エクセレントシティ千葉 THE FRONTってどうですか？

これは凄いね
良すぎて逆に何か怪しいと思うっちゃうレベル

でも54平米の2LDKが5000万代だったら坪305万～ですよね？
一番条件の悪いパンダ住戸が坪305万ってことは平均的な部屋で坪330万とかになるのでは？

>22

坪３３０万だとエクセレントタワーより高いじゃない。

>12

権利関係クリアしてるかモデルルームで確認だね。入居後にマンション名変える羽目になると大変。

もしも坪300万～という話が事実なら
千葉駅近の板マンとしては更に価格が上がった印象ですが、リセールどうなのですかね？

グラディスやまだ販売中のメイツでも平均坪単価は280万程度だったと思いますが。

情報戦かな予約しないとわからなそう

価格情報ありがとうございます。
想像していたよりは少し価格は安めなのかなという印象ですね。
１階プラスごとに100だったら良心的かも。

ちょっと先に統一教会だね。それがプレシスヴィアラが苦戦している原因なら、ここも避けられない。

>>30
あの団体頻繁に駅前でマイクパフォーマンスしてますから、解体に向けて動いてるワケじゃ無さそうだから暫くは共存しないといけませんね。

こっちに勧誘しに来なければ全然気にしないのですが
近所迷惑になってるなら考えようですね…

>>31 匿名さん

そごう脇の地下道を通勤で通るので、「政治と宗教が～」と毎日演説している方がいるなー位に思っていました。そちらの方面の人だったのか…最近は見ない気もしますが。

公式hpにも一期先着順15戸販売予定ということで、価格などが出ましたね。（消していましたが）上の方で価格について投稿されていた方の情報の通りのようですね。

最も条件良い部屋（おそらく11階角部屋）とはいえ、78.8平米8598万円（坪約360万円）は千葉駅板マン物件としては新時代感がありますね。

ブリリアが価格安くしてきたので、こちらの方が高くなってしまったような・・・

ブリリアの今期の価格詳細を知らないのでアレですが…

ブリリア低層だと北西、南西など接道はしてますが周囲のビルの高さもあり、囲まれ感強いのではないでしょうか。

対してこちらは南向きのリビングで離隔あり、室内設備も（ブリリアより）良いとなれば

いくら共用施設と立地の違い（徒歩分数はさほど変わらなそうだし）があれど、こちらに住みたいと判断される方も一定数いるのでは。

娘家族がマンション欲しがり気に入ったところがあればどうぞと私もたまに付き合って見て回っています。
こちらには私は伺っておりませんが。
マンション初めてなので色々とおもしろいです。
皆様詳しくてとても勉強になります。
まさに35さんのおっしゃる通りブリリアさんとの比較でしたら娘はこちらに魅力感じているようなのでこちらのコメントに驚きました。
2億ぐらいまでならいいよと言ってあり私がお金出すのだから検討している中で一番高いところにしたらなんて提案もしたのですが、住みたいのだから金額ではないのと言われそんなこと言うのあなただけじゃないのなんて言っていたのですが。
色々調べている方からするとこちらにより魅力を感じる方もいるのですね。
ブリリアさんは金額に見合った高級なつくりだったら検討の余地があったようです。
まだまだ他にも見て回るようではありますがこちらが一番気になっているみたいなので、引き続き勉強させてください。
こちらは最初に娘から聞いた時からどんどん値上がっていてマンションってこんな短期間で金額変わってしまうのかと驚いています。

免震で同じ価格か少し安いとなると、免震選ばない理由はないかと想いますが

南側はモノレールから丸見え。レースのカーテンは１日中閉めたままかな。

>>38 匿名さん

バルコニーは南向きというか、かなり西向きに近い（千葉トヨペットのビルと向かい合う方向）のかなと思います。モノレールからはベランダ側は覗けず、Cの側面が見える感じではないでしょうか。

南側ってCの側面。サービスバルコニーと窓あるけどって話。リビング隣の部屋は南側には窓すらないし。

先着順で一期の販売開始始めて間もないのに新聞折り込み広告。不調なのかな。

>>36 口コミ知りたいさん
お金の有無に関わらずタワマンを嫌いな方はいますからね。
マンション仕様自体は高いと思うので立地や小規模であることがOKなら悪い選択肢ではないんだと思います。

