大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

美術館は、同じところに複数あるのがよいという意見もあります。
京都岡崎でも東京上野でもそのような感じですよね。
中之島も美しい場所なので、２つ以上の美術館があってもよいのでは。

それに、大阪市のコレクションもそんなに悪くないので、
よい入れ物を作った方が中之島の魅力を高めることになるのでは。

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個人的にはダイビルの古風なビルを上手く活用して美術館にすればいんじゃない。
あのレトロな雰囲気は建物自体が芸術性が高い。
もっと既存の素晴らしい建築物にも目を向けるべきだと思うが・・・

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新価格のトップバッターだった、福島ガーデンズタワー・タワー ザ 上町台の売れ行きも、そこそこイイみたいですね。シティータワー西梅田・シティタワー大阪福島は新々価格なので苦戦し照るみたいですが・・・

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そこそこイイ、ってこともいえんでしょう。
日経で毎週のように全面広告。不動産経済研究所までひっぱりこんで。必死というか、何と言うか。カネ使ってますわ。

後者・シティタワーは住友さんの方針ですからね。夕陽丘なんて「中古」なのに、「売り惜しみ」なんて言ってるんだから。根性がまるで違うよね。飛ぶように売れたら飛ばされる、って異星人の会社みたいで。ここは論外でしょう。

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不動産経済研究所も私企業だから、あんなもんなんでしょうね。
自ら評判下げるような行為だけどね。まさか野村の子会社では無いよね？

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不動産経済研究所の話は福島GTで聞いたが、まあ買い煽りのお手伝いレベル。
何か役に立つ話でもあるんかと思ったら、ほとんどわかりきった話。
素人には効果有るかわからんが、そこそこ事情のわかってる人間からしたら
「よう言うわな・・・」と思う内容。
どこが不動産研究所？
研究所としての立場に立つなら、一マンションの販促なんかに出ず、
もっと建設的・大局的見地からのご意見が欲しいもんですな。

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福島ガーデンズは広告コピーが二転三転してるからな。野田阪神の利便性をとるのか？梅田ワンマイルをとるのか？コンセプトを一本に絞れてないのが痛い。しかも、価格帯は梅田徒歩圏のタワー大阪・ローレルサンクタス梅田よりも高い。しかも、シティタワー大阪福島も鷺洲にできる。まだ、タワー大阪・ローレルサンクタス梅田の中古の方が良いんじゃないか？

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16さんのデータに2009年分を追加しました。

2003 ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)
---- シティタワー大阪(中央区瓦屋町：淺沼組)
---- セントラルレジデンス天王寺(天王寺区北河堀町：奥村組)
2004 ライオンズ大阪スカイタワー(西区新町：鴻池組)
2005 THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)
---- シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
---- ローレルタワー難波(浪速区湊町：鹿島)
2006 プラネ・ルネ スプリングタワー(中央区玉造：奥村組)
---- パークタワー中之島フロント(西区土佐堀：熊谷組)
---- サンクタスタワー心斎橋(西区新町：竹中工務店)
---- アップルタワー谷町(中央区農人橋：アパ建設)
---- ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
---- ルネッサなんばタワー(浪速区湊町：鹿島)
2007 ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)
---- エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)
---- ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)
---- アップルタワー淀屋橋(中央区高麗橋：鴻池組)
---- アーバンライフ御堂筋本町(中央区南本町：竹中工務店)
---- シティタワー西梅田(福島区福島：竹中工務店)
---- シティータワーグラン天王寺(阿倍野区松崎町：奥村組)
---- 上本町ヒルズマーク(天王寺区筆ヶ崎町：大林組)
---- 清水谷ハウス(天王寺区清水谷町：長谷工)
---- ザ・なんばタワー(浪速区難波中：大林組)
2008 ウェリス上本町ローレルタワー(天王寺区上本町：清水建設)
---- リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)
---- ローレルタワー梅田(北区万歳町：フジタ)
---- NYタワー肥後橋(西区江戸堀：錢高組)
---- 福島ガーデンズタワー(福島区鷺洲：奥村組)
---- THE TOWER OSAKA(福島区福島：竹中工務店)
---- D'グラフォート 大阪 N.Yタワー HIGOBASHI(西区江戸堀一丁目：錢高組)
---- タワー ザ 上町台(中央区上本町西：前田建設工業)
2009 The Kitahama(中央区高麗橋：鹿島)
---- シティタワー大阪福島(福島区鷺州：奥村組)
---- 筆ヶ崎タワー(天王寺区筆ヶ崎：竹中工務店)
---- キングマンション心斎橋(中央区東心斎橋：東海興業)
---- グランドメゾン京町堀(西区京町堀：長谷工)
---- ライオンズ中之島タワー(北区中之島：竹中工務店)

