リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

ベイバも定借は賃料下げてるよ？

>地代分が安い

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分を先送りしていることがメリットとなるかでメリットとなるか。

賃料って危ういよ。マンション経営でだましのトリックとして使われる。

>>604 匿名さん
あなたにピッタリのことをマンマニ先生が言ってるよ。

買えない価格のマンションは

見ざる
→目線が上がってしまい予算内での最適解に出逢えても決断できなくなってしまう

聞かざる
→世の中高所得者ばかりだと勘違いしてしまい心が病んでしまう

言わざる
→買えないものを「高い!!」と発言するのはシンプルにダサい（と思われてしまう）

>>614 匿名さん
東京湾岸とかベイパークとか、よその話しててもしょうがないでしょ。
ここは市川なんだから市川の実績を見ないと。

さて、市川のマンションで、定借で募集かけてる物件いくつあるか知ってる？
まずはそこからだな。

>>609 匿名さん
人に質問したいなら、まず自分が質問に答えてからにしましょうね。
ただでさえ、かまってちゃんなんだから。
資産価値は全く気にしないなんて言ってないし、言っていればそれは別の人ですよ。
マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多いと思いますが、
あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。
金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。

>>619 eマンションさん
>>507とは別人でしたか？それは失礼。
しつこく話をインフレに持っていく人とも別ね？
そうなるとあなたの立ち位置、主張がさらにわからない。
資産価値を気にするのに定期借地でいいの？


私の話のスタートは、>>491
主張は、>>504

「マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多い」
私はまさにこのスタンスですよ。だからここは絶対に変えない。コスパが悪いから。
リセールが悪い、苦労するのが目に見えてる。
そう言ったら「貸せばいいじゃん」って奴が現れて、「貸すのにも定借は不利」って話になってあなたの登場？

質問って何？
「仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何％くらい減ると思っていますか？」
これ？
普通賃貸と定期賃貸だけの単純比較なら家賃10%減。不動産屋に言われる一般論ね。
最初から賃貸にするなら定借だろうが普通賃貸で出せるんだから所有権のマンションと何も変わらないんじゃないですか？だから７０年賃貸にするなら家賃収入は数%の差でしょうね。

で、
「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

>>619 eマンションさん
追加。
「あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。」

「資産価値を重んじているにもかかわらずリセールの悪い戸建てを買う人」は馬鹿だと思います。
「資産価値（値上がり）よりも住環境を重んじてリセールの悪い戸建てを買う人」はゆとりがあるんだろうからそれでいいんじゃないですか。

「金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。」
これは違いますね。余裕のある方だと思いますよ。ローンもなく半住半投のヤドカリ族で数件運用してるんだから。

>>620 匿名さん
質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？
しっかりリフォームという話は、少なくともリーフシティを50年間ノーメンテで貸すなんて事はないという意味ね。
もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。
例えば一般的な物件ならトイレをネオレストNXにした所で、費用対効果が低いんだから、そういう意味では金はかけないが、リーフシティが残り期間20年残ってて、20年間30年間も何も手を加えないなんて事はないと思いますよ。
当然50年後の住宅設備や建材の価格と賃料相場次第であり、今から絶対保証しろと言われれば無理な話ですが。

否定派の人が必死になればなるほど「じゃあこんなマンションの掲示板にしがみついてないであなたが気にいる物件を探した方が有意義なのでは」としか思えず。
なぜそこまで情熱注げるのか不思議ですw

>>484 通りがかりさん
これでしょ？このお〇鹿さんとまともに話してはダメ。この方はここで釣ったお魚さんと話がしたいだけだから。
非表示が有効ですよ。

>>624 匿名さん
そうですね。さすがに毎日こんな事をしてたら、自分の貴重な時間がもったいないので、ここに貼り付く時間を減らしますね。
これ以上言っても双方不毛でしょうし。
多くの人が既に非表示にしちゃったのかな。

>>622 マンション掲示板さん
「質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？」
はい。「70年間賃貸に出した場合」は所有権でも定期借家でも「インカムゲイン」に差は出ません。

「もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。」
そんなろくなリフォームもしてない築５０年の定期借家契約の部屋を借りる人なんてそうそういません。すなわちわずかな家賃しか得られません。

