リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

↑
ステマ

3.7ヘクタールの広さは想像以上でした。類似物件で販売中のものがあれば教えて欲しいです。

>>447 さん
なるほど、そうであれば、なぜ他より公示地価が上がったのか、の理由が重要（一時的なものなのか、今後も継続するのか）
不動産価格は需要と供給のバランスで決まるので、公示地価の上昇は基本的に人口増加を伴う
よってエリア限定の上昇は、再開発というキーワードがセットだったりする（流山や浦和も同様）
市川市も、市川駅、本八幡駅周辺の再開発に加え、ここの開発も昨今の地価上昇に多大な影響を与えているのだろう2025年まで人口が上昇し続けるという公式情報とも矛盾しない

今後もスピードを落とすことなく新しい再開発が計画され続けるのであれば、市川市の地価は昨今の傾きを維持したまま上昇し続けることになるだろう
が、人口推計を見れば、その答えは一目瞭然だ

再開発による地価上昇は、開発が完了すれば横這い、その後人口が減少すれば下降局面に入るのがセオリー

エリア限定の直近の地価上昇は、それが継続すると予想される場合はプラス要素になるが、そうでなければ、逆に高値掴みというマイナス要素にもなりうる（それ単独で、良し悪しの判断はできない）

よって、少なくとも未来を語る際は、直近の公示地価変動だけではなく、都市開発計画、人口推計（人口推移予想）、エリア特有の事情（ハザードマップ、用途地域）を含め、総合的に判断ししないと意味がない

ただし、当たり前のことたが、地価は、エリア特有の変動要素の他に、不動産市場全体の変動要素が加わる

後者の予想は困難だが、エリア特有の変動要素は上記の通りある程度見通すことができますよ、という話

>>453 口コミ知りたいさん
もちろん人口の増減は大きな要因の一つでしょう。しかしあなたの予測はインフレ率や近隣（都区分など）の要因などを無視していて、公示地価の「全部上がっているから市川も他と同じ」という乱暴な表現にも見られる、極めて大雑把な予測に思えます。
都区部や市川、船橋などでも人口が2010年頃と同水準になったとして、当時と同じ価格で新築マンションが買えるでしょうか？おそらく買えないですよね？
首都圏も参考になる、大阪府の隣、兵庫県を見ても人口は2009年がピークで下降傾向ですが、主要なエリアはほぼ全て地価上昇、不便な地方部も下げ幅が縮小しています。人口減少しているのにおかしいですよね。
あなたの理論ですと、2026年くらいから市川本八幡エリアも地価下落なのでしょうか？それとも2030年頃から下落の予想ですか？
または市川では買わず、2040年まで安心な都心部がおすすめですよと言う布教活動ですか？いずれにしても自分の人生の寿命は短くなっていきますから、新築マンション価格の下落が始まるまで、アパートに住んで我慢なんて事のない人生を願っています。

>>454 マンション検討中さん
何か勘違いされているようです
再度453を熟読してみてください

>>441 マンコミュファンさん
いやー、事実ですね。
まさに市川駅では選ばれない立地。
匂いも臭いし治安もかなり悪いエリアです。
クルド人のような不良外国人もたくさんいます。

反論できないので誹謗中傷するしかないですよ。

>>450 マンション検討中さん
子無しですよね？
まともな子育て世帯なら絶望しちゃう立地なので住みませんよね。

北越コーポレーション早く閉鎖にならないかな。ここが公園にでもなったら価値が爆上がりするんだが。

>>458 匿名さん
ここはそれ以外にもたくさんの問題点があるので公園になってもかわりません。
むしろ公園になったら夜間の治安が悪化しまくりです。
花火タバコポイ捨てなどが盛んなエリアですからね。

ここを批判している人は買わなければ良いだけの話。
もっと良い土地で検討してください。
昔のイメージのまま語って、わざわざこの板を見にくる必要はないですね。
さようなら。

