口コミ知りたいさん
[更新日時] 2024-12-04 22:55:24
リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
所在地:千葉県市川市市川南2丁目89番1他(地番)
交通:総武本線「市川」駅 徒歩7分
間取:1LDK~4LDK
面積:42.70㎡~129.90㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
売主:野村不動産株式会社
売主:三菱地所レジデンス株式会社
販売代理:三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理:野村不動産株式会社
販売代理:三菱地所レジデンス株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
公式URL:https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
総戸数:672戸 他に保育施設1区画
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上29階建
用途地域:工業地域
分譲後の権利形態:敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利/借地権種類:定期賃借 借地権の期間:2100年(令和82年)11月14日まで約70年
地代:(月額)未定
駐車場:総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台(内訳:敷地内平面1台、敷地内自走式337台)
駐輪場:総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場:総戸数 672戸 に対して33台
竣工時期:2026年12月下旬(予定)
入居時期:2027年 3月下旬(予定)
販売予定時期:2024年9月上旬販売予定
バルコニー面積:8.93㎡~29.64㎡
敷地面積:12,200.02㎡
建築面積:6,106.66㎡
延床面積:72,346.45㎡
TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。
360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。
総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。
総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生
-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分(18分)
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意
[予定最多販売価格帯]7,700万円台※
[予定販売価格]3,800万円台(42.70㎡)~19,600万円台※(129.69㎡)
※100万円単位 ※総販売戸数(672戸)に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。
共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類/一般定期借地権(賃貸権)
●存続期間/本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
期間満了時に更地にして返還することが条件です。
建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸/可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
定期借地権確認合意証提出が必要となります(承諾料不要)。
転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料(地代)改定時期/未定
現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション(2024年5月)【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/
[スレ作成日時]2024-04-20 11:58:54
リーフシティ市川 ザ・タワー
[PR]
公式サイトへリンク掲載したい
売主/販売代理の方は
こちら
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所在地:千葉県市川市市川南2丁目89番1他(地番)
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交通:総武本線 市川駅 徒歩7分
- 価格:3,800万円台予定~1億9,000万円台予定
- 間取:1LDK~4LDK
- 専有面積:42.70m2~129.90m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 674戸
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
千葉県市川市市川南2丁目89番1他(地番) |
交通 |
JR総武線・総武線快速「市川」駅徒歩7分
|
間取り |
1LDK〜4LDK |
専有面積 |
42.7m2〜129.9m2 |
価格 |
3800万円台〜1億9000万円台 |
管理費(月額) |
1万3190円〜4万140円/月 |
修繕積立金(月額) |
5890円〜1万7930円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸 |
販売戸数 |
未定 |
完成時期 |
2026年12月下旬予定 |
入居時期 |
2027年1月下旬予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC29階建 敷地の権利形態:借地権の準共有 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
三井不動産レジデンシャル 野村不動産 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
リーフシティ市川 ザ・タワー口コミ掲示板・評判
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619
eマンションさん
>>609 匿名さん
人に質問したいなら、まず自分が質問に答えてからにしましょうね。
ただでさえ、かまってちゃんなんだから。
資産価値は全く気にしないなんて言ってないし、言っていればそれは別の人ですよ。
マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多いと思いますが、
あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。
金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。
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620
匿名さん
>>619 eマンションさん
>>507とは別人でしたか?それは失礼。
しつこく話をインフレに持っていく人とも別ね?
そうなるとあなたの立ち位置、主張がさらにわからない。
資産価値を気にするのに定期借地でいいの?
私の話のスタートは、>>491
主張は、>>504
「マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多い」
私はまさにこのスタンスですよ。だからここは絶対に変えない。コスパが悪いから。
リセールが悪い、苦労するのが目に見えてる。
そう言ったら「貸せばいいじゃん」って奴が現れて、「貸すのにも定借は不利」って話になってあなたの登場?
質問って何?
「仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何%くらい減ると思っていますか?」
これ?
普通賃貸と定期賃貸だけの単純比較なら家賃10%減。不動産屋に言われる一般論ね。
最初から賃貸にするなら定借だろうが普通賃貸で出せるんだから所有権のマンションと何も変わらないんじゃないですか?だから70年賃貸にするなら家賃収入は数%の差でしょうね。
で、
「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築50年の70平米にリフォーム代にいくら払うの?
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの?
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621
匿名さん
>>619 eマンションさん
追加。
「あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。」
「資産価値を重んじているにもかかわらずリセールの悪い戸建てを買う人」は馬鹿だと思います。
「資産価値(値上がり)よりも住環境を重んじてリセールの悪い戸建てを買う人」はゆとりがあるんだろうからそれでいいんじゃないですか。
「金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。」
これは違いますね。余裕のある方だと思いますよ。ローンもなく半住半投のヤドカリ族で数件運用してるんだから。
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622
マンション掲示板さん
>>620 匿名さん
質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね?
