ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

TPH等々力のMR見学で宮前平の話出したら現状の価格設定安すぎて驚いた言うてました。来月のオンライン説明会が楽しみです。

>>203 eマンションさん
平均350万だとしたら仰るとおりですね。
平均ではなく、安い間取りであれば、350万近辺でも妥当かむしろ高いくらいかなという印象です。

なので、関係ないのですが、プレミストが380万～390万で早期に完売したら本当にびっくりしますね。。(リビオ宮崎台レジデンスが320万台全然売れ残っているのに。。)

>>204 口コミ知りたいさん
三菱地所レジデンスの営業の方が言っていたということでしょうか。
それであれば本当に楽しみですね。
(私は予約取れなかったですが。。)

地元の感覚なら400万は切って欲しいところは同感です。

配棟計画からして南向きの条件の良い住戸に価格をのせて、それ以外の住戸を300万半ばで設定し、メリハリをきかせて全体で調整してくるんだと思います。

本当に立地の希少性、普遍性を評価して購入する方は、直床など仕様が気に入らず買わない。とはならないのでしょうね、、、
グランドメゾン武蔵小杉（長谷工施工）など、それなりのブランド、価格帯のマンションでも直床を採用しても好調に売れている実績はあるみたいですし、、、

価格は下がる下がると言われて、私もそれを信じていたのですが、むしろ上がり続けている事実があります。
市場には、どうしても欲しい人、投資で儲けた人、住み替えでキャピタルを得た人、親から援助が出る人、共働きなど、予算が伸びる人達は一定数いて、事業者側は、一握りの上位層に照準を合わせて値付けし、時間をかけて大事に売っている印象です（特に大手デベの希少性ある物件）。きっと本当に事業者に優位なマーケットなんだと思います。

>>202 匿名さん
私も非常に残念ですが最小区画を75m2にしている時点でそもそもグロスを抑えたいというニーズをターゲットにしてないんです、
1階は分かりませんがその他で7000万円台はないはずです。

>>198 匿名さん
金利は皆さん上がる前提で検討しているのでよく考えてない人以外さほど関係ないかと

>>205 匿名さん

プレミストは立地ネックをリカバーする商品企画をして価格も強気な印象です。

リビオは苦戦ではなく、水面下で品川の合同ギャラリーでほそぼそとじっくり売ってる印象です。リビオは完成して三菱の販売が開始になったら、現地で実物を見せて価格優位性を武器に本腰入れて販売するんだと思います。こちらも住戸専用の屋上バルコニー等、実物を見てみたいと思う商品企画をされているので、私も早く現地を見に行ってみたいと思ってます。

ただ、この2物件と本物件は、立地のポテンシャル（駅徒歩3分）と規模感（管理費）、からして比較にならない気がしてます。

>>207 近隣住民さん
そうですね、私は良い条件以外で350万あたりで手が届きそうなところがあれば購入したいと思っているところです。
多くの間取りが、9000万台以上でさらにここまで規模が大きい物件となると、宮前平では初なのかなと思うので、事業者側も様子を見て価格調整するのですかね。
冷静に考えて、川崎市(都内でも横浜市でもない)で各駅停車の駅なので、その値段が出せるなら、たまプラーザやあざみ野あたりを選択する人も多い気がするので。

>>210 近隣住民さん
情報提供ありがとうございます。
仰るとおり、優位性では本物件とは比較にならないと思いますが、購入検討は条件と価格とのバランスで検討だと思うので、同エリア・同時期の新築物件という意味では比較対象にはなるのかなと思います。
リビオについては、正直知らない人からすると、売れ残っているようにしかみえないですね、すみません。
普通にSUUMOに掲載されていて、物件HPもあるので、良いと思えば普通に申し込むと思いますし、入口はあまり多物件と変わらないと思うので。。

>>211 匿名さん

私も350くらいで検討したいのですが、プロミライズ青葉台や、少し前のプレミスト大倉山など、希望のエリアから外れてしまうんですよね。。悩ましい限りです。

>>211 匿名さん

300～350万であれば、2丁目アドレス、富士見台小学区、南向きの築浅中古もありかもしれませんよ！プラウドやパークハウスなど大手デベの10年前後の良質な中古も流通してますし、劣化もそれほどしてないでしょうから。むしろその時代のマンションの方が仕様も高いです。

