リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>542 匿名さん
昭和からデロリアンに乗って来ました？

>>543 通りがかりさん

そうでもないですよ。通勤電車は元に戻ったと思います。朝も帰りも結構混んでますよ。

特定の投稿者の投稿を非表示できる機能がつきました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/700358/

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>>507 通りがかりさん
資産価値を全く求めないんだったら、自分ならタワマンより戸建の方がいいと思うのですが一般的にはどうなんでしょうかね？
自分は資産価値が最優先条件だから渋々タワマンに住んでますが。同じ理由で定期借地はあり得ない。

ネガレスの人はマンション購入者の年齢・家族構成・職業等を限定して考えすぎだと思う。
あなたが思うより色んな人が検討・購入しているのですよ。

>>547 周辺住民さん
そんな話より下記の問いに答えてほしいですね。

①築50年、残存20年のマンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

②築30年、残存40年のマンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

>>547 周辺住民さん
ここを買う「色んな人」の中にはデベの関係者は一人もいないんじゃないですか？

ここにぴったりの人物像ってどんな感じなんだろう？
一族郎党むかしから市川に住んでて、結婚して家を買うけど今後もずっと市川から離れない、とかですかね？

>>550 検討板ユーザーさん
市川に地縁があり、市川以外は選択肢がなく、この10年の不動産高騰を横目で見ながら買い時を探っていたが、年齢的に（ローン融資）更に10年は待てない人、ではないでしょうか。

>>548 匿名さん
①買い手の立場に立って考えてみると、この時点では、もはや不動産の購入という位置付けではなく（リセールが絶望的な為）、20年間住み続けられる（住み続けなければならない）賃料の前払いという感覚が一番近いのではないでしょうか。
家賃ベースで考えると許容できるMAXは今の価値で月10万くらいかな。（築70年になるまで住み続けなければならないという足枷付を考慮すると、それでも高い気はしますが…）
50年後の月々のランニングコスト（管理費、修繕費、地代、解体費）が不明ですが、仮に7万として、
（10万-7万）×12ヶ月×20年＝720万

仲介手数料等を引かれると手元に残るのは5～600万程度でしょうか。

ただし現実的には、買い手が付くだけでも有り難い状況で（不要になったのに買い手が付かなければ、残存期間の月々のランニングコストが100％負債となってしまう為）、最終的には、お金を払ってでも権利を譲りたい！という状況にもなり得るかと想像します。

感想、反論、是非お願いします！

>>550 検討板ユーザーさん
東京駅周辺の商社勤務で休日はスポーツを楽しみたい方ではないでしょうか？セントラルフィットネスで泳げるし、江戸川走れるし、最高です。

>>548 匿名さん
初カキコです、ってかわいい絵文字もう使わないんですか？^_^

注目物件だけあって、スレが伸びていますね！

こちらのサイト、定期借地権マンションを購入する前に知っておいた方が良いことが、よくまとまっています

https://www.sumu-log.com/archives/15081/

>>555 評判気になるさん
この人はじいさんで自分が正しいという固定観念が人一倍強い方でしたね。よく自分以外の不動産営業を否定されていました。総武線快速停車駅、3.7ヘクタールの大規模開発、三井・三菱・野村連合の盤石な売主、これだけ揃って決断できない方はいないと思いますが、予算の関係で購入できない方は仕方ないですね。

>>556 マンション検討中さん
総武線快速停車駅、3.7ヘクタールの大規模開発、三井・三菱・野村連合の盤石な売主

であれば買いだ！という思考こそ、完全な固定概念では？

それらはこの物件の持つ素晴らしいメリットですが、残念ながら全てのデメリットを消し去る程の威力はないです。

不動産の価値は、メリットデメリットを相殺した上での総合点で決まるので、
デメリットの規模に目を向けずして、メリットを並べるだけでは、その物件が買いかどうかのは判定はできないんです。

まだ建物見えないからね。実際建物が立ち上がって、外観が見えるようになったらあっという間だと思う。部屋選べるうちに条件が良いところを抑えておいた方がいい。

70年の定期借地権とはいえ、滅多に出ないこれだけの大規模でスーパーやランドリー、公園付き。
しかも制振ではなく免震というのも好印象。
揺れも抑えられるし、かなり強い地震がきた場合、
・免震→室内ほぼ無傷。修繕費もかなり安く済む。
・耐震→室内ぐちゃぐちゃ、免震より高くつく。
・制振→室内影響あり、修繕費は億くらい。
という東日本大震災での話もあり、安心感が違う。
しかも機械式駐車場だと、修繕費がこの規模だと軽く億は超えるに対し、自走式駐車場だと負債どころか、逆に大きな収益にもなりますね。
地代は確かにデメリットだが、固定資産税もある程度安くはなるし、管理費はスペックの割に安めで、修繕費も平均的なタワーより安くなる要素が多い。
そこらへんの小規模板マンをイメージしていると、大きく違う。