京阪の新駅「中之島駅」〜「福島駅」のなにわ筋沿いは、既竣工物件・オフィスビルも含めて、
竹中工務店の施工のものばかりですが、何か理由でもあるのでしょうか？

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中之島周辺（特に西部エリア）は竹中のシマです。
かなりの箇所の土地を押さえ、地権者として頑張ってますから・・・

最近はORIXと竹中は懇意ですからね。
特にタワー系のマンションは殆ど竹中です。
ORIXの一種のブランド戦略かな？

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８８リスト物件について

・購入者自身による物件評価
・購入検討・比較された方のご意見・ご感想
・中古購入ご検討の方

幅広い意見・感想をお聞きしたいですね。

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そういうことですか。
確か、水都αプロジェクトも、現在の朝日放送＆プラザホテルも竹中工務店が地権者ですよね？
ＮＴＴビルもそうでしたっけ？

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新住友病院（もう５年以上経過しますが）の地権者は竹中だったはずで、
旧住友病院の跡地が現在タワー大阪のモデルルームがある駐車場用地。
（確か、等価交換か何かしたはずです）

ちなみに関電ビルも竹中工務店（竹中・大林ＪＶでしたが・・・）。
ロイヤルホテル周辺の用地にも土地を一部持ってるはずです。

まあ、朝日新聞のビルも竹中有力でしょうね。
朝日放送新ビル工事（福島一丁目再開発全体＝竹中単独）も竹中で、
その後の跡地再開発も竹中でほぼ決まりでしょう。
まあ、ＧＣそれぞれに強いエリアってものが有りますからね。

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８８物件購入者（入居者）のご意見・ご感想が無くて寂しいですね。
自慢、不満でも結構、どんどん投稿して欲しいです。

既購入者・今後のタワー物件購入検討者・将来住見たい希望（中古買い予定）の方の情報交換に
活用しましょう。

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現在遠方に住んでいますがいずれ大阪に戻るので、大阪市内でマンション探し始めました。リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)の情報を良いこと悪いこと何でもいいですので、何かご存知の方がいらっしゃれば、教えていただけないでしょうか？

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リーガルって投資家向けの賃貸マンションじゃないの？
一般購入者向けの分譲はやってないと思うけど・・・
タワーは別なのかね？

物件の中は見たことは無いが、数物件の外観を見た印象からは
ちゃんとALL外壁タイル張り出し、そこそこ重厚感もあると思うが、
ただ、意匠面・色目使いとかは余りパットしない（低コスト重視かな）。
さすがに、賃貸投資用だけあって立地は良い。

トータル的には、日本エスリードやその他のファンドが作ってる賃貸マンションに
比べれば「モノ」はそれなりにいいと思う。

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95の住まいに詳しい人さん、早速情報ありがとうございます。
確かに御堂筋、本町の駅近くて立地が良く、広くてパッと見の外観も悪くなかったので興味があったのですが、やはり投資目的の賃貸用物件なのですね・・・
ってことは、自分たちが住むつもりで購入するには、住人の出入りも激しくて安部品でちょっと・・・って感じですか。

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北区樋之口町に住不のタワーが建つようです。
H22 3月完成の45階建て
しかし交通の便が悪い・・・
いくらになるのでしょうかね。

