デュオヒルズ水戸三の丸タワーってどうですか？

最近の水戸駅駅近マンション販売情勢:
1.プラウド水戸三の丸
平均坪単価が180万円程度で、竣工まで余裕で順調完売
2.プラウド水戸桜川
平均坪単価210万円程度で、竣工時に20戸弱残るも竣工後1年以内に完売
3.レーベン水戸ワンステートタワー
販売価格情報が絞らられているものの、おそらく平均坪単価220万強で来年2月竣工時、残住戸は○くなる予想
つまり、水戸駅駅近マンションへの消費者の購買意欲&購買力のレットラインが見えてきた感じです。
昨年秋、水戸で新築マンション販売したことがある某デベ関係者が「北口新築物件'(ここのこと)売主は平均坪単価250万円程度を考えているらしい」と言っていました。これが本当であれば、こうした情報を勘案して下方に価格調整・修正をかけてくるかどうか、が注目です。
A.学習効果が出て軌道修正する
B.学習したが軌道修正しない
C.学習しない(上記調査すらしない)
のいずれか。売主デベの意向はいかに。高値のままであれば、物件価値に相当自信あり、求める人の購買意欲は他物件をはるかに上回る見込みということでしょうか。あるいは「別に竣工時完売を目指しているわけではない」と言われてしまえはそれまでですが。

>>169 マンション探しさん
「最近の」ということであればサーパス水戸南町の圧倒的な完売速度と、期分け販売をしてないアルファステイツ水戸大町についても追加してみてはどうでしょう。もっと見えてくるものがある気がします。

強気の価格設定は特急停車かつ駅ビル直結なのが大きいのかな
高齢者から見たつくばだと都内からの帰りに必ず座れるという保証がない（しかも秋葉原乗換必須）し、唯一と言って良い水戸の優位性

日本一の再開発となる品川駅に特急で直通してるのは新幹線のない水戸の最後の希望か。

>>169 マンション探しさん
いやいや随分とお詳しいですね。業界人？営業マン？
つまり『竣工した2月には、運が良ければ、売れ残りの戸数が、半分を切ってるかもしれないレーベンを買っておいた方が良いよ、次のは値段もきっと高いから。』
と仰りたい訳ですね。
なるほどなるほど。
そして、ついでに、比較されたくないから、大町を外した、ということでしょうか。眼中にない？
敢えて言うと、私は、大町とレーベン比べたら、駅南は将来台風などで浸水して資産価値も下がるが怖いので絶対北口の大町だと思っていますが。

売れ残るのは、だいたい駅南ということですよね。
値段が高い安いの比較ではなく、ただ駅南で買いたくない人が多いだけだと思いますが。

レーベンのホームページ開くとすぐ出てくる、の5000円！という文字が、自称『売れ残りマンション』フラグに見えてなりませんね。

>>154 匿名さん
グランキャッスル以降は無いのかな。あれはバブルの時のマンションだっけ？
結局不要だったということ？？

>>171 マンション検討中さん

高齢者ではないけど品川から座って帰れるの本当にラク。

>>173 評判気になるさん

東日本大震災の時の駅南は悲惨だったもんな
最近の大雨レベルで駅南はいつも冠水しているしな
ありがとう
駅南は避けた方が賢明だよね

>>176 通りがかりさん
なんかちょこちょこ駅南を蹴落として大町を上げる営業マンが書き込みしてるね…。大町は駅遠だから普通に資産価値ないだろ。狙ってるのは将来的に住み替えるつもりもない高齢者だけ。デュオの方が子育て世帯や資産価値分かってる品の良い方が多そう。大町はごめん…スーパーにそんな魅力ないわ

>>177 匿名さん

誤解させてすみません
当方営業マンではなく、ここかレーベンかで迷っていたところでして、
大町については記載していないのですが…
デュオはちょっと頑張らないと厳しそうなので悩んでいます
もし同じマンションになりましたら、よろしくお願いします

>>174 匿名さん

水戸市は地震が多いのに免震マンションがグランキャッスル以降ないのは、自分も不思議に思ってました。建築コストやメンテナンスコストの問題ではないような気がします

想像以上に坪単価が高くていまいち盛り上がらないね

今や水戸も新築マンションのラッシュ。ここの物件は願わくば、いわば水のない沈没の運命にならないことを切に祈ります。需要と供給の釣り合いを十分検証した上での適正な値段設定、これにより竣工時点で完売か、残僅かを目標にした、本来の健全的かつ合理的販売活動する売主の企業姿勢を見せていただきたいものです。直近の「ディオヒルズ長野権堂」「ミッドタワーいわき」はお見事な采配と営業でしたね。今回もプロとしての腕前と良識に期待します。