皆さんの書き込みとても勉強になりました
私は書き込みを参考に、武蔵小杉の一種低層タワマンにしておきます
中古クワマンでもいいので3000万円なら即決します
川崎ならクルド人がいても問題ないでしょう

>>460 マンション検討中さん
良いことだけならモデルルームできけますからね。
むしろ購入を決めてる残念な契約者は契約者専用にいかれては？w
ここは検討中の人向けの情報交換の場です。

買ってしまった後悔なのか、検討板で都合の悪い事実に対して誹謗中傷をする必要ないですよね（苦笑）

検討者はメリットとデメリットを天秤にかけて判断する。契約者は後からしまったと思いたくないから排除する傾向にある。

ここのルールとしては契約者は住民板とすみ分けることになってるんだけどね。小姑のような将来のお隣さん候補がいるってことも検討者にとっては情報と考えるしかないのかな。

間違いなくエリアNO1マンション。市川駅周辺でここ以上があれば教えてください(笑)

>>455 マンション検討中さん
くどくどしい汚い文章で読むのが大変でしたが、全て読みましたよ。それで市川駅周辺の地価が下がるのはいつ頃からだと思っていますか？
あなたの予想でいいですよ、予想で。

>>465 匿名さん

>それで市川駅周辺の地価が下がるのはいつ頃からだと思っていますか？

大変申し訳ないのですが、この質問をされる時点で、内容を理解するに至っていないと思われます。

再度お読み頂くか、それが大変なら、別の方に解読してもらうとよいかと思います

>>441 マンコミュファンさん
この周辺の用途地域は市川市が変更を検討しています。
工場がほぼないのに工業地域はおかしいと。
役所まで行って確認してきました。
用途地域変更で住居地域になったら、あなたは妄想発言に対してどう責任取ります？

住居地域になったら既存不適格リスクも。

>>466 さん

お、逃げた逃げた
長々と自分なりのうんちくを開陳してくる割には、簡単な質問にも答えられないんで逃げちゃうんですね。
大変参考になりました。

>>468 匿名さん
いいんじゃない？70年後には更地で建替えもないんだから。
建替え想定なら既存不適格だとまずいけど。

開示請求通った場合は、名前はわかるとして住所まで特定できるのかな？
どこに住んでいる人なのだろう
中国分とか、お花茶屋とか色々なのかな

>>463 匿名さん
仰る通りですね

織り込み済みではなかった懸念材料を目にしたくない契約者は、このスレから去った方が身のため

また、勢いだけで中身のない感情的な言葉は、この住人の民度が疑われるだけ

>>469 マンション掲示板さん
あいにく、まだおります
参考にしていただけたのなら、何よりです

>471

ここの管理者に対する請求だとわかるのはIPアドレスだけ。その後、そのIPを管理しているプロバイダーに開示請求。まあ、IPアドレスで海外ならそうとわかる。

>>467 ご近所さん
面白い方ですね。
なぜ私が責任をとる必要があるのでしょうか？笑

ここの用途地域は工業地域であることは、物件概要にも明記してある事実です

しかし、本当に将来用途地域が変更されるのであれば、この物件にとってはこの上ない朗報だと思います

ただ、その計画が実現する可能性が高いのであれば、わざわざ市役所に行かずとも、デベが前のめりに訴求してくるはずです。そんな朗報を営業に使わないはずはない。

ちなみに、モデルルームではそのような説明がありましたか？

>>473 通りがかりさん
何も答えられないのに随分と図々しいんですね。
まあ、あなたのネチネチしてる割に、質問からは逃げちゃう性格なんて、文章見てればわかりますけどね。

