リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

>>497 匿名さん
そうですかねえ。以下の条件でシュミレーションしてみました。

【前提条件１】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金無し　8400万借入（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　25万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億3440万
・結果：空室期間なく、毎月32万（25万+7万）の家賃収入を得られれば、35年後にトントン。以降「家賃 - 7万」が収入になる。

【前提条件2】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・現金一括購入
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億1340万
・結果：空室期間なく、毎月27万の家賃収入を得られれば、35年後にトントン。以降「家賃 - 7万」が収入になる。


本当に購入するメリットってありますか？
このシュミレーションが大きくズレていない限り、賃貸で入った方が賢いと思うんだが。

>>501 評判気になるさん
別の視点からのシュミレーション
50年住み続ける場合
※定借なので、資産として取得する人より、終の住処として取得する人の方が多いのではないかという想定

【前提条件】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金4400万、借入4000万（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　12.5万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・50年間の総支払額：1億3850万　→ 277万／年　→23万／月
・結果：家賃23万円の家に50年間住むのと同じ支出

その他費用として、賃貸は敷金礼金や更新料がかかるが、購入は団信や火災保険、定期的にリフォーム代がかかるのでどっちもどっち。何より賃貸は災害リスク無し（別の物件に引っ越せばいいだけ）

どの視点でシュミレーションしても、賃貸の圧勝では？

>>500 マンション比較中さん
1000年に一度のレベルならその通り

だけど、ゲリラ豪雨、線上降水帯という言葉が生まれ、50年に一度の豪雨というキーワードを盛んに聞く昨今、直近10年の急激な気候変動を鑑みれば、過去の災害履歴なんて何の参考にもならないと思うけど

地下直下型地震や南海トラフも近い将来起きると想定しておいた方がいい

実際にそれらが起きるかどうかは神のみぞ知る、だけど、
それらの被害が最小限で住む物件を選ぶことはできるのに、あえてリスクの高い立地を買う人の思考が、申し訳ないけど私には理解できないんだよな

>>497 匿名さん
関係者ですよね？

私、はっきり言ってここは「買えない」です。
立地も魅力、物件も条件も魅力ですけど。

今時、マンションが買える買えないは、金があるなし（ローンを組める組めないを含む）じゃなくて、それを買って将来に資産価値を保てるか保てないか、そこでの判断ですね。出口に確信を持てるか否か、将来売却した時に残る現金を見て、賃貸よりはコスパが良かったと思える結果が得られるか？
上の方のシュミレーション通り、賃貸の方が賢明だと思いますね。

区分所有の土地の持分すらないわけですからね。私の感覚からするとなんの保証もない、退去も自由にできないかもしれない賃貸物件を７０年分の家賃を前払いして借りるイメージです。とても買えません。

>>502 評判気になるさん
ではまず、リーフシティ中層階75m2 3LDK 中住戸を込み込み23万円で貸してくれる部屋を出してください
住宅ローン減税が取れないない分更新料はなし、築50年目以降はランニングコスト分のみの支払い
団信の適用条件と同じ疾病で、家賃0とします

このスレ、やたら攻撃的で、どうにも理解力が乏しい方がいますね

新築ピカピカの時だけじゃなく、将来のことも考えてみよう！
新築時は高い家賃取れたとしても、10年後は25万、20年後は23万が関の山
その後どんどん下がって、築50年時点はせいぜい13万くらいじゃない？

50年間の平均で考えると、23万は妥当な線かと

しかも自由に退去できないかもしれない、という足枷付き

買った方がメリットが出るようなシュミレーションがあるなら見てみたいな。誰か上げてくれないかなぁ。

>>504 匿名さん
価値観だと思いますけどね。あなたは資産価値を気にしなければ物件を購入できない。私は資産価値を気にしなくても購入できる。つまり、あなたは買えるけど買わないのではなく、買えないんだと思いますよ。私の場合でいえば、自分が住む場合は、いくら安くても一度人が住んだ中古や賃貸に金を払うつもりはありません。自分が金を払って住むなら新築以外無理です。ただ、あなたみたいな人を否定するつもりはありません。お互い価値観の違いでよいのではないでしょうか？

>>507 通りがかりさん
私は資産価値を気にせず、不動産を買うことができます。って笑

とんでもない資産家が言うなら別だけど、
そうでないなら、私は頭が悪いです、と言ってるのとほぼ同義。

>>507 通りがかりさん
将来を見通す能力が有るか無いかの違いを、価値観の違いと言うなら、その通りですね

>>509 マンション掲示板さん

将来を見通す能力があるなら、早く市川駅周辺の公示地価下落傾向がいつ頃から始まるのか教えてよw
あとインフレ率についても、どういう推移になりそうなのかも見解よろしく。将来を見通す能力があるんでしょ？
凄いなー

