リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>666 口コミ知りたいさん
横ですが、
一番かどうかは分かりませんが、仰る通り、最後の方であることは間違いないと思います。
ただ、市川駅周辺で考えたら、北口より南口が先ですよね。

あとは単純に駅の問題だけでもないですよね。
本八幡駅前と、市川駅南口徒歩7分なら、本八幡駅前の方が後でしょうし。

市川駅周辺の楽しめるスポット

①江戸川サイクリングコース
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E5%B7%9D%E3%8...

②里見公園
https://www.city.ichikawa.lg.jp/gre04/1111000001.html

③じゅんさい池
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E3%81%98%E3%82%85%E3%82%93%E8%8...

④真間山弘法寺
https://maruchiba.jp/spot/detail_10061.html

サイクリングコースは、千葉県側は松戸まで続いていて矢切の渡しとかもあります。江戸川を渡って北上すれば、柴又の帝釈天、水元公園あたりにも足を延ばせるでしょう。もちろん信号無しで。

市川駅周辺は、東京駅から10キロ圏内にもかかわらず、交通の利便性はもちろん、長く人が紡いできた歴史があり、自然環境豊かで大変住みやすいです。

ご検討の方は是非一度現地に足を運んでいただければと思います。特にお勧めは、里見公園、ジュンサイ池、矢切の渡しエリアです。散策をした後で、矢切駅の笑顔の湯に寄っていただければ市川の良さを満喫できると思います。

この夜景を自宅から毎日見れると思うと楽しみ過ぎる。
https://yakei.jp/japan/spot-photo.php?i=ilink

（スムラボ）定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

（スムラボ）リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/#i-20

液状化や工場排煙の問題はあるが

最近、マンション火災が増えている

ココだけではないリスクだが、一軒家でも延焼のリスクはあるが
一軒家なら土地は残り建て替えることができるが

定借はどうなるんだろう？

直して使うんだろうか？

定期借地権、融資が付きづらい問題
新築で購入する際は特に問題なく融資を受けることができるが、中古で売却する際に買い手に融資が問題なく付くかどうかはリセールを考えるうえで重要なポイント

定期借地権マンション
購入時にチェックしたいポイント

・販売価格が相場評価なりにディスカウントされているか？（所有権マンションの2割安が目安）
相場評価の価格に比べて高く販売されていることが大半ですので、相場評価相当にディスカウントされていればリスクはかなり抑えられることができる

・前払い地代はあるか？
前払い地代があるとその後の地代コストが抑えられます。リセールにおいてもプラスに働く部分ですので、要チェック
→前払い地代ないよね？

・希少性のある立地か？
定期借地権であることを差し引いても住んでみたいと思える立地のマンションはその後も高く評価される傾向にある
→残念ながら希少性があるとは言い難い

定期借地権マンション購入における心構え

所有権のマンションに比べてリスクが大きいことは確かです。そのリスクを負ってでも住みたい立地なのか、リスクの大小はいかほどなのかを精査し、リスクに対してリターンが上回るようであれば検討を進めていけば良いと思います。

販売する側は「希少な立地にお安く住めます」と甘い言葉をかけてくると思いますが、物件価格だけに惑わされることなく最低限本記事で触れている切り口はチェックの上、リスクの全体感を正しく把握するように努めてください。

定期借地権は終わりが決まっており、年とともに価値が目減りしていく特徴があります。所有権のマンション以上に購入の段階で出口戦略を明確にするべきです。

借地期間残40年（築30年）以降、所有権との開きが大きくなっていきます。売却を前提に購入する場合は、余裕を持って残50年（築20年）を目処に売却を視野に入れておきたいところです。逆に残40年（築30年）を切っても保有する場合は、賃貸等を組み合わせ借地期間満了まで持つということを意識したいです。

