大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

＜情報提供宜しくお願いします＞
①ライオンズ大阪三の丸（森之宮レジデンス）は平均坪単価は？

②三越跡地５４Ｆマンション（ＫＭ計画）の平均坪単価は？

③積水Ｈ／グランドメゾン京町掘タワーの平均坪単価は？

④リーガルタワー淡路町の平均坪単価は？

長谷工総研レポートより
　　　　05年平均価格　06年平均価格　　　　　05年坪単価　　06年坪単価　　　　06年平均面積
大阪市　　3261万円　　3419万円（4.8％UP）　　152万　　　　161万（5.4％UP）　　　70.2㎡
阪神間　　3480万円　　3858万円（10.9％UP)　　145万　　　　158万（9.3％UP)　 　　80.3㎡
北摂　　　3472万円　　3801万円（9.5％UP)　 　142万　　　　158万（10.7％UP） 　　79.7㎡

以上から想像すると、
　大阪市の中心３区は阪神間、北摂に近いと考えられる為、
　０６年は最低でも１０％以上価格上昇したはずでしょう。

　長谷工総研によれば、都心部では０７年は２０％以上の平均価格の上昇を見込んでいるらしい。
　さては売れ行きがどうなる事やら。

　ただ、超都心部のタワー物件も中心３区では限定されてきているから希少性は高まり、
　売れ行きは好調に推移するでしょう。AVR坪単価＠２５０万円時代に突入か？

高層専用EVは、入居者を区分するので、階層意識を強くします。EVの効率からして、個人的には共用がよいと思います。

中心3区というのは誰がそう呼ぶのでしょう？
カンテイでは中心6区と言われていますが、中心3区というのは聴いた事が
有りませんので気になりました。強いて言うならば都心2区ではないかと。

大阪は、都心2区（北区・中央区）と中心6区（都心2区＋福島・天王寺・西・浪速）
この2種類が、一番相応しいかと思います。
中心3区と言うのは何かヘンな感じがします。

レスたて人ですが、私の自己判断です。
今後、中之島西部再開発が進む事を考えて北区・中央区に西区を加えたのです。
不動産は時代と共に変動していくものであり、都市の将来性を加味した判断です。
（勝手ですいませんが・・・）

但し、西区でも北ヤード西側（福島駅周辺）からなにわ筋（西側境界ライン）を
基本的な対象エリアとしています。

後追い、公示地価上昇中。
やはり中心６区でも上昇率に差はありますね。
中心６区で純粋な住宅地は天王寺の一部エリアだけですから、
商業地で分析すると、
北区　概ね＋２０〜３０％で梅田に近く、淀屋橋に近いエリアほど＋３０％に近い。
恐らく、もはや西梅田エリアと東梅田・南森町周辺でも分譲マンションは供給困難か。
（梅田周辺・淀屋橋・北浜周辺はこれからは住宅なら高級賃貸しかデベ採算合わないでしょうね）

中央区　天満橋エリア＋１５〜２０％　、谷町４　＋１０％程度　、南船場＋２０％強
西区　　北堀江エリア＋２０〜３０％（御堂筋〜なにわ筋）、南堀江＋２０〜２５％（同左）
　　　　京町堀エリア＋１５％位

やはり、人気エリアは上昇率高いですね。
０５年末位迄に買われた北・中央・西区の人気エリアのタワマンは相対的に割安に買えた上、
希少価値から資産性も高い買物となりました。オメデトウございます。

仕事の関係で大阪市内でマンション購入を考えています。

他県出身で土地勘がありません。
予算５０００万円で９０平米超の中規模以上のマンションを探しています。

どの地域がお勧めでしょうか？

なお、タワーマンションは住みたくありません。

>>27
家族構成による。
子育て考えてるなら、本当は天王寺区か阿倍野区だけど、
このスレの趣旨からいくと……西区になんの？？？？
子育て関係ないなら適当に中心部済めば問題ナッシング。

２７さん

市内でファミリー（小中学生有りなら）世帯なら
北区：地下鉄南森町駅北側の堀川小・北陵中校区が有名
天王寺区：真田山小校区、五条小校区が有名
西区：堀江小校区か？
と地場の不動産業者は言う。

但し、上記のようなエリアは賃料相場も高いし、
当然ながら売買価格も高い。新築分譲ファミリーマンションは
今では天王寺区位しか多く供給されていないのではないかと思う。

それなりの不動産会社の新築分譲マンションならば
９０㎡超なら角部屋が大半で（マンション内で一番坪坪単価高いk）、
６０００万円（＠２１０万超）はするのでは・・・。
築浅の中古物件なら５０００万位で買えるとはは思いますが。