千葉駅徒歩5分で駅までに信号もありませんし、立地は良さそうかなと思いましたがどうなんでしょうか。

>>43 通りがかりさん
千葉駅までの近さは最高ですね。
立地とは、目の前がモノレール線路、隣が焼き肉屋？、交通量の多い道路ということでした。

>41

過去十年の総武線沿線物件と分母を広げて希少性を強調してるけど、千葉駅5分以内と絞ると同じ西向きで駅徒歩2分のグラディスと比べると圧倒的に弱い。

こちらの駐輪場は64台だそうですが、屋内に設置されていますか？
屋外は屋根がついていたとしても自転車の劣化が早くなるので
少し面倒でも屋内型だったら良いな～と思います。

HP見ると駐車場は屋内のようです。
それにしても1期1次完売したんですね

第一期一次販売は完売し、現在二次販売の先行案内会が始まっているようです。
物件概要では二次販売の販売開始予定時期は2024年6月上旬となっていますが中旬にずれ込むのでしょうか？

第1期1次の売り出し戸数は15戸のようですが完売したのですね。
全体の戸数は多くないものの、第1期1次で50％の成約率は結構なものだと思いました。尚、上でグラディスの事を出されている方がいましたが、グラディスは周りがビルや病院に囲まれていて駅近の賑わいもなく殺風景な感じの場所なので、単純に駅距離だけで論じるのもどうかなと思いました。あくまでも個人的な感想なので気を悪くした人がいたらごめんなさい。

>>49 匿名さん
グラディスはセブンイレブン、ダイソーが神がかった近さだし、ペリエも激近。
掲示板の評価が悪かったけど、賃貸の動きは良さそうで、買いだったんだろうなと思います。

>>50 通りがかりさん
商業施設は東側が圧倒的に多くて坂が無いので立地はこちらのほうが良さそうです。

>>51 マンション掲示板さん
先週末に所要で千葉に行った際に久しぶりに千葉駅周辺を歩いてみましたが、JR千葉支社の解体工事が終わっていたのを見て時の流れを感じました。JR千葉支社跡地の再開発やブリリアタワー隣の塚本ビルの建て替え、NTT千葉支店跡地の再開発や三井ガーデンホテルの建て替えなどもあり千葉駅周辺の進化は当分続きそうですね。
千葉駅周辺ではここ数年で新たにマンション建設も進み人口も増えているので、駅周辺の再開発にも良い影響があると思いました。　

＞５０

賃貸は両刃の剣。転勤とかで貸し出すときにはメリットでも、賃貸住民はトラブルリスクというデメリットも。どっちに遭遇する確率が高いか。

駅近マンションは賃貸需要が高いので投機目的で購入される方が多くなりそうですが、実需で住む方にとってはリスクもありそうですよね。
アクセスの良さと商業施設の充実はメリットですが騒音と賃貸住人のマナーはネックとなりそうです。

ここは駅近、新宿小学区(徒歩7分)ということで実需共働きファミリーには受けそうですよね。
近い小学校に通えるわけではないのが千葉市の現状ですし。

>>55
学区は新宿小で確定ですか？
新宿小が目の前のメイツは新宿小では無かった記憶が。

>>56
新宿小、新宿中のようです。
https://www.city.chiba.jp/kyoiku/gakkokyoiku/gakuji/documents/tyuuouku...

>>57
これ現時点での学区ですよね？
メイツの掲示板を拝見すると1期1次の段階では特段未記載で、1期2次で新宿じゃなくなって掲示板が大騒ぎしてた記憶が。
エクセレントザタワーも途中で学区が院内に変わりましたし、子育て世帯は営業担当に要確認だと思います。

>>58 検討板ユーザーさん
可能性はありますが、30戸程度のマンションすら受け入れられないなら破綻してますよねえ。

>>59
新宿小は6年生は教室が足りなくて新宿中に授業受けに行ってますから、かなり厳しいかと思います。
でも、ここなら登戸小でも全然許容できる距離だと思いますね。