>>671 勉強中 さん
火災や自然災害などで定借マンションが損傷した場合については、
補修可能であれば、損傷を直して使えばよいです。

問題は、補修に莫大な金額を要する場合とか、補修が不能で建替えを要する場合です。
定借で期間が決まっていて満期には更地にして土地を返さないといけないので、たとえば残存期間が30年しかないときに建替えが必要になっても、その時点で建替えるのは非現実的です。
万一そのような事態になったら、建替えられることなく、マンションが損傷して住めない状態のまま放置されることになりかねません。
やはり、期間70年の定借マンションは遅くとも20年後までに売り抜けるのが吉です。
それ以降も保有し続ける人は、万一マンションが甚大な被害を受けたら仕方がないと割り切るしかないでしょう。

定借の末路
船橋駅のランドマークも築15年で坪130万
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_76116425/

>>676 マンコミュファンさん
定借期間が50年と短いので残存期間35年となり安いですね。定借物件の価格推移をみる試金石となるのでしょうか。

>>676 マンコミュファンさん
ここ新築時は5000万くらいだったよ。

築17年のパークタワー船橋は7700万、駅徒歩が4分だから条件がかなり良い
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_76265501/

逆に駅徒歩が同じくらいで築12年（若干新しい）だと6000万
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_75304593/

新築時は2割安だけど中古だと同じくらいのレベルのマンション比4割くらい安いね

プレシアタワー船橋駅周辺の中古マンションの資産価値ランキング74位なのだが。
https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/used/wealth/station/1924/?...

リーフシティは市川駅周辺の資産価値ランキング間違いなく3位以内ですよ。
比べるだけ失礼だと思いませんか？ｗ

>>679 匿名さん
よくわかんないけど、こういう人が定借を買っちゃうんだろうね。

定借マンションが出回り始めたころは、期間50年というのが多かった印象。パークハウスプレシアタワ―もその一例。
でも、それだと転売するときに残存期間が短くなって（住宅ローンも利用しにくくなり）安くしないと売れなくなるという懸念があることにデベが気づいたのか、最近の定借マンションは期間70年というのが多い。
70年あれば、20年後に転売するときにまだ期間が50年残っているので大丈夫だろうということ。ただ、建築後50年以上経過すればタワマンは老朽化すると思うので、70年間もつかどうかは別問題。

20年後に転売するとしても、その時の購入者は残存期間が50年しかないということを大きなデメリットと捉えるので、同じ20年落ちの所有権物件に比べてより多くの価格メリットを提供しなければならない。同じ理屈から残存期間が少なくなればなるほど所有権物件に対する大幅なディスカウントが必要となるので、資産価値の観点からは定借マンションには手を出さないほうが無難だと思う。

>>676 マンコミュファンさん
まさに定借の現実、ですね。
14階、83.52m2ということなので、1402号室。
当時の分譲価格は4100万。

築15年。15年前はマンション底値の時期で、同時期に竣工した都内マンションは新築時の2倍になっている中、この数字はここを検討している人にとっても痛烈なインパクトがあるのではないでしょうか。

申し訳ないが、間違いなくここも同じ道を辿るよ。
既に契約してしまった人は、なるべく早く手放した方がいい。

>>680 検討板ユーザーさん
ほんそれ。間違いなく一次取得者でしょうね。
一度でも持ち家を持った人なら絶対手を出さない。

>>681 匿名さん
築60年で住めなくなったら、解体しても10年間は地代を払い続けるんですよね？

>>681 匿名さん
そもそも定借マンションは、情弱無知な人しか買わない。

残存50年のマンションを買ったら、15年後にこうなることが浸透すれば、ここの築20年（残存50年）の評価も絶望的なのでは？

1期2次で、どれだけ出すんでしょうね。

これだけ欲しくて買えない人がたくさんいると売主が値上げしそうで心配です(笑)

>>687 検討板ユーザーさん
ほんとですね！一期2次の戸数が楽しみです！

定借タワマンについての問題点が指摘されているので、ポジさんは（買えない人の僻みと茶化すのではなく）きちんと問題点に反論してほしいと思います。
もちろん、資産価値をまったく気にしないというのであれば、それはそれで定借タワマンを選ぶのはありだと思います。