尚、上記の内容は人気エリアの場合です。
その様なエリアを外せば、希望価格で十分買える場所はあると思います。

この地域は、２年前に買うべきでしたねー

↑
確かに。
２〜３年前なら平均坪単価＠１７０〜＠１８０では買えたでしょうね。

今では天王寺区の上本町周辺で＠２１０〜＠２１５、
北区・中央区では殆ど供給ないし、有ったとしても＠２３０は超えるでしょう。

はたして北浜の三越跡の５４階マンションはいくらになるんでしょうか？

すでに日経が伝えたように（23日）、近畿の分譲マンションの売れ行きは昨秋から鈍り始めた。
多くの人たちが指摘していたように、「新価格」で業者自ら首を絞めたのだ。ブームの実態は昨年夏まで、だった。業者のプロ度はこの程度（せいぜい、この種のサイトで煽ったり）。
記事は大幅値下げのケースも（珍しいから）報道しているが、昨春から昨夏にかけて買値に５００から１０００万もプラスして売り逃げた人は強運だった。今や、買値で売るようなケースも（長くさらされた挙句に値下げ、よりはマシか？）。
はてさて、今後はどうなるか？事実・実態を正確に把握するには時間がかかるが、安くは無い商品だけに、細心の注意が必要。（と、偉そうに書いたが、私はちと損したようだ。）

ついこの間の『エコノミスト』で、大阪都心の不動産市況はお祭り騒ぎのようだ、とか何とか書いてあったように記憶しているが。
大阪都心や阪神間の一部のピンポイント・ミニバブルも昨夏あたりで勢いが衰えたのか？
２極分化進行か？実態・事実が新聞や経済誌でもなかなか明らかにならない。

日経の不動産研究所の記事も大してあてにならにけどね。
昔から中長期的予測があたった記憶はない。

「エコノミスト」も２年前位からいつも不動産バブルバブルって騒いでた気がするが・・・

まあ、株屋アナリストと同じであんまり当たらないもんだ。

個人的には北区の阪急村以南〜中之島ライン迄（東西は四ツ橋筋〜谷町筋）の大手不動産分譲ＦＭは
希少価値があると思う（実際に高家賃で入居希望者多かった）。

僕自身も当該エリアのタワマンを購入して人に貸しているが、
１５〜２０年は賃貸してそれでローン完済予定。

会社リタイヤしてからは夫婦で住んで都心ライフを満喫。
（ちなみに自分は現在賃貸派、区分所有Ｍを３戸保有してそこそこ不労所得あるが、
　今後の物件取得は慎重に考えている）

>>34
確かに７〜８年前より堺筋の北浜周辺の証券関係以外は、オフィスから住宅に変身してきていますね。
一方オフィスは、空室率を見れば明らかに南森町・天満橋・堺筋本町は置いてきぼり状態。
移転先は、御堂筋、西梅田地区、中之島西部地区、そして梅田北ヤード地区。
大阪の都心が西にズレつつあることを如実にあらわしていると思います。

将来、オフィス街の真中に住みたいなら、上記３地区隣接の街。
落ち着いた「都心新興住宅地」に住みたいなら、堺筋地区ではないでしょうか？
間違っても衰退一途の上本町地区、難波・湊町地区だけは買ってはいけません。

>>35 支離滅裂

>>３５
地名を特定して「買ってはいけない」などという表現はすべきではない。削除すべきだ。
しかも根拠なし。明らかにこのサイトの規約違反。
どちらも便利で住みやすい、最近の開発地域だろう。

もう少し、都心エリアのマンション販売状況、価格帯、営業マンの発言内容と言った情報が
欲しいですね。

>>３５
最低限の良識は持たんとあかんな。

最近の天王寺区（特に上本町周辺）のタワーマンションの販売状況はどうなんでしょうか？
坪２１０〜２２０万円とか言われてますが・・・
果して其処まで購入者がついて行けるのでしょうか？

０５年販売（ウエリス上本町等）は坪１８０〜１９０位だとすると、
３LDKで８０㎡なら８００万円以上は高くなってますね。
本当に買うタイミングって難しい。

個人的には西の方より上町台地の上がいいな。
地盤が...