宮前平の各停は、渋谷まで急行より数分遅いくらいで逆に空いているので、住んでいてあまり気になっていません。溝の口乗り換えの方はなおのこと。

確かに本物件が400万超えてくるとしたら、東横線（武蔵小杉、元住吉）や鷺沼のタワーも比較対象に入ってきちゃいそうです。

今ならグランドメゾン武蔵小杉（430万）やプラウド元住吉（440万）も買いのような気がしてます。
因みに、鷺沼のタワーは500万以上、東横線も今後武蔵小杉のタワーマンションが550万以上？で出てくるような話がマンコミ内でも騒がれています。

大手デベの大規模開発が新たなマーケットを作る動きがあり、マーケットは相対的にひしひしと上がっていること実感しています（本物件とタワマンを一括にしてはいけないこと分かっていますが）。

>>215 匿名さん

エリアの実績も豊富で、相場を作ることのできる天下の三菱さん。ビジネスはシビアでしょうが、想定より低めであること祈りましょう！

私も宮前平が地元ですが、本物件が400万超えるならもっと利便性が高く、資産価値の高い他のエリアや中古を検討したいと思ってます。

タワマンは、これまでも地元の既成概念をぶっ壊す価格になってます。沿線だとドレッセタワー南町田が定借で300万弱で絶好調でした。タワマンは地元の大金持ちや広範囲からの集客力があるので、相対的なマクロマーケットで価格のロジックが組まれているんだと思います。

>>216 近隣住民さん
そうですね、低めの価格であることを祈ります！

タワマンの相場感も参考になります、ありがとうございます。
個人感覚としては、あんまり理解しにくいのですが、郊外タワマンで高額であっても、一定のニーズがあるという点は勉強になりました。

相場を作るのは、まずは事業者さんの価格設定がキーだとは思うので、本物件は頑張ってほしいですね。

駅3分以内、素晴らしい学区、治安、静かな環境、全てを網羅できる物件が今近隣にあるかどうか。そう考えると坪390くらいでも即売れなんじゃないですか。

大手金融、商社などの社宅が周辺にあり、年収2000万以上がゴロゴロいるわけで。
8000万9000万でも、余裕な人たちが多いんですよ。そしてそういう方々はこのスレには来ないでサラッと購入していく。

学区等の条件は他物件でもあてはまりそうですが、確かに徒歩3分の大規模物件は他になさそうです。
宮前平でこの価格を許容できて買おうと思う人がどれだけいるかですね。
今まで出てきているとおり、値段によっては、購入可能な方でもたまプラーザ、あざみ野、東横線などの方が資産性もあって良いと判断する層も多くいると思われます。

>>217 匿名さん

すぐ近くに住む地元民からしても、本物件は過去を遡っても宮前平駅ナンバーワン物件だと思っています。

駅近、南向き北斜面(ここが鷺沼物件との差)、大規模(管理費)、富士見台小、宮前平中学区、他にも本物件の優位性はありますが、これらの要素はマンション選ぶ上で重要な普遍的要素かつ本物件の唯一無二性だと私は考えておりますので、そういう観点で私も390万で問題なく売れてしまうと思います。

>>218 匿名さん
同感です。
このスレ見てる我々のような人達じゃない人がどんどん買っていくのだと思います。
安売りするメリットがディベ側にないですね

>>219 匿名さん
大手金融、商社などの世帯向け社宅って周辺にまだあるのでしたっけ？
年収2000万で宮前平の住宅購入は普通に考えてちょっと違和感あります。
平日朝だと大手町まで50分くらいかかるので、子供の通学とかの事情がない限りは選択しないだろうという感じですね。
大手商社の大きな世帯社宅でもあるなら子供の事情も多いと思うので別ですが。

なんとなく、メーカー・IT企業の独身寮・社宅は少しある気はします。
伊藤忠の独身寮も宮前平に建設中ですかね。

東名も近くて最高に便利ですよね。ここの立地の良さは地元の人だと特に際立って良いからサクッと売れちゃいますね

>>223 匿名さん
社宅があるかは分かりませんが、世帯年収2000万で宮前平徒歩3分の住宅検討に違和感があるというのは時代遅れです。すでにそういうマーケットになっているんです。
元々都内検討していた方がこういった神奈川に流れてきているんです。

ファミリー世帯で、世帯年収2000万で余裕持って住宅購入し、子どもは中学受験、というコースなら宮前平選択もありえるでしょう。

まさにその通りです。当初は世田谷希望でしたがそこに1億払うよりは宮前平の広々間取りの方が良いとの結論に至りました。

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishimiyamae/nc_74671486/
これ買ってリノベしたほうが良くない？
宮前平で坪400とかカネドブしたい人は勝手にすればいいと思う。