>>558 匿名さん
建物が見てえも、この物件のデメリットは消えないからw
建物見て決めちゃうって、雰囲気で物事判断するタイプってことでしょ？

このスレのポジ住民（契約者？契約予備軍？）って、ネガを論理的に否定できる人が誰もいないよね。

煽るか、買えない人の妬みと決めつけて、臭い物には蓋するだけ。

まぁね、確かに、、論理的に考えないタイプの人しか、ここは契約できないよね。

>>552 マンション掲示板さん
>>548です。
あなたは販売関係者と思われる>>547等のコメントの人とは別の方ですよね？

おっしゃる通り、私も買うとしたら（分譲価格７２００万円の部屋を）７２０万円くらいがいい線ですね。それに４８０万円でリフォームして月額あたり１２万円ってところでしょうか。家賃７万、敷金礼金１２００万、２０年の定期借家賃貸(中途解約は違約金)というイメージです。
まあ、それなら家賃１７万、敷金礼金３４万の普通借家賃貸を選ぶと思いますがね。

要するに定期借地は売るも貸すも難しく資産価値は２０年を超えたところから急降下を始めて５０年後で１割程度、７０年後はゼロ。こんなイメージしか持てないです。

販売関係者はどんな認識か聞いてみたいですね。

>>556 マンション検討中さん
>>559 匿名さん

そんな話より下記の問いに答えてほしいですね。

①築50年、残存20年のマンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

②築30年、残存40年のマンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

>>559 匿名さん
40代ですが、ここ逃すと市川の大規模新築はおそらく購入できない。西向きのスカイツリービューが出てきたら参戦します！

>>562 匿名さん
そんな話より、なんで初めてここに来ました(^^)とか嘘ついてネカマっぽい事しているのか答えて欲しいですね。
そもそもなんでインフレしない前提で50年後の家賃予想するんですか？
そんな滅茶苦茶な前提では、予想する価値するないんですけど？
インフレ率加味したら、古くなっても家賃30万円くらいするんじゃないですか？
ちなみに日本最古レベルの分譲マンションは四谷で当時70平米233万円とかですよ？
家賃ではなく分譲価格がね。

>>564 評判気になるさん

>>554のコメントとか、誰かと誤認してるようですね。
ネガコメントは複数の人いますよ。

あとね、>>521 のコメントの人は明確に「今の価値で」って言ってるじゃないですか。
あなたは度々インフレに話を持っていきすよね。

多分、そうやって検討者に「将来、インフレで賃貸はきついですよ～」とかそんな不安を仰ぐ営業トークで押し売りするしかないんでしょうね。

そのインフレ率を加味したら、今７千万円で買った土地付きマンションは５０年後は２億円くらいでしょうか。その一方、この定期借地マンションはよくて４０００万円くらいですかね。
それはそうでしょ？インフレ進んで最も価値が高まるのは土地なんだから。将来のインフレを考えれば考えるほど、今なんとかしていかに良い土地を多く持つかが重要じゃない？せめて区分所有だけでも。

>>565 匿名さん
インフレの話に持っていくではなくて、あなたがインフレの現実から逃げて過程してるんでしょ？
なんで大事な資産の話をしているのに、今後50年間インフレ率0％とか、現実的でない頭の悪い妄想に付き合わないといけないの？
そもそも70年後なんて人口減って、市川あたりは負動産になってるとか言ってるんだから、70年間で綺麗さっぱり更地になるんだから揉めなくて良いんじゃないの？笑
人口減で負動産なんでしょ？建て替え大丈夫そう？

>>564 評判気になるさん
横ですが、
インフレの影響は、どの物件も等しく受けるので、物件選び（各々の物件の良し悪しの判定）とは切り離して考えた方が良いですよ。

もちろん、インフレの影響は購入するタイミング（いつ買うか）の議論の中では重要ですが。

不動産購入「いつ、どの物件を買うか」

A.いつ　→ インフレの影響あり（予測困難）
B.どの物件を買うか　→ 物件毎にリスク値が異なる

なので、①も②も「今の価値で」と書きました。

不動産取得においては、Aは不確定要素が大きいので、なるべくBでリスクヘッジをしたいと考えるのが一般的ですが、
ここは、B単独で既にリスクが大きいのでは？ということかと思います。