登戸小でも徒歩6分ほどなのですね
メイツのように幸町三小にならなければ小学校距離は許容できそうです。

この辺りは児童数が学校の定員をオーバーしている状態なのですね。
小学校がそのような状態であれば、保育園や学童保育はかなり難しい状況でしょうか。
マンションが子育て世帯向けでも受け皿がないと売れ行きに響いてきそうですよね。

>>62
新宿の学童は3箇所あって、校内にある1番人気のところは両親フルタイム共働き＋1年生加算とかが無いと去年の点数見ると無理ですね。
千葉市は学区外通学通学を基本認めてませんから、フルタイム共働き世代か受験組の方以外はやめといた方が良いと思います。
ただ、新宿小は旗艦校だから指導力のある先生が多くて良い校風のようです…まあ、入れればですが。
逆に幸町の小学校は中国人世帯が多く、文化の違いで毎日入浴しないから学校でシラミが大量発生して大変だったと聞きました。
院内小はお水系のご子息も多くて学級崩壊してるクラスもあるとか…。
噂レベルなので話半分で聞いてください。

>>60 マンション検討中さん

>>57の資料は自治体発表資料なので確定情報ですよ。
エクセレントザタワーやメイツは教育委員会に交渉中というステータスから、>>57の資料に記載されるタイミングで学区変更が起こりました。
>>57の資料に記載されてからは学区変更ありません。

いずれにしても、>>57さんの資料は千葉市の教育委員会からの資料なので
本気で検討してる子育て世帯なら教育委員会に問い合わせるのが確実ですね

30戸以下の小規模マンションは今後の修繕積立金のコスト増からもＮG項目の一つとしてよく言われるけど、住み替え前提で買う方が多いんですかね。

この物件を住み替え前提での購入を想定する場合、資産性的にどうなんですかね。
駅近、学区、設備を考えると悪くはないのでしょうが、66さんの言う通り小規模なのは売る時にも障壁になりそうですね。
千葉駅物件の今後の価格推移はどうなるかも合わせて気になりますね。

仕様的にディスポーザーが付いて無く、生ゴミは捨てる必要があるので、24時間ゴミ出しOKではなさそうな点と機械式駐車場のメンテを30戸で面倒見る必要が出てくるのが難点ですね。

>>68
物件ページを見ると24hゴミ出しはありますよ。
機械式駐車場のメンテに関してはその通りですね。全30戸なのに16台の駐車場設置ってなかなか見ませんよね。この設置率は車持ちは嬉しいかもですが、このご時世駐車場が空くリスクもありそうです。
マンション以外の人に貸し出したりするのでしょうか？

24時間ゴミ出しOKであればディスポーザーなしでも問題はなさそうですね！
駐車場の件ですが、駐車場の空きスペースを外部に貸し出しする場合は収益事業とみなされて税金が発生すると聞きました。

ディスポーザーなしで２４時間ゴミ出しが問題。ゴミ捨て場が夏は臭う。

駐車場はこのレイアウトだと機械式は全社ターンテーブル使用だからかち合うと待つだろうね。あと出る車と入る車がかち合ったら退避スペースもない。

よくわからないけどメイツも機械式18台だからかち合いそう。
プレミスト千葉公園は機械式80台以上だからプレミストの方がもっとかち合いそうですね。

>73

２４時間ゴミ出し可で、生ごみの制約って聞いたことないけど。

でも千葉駅前である程度の駐車場設置率を確保しつつ、自走式駐車場マンションなんてないですし、この点は「駅近」と天秤にかけてどう思うかですよね。

>76

動線がね。ゴミ出しスペースが車路の脇だから、ごみ収集の時も車で入りNGになりそうお。

交差点のところだから駐停車禁止だけど、荷捌きスペースがないから宅配便や郵便は路駐だよね。

このマンション立地、規模感絶妙ですね。
小さい子供がいると学区の優先順位は上がりますからね。小規模ゆえの新宿小学区ですね。それでいて駅徒歩5分。
他設備も悪くないですし、総合的に見てリセールも悪くならないですかね。