住居地域って、専用地域とは大違いで準工業や近隣商業にちかい。変わっても大差ないかな。

>>440 市川さん
元々別荘地として市川を知り、街並みや人の良さに惚れて定住した我々にとっても、市川南口アイリンクタウンやタワーなどの開発は市川南へ目を向けるきっかけとなった。長い時間をかけて、マンションの色彩や凸凹を揃え、北口/南口の既存ビルも一体化させて雰囲気の良さが増してきた。これからも一歩ずつ整備が進むだろう。大雨の際の冠水は何度が見てきたが、防災面もポンプ場や船着き場を設置したり、大洲防災公園などは災害時の食料、トイレ、テントの準備も怠らない。マンションを乱立させて災害時は市川側の高台に逃げろという未責任な江戸川区側とは異なる（市川側の防災公園に向けて橋だけ架けたいなど言語道断）。転売や投資、民泊などの目的ではなく、本当に市川の良さを共感でき永く共に暮らしていける方に越してきて頂きたい。江戸川を渡り、少し潮のかおりもする市川駅に降り立つと、職場でのストレスも不思議とリセットできる。週末には水辺だけでなく、北側の古都エリアや蓴菜池緑地帯などの凛とした朝の空気、カフェで癒される。市川には、市川人にしか分からない魅力がある。

急に板住民が増えたな。まぁ、二、三人だと思いますが。

>>462 マンション検討中さん
購入できない無念なんだろうなあ。あなた程度の収入じゃリーフシティ市川ザ・タワーは購入できませんから～残念！！切腹！！

初めてここ来ました
やっぱり案の定盛り上がってないですね笑
ここ買う人って何も考えてなさそう､､､
定借で毎月土地代払ってくださーい^_^

>>481 マンコミュファンさん
それで、何年後から市川駅周辺の公示地価が下がっていくと思ってるの？w

>>481 さん

何も考えてなさそうな人の代表として相応しすぎるコメント。

すっごい笑
やっぱりここは釣れる^_^

賃貸と変わらないマンション購入おめでとうございます(T ^ T)

>>484 通りがかりさん
こちらにお帰りください笑
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/686648/

管理費や修繕積立は滞納があっても
やりくりとかで当面しのぐんだろうが

土地代を対応するやつって出てくると思うんだよな

一定額以上滞納したら退去させることができるとか
縛りはあるのかな＿？

連帯責任で他の入居者の負担が増えるのかな？

>>486 周辺住民さん
売主の三井、三菱、野村が負担しますよ。転転貸借なので

転勤族です
75m2 3LDK 中住戸　5年後　賃貸だといくらで借りてもらえるでしょうか
新築時はプレミアム価格が付くかもしれないですが、5年くらい経つとこなれてくるかなと
管理費混みで30万くらいにはなりそうですか

>>488 評判気になるさん
20階以上なら、オプション無しで25万～27万。ガッツリオプション入れて30万～32万くらいじゃないでしょうか？低層階の場合はこの金額の1割下あたりだと思います。

>>487 評判気になるさん

転転貸借なので売主が負担するとなると
今後、単身者で身寄りがない」、相続放棄で地代が次入ってこないとなった場合

売主は地代をあげて回収するんじゃないのかな？
じゃないとプロジェクトとして会社のリスクが多すぎで決裁が下りないんじゃないかと

今度売主に聞いてみます

>>490 周辺住民さん
地代ってそんな勝手な都合で簡単にあげられるものじゃないのでは？
固定資産税評価額などに比例とかで算出するものではないのでしょうか？

それにしても定期借地マンションを買う人いるのですかね・・・
３５年後に売ろうと考えた時、すでに使い古されて、しかも残り３５年のマンションにリノベ代も負担して買おうという人がいるとは思えない。
そのころは、首都圏に腐るくらいの賃貸物件（タワマンも戸建も）で溢れてるだろうし。
ここを買うなら３５年間、ここと同レベルの賃貸の方がコスパがいいような気がするけど、どうですかね？

>>491 匿名さん
ほんとそれなんですよね。488です。
中層階、75m2、3LDK、中住戸、築5年で30万で貸せないなら、
買わずに5年後に賃貸で入った方が安上がり？と思った次第です