>>595 で述べた通りです。

はなから検討もしていない所有権絶対のやつが、あたかも健全な議論のためというペラペラな大義名分を振り翳して、定借を上から目線でディスる(教えてる気になってる)キモオジムーブが見れる掲示板

マンションマニアとか株式会社のすんで等色んなマンクラを追っかけてると大体どのマンションに住んでいるのか分かるけど、こいつら誰も借地マンションなんて住んでないんだよね。
マンションマニアは今はPTKで次はグランドシティタワー池袋ね
とりは幕張ベイパーク

リセール考えたら借地なんてあり得ないよ、都心3区とかならまだしも

ＰＴＫの囲まれ眺望の何が良いかわからない。住友物件には住みたくない。幕張ベイパーク住んでどこ通勤するの？ｗ

住める広さを考えたら定借も良いのでは？

少なくとも立地と建物スペックではベイパークに勝っていると思う。

駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ？

625が非表示で見えないのですが
頭の悪い契約者を装った荒らしってことですよね？

>>629 匿名さん
立地を最寄駅までの距離および最寄駅から都心までのアクセスとするならば、間違いなくベイパークよりも優れてます。
一方で、建物スペックについては間違いなくベイパークの方が優れてますよ。
建物スペックについてはそれこそマンマニさんなどの記事が参考になるかと。

>>629 匿名さん
> 駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ？

　駅直結の所有権タワーを買っているのはワーカホリックではなく、投資家や、住みながら資産価値の上昇を狙う層ですね。実際にそれらの物件は驚くほど価格上昇しています。

>>631 マンション検討中さん
内廊下か外廊下で１００：０でベイパークの負けだよ。室内スペックはいくらでも変えられる。外廊下は残念ながら建て替えないと無理。

>>631 マンション検討中さん
廊下側の部屋の可動式ルーバー面格子ってだけで内廊下に住んでる人は住めないと思いますよ。

参考

>>631 マンション検討中さん
たけしバージョン

>>629 匿名さん
住環境はベイパークの圧勝だと思う。駅直結をワークホリックと揶揄する人が、駅距離や都心までの移動時間を立地の良さと考えるのは矛盾しているような気がします。
ここは定借＋工業地域という点で問題があり、あえてここを選ばなくても良いと思ってしまう。

>>633 匿名さん
あー確かに外廊下ダメな人にはそうかもしれませんね。
私は内廊下の暗さが好きでなかったのでそこは考慮してなかったです。
室内スペックはデフォルトで多分100万円ぐらいベイパークの方が優れてるので内廊下に100万の価値を見出すか次第ですかね。
あとは廊下側に面してる部屋の数でも変わりそうですね。

内廊下は良いんだけど、下手すると間取りに無理が出るんだよね。すごく細長～い部屋やら行燈部屋ができたり。そういうのが無ければいいんだけど。

これからの日本はもっと治安悪くなるから、それを織り込んで住宅は選んだ方がいいと思います。廊下側に窓なんて強盗の格好の餌食です。

>>639 匿名さん
せめて釣り針には餌をつけような

>>635 匿名さん
たけし名演技ですね(笑)

>>639 匿名さん
内廊下外廊下以前に、工場地域、外国人労働者多数の周辺環境を気にされた方がよろしいかと

落ち着きましたね。

>>478 市川人さん
市川南は元々工業地帯であったが、市川市の地道な都市計画により都市機能を整備した住宅街へ変貌しつつある。明治乳業は大洲防災公園、市川毛織はスーパー堤防上のパークシティ市川、いずれも用途は工業地域から住宅地域へ変更されている。
https://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=12203&N=%E5%B8%82%E5%B7%9...