坪単価あがってからの値段だからどうでしょう？2LDKでも5000万以上するんですねここ。規模感は30戸かつ機械式駐車場だから将来の修繕費はかなり心配で避けるべき物件に入ってきそうですが、住み替え前提ならリセールも上がることもないけど下がることもなさそうでいいかもしれないですね。仕様の欠点もディスポーザがついてないことは痛いですが、それ以外はいいものだしブリリアなんかより良さそうな気がする。

欠点がディスポーザー無しな点というのは、かなりクオリティが高いと考えて良さそうですね。ディスポーザーは賛否両論ありますし、維持費などもかかってくるので無くてもさほ困らないと思われます。24時間ゴミ出し可なら、ほぼ平気でしょう。
管理費（月額）15,300円～21,700円、修繕積立金（月額）6,500円～9,500円、これらはほぼ平均的な金額ではないでしょうか？どちらかというと修繕積立金は安めなので、値上がりしていくと思われますが。

>81

段階的値上げの長期修繕計画って、将来の未納リスクを含んでるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。最悪パターンは計画通りに値上げできずに修繕もままならず。

＞修繕もままならず

近くに前例があるから、きちんと調べたほうがいいかもね。反面教師として。

長期修繕計画は定期積立が推奨されているとの事ですが、実際に取り入れているマンションがあるのですか？
これまでネットを中心に検討してきましたが、まだ定期積立を採用するマンションに出会った事がありません。

>>84 匿名さん
都心の高級マンションとかだとありますねえ。
地方はほぼないと思いますよ。
野村のプラウドは地方でも一部のマンションは新築時から定額のものもあったはずです。

>>82，>>83は中途半端な知識で知ったかぶりしてるだけです(笑)

ひとつ知識が増えました、ありがとうございます。修繕積立の定期積立、いいかもしれません。これ、住み始めてから住民さんの話し合いで定期積立に変えていくことも可能なのかしら？いろんな人がいるから、話をまとめるのって大変でしょうけど。将来を考えるとそのほうが良いような気がしてきます。

すみません、無知なのかもしれないですけど、物件概要にある浄水システム初期費用と浄水システム使用料とは？キッチンの水栓のことでしょうか？

蘇我のオハナは定額積み立て。

>86

アメニティのところに説明があるけど新日本建設はオール浄水。トイレの水まで浄水する必要があるかは疑問。

入居後に定額積み立てに移行したところもある。ただ、移行するなら入居後早いに越したことはないけど、移行するときに積立金が上がることになるからハードルは高い。

https://www.midskytower.com/100years

>>89 マンション検討中さん
特に投資用に買ってる所有者が多いマンションだと難しいかも。

修繕積立の定期積立、確かにいいかもしれません。
それだと、急に値上げとかもできないのかな～って。
ただ、途中で変更は反対する意見も出たりしそうなので、最初からのほうがありがたいですね。
ここは単身からファミリー層まで住めるマンションなので、いろいろ意見は割れそうかも。

1期3次の物件概要更新されていますね。
最近の千葉駅物件は竣工前完売が少ない中、ここはどのぐらいで完売するんでしょう。

>91

そもそも段階的値上げの問題を理解して、定額積み立てを提案する人がいないと始まらない。今のマンションは大規模物件で、ゼネコンOBの人がいたのでいろいろ助かってる。

定額積立もインフレが進む世の中になったらあまり意味無いですかね？

>>93 マンション検討中さん
稲毛のオンボロ知ったかマンションは大変ですね

一期分の販売戸数が10戸以下？のようなので、
ゆっくりな販売かなとも思うんですけど、
総戸数が30戸ですから、けっこう早めに売れてしまいそう。
次が第1期4次ですけど、まだ3次の分が5戸あります。
売れ行きとしてはどうなのかしら。
各回完売していくのが順調なのでしょうけど。
お買い得価格のプランが残っている場合は、
時間をかけて決めていく人も多いかもと思います。

販売がゆっくりなのか、敢えてそういうペースにしているのかはよくわからないけれど…
とにかく駅まで5分というのが大きなアドバンテージなマンションなので、
価格面次第で売れるかどうかが後は決まってきそう。
駅まで近いとどうしてもすごく高くなりがちだから…。
ニーズはありそうなんですけどね。