都内検討から流れてきた等の1億出せる層が一定数いるのなら、条件のよさそうなVISTAや高層階はがっつりと傾斜つけてほしいですね。
さすがに多くの購入検討者は地元民だと思うので、VISTA以外の低層・中層がある程度の価格でないと厳しい気はします。

>>229 匿名さん

地元のパイも対象にして、値付けもメリハリきかせてほしいですね。

私は角住戸を探しているのですが、VISTAの西側角住戸については、南側は上層階まで前に建物があり眺望が抜けないことに加えて、西側に温泉が敷地ギリギリまであり、窓がないので角住戸のメリットが無いのが気になっております。

VISTA東側の角住戸は眺望が良く、2面採光で好条件なのでニーズに合致していますが、間違いなく一億超えでしょうから、悩んでいます。

後ろに隣接するザ・パークハウス宮前平エルドの眺望の抜ける角住戸が中古で1億以内で出て来たらそっちを検討したいと思ってます。子供のことを考えたら小学校、中学校もフラットアプローチなので、エルドの中古も注視してます。

>>230 近隣住民さん
地元民でVISTA検討はすごいですね。
私も周辺に住んでいますが、価格が抑えられそうなSERENEの低層か、値段によってはGLAREの低層くらいで検討かなあという感じです。
それでも相場が高すぎるだろうという気持ちを飲みこんで買う感覚なのですが、買いたくても抽選になりそうな気もしますよね。

私はまず説明会予約とれていないので、追加枠待ちですねえ。

>>228 匿名さん
人それぞれその価値観なのでカネドブとかそういう表現はやめた方がいいですよ
リノベじゃなくて新築が良いから新築検討するんですよ
貴方はそちらを買えば良いと思います。

>>229 匿名さん
東横線および田園都市線で徒歩3分圏内の新築物件はほとんどないためおそらく地元の方以外の検討が半分を裕に超えると想像します。
私も地元民で本物件狙っていますが、不動産業に従事しており、冷静に分析すると上記となると思います、、、

通勤だけ考えるとここからなら普通も準急も変わらないからね。新築にこだわる人が都心から出てきてここ狙うのも理解できる。

>>233 名無しさん
そうなのですね、参考になります。
私は地元民なので、都内検討から流れてくる方はいても少数じゃないかとも思っていましたが、結構当たり前なのですね。
地元民ならこの辺りの良さはわかるのですが、知らない方に魅力を伝えるのが難しいエリアだなあと思っていたので意外でした。(このあたりは特に何があるわけでもないが雰囲気がいいみたいな感覚です)

客観的に見ると、都内への通勤も混雑している割にそんなに近くもないですし、川崎市の各駅停車駅なので、本当に知らない方が住もうと思うのかなあと思っていましたが、単純に駅近で条件の良い大規模マンションならそれだけで住もうという人が多くいるということですね。

>>225 通りがかりさん
どういう事情をご存知なのかご教示ください笑

>>236 評判気になるさん
不動産鑑定士をしています。
それ以上はすみません。

>>231 匿名さん

今のマクロマーケット、建設業、不動産業界の実情を知ると本件が仮に400万位で出てきても驚かないです（昔の地元の相場を知ってるとビックリですよね、、、）。

マーケット全体が高く、マクロマーケットでは供給量も10年前からしたら半減し、好立地物件の出物も再開発除くと年々減ってきているので、本物件も相対的なマーケット比較の中で、400万でも顧客はついて結果的に適正価格と市場の判断がつくんだと思います。

大手デベ、ましてや三菱のような様々なエリアで開発をして相場を知り尽くし、新たな相場を作ることのできる実績、ブランド、顧客リストのある会社は、かなり強気で出てきてもおかしくないと思ってます。

大規模ですが、ブランドある大手なので一握りの上位層に照準を合わせてじっくり大事に高値で売るのが事業者サイドの考え方なんだと想像します。

一個人としては悔しいのは分かりますが、これが経済なんだと理解するしかないです。この現実を受け止められない限り、今のマーケットでは本物件に限らず、マンションを取得するのは難しいんだと思います。