外国人の増加はみられるものの、市川レベルが懸念材料なら江戸川区、葛飾区、江東区等（小岩~亀戸、錦糸町南側）は論外である。駅前を再開発しても追いつないほど治安に不安がある。
https://fs-ichikawa.org/immigrant_increase_20240222/

街づくりは建物だけでなく、我々、先住の市民と新たに転居された方が協力して成熟するものである。建設当初は物議を醸した市川駅南のタワーズウエスト、イーストも新旧の市民が一体となって良好な環境となった。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1000842306/

他地域、外国から越してくる方も、同じ価値観を共有できる方々に市川へ定着していただき、市川南を住み心地の良い地域にしていきたいと思う。将来的には、北越製紙や京葉ガス周辺（モデルルーム）も一体となり、都市機能が更に高まることに期待している。街の色調、コンセプトを決めて開発を継続したことで、既存の高級住宅街の北口と併せて、総武線随一のエリアになると期待する。

>>644 三代目市川人さん
ハザードマップ色付き（MAX3メートルの冠水危険があるエリア）で、液状化マップで色付（液状化リスクが高いエリア）

市川市の人口推計は2030年がピーク。（市川市公式情報）

これまでは右肩上がりだったから、市川市の中でも地盤や周辺環境に難アリな市川南にマンション建設が計画されてきたんだよ。にも関わらず、その流れが今後も続くと考えるなんて、どんだけ頭の中お花畑なん？

それとも、市川市内の他のエリアから、わざわざ市川南に引っ越してくる？んな訳ないでしょ。

ハザードマップ色付き、液状化リスク色付き、用途地域工場地域って、市川市の中だけで考えても、住宅用地としての品質は、最下位レベルなのに、市川市民があえて市川南に集まるなんてことは100%ない。

だから、市川南が住宅街に生まれ変わるなんてことは幻想で、今後も工場と住宅の共存が続くと考えるのが自然。

しかも、紙工場ならまだしも、嫌悪施設（廃プラ設備、犯罪者の更生施設など）が建設されるリスクだってある。
住宅地域や商業地域には建てられず、工場地域にしか建てられない施設があるんだよ？

しかも、定借。

どの方向からアプローチしても、買い、とはならないよ。

住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。

>>645 口コミ知りたいさん
買わせないように必死ですね。必死すぎて笑えるわ・・・

>>645 口コミ知りたいさん

市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。

>>645 さん

市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。

>>647 さん

エビデンスの意味、分かってる？
以下は、全て市川市のホームページに掲載されいる情報

・ハザードマップ黄色（MAX3メートル冠水の危険あり）
・液状化マップ黄色（液状化危険度高）
・用途地域マップ水色（工場地域）
　→360度工場地域に囲まれた土地
・市川市人口推計　2030年にピークを迎えその後減少

これ以上、客観的な情報なんてないんだが。

ポジ民は、これまでの市川の発展を引き合いに出して、それが今後も続くという希望的観測の元で発言する人ばかり

これまでのことはあくまで実績でしかなく、それが続くことのエビデンスにはなりえないということを理解した方がいい。

それとも、市川南の人口が2030年以降も増加しつづける都市計画が存在するんですか？？

>>646 マンション検討中さん
笑えるうちが花
災害が起きれば、笑えなくなる
災害が起きなくても、30年経てば笑えなくなる

>>650 通りがかりさん

追記

・災害が起きれば、笑えなくなる（冠水リスク、液状化リスク）
・近隣に嫌悪施設が建てば、笑えなくなる（工業地域）
・災害が起きなくても、嫌悪施設の建設がなくても、30年経てば笑えなくなる（定借）

まさに三重苦。

ミュート機能できてから一気にレス減りましたね！何書いてるか分からないけど、買えない物件に執着して罵詈雑言を言っているであろうことは分かる(笑)アーメン！

批判コメント見たくないなら、そもそも来なきゃいいのに、わざわざ登場して、非表示設定してますアピールw

ボッコボコに殴られて、抵抗できないだけなのに、わざわざ登場して、効いてませんアピール！的な

正々堂々と反論するか、それが出来ないならスルーすればいいのにwww

普通に購入者・購入検討者でまともな話をしたいです。正論言っても通じないんだから構うのやめましょう。

>>651 評判気になるさん
んじゃあさ、そのリスクが無くて同等の規模、都心へのアクセス条件、購入金額が同じ場所ってどこ？
買えないからって妬んで誹謗中傷するの辞めたら？