しっかりリフォームという話は、少なくともリーフシティを50年間ノーメンテで貸すなんて事はないという意味ね。
もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。
例えば一般的な物件ならトイレをネオレストNXにした所で、費用対効果が低いんだから、そういう意味では金はかけないが、リーフシティが残り期間20年残ってて、20年間30年間も何も手を加えないなんて事はないと思いますよ。
当然50年後の住宅設備や建材の価格と賃料相場次第であり、今から絶対保証しろと言われれば無理な話ですが。
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623
マンション掲示板さん
否定派の人が必死になればなるほど「じゃあこんなマンションの掲示板にしがみついてないであなたが気にいる物件を探した方が有意義なのでは」としか思えず。
なぜそこまで情熱注げるのか不思議ですw
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624
匿名さん
>>484 通りがかりさん
これでしょ?このお〇鹿さんとまともに話してはダメ。この方はここで釣ったお魚さんと話がしたいだけだから。
非表示が有効ですよ。
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625
マンコミュファンさん
>>624 匿名さん
そうですね。さすがに毎日こんな事をしてたら、自分の貴重な時間がもったいないので、ここに貼り付く時間を減らしますね。
これ以上言っても双方不毛でしょうし。
多くの人が既に非表示にしちゃったのかな。
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626
匿名さん
>>622 マンション掲示板さん
「質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね?」
はい。「70年間賃貸に出した場合」は所有権でも定期借家でも「インカムゲイン」に差は出ません。
「もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。」
そんなろくなリフォームもしてない築50年の定期借家契約の部屋を借りる人なんてそうそういません。すなわちわずかな家賃しか得られません。
>>595 で述べた通りです。
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627
マンション掲示板さん
はなから検討もしていない所有権絶対のやつが、あたかも健全な議論のためというペラペラな大義名分を振り翳して、定借を上から目線でディスる(教えてる気になってる)キモオジムーブが見れる掲示板
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628
マンコミュファンさん
マンションマニアとか株式会社のすんで等色んなマンクラを追っかけてると大体どのマンションに住んでいるのか分かるけど、こいつら誰も借地マンションなんて住んでないんだよね。
マンションマニアは今はPTKで次はグランドシティタワー池袋ね
とりは幕張ベイパーク
リセール考えたら借地なんてあり得ないよ、都心3区とかならまだしも
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629
匿名さん
PTKの囲まれ眺望の何が良いかわからない。住友物件には住みたくない。幕張ベイパーク住んでどこ通勤するの?w
住める広さを考えたら定借も良いのでは?
少なくとも立地と建物スペックではベイパークに勝っていると思う。
駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ?
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630
マンション検討中さん
625が非表示で見えないのですが
頭の悪い契約者を装った荒らしってことですよね?
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631
マンション検討中さん
>>629 匿名さん
立地を最寄駅までの距離および最寄駅から都心までのアクセスとするならば、間違いなくベイパークよりも優れてます。
一方で、建物スペックについては間違いなくベイパークの方が優れてますよ。
建物スペックについてはそれこそマンマニさんなどの記事が参考になるかと。
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632
マンション検討中さん
>>629 匿名さん
> 駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ?
駅直結の所有権タワーを買っているのはワーカホリックではなく、投資家や、住みながら資産価値の上昇を狙う層ですね。実際にそれらの物件は驚くほど価格上昇しています。
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633
匿名さん
>>631 マンション検討中さん
内廊下か外廊下で100:0でベイパークの負けだよ。室内スペックはいくらでも変えられる。外廊下は残念ながら建て替えないと無理。
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634
匿名さん
>>631 マンション検討中さん
廊下側の部屋の可動式ルーバー面格子ってだけで内廊下に住んでる人は住めないと思いますよ。
参考
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635
匿名さん
>>631 マンション検討中さん
たけしバージョン
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636
匿名さん
>>629 匿名さん
住環境はベイパークの圧勝だと思う。駅直結をワークホリックと揶揄する人が、駅距離や都心までの移動時間を立地の良さと考えるのは矛盾しているような気がします。
ここは定借+工業地域という点で問題があり、あえてここを選ばなくても良いと思ってしまう。
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637
マンション検討中さん
>>633 匿名さん
あー確かに外廊下ダメな人にはそうかもしれませんね。
私は内廊下の暗さが好きでなかったのでそこは考慮してなかったです。
室内スペックはデフォルトで多分100万円ぐらいベイパークの方が優れてるので内廊下に100万の価値を見出すか次第ですかね。
あとは廊下側に面してる部屋の数でも変わりそうですね。
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638
マンション検討中さん
内廊下は良いんだけど、下手すると間取りに無理が出るんだよね。すごく細長~い部屋やら行燈部屋ができたり。そういうのが無ければいいんだけど。
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639
匿名さん
これからの日本はもっと治安悪くなるから、それを織り込んで住宅は選んだ方がいいと思います。廊下側に窓なんて強盗の格好の餌食です。
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640
匿名さん
>>639 匿名さん
せめて釣り針には餌をつけような
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641
名無しさん
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642
eマンションさん
>>639 匿名さん
内廊下外廊下以前に、工場地域、外国人労働者多数の周辺環境を気にされた方がよろしいかと
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643
マンション検討中さん
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644
三代目市川人
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645
口コミ知りたいさん
>>644 三代目市川人さん
ハザードマップ色付き(MAX3メートルの冠水危険があるエリア)で、液状化マップで色付(液状化リスクが高いエリア)
市川市の人口推計は2030年がピーク。(市川市公式情報)
これまでは右肩上がりだったから、市川市の中でも地盤や周辺環境に難アリな市川南にマンション建設が計画されてきたんだよ。にも関わらず、その流れが今後も続くと考えるなんて、どんだけ頭の中お花畑なん?
