のようにアンダー販売をしている。
大規模でランドマークなら一般販売対象外は今のご時世当たり前の話では？

>>63 評判気になるさん

個人が買っているなら、個人情報を言わないのは当たり前、わかっています。
一部屋ずつ個人が買っているのかまとめて誰かが買っているのかを言ってるのです。

>>63 評判気になるさん
アンダーとか、防御している営業マンさん？

欲しかったなあ、今販売中の大阪のマンションの中で一番お買い得だったなあと思う。大抽選祭り応援しています！

お買い得なのパンダ部屋だけじゃないですかぁ…。
実需なので泣きながら少し割高な倍率低い部屋に入れます。

お買い得なのパンダ部屋だけじゃないですかぁ…。
実需なので泣きながら少し割高な倍率低い部屋に入れます。

>>70 冷静さん
間違って家族がDM捨てちゃったのでは？

第1期 販売概要

販売戸数 70戸
販売価格（税込） 4,998万円～13,998万円
最多価格帯 7,600万円台（8戸）
間取り 2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積 60.62㎡～95.84㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 0.70㎡～4.56㎡
バルコニー面積 5.45㎡～10.50㎡
管理費 5,500円～8,460円（月額）
インターネット利用料 1,210円（月額）
修繕積立金 6,670円～10,540円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 478,000円～756,000円（一括）
登録申込受付期間 2024年6月1日（土）午前10時～2024年6月9日（日）午後6時
抽選日時 2024年6月10日（月）午前10時より
登録申込受付・抽選場所 「リバーガーデン四天王寺」マンションギャラリー
取引条件有効期限 2024年6月10日

価格的には安いし即日完売の勢いだよ。
まぁ高級感とかはないけどこの値段なら買いだと思うわ。ショールームも予約一杯で手応えあるかんじだったな。現に倍率高いとこも複数あったし。
駐車場のセキュリティチェーンがないとか、後進じゃないと出入りできないとか？？？なところはあるけど・・・。
そうそう売らない物件は協力会社や贔屓先だと言ってたが、まぁそれも売り切りで金にしたいという考え方だから問題ないのでは？大手に比べて体力ないからと言ってたしね。

アンダーで買う人は意味不明な質問もせずに高速でハンコ押すから売る方は楽でしょうね。

抽選終わったかな？

>>79 口コミ知りたいさん

抽選外れました。
パンダ部屋は20～30倍、他抽選住居60戸とのことでした。

>>80 名無しさん
おなじく31倍で外れました…

せっかく高層階買ったのに虫がー、
って絶対なるよな。
逆に言えばそこ受け入れられるなら
何もかも程よい。

植物と切り離すのなんて支離滅裂だし
駆除とかはダメよ

匿名不動産掲示板は相変わらず色んなやりとりがあって面白いですね。

私見ですが近隣の中高に子息を通学させている(今後させられうる)子育て世帯なんかを中心にファミリー需要は高いと思いますよ。

で、周知の通り大阪府は天王寺区にトップ校が固まっていて教育に資金をかけられる高収入エリサラ世帯や士業世帯なんかとの資金面での親和性も高いのでなおさらだと思います。

個人的にはパンダ以外でも残り住戸も全然簡単には買えない流れに普通になると思いますけどね。

投資家の皆さんは駅からの距離やタワーでないことを理由に躊躇してる部分あるのでしょうが、ガチ実需勢には相当魅力でしょう。

首都圏はもちろんですけど、関西も新築マンション価格高騰していてなるべく見た目上の価格を抑えるためにどんどん間取りが狭くなってるじゃないですか。

ここは広い間取りもあるのが特に4-5名家族にめちゃくちゃ魅力的なんじゃないかなと思います。
(70平米前後の部屋も坪単価はリーズナブル)