確かに福島ガーデンズタワーが＠１９０〜＠２００万円位かな。
あの平凡なマンション、野村ブランドだけど仕様はかなり落としている。

野田阪神で準工業地域のマンション、目の前には配送センター、東隣は古い団地群。
あんな馬鹿でかい庭園は固都税を高くするだけでどうしようもないじゃないか？

大阪の都心が西にズレつつあるかな？
堀江も一頃に比べりゃ落ち着いてきたし、
JRで新しい名前の駅を作っても「西淀川」という区名は残ったまま。

南森町・天満橋は元気になって来てるよ。

僕も南森町周辺大好き。
・ミナミへ下れば中之島、水の都。
・日本一長い天神橋筋商店街での散策、大阪天満宮での寄席（未体験ですが）。
・中之島を越えれば職場（職住近接だが、中之島を渡ればOFFモード）。
・北新地での接待からも歩いて酔い冷まし。
・自転車でキタ・ミナミ全て行ける、当然地下鉄も便利、京阪もすぐ近く。

と言うことで南森町周辺住民の感想でした。

南森町が話題になった所で質問します。
確かに都会的・利便性抜群というのは分かるのですが、
生活はしやすいですか？
大川・中之島は近いけど、緑が少なく沢山のビルが乱立している事
スーパーが無い、夜も騒々しい等、住むにはちょっと息苦しいのではないかという印象です。
働く・遊ぶにはいいかもだけど、住みにくいって事はないのでしょうか？
その辺が知りたいです。

>>46
今は福島の住民ですが、以前住んでいた北浜・南森町は住みやすいと思います。
スーパーは、南森町駅前のコーヨー、グルメシティ、同心の阪急ファミリーストアが大き目のお店。
どこと比較しているのか分かりませんが、大阪市内では緑の多い方ですし、
夜は人が居なくなるので騒々しくないです。「都心の夜は騒々しい」は勘違いだと思いますよ。
心斎橋・梅田の繁華街中心部は騒々しいですが、１０分歩くと静かなものです。
同じく、福島駅周辺も静かでなかなか住みやすい所だと思います。南森町には負けますけど。

最寄り駅は南森町って場所に住んでいます。
自転車でどこでもいけるし、便利ですよね。
中之島もすぐだし、水の都って感じでそこは癒されます。
実際は月１くらいしか行かないけど。
新地や梅田での飲みの帰りは徒歩で帰れるし、その点も便利。
ただ、新地や東通りから徒歩圏ってことで、何度か怖い目にあってます。
繁華街と南森町・天満方面の間には、ちょっとというかかなり如何わしい店舗の地域があるし、
女性や子供が通りには、・・・・・です。
飲みにいきませんかっていうようなナンパもよくされるし
（いやですぅ。私そんなんじゃないですと答えるんですが）
危ない人の場合は
後をつけられたり、マンションの中まで入ろうとしてこられたこともあります。
もちろんオートロックなのではいれませんが、、、
繁華街のすぐとなりの地区に住んでいると、そういう意味の不愉快な思いをする
女性はたくさんいると思います。

やはり繁華街が近いと住むには色々と問題点があるようですね。
南森町は、（利便性と都会性があって）独身の一人暮らしには人気があるそうですが、
40代以降の独身・DINKS・ファミリーにとって住みよい場所かどうかは少し疑問です。

南森町でも２号線の南側の西天満エリアは良いですよ。
警察（天満警察）すぐだし、新大阪へもすぐタクシーで新御堂乗れば１０分では着いちゃいます。
出張にも便利この上ないです。
職住接近ですが、確かに中之島で線引きされてるのでオンとオフの切替になります。
私達も車無しですが、自転車があれば十分です。
妻もコーヨーへはよく行ってますし、商店街でも買物します。
私は３０代ですが、「老松通り」とかも意外と穴場で面白いですよ。

最近、積水ハウス頑張ってますね。
御堂筋（本町・旧イトマンビルは建設中、鴻池ビルは５年目処に建替え）、
東京（六本木ミッドタウン、赤坂、ソニー品川再開発）でも開発加速中。

ところで西区のグランドメゾン京町堀タワーはどれ位の価格設定になるんでしょうね。
南側は東西にウツボ公園が広がり、視界はかなり開放的になりそうなんで良いでしょう。
強気の価格設定が予想されそうですが、どなたか情報はありますか？

もはや北区・中央区・西区の人気エリアでの分譲マンションの供給はかなり激減でしょうね。
特に北区エリアは再開発でされても高級賃貸マンションがメインとなるのでは。

そこでいずれ人気エリアの中古分譲マンションは価格が相対的に高値で安定するでしょう。
ここにも二極化減少。やはり、人は都心にひきつけられる（労働世代、団塊シニア世代、DINKS等）
、加えて関西出身の団塊世代の里帰り（首都圏から）も多少はあるでしょう。

首都圏で暮らした人はやはり生活利便性や都心ライフ（首都圏から見れば無茶苦茶安いマンション）
にはまってるので住むなら大阪駅周辺に近い北区・西区・中央区、あとは阪神・北摂か。
恐らく、既にこの中心三区のタワマン購入者の一部は関西出身東京組なのかも知れませんね。