偉そうに語ってしまいましたが、ここ数年複数物件を検討し、買い逃してきた私の教訓です。

自分なりの物差しを持って、買う時は覚悟して潔く決断しましょう！（自分への戒めです）

因みに私の物差しは、本物件が400万超（1億超）だったら、振り切って地縁のある東横で物件を探す予定です。

東横線は、今後も沿線全体で相場上昇が期待できるので、今400万前半で買える物件は数件ピックアップしています。

まずは地元である本物件の価格待ちですが、次こそ買い逃さないように自分なりの物差しでスピーディーにジャッジできるように気をつけます。

>>235 匿名さん
湯けむりがあるので、都内在住者でも宮前平の雰囲気はよく知っているという方も少なくないと思いますよ。私もそうですし。この近辺の他の駅のことはまるで知りません。

良心的な地所でも400は切らないでしょう。
物件の希少性は唯一です。
多少割高感を感じる値付でもそっぽ向かれる市場ではないです。

個人的には420程度かなと見てますが、、、上振れはありそう。
でもここで買わないとほんとに買えなくなりますね。
そもそも今後は供給が厳しくなると思いますから。

気に入ったなら申込待ったなし。

買い煽り。供給へってさらに価格上がるはあるかな。金利上がって不動産販売不振になったら今まで通りいかない。

>>241 匿名さん
仰るとおりですが、それがいつになるのかわからないので、良い物件で購入可能な価格なら買うべきということかと思います。

煽りすぎなのは私も正直同意です。

長期金利は１％超え。ゼロ金利解除は７月観測も。もう買い時は過ぎたよ。

価格は待ちですが、地元民で購入可能価格が低い層からすると、条件の良い間取りとどれだけ価格傾斜をつけてくれるかですね。
傾斜が弱めで8000万位の間取りがほとんどなければ、ほぼ都内検討の人やお金のある高齢の方等で埋まってしまうんですかね。
地元の一般的な若年層では検討すら厳しい状態になりそうでつらいですね。。

>>240 eマンションさん

私も同感です。郊外なので都内ほどイケイケじゃないと思いますが、本件は唯一無二の物件なので、チャレンジで400万超で価格検証するんだと思います。

私はeマンションさんの発信が買い煽りとは思っていないです。
それぞれどう思うかも自由ですし、私は自分の物差しを信じて行動します。

個人の主観ではなく、事実に基づくと沿線含め都内や東横線の相場は上がる一方で、マーケットは全体的に好調（インフレに強いのが不動産）です。
不動産ビジネスのに目を向けても体力あるデベロッパーが今の相場を作っているのが事実（特に沿線は大手デべのブランド物件ばっかり）なので、リーマンショックの時のような相場の暴落は想像し難いです。
多少金利の話は注視していますが、相場が下がったとしても数年かけてじわじわ下がっていくものと分析しています。

>>243 匿名さん
素人発言ですよ
皆さん想定内です。

>>235 匿名さん

ちょうど横浜の「プレディア横浜高島台」が同じような感じで注目されてますね。他があまりにも高すぎるので。
今後はもう利便性の高い立地で＠400以下の新築マンションはなくなってしまうと思います。

>>244 匿名さん
平均77平米と近年の新築マンションでは専有面積広い３LDKなので、坪単価は読めませんが結局グロスは重くのしかかってきそうですよね・・・

グロス9000万乗るならあざみ野で戸建買うわなぁ

いいマンションに住むと戸建ては考えられないですね。
戸建てでもいい人は戸建ての方がいいと思います。

>>250 通りがかりさん

床暖なし.直床.低炭素じゃない.外廊下でいいマンションなんですね

>>249 評判気になるさん
土地代含めたら9000万じゃ無理ですよ。しかも、バス便。
マンション検討している人は駅距離含めた利便性も重視していると思うので、戸建てと迷う人は戸建てのほうがハッピーになれるかもしれないですね。
と、マンション系のブログのどこかで読みました。

皆さんの投稿を見ていると、条件の良い住戸は9000万以上しそうですよね。。。
条件と予算（8000万以下）で宮前平～宮崎台の中古も見ながら比較検討することになりそうです。

前の方の投稿でこのエリアは10年以内の良質な中古が多いと情報がありましたので、私の場合は戸建てよりもまずは中古も見ていきたいと思います。

今なら宮前平7分圏で、7000万円台で南向き（眺望○）、70平米の物件がいくつか売り出されているのですが、こちらの新築マンションが売られたら中古相場も上がってしまうのでしょうか？中古も今後値上がりするようなら今のうちに中古を移り住むのもありなような気がしてます。