それとも、市川市内の他のエリアから、わざわざ市川南に引っ越してくる?んな訳ないでしょ。
ハザードマップ色付き、液状化リスク色付き、用途地域工場地域って、市川市の中だけで考えても、住宅用地としての品質は、最下位レベルなのに、市川市民があえて市川南に集まるなんてことは100%ない。
だから、市川南が住宅街に生まれ変わるなんてことは幻想で、今後も工場と住宅の共存が続くと考えるのが自然。
しかも、紙工場ならまだしも、嫌悪施設(廃プラ設備、犯罪者の更生施設など)が建設されるリスクだってある。
住宅地域や商業地域には建てられず、工場地域にしか建てられない施設があるんだよ?
しかも、定借。
どの方向からアプローチしても、買い、とはならないよ。
住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。
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646
マンション検討中さん
>>645 口コミ知りたいさん
買わせないように必死ですね。必死すぎて笑えるわ・・・
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647
マンション掲示板さん
>>645 口コミ知りたいさん
市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。
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648
eマンションさん
>>645 さん
市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。
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649
口コミ知りたいさん
>>647 さん
エビデンスの意味、分かってる?
以下は、全て市川市のホームページに掲載されいる情報
・ハザードマップ黄色(MAX3メートル冠水の危険あり)
・液状化マップ黄色(液状化危険度高)
・用途地域マップ水色(工場地域)
→360度工場地域に囲まれた土地
・市川市人口推計 2030年にピークを迎えその後減少
これ以上、客観的な情報なんてないんだが。
ポジ民は、これまでの市川の発展を引き合いに出して、それが今後も続くという希望的観測の元で発言する人ばかり
これまでのことはあくまで実績でしかなく、それが続くことのエビデンスにはなりえないということを理解した方がいい。
それとも、市川南の人口が2030年以降も増加しつづける都市計画が存在するんですか??
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650
通りがかりさん
>>646 マンション検討中さん
笑えるうちが花
災害が起きれば、笑えなくなる
災害が起きなくても、30年経てば笑えなくなる
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651
評判気になるさん
>>650 通りがかりさん
追記
・災害が起きれば、笑えなくなる(冠水リスク、液状化リスク)
・近隣に嫌悪施設が建てば、笑えなくなる(工業地域)
・災害が起きなくても、嫌悪施設の建設がなくても、30年経てば笑えなくなる(定借)
まさに三重苦。
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652
マンション掲示板さん
ミュート機能できてから一気にレス減りましたね!何書いてるか分からないけど、買えない物件に執着して罵詈雑言を言っているであろうことは分かる(笑)アーメン!
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653
eマンションさん
批判コメント見たくないなら、そもそも来なきゃいいのに、わざわざ登場して、非表示設定してますアピールw
ボッコボコに殴られて、抵抗できないだけなのに、わざわざ登場して、効いてませんアピール!的な
正々堂々と反論するか、それが出来ないならスルーすればいいのにwww
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654
買い替え検討中さん
普通に購入者・購入検討者でまともな話をしたいです。正論言っても通じないんだから構うのやめましょう。
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655
マンション検討中さん
>>651 評判気になるさん
んじゃあさ、そのリスクが無くて同等の規模、都心へのアクセス条件、購入金額が同じ場所ってどこ?
買えないからって妬んで誹謗中傷するの辞めたら?