いずれにしろ、都心人気エリアとそれ以外では将来的には二極化は避けられないでしょう。
既に保有者の方は上手く購入されたということですね。
（０３年春の株と同じですね、何事もタイミングと思い切り）

やはり東京と違い、大阪のマンション事情は今一歩という感じですね。
先日の日経にも新価格以降、販売の勢いが急に落ちてきたような趣旨の記事が有りました。

東京一極集中が加速しないように、頑張らないといけませんね。
（大阪は行政が全く駄目だから、民間でと言ってもみんな東京向いてるし、
　せめて大阪＋京都＋神戸でスクラム組めれば良いですけどね。非現実的か・・・）

今日の新聞で中之島（四ツ橋筋）の朝日新聞関連ビル（四ツ橋挟んで２棟）の建替え計画が
発表されました。約４０階前後と大阪市内トップクラスの高層ビルらしい。

中之島はダイビル村の建替え（進行中）、中之島３丁目PJ（京阪電オフィスビル・マンション）と
その北側の福島１丁目PJ（朝日放送・タワー大阪）と再開発ラッシュですね。

御堂筋の淀屋橋ツインタワー、本町の積水ハウス再開発（旧イトマン、鴻池ビル）とこちらも
再開発ラッシュです。

JR大阪駅北ヤードと再開発ラッシュ競争ですね。
但し、今回は官主導の開発ではないので昔の（WTC、ATC、コスモスエア、阿倍野再開発等々）
失敗にはならないと思いますが・・・

東京に遅れること３〜５年でやっとオフィスビル建設の計画（再開発計画）が出て来ましたが、
大阪自体のオフィス需要のパイは増加するとは考えにくいので、オフィスビルもエリア同様に
二極化が進むのでしょうね。

オフィス街は御堂筋＝淀屋橋〜本町迄、中之島（四ツ橋筋〜なにわ筋）、ＪＲ大阪北ヤード周辺に
集約されて後は寂れていくんでしょうね。
それ以外は非オフィス街としてしか生き残れないでしょうね。

ビジネスの東京一極集中の流れは避けられないだろうからな・・・（寂しいけど）

何といっても大阪が好きです。
愛着もあるし。梅田も好きだし、水の都、中之島あたるも癒されます。
開発が進み、北も西も盛り上がってくるとうれしい。
大阪市がもっとよくなってほしいです。市政がきれいにがんばらないと、あかん。

四ツ橋の、朝日新聞やフェスティバルホールにはツインタワーのようなものが建つといわれてますよね？
オフィスでしょうか？マンションでしょうか？気になります。
いろいろ教えてください。（自分で調べてなくてすみません）

四ツ橋のツインビルはマンションは無しです。
先ず、今のリーガグランドとフェステイバルホール側を解体（０９年〜）して、
低層部（ＮＥＷフェステイバルホール他）それ以上は朝日新聞本社とテナント
になる見込み（４０階位の規模）。

その後、西側の朝日新聞ビルを解体して１０年代後半に完成予定（４０階位の規模）

先に建設される東側上層部にリーガロイヤルホテルが入る可能性が高いのでは？

もはや都心一棟地で眺望の開けるエリアには分譲マンションは建たないでしょうね。
地価高騰で採算的に全く合わないでしょうから、東京のように何億円のマンションを
買う需要層がほんの僅かしかいないでしょうし、将来的な資産価値も見出せないからね。

駅前ビルの立て替えもあるでしょうし・・・

大阪府地価公示価格の発表によると、
14年間連続トップｊだった「ＨＥＰナビオ前」を
大阪駅中央口側の「大阪第一生命ビル」前が抜き、首位にたったようです。
マルビルの近くですね。
ＨＥＰの隣のエストも建て替え商業地としては盛り上がってるようにも
見えたのですが・・・
大阪駅近くの地価の上昇率が高かったようです。

市政はザル。湯水のように金を使って大赤字。大阪市もこのままいくと夕張市みたいになるんとちゃうか？

大阪はもはや東京に対抗しても無理。
身の丈にあった行政・都市再生がひつようですな。
大阪駅〜本町周辺の御堂筋迄にビジネス・行政は集中させないと駄目だね。

ミナミは若者文化の街として、ビジネスは全部キタエリアへ集中。
（ビジネスとしては天王寺・上本町は論外）
コンパクトシティ化しないと。

無駄な私有地・府有地・公共施設はドンドン民間へ売り払う。
日本一効率の悪い行政（人口当たり一番公務員が多い市＝大阪市）を
変えないと、住んでる住民にしわ寄せが来る。