いつどこで買うかが重要だからこそ、5年10年待って何か意味がありますか？
仮に80歳になって、ようやくピカピカ新築マンションに住めたとしても意味ありますか？
もちろん都心大規模所有権免震マンションの方が良いと思いますよ。同じ値段で買えるならね。
近場で比較するならタワーズウエストがあるが、所有権、築15年、制震、各階ゴミ置き場なし、ディスポーザーもないようなので、夫婦で毎日出勤が必須でない限り微妙かなと思います。
今から70年以上先なんて、子供だって大半が後期高齢者でしょうから、さすがに自立してるのではないですか？
本当は乾太くんが欲しいので、ランドリー設備はいいですね！

ネガキャンしてる人は具体的に新築、予算8000万円でどこがおすすめか書いていけばいいのに
今のところ糞の役にも立たない

>>568 匿名さん
今買うな、って言ってる人は誰もいないかと。

この物件のメリデメ議論の中で、購入はあまりにリスクが高いから、どうしてもここがいいのなら、賃貸で入った方がよくない？という話。

>>569 匿名さん
こんなところで、どこがオススメかなんて言うバカいないよ笑
人気が上がったら倍率つくし、場合によっては分譲価格も上げられちゃうんだから。

ここにいる方はどう思ってるか分かりませんが、
不動産購入って、一般的には投資なんですよ！

ここが買いではないことを知れるだけで、十分有用な情報かと

>>570 eマンションさん
金ないんだからあなたは賃貸でも入れないだろw
人生最後まで賃貸で頑張ってください、インフレ率0％さん

>>566 匿名さん
あなた、販売関係者ですよね？
思った以上に頭の悪い人のようですね。話にならない。

「定期借地」のメリット・デメリットに限った話をしてるのです。
だから、その他の要素を排除して（ないものと仮定して）考察することは当たり前でしょ？
物理の授業で重力を学ぶときに「空気抵抗は無視する」って散々見なかった？
現実には物が落下するのに空気抵抗は無視できないよね？
仮定を妄想って・・・
論理的思考ができないのはゆとり教育のせい？今は分数すらできなくても文系大学は入れるからなあ。あなたはそんな人？

あとは、>>567の方の言ってる通り。

で、インフレの話に逃げるも何も、565で言った通りインフレのことを考えれば、なおさら定期借地は最悪の選択ですよね？
墓穴ほってるじゃん。大丈夫？

今後インフレになると仮定して、定期借地マンションを買うメリット教えてよ笑
インフレでも解体費用は据え置きなの？

結論出ちゃいましたね。
インフレも考えれば土地の区分所有権すらない借地権の不動産はいくら安かろうと買ってはいけない。

資産守りたければ土地の価値のあるところに”投資”をしよう！
土地の持分さえあれば中古マンションであってもインフレ率に比例して７０年後も財産。

リーフシティ市川 ザ・タワーはいくらインフレが進もうと、周辺不動産がどんどん上がって行こうとも、ここは７０年後にはただのゴミ。
ゴミのためにリスクとるならたいして負担額が変わらない賃貸の方がまし。

反論ください。

>>563 口コミ知りたいさん
スカイツリーは市川の南西なので、南向きでも見える。南東には江戸川が東京湾に注ぐのももみえるはず。

70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地とか言ってたのに、所有権でないから価値がないとか、方針がブレブレだなwはっきりしろよ。
70年後も価値がある土地と認めたんだ？へー
あと解体費用のインフレなんて、70年間賃貸で払う費用や、70年後の建築費に比べたら、戸あたりの費用なんて大したことない。
そんな計算もできてないんだな。
RCの解体費用や建築コストを自分で調べてみれば。

賃貸のがマシならリーフシティ内の賃貸に新築で住めばいい。75平米なら安くても月25万で年間300万くらいするだろう。リーフシティの価格が大幅に下がるだろう30年すんだら家賃だけで9000万円する。そこから築30年のリーフシティ分譲住戸を安く買えて嬉しいですか？いま30歳だったとして、60歳から築30年のタワマン住んで嬉しいですか？

>>562 匿名さん

>①築50年、残存20年の（定借）マンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？
　→築50年では修繕費用もすごく嵩みそうだし、定借残り20年では二束三文の価値しかなさそう。タダ同然の価格でも買わないかも。

>②築30年、残存40年の（定借）マンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？
　→転売するつもりなら築30年・残存40年の定借マンションは買わない。最後まで持ち続けるという前提であれば、分譲価格の半額以下なら検討してもいい。

