リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>799 マンコミュファンさん
買えないマンションに張り付いてるあなたはアタオカ。

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>>800 マンション検討中さん
業界に興味があるので、販売状況をウォッチしているのは、ここだけじゃないです。
自分の判断がどこまで通用するのか知りたいので、ここは引渡しまでしっかり見届けるつもりです。

ここでネガキャンが起きても、売れるマンションは売れます。そもそもここの書き込みが販売状況に影響を与えるとは思ってません。

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タワマンでも管理費や修繕費が払えない人が出てきていると聞く

定借で地代が払えないと　追い出されるのかな？

しかも今日、生まれた子供が、相続して、70歳になった時に
退去しなければならない物件って・・・

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毎回ご丁寧に名前を変えるのも笑えますね。
みんなわかってるからいちいち変えなくていいですよ。

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>>798 マンション比較中さん
これから出てくる14号沿いの野村物件

知らないの笑

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>>805 匿名さん
総戸数何戸？規模が残念。南側14号も残念、高さも残念、眺望も残念、良いのは所有権だけ。内廊下で出てこないでしょ？建築費上がってるから高単価吸収できるエリアじゃないからね。反論どうぞ。

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マンション名
（仮称）市川市市川1丁目計画
住所
千葉県市川市市川1丁目1032-8（地番）
交通
JR「市川」駅徒歩5分
構造
鉄筋コンクリート造
階数
地上14階建
敷地面積
1300.48m2
延床面積
6273.56m2
総戸数
調査中
完成
2027年3月（予定）
建築主
野村不動産
設計
野村建設工業
施工
調査中

敷地で約30分の1、建物で12分の1、比較にならんでしょ？こんなん広瀬すずと森三中ぐらいの差があるわ。

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>>804 マンション検討中さん
いちいち変えてるのではなく、返信する形で投稿すると、毎回勝手に変わるんです。いちいちそれを編集していないだけです。

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立地は確かに大事ですね
でも駅まで2分差、しかもR14号を超えなければならないから、実際はさほどの違いは無いかと

幹線道路に面したマンションをそんなに勧められても、ましてや総戸数はまだわからないけど、敷地面積で比べたら1/15の小規模マンション
その程度の小規模マンションなら、それこそここ10年位の間に分譲された、もっと駅に近い中古マンションがあるよ

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内廊下の分譲マンションにも済んだことがあるが
夏は24H空調をきかせていたが、電気代がかかりすぎるため

夏場は日中は温度を上げていた

日中は空調の停止案もあったが暑くなりすぎるため
温度設定をあげるしかないとの結論になった

地球温暖化が叫ばれている中
火力発電で作った電気を無駄に使う　内廊下はやめた方がいい

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土地代別で　平均7700万円ってｗ
市川で、しかも駅から歩いて7分、工業地域で
液状化しやすい立地だし

70年の日本は昭和30年でしょう
この建物70年も持つのかな？

配管とかエレベーターとか50年ぐらいしたら取替費用かかるし
躯体もおかしくなってくるだろうし

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例え所有権のマンションだろうと70年も住まないよw
どんだけ長生きするつもりなのか
50年でも今買って住み続ける人いないでしょう
ここに限らず50年後の事考えてマンション買う人いるの？
液状化がどうとか不良外国人？とか難癖のつけ方が斜め上すぎる

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>>815 マンション検討中さん
だからこそ資産性、転売のしやすさが大事だよねって話じゃない？
定借はどう考えても最悪だと思う。

液状化がどうとか不良外国人？とか難癖の人はピントがづれてるというのは同意だけど。

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たしかに。
リセール前提なら、迷わず定借は避けるべき。

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>>815 マンション検討中さん
50年後のことも分からない人が、70年の定借に手を出しちゃいけないよね。

70年の定借マンションを購入するってことは、
70年間この土地の地代を払い続ける義務を負うということだよ。

不要になっても、そのタイミングで、代わりに払ってくれる人（中古で購入してくれる人）が見つからなければ、残期間の地代含むランニングコストが丸々負債となるってこと。
築年進むにつれ、売るに売れなくなるのに。