あららー。水戸の新築マンション、売主デベさんたちの勘違いはまだまだ続くようです。

えっ、水戸で？　驚きを超えて笑うしかないです。ここ、坪単価500万円の住戸があります。

そういうのは相続税対策で買い手にも払いたい額があるから参考にはならない。内装とか超豪華にして引き渡すんでしょう。

てことは１億８０００万！？ひえー、どこの金持ちが買うんだろう

>>177 匿名さん
駅南の物件を否定されて、怒ったね。なんでだろう。

駅遠でも、水に沈むマンションよりはマシでしょ。私は、絶対、大町派です。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB181UY0Y4A910C2000000/
https://www.city.mito.lg.jp/uploaded/attachment/10426.pdf

>>186 周辺住民さん
182～185の人、ただひたすら最上階が高いアピールがすごいね。計算も間違っている。

>>188 職人さん
何れかの営業マンでしょう。
以前より継続的に、否定的発言を書き続けられており、相当な焦りを見受けます。

尚、氏は、世の中に「安物買いの銭失い」なる言葉があることをご存じない模様。
自分達が「割安・安物である」というアピールは巡り巡って身の為ならぬことに気づかない。

ほんとに坪500万の物件なんてあるの？都心でももっと安い新築マンションあるよ

>>190 マンション検討中さん
ほんと、水戸で買うなら絶対レーベン一択だわね
買わない奴の気がしれない

>>191 名無しさん
レーベンはキャンセル発生して叩き売りとの噂。

>>192 匿名さん

ソースは？

>>193 eマンションさん
そういうこと書いた紙がポストに入ってて見に行った友人。チラシも見せてもらったから間違いない。
俺もすぐ見学予約した。足元見られるだろうけど、うまく交渉して1000万とか引いてくれると熱い。

>>194 検討板ユーザーさん

情報ありがとうございます。それならレーベンがあつい！

よく考えたらレーベンて立地良いよな

>>195 eマンションさん
ですね、みんなでレーベンに行きましょう！！

レーベンも
歩道少し歩いてエクセル南立体駐車場エレベーターを使って上がればすぐ駅に向かえる
ほとんど駅ビル直結

レーベン推しが続いて不自然。
ここはデュオヒルズ水戸三の丸タワーのスレですよ。

>>199 匿名さん
レーベンの、レーベン営業マンによる、レーベン推し？。。。すごいね。

最上階は全戸億超えらしいけど、将来売る時の目減も大きいのでは？

現在のところ、最上階が奥超えというのはさておき、低中層階はどのくらいの価格なんでしょうか？
個人的には、ローン利率の上昇リスクなどを鑑みると、坪200～250万台くらいじゃないと厳しいんじゃないかという印象がありますが。

>>202 マンション検討中さん
高層階のプレミアム住戸以外が坪270～280万ぐらいなので、中低層はそんなものかと。

>>203 上層とはいえ、270～280ですか。なかなか強気ですね…。

販売いつですか？

水戸で坪200以上は必ずリセールで苦労する

見学は連日人気みたい。

ここのマンション駐車場は車2台確保できるのかな？

サーパス南町と同じで、駐車場の出入りは混んでしまったりするんですかね。

70㎡で5000万円～高いな。

>>194 検討板ユーザーさん
私、水戸駅周辺マンション住みで、連日のようにレーベンのチラシが入ってましたが、値引きしますよなんてチラシ、一度も入ったことないですよ。ほんと、2日の1回のペースで大きなチラシが入ってますが。不確定ソースですね。

レーベン掲示板からの転載

新築にこだわって予算を5500万円以上組めるのであれば、デュオヒルズなど他のマンションも視野に入れて検討できますが、それ以下の予算で駅近新築に住もうとするのであれば、レーベン一択な気がします。

①デュオの低層階は、車の騒音やペデストリアンデッキにいる人々の視線や話し声がネック（休日に北口ペデに行けば色々とよく分かります）。中高層階は5500万円以上の価格になる可能性大。自走式駐車場の月額が安ければ予算を上げることは可能だが･･･。
②アルファステイツは駅からの距離が資産性にとって少々ネック。坪単価もレーベンより高い。ワイドスパンは魅力。永住するなら良い場所だが、タワー型駐車場の月額が2万越えは大きな弱点。老後の移住で買う感じ。

