大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

私は堀江公園前のマンションを賃貸貸ししていますが、72戸の14階立てのマンションで北堀江1丁目なので立地がいいので持ち続けるべきか、売るべきか悩んでいます。ローンは後４年で終る予定です。築7年で購入価格4000万円67㎡11階　南に側に公園　家賃18万　管理費込み　4年間賃貸貸ししています。最近、タワーマンションが多いので？　意見お願いします。

場所がいいのでも持ち続けるべき

北堀江周辺を先日歩きましたが（定期的に遊びに行きますが）、
かなりファンドバブルの様相ですね。

間違いなく、２年内に供給過剰で家賃相場は下がると思います。
ファンドの完成新築物件ではかなり空室率高いみたいです。
何せ利回り重視の為、家賃をあまり下げない為、
仲介業者も入居付けに苦心してると聞きました。

何れはどっと家賃相場が下がるだろうな・・・と言ってました。
私の個人的見解も同感です。
雨後の竹の子のように賃貸マンションラッシュです。
購入後５年過ぎてれば、短期譲渡にはならないから
売買益が出ても税金は低め。
恐らく、今が売りのピークだと思いますが・・・。

ただ、将来的に自分が住む予定なら持ってても良いかとは
思いますが（資産価値としては下落度は低いと思います）。

単純利回り５．４％ですか。決して高くは無いですが、おそらく手堅くしっかりした借り手を選んでいるのでしょう。

私も１４４さんの予想に賛成。
売るなら、ここ数年のうちでしょう。
ここ数年といっても、今すぐは売らずに、しばらく様子見ですね。来年か再来年あたりのバブルピークにいかがでしょうか。不動産売買はほとんどタイミングですから。

ただ、南が公園という好立地ですから、もしもタイミングを外してしまったら、焦ることなく持ち続けても損はないでしょう。景気循環サイクルに逆らわず、じっくりと構える事。長期の視点を失わず、日々改善していけば、「金持ち父さん」ですね。

144さん145さん
貴重なご意見ありがとうございます。
私は、建設関係の仕事をしていて最近の高層マンションの仕事にも施工た関係で最近のグレードは知っているつもり。また、仕事の関係、内装のメンテは原価で出来るので、自分が住むときはフルリホームでもしようかとおもいます。また、後5年は海外勤務のためじっくり考えます。
堀江は将来的にどんな町になるんでしょう。私は9年前に住んでいましたがオレンジロードでフリーマーケットをしていたときが懐かしい。私的には西区が大好きです。

１４４です。
堀江エリアでも、
南堀江は対象年齢が１０代〜２０代迄のショップが殆どですね。

一方、北堀江は２０代〜という感じで南堀江よりは落ち着いた感じは
しますね、あくまで個人的な感想ですが。

堀江周辺の街の変化は早いので、
５年、１０年するとまた大分と変化してるかも知れないですね。
でも北堀江は心斎橋のブランショップの集積地に近く、
良いイメージは維持されるんじゃないでしょうか・・・。

漸く、ザ・なんばタワーの入居時期が近づいて来ました。
後１ヶ月強、待ち遠しい。
契約から２年、長かったな・・・。

でも、今思うと相当割安で買えたから満足です。
パークスとの一体感もあるし、食や買物には困らないし。

フィットネスジムとかもあるそうだけど、
他のタワマンでも使われてるのかね？
どんなマシーンがあるのか良く知らないけど。

最近の西区人気はどうですか？
わたしは、特に堀江中心が気になりますが、
情報を教えてください。
また、賃貸家賃相場　約７０㎡で３LDKぐらいではどうですか
また、新築の相場はどらくらいですか？
わかる範囲で結構ですお願いします。

上本町タワーとレジデンスタワーの購入で迷っています。
坪単価で言うと上本町タワーの方がお買い得のように思えるのですが、手付金の他に中間金というものを5ヵ月後に手付金と同じだけ払わないといけないようです。レジデンスタワーは2年後だったかな（？）
これって、前者の施行会社が厳しい状況だからなんでしょうか？