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>>97
樋ノ口町のあたりは、交通の便は悪いですが、あのあたりはあまり安くないよ。
対岸の桜宮リバーガーデンシティも中古だけど、そんなに安くないですから。
一種の「大川ブランド」だと思います。ましてや、住友不動産。割安なことはないでしょう。
最近、梅田１ｋｍ圏内の新規分譲マンションがありませんね。ダイナシティ梅田も基本は賃貸でしょうし．．．コスモスイニシアの梅田タワー計画はどうなったんでしょう。

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コスモはマンションから高級賃貸＆商業ビルにでも変更するんじゃないのか？
（東急ホテル跡のアーバンコーポレーションみたいに）
「超高層マンション予定地・・・」の横断幕が随分前からなくなってるからね。

それか、もうどっかのファンドにでも更地で転売しているかな？

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思ったよりも梅田周辺(徒歩１０分程度内)にタワマン出来ませんね。
今は、ローレルタワー梅田くらいでしょうか？
一時は「乱立状態になり、希少性が無くなる」と言われましたが、
どうも上本町(上町台地)・湊町/堀江周辺の方が希少性低くなる予感がします。
ん〜マンション選びも難しいな〜

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>>93
よくネット上のat homeとかで、一般向けに築１年程度で売りに出てる物件は「お買い得じゃなかった」ってことなんですよ。少なくとも今の地合いで考えた場合ですが．．．
逆を言えば、あまりネット上で売りも賃貸も出ていない物件は「お買い得だった」ってことです。
少し考えたらわかりますよね？業者がおいしい蜜残っている物件(値上がり確実物件・高利回り物件)を一般向けに売るはずがないのですよ。

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↑
仰るとおり、やはり実需中心の物件（＝賃貸募集が少なかった物件）、賃貸募集が現在殆ど無い物件
は購入○物件だったんでしょうね。

その点、シティタワー梅田、ビオール大阪大手前、サンクタスミラノ心斎橋タワー、
アーバンライフ御堂筋タワー、ウェリスジオ梅田等は、
未だ賃貸募集物件が多いですね（かなり苦戦中の模様）。

一方で、ザ・梅田タワー、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イーストの賃貸募集中は極少。
やはり、北区中心街は強いですね。

上本町のタワーでは投資対象としては無理でしょうね。
超供給過剰による過当競争で、賃貸も転売もアウトでしょうね。
街自体が衰退傾向にあるのだから（←転勤需要は見込めないというか、東京では知名度低すぎ）。

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ザ・梅田タワーは、すぐ南に建設中で。
ここは「強い」とはいえないような、、、。

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まぁ、夜にマンションの明かりの状況を見れば、一目瞭然なわけで．．．
シティータワー西梅田なんて殆ど明かりがない実情。
また、投資・実需の両方で、上本町・堀江・湊町は正直厳しい。
やはり、梅田・中之島周辺しかない。最高の立地は北浜/淀屋橋５〜７分圏内。
次ぐのが、京町堀/江戸堀東部、梅田１０分圏内。って感じではないでしょうか？

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103さん
ザ・梅田タワーの南側に「何が建設中？」
北棟側は15階前後の賃貸マンション、
西側は東急ホテル跡地のアーバンCOの複合商業・高級賃貸M。
南側は以前のコスモイニシアティブのことを言ってるのかな？
それは未だ建設されてないが・・・

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>>100
梅田１０分強のTheTowerOSAKA,シティータワー西梅田であの価格。
一番驚くのが、福島ガーデンズタワーの価格。
梅田１０分圏内だと、まず土地がない。あっても分譲では採算取れないレベル。
まぁ、中之島駅直上・朝日放送跡地・北ヤードＣ地区が１０分圏内のマンション適地かな。
あとは分からないや。

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先日の毎日新聞にはローレルタワー梅田の広告記事が掲載されていましたね。
大阪市北区で梅田まで徒歩７分（中崎町駅直上）の希少立地・・・
梅田徒歩圏内でタワマンを建てられるようなまとまった土地が無くなっているとか。