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656
匿名さん
>>650 通りがかりさん
買えないマンさんが必死に誹謗中傷中ですね。
そんなに辛いんですか?
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657
匿名さん
>>645 口コミ知りたいさん
住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。
豊洲や晴海なんって工業地域より酷い工業専用地域だったって知ってる?
しかも埋め立てたのは関東大震災時の瓦礫と東京湾のヘドロ。
いい街にまりましたね。ごみの街が。
数年前は人が基本住めなかった街なのに。
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658
検討板ユーザーさん
>>655 マンション検討中さん
真面目にアドバイスすると、
予算を上げられないなら、
広さ、もしくは、築年を妥協するか、タイミングをずらす
か、しかない。
都心へのアクセス含め、立地だけは妥協しない方がいいよ。
いずれにしても、ここを新築で買うのは、長い目で見て悪手でしかないってこと。
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659
マンション検討中さん
市川駅周辺の大規模物件
①パークシティ市川、2001年8月竣工、総戸数815戸
②ザ・タワーズ・ウエスト、2009年1月竣工、総戸数573戸
しかない。
リーフシティ市川ザ・タワー、2026年12月竣工予定、総戸数672戸。
市川駅17年ぶりの大規模物件。たとえ定期賃貸借といえど売れないわけがない。
①、②と比べれば、間違いなくスペックはNO.1だし。今後建築費の高騰でこのレベルのマンションを市川駅周辺で建築することは困難と思われます。つまり、向こう数十年にわたってエリアNO.1の座が不動のマンションということになります。市川駅周辺で検討をされている方は、参考程度でも良いのでモデルルームを訪問することをお勧めいたします。
ちなみに、
パークシティ市川のネックは江戸川に架かっている総武線の橋を列車が通過するときに信じられないぐらいの爆音がすることです。
ザ・タワーズ・ウエストのネックは、地権者住戸多数のため建物のスペックがタワーマンションとは思えないほど低いことです。
対して、リーフシティは騒音のネックも低く、地権者もいないため、三井不動産が手掛ける最低限必要のスペックが一通り揃ったタワーマンションになります。そして、一番の特徴は3.7haという敷地の広さでしょう。この広さの民間の分譲マンションに住まれたことがある方はまずいないので、購入をして実際に住んだ方のみが味わえる満足感になると思います。
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660
口コミ知りたいさん
>>657 匿名さん
なるほど、もしかして市川南が第二の豊洲、晴海になる可能性があると思っている?
ちなみに、工場専用地域にマンションは建てられないの知ってる?
かつて工場専用地域だった土地に、マンションが建つのは、用途地域の変更を含む、大規模都市計画ありきなんですよ。
市川南にそんな都市計画は存在しますか?
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661
匿名さん
>>660 口コミ知りたいさん
千葉県が市川南を第二の豊洲や武蔵小杉のようにしようと考えているのでしょうかね。そうであればこの後にも続々と大規模タワマンが建ち周囲の環境も一新されるので楽しみですが、ここが建っただけで終了ということのように思います。
ここはどうしてもタワマンに住みたい人で資産価値には目をつぶるという人ならいいかもしれませんが、万人向けではないように思います。
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662
匿名さん
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663
匿名さん
>>662 匿名さん
そこはどうでもいい。大化けして大きく値上がりした事例として出してるだけでしょ。
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664
マンコミュファンさん
>>661 匿名さん
私も、ここが最後、もしくは、出来てもポツポツだろうと思ってます。
現時点で市川南を巨大住宅地にする再開発計画がある訳でもなく、2030年にピークを迎える人口推計と照らし合わせると、そう考えるのが普通かと。
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665
口コミ知りたいさん
人口が減るのが分かってるなら、尚更官民一体の再開発が必要ですね。駅近で魅力的となると北口になりますが、ヤマザキとダイエーがあるので、そのへんが協力しないと無理ですね。
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666
口コミ知りたいさん
>>665 口コミ知りたいさん
総武線快速停車駅の市川駅周辺の人口が本当に減るなら、市川市内の他の駅周辺の人口減はもっと大変なことになってそう。普通に考えれば市川駅周辺の人口が減るのは、市川市で最後だと思います。
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667
eマンションさん
>>666 口コミ知りたいさん
横ですが、
一番かどうかは分かりませんが、仰る通り、最後の方であることは間違いないと思います。
ただ、市川駅周辺で考えたら、北口より南口が先ですよね。
あとは単純に駅の問題だけでもないですよね。
本八幡駅前と、市川駅南口徒歩7分なら、本八幡駅前の方が後でしょうし。
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668
匿名さん
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669
匿名さん
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670
eマンションさん
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671
勉強中
液状化や工場排煙の問題はあるが
最近、マンション火災が増えている
ココだけではないリスクだが、一軒家でも延焼のリスクはあるが
一軒家なら土地は残り建て替えることができるが
定借はどうなるんだろう?
