ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

>>379 名無しさん
なぜ世帯年収1900もあり頭金1500出せる方が田都の多摩川越えたマンションを検討するのですか？
資産価値であればたまプラなんかより神奈川ならみなとみらいや東横線、もっと都心を検討できるはずでは？田都でも世田谷などもありますし。ドブに捨てるとかなんとか宮前平住民に対して嫌な言い方ですね。

>>379 名無しさん

そもそも共働きでお互い都心勤務を想定するなら田都にする方がリスクな気がしますね。一馬力1900万で奥様専業主婦なら分かりますね。

坪420くらいかと思ってましたが450ですか？
地元富裕層、買い替え組、そこそこ広めな新築が欲しいけど都内は高すぎて無理な層が買って行くんでしょうかね

地元の方はそれなりの企業にお勤めの方が多いので、財布の紐は固い印象ですが、実は購入体力はあられるご家庭が多いんだと思います。都内も検討できる方が、子育て環境や車を持つ生活を求めて、敢えて都会を選ばず、静かに豊かに生活しているのが宮前平の特徴だと感じています。

因みに、宮前平はかつて一流企業や国家公務員の社宅が複数あった街です。
私が知る限り、昔は三菱関連企業、メガバンク、電機メーカー、NHK、証券会社等多くの一流企業の社宅がありました。社宅は減りつつありますが、社宅を出てそのまま定住されている方や、親がそういった企業に務め幼少期宮前平で育った地縁のあるご子息が戻ってくるパターンもあると想像します(親近居)。

私も宮前平で育ちましたが、富士見台小学校や宮前平中学校は、そういった企業の子供や帰国子女が他の学校よりも多い印象で、昔の話ですが早稲田の付属校でも宮前平中学の生徒が数十人おり出身中学校単位でみると一大勢力でした。

なので、皆さん地元民がついていけないと仰いますが、皆さん黙っているだけで購入体力は充分ある宮前平出身のアッパーサラリーマン達がこちらの物件を検討されるんだと思います。加えて、親がこの街に住んでいるパターンも多い気がしているので、大手企業をリタイアした親の援助もあったりして予算は伸びてしまうんだと思います。

>387
首都圏の不動産高騰には色んな理由がありますが、確かに相続マネーが流入していることも理由の一つとは言われています。
頭金に使用するのであれば、1000万円までなら非課税になりますから生前贈与に使えます。

>>377 業界人（他社）さん

貴重な情報ありがとうございます！

田都、東横の話ばかりされておりますが、小田急線の相場上昇も凄いですよ！

妻の実家が登戸なので昨年プラウド向ヶ丘遊園を検討し、最近までパークタワー向ヶ丘遊園も検討していました。

向ヶ丘遊園も昨年はプラウドが380万で買えたのに、今売っているパークタワーは425万で、最近の相場上昇を目の当たりにしたところでした。

パークタワー向ヶ丘遊園も駅近タワー、通勤急行停車駅なので唯一無二性は評価できるのですが、向ヶ丘遊園でこの価格！とびっくりしてしまいました。。

営業さん曰く、向ヶ丘遊園は今後再開発ラッシュで500万以上の相場になるそうです。

東横と小田急に挟まれた田都が400万前半なら相対的におかしくないこと他エリアを検討したことで気付かされました。
こういう話を分析していくと鷺沼のタワーは600万超えて来るんですかね？

鷺沼タワー600万円の前にたまプラが500万を超えるんでしょうけど、橋本のタワマンが400万なんて話を聞くと鷺沼タワーがその価格で来てもおかしくないのかもしれません。
建設業の人手不足が今後解決するとは思えませんし。中古も修繕費が上がりますね…。

>>389 匿名さん
向ヶ丘遊園も検討していますが、あちらは2010年以降川崎市最大規模の区画整理が進行中と登戸に東急不動産の38階建てタワマンが控えてますからね。
ただパークタワーはあくまで25階建ての平均ですけどね。

450が400万くらいになったとしても8000～9000万はかたいので、設備仕様の良い380万のプレミストにしようかなと思います。

ここの価格が周辺中古に完全に反映される前に決めるのが一番いい気がします。
宮崎台のプラウドシティ、あざみ野のブランズシティとかだとある程度流通してるからそこでいいかなと思ってます。
鷺沼のグランドメゾン鷺沼コートでお手頃なのが出ることに期待していますが、我が家は当分は宮崎台で探すかと考えています。