鶴野町のコスモスを待ってから・・・と思ってたものの、一向に始まらないし。
１００さんと同じく、マンション選びのタイミングって難しいなぁとますます考えてしまいます。

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23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９＠マンション掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/

を見てると、大阪はなんか周回遅れの様な気がします。
いまだに、庶民でも梅田に何とか手が届きそうですからね。
関東で言うところの、都心・品川・豊洲・武蔵小杉・川崎ってそれぞれドコに当たるんでしょうね？
私は、都心＝中之島、品川＝梅田、豊洲＝弁天町、武蔵小杉＝大日、川崎＝尼崎 という認識です。

しかし、梅田に関してはもう建たないかもしれない。

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豊洲＝弁天町はあり得ないでしょう。

豊洲・晴海は銀座まで自転車で行ける距離、再開発で街が一変、
且つ一流大企業サラリーマンが買っている（年収1000万前後水準）。
（東京城南エリアに戸建ては買えない層、都心人気区内にはマンション買えない層）

一方、弁天町は年収500万前後の購入層でしょう。
環境・教育も×、街自体が再開発じゃない。

武蔵小杉＝大日もあり得ない。
大日に誰か住みたい？　守口市・門真市は財政状態終わってる＝住民サービス終わってる
一方、武蔵小杉は一応東急東横沿線。
横浜にも行けるし、渋谷にも行ける。交通アクセスの利便性が全く違う。

基本的に人口のパイが違うから、首都圏とは比較できない。
また、富裕層・年収高水準のパイも全く違うしね。

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某大阪市内の鑑定事務所の２００７年見通しによると、
高額家賃を設定した都心のタワマン（投資用購入）の賃貸成約が悪くなってるとのこと。
その結果、昨年夏場頃にピークで、今年３月迄の客付きに漏れた物件では家賃の値下がりが
目立つとも。

確かに、自分も数戸賃貸してるので、良く賃貸募集をネット等で検索したり、
業社へ行ってリサーチしてるが、かなり供給過剰状態みたい。
客付けに苦労してるって言ってた。
営業マンからすれば、高額家賃物件は広告料も手数料もワンルーム５件程度になるから
気合は入れてるけど、如何せん客が居ないって・・・

もはや、都心タワマンだけでは希少価値が無い。
人気エリアにあるとか、非常に希少性が高いとかじゃないと今後も苦戦が続く模様。
今でも投資用で考えてる人はかなりリスキーですな。
購入価格は大幅上昇（２〜３年前比＋３０％以上か？）の一方で、
家賃は頭打ち下落＆空室リスクもあるからね。
大変だ！

でも、明日は我が身。現在の入居者さん達、長居してくださいね。

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やっと、住友不動産の超大型物件の全貌がわかりました。
北区樋之口町（東洋紡テキスタイル倉庫跡地）・・・大川沿い
天神橋６丁目　徒歩約７〜８分位か？（ＪＲ天満へも１０分強か？）

事業主：住友不動産（いつも通り単独事業）
ゼネコン：大林組　（住友不が大林を使うのは非常に珍しいですね）
　　　　　　　　　（東洋紡の土地絡みから？）

規模　：　４５階　延床７３，０００㎡　（共同住宅では関西最大だろう）
　　　　　　　　　（殆ど住戸設計）

敷地／建築面積　：　１０，５４０㎡／２，７２０㎡
　　　　　　　　　　（敷地に非常に余裕がある設計ですね、立地を重視したのでしょう）
　　　　　　　　　　（住友不動産にしては贅沢な土地の使い方）

着工・完成時期　：２００７．１０月　〜　２０１０.３月

設計内容を見ると、住友不動産の特徴となった「ガラスカーテンウォール」を採用。
大川の景色を最大の売りにするのでしょう。

ちなみに川向こうには、ウオーターヒルズ（４０階程度　１９９０前後築）がある。

しかし、住友不動産は大型物件を出してきますね。
大阪福島にも３７階シティタワー（野村不の福島ガーデンズタワーの北側）。

この次は都心ではないが、
八尾市ＪＲ久宝寺駅前（竜華地区）再開発でツインタワー　２０００戸
（しかし、住友不の割高なマンション買える人が八尾などにそんなに住むのか？）