直して使うんだろうか?
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672
マンション検討中さん
定期借地権、融資が付きづらい問題
新築で購入する際は特に問題なく融資を受けることができるが、中古で売却する際に買い手に融資が問題なく付くかどうかはリセールを考えるうえで重要なポイント
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673
マンション検討中さん
定期借地権マンション
購入時にチェックしたいポイント
・販売価格が相場評価なりにディスカウントされているか?(所有権マンションの2割安が目安)
相場評価の価格に比べて高く販売されていることが大半ですので、相場評価相当にディスカウントされていればリスクはかなり抑えられることができる
・前払い地代はあるか?
前払い地代があるとその後の地代コストが抑えられます。リセールにおいてもプラスに働く部分ですので、要チェック
→前払い地代ないよね?
・希少性のある立地か?
定期借地権であることを差し引いても住んでみたいと思える立地のマンションはその後も高く評価される傾向にある
→残念ながら希少性があるとは言い難い
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674
マンション検討中さん
定期借地権マンション購入における心構え
所有権のマンションに比べてリスクが大きいことは確かです。そのリスクを負ってでも住みたい立地なのか、リスクの大小はいかほどなのかを精査し、リスクに対してリターンが上回るようであれば検討を進めていけば良いと思います。
販売する側は「希少な立地にお安く住めます」と甘い言葉をかけてくると思いますが、物件価格だけに惑わされることなく最低限本記事で触れている切り口はチェックの上、リスクの全体感を正しく把握するように努めてください。
定期借地権は終わりが決まっており、年とともに価値が目減りしていく特徴があります。所有権のマンション以上に購入の段階で出口戦略を明確にするべきです。
借地期間残40年(築30年)以降、所有権との開きが大きくなっていきます。売却を前提に購入する場合は、余裕を持って残50年(築20年)を目処に売却を視野に入れておきたいところです。逆に残40年(築30年)を切っても保有する場合は、賃貸等を組み合わせ借地期間満了まで持つということを意識したいです。
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675
匿名さん
>>671 勉強中 さん
火災や自然災害などで定借マンションが損傷した場合については、
補修可能であれば、損傷を直して使えばよいです。
問題は、補修に莫大な金額を要する場合とか、補修が不能で建替えを要する場合です。
定借で期間が決まっていて満期には更地にして土地を返さないといけないので、たとえば残存期間が30年しかないときに建替えが必要になっても、その時点で建替えるのは非現実的です。
万一そのような事態になったら、建替えられることなく、マンションが損傷して住めない状態のまま放置されることになりかねません。
やはり、期間70年の定借マンションは遅くとも20年後までに売り抜けるのが吉です。
それ以降も保有し続ける人は、万一マンションが甚大な被害を受けたら仕方がないと割り切るしかないでしょう。
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676
マンコミュファンさん
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677
匿名さん
>>676 マンコミュファンさん
定借期間が50年と短いので残存期間35年となり安いですね。定借物件の価格推移をみる試金石となるのでしょうか。
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678
マンコミュファンさん
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679
匿名さん
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680
検討板ユーザーさん
>>679 匿名さん
よくわかんないけど、こういう人が定借を買っちゃうんだろうね。
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681
匿名さん
定借マンションが出回り始めたころは、期間50年というのが多かった印象。パークハウスプレシアタワ―もその一例。
でも、それだと転売するときに残存期間が短くなって(住宅ローンも利用しにくくなり)安くしないと売れなくなるという懸念があることにデベが気づいたのか、最近の定借マンションは期間70年というのが多い。
70年あれば、20年後に転売するときにまだ期間が50年残っているので大丈夫だろうということ。ただ、建築後50年以上経過すればタワマンは老朽化すると思うので、70年間もつかどうかは別問題。
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682
匿名さん
20年後に転売するとしても、その時の購入者は残存期間が50年しかないということを大きなデメリットと捉えるので、同じ20年落ちの所有権物件に比べてより多くの価格メリットを提供しなければならない。同じ理屈から残存期間が少なくなればなるほど所有権物件に対する大幅なディスカウントが必要となるので、資産価値の観点からは定借マンションには手を出さないほうが無難だと思う。
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683
マンション掲示板さん
>>676 マンコミュファンさん
まさに定借の現実、ですね。
14階、83.52m2ということなので、1402号室。
当時の分譲価格は4100万。
築15年。15年前はマンション底値の時期で、同時期に竣工した都内マンションは新築時の2倍になっている中、この数字はここを検討している人にとっても痛烈なインパクトがあるのではないでしょうか。
申し訳ないが、間違いなくここも同じ道を辿るよ。
既に契約してしまった人は、なるべく早く手放した方がいい。
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684
通りがかりさん
>>680 検討板ユーザーさん
ほんそれ。間違いなく一次取得者でしょうね。
一度でも持ち家を持った人なら絶対手を出さない。
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685
通りがかりさん
>>681 匿名さん
築60年で住めなくなったら、解体しても10年間は地代を払い続けるんですよね?