レーベンも駐車場が全住居に確保されてないことはネック。北口マンションよりは若干お安め（値下げ？？）。デュオ中高層階を買える人はデュオがいいと思うけど。地震は茨城に住むならしょうがないか。水没地域なのはレーベンのネック。

結局、新築じゃなくて南町のレーベンザプレミアムの中古がベストな選択の気がする。ライオンズも選択肢にないわけではないが、築年数のわりに強気の価格設定で設備もそこまでな感じなので正直･･･。

>>212 ご近所さん
私、水戸市内マンション住みで、連日のようにレーベンの大きなチラシが入っていますが、たまにB5くらい？の「キャンセル住戸商談会開催！！」というチラシが折り込まれていることがありました。少なくとも、３回は見たことがあります。私はそのキャンセル住戸商談会とやらに参加したことはありませんし、そのチラシにも値引きしますよというような言葉は書いてありませんが、キャンセル住戸ということで値引きがなされても不自然ではないとは思います。

200-205
レーベン営業マンが必死過ぎて引く 笑

>>211 eマンションさん
知らなかった～、
全国区のニュースで話題になったレーベンの方が上だね
https://newsdig.tbs.co.jp/articles/-/1251797?display=1

悪口書き込めば書き込むほど、自ら墓穴を掘っていることに気づかないのかね。
荒らしても、レーベンは売れないんだから

>>211 eマンションさん

フージャース憎しが余り余って仕方ないんだろうけど、ここは日照権奪われる騒ぎになる立地じゃないからお門違いも甚だしい。今の時代簡単に開示請求されるから気をつけた方がいいよ。

逆にレーベン憎しすごくない？営業連呼で
デュオ関係者なのかな

くだらない。

プラウド水戸桜川3LDKの賃料が19万円で出ているが借りる人がいるのかな？ここも投資家が参戦してくるのかな?

>>221 匿名さん
サーパス水戸南町は2LDK24万でも契約済だったから、プラウドも借りる人はいるかもしれませんね

サーパス水戸南町2LDK２５万円はまだ入居者が決まっていませんよ。

>>219 マンション検討中さん
誤解されているようなので念を押しておきますが、
レーベンを何度か見に行って買わなかった私です。

私がワンタワーを見に行った時も、レーベンの営業マンが他のマンション否定を重ねる口調に不信が募りましたが、
ここでも同じ口調で書き込み続けているのを見つけたので、『もうその足を引っ張るスタンスはやめた方がいいですよ」との意味を込めて書きました。
もし、ご気分害したようでしたらすみません。

でも検討している側からすると、
結局自分の目で確かめれば分かることなので、
プラスに働いていないどころか、むしろ墓穴を掘ってるだけですよと、いうのが一般人の感想です。
それが会社の方針であれば仕方ないですが。

>>224 評判気になるさん
もちろん、検討しているマンションを、有る事無い事、悪口言わせっぱなしでは資産価値にも関わることなので、今後も全て打ち返します、ブーメランになること、悪しからず。
来月、長年待ち続けたデュオの抽選が当たるかどうかが気になり、当方も少々気が立っておりますので。

レーベンの営業スタンスは分からないけど、プラウド見に行ったときは自分とこのマンションの魅力を最大限伝えはするものの、他を下げるような発言はなかったな。それがかなり好印象だった。

買い物はエクセルが近いですね。かわねやと京成デパートは遠いですね。車を所有しないと買い物難民になってしまいますね。

ここは4500万から。水戸のマンションも随分と高くなりましたね。誰が買うのかな？

>>228 匿名さん
かわねやは遠くないし、エクセルがあれば買い物難民になりません。

ここは水戸で一番高いですがまだサラリーマンでも買える値段ですし、唯一の駅前デッキ直結なので完成後に新築時以上の値で取引されても驚きはないと思います。

エレベーター２基だそうですが、この規模ではそれで充分なのでしょうか？

40戸に1基ですから4基必要ですね。

水戸で新築物件を投資目的で買わない方が良いよ。売れない貸せないで苦労するよ。

既存の中古を見るにデュオは即転売で儲かるような物件ではないと思うけど、今後の販売では価格上げてきそうな感触もあるのでどうなるか予想が難しい。

10階くらいでも周りの建物からの目線や車の騒音、夜の騒音が心配です。やっぱり買うならかなり上の階を検討しなきゃかな、、、

抽選抽選ワクワクドキドキ。

二億って、、、

今日が抽選日？
最上階は全て億ションで倍率が付いているようです。
最高価格が2億円とか。。。

長谷工が作ってて2億？5000万でも高い。

まあ言いたいことは分かりますが、プラウド2棟も長谷工ですし桜川中古が75平米5200万で売れてますし..