中間金、戸建てなら聞いた事はあるが、マンションでは今まで聞いた事はない。
恐らく、契約後の解約を心理的に圧力かけてやめさせる作戦？

タワーマンションなどで完成までに2年近くある場合は
中間金をとるとこもあるようですよ。
少ない戸数だったり1年ほどで建つ予定なのに中間金を
取るとこならちょっと？？ですが。

西区の人気エリア教えてください

どうやら、西区の江之子島にもマンションが建ちそうですね。川口旧居留地・赤煉瓦倉庫が建ち並ぶ対岸の景色を売り物にするのでしょうか？
最近、YAHOO不動産の売却物件にタワーマンションが多く出てくる様になりました。都心区で良く出てるのが以下の物件。
【北区】ウェリス・ジオ梅田レジデンス／ザ・梅田タワー／グランスイート中之島タワー
【西区】エルザグレース堀江タワー／パークタワー大阪中ノ島フロント／ライオンズマンション大阪スカイタワー
【中央区】淀屋橋アップルタワーレジデンス／アーバンライフ御堂筋本町タワー／ビオール大阪大手前タワー

一方で、全く出ていないタワーマンションもあるんですね。やっぱり、YAHOO不動産に出ているマンションの方が将来的に見た場合の資産価値低いんでしょうか？

やはり、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イースト、ジーニス大阪、与力町のタワー等の西天満・南森町は実需ニーズは強い。

サンクタスローレルタワー梅田も実需中心だから、
意外と売りや賃貸に出ない（シティタワー西梅田と違い）。

タワーも一時期のブームが過ぎて、
漸く選別の時期にきてるのかな。

やはり実需中心のマンションは10年以上経過しても
中古価格は高値で推移する事が一般的に多い。

逆に言うと、投資目的購入比率が高いほど中古価格高値維持難しいということでしょうか？さてどうかな？

>>155
ヴィークタワー大阪・ジーニス大阪・ローレルタワーサンクタス梅田も賃貸募集は結構出てる。やっぱり、西天満小学校の横という立地のシティタワー梅田イーストがお買い得だった物件の筆頭の様な気がします。賃貸にすら殆ど出てません。
もちろん、その次にくるのは、上記の３物件。しかも、この３物件は微妙に賃料が騰がっていたりしますよ。特に、ローレルタワーサンクタス梅田の高層階は、いつの間にかシティータワー西梅田の８０〜８５％くらいまでに騰がっちゃってる。最初はそこまで高くなかったんだけどなぁ。

タワーマンションは一般マンション（１４階）に比べて管理費（修繕積立金等）は高いいでしょうか？　居住者が多い分　変わらないのかな・・・でも、修繕費用はかかるのでやっぱり高いのかな・・・疑問です・・どれくらい掛かるか実情を教えてください。

そもそも論ですが、東京の２３区板に対して、大阪の３区で語るのが
結局無理があるのでは。相対論で言えば、まず阪神間でしょう。

経済圏では大阪３区（北、中央、西）ですが、
住宅圏としては、大阪５区（北、福島、中央、西、天王寺）が一般的では？？


■２００７年度・府内の基準地価上位５地点■ 2007.9.19

　（単位万円／平方メートル）
　　　　価格　　　　　住居表示　　　　　　　　　　変動率（％）
　【住宅地】
（１）６０．０　大阪市天王寺区真法院町１０の６　　　８．５
（２）５５．０　大阪市天王寺区北山町９の１５　　　　５．８
（３）５３．３　大阪市中央区玉造２の２１の６　　　　６．６
（４）４６．５　大阪市天王寺区堀越町１の８　　　　　７．１
（５）４５．５　大阪市中央区上町１の２７の５　　　　５．８