最近賃貸だとほんと選択肢ないんですよね、ファミリー向け物件。

パンダ部屋じゃない広い部屋の抽選落ちました。
広い部屋は6/10ですべて完売です。

私も落ちました
抽選のお部屋が多数あったみたいです
直前までお部屋を守ってくださってたと聞いていたので直前の前日に抽選になったとお聞きして祈りましたが駄目でした
ショックから立ち直れません

>>85 マンション検討中さん
あの地域の大規模新築90㎡越え（間取りも設備も良い）で1億前後は今後出てきそうにないから相当ショックですよね。

>>86 マンション検討中さん
今後の不動産相場次第ではありますが、中古マンションのフルリノベの選択が増えていくように思います。

合同契約会いきましたが実需もいるけど投資家もいる感じでしたね…。
意外と子育て世代が少なくて驚きました。

>>88 口コミ知りたいさん
契約会に子供連れてこないからでしょ

>>89 通りがかりさん
中高年っぽい人が多かったです。
子供高校生とかその辺りなのかもしれませんが…。

1期は高層と90㎡超も多かったらしいので、今の関西でその金額帯を買える方がそういう方達なのかもしれませんね。

>>90 通りがかりさん
私の時はベビーカーの方たくさんいましたので時間帯によるのではないでしょうか

残念ながら抽選に外れてしまった方が多かったのですね。
契約された方の層ですが、みなさまの情報をまとめるとミドル層、赤ちゃん連れのファミリー、投資家の方など一つの層に固まらずバラティに富んだ住人層のようで逆によかったと思います。

オプションの案内がまだ来ない…

2期の価格どうなるんでしょう？

全200戸で74戸アンダー
アンダー率37%と高めで1期販売前から需要が高い雰囲気は漂ってましたが

1期は結局70-80戸販売？
うちパンダの倍率20-30倍超含め60戸は抽選
駅徒歩10分が懸念されてましたが、それを微塵も感じさせない売れ行きです。
10分歩いた先にあるのが大阪では屈指のターミナル駅であることが悲観的に見られにくかった要因なのかなと思います(一応マンションの目の前からキューズモール前まで市営バスも出ている？)。

1期で高層階と広い部屋(90㎡超)は完売(高層階中部屋は僅少あり？)？ということで、売れ行きからいえば残り住戸も低中層階めよくて価格据え置き～若干の値上げ、高層階がもし残っていれば少し強気に来るかもしれませんが、リバー産業のスタイル的にはメジャーセブンと異なってさっさと利確する傾向があるのも事実です。

このエリアは大規模珍しい(よくぞ60mまで縦に伸ばすことに成功したと思います)ので
蓋を開けてみたら大方の予想通りめちゃくちゃ強かったですね...

そんななか、関西もマンション価格上がってきてますがターゲット属性は余裕で買ってきますね。

日本はつくづく二極化してきているんだなと感じます。

以上乱文失礼しました。

関西不動産好きとしてはここの2期価格の値付けと売れ行きを興味深く見守ってます。

また実際の購入希望者様方の経過やご意見を拝見させてください。

強いですね。
東向きメインに部屋数も絞られてきているようです。
この辺でこの規模のマンションはしばらく建たないですので、需要はかなりありそう。今後の動向に注目ですね。

すごい人気なんでしょうか、抽選とかって最近あまり見かけない気がしていましたけど。

避難所レベルの耐震性能との記載があり、全国でも0.8％しかない耐震等級2とのことに、驚きました。デザインも独特で、歴史的建造物っぽくて、普通のマンションではないですね。しかも壁面緑化とかは初めて見た気がします。斬新だなと思いました。

新築としては魅力的。ですが中古になったらやはり駅距離が足を引っ張る可能性がありますのである程度長く住む実需層向きでしょう

マンションも一極集中になってきて、人気のマンションは抽選、選抜になるくらい人気
やはり立地メインで考える方や資産価値で考えて購入する方が増えてきているのかなと思います。
今は中古マンションはいい場所ならスムーズに売却できますし、将来性を見込んで考える方が増えているのかな