>>507 通りがかりさん
単純にあなたは、そこまで考慮せずに契約しちゃっただけですよね？そして、それらを否定する材料が見つからないだけですよね？

そんなにキーキーしてしまうなら、精神衛生上よくないので、契約者スレに移動された方がよろしいかと。

>>507 通りがかりさん
504ですが、
私、明確に「買えない」って言ってますが・・・
買えない理由は金がないわけじゃない。
「買えない」理由は、愚かな金の使い方はできないから、持ってる財産は守りたいからです。

新築以外に住めないなら、死ぬまでここに住むつもりでなければここは買ってはダメじゃないですか？もし住み替える必要が出てきても、ここを売って次の新築を買えますかね？よほど稼いでるかすでに財産がふんだんにあるなら別ですが。

「資産価値を気にしなくても購入できる」人がシャバで金を稼げるとは思えないし・・・
資産家一家ならこんなタワマンは買わないだろうし・・・
なんとも不思議な人ですね・・・

>>510 名無しさん
509ではない横からですけど、
「将来を見通す能力」ってそういうことじゃないでしょ？
未来の地価やインフレ率なんてわかるわけないじゃん。

将来のことは誰にもわからないから、起こりうることを可能な限り想像・想定して、今現在の最善の選択肢を選ぶ能力のことだと思いますよ。

定期借地の将来のリスクは誰でもわかる。
これを打ち消すだけの購入のメリットがあるとは思えないという話です。

>>507 通りがかりさん
新築の賃貸にすればいいじゃないですか。
ハルフラとか有り余ってるでしょうに。

この規模で地権者がいないっていうのも明確なメリットですよね。

>>515 評判気になるさん
何それ？？？
地権者がいるマンションって住民に何かデメリットってあります？

その言い分、住民（購入者）の発想じゃなくてモロ事業者の発想ですよね。
企画のたびに地権者のわがままに散々振り回されてきたんでしょうね。
ネガ消しに躍起なのバレちゃいましたね。

>>513 匿名さん
将来のインフレはわからないから見ない事にして、50年間賃貸に住み続けるリスクは取れないですよね、普通の感覚なら
5年以内に亡くなるリスクも、100歳まで生きるリスクもあるのに、賃貸に住み続けたいなら勝手ですけど

>>517 検討板ユーザーさん
50年間賃貸に住み続けることに何か購入以上のリスクがありますか？
家賃の負担が大きく感じられるようになったら転居して生活レベルを落とせる自由もあるし。

５０年後に手放すこともできないかもしれない金食い虫を持ち続ける、これほどのリスクはないと思いますね。

>>518 匿名さん
手放す事もできないって、0円でも売れないって想定ですか？築30年なら大丈夫？
築何年から値段が一切つかない想定で話してますか？
安アパートだったり、いくらでも生活レベル落としていいなら、購入だろうと賃貸だろうと何でもアリになりますね
どんな田舎へ引っ越すのか知りませんが

>>510 名無しさん
まともに返信すると（糠に釘かもしれませんが）、
ここで言ってる将来を見通す能力とは、下落が始まる時期をズバリ言い当てることではなく、地価の下落や、環境の変化、災害時のリスクを織り込めているか、ということです。

その上で、以下は完全な私の個人的な予測だけど、
市川の地価のピークは2030年頃に訪れるのではないかと思ってます。都内人気エリア2035～2040年頃、都心は2045年頃

不動産高騰期は都心から値上がりして、ベッドタウンは最後。下落期はベッドタウンから値下がりして、都心は最後。

私が不動産を買うなら、一旦2～30年後の資産価値に目線を置くので、どうしても今買うなら、2000万予算を追加して、都内人気エリアを選ぶかな。ただし、5000万追加できるなら都心がベスト。
もし予算が追加できないなら、広さと築年で妥協。立地は妥協しない。

今じゃなくても良ければ、当面は賃貸でしのいで、買い時を探る

市川ラブで市川以外考えられないなら、今は賃貸一択

番外編
浦和ラブで浦和以外考えられないなら、ウラワタワーは買っちゃうかも。地盤もしっかりしているし、周辺都市計画に見通しが立っていて、環境悪化のリスクも低い。
理由は簡単で、唯一無二の物件だから。将来に渡って浦和にこれ以上の物件は絶対に出てこない。
浦和タワーを買うか買わないかは、まさに価値観の違いかと。