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情報が遅い。
４月に、おっさんの高層サイトに現場写真付きで出てます。

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>>110
104さんの書かれている、夜に明かりが沢山ついているタワマンの購入者さんが正解でしょうね。少なくとも、それだけの需要はあるわけで、賃料も得られるわけですから。逆に、投資物件として超高級を売りにしていても、需要がなければ意味ないですから。そういう意味では、北浜も微妙ですね。やはり、シティタワー西梅田が一番キツイかな。

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「日本１」の北浜は最上階から売れてくでしょうから、高層階は豪華に、そしてとびきり高い価格にしたほうが評判を呼んでいいね。低層階はあまり高くできないから、高層階で利益をとっていくしかない。今とっている販売戦略は余り魅力ない。広告代理店替えるのもいいかも。

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１１２さん、
「情報遅い」と言うなら、自分で書けば宜しいのでは・・・
この掲示板に参加の皆さんに詳細報告したまでです。

ちなみに、PJ案件の存在はかなり以前に報告してますよ。

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８８物件ですが、現時点において「結果的にお買い得だった」のは、
以下の物件の様な気がします。（順不同）

ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)
シティタワー大阪(中央区瓦屋町：淺沼組)
THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)
シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)
エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)
ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)

あと８８物件で抜けている重要な「結果的にお買い得だった」物件があります。

シティータワー梅田イースト(北区西天満：？)

基準は、概ね下記の通り。
・賃貸・売買ともネットであまり出ていない。
・夜、照明が灯っている戸数が多い。
・新築分譲時よりも値が上がっている。

こう並べてみると、梅田・中之島・堀江がやはり強いですね。

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シティタワー梅田イーストの住人ですが、
↑
１１６のコメント、正直嬉しいです。
確かに、３〜４戸（全部で９５戸）しか賃貸には出てないようなことを
管理人さんも言われてました。
もう殆どが入居されたみたいです。

確かに、賃貸が少ないのは色々な面で管理上も良いことだと思います。
設備は他の大型タワマンに比べ、正直何も無いですが、
まあシンプルでずっと住むには管理費・修繕費もそれほど高くはならないと
思うので良いかと思います。

まあ、ちょっと不安は夏場のガラスウオールがどれだけ暑いのかが不安ですが、
意外と風通しが良く、今のところは暑さは気になりません。
ただ、雨で汚れたりした時、自分で綺麗に掃除できないのはちょっと・・・ですが、
まあ眺望の方が優ってるから「良し」と思ってます。

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最近、シティタワー大阪の中古物件（中高層階広め）が売りに良く出てきてますね。
以前に比べ、安くなってるような気がしましたが・・・（個人事情ですかね）。
つい春前までは＠２１０〜２２０万はしてましたが、今回は＠１９０切ってましたね。
・３２階　３ＬＤＫ　８３．４７㎡　４８００万円（＠１８９）（角住戸じゃないと思う）

・２月頃「売り」物件
　３０階　３ＬＤＫ　９９．２６㎡　６８８０万円（＠２２９）（南東角住戸）
　⇒５月頃に値下げ　　　　　　　　６４８０万円（＠２１５）

話は別件ですが、
ＴＨＥ　ＵＭＥＤＡ　ＴＯＥＷＲは数回見に行きましたが、
やっぱり共用部も専有部も良いですね。
共用部のエントランスホールの広さ、開放感（＝シティタワー大阪も良いが）は◎。
専有部も二重サッシとなっており、殆ど騒音は気にならない。
当時の価格帯は、残念ながら資料有りませんが、時期的にはそんなに高くなかったのでは？
その意味で今思うと「割安物件」ではないでしょうか？

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ＴＨＥ　ＵＭＥＤＡ　ＴＯＥＷＲはしょぼいよ！
発売された時期が時期だけに坪単価は安かったけど。
確かにエントランスは開放感あるけどね。