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686
マンコミュファンさん
>>681 匿名さん
そもそも定借マンションは、情弱無知な人しか買わない。
残存50年のマンションを買ったら、15年後にこうなることが浸透すれば、ここの築20年(残存50年)の評価も絶望的なのでは?
1期2次で、どれだけ出すんでしょうね。
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687
検討板ユーザーさん
これだけ欲しくて買えない人がたくさんいると売主が値上げしそうで心配です(笑)
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688
eマンションさん
>>687 検討板ユーザーさん
ほんとですね!一期2次の戸数が楽しみです!
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689
管理担当
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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690
匿名さん
定借タワマンについての問題点が指摘されているので、ポジさんは(買えない人の僻みと茶化すのではなく)きちんと問題点に反論してほしいと思います。
もちろん、資産価値をまったく気にしないというのであれば、それはそれで定借タワマンを選ぶのはありだと思います。
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691
購入経験者さん
所有権>定借>>>賃貸でしょ、実際。
自分が欲しい物件の規模感や立地が定借だったとしても金持ちは購入すると思う。定借を購入するのがギリギリチョップの人はやめた方がいい。
ということで、定借を購入できるのは基本金持ちだと思うので、金持ち喧嘩せずで非常に良いコミュニティが形成されると思います。
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692
名無しさん
>>679 匿名さん
プレシアは三菱&大規模で船橋徒歩圏だから、悪くないですよ。資産価値ランキングが低いのは定期借地だからでしょう。だからリーフシティも築浅時期は多少良くても、10年位立てば一気に30位とか40位のように下がるでしょう。
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693
名無しさん
>>683 マンション掲示板さん
都内でなくても、野田線で一駅下った新船橋駅前のプラウド船橋は、2013年新築3000万円が今は6000万円で2倍です。やはり定期借地は資産価値を気にしない資産家の方に良いのだと思います。
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694
評判気になるさん
>>693 名無しさん
やはりタイミングも大切ですが、こればかりは人生設計のタイミングもあり、運もあるので、結局はその時々でいかにリスクの低い物件選びができるか、に尽きますよね。
契約してしまった人が、ネガ民は買いたいけど買えないだけ、と思いたい気持ちも分かるけど。
それは、身の丈ギリギリの一世一代の決断だったからであって、
本当に資産に余裕がある人は、まずそういう発想にはならないし、そもそもそれなりに金融リテラシーが高いので、間違ってもこの立地の定借には手を出さないと思うんですよね。
きっと蓋を開けてみると、ここの購入者層は、マンション一次取得者で、フルローンまでは行かずとも、大型ローンを組んで人生最大の買い物として購入する人だらけなのではないかな…
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695
eマンションさん
>>692 名無しさん
市川駅周辺で総戸数500戸以上のマンションはリーフシティを含めて3物件しかありません。この3物件で一番新しくて一番ハイスペックなリーフシティがどうしてたった10年で30位、40位になるのでしょうか?建築費の高騰みてるとむしろ向こう20年、30年市川駅NO.1な気すらします。
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696
名無しさん
>>695 eマンションさん
ポジを装った究極のネガキャンw
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697
名無しさん
>>691 購入経験者さん
>所有権>定借>>>賃貸でしょ、実際。
それは一概には言えない。あくまで物件次第。
一回これ見てみて
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698
匿名さん
「所有権>定借」の話しをしているので、賃貸か持ち家かというのとは別の話題。
定借が物件次第というのは、都心の一等地のように唯一無二の立地の場合のこと。
このマンションはそういう立地ではないので、資産価値を度外視できる人以外は手を出さないのが無難かと。
契約してしまった人は、築浅のうちに売却すればよいと思う。そうすれば無傷で済む。
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699
マンション掲示板さん
結局、小岩とか平井のタワマン買えないし、(今後あるかもしれない)市川の所有権も買える見込みがないから定借にせざるをえないってだけですよね?
所有権と定借の両方を変えるお金がある人であえて定借選ぶ人っていないですよね。
ここは地歴悪いし周辺も臭いし、治安もダントツで悪いので子育て世帯は選ばないし。
もし子育て世帯がいたら完全に親ガチャ外れてですよ。
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700
マンション掲示板さん
結局、小岩とか平井のタワマン買えないし、(今後あるかもしれない)市川の所有権も買える見込みがないから定借にせざるをえないってだけですよね?