このマンションを買う人は、最後まで持ち続ける覚悟がないのならば、20年以内に売り抜けることをお勧めします。それ以降になると、売るタイミングを失してズルズルと持ち続けた挙句、叩き売ることになるかもしれません。

>>576 匿名さん
「70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地とか言ってたのに」は誰のコメントかしらん。他のいろいろな人のコメントと混同してるからブレブレと言われるが何もぶれちゃいない。

インフレを考えればなおさら定期借地は最悪。
全くぶれない主張だよ。
（市川の土地の価値が他と比べてどうかとの評価はまた別の話。その話を続けるなら、資産価値のためにはこんな新築買うくらいなら都内の中古にしとけって結論しか出ない）

「日本最古レベルの分譲マンションは四谷で当時70平米233万円」
この話でいいじゃん。
何年前の分譲か知らないが、仮に５０年前だとするよ。
５０年前に、区分所有権で買ったのと、定期借地で買ったのと、これを比べてどちらが今幸せ？建物自体は住めないほどボロボロと仮定してもいいし、新築並みの状態と仮定してもいいよ。
簡単すぎる質問だから明確に答えられるよね？

>>578 匿名さん
みんながそれ（①や②のリスク）に気が付いたら、「20年以内に売り抜けること」もできにくくなりますよね！要するに購入直後から資産価値を維持しにくいってことですよ。安物買いの銭失いじゃないですかね。

>>576 匿名さん
「あと解体費用のインフレなんて、70年間賃貸で払う費用や、70年後の建築費に比べたら、戸あたりの費用なんて大したことない。」
それがわかってるんだろ？
それぞれの比率なんてインフレ率がどうなろうとたいして変わらないってことだよな。

だから定期借地のマンションの５０年後の賃貸の家賃を想定するのにインフレは考えず、「今の価値で」って条件にしていたんじゃん。
馬鹿なこと言ってたことに気が付けた？

>>577 匿名さん
いいですね！このようなレスは大歓迎です。
以下私の見解です。

仮に新築時の家賃が25万としても、それが持つのは長くて10年まで。それ以降は下がるでしょうね。
さすがに築30年のマンションに今の価値で25万も払う人はいないでしょう。

以前シュミレーションしたのが35年だったので、
仮に35年の賃料を平均22万とすると、総支払額9240万円

分譲価格をゆうに超えていますが、
これなら新築が買えてたじゃーん！とはなりません。

なぜなら購入すると、購入時の諸費用の他、月々のランニングコストが発生するから

【前提条件１】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金無し　8400万借入（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　25万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億3440万

ちなみに、ここは購入時に地代の前払いは必要ですか？
必要な場合、75m2でいくらですか？
その分、総支払額は高くなります。

また月々のランニングコスト7万円も、実態とズレている可能性が高いです。修繕費も上がっていくでしょうから、実際はもっと高いのではないかと想像します。

いずれにしても、総支払額は1億3440万より上振れするのではないかと思っていますが、実際はいかがなものでしょうか。

>>578 匿名さん
貸せば良いのでは、市川駅周辺では一番高い単価で貸すことが出来ると思います。

>>578
70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地とか言ってたくせに、所有権でないから価値がないとか整合性が取れない事言ってるし、家賃は今の価値で換算するのに、修繕費はインフレ率を加味する？
とうとう矛盾してる事を色々と言い出して、どちらの意見が正しいか結論出ちゃいましたね。
あと、管理費、修繕積立金、地代、解体準備金に関して、正確には下記の通りですよ。
S72F1タイプ　72.9㎡の場合(月額)
管理費：23260円
修繕積立金：10130円
地代：6800円
解体準備金：14800円
合計：54990円

>>584 匿名さん
「70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地」
ってどのコメント？検索しても出てこない。

「家賃は今の価値で換算するのに、修繕費はインフレ率を加味する？」
どのコメント？

「合計：54990円」
そうなの？教えてくれてありがとう。以降はこの額（近似値５５０００円）で検証します。

>>583 マンコミュファンさん
ここ貸して、自分はどこにどうやって住むの？

>>584 匿名さん
「どちらの意見が正しいか結論出ちゃいましたね。」
どういうこと？
そもそもあなたの意見ってなに？

私の意見は、
定期借地はデメリットが大きすぎる。この物件は魅力はあってもこのデメリットを打ち消せるものではない。
インフレを考えればなおさら定期借地は最悪。
資産性を考えるなら絶対買ってはいけないマンションである。

この反論をしてと言ってるのに何も出てきてない。


>>507
このコメントはあなたですかね？
「資産性を気にしないで買える」って、賃貸より高かろうと買うんでしょ？
資産性を前提として検討する人と資産性を前提としない人とでは、土俵が違うんだから議論にもならなければ、どちらの意見が正しいなんて結論はないよね？