>>650 通りがかりさん
買えないマンさんが必死に誹謗中傷中ですね。
そんなに辛いんですか？

>>645 口コミ知りたいさん
住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。

豊洲や晴海なんって工業地域より酷い工業専用地域だったって知ってる？
しかも埋め立てたのは関東大震災時の瓦礫と東京湾のヘドロ。
いい街にまりましたね。ごみの街が。
数年前は人が基本住めなかった街なのに。

>>655 マンション検討中さん
真面目にアドバイスすると、

予算を上げられないなら、
広さ、もしくは、築年を妥協するか、タイミングをずらす
か、しかない。
都心へのアクセス含め、立地だけは妥協しない方がいいよ。

いずれにしても、ここを新築で買うのは、長い目で見て悪手でしかないってこと。

市川駅周辺の大規模物件
①パークシティ市川、2001年8月竣工、総戸数815戸
②ザ・タワーズ・ウエスト、2009年1月竣工、総戸数573戸
しかない。

リーフシティ市川ザ・タワー、2026年12月竣工予定、総戸数672戸。
市川駅17年ぶりの大規模物件。たとえ定期賃貸借といえど売れないわけがない。
①、②と比べれば、間違いなくスペックはＮＯ．１だし。今後建築費の高騰でこのレベルのマンションを市川駅周辺で建築することは困難と思われます。つまり、向こう数十年にわたってエリアＮＯ．１の座が不動のマンションということになります。市川駅周辺で検討をされている方は、参考程度でも良いのでモデルルームを訪問することをお勧めいたします。

ちなみに、
パークシティ市川のネックは江戸川に架かっている総武線の橋を列車が通過するときに信じられないぐらいの爆音がすることです。
ザ・タワーズ・ウエストのネックは、地権者住戸多数のため建物のスペックがタワーマンションとは思えないほど低いことです。

対して、リーフシティは騒音のネックも低く、地権者もいないため、三井不動産が手掛ける最低限必要のスペックが一通り揃ったタワーマンションになります。そして、一番の特徴は３．７haという敷地の広さでしょう。この広さの民間の分譲マンションに住まれたことがある方はまずいないので、購入をして実際に住んだ方のみが味わえる満足感になると思います。

>>657 匿名さん
なるほど、もしかして市川南が第二の豊洲、晴海になる可能性があると思っている？

ちなみに、工場専用地域にマンションは建てられないの知ってる？

かつて工場専用地域だった土地に、マンションが建つのは、用途地域の変更を含む、大規模都市計画ありきなんですよ。

市川南にそんな都市計画は存在しますか？

>>660 口コミ知りたいさん
千葉県が市川南を第二の豊洲や武蔵小杉のようにしようと考えているのでしょうかね。そうであればこの後にも続々と大規模タワマンが建ち周囲の環境も一新されるので楽しみですが、ここが建っただけで終了ということのように思います。
ここはどうしてもタワマンに住みたい人で資産価値には目をつぶるという人ならいいかもしれませんが、万人向けではないように思います。

>>661 匿名さん
豊洲やムサコの良さが分からない。

>>662 匿名さん
そこはどうでもいい。大化けして大きく値上がりした事例として出してるだけでしょ。

>>661 匿名さん
私も、ここが最後、もしくは、出来てもポツポツだろうと思ってます。

現時点で市川南を巨大住宅地にする再開発計画がある訳でもなく、2030年にピークを迎える人口推計と照らし合わせると、そう考えるのが普通かと。

人口が減るのが分かってるなら、尚更官民一体の再開発が必要ですね。駅近で魅力的となると北口になりますが、ヤマザキとダイエーがあるので、そのへんが協力しないと無理ですね。

>>665 口コミ知りたいさん
総武線快速停車駅の市川駅周辺の人口が本当に減るなら、市川市内の他の駅周辺の人口減はもっと大変なことになってそう。普通に考えれば市川駅周辺の人口が減るのは、市川市で最後だと思います。

>>666 口コミ知りたいさん
横ですが、
一番かどうかは分かりませんが、仰る通り、最後の方であることは間違いないと思います。
ただ、市川駅周辺で考えたら、北口より南口が先ですよね。

あとは単純に駅の問題だけでもないですよね。
本八幡駅前と、市川駅南口徒歩7分なら、本八幡駅前の方が後でしょうし。

市川駅周辺の楽しめるスポット

①江戸川サイクリングコース
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E5%B7%9D%E3%8...