>>392 マンション検討中さん
もし仮に坪20しか変わらないなら、絶対にこちらのTPH宮前平がいいと思いますが。

>>392 マンション検討中さん
不動産は上物より土地です。駅徒歩3分はなかなかなプレミアです。

田都沿いで購入を検討しているのですが、私は地元民ではないので、教えていただきたいです。実際のところ、宮前平駅近と鷺沼駅近なら、総合的にみて、将来どちらのエリアが不動産価値が高いのでしょうか？魅力学区や急行停車駅など、判断が難しいかもしれませんが、参考までに教えていただければ助かります。

>>396 マンション検討中さん
将来性があるのは断然鷺沼駅です。何故なら2027～2030年に駅周辺が大規模再開発されるからです（鷺沼　再開発で検索すれば出てきます）
現在宮前平にある区役所が移転、文化ホールや東急沿線にはとっっても珍しい図書館も作られるなど宮前区の中心都市としての街づくりが加速します。
それと極め付けは、2,3年後に鷺沼駅西側にある旧日本精工グラウンド跡地に昭和大学医学部の学部棟が旗の台から移転します（病院はそのまま）。お医者様含む大学関係者の転居も十分予想できますし、人口が集中すること間違い無しです（駅そばの鷺沼小は児童増の対応で増築予定）
元々急行止まりの駅ですが、たまプラーザと比べるととても落ち着いた雰囲気で、商業のたまプラ&文化の鷺沼という棲み分けをしていくのが東急の狙いです。

>>396 マンション検討中さん

それは断然鷺沼です。
宮前平はこじんまりと変わらないのがいいところです。

鷺沼駅、再開発が行われる南側はタワマン建つしだいぶ様変わりするでしょうけど、北口側はもともとかなり落ち着いてますよね。大きいお屋敷の多いこと…笑

28歳(1,200)と妻27歳(500)で0歳の息子がいます。
世帯年収は現在1700万です。
高くとも世帯年収の5倍の8500万が予算と決めていたのですが、買えなそうで残念です。
世帯年収の6倍まで予算を広げている人が多いのでしょうか。
検討者の方、教えてください。

>400

FPに相談するのが正しいかな。

>>401 匿名さん
もちろんFPにも聞いています。
検討者の方の実情を知りたいので聞きました。

>>400 マンコミュファンさん
8500万なら余裕でたまプラ鷺沼の築浅中古買えます。そちらを検討されることを強く勧めます^ ^

>>402 マンコミファンさん
ここ、検討者です。と言ってきても証明できないので何が本当のことかは分かりませんよ。FPさんでもいいですので生身の人間から聞きましょう。

>>404 マンコミュファンさん
本気ならこんな掲示板で聞かないのでネタでしょうね。
真剣なら生身の人間に聞きましょう。

生身の人間でも、モデルルームに来るFPではなく、自分でお金払って依頼するのが正しいかな。モデルルームに来るFPにとってのお客様はお金を払ってくれるデベ。

>>400 マンコミュファンさん
どんなに高くとも世帯年収の5倍、ご自身の7倍に抑えた方が良いので中古を探しましょう。
同じような状況でFPさんに言われました。

>>407 eマンションさん
補足すると年収が上がる見込みがあっても今の世帯年収で5倍までで考えましょう。
この先本当に上がるのかなんて分かりませんので

>396
他の方もおっしゃる通りのんびりしてるのが宮前平の良いところで、発展するのは鷺沼です。
ただここの立地はタワーでなくても眺望に抜け感がありそうで、そこが良いところかなと思います。

営業マン紛れ込んでますね、確実に
劇場型詐欺みたいに思えます

川崎市宮前区の中では、このTPH宮前平が建つ、宮前平の線路北側が一等地だとずっと言われていました。これは現在でも変わらないと思います。地元住民からは宮前平の方が価値があるという認識なんですよ。鷺沼再開発については地元の方は反対しており、再開発を歓迎しない鷺沼地元住民でここを検討する方も多数いると思います。地縁のない方は鷺沼がいいのかもしれませんが。また、この学区出身の方は、自身の子にもこの学区に通わせたいと熱望する方が多いです。そういった需要が多数あるかと思います。

>>411 通りがかりさん
そうですね。移転は残念ですが、坂の上の区役所や図書館の跡地となる土地も含めての再開発なので、良い商業施設でも建ってくれることを期待しています。