相当恐ろしい契約だと思うんだが…

新築時は、莫大な広告宣伝費をかけて、プロの営業トークで情弱さん達をその気にさせる訳だけど、

中古になった時点で、営業トークも通用せず、丸裸になるんだよ。
誰が買うの？って話。

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>>817 さん
リセールできない不動産って、資産どころか、負債の塊でしかないですよね

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超が沢山付く、スペシャルな立地以外、定借なんて買うもんじゃない

ブランド通り（表参道通り等）沿い、とか、主要駅駅直結とか、ブランド公園（代々木公園、井の頭公園等）隣接とか、
仮に築50年でも60年でも、住みたい人がいるだろうヴィンテージマンションなれるなら、定借もあり。

申し訳ないが、ここは敷地が広いこと以外、なんのメリットもないよね…

市川駅　まあまあ
徒歩7分　まあまあ
市川南アドレス　×
ハザード　××
用途地域　××
学区　×

例えば、今、この立地に築50年のマンションが建ってたとしたら、誰がいくらで買う？

ヴィンテージマンションとは程遠い、ただの古ぼけたマンション。

所有権で、管理が行き届いていて、隣のテナントもまともだったら、最低でも1000万以上の値段はつくだろうけど、

築50年残存20年の定借、月のランニングコスト8～10万のマンションなんて、タダでもいらないのが現実では？

そんな状況になれば、隣のテナントは空きが目立ち、寂れていき、唯一のメリットだった敷地の広ささえ、デメリットになる。

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それぞれのHPを見ると
本件が地代が95円/㎡、解体準備金210円/㎡ですね。80㎡だと月に25,000円くらいの負担。70年で2100万円ですね。

ブランズ津田沼奏の杜2丁目は地代が290円/㎡、解体準備金は210円/㎡
リビアシティ文京小石川は地代が170円/㎡、解体準備金は80円/㎡
ジオ板橋大山は地代が195円/㎡、解体準備金は170円/㎡

それぞれ違いはありますが、費用の地代が安くて、貯める解体準備金は高いってなるのかな

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>>823 口コミ知りたいさん

南の眺望は抜群だと思うけどな
それだけでも価値がある

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たとえ所有権であっても築40年も過ぎれ売れマンションもあれば売れないマンションもあるよ
特に戸数の少ないマンションは悲惨な将来が待っている
ここは最悪でも70年だけど、下手に所有権だと売れなけれ100年でも200年でも負の資産は残る
40年後でも50年後でもちゃんと管理が維持され続ける事が大前提
出来なかったらそんなマンションは誰も買わないし借りてもくれない
でも最終的に住めなくなったボロマンションの管理費や修繕費、固定資産税を払い続ける事になるよ
そんなお荷物マンションは物納もできないし
それこそタダでもいらないなぁ

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管理が重要なのは所有権マンションでも定借マンションでも同じことです。
決定的に違うのは、建物が老朽化した場合、所有権マンションは建替えが可能なこと。
定借マンションは、50～60年後に老朽化が目立ってきても建て替えることができない。そのまま定借期間が切れるまで我慢して住むしかない。

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だからこそ、マンションを選ぶときの絶対条件は好立地の土地の区分所有権を持つことだと思います。それだけが唯一の資産価値の担保だと思いますが。
ダメ立地の区分所有権も好立地の借地権も味噌糞一緒で資産性が低いと思います。
「最悪でも70年」と好意的な評価をされてるようですが、７０年で終わらせるためにあらかじめ多額のコストをかけてるじゃないですか。