所有権＞定借＞＞＞賃貸でしょ、実際。
自分が欲しい物件の規模感や立地が定借だったとしても金持ちは購入すると思う。定借を購入するのがギリギリチョップの人はやめた方がいい。
ということで、定借を購入できるのは基本金持ちだと思うので、金持ち喧嘩せずで非常に良いコミュニティが形成されると思います。

>>679 匿名さん
プレシアは三菱&大規模で船橋徒歩圏だから、悪くないですよ。資産価値ランキングが低いのは定期借地だからでしょう。だからリーフシティも築浅時期は多少良くても、10年位立てば一気に30位とか40位のように下がるでしょう。

>>683 マンション掲示板さん
都内でなくても、野田線で一駅下った新船橋駅前のプラウド船橋は、2013年新築3000万円が今は6000万円で2倍です。やはり定期借地は資産価値を気にしない資産家の方に良いのだと思います。

>>693 名無しさん
やはりタイミングも大切ですが、こればかりは人生設計のタイミングもあり、運もあるので、結局はその時々でいかにリスクの低い物件選びができるか、に尽きますよね。

契約してしまった人が、ネガ民は買いたいけど買えないだけ、と思いたい気持ちも分かるけど。

それは、身の丈ギリギリの一世一代の決断だったからであって、

本当に資産に余裕がある人は、まずそういう発想にはならないし、そもそもそれなりに金融リテラシーが高いので、間違ってもこの立地の定借には手を出さないと思うんですよね。

きっと蓋を開けてみると、ここの購入者層は、マンション一次取得者で、フルローンまでは行かずとも、大型ローンを組んで人生最大の買い物として購入する人だらけなのではないかな…

>>692 名無しさん
市川駅周辺で総戸数500戸以上のマンションはリーフシティを含めて3物件しかありません。この3物件で一番新しくて一番ハイスペックなリーフシティがどうしてたった10年で30位、40位になるのでしょうか？建築費の高騰みてるとむしろ向こう20年、30年市川駅NO.1な気すらします。

>>695 eマンションさん
ポジを装った究極のネガキャンw

>>691 購入経験者さん
>所有権＞定借＞＞＞賃貸でしょ、実際。

それは一概には言えない。あくまで物件次第。

一回これ見てみて

「所有権＞定借」の話しをしているので、賃貸か持ち家かというのとは別の話題。
定借が物件次第というのは、都心の一等地のように唯一無二の立地の場合のこと。
このマンションはそういう立地ではないので、資産価値を度外視できる人以外は手を出さないのが無難かと。
契約してしまった人は、築浅のうちに売却すればよいと思う。そうすれば無傷で済む。

結局、小岩とか平井のタワマン買えないし、（今後あるかもしれない）市川の所有権も買える見込みがないから定借にせざるをえないってだけですよね？
所有権と定借の両方を変えるお金がある人であえて定借選ぶ人っていないですよね。

ここは地歴悪いし周辺も臭いし、治安もダントツで悪いので子育て世帯は選ばないし。
もし子育て世帯がいたら完全に親ガチャ外れてですよ。

結局、小岩とか平井のタワマン買えないし、（今後あるかもしれない）市川の所有権も買える見込みがないから定借にせざるをえないってだけですよね？
所有権と定借の両方を変えるお金がある人であえて定借選ぶ人っていないですよね。

ここは地歴悪いし周辺も臭いし、治安もダントツで悪いので子育て世帯は選ばないし。
もし子育て世帯がいたら完全に親ガチャ外れですよ。

>>689 匿名さん
角部屋狙いのゲレンデオバさんですか？
あのオバさんは無事買えたのでしょうか？
あのような方は自分の思い通りにならないとめんどくさくなるクレーマー気質なので、もし買えなかったら逆恨みで嫌がらせしてきそうです。