>>578 匿名さん
504は私ではないですよ。
もちろん定期借地権は、地主が売りたくない立地が基本ですから、所有権でないのはデメリットですね。
>>578 はあなたですか？
「50年も経てば残存価値は限りなくゼロに近いと見込んでおく必要があるのは間違いない」と言っていますが、このスペックで市川駅周辺に他にないのになぜ賃料が取れないと見込んでいるんですか？
反論できてないのはあなたですよ？
ランニングコストも上がるようなインフレなら、賃料相場も上がるのは常識ですけど。
あなたは、定借は70年後に土地の持分がなくなるから買えないけど、家賃も取れないような負動産にはならない立地と認めてるんですよね？
あなたの意見であれば、こちらも色々とデメリットがあるタワーズウエストの方が所有権だから、より住みたいという事ですよね。
少なくとも私にはそれが、100人中100人近くが選ぶ選択とも思えないし、QOLの向上に繋がるとも思えません。
自分が賃貸で住むなら、よりQOLが上がる部屋や物件に高い賃料を払うと思いますけどね。

せっかく天下の三井さんが最初から価格提示して安売りしてくれてるんだから、買いたい人は早くモデルルーム行って希望の部屋に要望書入れた方がいいですよ。定借のネックもここより分かりやすく説明してくれます。

>>584 匿名さん
正確な数字ありがとうございます。
思っていたより、地代が安く、解体準備金が高かったです。

ちなみに、土地の固定資産税はゼロだと思いますが、建物の固定資産税は支払うのですか？

購入時に一定額の地代の前払い金は納めますか？
納める場合、S72F1タイプでいくらですか？

修繕積立金は所有権マンションと同様に上がっていきますか？

質問ばかりですみませんがよろしくお願いします。

>>590 匿名さん
住み始めに解体一時金として1458000円必要になりますね。
建物の固定資産税は払うので、固定資産税は保守的に見て、所有権と比べ月額換算なら月々5000円程度安くなるイメージで思っておけば良いかと。
私はまだまだインフレが続くと思っていますので、将来的に修繕費の値上げはあると思います。ただ自走式駐車場で免震マンションというのは、修繕費の上がり幅は低い方だと思いますので、他のタワーマンションと比べれば管理費と修繕費は低い方だと思います。
住宅ローン減税なども、うまく活用できるといいですね。

>>588 匿名さん
どれが誰の投稿か分かりにくく噛み合ってないことが多々ありますが、あなたが何を言ってるのかさっぱりわからない。

このマンションにネガティブな評価とポジティブな評価が分かれていて、それぞれの相違と思われる点についてまとめますと、
ネガの共通の言い分は、マンションの購入は資産価値を重んじて行うが、ここがよくないという理由は、
１定期借地
２エリア人口予測
３このマンションに限った特有な事情（匂い、水害リスク、道路・・・）

こういうことです。その中でこの最近の話題は「定期借地」の問題（将来予測）でした。
インフレの話は前の方も言ってる通り、「いつ」という時期の問題であって、現金の価値がどう推移するかの予測の話で、このマンションの特有の事情を検証するためには除外して考えればいいことです。

「ランニングコストも上がるようなインフレなら、賃料相場も上がるのは常識ですけど。」
これを否定してるネガ派のコメントはないし、そう思ってるならあなたらの理解力不足です。
むしろ、インフレになったら一様に上下することなんだから、このマンションを検証するにはインフレの話は除外しましょうと言ってるんじゃないですか？

「あなたは、定借は70年後に土地の持分がなくなるから買えないけど、家賃も取れないような負動産にはならない立地と認めてるんですよね？」
定借で土地の持分がないから買いたくないとは言ってます。
そしてこのマンションが定借でないと「仮定」すれば、築５０年になっても必要に応じてそれなりの家賃でならば賃貸での運用も、その他のマンションと同様にできる立地であると認めますが、定借であるという「現実」がありますから、築年が経つにつれ購入価格に見合った賃貸運用はできない条件のマンションである、と何度も同じことを言ってますよ。

先のシンプルな質問に答えてくれればはっきりするのですがね。

「日本最古レベルの分譲マンションは四谷で当時70平米233万円」
何年前の分譲か知らないが、仮に５０年前だとするよ。
５０年前に、区分所有権で買ったのと、定期借地で買ったのと、これを比べてどちらが今幸せ？建物自体は住めないほどボロボロと仮定してもいいし、新築並みの状態と仮定してもいいよ。
簡単すぎる質問だから明確に答えられるよね？