>>411 通りがかりさん
宮前区に住んでますが宮前平が一等地な理由が分かりません。資産性でいえば鷺沼一強かと思いますが…（他の要素で一等地だと思うならそれは不動産業界ではあまり意味を成さないです）
そりゃ昔の趣がなくなることを良しとしない地元民がいるのも分かります。ただ、そういう人たちも大多数が、再開発の恩恵を受けて掌返すように喜ぶと思いますよ。だって便利になったら嬉しいやん笑

>>409 名無しさん

坂の麓のほうなので、高層階を選ばないと眺望が抜ける感じにならなさそうです。西のほうの住戸だと、アールヴェール宮前平が壁になるので高層階でも抜けないかもです

悪いこと言わないからこの値段出すなら都内か東横線沿いにしときなって。
今後も坪単価高めで出てくるっていう業者の営業トークに騙されてはいけない。過去最高益出してるところばかりなんだから、金利引き上げで潮目が変われば利益率圧縮して出してきますよ。

金利はそう急激には上がりませんし、郊外でペイできなくなったら（実需がついて来れなくなったら）デベは作らなくなるだけだと思いますよ。

ここが欲しい方は新築物件に価値を感じてるんでしょうし、中古で良いなら似たような価格帯でもっと選択肢がたくさんあるとは思いますがね。

>>407 eマンションさん

そんなもの市況と本来価値（返済後利回り）によりけりですよ。
コロナバブル直前に１０倍界王拳した結果、人生上がれるくらい含み益でた人も多いでしょうし。
所詮Fpなんて不動産素人なわけですから。

まぁ、各駅停車駅の非都内で一億出すんですかって話だね。
田都でもたまプラあざみ野鷺沼ならわかるが‥金の使い方として別の手があるでしょう。

各停で都内に近いのはいいところだと思うけど…

インフレ時代なんだからMAX借入だと思うけど…

エリア一等地なんだから半端な都内物件より価値高いと思うけど…

>>418 口コミ知りたいさん
新築、駅徒歩3分、77平米以上の3LDK、宮前平より都内寄り

で、1億で買えるところがあるなら教えてくださいな。

>>420 通りがかりさん
人気学区の小中学校まで徒歩５分
も追加で。

ここ買いたいと強く思ってる人は価格うんぬんでは無いのでしょう。

現在の都行政サービス全般や将来的な資産価値で２３区内が良いのは明らかなので
地縁に関係ない人は大金出すなら都内がいいでしょうよ。

ま、お金の使い方は人それぞれだから
大きなお世話って話だね

都内で中途半端な区の徒歩10分69平米3LDK普通学区とかに8000万出すより、住環境の良い宮前平徒歩3分76平米神奈川最強学区に9000～1億出した方が将来性あると思いますが。

案内会で提示された金額で坪単価出してみると410～415万円前後になりました。おそらく、広さがあるので高く見えるのかと

>>410 マンション検討中さん

まさしく劇場型だね

>425
さすがに450は高すぎますので、納得しました。
この辺りの駅近築浅中古の成約価格が300後半～高くても400くらいですから

広さがある時点でグロス抑えたい層がターゲットではないとの指摘もありましたが、ここの物件はそういう戦略なんですかね。

>>424 マンション検討中さん
あなたの言う最強の定義がよく分かりませんが…それを定義した上で、何故神奈川最強学区といえるのか教えていただけませんか
（注：生徒一人辺りの筋肉量とかは資産性に関係無いのでナシです）

>>428 eマンションさん
そのくらいGoogleなどでお調べください、、

自分が答えられない時の常套句ってことですな。こういうのはテキトーに言っただけの無責任発言と捉えて良いですよ。

周知かとは思いますが、一例としてこの辺のデータでいかがでしょうか。降順ソートで。
https://kanagaku.com/archives/66735#%E6%A8%AA%E6%B5%9C%E7%BF%A0%E5%B5%...
あくまで一例です。

こちらの事前案内会が全く予約できないのですが、
8000万円台の間取りはありますか？

>>428 eマンションさん
長年、帰国子女受け入れ校として名高い富士見台小に、横浜翠嵐はじめ難関高校に毎年高い進学実績を上げている宮前平中。別の方がおっしゃるように、宮前平は、古くは一流企業の社宅が数多く点在していた地としても知られ、住まいサーフィンにて公開の平均年収の高い小学校区、中学校区のランキングでは宮前平小、宮前平中が共に、神奈川No1となっています。
あくまで体感ではありますが、親御さん自身が高い教育レベルで学ばれてきて、それが脈々とこの地で受け継がれているといった印象ですね。