いくつの”区”でくくるかというよりも、根本的に違うような（私は大阪生まれ・途中東京経験・現在大阪居住・大阪と東京同じ位すき）

大阪は狭い街です（環状線は山手線の半分？）、大阪も24区有りますが東京23区と同列で考えるのは無理があります。

東京では
①港・渋谷・千代田・目黒・世田谷などはほぼ良いです。
②品川・大田・新宿などは玉石混交です。

大阪には②的な区しか存在しません、各区とも玉石混交です。
従って”区”レベルではなく更にピンポイントのマーケティングが必要です。

このサイトも全く盛り上がらないということは、
郊外型のみならず、都心立地マンションブームも終焉といことかな？

まあ、もともと購入を考えていた人は遅くても１〜２年前迄には
契約済みでしょう。

現在販売中及び今後の販売予定分は、以前より価格水準が３割以上は
高いので割安感ももはや無い。立地自体も徐々に悪くなっている。
（まあ、地価高騰で分譲マンションじゃ、デベも採算合わないしね）

その意味では２〜４年前位までに購入した方は大正解だったのでしょう。
ただ、無理して金額の殆どを変動金利ローンで借りた人は早く返済しましょうね。

私は１６２さんのようには思いません。
３年ほど前から購入を考えて色んなモデルを
見てきましたが、設備ではやはり先に行くほど
いいものが入ってるように思いました。
３，４年前では標準でだいたいどのマンションも
確実についていた設備は食洗器くらいでしたが
今はディスポーザーやミスとサウナくらいは
だいたいどこでもついているようになっていますし。
仕様もずいぶんと違うなって思います。
かなりの数を見てきましたが、やはり３年前の物件を
今見たら『なんかしょぼい・・・』って思うと思います。
確かに価格の底値は確実に終わってしまいましたし
立地自体も減っているのでお得度は低くなるかもしれ
ませんが。
こんなサイトひとつで、ここが盛り上がってないから
ブーム終焉なんてちょっとお話が理解にかけます。
ご自分がその割安なときに購入されて自慢だったのかな。

マーケットが狭まれば，「ブーム」なんてもんじゃなくなります。
とっくに「ブーム」は終わったと思ってますが。

郊外といっても、千里中央タワーとかは順調。郊外/都心にかかわらず、選別の時代のような気がする。平たくいえば、乱開発型のマンションは売れ残り、コンセプトがハッキリしたマンションが売れているって感じかな。これから竣工する都心物件でいえば、タワー大阪、グランドメゾン京町堀あたりが売れるマンション。ザ・北浜、ＮＹ肥後橋は微妙。

ＮＹ肥後橋は価格高い割には、意外に？健闘したと思いますよ。
まだ少し残っていて、チラシ入ってきますが。

超都心も完売には、やっとこさっとこ。

給与が実質的に１割とか２割とか上昇しない限り、一方的に高価格化する今後数年は販売大変なのでは？

外国や日本のカネ余りの連中にドンと高く売ってババつかませてみたら？

外資もファンドも投資家も皆もうマンションなんて買ってないよ。
ファンドなんて資金繰りに窮して、既に手放してる状況なんだから。
上手く乗せられて殆どローンで一棟買いした個人不動産投資家なんて
お先真っ暗、完全にババ掴まされた感じだね。

ここの区には入ってませんが、
ザ・なんばタワー（なんばパークス隣接）に住んでますが、
超快適ライフです。
主要ターミナルと商業施設に直結した立地は最高。
やっぱマンションは立地だね。

ただ、子供あり世帯にはお勧めしません。
あまりにも刺激的すぎて・・・、DINKSやシニアにはGOODです。

地価下がった？高止まり？
いずれにせよ、上昇鈍化は明確。
１年余りの実に短い局地バブルの徒花も萎んでゆくのか。

今のところ、郊外とは異なり、都心部の急速低下は予想しにくいものの、今後の内外の景気動向次第で、何らかの「調整」が見られるかもしれない。

サブプライムローン問題を発端とする状況に対処する米国の金融政策（追加利下げ）により、結局はカネじゃぶじゃぶで強烈なバブルへとつき進む、という藤巻氏のご宣託にも惹かれるものはあるが。
ま、年末から来年にかけて、ある程度分かりますかね。どうなるか。

×宣託
○託宣

大変失礼しました。

前レスから７ヶ月。
その後はどうなったんだろう。
個人的にはデベも価格を上昇してみたものの、
一部の有望物件以外は大苦戦しているように感じるな。（特に郊外）
デベもずいぶんと在庫を抱えて叩き売りにならないかと
かすかな希望をいだいてみるがどうだろう。