久しぶりにマンション公式を見に行ったらもう最終期ですか？
総戸数が30戸の小規模なのであっという間に売れてしまうかもと考えていましたが早ければ今月中にも完売の声が聞こえてくるかもしれませんね。

第1期4次販売は2024年8月上旬となっていますが販売時期がずれていますか？
モデルルームはお盆中も休まず営業しているようなので近日中に販売されることになるんでしょうか？

>>99 匿名さん
30戸と超小規模マンションなのでここを見てる人も少ないでしょう
販売時期などをホントに気にしてるならモデルルームに行くのが確実だと思いますけど

最終期、第1期4次の先行案内会の受付期間が2024/08/15(木) ～ 2024/08/26(月)となっているので販売はもう少し先になるのでしょうか。
ところで詳細は特に出ていませんが、週末限定のサマーキャンペーンとは何でしょうね。

>101

このデベお得意の来場プレゼントじゃない。行ってももらえないってのが定説。そうやって来場を呼び込む。

第一期４次にもなって先行案内もないしね。ちゃんと先行やったのちに一般やったら販売開始は９月末？

>>102 匿名さん
マジで行ってももらえなかったよwwww
この土日にチラシ持ってって渡したのにもらえなかった

>>104 マンション掲示板さん
マジで？マジって使いすぎたんじゃね？
ｗｗｗｗ使いすぎのヤツだってのがマジでバレたんじゃねｗｗｗｗ？
せっかくチラシ大切にしてたのに可哀想ｗｗｗｗ

千葉駅西口、新町にまいばすけっとできますね。便利になりますね。

>>104 マンション掲示板さん
戸数30戸の小規模マンションのモデルルームに17日or18日に訪問、わざわざチラシを持っていって、プレゼントを貰えないようなレベルの客
ホントならデベには特定されてそうですね

恥ずかしっ

第1期1次・2次・3次 連続完売と出ています！これは順調と言えるのかもしれません。
第1期というからには2期がありそうな気がしたんですけど、第1期4次で最終のもようです。
最終ならば販売戸数が決まっちゃってるはずなんですけど、未定となってます。
収納けっこうありの真面目な間取りだから、売れてるのかなと思います。
竣工が来年の2月だから、余裕で完売する感じかなと思います。

売れる見込みの戸数だけ出して完売させて人気を装う。これだけの規模なのに小出しでしか出せないのがどういう状況か。

>>109 匿名さん
割合の考え方わかります？(笑)

売れる見込みがあれば一気に売り出す。後発のRISEに営業を集中できるし。

RISEが9/7から案内会予約開始してるので、モデルルームとかどうするんですかね

この会社は来場記念にギフトカードやクオカード渡すとか言って、渡さない詐欺する会社

>113

釣る前の魚にさええさを与えないわけだから、釣った魚に対する対応はえぐいよ。過去物件板で内覧会の対応チェックは必須。

乞食目的で買う熱意がなかったらそりゃギフトカードあげようなんて思わんわな

>>114 匿名さん
魚には餌あげるだろうけど海に浮かんでるゴミには餌あげないよ
魚未満だと気づいたほうが良いですね

>>114 匿名さん
善良な検討者で真剣に購入を考えているのであれば、買う買わないにかかわらず記念品を渡されるのではないですかね。もらえなかった人は記念品欲しさに冷やかしできたような人だと思われたのかも。サッカーのシミュレーションみたいな感じかな。

来場でプレゼントと謳っている以上、冷やかしであっても渡すのが道理。検討者のみに限定するなら検討者であることを示す条件を明示して、それを確認しないと。

来場プレゼントやってる以上、冷やかしが来るのは想定しないと。冷やかしを買う気にさせるだけの魅力、あるいは営業のトーク力が無いってこと。

>>118 匿名さん
購入意思の無い人には渡しませんって書いてあるのがほとんどでしょ。
冷やかしが来るのを想定して冷やかしにはあげません、って書いてあるんだよ？（笑）
みすぼらしい格好でお金ないから貰えなかったってこと。

次回も来てほしい、この人に買ってほしい、と思われなかったから貰えなかったんですね。
ご自身になんらかの問題があると自覚したほうが、、、