年明けから北側2LDK売り出すって連絡きた！待ってた！ワイドスパンの2LDK！

>>698 匿名さん
残念ながら、契約してしまった時点で無傷はないです。

新築マンション購入は、そもそも分譲価格以外に、諸費用10％（登記費用、ローン手数料、ローン保証料、各種保険（火災地震保険）、修繕積立基金、解体準備積立基金、上物の固定資産等）が発生するし、売却時も諸費用5％（仲介手数料等）が発生する。
更に実際には、オプション代（食器棚等）、家具、引越し代もかかるし、
分譲価格の1.2倍で売却できて、ようやく費用面ではプラマイゼロ。

その間の労力も加味すると、体感的には1.3倍でトントンなのではないだろうか。

ただし、仮にここが1.2倍や1.3倍になるなら、他はもっと値上がりしてるだろうから、身の丈いっぱいでここを購入した層は、次が相当難しくなるよね。

ちなみに、引き渡し直後の評価額については、今後の売れ行き次第である程度予測がつく。

12月上旬予定となっている第1期2次（実質第2期）が、予定通り12上旬に実施され、かつ、個数が第一期1次の84戸を上回って来るなら挽回の可能性もあるが、予定を遅らせたり、戸数が50を下回るようだと絶望的（引渡し直後は一旦値下がりする）

まず、この規模で一期1次が84戸の時点で、既に危険領域なんだけどね。
言葉を選ばずに言うと、人気マンションとは程遠いということ。

抜粋① https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/
売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できるので押さえておきたい。
総戸数が50戸未満の場合、1期の分譲割合は64％が平均である。同様に100戸未満は49％、150戸未満は40％、200戸未満は37％、400戸未満は34％、400戸以上は27％となっている。
売り出された戸数が前述の割合よりも少なければ、苦戦している証拠になる。例えば、総戸数75戸の物件の場合に、1期で分譲される割合が30％しかないならば、過去平均の49％を下回っており、苦戦していると判断できる

抜粋② https://wangantower.com/?p=16916
好不調のバロメーター
勢いがある物件となると、マンション販売においていちばん重要なのは第一期です。例えば戸数が100戸の物件があったとします。第一期販売で全戸の４割が出せると、それは勢いがある物件と判断します。逆に、20%、いや最近は更にそれを下回る物件もありますからね。そういう物件は今後の販売に危険信号が灯ってますね。

以上を踏まえると、契約してしまった人は、物件価格の1割を支払って（手付金を放棄して）、契約解除するのが、傷を最小限に止める一番の得策だと思うよ。

痛い目にあった分、きっと次は失敗しないだろうから、高い授業料だと思おう。

>>703 評判気になるさん

あんたみたいに粘着質な変態ネガがいる物件はみんな早期完売してるよ。

>>703 評判気になるさん
その通り過ぎて、言葉がない。ブラボー。

>>704 購入経験者さん
ネガが多い物件は、話題性が高い人気物件と、本当にヤバい物件の2択。
それぞれがどちらに該当するのかは、第一期販売戸数の割合をみれば明らか。

果てさて、リーフシティ君はどちらに該当するだろうか。

>>704 購入経験者さん
粘着質とか、変態とか、人格の否定ではなく、
是非とも内容の否定をしていただきたい（出来るのであれば）

出来ないなら、無駄な抵抗はせず黙って見てればいいだけで、わざわざ書き込む必要なし

>>707 評判気になるさん
すっごい笑
やっぱりここは釣れる^_^

賃貸住まいのニートさん、毎日ネガ投稿ご苦労様です(T ^ T)

>>707 評判気になるさん
まともに反論できないと誹謗中傷というか、他人を貶すことしかできない人と隣人になりたくないですね、、、
ご自身が良いと思う（＝購入する）のなら検討板を見なければ良いのに(笑)
自信ないんですかね。