所有権と定借の両方を変えるお金がある人であえて定借選ぶ人っていないですよね。
ここは地歴悪いし周辺も臭いし、治安もダントツで悪いので子育て世帯は選ばないし。
もし子育て世帯がいたら完全に親ガチャ外れですよ。
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701
検討板ユーザーさん
>>689 匿名さん
角部屋狙いのゲレンデオバさんですか?
あのオバさんは無事買えたのでしょうか?
あのような方は自分の思い通りにならないとめんどくさくなるクレーマー気質なので、もし買えなかったら逆恨みで嫌がらせしてきそうです。
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702
匿名さん
年明けから北側2LDK売り出すって連絡きた!待ってた!ワイドスパンの2LDK!
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703
評判気になるさん
>>698 匿名さん
残念ながら、契約してしまった時点で無傷はないです。
新築マンション購入は、そもそも分譲価格以外に、諸費用10%(登記費用、ローン手数料、ローン保証料、各種保険(火災地震保険)、修繕積立基金、解体準備積立基金、上物の固定資産等)が発生するし、売却時も諸費用5%(仲介手数料等)が発生する。
更に実際には、オプション代(食器棚等)、家具、引越し代もかかるし、
分譲価格の1.2倍で売却できて、ようやく費用面ではプラマイゼロ。
その間の労力も加味すると、体感的には1.3倍でトントンなのではないだろうか。
ただし、仮にここが1.2倍や1.3倍になるなら、他はもっと値上がりしてるだろうから、身の丈いっぱいでここを購入した層は、次が相当難しくなるよね。
ちなみに、引き渡し直後の評価額については、今後の売れ行き次第である程度予測がつく。
12月上旬予定となっている第1期2次(実質第2期)が、予定通り12上旬に実施され、かつ、個数が第一期1次の84戸を上回って来るなら挽回の可能性もあるが、予定を遅らせたり、戸数が50を下回るようだと絶望的(引渡し直後は一旦値下がりする)
まず、この規模で一期1次が84戸の時点で、既に危険領域なんだけどね。
言葉を選ばずに言うと、人気マンションとは程遠いということ。
抜粋① https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/
売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できるので押さえておきたい。
総戸数が50戸未満の場合、1期の分譲割合は64%が平均である。同様に100戸未満は49%、150戸未満は40%、200戸未満は37%、400戸未満は34%、400戸以上は27%となっている。
売り出された戸数が前述の割合よりも少なければ、苦戦している証拠になる。例えば、総戸数75戸の物件の場合に、1期で分譲される割合が30%しかないならば、過去平均の49%を下回っており、苦戦していると判断できる
抜粋② https://wangantower.com/?p=16916
好不調のバロメーター
勢いがある物件となると、マンション販売においていちばん重要なのは第一期です。例えば戸数が100戸の物件があったとします。第一期販売で全戸の4割が出せると、それは勢いがある物件と判断します。逆に、20%、いや最近は更にそれを下回る物件もありますからね。そういう物件は今後の販売に危険信号が灯ってますね。
以上を踏まえると、契約してしまった人は、物件価格の1割を支払って(手付金を放棄して)、契約解除するのが、傷を最小限に止める一番の得策だと思うよ。
痛い目にあった分、きっと次は失敗しないだろうから、高い授業料だと思おう。
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704
購入経験者さん
>>703 評判気になるさん
あんたみたいに粘着質な変態ネガがいる物件はみんな早期完売してるよ。
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705
評判気になるさん
>>703 評判気になるさん
その通り過ぎて、言葉がない。ブラボー。
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706
評判気になるさん
>>704 購入経験者さん
ネガが多い物件は、話題性が高い人気物件と、本当にヤバい物件の2択。
それぞれがどちらに該当するのかは、第一期販売戸数の割合をみれば明らか。
果てさて、リーフシティ君はどちらに該当するだろうか。
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707
評判気になるさん
>>704 購入経験者さん
粘着質とか、変態とか、人格の否定ではなく、
是非とも内容の否定をしていただきたい(出来るのであれば)
出来ないなら、無駄な抵抗はせず黙って見てればいいだけで、わざわざ書き込む必要なし
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708
購入経験者さん
>>707 評判気になるさん
すっごい笑
やっぱりここは釣れる^_^
賃貸住まいのニートさん、毎日ネガ投稿ご苦労様です(T ^ T)
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709
eマンションさん
>>707 評判気になるさん
まともに反論できないと誹謗中傷というか、他人を貶すことしかできない人と隣人になりたくないですね、、、
ご自身が良いと思う(=購入する)のなら検討板を見なければ良いのに(笑)
自信ないんですかね。
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710
通りがかりさん
もっと決定的で絶望的なネガはないんですかε=ε=(ノ≧∇≦)ノ
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711
通りがかりさん
>>698 匿名さん
ネガが弱いですよ。購入者を恐怖のどん底に落としてやってください(≧∇≦)b
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712
匿名さん
>>703 評判気になるさん
抜粋①の割合を満たすようなマンションは千葉だとベイパークぐらいしかなくないですか。
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713
評判気になるさん
>>712 匿名さん
この話を、そもそも千葉限定で考える意味ってあります?