>>519 匿名さん
①築50年、残存20年のマンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

②築30年、残存40年のマンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

私の感覚だと残存50年（築20年）までは、借地権の影響はそれほど大きくないと思います。
でもそれ以降は、真綿で首を絞められるように少しずつ効いてくると思いますね。
で、50年後は完全に身動き取れなくなくなって、買ってもらえるだけ有り難い、という状態になると思います。

値付けも良かったね。この金額だとここでガチャガチャ言ってる人は購入できないから。こんな人が隣人になると思ったら、タダでもいらない笑、指くわえて見てな笑

>>519 匿名さん
すでに521の方がおっしゃってるのと同意見です。

0円でも売れないっていうのは極論すぎますけど、まあ今現在でも地方の戸建はそういうことになってますよね。５０年前にこんなことになると思ってた人はいますかね？みんな土地神話を信じていた。郊外も田舎も。
0円でないにしろ残債割れしてるとか、手元に残る現金が絶望的（賃貸よりはるかに割が悪い結果）のような額で心情的に売る気になりますかね？

例えば、学生の頃に一生懸命バイトで買ったCD。あの時は一生ものの価値のあるものと信じていたけど、今じゃネットでいくらでも聞けるし、かと言って買取金額は数十円じゃ手放す気にもなれずとりあえず所有してる。

マンションの価値が未来永劫続くと信じる人は生涯収入の1/3を費やして買えばいいんじゃないですか？しかもここは土地すら残らない。

>>516 匿名さん
通りすがりでこれまでの経緯知らないですけど、
地権者がいるマンション、住民にもデメリットありますよ。
年長者であることが多かったり地権者同士でつながりがあったりするので、管理組合で権力持ってしまって、地権者（高齢者）に有利な決定が通りやすくなってしまったり。
管理組合でなくとも、新規入居者に上から目線な人がいて、挨拶のときなど不快な思いをさせられたり。
自分が今のマンションで感じるのはそのぐらいですが、いないほうが良いというのは常識かと思っていました。調べても色々でてきますよね。

>>524 eマンションさん
それは数十人規模のマンションで地権者の割合がよほど大きい場合でしょ？
管理組合の議決はお局も新参も同じ価値しかない１票。普通のスケールなら影響力なんてない。

「新規入居者に上から目線な人がいて、挨拶のときなど不快な思いをさせられたり。」ってのは地権者だからじゃなく、単にそいつの資質の問題。

>>522 評判気になるさん
ここを購入して居住する方は、あなたのように将来のことは深く考えずに不動産を購入できる能力をお持ちの方ばかりだと思うので、心配しなくても、きっと隣人とも気が合うと思いますよ。

なんか荒れてますね。
定借だろうと欲しいと思えば買えば良い訳だし、所有権じゃないなら買わなくても良いし。
50年後70年後なんて誰も分からないから、自分で納得できる答えを出せばいい。

欲しくて買えない人の物凄い負のエネルギーを感じるスレ

それだけ良い物件てことで宜しいでしょうか？

>>527 通りがかりさん
買いたい人は買えばいいし、買いたくない人は買わなくていい。
まさにその通りですが、ここは第三者の意見も聞きたい検討者が、この物件のメリデメ情報を交換をする為の場所です。

メリットはHPでもモデルルームでも入手できますが、デメリットはそうではないので、ここでデメリットの議論が繰り広げられるのは、その位置付け上当然のことです。

にも関わらず、それに堪えられない部外者（契約者）が時に感情的な書き込みをするので、荒れてしまうんですよ。

契約者は別のスレッドが用意されているのですから、そこで同じ境遇の方と意見交換された方がよいのではないかと思います。

>>528 さん
そう思い込まないと平常心を保てない人の物凄い負のエネルギーを感じるスレ

>>525 匿名さん
私の場合は数百世帯レベルで、割合でいうと10％未満ですね。
まあ私も致命的なデメリットとは思いませんが、そういったリスクが多少なりともあるため、いないにこしたことはないと考えています。
元の話ではデメリットは全くないという語り草で気になったまでです。

不動産は購入か賃貸か？永遠のテーマですよね。
過去の答え合わせはできるわけですが、まあ１０年前に買った人は正解だったでしょうね。
今をピークと見るか、まだまだ上がると信じるか。

建物は劣化することはわかりきってることだが、その一方土地の価値はどうなるかわからない。
もし土地が上がれば地代を値上げして地主は恩恵を得られる。土地が下がっても地代の値下げは住民が裁判でも起こさない限りしそうにない。
定期借地は将来の不確定要素、そのリスクは消費者に押し付けて、メリットは地主だけ享受してるとしか思えないです。