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所有権でも建て替えが出来るか？どうかは全くの別物、
最初に高額な費用負担は外装工事だけど、建て替えどころか管理不全マンションへの?別れ道に?なるのが30年目あたりにくるエレベータ交換費用、普通のマンションでも大体2500万～3000万円、この交換費用捻出に余裕で対応できる規模の?大型マンションか？四苦八苦してしまうマンションとで決まってくるよ
立地の良いマンションほど敷地に余裕がない事が多く結果的に戸数が少なく、建て替え以前に日々の修繕にも困っているマンションは市川駅に限らず沢山ある
日々の管理費・修繕費捻出に余裕が無いマンションに、今ある建物を取壊して新しい建物を造るのに2000万～5000万はかかる費用が捻出できるとは到底考えられない
何処かの温泉地に廃墟ホテルが沢山あって問題になっているけど、あの建物の大半は平成バブル前後に造られてから未だ40年くらいで、本来ならリニューアルしながらインバウンド景気を謳歌しているだろう築年数
使われなくなってから10年、20年で廃墟建物の出来上がりです

マンションだって管理不全になったら一緒の話し
所有権だったら全て建て替え出来るなら、廃墟建物は存在しない理屈になるでしょ
大半はお金が理由らしいけど建て替え出来るマンションと廃墟マンションとに別れる
廃墟マンションへの道まっしぐらなマンションを買ってしまうくらいなら、子や孫に負の資産を残さず最悪の場合でも70年後にはリセットとなる定借マンションの方が合理的かな

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>>829 マンション検討中さん
温泉地ってどこの話ですか？。。
市川市の駅近マンションで所有権なら建て替え出来ない訳がない。

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まさに信じる人は救われる

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>>829 マンション検討中さん
>廃墟マンションへの道まっしぐらなマンションを買ってし>まうくらいなら、子や孫に負の資産を残さず最悪の場合で>も70年後にはリセットとなる定借マンションの方が合理的かな

リセールに出さずに、70年間所有し続けるつもりで、ここを購入するのですか？

あなたが何歳か分かりませんが、失礼ながら途中で不要になった場合、残り期間のランニングコストは現金で残すつもり、ということですか？

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不動産評価として所有権>定期借地権なのは明らかです。
一方、人口の減る日本で定期借地権の70年でリセットできるのはメリットかと思いました。
所有権で建替ができればいいですが、建替4/5の賛同が必要ですし、仮住まい、解体、新築工事を組合で行うのは大変です。区分所有者の意見がバラバラだとまとまりませんね。その状態で相続はしたくないものです。
既存建物が容積率が余っててデベロッパーが費用負担をして販売床を取れる物件はかなり魅力的ですが、新築はまず該当しないですね。。

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>>829 マンション検討中さん
築３０年以内にエレベーターの交換がなされてるか否かがそのマンションの管理状況の指標になることは同意です。

立地の良いマンションで日々の管理費・修繕費捻出に余裕が無いマンションがあることと、建て替えができるか否かは別の話だと思います。
立地の良いマンションならば土地の価値があるのだから最終的には競売の引き受け手はあるでしょう。

最悪の場合でも70年後にはリセットっと言いますが、これだって不確定要素はあるじゃないですか。
例えば築５０年の時点で、相続放棄など空き家が多発して、管理費・修繕積立金・解体準備積立金の不払いがあっても、残り２０年の定借じゃ競売でも売れないでしょう。だって土地の持分がなければ負債にしかならないのですから。残り２０年のための投資用にするとしても利回りが悪すぎると思いますし。

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>>834 匿名さん

おっしゃる通りですね！立地のいいマンションなら管理や建替の可能性を無視しても買い手はいそうですね。ただ、立地のいいの定義次第ですが、そのようなマンションは今買おうとすれば軽く1億超えてきてしまうのも現実ですね。。
土地の貸主は三井野村三菱で、彼らがまとめて京葉ガスに地代を払ってます。彼らも地代が入らないと困るので、競売になった部屋をほぼタダで買い取って賃貸に出して、土地代や解体準備金を補填するってのができそうですね。

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売れ行きが悪い、ただそれだけですよね？
購入者が色々と言いたいことはあるんでしようけど、普通の人は買わないマンションってだけですよね？（笑）