>無駄な私有地・府有地・公共施設はドンドン民間へ売り払う。
儲からないのに買う人いまへん。
タダでも維持費や解体費で大赤字でんがな。

大阪はあんまり東京を意識していないよ

意識している正体は実は、在阪の関東人でガチ。
ホームシックなのか東京自慢したいのかしらんけど
とりあえず東京はこうだけど大阪は．．．とか、
東京に対抗しても無駄だけど大阪としては．．．とか
地元大阪人が考えも付かないような、さりげなく
東京を意識したレスが散見される。
バレてます

>>65
転勤族って言うのは場所を選べるわけじゃないですからね。
その街に好き好んで住んでいるとは限りません。
以前、アジアの某国に住んでた事があったんですけど、
駐在員の妻達と行動を共にした時期があって、
彼女達はいつも何でも日本（殆んど東京の話）に
例えていて、東京ならもっと○○なのに、とその国を
見下していたのを印象に残ってます。
傍から見てても同じ日本人として気分のいいものでは有りませんでした。
スレ違い済みません。（今回のみと言う事で）

65さん
６３ですが、私は出身も中部圏、学生時代・勤務もずっと京阪神です。
仕事等で東京へ出張には行きますが、一度も定住した事はありません。

大阪（人）は東京を意識するとかどうかの問題でなく、
このままではどんどん大阪が衰退していく、最悪は財政再建団体にでも
なったら大変なことになると言う事が言いたかっただけです。

私は出身地が関西でも大阪でもないので、
ある意味で客観的に東京（首都圏）と大阪（関西圏）を見れますが、
十数年住んで馴染みもあり、生活文化的にも大阪が好きなので
ある意味で頑張って欲しいと言う思いです。

正直、自分の会社は数年前では大阪本社でしたが、本社も東京に移され、
会議では「東京では・・・、本社では・・・」と言われっぱなしで
「くそ、東京が・・・」と腹の中では思いますが、
如何せん業績がついてこないので（経済環境が違いすぎ）肩身は狭いです。

>>67
65さんではなく66です。
危機感も大事ですが、もう少し自信を持って下さい。
下のようなスレは関西・大阪贔屓の人が多いスレです。（荒らしも多いですが）
一度除いてみてはどうでしょうか？

http://travel3.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/chiri/1175028659/l50
http://travel3.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/chiri/1175330813/l50
http://travel3.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/chiri/1173257943/l50

中之島西部で開発ラッシュ

①タワー大阪の川向いの南側：大京＆京阪　３０階超　３００戸マンション
②　同　　　　　　　　　　：京阪　複合高層ビル（商業・オフィス・高級ホテル他）
③扇町高校（08年4月移転）：移転後、取り壊し。敷地10,000平米（市有地）
④リーガロイヤルホテル　　：再開発計画
⑤ダイビル　　ツインタワー：オフィスビル（E棟⇒Ｗ棟）３０階位
⑥朝日新聞他　ツインタワー：オフィスビル　４０階位

凄いねー！！（でも全部本当に実現するか？）
ところで今駐車場になっている大阪市立美術館はどうなった？
（国立国際美術館の北側用地—関電ビル・ダイビルの西側）
もう無しか？

とうとう北浜PJ、日経新聞にも出ましたね（HPも開設されました）。
坪単価AVE＠２８０万円台

以前は＠３００万円超えとか言われてきましたが、
昨今の大阪のマンションブームの沈静化で若干引き下げたんでしょうか。

HP見た感じでは、造りは重厚感のある感じで
東京都心部のちょいハイグレードクラスにあるようなレベルですね。

しいて言えば、積水の最近のグランメゾンタワーシリーズに近い。
シティタワー系とはコンセプトは違いますね。

近鉄不動産のローレルタワーや、大和ハウスのDグラタワー、Orixのサンクタスタワー、大京のライオンズタワー等の安っぽい質感では無さそうですね。
但し、先ずはモデルルームでしっかり確認しないと判断できないですが・・・

しかし、最近は中之島周辺の開発が活発化していますね。
上記の中之島西部地区と言い、天満橋付近の「八軒家浜」再現・船着場整備等々京阪電鉄も
沿線活性化に力入れてますね。

やはり、大阪市も北区・西区・中央区（北側＆御堂筋周辺）に勢いが集中しそうな感じですね。
同日の日経に近鉄の阿倍野の件が載ってましたが、完全に負けエリア化を必死に食い止め様と
してるみたいですが、無理な感じはしますね。１社で頑張っても、所詮限度ありでしょう。