本当に千葉に①に該当するマンションがないのなら、千葉のマンションは総じて人気がない、というだけでは?
分譲時に人気がなかったマンションも、その後値上がりすることはありますが、物件選びが良かったのではなく、購入のタイミングが良かっただけで、値上がり率も同時期に分譲された人気マンションには及びません。
そして①は何も東京に限った話ではなく、
話題のURAWA THE TOWERは、地権者多いし、高い高いと言われているけど、非分譲住戸除く全291戸のうち、第1期で93戸出してますよ。32%
ここでよく出てくる小岩は、全731戸 第1期108戸 14.8%
リーフシティ君(12.5%)よりはマシですが、第1期3次(実質 第3期)50戸と既に息切れ状態ですよね。完成までにまだ時間はあるとは言え、同じく前途多難だと思う。
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714
匿名さん
>>713 評判気になるさん
URAWA THE TOWERにしても291戸で32%売り出しとのことで、沖さんの基準では200戸未満は37%、400戸未満は34%なので不人気の仲間入りとなってしまいます。
50戸程度の小規模マンションだと第1期で60%以上の売り出しもそれなりにみますが、大規模になるとハルミフラッグやベイパークなどのごく一部の人気マンションを除けばなかなか最近では基準を満たすところは少ないのが実情なのかと思っています。
リーフシティが厳しい販売状況だというのは同意ですが、最近の状況を鑑みて基準の修正もありなのかと思いました。これ以上は本スレの趣旨から脱線するのでこれで終わりにします。
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715
マンション掲示板さん
>>714 匿名さん
200戸未満で37%、400戸未満で34%なら、
300戸未満で、35.5%くらいでしょうか。
291戸で32%なら、概ねこのラインに乗ってる判断してもよくないですか笑
ただ、最近のトレンドは下方傾向にあることは同意です。
いずれにしても、ご認識の通り、リーフシティ君の販売状況が、極めて厳しい状態だということに変わりありません。
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716
評判気になるさん
>>703 評判気になるさん
【悲報】
販売概要(第1期2次)
抽選日 2024年12月7日(土)
販売戸数 20戸(全675戸中 2.96%)
販売済み住戸 第1期1次(2024年11月10日) 84戸(12.44%)
【考察】
あまりに少ない戸数と、前回から1ヶ月程度しか期間がないことから、今期は、第1期1次で抽選に外れた人の救済がメインなのでしょう。
【今後】
恐らく第1期3次は、実質的な第2期で、今後MRを新規で訪れる顧客がターゲットで、購入希望者数がある程度まとまった数字になってから、になりそう。と言ってもそんなに期間は空けられないので、2~3ヶ月後が目安。仮に3ヶ月後に引き延ばして、50戸程度なら目も当てられない事態。
1期1~2次で既に不人気マンションであることは確定済みだが、次回出してくる戸数(出せる戸数)によっては、今後の値下げの可能性の有無も見えてきそう。
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717
マンション検討中さん
年明けから北側(駅方向)の販売が始まるって、昨日電話ありましたよ
17日から冬休みになるので、よろしかったら事前に説明できますとの事でした
年内は都合が悪るかったので、来年は?と聞いたら年明けは6日からで、正式発表は1/11からになるそうです
正月ゆっくり考えてみようかなぁ
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718
通りがかりさん
空前絶後!超絶怒涛!のネガティブマンション!登場!!定借に愛され、定借を愛した資産価値完全無視野郎のみが住むことを許される、市川貧困層のフキダメに燦然とそそり立つ29階建の不良債権の塊マンション!リーフシティ・ボコp(`Д´)q・市川ザ・タワー!!
リーフシティ市川 ザ・タワー
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公式サイトへリンク掲載したい
売主/販売代理の方は
こちら
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所在地:千葉県市川市市川南2丁目89番1他(地番)
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交通:総武本線 市川駅 徒歩7分
- 価格:3,800万円台予定~1億9,000万円台予定
- 間取:1LDK~4LDK
- 専有面積:42.70m2~129.90m2
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販売戸数/総戸数:
未定 / 674戸
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