②里見公園
https://www.city.ichikawa.lg.jp/gre04/1111000001.html

③じゅんさい池
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E3%81%98%E3%82%85%E3%82%93%E8%8...

④真間山弘法寺
https://maruchiba.jp/spot/detail_10061.html

サイクリングコースは、千葉県側は松戸まで続いていて矢切の渡しとかもあります。江戸川を渡って北上すれば、柴又の帝釈天、水元公園あたりにも足を延ばせるでしょう。もちろん信号無しで。

市川駅周辺は、東京駅から10キロ圏内にもかかわらず、交通の利便性はもちろん、長く人が紡いできた歴史があり、自然環境豊かで大変住みやすいです。

ご検討の方は是非一度現地に足を運んでいただければと思います。特にお勧めは、里見公園、ジュンサイ池、矢切の渡しエリアです。散策をした後で、矢切駅の笑顔の湯に寄っていただければ市川の良さを満喫できると思います。

この夜景を自宅から毎日見れると思うと楽しみ過ぎる。
https://yakei.jp/japan/spot-photo.php?i=ilink

（スムラボ）定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

（スムラボ）リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/#i-20

液状化や工場排煙の問題はあるが

最近、マンション火災が増えている

ココだけではないリスクだが、一軒家でも延焼のリスクはあるが
一軒家なら土地は残り建て替えることができるが

定借はどうなるんだろう？

直して使うんだろうか？

定期借地権、融資が付きづらい問題
新築で購入する際は特に問題なく融資を受けることができるが、中古で売却する際に買い手に融資が問題なく付くかどうかはリセールを考えるうえで重要なポイント

定期借地権マンション
購入時にチェックしたいポイント

・販売価格が相場評価なりにディスカウントされているか？（所有権マンションの2割安が目安）
相場評価の価格に比べて高く販売されていることが大半ですので、相場評価相当にディスカウントされていればリスクはかなり抑えられることができる

・前払い地代はあるか？
前払い地代があるとその後の地代コストが抑えられます。リセールにおいてもプラスに働く部分ですので、要チェック
→前払い地代ないよね？

・希少性のある立地か？
定期借地権であることを差し引いても住んでみたいと思える立地のマンションはその後も高く評価される傾向にある
→残念ながら希少性があるとは言い難い

定期借地権マンション購入における心構え

所有権のマンションに比べてリスクが大きいことは確かです。そのリスクを負ってでも住みたい立地なのか、リスクの大小はいかほどなのかを精査し、リスクに対してリターンが上回るようであれば検討を進めていけば良いと思います。

販売する側は「希少な立地にお安く住めます」と甘い言葉をかけてくると思いますが、物件価格だけに惑わされることなく最低限本記事で触れている切り口はチェックの上、リスクの全体感を正しく把握するように努めてください。

定期借地権は終わりが決まっており、年とともに価値が目減りしていく特徴があります。所有権のマンション以上に購入の段階で出口戦略を明確にするべきです。

借地期間残40年（築30年）以降、所有権との開きが大きくなっていきます。売却を前提に購入する場合は、余裕を持って残50年（築20年）を目処に売却を視野に入れておきたいところです。逆に残40年（築30年）を切っても保有する場合は、賃貸等を組み合わせ借地期間満了まで持つということを意識したいです。

>>671 勉強中 さん
火災や自然災害などで定借マンションが損傷した場合については、
補修可能であれば、損傷を直して使えばよいです。

問題は、補修に莫大な金額を要する場合とか、補修が不能で建替えを要する場合です。
定借で期間が決まっていて満期には更地にして土地を返さないといけないので、たとえば残存期間が30年しかないときに建替えが必要になっても、その時点で建替えるのは非現実的です。
万一そのような事態になったら、建替えられることなく、マンションが損傷して住めない状態のまま放置されることになりかねません。
やはり、期間70年の定借マンションは遅くとも20年後までに売り抜けるのが吉です。
それ以降も保有し続ける人は、万一マンションが甚大な被害を受けたら仕方がないと割り切るしかないでしょう。

定借の末路
船橋駅のランドマークも築15年で坪130万
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_76116425/