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建て替え可能かは管理不全が回避出来るレベルが最低条件じゃないかな
仮に全てのお部屋をタダで手に入れたとしても、解体費用と新築費用、建て替え期間の金利などやたぶん個人は考えられないから法人がその費用と利益を考えても充分なら買い取ってくれるだろうけど、そもそも管理不全に陥ってしまうレベルの規模なら、単純に新しく土地を買って建物をたてて販売した方が合理的、取壊しから新築建て替えまでに1年や2年ではすまないからその間、お金を遊ばせてもメリットがある場合のみ
よほどの利益が確保されなければ手を出す法人はいないでしょう
ましてや、所有者にその土地代を払ってでも買い取りたいなんて相当ハードルは高い
むか～しむか～し、渋谷区や港区で法人側の全部持ちを買い取ってもらえた話は今はただの昔話
住民側が解体費用や新築費用の相当額を負担しなければ建て替えは進まないのが現状

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乗り換えなしで電車は東京駅まで18分、品川駅まで30分、横浜駅まで52分。車は市川ＩＣまで10分。そこに江戸川サイクリングコースを始めとする自然環境。東京の夜景を一望できる眺望。予算が合う人は部屋が選べるうちにモデルルームに行った方がいいですよ。予算が合わない人はまたグタグタ意味不明な文句を垂れてくださいｗ

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10～20年程度での売却、あるいは70年間住み続けられる方にとっては、個人的には全然買っていい物件だと思います。
内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザー、自走式駐車場と、住んでからの満足度はとても高そうに感じます。複合開発も含めると規模感はかなり大きいものになるため、竣工前・後で大きく評価があがる物件になるのではないかと感じています（プチ幕張ベイパークと言っても過言ではないのではないでしょうか）。
もちろん、皆さんがコメントされているように定借、その割に希少性のない立地というデメリットはあるかと思いますが、少なくとも10年というスパンで見れば、近郊郊外エリアのここだけが大きく値下がる未来はないと思います。
同じ金額感で所有権、同じ設備仕様を求める場合、総武線沿線だと津田沼ぐらいまで下らないといけなくなるため、価格的にもそこまでバランスは悪くないのではないかと思います。
あるいは、今回の開発で市川駅周辺の利便性がより高まることは間違いないと思うので、市川周辺で検討していて、リーフシティを買わないという決断をするのであれば、今のうちに駅近の築浅中古や、タワーズウエスト、パークシティ市川を買うのが資産性という意味でも、住心地という意味でも良いのではないかと思います。（パークホームズ市川真間が完売した今、北口の三菱UFJ跡地プラウドも、最低でも坪450以上になりそうなので…）

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購入者が自分の判断に自信がないから
他人を巻き込もうとしてるね

所詮売れ行きの悪い定借地獄マンションですから

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>>840 検討板ユーザーさん
あなたの欲しくても買えなくてすごく悔しい気持ちは伝わりますよ。

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購入した人はおめでとうでいいんじゃないか。内廊下新築大手大規模タワマンに現実的な支払いで住めるのなら賃料払うよりはいいんだから。もうここは見ない方が幸せなのかも。
一方ここで不安を相談するのもいいんじゃないか。大きな買い物に違いないんだから決心するのにネガティブな情報も交流したいだろう

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Xの情報によれば、定借はプロ間の取引では所有権の60～70％でしか取引されないが分譲マンションにすれば個人が所有権の90％相当で買ってくれるからデべとしては以前ほど仕入れに躊躇しなくなっている。PT渋谷笹塚とPC青山高樹町は三井の中の人でも驚きの売れ行きみたいとのこと。
でもPT渋谷笹塚やPC青山高樹町は直近の都内の物件価格高騰で所有権物件の90％よりかなり安くなっているのに対して、ここは90％近いので売れ行きに差が出ているのかと思った。

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定借は一般所有権の約２／３の価値ということか。まぁそんなもんだよね。

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WEBSALONにある84㎡などの北側の角部屋はまだ出てこない感じでしょうか。
このあたりの建物自体の話題も盛んに出ていない時点でここには本当に検討している人はあまりいないのでしょうね。

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普通に話したくても変なのに粘着されてるからここでは書き込みたくないんだよ

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北口の例のマンションと比較しても間取りとか設備とか凄く良いなぁと思いますが、定借であることと、あと単純に高くて手が出せない?市況から見たら妥当なのかも知れないけど、やっぱり10年前の新築相場と比べちゃうし、一次取得者には非常に辛いです。