さらに、ここは地震や水害があった時の影響が大きそうなので、いざ有事があれば、それらの被害が人の記憶から消えるまでの最低5年程度は、売却も賃貸も買い手市場になるでしょうし、

ここに住むことに魅力は感じつつも、買うことのメリットを見出せずにいます

ご存知の方がいたら、教えてください。75m2だと、管理費、修繕費、地代、解体費等、月々の固定支出はいくらくらいになりますか？
内訳も教えていただけると有難いです

なんか水害を心配するコメントが多いけど、ここよ下流の東西線沿線は更に厳しいって事になるよね、
もしここより海抜が高かったら川の水が流れでいかないからね
東西線沿線や京葉線沿線住民にケンカ売ってる？

ここって倍率ついた部屋とかあるんですか？

毎年2回以上上げてきたのに、今回のLIXIL建材値上がりエグいな

人気物件ですね。この買いたくても買えない方々のネガりぐあい。竣工前完売するので、買える方は早く購入しましょう。買えない方は賃貸でいいんじゃないでしょうか？インフレ下の賃貸は私はお勧めできないですがね。

>>494 マンション検討中さん
まずは市町村から発行されてるハザードマップを見ると良いですよ。そして色付きエリアはどのようなリスクがあるのか勉強すべし！
東西線や京葉線沿線の土地全てがハザードマップにかかってる訳じゃないよw

>>495 検討板ユーザーさん
あるみたいだけど、大半は1倍

全部1倍だと流石に見栄えが悪いから、関係者で要望書入れて、見せかけの倍率住戸を演出するのはデベの常套手段

表向き1倍の住戸は本当に1倍だけど、倍率付いてるように見える住戸も実際は1倍というのはよくある話

1000年に一度のレベルの水害を恐れてマンション買えないならどこも買えないよ

>>497 匿名さん
そうですかねえ。以下の条件でシュミレーションしてみました。

【前提条件１】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金無し　8400万借入（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　25万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億3440万
・結果：空室期間なく、毎月32万（25万+7万）の家賃収入を得られれば、35年後にトントン。以降「家賃 - 7万」が収入になる。

【前提条件2】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・現金一括購入
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億1340万
・結果：空室期間なく、毎月27万の家賃収入を得られれば、35年後にトントン。以降「家賃 - 7万」が収入になる。


本当に購入するメリットってありますか？
このシュミレーションが大きくズレていない限り、賃貸で入った方が賢いと思うんだが。

>>501 評判気になるさん
別の視点からのシュミレーション
50年住み続ける場合
※定借なので、資産として取得する人より、終の住処として取得する人の方が多いのではないかという想定

【前提条件】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金4400万、借入4000万（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　12.5万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・50年間の総支払額：1億3850万　→ 277万／年　→23万／月
・結果：家賃23万円の家に50年間住むのと同じ支出

その他費用として、賃貸は敷金礼金や更新料がかかるが、購入は団信や火災保険、定期的にリフォーム代がかかるのでどっちもどっち。何より賃貸は災害リスク無し（別の物件に引っ越せばいいだけ）

どの視点でシュミレーションしても、賃貸の圧勝では？

>>500 マンション比較中さん
1000年に一度のレベルならその通り

だけど、ゲリラ豪雨、線上降水帯という言葉が生まれ、50年に一度の豪雨というキーワードを盛んに聞く昨今、直近10年の急激な気候変動を鑑みれば、過去の災害履歴なんて何の参考にもならないと思うけど

地下直下型地震や南海トラフも近い将来起きると想定しておいた方がいい

実際にそれらが起きるかどうかは神のみぞ知る、だけど、
それらの被害が最小限で住む物件を選ぶことはできるのに、あえてリスクの高い立地を買う人の思考が、申し訳ないけど私には理解できないんだよな