もっと決定的で絶望的なネガはないんですかε=ε=(ﾉ≧∇≦)ﾉ

>>698 匿名さん
ネガが弱いですよ。購入者を恐怖のどん底に落としてやってください(≧∇≦)b

>>703 評判気になるさん
抜粋①の割合を満たすようなマンションは千葉だとベイパークぐらいしかなくないですか。

>>712 匿名さん

この話を、そもそも千葉限定で考える意味ってあります？

本当に千葉に①に該当するマンションがないのなら、千葉のマンションは総じて人気がない、というだけでは？

分譲時に人気がなかったマンションも、その後値上がりすることはありますが、物件選びが良かったのではなく、購入のタイミングが良かっただけで、値上がり率も同時期に分譲された人気マンションには及びません。

そして①は何も東京に限った話ではなく、

話題のURAWA THE TOWERは、地権者多いし、高い高いと言われているけど、非分譲住戸除く全291戸のうち、第1期で93戸出してますよ。32%

ここでよく出てくる小岩は、全731戸　第1期108戸 14.8%
リーフシティ君（12.5％）よりはマシですが、第1期3次（実質 第3期）50戸と既に息切れ状態ですよね。完成までにまだ時間はあるとは言え、同じく前途多難だと思う。

>>713 評判気になるさん
URAWA THE TOWERにしても291戸で32％売り出しとのことで、沖さんの基準では200戸未満は37％、400戸未満は34％なので不人気の仲間入りとなってしまいます。
50戸程度の小規模マンションだと第1期で60％以上の売り出しもそれなりにみますが、大規模になるとハルミフラッグやベイパークなどのごく一部の人気マンションを除けばなかなか最近では基準を満たすところは少ないのが実情なのかと思っています。
リーフシティが厳しい販売状況だというのは同意ですが、最近の状況を鑑みて基準の修正もありなのかと思いました。これ以上は本スレの趣旨から脱線するのでこれで終わりにします。

>>714 匿名さん
200戸未満で37％、400戸未満で34％なら、
300戸未満で、35.5％くらいでしょうか。

291戸で32％なら、概ねこのラインに乗ってる判断してもよくないですか笑

ただ、最近のトレンドは下方傾向にあることは同意です。

いずれにしても、ご認識の通り、リーフシティ君の販売状況が、極めて厳しい状態だということに変わりありません。

>>703 評判気になるさん

【悲報】
販売概要（第１期２次）
抽選日　2024年12月7日（土）
販売戸数 20戸（全675戸中　2.96％）
販売済み住戸　第1期1次（2024年11月10日）　84戸（12.44％）

【考察】
あまりに少ない戸数と、前回から1ヶ月程度しか期間がないことから、今期は、第1期1次で抽選に外れた人の救済がメインなのでしょう。

【今後】
恐らく第1期3次は、実質的な第2期で、今後MRを新規で訪れる顧客がターゲットで、購入希望者数がある程度まとまった数字になってから、になりそう。と言ってもそんなに期間は空けられないので、2～３ヶ月後が目安。仮に3ヶ月後に引き延ばして、50戸程度なら目も当てられない事態。
1期1～2次で既に不人気マンションであることは確定済みだが、次回出してくる戸数（出せる戸数）によっては、今後の値下げの可能性の有無も見えてきそう。

年明けから北側(駅方向)の販売が始まるって、昨日電話ありましたよ
17日から冬休みになるので、よろしかったら事前に説明できますとの事でした
年内は都合が悪るかったので、来年は？と聞いたら年明けは6日からで、正式発表は1/11からになるそうです
正月ゆっくり考えてみようかなぁ

空前絶後！超絶怒涛！のネガティブマンション！登場！！定借に愛され、定借を愛した資産価値完全無視野郎のみが住むことを許される、市川貧困層のフキダメに燦然とそそり立つ29階建の不良債権の塊マンション！リーフシティ・ボコp(`Д´)q・市川ザ・タワー！！