内廊下から始まり、クロス、床、水周りなどなど・・・全て。
ロケーションと眺望以外では、その辺の賃貸マンションと変わらないよ。

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その眺望も、まもなく高層に囲まれ（建設中）、多くの住戸で絶望的に、、、。

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シティタワー大阪は36階か37階以上から約30戸に1台の専用エレベーターあり。
それ以下の階は約90戸に1台の割合でのエレベーター。内装も違う。
高層階はまだ高いのではないでしょうか。

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関西はすでに調整段階、などとも聞くが。
業者さん、どんな肌合いなんでしょうかね？
少なくとも昨年春の勢いはないような気はします。

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まあ、関西では平均＠２５０万超える大規模タワーマンションを
売り切るのは相当シンドイでしょうね。

まあ、北浜は＠２８０だが、それなりの立地とコンセプトで
どれだけの勢いで売れるか要観察ですな。
おそらく、中低層階は一番売りにくいだろうね。

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シティータワー確かに単価さがったと感じました。以前は、20階程度で80平米で4200万程度でしたかね。30階程度80㎡ちかくで４８００万円程度の広告を見て、私もあれれっと思いましたよ。賃貸数十万払える人は東京には多いでしょうが、そんなお金があれば大阪は買いますからね。

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なんだかんだいっても、116記載の物件は確かにお買い得でしたね。
今、同じ価格帯だと上本町でも難しい状況。梅田周辺なら、野田阪神まで行かないとない。
福島ならまだしも、野田阪神は．．．

梅田中心主義の私は、シティータワー梅田イースト・ヴィークタワー大阪・ローレルサンクタス梅田がお買い得だったと思います。その次が、THE UMEDA TOWER、The Tower Osaka かな。

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確かに、総合的に考えると１２５さんに同感ですね。
特に、ファミリータイプなら、ヴィークタワー大阪やシティタワー梅田イーストでしょうね。
更に、シティタワーは殆ど実需入居だから、資産価値の維持管理には非常にベターでしょうね。

自分は売買・賃貸仲介ではないが、
いろんな「ウリ」が有る物件は人気が高い＝資産価値の下落幅は少ない。
（例）
①やっぱり梅田圏内（一駅で行ける範囲内）且つ、北区

②職住近接では中之島周辺が最適
　（但し、中之島の北側：２川と中之島の存在は心理的にＯＮとＯＦＦの切替効果大）

③自然環境：中之島（水と緑）・公園（中之島・扇町両方）の存在

④商店街（天神橋筋・南森町・天満宮）が活性化している

⑤治安が良い（警察すぐ近く。裁判所関係者、弁護士等の住民多い）

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ハセコーのキタハマから阪急撤退。
よほど前評判が盛り上がらないんだね。
それにしてもイメージダウン。
これじゃあ。販売前に、白旗あげたも同然。
阪急も始めから進出計画乗り出さなきゃ良かったのにねぇ。
足引っ張ったね。

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事業主が事業主だけにまあ、こんなもんでしょう。
低知名度・ＮＯブランドの１０社ＪＶなんて・・・

数十年後、半数位は業界にいなかったりして・・・

でも、他物件も高値牽引役と期待した北浜がこけたら（販売苦戦）、
影響大有りだろうね。

当初言われてた価格＠２８０万が、実際にはどうなるか見ものだね。

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また、住戸面積再検討でしょうか。
価格も検討せざるを得ない。万事休す。ここは神風を期待して、昼寝でもしまひょか。景気は日々変わりますから、目覚めたときには、またバブル？（それは夢？）

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北浜の阪急百貨店撤退は、デベとしてはキツイ。
そして、今回は「人口が増加が見込めない」が理由とのこと。
商業・住居ともに、梅田/中之島・心斎橋/難波/堀江に集中しているから当然といえば当然？

一方で、人口が増えている南堀江にH2O-HDが進出する。との噂を聞きました。阪神電車の延伸もあるのが理由だとか。

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