>>497 匿名さん
関係者ですよね？

私、はっきり言ってここは「買えない」です。
立地も魅力、物件も条件も魅力ですけど。

今時、マンションが買える買えないは、金があるなし（ローンを組める組めないを含む）じゃなくて、それを買って将来に資産価値を保てるか保てないか、そこでの判断ですね。出口に確信を持てるか否か、将来売却した時に残る現金を見て、賃貸よりはコスパが良かったと思える結果が得られるか？
上の方のシュミレーション通り、賃貸の方が賢明だと思いますね。

区分所有の土地の持分すらないわけですからね。私の感覚からするとなんの保証もない、退去も自由にできないかもしれない賃貸物件を７０年分の家賃を前払いして借りるイメージです。とても買えません。

>>502 評判気になるさん
ではまず、リーフシティ中層階75m2 3LDK 中住戸を込み込み23万円で貸してくれる部屋を出してください
住宅ローン減税が取れないない分更新料はなし、築50年目以降はランニングコスト分のみの支払い
団信の適用条件と同じ疾病で、家賃0とします

このスレ、やたら攻撃的で、どうにも理解力が乏しい方がいますね

新築ピカピカの時だけじゃなく、将来のことも考えてみよう！
新築時は高い家賃取れたとしても、10年後は25万、20年後は23万が関の山
その後どんどん下がって、築50年時点はせいぜい13万くらいじゃない？

50年間の平均で考えると、23万は妥当な線かと

しかも自由に退去できないかもしれない、という足枷付き

買った方がメリットが出るようなシュミレーションがあるなら見てみたいな。誰か上げてくれないかなぁ。

>>504 匿名さん
価値観だと思いますけどね。あなたは資産価値を気にしなければ物件を購入できない。私は資産価値を気にしなくても購入できる。つまり、あなたは買えるけど買わないのではなく、買えないんだと思いますよ。私の場合でいえば、自分が住む場合は、いくら安くても一度人が住んだ中古や賃貸に金を払うつもりはありません。自分が金を払って住むなら新築以外無理です。ただ、あなたみたいな人を否定するつもりはありません。お互い価値観の違いでよいのではないでしょうか？

>>507 通りがかりさん
私は資産価値を気にせず、不動産を買うことができます。って笑

とんでもない資産家が言うなら別だけど、
そうでないなら、私は頭が悪いです、と言ってるのとほぼ同義。

>>507 通りがかりさん
将来を見通す能力が有るか無いかの違いを、価値観の違いと言うなら、その通りですね

>>509 マンション掲示板さん

将来を見通す能力があるなら、早く市川駅周辺の公示地価下落傾向がいつ頃から始まるのか教えてよw
あとインフレ率についても、どういう推移になりそうなのかも見解よろしく。将来を見通す能力があるんでしょ？
凄いなー

>>507 通りがかりさん
単純にあなたは、そこまで考慮せずに契約しちゃっただけですよね？そして、それらを否定する材料が見つからないだけですよね？

そんなにキーキーしてしまうなら、精神衛生上よくないので、契約者スレに移動された方がよろしいかと。

>>507 通りがかりさん
504ですが、
私、明確に「買えない」って言ってますが・・・
買えない理由は金がないわけじゃない。
「買えない」理由は、愚かな金の使い方はできないから、持ってる財産は守りたいからです。

新築以外に住めないなら、死ぬまでここに住むつもりでなければここは買ってはダメじゃないですか？もし住み替える必要が出てきても、ここを売って次の新築を買えますかね？よほど稼いでるかすでに財産がふんだんにあるなら別ですが。

「資産価値を気にしなくても購入できる」人がシャバで金を稼げるとは思えないし・・・
資産家一家ならこんなタワマンは買わないだろうし・・・
なんとも不思議な人ですね・・・