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Xの書込みレベルにそれほどの信憑性ってあったですか？　
ずいぶん格の高い情報源なんですね^_^びっくり
ここは総武線快速停車駅の中では間違いなく上位の人気駅となる市川駅ですよね
その中で、免震マンションで、内廊下で、各階ゴミステーションがあって、おまけに自走式駐車場もあるマンションは他に一つもないですよ
例えば、10年以内とかでここと同じ規模で同レベルの所有権のマンションが同じ様な価格で必ず出てくる自信・根拠でもあるならウダウダ書込みなんかしてないで待っていればいいですよ
私にはそんな自信も、根拠なんて尚更有りませんし、とても10年も待っていられませんけどね

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市川になければ他を探すだけですよ。

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>>843 匿名さん
都合の悪い事実を書くと契約者に粘着されますよ。
なんせまともに反論できないですから。

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いゃ～
素晴らしい考えですね
そうです市川にはありませんよ
どうぞ他へ行ってください
さよなら

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>>851 マンション検討中さん
定借のデメリットすら知らない契約者を教育してあげてるんだから感謝してくださいね♪

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このマンションに住む方は、同じマンションに住む人には挨拶しますが、マンションを指差して笑う人には挨拶をしないでしょうね

他の方の意見の通り、マンションの仕様や設備については最近の新築と比べてもひとつ抜けてると思います。
定期の経済的なデメリットよりもメリットを感じれる方が住まわれると思います。

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>>852 eマンションさん

好きでもないマンションの契約者や検討者をわざわざ教育してあげるなんでお人好しですね。
素晴らしい。

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マンションを指さして笑う人なんていないので、安心してください。
心の中で嗤うだけですから。

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>>855 eマンションさん
あなたの欲しくても買えなくて悔しい心の泣き声が聞こえてきます(T^T)

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>>855 eマンションさん
買えない人が購入者を笑うなんてカッコいいですね！ｗ

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ネットで広すぎる・セキュリティのきついマンションは
救急隊が到着するのに時間がかかるから考え物ということが書いてあった

ココのマンションだけではないが都内にある大規模タワーマンションなんかは
確かに時間がかかると思った

パニックオープンがデザインやセキュリティの関係でわかりずらいところに
設置されているのも考え物とも書いてあった

この物件はその辺はどうなっているんだろう？

デザイン優先でないか、モデルルームに行った際に聞いてみようと思う

あと地代の滞納者や定借のデメリットもちゃんと答えてくれるかとか

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>>839 評判気になるさん
市川に執着しなければならない理由がないなら、10～20年程度での売却するつもりなら都内を含む広域から選んだ賃貸の方がいいと思う。
10～20年後の売却価格は悲惨なことになるリスクをわざわざ背負う気が知れない。

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>>859 匿名さん

この人じゃないけど、都内で同じクオリティの物件探すとしたら月30万くらいするかな？と思うんだけど
20年住んだら持ち出しが7200万、更新料とか含めたらもっといくと思うんだけど
それ以上に売却価格が下がるってことですか？

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このマンションを購入した場合は、管理費、修繕積立金、地代、解体積立金などもかかるので、それも考慮に入れる必要があります。
20年後にこのマンションを売却するとして、残りの定借期間50年なので買う人が住宅ローンを使うことはできるでしょうが、売却価格は分譲価格よりも大幅に下がっている可能性があります。
それが心配なら、20年後ではなく、5年～10年くらいで売りぬけるのがよいと思います。
また、70年間保有し続けるという前提で買うのは、あまりお勧めできません。
70年たたないうちに建物が老朽化する可能性があり、万一そうなっても建て替えることができないからです。
あと、近くに工場がありますが、臭気は大丈夫ですか。
>>859 匿名さんによると、このマンションは「内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザー、自走式駐車場と、住んでからの満足度はとても高そうに感じ」るとのことですが、定借で工場近くだからこその好条件なのだと思います。
それを十分踏まえたうえで、かつ資産価値は下がっても仕方がないと割り切ってこのマンションを選ぶというのでしたら、インフォームド・ジャッジメントをしているのでしょうから、それはそれでよいのではないかと思います。