定期借地のメリットは「いい土地を安く」というが、「いい土地」は認められるがリスクに対して安いとは全く思えない。

マンションの資産価値が高いのは流動性が高いからですよね。
定期借地は流動性が低くなるのはわかりきってることだから、わざわざ資産価値の低いマンションを選ばなくてもよさそうなものですが・・・

>>530 検討板ユーザーさん
たぶんあなたの意見は皆さん有難迷惑だと思いますよ

ここ買い逃したら、次北越コーポレーション跡地ぐらいしかこの規模のマンションが建つところないからなあ。何年後になるかわからないけど、建築費の高騰でスペック悪そう。

>>535 匿名さん
そんなことはないと思います。
私は検討者ですが、ここの議論は大変参考になります。とくに定借の考え方。

まぁ定借で５０年も経てば、売るに売れない状況になることは容易に想像できますね。残存価値は限りなくゼロに近いと見込んでおく必要があることは間違いない。

>>523 匿名さん
CDと住宅を同列に扱うのはびっくりです。少なくも私はCDの価値が永遠に続くなんて発想がなかったので。
人間が一生毎日必要になってくる物ですから、CDよりせめて住宅と食べ物の例えの方が近いのでは？
昔は一杯300円でラーメンを食べられた時代もあるみたいですが、今は平均900円くらいでしょうか？
新築マンションの供給量は大幅に減ってますし、ピカピカ築浅マンションに住める人も減るでしょうね。
20年前の市川駅徒歩圏の人口に戻るまで何年かかるやら。

>>539 匿名さん
横からですけど、たんなる喩えに噛み付いてもあんまり意味ないかと。

どこもヤバいくらい高いね。過去の新築価格なんて見てたら本当にどこも買えなくなる。かといって、待ってても下がる可能性低そうだからなあ。自分の年齢を考えてどこかで頑張らないともう新築は買えないなあ。

そもそもだけど東京のマンションが高いのは、「公務員、サラリーマンはみんな朝９時に都内に出社する」っていう絶対条件があるからですよね。
テレワークが定着したり、出社時間くらい労働者が自分で決められるようになったり、社会常識の前提が変わったら誰も好き好んで騒々しくて狭くて箱詰め状態のタワマンなんかに住まないですよね。

>>542 匿名さん
昭和からデロリアンに乗って来ました？

>>543 通りがかりさん

そうでもないですよ。通勤電車は元に戻ったと思います。朝も帰りも結構混んでますよ。

特定の投稿者の投稿を非表示できる機能がつきました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/700358/

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>>507 通りがかりさん
資産価値を全く求めないんだったら、自分ならタワマンより戸建の方がいいと思うのですが一般的にはどうなんでしょうかね？
自分は資産価値が最優先条件だから渋々タワマンに住んでますが。同じ理由で定期借地はあり得ない。

ネガレスの人はマンション購入者の年齢・家族構成・職業等を限定して考えすぎだと思う。
あなたが思うより色んな人が検討・購入しているのですよ。

>>547 周辺住民さん
そんな話より下記の問いに答えてほしいですね。

①築50年、残存20年のマンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

②築30年、残存40年のマンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

>>547 周辺住民さん
ここを買う「色んな人」の中にはデベの関係者は一人もいないんじゃないですか？

ここにぴったりの人物像ってどんな感じなんだろう？
一族郎党むかしから市川に住んでて、結婚して家を買うけど今後もずっと市川から離れない、とかですかね？

>>550 検討板ユーザーさん
市川に地縁があり、市川以外は選択肢がなく、この10年の不動産高騰を横目で見ながら買い時を探っていたが、年齢的に（ローン融資）更に10年は待てない人、ではないでしょうか。

>>548 匿名さん
①買い手の立場に立って考えてみると、この時点では、もはや不動産の購入という位置付けではなく（リセールが絶望的な為）、20年間住み続けられる（住み続けなければならない）賃料の前払いという感覚が一番近いのではないでしょうか。
家賃ベースで考えると許容できるMAXは今の価値で月10万くらいかな。（築70年になるまで住み続けなければならないという足枷付を考慮すると、それでも高い気はしますが…）
50年後の月々のランニングコスト（管理費、修繕費、地代、解体費）が不明ですが、仮に7万として、
（10万-7万）×12ヶ月×20年＝720万

仲介手数料等を引かれると手元に残るのは5～600万程度でしょうか。

ただし現実的には、買い手が付くだけでも有り難い状況で（不要になったのに買い手が付かなければ、残存期間の月々のランニングコストが100％負債となってしまう為）、最終的には、お金を払ってでも権利を譲りたい！という状況にもなり得るかと想像します。

感想、反論、是非お願いします！