>>510 名無しさん
509ではない横からですけど、
「将来を見通す能力」ってそういうことじゃないでしょ？
未来の地価やインフレ率なんてわかるわけないじゃん。

将来のことは誰にもわからないから、起こりうることを可能な限り想像・想定して、今現在の最善の選択肢を選ぶ能力のことだと思いますよ。

定期借地の将来のリスクは誰でもわかる。
これを打ち消すだけの購入のメリットがあるとは思えないという話です。

>>507 通りがかりさん
新築の賃貸にすればいいじゃないですか。
ハルフラとか有り余ってるでしょうに。

この規模で地権者がいないっていうのも明確なメリットですよね。

>>515 評判気になるさん
何それ？？？
地権者がいるマンションって住民に何かデメリットってあります？

その言い分、住民（購入者）の発想じゃなくてモロ事業者の発想ですよね。
企画のたびに地権者のわがままに散々振り回されてきたんでしょうね。
ネガ消しに躍起なのバレちゃいましたね。

>>513 匿名さん
将来のインフレはわからないから見ない事にして、50年間賃貸に住み続けるリスクは取れないですよね、普通の感覚なら
5年以内に亡くなるリスクも、100歳まで生きるリスクもあるのに、賃貸に住み続けたいなら勝手ですけど

>>517 検討板ユーザーさん
50年間賃貸に住み続けることに何か購入以上のリスクがありますか？
家賃の負担が大きく感じられるようになったら転居して生活レベルを落とせる自由もあるし。

５０年後に手放すこともできないかもしれない金食い虫を持ち続ける、これほどのリスクはないと思いますね。

>>518 匿名さん
手放す事もできないって、0円でも売れないって想定ですか？築30年なら大丈夫？
築何年から値段が一切つかない想定で話してますか？
安アパートだったり、いくらでも生活レベル落としていいなら、購入だろうと賃貸だろうと何でもアリになりますね
どんな田舎へ引っ越すのか知りませんが

>>510 名無しさん
まともに返信すると（糠に釘かもしれませんが）、
ここで言ってる将来を見通す能力とは、下落が始まる時期をズバリ言い当てることではなく、地価の下落や、環境の変化、災害時のリスクを織り込めているか、ということです。

その上で、以下は完全な私の個人的な予測だけど、
市川の地価のピークは2030年頃に訪れるのではないかと思ってます。都内人気エリア2035～2040年頃、都心は2045年頃

不動産高騰期は都心から値上がりして、ベッドタウンは最後。下落期はベッドタウンから値下がりして、都心は最後。

私が不動産を買うなら、一旦2～30年後の資産価値に目線を置くので、どうしても今買うなら、2000万予算を追加して、都内人気エリアを選ぶかな。ただし、5000万追加できるなら都心がベスト。
もし予算が追加できないなら、広さと築年で妥協。立地は妥協しない。

今じゃなくても良ければ、当面は賃貸でしのいで、買い時を探る

市川ラブで市川以外考えられないなら、今は賃貸一択

番外編
浦和ラブで浦和以外考えられないなら、ウラワタワーは買っちゃうかも。地盤もしっかりしているし、周辺都市計画に見通しが立っていて、環境悪化のリスクも低い。
理由は簡単で、唯一無二の物件だから。将来に渡って浦和にこれ以上の物件は絶対に出てこない。
浦和タワーを買うか買わないかは、まさに価値観の違いかと。

>>519 匿名さん
①築50年、残存20年のマンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

②築30年、残存40年のマンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

私の感覚だと残存50年（築20年）までは、借地権の影響はそれほど大きくないと思います。
でもそれ以降は、真綿で首を絞められるように少しずつ効いてくると思いますね。
で、50年後は完全に身動き取れなくなくなって、買ってもらえるだけ有り難い、という状態になると思います。

値付けも良かったね。この金額だとここでガチャガチャ言ってる人は購入できないから。こんな人が隣人になると思ったら、タダでもいらない笑、指くわえて見てな笑