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>>860 eマンションさん
ここの築20年の賃貸は30万はしない。せいぜい20万。

そして、買ったらそれで終わりではなく、管理費、修繕費、解体積立、地代、建物の固定資産税、ローン利息で、年間150万はかかるでしょ。月12.5万

20年間の平均家賃が25万とすると、購入した場合の差額12.5万

12.5万/月 ×20年　3000万

購入時には諸費用で物件価格の1割（750万）かかるから、

3000万-750万　2250万

20年経ったら、これくらい余裕で下がってると思う。

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860みたいな計算しちゃう人が、ここを買うんだろうね
やっぱり情弱無知

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購入時の諸経費に10%もかからないでしょう？
どっから出てくる金額？
何枚も購入時見積もり書をもらっているけど、全然違うよ
まさか中古にみたいに仲介手数料がなんて言い出さないよね

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>>864 マンション検討中さん
触れないであげて。中古しか買えない方だから。

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>>864 マンション検討中さん
ローン手数料、各種保険（団信、火災、地震）、修繕積立一時金、解体費一時金、初年度固定資産税（建物）食器棚や洗濯機上収納（ここ付いてないよね？）、なんだかんだで1割くらいかかりますよ

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新築プレミアって一般的に1割。右肩上がりでここ数年は中古になっても上がってるけどいつまでもと思わない方が賢明。

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>>864 マンション検討中さん
そうそう、862のシュミレーションで、20年後に売却するなら、別途中古の仲介手数料で5％も発生するので、

結論から言うと、ここを買うくらいなら、
30万の分譲賃貸に入った方がよっぽどマシということです。

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20年の分譲賃貸って、仮に家賃30万円でも20年ともなると更新料入れて250ヶ月分、7500万円にもなりますが、それが有利な訳ですか？？

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定借でも　　管理費（15,000円）+修繕積立(10,000円)+解体準備金（8,000円）
建物の固定資産税（5,000円）+借地料（8,000円）

7500万円をすぐに準備できなければ　銀行借り入れが発生する
利率が0.5％として　月31,250円　これだけで　77,250円

都心でもないしこのマンションで賃料30万は新築時でもむつかしいでしょ

25万といったところか

家族構成や定年などで安いところにも移れる　賃貸の方がましじゃないのかな？

2000万の頭金を入れるとして　J-RITEで4％で運用すれば　80万
税引きで64万円

月5万円が家賃に充当できるし

考え方は色々だから何とも言えないが

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２０年考えるのなら利率はもう少し高め想定しないと危ういのでは。来年度の政府予算では国債の利払い費用２％で想定ってニュース。

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売却の仲介手数料5パーセントも払うの？
そりぁ凄いや
さすが、不動産評論家気取り

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ここみたいに販売不振のマンションを買っちゃうと大変だね

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>872

仲介手数料５％は常識レベル。

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いゃぁ始めて知りました。
さすが、不動産評論家さん？ですね
では知識豊富な方に質問します。
売る時に5%を払うのが常識なら購入者からはいくらもらうのですか？

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同じく５％。

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あっ、間違えた。３％。

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情弱無知にあの手この手で夢を見させて、一生の一度のマイホームとしてローンを組ませて売りつけるデベロッパー。ほんと闇でしかない。

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情報無知過ぎて、お腹痛い

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この物件に興味有ったけど、物件の南にある北◯コーポレーションのGoogle口コミ見ると、「悪臭と騒音が酷い」という投稿が複数有る。外見からしても煙突のある古い工場そのものだし、そんな工場ビューのマンションを買おうとは俺は思わないけどね。公式HPの現地案内図にはこの会社名が何故か書かれてないし。

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解体費用がめちゃめちゃ上がったらどうなりますか

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収支の見合った形で見直されるんじゃないですか？
でも、その時には解体費用はもちろんですが材料費が別にかかる建築費用の方が更なる値上げとなるでしょう
他の新築は買えなくなるだけの事ですよ

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