フジマキ氏ははずれ。株式市場にではなく、石油や穀物などの市場へマネーは殺到した。
これを予想したら大繁盛だったのに、惜しい。

郊外は０５年以前の旧価格へ近づくという予想が現実味を帯びてきた。都心は膠着状態。
ただ、都心も今後上昇という予想はまったくないようで、そろそろここで少し安めに販売する業者も出てくるような気もするが。

原油、穀物のこの高騰の腰が折れなかったらじきに株式
にも資金が流れてくると思いますよ。原油穀物だけではだぶついた資金
の流入先としてはこれ以上は無理があるような気がします。国策には
勝てませぬから！
不動産屋曰く、都心の優良
物件はそろそろ底打ち、郊外はまだまだ下落すると。

フジマキ氏もまだ米国株を薦めてますね。確かに、今頃から商品市場に出てゆくのは１９８９年の夏に日本株を仕込む感じですね。

都心優良物件そろそろ底ウチですか。さっぱり下がっていませんが。
底打ちというからには、少しは下げてから、でいかがでしょうか。
物件も顧客層も二極化で。次の内閣はどんなグローバル戦略を打ち出してゆくのでしょうかね。

すみませぬ優良物件とは地面だけの事でした。
その不動産屋の兄ちゃん（大手の人です）の話では実質的な売買価格
は昨年の春先の頃から下降線を辿っとるらしいです。

実際に昨年手放した土地、大阪市内で難波まで一駅圏内、駅から徒歩５分
以内の土地でも買い手がなく、１５％下げるので買戻しをしないか？
と言う打診有りです。もともとの買主が建設資材高騰で建てるに建てられない
状況になっているらしいですが・・・当然銀行からの融資で購入してるので
運転資金が拘束されている上、サブプライム関連で銀行の業者向け融資が
やたらと厳しくなってきてるという事も大きいらしいです。

本日夕方１８：１６からＭＢＳで最近のマンション価格についての特集が
あるみたいです。
どんな内容になるのか知りませんが、楽しみです。

番組見ました。以下内容です。

・中之島は再開発中で注目エリアなのでＮ４タワーの取材
　営業が販売順調、他のタワーとは違うと自画自賛　半数分譲で７割契約　実質３．５割か？
　９５００万のモデルルーム紹介　リビングコーナーがサッシなのをアピール
・最近の値引き広告について取材
　郊外では大幅値引きの広告が入っている
　東京のココロコスの取材で定価契約者も含めて値引き契約
　大阪のミニバブルは去年の夏にあっけなく崩壊
・今後の見通し
　専門家Ａ　土地の仕入れ価格が下がるのでこれから相対的に下がる
　専門家Ｂ　現在の物件は仕様が良く値引きもあるので今が買い時では
　アナウンサー　値引きがあるなら販売当初に定価で買うより値引きを待つのが得かも
　　　　　　　　金利の上昇、消費税の増税が考えられるのでタイミングが大事

こんな内容だったと思う。
以上報告でした。

Ｎ４タワーはともかくとして、都心優良物件が下げてきたら、買い、でしょうが、さてこの先どうなるか。

郊外物件は確かに購入を考えても良い時期に入ってきたかもしれません（値引き幅にもよるが）。ただ、もしもオリンピック前後から中国も減速してくれば、建築資材の急騰は？

MBSの番組を見ていなかったのですが、The KITAHAMAは紹介されましたか？（完売しているので放送されなかったかも知れませんが、、、、、、。）

もし予算がいくらでもあるのなら、どこのタワーマンションを買われますか？

>>184
シティタワー西梅田かザ・タワー大阪の45階以上。

やっぱりザ北浜でしょう！！

↑ 同意　最上階で

未発表ですが北ヤードのタワーマンションの最上階はどうでしょうか？

↑ 梅田・大阪周辺、なんば・心斎橋周辺はガチャガチャしてて住むのはイヤ。。

私も北浜かな。

The KITAHAMAは人気ありますね。
高層階はサラリーマンでは手が届きません。
もし予算が一億までならどこがお勧めですか。