長谷工はディベロッパーの求める仕様を実現するのであって、長谷工だからどうということはないのでは

>>242 通りがかりさん
安いつくりで値段を落とせるから売主は長谷工使うんでしょ。

最上階の億越え住戸で利益出して、その分低～中層階を安くしてたりするのかな。

>>244 マンション比較中さん
基本的にどこのマンションでもそうなのでは。

コスパとかどこで利益出してるとか、話題がみみっちい笑

ここは立地いいけど建物とか設備の仕様は少し物足りない。バルコニーの隔て板が低かったり仕切り戸が垂れ壁有りだったり。

>>247 マンション検討中さん
枝葉の部分言ってたらきりがないでしょ。

第1期の契約会終わりましたね。
上層階の良いところは大体売れたらしいので、今後は中低層が中心になりますね。

>>249 匿名さん
ほんとに売れてんの？

>>250 口コミ知りたいさん
契約会が4回に分かれてて3回目で行ったんだけど、10組ぐらいいたから、×４で40ぐらい売れてるのかな。

>>251 匿名さん
最終回は8組だったよ。

かなり好調に売れてるみたいですね。

すごいね。どこにそんな金があるのか羨ましい限りです。。

プレミアムシーズンの販売戸数は50戸だったはずだから買い手が付かなかった部屋もあったってことかな。2億の住戸があると4000～5000万円台の住戸が逆にチープに見えて敬遠されるとかあるのかな。

11/16、11/17の合同契約会に日程が合わなかった人の個別契約分もあるそうで営業の方によると約60戸の契約になるそうです。驚くのは水戸の新築マンションとしては高値にもかかわらず要望書提出の反応はよく、提示された予定価格よりもその後の正式価格はさらに値上げされています。抽選になった住戸も多かったようです。想定より勢いあります。

>>254 マンション検討中さん
金持ちは意外といるからね。
闇バイトのニュースが増えて郊外の富裕層がマンションへの引越しを決断しはじめたと予想。

「要望書」とはなるべく一箇所の住戸に希望が集中して多く重ならないよう、重なっても抽選倍率がなるべく高くならないよう、ある程度コントロール効果のあるもので、売主側メリット(申込み住戸が重なり少なく薄く横に広がる)だけでなく、買主側にも、手堅く物件選びができるメリットがある、Win－Ｗinツールかのように見えていました。ところが実はこれには売主側にもっと重要な役割があったようです。すなわち「食いつき具合」のリトマス試験紙です。その色具合で、今回予定販売価格と正式販売価格がかなり変化しています。しかも上方へ。要望書提出状況を見た上での、発表された正式発表価格は事前発表の予定価格よりも20階プレミアム住戸が最大(と言っても全て抽選になった6戸のほとんと？)980万円アップ、19階以下にあるプレミアム住戸(10～19階角部屋)で最大400万円弱のアップです。これにより、予定価格で1番高かった2億円が2億980万円になったわけです。そもそも予定販売価格を高め設定したものの「もっといける」と考えたのでしょうね。一般的に市場反応を見ての下方修正はよくある話ですが、ここまで平気で上方修正するとはビックリです。

人気になりそうなマンションは一期一次が狙い目だと思う。駅が目の前のマンションは建設が進んで背が伸びてくるとさらに買いたい人が出てくる。販売後期につれて価格上げてくるのは都内ではよくあること。果たして水戸でそれが起きるか、楽しみ。

>>258 マンション探しさん
要望書とローン審査って市場価格の調査と価格決定の材料になりますよね
それだけ払える人がいたということですかね

億部屋買った人が威張って組合で問題になったりとかはないんですかね？

>>262 マンション検討中さん
水戸のタワマン文学になりますか
組合は気になりますね

>>258 マンション探しさん
ひたすらどこぞの営業マンが、あることないこと、知ったふりをして、的外れなことを書いてますね。よっぽど暇なんですね。事実ではないことが含まれていますので、ご注意ください。

>>262 マンション検討中さん
そういう方ほど、謙虚です。謙虚だからこそ成功して、こういう住戸を買えるわけです

>>255 マンション比較中さん
完売ですね

>>265 マンション比較中さん
「金持ち喧嘩せず」ですね。

金持ちは喧嘩しないけど、成金は喧嘩するよ。